Как правильно оформить договор купли продажи комнаты

Как оформить сделку купли-продажи квартиры?

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

В настоящее время договоры купли-продажи жилых помещений — жилого дома, квартиры или их частей государственной регистрации не подлежат. Однако переход права собственности на недвижимость по данным договорам по-прежнему подлежит регистрации, поэтому необходимо подавать документы в Росреестр (ст. ст. 551, 558 ГК РФ; ч. 8 ст. 2 Закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Для оформления сделки купли-продажи квартиры рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте необходимые документы

К таким документам относятся правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру, а также документы, подтверждающие личность сторон сделки. В частности, это (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ):

• договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор дарения, мены, договор передачи квартиры в собственность (приватизации), вступивший в законную силу судебный акт или свидетельство о праве на наследство;
• свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или долю в квартире, выданное до 15.07.2016, либо выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП), удостоверяющая государственную регистрацию права собственности на недвижимость.

Эти документы должны находиться у продавца;

• документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя: для граждан России и СНГ — паспорт; для военнослужащих — удостоверение личности и приписное свидетельство; для граждан России, постоянно проживающих за границей, — общегражданский паспорт; для иностранных граждан — вид на жительство в Российской Федерации или национальный паспорт с отметкой о регистрации в ОВД; для лиц, не достигших 14 лет, — свидетельство о рождении.

Закажите и получите также документы БТИ:

Шаг 2. Получите единый жилищный документ и выписку из домовой книги

Данные документы предоставляются ЕИРЦ бесплатно в день обращения по заявлению и по предъявлении документа, удостоверяющего личность, и страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования.

Шаг 3. Получите справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и копию финансового лицевого счета

Для этого в РЭУ необходимо представить оплаченные квитанции по коммунальным платежам за последний месяц и обратиться за получением копии финансового лицевого счета.

Шаг 4. Получите нотариальное согласие супруга на продажу квартиры (или доли), а при необходимости — согласие органов опеки

Согласие супруга необходимо, если квартира (или доля в квартире) приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью.

При получении квартиры во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга на ее продажу не требуется.

Согласие удостоверяет нотариус (платно).

Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или они являются собственниками квартиры, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства (ответ должен быть направлен в течение месяца).

Шаг 5. Закажите и получите выписку из ЕГРН

Выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие арестов и обременений, можно получить в отделении Росреестра, Федеральной кадастровой палате Росреестра либо в МФЦ в срок, не превышающий трех рабочих дней с даты получения запроса. В случае оформления сделки через нотариуса выписка может быть получена нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 9, 14 ст. 62 Закона N 218-ФЗ; п. п. 2, 30 Порядка предоставления сведений, утв. Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 N 968; п. 1.4 Приказа Минэкономразвития России от 18.10.2016 N П/0515).

Выписка нужна, чтобы покупатель перед сделкой мог удостовериться, что квартира по-прежнему находится в собственности продавца и никаких ее обременений не зарегистрировано.

Шаг 6. Составьте договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры должен содержать данные, необходимые для однозначного установления недвижимого имущества: адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическую площадь согласно документам и назначение, а также цену этого имущества (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона N 218-ФЗ).

Особенность договора купли-продажи квартиры — в нем должны быть указаны все лица, которые имеют право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированы в ней).

Договор подписывается сторонами в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует. Исключение составляют, в частности (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ):

• сделки по отчуждению квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;
• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.

Примечание. Правило об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество не распространяется на договоры, заключенные в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве ( ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).

За удостоверение нотариусом сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, уплачивается госпошлина (нотариальный тариф), размер которой зависит от стоимости имущества (пп. 5 п. 1 ст. 333.24, абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ; ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате; Письмо ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3).

Если договор подписывается или подается в Росреестр не лично сторонами, а их представителями, то необходимо представить нотариальную доверенность.

