Содержание:
Договор паенакопления
Кооперативная система была разработана в советский период, когда по сути строить жилье на коммерческой основе было нельзя. Схема покупки квартиры по договору паенакопления распространена на рынке новостроек и сейчас. Приобретателю предлагается вступить в кооператив, оплатить вступительный и паевый взносы в качестве оплаты будущей квартиры.
Ранее мы разбирались в том, какие существенные условия должны быть прописаны в договоре долевого участия. Мы выяснили, что для защиты своих прав в суде покупатель квартиры в новостройке может использовать нормы 214 ФЗ. На соблюдение норм этого акта надо ориентироваться при оценке надежности застройщика.
Если девелопер предлагает заключить договор с жилищно-строительным кооперативом, скорей всего уровень согласований с местной администрацией практически на нуле. Обычно это временное явление и в течение нескольких месяцев удастся получить разрешение на строительство и сопутствующую документацию. Это позволяет зарегистрировать первый ДДУ и заключать с покупателями уже такой договор. 
В то же время сам 214 ФЗ предусматривает участие в долевом строительстве путем вступления в жилищно-строительный кооператив.
Но в нем же сформулировано условие, при котором договор считается заключенным — должна проходить его обязательная государственная регистрация в Росреестре. Такая регистрация предусмотрена для всех типов сделок с недвижимостью, чем же вступление в ЖСК хуже? Тем, что регулироваться может другими нормами закона.
Какими нормами закона регулируется деятельность кооператива
Существует 215 ФЗ о жилищных кооперативах. В соответствии с ним к ЖСК до 1 июля 2016 года предъявлялось минимум требований. В связи с этим договоры паенакопления содержат ориентировочную информацию о сроках передачи квартиры и ее параметрах. По сути большинство кооперативов оставляют за собой возможность изменить площадь квартиры или срок ввода дома в эксплуатацию. На практике это может означать, что на ваш дом не смогут получить разрешение на строительство. Если компания дорожит своей репутацией, в такой ситуации вам предложат заменить квартиру на вариант в другом доме или вернуть деньги. Это действительно лучший случай. Обращение в суд с договором, в котором вы подписались под ориентировочными параметрами сделки, не даст результата.
Ненадежность этой схемы подтверждается банками. Выдачи ипотечных кредитов при схеме ЖСК редки. Небольшие малопопулярные банки могут выдать кредит под залог пая, но на невыгодных условиях с высокой процентной ставкой. Банки трезво оценивают риски недостроя. В случае неспособности заемщика выполнять обязательства по выплате кредита квартиру придется продать, а найти покупателя на недострой сложно.
Даже если вас минуют вышеперечисленные риски, неизбежны проблемы с оформлением права собственности. Если договор, по которому приобретались права на недвижимость, не проходил государственную регистрацию, как и договоры паенакопления, за признанием права собственности отправляйтесь в суд.
В июле 2016 к закону №215 о жилищных накопительных кооперативах приняты поправки, значительно усложняющие деятельность ЖСК
Кооператив, привлекающий средства своих участников для девелоперской деятельности, обязан иметь в свободном для проверяющих органов доступе следующую информацию и документы:
1) перечень членов ЖСК;
2) разрешение на строительство;
3) права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, то есть договор аренды и его условия, либо подтверждение прав собственности на него;
4) расположение строящегося многоквартирного дома и его подробное описание, подготовленное в соответствии с проектом;
5) количество жилья строящегося дома, его технические характеристики и изменения проекта.
Таким образом, нельзя продавать квартиры по договорам паенакопления на действовавших раньше условиях. За несоблюдение этих норм предусмотрена ответственность. Не имеет смысла предлагать заключать договор паенакопления, который и раньше покупатели подписывали “со скрипом”, когда получена вся разрешительная документация и можно заключать договор долевого участия. Продажа новостроек по ДДУ — необходимость в реалиях высокой конкуренции.
С 1 июля 2016 года количество организаций, предлагающих заключить договор паенакопления для покупки квартиры, резко сократилось. Некоторые участники рынка продолжали еще несколько месяцев привлекать деньги граждан задним числом, то есть заключали договоры паенакопления теми датами, в период действия которых законодательные нововведения не действовали.