Шаг 7. Подайте документы в Росреестр

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

• непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
• в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину. При этом представление документа об уплате госпошлины не требуется (заявитель вправе сделать это по собственной инициативе). Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Размер госпошлины за государственную регистрацию права собственности на квартиру составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 ( пп. 22 п. 1 ст. 333.33 , п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Получите расписку (уведомление) о подаче документов на регистрацию (ч. 17 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

О поступлении в Росреестр заявления и документов, поданных через МФЦ, направленных по почте или в электронной форме, а также о ходе оказания услуги по государственной регистрации (поступлении информации об уплате госпошлины и приеме документов в обработку, проведении регистрации и т.д.) вы будете получать уведомления посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (если такие сведения имеются в ЕГРН или указаны в заявлении) либо на бумажном носителе почтовым отправлением (п. 2 Приложения N 1, п. 3 Приложения N 2 к Приказу Минэкономразвития России от 15.03.2016 N 127; п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Шаг 8. Получите документы после регистрации

Срок государственной регистрации прав не должен превышать (ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ):

• семи рабочих дней со дня поступления заявления и необходимых документов в Росреестр (трех рабочих дней для нотариально удостоверенных документов);
• девяти рабочих дней с даты представления заявления и документов в МФЦ (пяти рабочих дней для нотариально удостоверенных документов);
• одного рабочего дня, следующего за днем поступления заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки, в электронной форме.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена вам в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Продажа квартиры, находившейся в собственности менее трех лет (если квартира была приобретена в собственность до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (если квартира была приобретена в собственность после 01.01.2016), влечет обязанность представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ ( пп. 2 п. 1 ст. 228 , п. 1 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). При декларировании дохода от продажи квартиры вы вправе заявить имущественный налоговый вычет ( пп. 1 п. 1 , пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). С момента продажи квартиры прекращается обязанность по уплате налога на имущество физических лиц ( ст. ст. 400 , 401 НК РФ).

Покупатели квартиры с момента оформления права собственности становятся плательщиками налога на имущество физических лиц ( ст. ст. 400 , 401 НК РФ). Также они вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом и вернуть уплаченный ранее НДФЛ ( пп. 3 п. 1 , пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Кто является плательщиком налога на имущество физических лиц? >>>

Как правильно составить и оформить договор купли-продажи квартиры?

Передача прав владения недвижимостью от одного лица к другому сопряжена с необходимостью заключить соответствующий договор. В связи с этим важно знать как оформить куплю-продажу квартиры, чтобы получившийся документ имел юридическую силу и при необходимости мог быть использован для решения различных имущественных споров, и какая информация в нем должна содержаться. В тексте этого договора содержится правильно записанное обязательство со стороны продавца передать определенное недвижимое имущество покупателю, который, в свою очередь, должен уплатить за него установленную цену.

К особенностям договора, касающегося квартиры и любого иного недвижимого имущества, относится необходимость выполнить его согласно установленной письменной форме. Согласно Гражданскому кодексу РФ ст. 550 в случае, если договор был заключен с несоблюдением установленной формы, он признается недействительным и не имеет юридической силы. Также согласно ст. 425 покупатель становится собственником имущества начиная с того момента, когда произошло заключение договора между сторонами.

Начиная с 1 марта 2013 года, пункт 2 ст. 558 ГК РФ утратил силу, и сам договор, оформленный после этой даты, регистрировать не нужно. Сделка считается полностью заключенной только после того, как была проведена государственная регистрация права на недвижимое имущество в ЕГРП.

Важной частью договора является достоверность информации, так как существует практика, при которой в документы вносится минимальная стоимость жилой площади, называемая также балансовая. Не существует законодательного запрета, который мешал бы продавать квартиру по такой цене. Но при этом серьезно вырастает риск мошенничества, так как покупатель, несмотря на существующие устные договоренности, имеет полное право заплатить только ту сумму, которая непосредственно указана в договоре. Немаловажно, что доказать же факт мошенничества в суде будет практически невозможно.

Как составить договор купли-продажи квартиры согласно всем правилам

Правильно составленный договор поможет избежать возможных проблем при операциях с недвижимостью, в частности с квартирами, и при необходимости послужит доказательством в судебных спорах. Его также можно использовать, в случае если осуществляется обмен одного жилого помещения на иное – он обеспечивает безопасность сделки для обеих сторон, не противоречит установленным законам и заключается практически аналогично.