Такие серые схемы могли позволить себе только “монстры” рынка, такие как ГК Мортон. Их проект под названием “Столичные Поляны” продолжал продаваться по договорам, якобы заключенным пару месяцев назад. Покупатели соглашались подписывать документы, несмотря на отсутствие разрешения на строительство и элементарных оснований для строительства дома на территории, которая по слухам подлежит передаче Росавтодору для строительства скоростной магистрали.
На рынке остаются мелкие застройщики, привлекающие деньги покупателей в обход закрепленной 214 Законом схемы. При этом даже крупные и надежные компании банкротятся и совершают ошибки в управлении активами, о чем много открытой информации. Не позволяйте вовлечь себя в авантюру незаконного строительства. Следует дождаться получения разрешения на строительство и купить квартиру по договору долевого участия. Пусть на это понадобится какое-то время и цена квартиры вырастет, но итогом будет надежная сделка.
Чем отличается договор участия в долевом строительстве от договора инвестирования строительства ЖСК и договора пайщика ЖСК
Служба государственного жилищного контроля и строительного надзора по Иркутской области на своем сайте проводит разъяснительную работу и отвечает на наиболее часто задаваемые вопросы со стороны покупателей недвижимости в Иркутске.
Чем отличается договор участия в долевом строительстве от договора инвестирования строительства ЖСК и договора пайщика ЖСК? Все ли они регистрируются в ФРС и являются законными для заключения таких видов договоров?
«Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – «Федеральный закон № 214-ФЗ») предусматривает следующие возможности привлечения денежных средств для строительства объектов капитального строительства:
1) Заключение договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома;
2) В случае, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) Жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Правовая природа договоров долевого участия в строительстве и паевого взноса в жилищно-строительные кооперативы имеет существенные различия.
При долевом участии в строительстве отношения участника с застройщиком возникают на основании заключенного договора, а в жилищно-строительном кооперативе – на основании членства. Вложив средства в кооперативное строительство, пайщик не имеет права переуступить или продать свою долю как инвестицию в отличие от участника долевого строительства.
В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ одним из существенных условий договора является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, однако в жилищно-строительном кооперативе какая именно квартира будет предоставлена члену кооператива решение принимает Общее собрание членов (конференция) ЖСК. Это решение затем будет являться основанием вселения в жилое помещение. В этом случае могут возникнуть противоречия между членами кооператива, а срок передачи квартиры может затянуться на неопределенное время.
Законодатель устанавливает обязательный минимальный гарантийный срок объекта долевого участия в строительстве, который составляет не менее 5-ти лет. В кооперативе такой срок не предусмотрен и устанавливается только в договоре.
При заключении договора долевого участия в строительстве участник заключает договор, в котором четко прописаны его права и обязанности, и в случае возникновения проблем может отстоять свои права через суд. Юридическая специфика работы кооперативов в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, а все полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива. И если правление решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта, то пайщик даже через суд ничего сделать не сможет.
Договор долевого участия в строительстве в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, денежные средства передаются застройщику только после регистрации договора. Договоры паенакопления и инвестирования в Федеральной регистрационной службе не регистрируются, а денежные средства могут привлекаться до получения разрешения на строительства.
Застройщик, привлекающий денежные средства для строительства посредством заключения договоров долевого участия в строительстве, представляет в нашу Службу проектную декларацию, вносит в нее изменения и в соответствии с Постановлением № 645 от 27.10.2005 года Правительства Российской Федерации «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» предоставляет отчетность. Однако такая обязанность для жилищно-строительных кооперативов законодательством не предусмотрена.
Договор инвестирования строительства жилищно-строительным кооперативом действующим законодательством не предусмотрен, кооператив вправе привлекать денежные средства только своих членов. Если Вам стали известны случаи привлечения денежных средств для строительства путем оплаты договора инвестирования, просим обратиться в нашу Службу для привлечения к ответственности застройщика».