Для действительности сделки составить договор купли-продажи квартиры необходимо в полном соответствии с установленной формой(Подробнее см. Как составить договор купли-продажи квартиры (скачать бланк, образец)?). В первую очередь идет вступление, называемое также преамбулой, в обязательно порядке содержащее следующие данные:

• номер и наименование заключаемого договора;
• место и число подписания;
• полная информация, согласно действительным паспортным данным, обо всех участниках договора;
• в случае, если один из участников проводимой сделки юридическое лицо, то в состав документа должно включаться его полное наименование;
• в случае, если принимают участие представители интересов одной из сторон, в том числе от юридических лиц, необходимо полное указание ФИО, а также, если представительство происходит на основании доверенности, её реквизиты;
• должно содержаться определение роли каждого из указанных ранее участников – Продавец, Покупатель или иная.

Согласно Гражданскому кодексу РФ ст. 554 и 555, в состав любого договора купли-продажи должен в обязательном порядке включаться подробное описание и цена объекта недвижимости. В случае, если данная информация по каким-либо причинам отсутствует, то в силу вступает п.1 ст. 432, по которому сделка не может быть признана заключенной до исправления данных недостатков. В связи с этим в договоре в обязательном порядке должна содержаться следующая информация:

• полные и достоверные реквизиты сторон, участвующих в заключении сделки;
• достоверное и подробное описание квартиры, которая включает в себя адрес и этаж, площадь, количество комнат и многое другое;
• форма приобретения собственности – долями или целиком;
• могут ли на приобретаемой площади проживать определенные лица, по настоянию Продавца, или нет;
• полный перечень документов, подтверждающих существующее право собственности Продавца на недвижимость;
• точный срок с указанием даты, когда Продавец обязан покинуть продаваемую жилую площадь;
• и самое главное, должна быть указана реальная, а не балансовая, стоимость недвижимости.

Также, в случае если приобретение квартиры осуществляется с использованием денег, взятых в кредит, необходимо дополнить список документов. В него также включается заключенный в банке кредитный договор и, если расчет будет производиться не наличными средствами, а переводом со счета на счет, реквизиты и сам счет покупателя и продавца.

Как обезопасить сделку при заключении договора купли-продажи

Как уже отмечалось, необходимо, чтобы стоимость, указанная в договоре, полностью соответствовала той, которая будет реально выплачена от одной стороны другой. В случае если по каким-то причинам возникнет необходимость расторгнуть сделку и отменить передачу денег, то покупатель получит обратно ровно ту сумму, которая вписана в документы. Изменить ситуацию не сможет даже судебное разбирательство, так как основным доказательством будет выступать именно заключенный ранее договор и его содержимое, а свидетельства устной договоренности либо отсутствуют, либо легко опровергаются.

Также важно, чтобы в тексте сделки содержалось условие о том, что недвижимость не должна находится в руках третьих лиц. Это касается тех жильцов, которые временно выписаны по причине учебы за границей или в другом городе, службы в армии, отбывания наказания в местах заключения или на принудительном лечении и так далее. Все они имеют право проживать по месту прошлой регистрации, что в последствие может стать причиной для возникновения имущественных споров.

По этой же причине желательно уточнить в договоре отсутствие притязаний со стороны иных лиц, так как продавец передает именно право на собственность. То есть квартира не должна находиться в залоге, например, по кредиту или под арестом. В противном случае, при переходе прав на собственность, также передаются и все обременения – в случае возникновения имущественных споров, отвечать в суде будет именно текущий владелец недвижимости.

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Отчуждение комнаты в коммунальной квартире в 2018 году — один из наиболее непростых и популярных вопросов, касающихся продажи недвижимости. Важным условием является предоставление доказательств в отношении права собственности на данный жилой объект. А также важно установить статус недвижимости и соблюсти преимущественное право, регулируемое действующим законодательством.

Особенности продажи комнаты в коммунальной квартире

Надзор относительно обязательства соблюдения, регламентируемых нормами закона, правил приобретения или продажи отдельной комнаты в коммуналке, довольно строго контролируется со стороны уполномоченных государственных служащих. Игнорирование любой из стадии данной процедуры приведет к признанию сделки купли-продажи недействительной.

Хронология покупки или продажи комнаты выглядит следующим образом:

• принятие решения о приобретении, либо продаже объекта недвижимости;
• определение рыночной стоимости;
• соблюдение процедуры извещения лиц, проживающих в смежных комнатах (их законных собственников) о праве преимущественного выкупа продаваемой комнаты;
• составление договора купли-продажи;
• денежный расчет между сторонами;
• общегосударственная регистрация описываемой сделки.

Процедуру третьего пункта следует разобрать более подробно. В соответствии с законодательной базой РФ, преимущественным правом покупки комнаты в коммунальной квартире обладают бесспорно соседи, проживающие в иных комнатах данной недвижимости. Законодатель позаботился о соблюдении интересов лиц, проживающих в смежных комнатах, предоставив им исключительное право первоочередного выкупа. Соответствующее правило не может быть проигнорировано.

На кого законодатель возложил обязанность произвести извещение соседей?

Нормы гражданского права конкретизируют, что направление и оформление уведомления о факте преимущественного приобретения должен осуществить продавец комнаты, то есть истинный владелец данного объекта недвижимости. Соответствующее уведомление обязательно должно отражать данные относительно выставленной стоимости жилого помещения.

Как оформить договор купли-продажи?

Процесс заключения сделки по приобретению любого объекта недвижимости сопровождается заключением соответствующего соглашения.

В договоре обязательно должны быть отражены следующие моменты:

• дата составления;
• личные данные продавца, то есть законного владельца продаваемой комнаты в коммунальной квартире;
• личные данные потенциального покупателя;
• сведения, характеризующие жилье, то есть недвижимый объект сделки, включая его адрес, площадь, рыночную стоимость;
• сведения о факте произведенного расчета между сторонами.

Кроме этого, согласно общепринятым правилам, в подобных договорах прописываются так называемые гарантийные условия, то есть условия, при возникновении которых заключенный договор расторгается. Это может быть связано с выявлением возможных мошеннических действий со стороны продавца, когда указанное в договоре жилье принадлежит по закону иному лицу, а лицо, выступающее продавцом, неправомерно им распоряжается. Именно поэтому, перед тем как приобретать комнату в коммунальной квартире, следует уточнить, приватизирован ли данный объект недвижимости или нет. Во втором случае, распоряжаться данным объектом может лишь организация или муниципалитет, на балансе которого он находится.

Действующее законодательство Российской Федерации предоставляет возможность включать в договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире сведения относительно произведенного расчета без подписания дополнительной подтверждающей документации, то есть расписки. Реквизиты участников должны соответствовать сведениям их паспортов. Допущенные в фамилиях или именах ошибки автоматически влекут приостановление процедуры регистрации сделки в органах Росреестра.

Скачать образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире можете по ссылке.

Обязательно ли заверять сделку у нотариуса?

Важным моментом в оформлении договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире считается факт обязательного заверения заключенной сделки в органах нотариата. Во-первых, следует отметить, что нормы цивильного права об обязательности заверения договора приобретения или продажи объекта недвижимости у нотариуса появились вследствие выявления огромного количества «мнимых» сделок.

Согласно статистическим данным, в последнее время одни и те же комнаты коммуналок многократно, в определенный период времени, продавались разным лицам. Данное обстоятельство стало возможным по причине несовершенства работы государственных органов, осуществляющих регистрацию сделок.

Ранее с момента подачи документов на регистрацию факта, подтверждающего смену владельца жилья и до момента наступления указанного факта, сведения о произведенном расчете за комнату в коммунальной квартире нигде не фиксировались. По этой причине проверить факт продажи условной квартиры или комнаты другому лицу просто невозможно. Во избежание факта обмана и мошенничества законодателем Российской Федерации и были внесены поправки, указывающие на необходимость заверения заключенной сделки по приобретению недвижимости в органах нотариата.