Жск «Договор паенакопления»
Подрядчик рассчитался с ЖСК материалами, а теперь ЖСК эту оплату не принимает. (Договор паенакопления и справка о выплате пая подписаны) Подрядчик продал пай мне, прошло пол года председатель отправил письмо о признании договора паенакопления с подрядчиком недействительным, как быть в этой ситуации?
Ответы юристов (1)
Андрей, добрый вечер! К решению вашего вопроса нужно привлечь подрядчика. Он может забрать свои материалы и оплатить пай. Или добиться, чтобы оплата материалами была утверждена общим собранием ЖСК, как этого требует Устав ЖСК ( про это написано в письме, которое Вы выкладывали в мне в чате).
Если ЖСК выйдет в суд и признает договор паенакопления недействительным, то это будет основанием для признания недействительным вашего договора с подрядчиком. Подрядчик обязан будет вернуть Вам деньги.
Надеюсь, этого не произойдет. Думаю у подрядчика есть возможности договорится с ЖСК о проведении собрания ЖСК для утверждения расчетов по договору паенакопления материалами. В настоящее время Вы пайщик ЖСК ( пока договор паенакопления не отменен) и можете участвовать в организации общего собрания ЖСК и в принятии решения по договору паенакопления.
Уточнение клиента
Это информационное письмо о признании договора недействительным, противоречит ЖК РФ.
В силу ст. 113 ЖК РФ паевой взнос в кооператив является имущественным (как правило, денежным), равным в общей сумме строительной или соответственно покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива. Вносится он членом кооператива единовременно или в рассрочку.
В соответствии с положениями ст. 124 ЖК РФ гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.
Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного или жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на пае накопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение.
29 Ноября 2014, 09:44
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Новостройка по договору паенакопления
Участник программы «Работаю честно»
Реализация квартир через ЖСК недостаточно четко регламентирована законодательством. Во многом именно поэтому покупатели квартир через ЖСК подвергаются определенным рискам, в отличие, например, от тех, кто приобретает жилье у застройщиков, заключающих договоры долевого участия в строительстве.
1. Такая схема не предусматривает четкой связи дольщиков с застройщиком. Регламентируются только отношения пайщика с кооперативом, который в большинстве случаев является не застройщиком, а только инвестором проекта.
2. В рамках такой схемы для получения денежных средств от ЖСК застройщик не обязан иметь оформленные права собственности или долгосрочной аренды на земельный участок, а также публиковать проектную декларацию.
3. В случае недостатка средств для завершения строительства члены жилищно-строительного кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива. То есть, если смета строительства вырастет, пайщикам придется вносить дополнительные платежи.
Участник программы «Работаю честно»
4. Договоры об участии в ЖСК не всегда фиксируют окончательную стоимость квартиры по объективным причинам, не зависящим от застройщика. Даже если в договоре она названа, кооператив в одностороннем порядке вправе ее изменить. В связи с определенной спецификой внутренней работы ЖСК проверить их финансовую составляющую проблематично, что, разумеется, не способствует разрешению споров в случае их возникновения между ЖСК и членами кооператива.
5. Покупка строящегося жилья через ЖСК не страхует дольщика от двойных продаж. Покупка квартиры в этом случае оформляется через покупку пая с внесением паевого взноса и подтверждается только актом, выданным ЖСК.
6. Практически невозможно получить банковский кредит на покупку пая. Ипотечное кредитование возможно для членов кооператива, если за ЖСК поручится перед банком застройщик, имеющий хорошую кредитную историю, то есть пользующийся у банка доверием.
Участник программы «Работаю честно»
7. ЖСК является непосредственным заказчиком работ. Таким образом, при обнаружении каких-либо недостатков, допущенных при возведении жилого дома, устранять их будут пайщики за счет собственных средств.
8. Продать квартиру в доме, строящемся по схеме ЖСК, можно только с согласия самого кооператива, и зачастую возникают трения между покупателями и застройщиками о стоимости такого «согласия». Каждый пайщик вынужден учитывать решения общего собрания членов кооператива, которые носят для него обязательный характер в силу закона. По сути, продать пай можно только с согласия общего собрания членов ЖСК через выход прежнего пайщика и вступление нового, а устав, например, может предусматривать возможность перепродажи пая только членам ЖСК. В этом случае оборотоспособность такого актива будет крайне мала.
9. Получить право собственности можно только после того, как стоимость пая будет выплачена полностью. Соответственно, ни продать, ни подарить, ни обменять квартиру он не имеет права. К тому же выплатить досрочно стоимость пая он может только в том случае, если это позволяет устав ЖСК. Как правило, при возвращении выплаченных за квартиру средств до завершения выплаты пая с несостоявшегося пайщика взыскиваются серьезные штрафы и пени.
Налог на прибыль от продажи квартиры с целью улучшения жилищных условий, апартаменты, договор паенакопления
Добрый день! Хотелось бы получить консультацию по налогу на прибыль от продажи квартиры. Не могу найти эту информацию в интернете.
— Я приобрела квартиру в новостройке по договору паенакопления ЖСК в 2014 году, в стадии котлована, с черновой отделкой за 3 500 000 в ипотеку. Ипотека погашена, дом достроен и заселен, в собственности менее 3 лет, вычет не делала. Хочу продать данную квартиру за 4 600 000 и купить апартаменты дороже в этом же году, соответственно тоже в ипотеку.
1. Считается ли покупка апартаментов, как улучшение жилищных условий?
2. Должна ли я заплатить налог с прибыли той квартиры, если я улучшаю жилищные условия?
3. Если налог все же нужно будет оплатить, то в каком размере?
3. Смогу ли я в будущем сделать вычет на эти апартаменты?
Участник программы «Работаю честно»
Улучшение жилищных условий никак не связано с налогом, который возникает при продаже квартиры менее 3-х лет в собственности. По той квартире у Вас налог 13% с разницы от продажной стоимости и расходов, то есть; 4 600 000-3 500 000= 1 100 000*13=143 000 к уплате.
Налоговый вычет можно получить только при покупке жилых помещений, к которым апартаменты не относятся.
Ирина, Вы можете при подсчете суммы, с которой надо уплатить налог, вычесть из дохода от продажи этой квартиры следующие расходы:
1.) сумму пая.
2) сумму уплаченных процентов по ипотеке.
3) все расходы по оформлению этой квартиры в собственность.
4) Если квартира сдавалась без внутренней отделки, и если это указано в Вашем договоре с ЖСК, то вычесть можно расходы на ее отделку с предъявлением платежных документов.
Кроме того, Вы имеете право на вычет по покупке ПРОДАВАЕМОЙ квартиры, которым можно «зачесть» возникший налог на доход от продажи.
А вот за апартаменты вычет получить невозможно, потому что это нежилое помещение.
И посчитайте как следует срок владения — по ЖСК он не с даты регистрации права вычисляется, а с даты полной выплаты пая и даты введения дома в эксплуатацию, т.е. считается дата, когда оба эти условия исполнены.
При этом для освобождения от налога минимальный срок владения для такого объекта будет составлять три года, если выполнение обоих указанных условий наступило до 2016 года. А если после 1.01.2016 года, то этот срок, увы, будет уже 5 лет.
продажа квартиры в жск
Добрый день! Какие варианты безопасного получения денег за квартиру по переуступке в ЖСК? Спасибо за содержательный ответ!
Договор паенакопления не подлежит обязательной регистрации, в отличие от ДДУ. Соответственно, не подлежат такой регистрации и любые соглашения к нему, в т.ч. соглашение о передаче (уступке) пая. Таким образом, права на паенакопление перейдут к покупателю в момент подписания договора. Безопасно — это, когда Вы деньги получите либо до подписания, либо одновременно с подписанием соглашения о передаче пая. Можно, конечно, воспользоваться на правильных условиях и ячейкой, и аккредитивом, тогда деньги будут после сделки. В общем, это должны согласовывать между собой обе стороны сделки — одного Вашего желания будет мало)) Организация этого процесса — работа специалиста на месте, а не в режиме интернет-консультации.