Однако это рекомендуемые условия, а обязательными они становятся лишь в случае регистрации сделки на покупку жилья, находящегося в долевой собственности. Соответственно можно сделать вывод, что имеются способы обойти нормы законодательства, разрешающие не производить нотариальное заверение озвученной сделки. Касаются лишь продаваемого жилья, в котором собственник представлен в одном лице.

Отдельно следует указать, что нормы правовых актов по регулированию процедуры приобретения или продажи жилья очень динамичны, то есть подвержены постоянным изменениям. Именно поэтому только их постоянный мониторинг обеспечит полное соблюдение законности при заключении договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.

Оформление Договора купли-продажи квартиры

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Мы подошли к ключевому этапу сделки покупки квартиры. От того, насколько правильно мы составим Договор купли-продажи квартиры, будет зависеть наша юридическая безопасность. Другими словами – именно на формулировки и условия договора мы сможем опираться, в случае возникновения судебных споров и разбирательств по сделке. Поэтому рассмотрим этот шаг подробно.

Проект Договора купли-продажи квартиры (ДКП) готовится заранее. Желательно, чтобы его текст до сделки уже был на руках и у нас (у Покупателя), и у Продавца. Тогда на самой процедуре подписания будет меньше вопросов и разногласий.

Оформление Договора купли-продажи квартиры допускается как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ), на усмотрение участников сделки, за исключением тех случаев, когда договор подлежит Откроется в новой вкладке.»>обязательному нотариальному удостоверению.

Нотариальное заверение ДКП стоит дороже (нотариальные тарифы см. ниже), а договор в простой письменной форме, в принципе, можно составить даже самостоятельно (на основе шаблонов типовых договоров – см. ниже), или поручить это Откроется в новой вкладке.»>специализированному юристу, заплатив за подготовку договора всего 2-3 тыс. руб.

Но Откроется в новой вкладке.»>подготовка и заверение договора у Нотариуса имеет ряд преимуществ, и прежде всего – для Покупателя квартиры:

1. Во-первых, Нотариус сначала выясняет все детали предстоящей сделки, а затем уже составляет Договор купли продажи квартиры (не шаблонный) с учетом этих самых деталей конкретной сделки, и потребностей ее сторон (в особенности – потребностей Покупателя).
2. Во-вторых, Нотариус может включить в ДКП дополнительную ответственность Продавца на случай его возможной недобросовестности (например, если он утаил какие-либо важные обстоятельства, связанные с продажей квартиры).
3. И в-третьих, Нотариус выступает официальным свидетелем вменяемости Продавца в момент совершения сделки, что существенно снижает риск признания сделки недействительной по причине Откроется в новой вкладке.»>недееспособности Продавца, состояния аффекта, введения в заблуждение и т.п.

Откроется в новой вкладке.»>Нотариус значительно облегчает участникам сделки процесс ее проведения, и создает для них комфортные условия. Практика показывает, что нервное напряжение во время сделки у многих бывает на пределе, т.к. цена вопроса слишком велика. И любой конфликт, или несогласованное действие между участниками (особенно при Откроется в новой вкладке.»>«альтернативных сделках»), может привести к взрыву эмоций, и срыву сделки.

Нотариус же обеспечивает не только юридический, но и психологический контроль процесса (вы будете смеяться – но это важно!), а также выступает консультантом и арбитром в случае возникновения споров. В практике было немало случаев, когда сделки срывались в последний момент вовсе не из-за проблем с документами, а «всего лишь» из-за психологического накала страстей участников. А в нотариальной конторе люди всегда ведут себя спокойнее, и спорные вопросы там решаются гораздо быстрее и конструктивнее.

Кроме того, оформление Договора купли-продажи квартиры в нотариальной конторе имеет еще два преимущества – не нужно беспокоиться о регистрации сделки (Нотариус берет ее на себя), и можно провести денежные расчеты по сделке не через банковскую ячейку (как мы рассматриваем здесь по умолчанию), а через Откроется в новой вкладке.»>депозит нотариуса.

Очевидно, что юридические преимущества нотариально заверенного Договора купли-продажи квартиры больше касаются Покупателя, чем Продавца. Продавцу Нотариус, как правило, не очень-то и нужен. Поэтому, расходы на Нотариуса чаще несет именно Покупатель; по сути, он платит за снижение ряда Откроется в новой вкладке.»>рисков сделки для себя лично.

Поэтому нам, как Покупателю, в целях контроля собственных рисков, особенно важно понимать, что именно должен содержать ДКП, и как он должен быть составлен. Для грамотного оформления Договора купли-продажи квартиры, нам нужно понимать разницу между Откроется в новой вкладке.»>существенными условиями договора и его Откроется в новой вкладке.»>дополнительными условиями (перечни этих условий – см. по ссылкам в Глоссарии).

Как правильно составить Договор купли-продажи квартиры

Каждый Договор купли-продажи квартиры (ДКП) должен содержать существенные условия, т.е. условия, которые являются обязательными для того, чтобы этот договор имел юридическую силу. Это значит, что в нем должны быть четко обозначены стороны договора (ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя), предмет договора (квартира, площадь, адрес), суть договора (отчуждение квартиры), цена (в рублях, цифрами и прописью), а также Откроется в новой вкладке.»>права третьих лиц на пользование квартирой (если таковые лица имеются).

Помимо существенных (обязательных), в ДКП можно (и нужно!) вносить дополнительные условия по взаимному согласию сторон. Например, условия о способе проведения расчетов за квартиру, условия о сроках освобождения квартиры (как физическом, так и юридическом), условия об ответственности сторон в тех или иных случаях, и т.п. Такие дополнительные условия не обобщают, а конкретизируют отношения сторон в сделке. И в интересах Покупателя – максимально педантично отнестись к каждому пункту этих условий.

Вообще-то, формулировать условия договора самостоятельно, не имея юридического образования и соответствующей практики, не рекомендуется. Такое баловство может выйти нам боком. Неграмотно вставленная формулировка может не только не иметь нужных нам юридических последствий, но и сделать сам договор (или его часть) Откроется в новой вкладке.»>ничтожным (т.е. не имеющим законной силы, подробнее – по ссылке).

Что касается цены договора (суммы сделки), то на рынке нередко практиковалось занижение этой цены в ДКП, с целью ухода Продавца от уплаты Откроется в новой вкладке.»>подоходного налога с продажи квартиры. Для Покупателя такой вариант всегда был очень рисковым, несмотря на расписку на полную стоимость квартиры, которую ему давал Продавец. Ведь в случае признания сделки недействительной, Покупатель мог претендовать на возврат только той суммы, которая была прямо указана в договоре.

Но с января 2016 года введен в действие закон, согласно которому налог с продажи квартиры может взиматься не с цены договора, а с Откроется в новой вкладке.»>кадастровой стоимости квартиры (подробнее об этом – см. по ссылке). Поэтому занижать стоимость в договоре в ряде случаев стало бессмысленно.

Конечно, при составлении Договора купли-продажи квартиры, нужно стараться предусмотреть как можно больше возможных негативных последствий. Но маловероятно, что кто-либо, даже юридически подкованный человек, может предусмотреть в договоре абсолютно все возможные нюансы и последствия сделки. А следовательно, вероятность оспаривания договора, и Откроется в новой вкладке.»>признания сделки недействительной все равно существует.

Поэтому, Откроется в новой вкладке.»>юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, советуют Покупателю добавлять в конце договора отдельным пунктом условие, подобное этому:

«Руководствуясь ст. 421 ГК РФ (свобода договора), ст. 461 ГК РФ (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя), стороны пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным по обстоятельствам, возникшим не по вине Покупателя, или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятию квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести Покупателю равноценное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе города _______ или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент вступления в законную силу решения суда о признании настоящего договора недействительным. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения ему убытков».

Такой пункт в договоре даст юридическую опору Покупателю, в случае попытки Продавца или его родственников (в т. ч. третьих лиц) вернуть себе квартиру по суду.

На практике подписание Договора купли-продажи квартиры происходит, обычно, в тот же день, что и Откроется в новой вкладке.»>закладка денег в ячейку банка, либо на следующий день после этого.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным после его подписания сторонами (ранее, до 2013 года, ДКП считался заключенным только после его гос. регистрации). Теперь сам договор регистрации не подлежит, но, тем не менее, он сдается в составе пакета документов в Откроется в новой вкладке.»>УФРС для регистрации перехода права.