Илья, вот ниже приведен еще один «безопасный» способ расчетов) — это когда агент на 15 минут прикинулся банковской ячейкой ::=))
если рассчитываться через аккредитив, то налоговая будет в курсе что я продал с прибылью?
Налоговая будет в курсе того, что написано в договоре уступки. А от банк аккредитив не сделает, если сумма будет отличаться от условий договора уступки, в этом случае разницу придется передавать как-то по-другому.
я звонил застройщику. они говорят надо подписать трехсторонний договор в офисе застройщика-ЖСК и сразу предлагают рассчитаться с покупателем, но надо же проверить деньги и их безопасно донести до банка. я могу выбрать аккредитив независимо от воли жск? они никак с ним не будут связаны?
Это вопрос договоренностей между Вами и покупателем, застройщика он не касается.
Участник программы «Работаю честно»
Когда-то давно, когда су155 регистрировали уступку только в своем реестре, на момент ухода менеджера вносить нового покупателя в список, забирал деньги и держал в руках на глазах у продавца, процесс длился минут 10-15
Участник программы «Работаю честно»
ЖСК никак не будет связано с аккредитивов, тк это только Ваши взаимоотношения с покупателем.
Если сумма «продажи» больше, чем прописана в договоре уступке- аккредитив не подойдет.Нужно узнавать тарифа банка по «раскрытию» аккредитива, тк в некоторых это стоит от 2% и болееСделка у вас в один день. По сути застройщик прав: подписали переуступку, зачислили Продавца в члены ЖСК и можно делать расчеты. Вам надо хорошо всё продумать, найти банк рядом, что бы Вы могли проверить там деньги и делать дальнейшие операции или закладывать деньги в ячейку, в условиях доступа, например, указать :оригинал переуступки и заявление о включение Продавца в члены жСК или что-то типа того, надо понимать, как правильно это будет звучать
Покупка квартиры через ЖСК
надо смотреть документы, в т.ч. устав ЖСК. Из теоретических рисков, лежащих на поверхности, пока что оцените, к примеру, такой: взносы и пай оплатили, а общее собрание не приняло Вас в члены ЖСК. Или общее собрание не было лигитимно, скажем, по причине отсутствия кворума, и тогда принятые им решения можно оспорить.
Участник программы «Работаю честно»
Всех рисков предусмотреть не возможно, по этому они и риски.
А вообще на вашем месте искал другую квартиру в доме где оформляют по ДДУ.
Себе покупал в начале года новострой, было пару интересных предложений кв от ЖСК, я не решился.
Не люблю испытывать судьбу.)
Здравствуйте, Владимир! Схема ЖСК сейчас — не редкость. Ввязываться стоит только с грамотным и опытным риелтором, представляющим Ваши интересы. Он смотрит все документы — и выдает Вам расклад по рискам.
К примеру, мои клиенты ни один раз отказались от сделок через ЖСК.
Стоит или нет в это ввязываться возможно сказать только после анализа документов. Сама по себе схема «продажи через ЖСК» рискованная.
Наймите риэлтора, что бы исключить риски. А схема «ЖСК» — и есть риск.
Участник программы «Работаю честно»
Схема вполне легитимна, ПИК, к примеру, все свои объекты продает через ЖСК. Помимо заявления должен быть еще договор участия в ЖСК либо договор паенакопления, с указанием конкретной квартиры, и справка(акт) о выплате пая.На практике застройщик не может собирать общее собрание пайщиков каждый раз, когда ему нужно продать квартиру, поэтому протокол общего собрания вам должны выдать сразу — в обмен на доверенность на право управления Вашим голосом.
Схема вполне рабочая, вот только гораздо рискованнее. Поэтому Вас и привлекла такая квартира, т.к. она дешевле своих «собратьев по 214ФЗ».
Без професиионального первичника не разберётесь.
Например, в Питере есть две компании, которые железобетонно стоят на ногах, надежные и без косяков (ЛенСпцСМУ и ЦДС), которые продают по ЖСК. (Это не реклама, а ИМХО. ). И у них люди покупают и правильно делают. Правда, у ЦДС стабильная задержка на 6 месяцев (почти всегда).