Перед подачей на регистрацию не лишним будет внимательно перечитать весь договор еще раз, и сверить все внесенные в него данные из документов: паспортные и технические данные, адрес и площадь квартиры и т.п. Если в договоре обнаружится ошибка или опечатка, то это может стать причиной в задержке регистрации или даже в ее отказе.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, договор купли-продажи квартиры мы составили, все существенные условия в нем перечислили, дополнительные условия согласовали и добавили отдельными пунктами в текст документа. Два раза все перечитали, три раза сплюнули через левое плечо, и аккуратно поставили свой автограф на договоре.

оформление купли-продажи комнаты в коммунальной кв?

Дарья! Ваши вопросы как нельзя лучше характеризуют работу агентов и то, за что они получают деньги. Спросите все это у своего специалиста, а если его нет, найдите. Выбор большой. Рассказать как готовить и провести сделку можно, но ведь ее еще надо осуществить, а если что-то пойдет не по шаблону, Вы будете с ноутом ходить и спрашивать на форуме?

Договор, дело творческое. Совет вам стандартный- пригласить специалиста, в .тч. можно с восстания 6.

В конечном итоге -продавец должен получить деньги!
Ваш риэлтор все сделает правильно, для этого и нанимают профессионалов. И получают конечный результат.

Если у Вас есть риелтор и он уже все готовит — почему Вы не получили от него ответы на все Ваши вопросы.
Лицензию риелтору сейчас иметь не нужно, договор можно составлять в простой письменной форме. В конечном итоге продавец должен получить деньги.

Лицензия риэлтору не нужна, сделку можно провести на Восстания 6, там есть и сейфовое хранилище и нотариусы, она может быть как в простой письменной форме , так и в нотариальной-ваш выбор(нотариус берет 1% +3000р), после проведения сделки у вас на руках останется ДКП-чистенький без единой отметки, т.к. договор сейчас не регистрируется, регистрируется переход права, я своим рекомендую сделать нотариальные копии(покупателей с отметками о регистрации, на всякий случай),ну и конечно деньги которые вы получите после подписания акта приема передачи и полученной чистой формы 9.

Участник программы «‎Работаю честно»

Сколько вопросов. Вы не доверяете своему агенту, так как вы с ним тогда работаете?

Вы же сами сказали, что риэлтор есть — дак задайте ему все эти вопросы. Или все таки риэлтора нет ?

Вообще все эти вопросы не должны были у Вас возникать, так как подготовка, проведение сделки и контроль — все это прямая обязанность агента. Некоторые из перечисленных вопросов должны обсуждаться с Вами. Вы говорите, что «сейчас все готовит риэлтер». Вот пусть и делает все и дальше, что должен сделать.

Заявление о государственной регистрации договора купли-продажи представляется продавцом (правообладателем) и покупателем, лицом, действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения. Заявление может быть представлено также лицом, действующим от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе: родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет; опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными. http://www. wiprealtor. ru/for-buyers-and-sellers/want-to-sell/dokumenty- predstavlyaemye-na-gosudarstvennuyu-registratsiyu- dogovora-kupli-prodazhi-i-trebovaniya-k-nim/

Участник программы «‎Работаю честно»

Дарья, Вы уже столько документов собрали (сами или с помощью) и все же сомневаетесь? Уже можно было либо довериться специалисту, либо вникнуть в суть сделки. Вопросы с подвохом, так как выполненные Вами действия говорят о том, что Вы уже во многом разобрались))

Порядок купли продажи комнаты в коммунальной квартире

В 2016 году появились новые правила продажи долей в квартире, вернее, оформления перехода прав на такие доли, принятые в декабре прошлого года.
Если доля в квартире или комнате продается постороннему лицу, не имеющему собственности в этой квартире, то сделка должна быть оформлена через нотариуса. Само предложение о покупке доли квартиры или комнаты должно быть только в нотариальной форме. Раньше это можно было сделать обычным письмом и отправить предложение почтой. Сейчас законодательство оберегает остальных собственников в квартире от возможных неправомерных действий при продажах площади на сторону. Ранее сделки при участии в продаже несовершеннолетних (граждан, не достигших 18 лет) контролировали только органы опеки и попечительства. Теперь же нотариус проверяет дополнительно безопасность прав ребенка.
Ст. 24 п.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016)

А Вы кто? Покупатель комнаты или ее Продавец? Если Продавец, то нотариальные затраты перенесите на Покупателя.
А если найдется Покупатель среди сособственников по коммуналке (из своих), то можете смело проводить ППФ.

Я продавец, но за оформление плачу я и перекидывать на покупателя не могу. Дело же не только в этом на кого перекинуть. Почему я должна нести траты за чужих детей, в моей комнате детей нет. Пыталась посмотреть статью, указанную в ответе Михаила Морозова, но не смогла найти ответа на свой вопрос. Короче, как всегда нищие платят в бюджет, а богатые .

Участник программы «‎Работаю честно»

Статья 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки» обязывает Вас уведомить сособственников.
Федеральный закон от 29.12.2015 N 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обязывает Вас нотариально оформить данный ДКП. Выше Елена Петракова написала, как провести его без участия нотариуса.

Участник программы «‎Работаю честно»

Если в свидетельстве, у Вас указана именно КОМНАТА, а не доля (34/100 например) то местные риэлторы должны знать как можно «обойти» и нотариуса и опеку. По крайней мере у меня, правильно полученный ответ телеграммы, освобождает от разрешения опеки.
Хотя я не понимаю, что значит большие деньги? уже в 2016-ом сделку с комнатой провели за 2400 рублей (были н/с продавцы), Вы может где то не в курсе?

Вот вы молодцы, а у меня доля и, покупатель свой, а получается дорого.

Участник программы «‎Работаю честно»

Если квартира была в долях, нужно было заранее перевести в обычную коммуналку, с отдельными свидетельствами.

Участник программы «‎Работаю честно»

Согласие соседей конечно надо было бы, но я не думаю что они бы отказались, Разрешение ООиП, было бы простой формальностью и делом времени, так как дети бы получали выделенный объект, а не какую то сомнительную долю. Даже не предполагая и не зная о предстоящих изменениях в законодательстве, иметь комнату вместо доли всегда предпочтительнее.

Лариса, это называется «слышали звон. » Обязательное нотариальное оформление установлено новым законом для всех покупок доли, если ее покупает лицо, которое не является собственником другой доли в этой же квартире. Дети тут не причем. Вот если дети не у соседей, а продают свою недвижимость, то, да, только через нотариуса. Если у продавца комнаты есть несовершеннолетние сособственники в квартире, то от них отказ от преимущественного права берется только с разрешения органов опеки.
Если же у покупателя уже есть в собственности доля этой квартиры, то ни нотариальной формы договора не нужно, ни отказов остальных собственников.

Спасибо за ваши ответы. Покупатель не имеет доли в этой коммунальной квартире. У меня нет детей. Риэлтер мне сказала сегодня, что, поскольку закон изменился, то мы должны оформлять сначала у нотариуса (примерно 12000), потом в палате 2000р., договор 700 р. риэлтеру за сопровождение документов 10000. Вот и посчитайте25 000р за продадутся комнаты. По-моему это слишком дорого.

Спасибо за обстоятельный ответ, жаль, что нотариальные органы охраняют права так за дорого. Я бы и не возражала отдать пару тысяч за эту услугу, но 12 тыс сверху всех остальных расходов кажется чересчур. Ведь я же не дворец продаю, а всего лишь комнату 17 кв. м в коммуналке. Как не крути, а дыры в бюджете оплачивают бедные. В любом случае, ещё раз спасибо за разъяснения.

Участник программы «‎Работаю честно»

Дети к Вашей ситуации отношения не имеют.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016)
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых продает ее.
Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце втором настоящего пункта.
Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ)

Участник программы «‎Работаю честно»

Нотариус может быть любым.

Ещё вопрос: нотариус может быть из любого района или конкретный нотариус для моего микрорайона?