Содержание:
Образец авансового договора при покупке квартиры
Покупка квартира – сделка, требующая внимательного и ответственного подхода. Каждый шаг, каждый этап должен осуществляется на основании норм действующего законодательства.
Исключением не является обязательство заключения авансового договора.
Что это такое и для чего так необходим этот документ? Рассмотрим возникающие вопросы прямо сейчас.
Авансовый договор – соглашение между продавцом и покупателем, касающееся внесения аванса.
В нем определяются:
- объект договора (им выступает объект недвижимости);
- дата внесения части средств;
- их сумма.
В отдельной части указываются обязательства сторон, при нарушении которых этот размер может быть увеличен или не возвращен обратно.
К составлению договора важно подойти ответственно, иначе он может использоваться в нежелательных целях.
Аванс при покупке квартиры является особенной гарантийной формой, определяющей серьезность намерений покупателя. Она выступает гарантом того, что сделка состоится.
Однако для избежания возможных неприятных последствий, например, мошенничества, заключается договор аванса. Следовательно, документ позволяет минимизировать возможные риски.
Отличие от задатка
Нередко происходит спутывание понятий «задаток» и «аванс». В чем состоят их различия? Четкого определения последнего термина законодатель не дает.
Сформировавшаяся система правовых отношений урегулировала его, как частичная предоплата. Аванс не обязывает стороны выполнять требования, указанные в договоре.
Он может быть разорван, хотя стороны и понесут материальную ответственность.
Если вносится задаток, то условия контролируются законодательством. Каждая сторона не может расторгнуть договор, поскольку это предусматривает не только взыскания в размере задатка, но и дополнительные компенсации.
В практической деятельности широкое распространение получил аванс, поскольку в его договор могут быть включены дополнительные условия.
Каждая сторона имеет право указать ответственность по своему желанию, включить ряд обязательных требований.
Оформление сделки
Авансовый договор заключается, если при покупке квартиры необходимо внесение аванса.
Как показывает статистика, к этому способу обеспечения надежности сделки прибегают практические все покупатели и продавцы.
Как минимум, это способствует предотвращению мошенничества, как максимум, не допускает отказа от сделки.
Между физическими лицами
Оформление документа между физическими лицами происходит в письменной форме.
Чтобы не сомневаться в его положениях и правильном составлении, можно обратиться за помощью – к юристу или риэлтору.
У них имеются образец договора аванса при покупке квартиры. В нем указываются все детали.
Необходимые документы
При заключении договора важно собрать следующие документы:
- Бумаги, выступающие подтверждением права собственности на недвижимость.
- Справка о регистрации в квартире (важно, чтобы в ней отсутствовали временно выписанные граждане).
- Паспорта обеих сторон.
Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке? Смотрите тут.
Образец договора аванса при покупке квартиры
Образец авансового соглашения можно взять у риэлтора или юриста.
При необходимости они:
- помогут с составлением документа;
- объяснят его основные положения;
- подскажут, как лучше действовать в сложившейся ситуации.
Обязательно проконсультируйтесь у специалистов, поскольку это позволит чувствовать себя уверенно и предупредить мошеннические уловки.
Как правильно составить?
Договор об авансе необходимо правильно составить. Для начала важно определить сумму платежа и обязанности, возникающие у сторон.
Требование к составлению документа – наличие конкретного содержания, в том числе обязательств.
При их неисполнении стороны несут ответственность, чаще всего, в пределах размера аванса.
К примеру, если покупатель отказывается приобретать квартиру, то продавец оставляет аванс у себя, если иное не предусмотрено договором.
Другая ситуация – продавец решил заключить сделку с другим лицом или вовсе её отменить, тогда эта сумма выплачивается им другой стороне в двойном объеме.
Это важный, а главное – эффективный механизм, использование которого в большинстве случаев позволяет гарантировать осуществление сделки.
Соглашение об авансе при покупке квартиры должно содержать в себе следующие сведения:
- полная стоимость недвижимости;
- установленный размер аванса;
- дата его внесения;
- адрес, по которому располагается квартира;
- указание всех граждан, в ней прописанных (дополнительно может быть указана дата предстоящей выписки);
- банковская организация, посредством которой будут происходить все операции;
- форма, определяющая соглашение приобретения;
- наименование стороны, несущей затраты по сделке;
- сроки освобождения недвижимости;
- другие нюансы, определенные обеими сторонами.
Сумма аванса при приобретении недвижимости обычно не превышает десяти процентов от общей стоимости квартиры.
Она будет зависеть от нескольких факторов, главенствующими среди которых является:
- площадь объекта;
- его состояние (наличие ремонта, проведения коммуникационных систем и т.д.).
К примеру, за квартиру с большим числом комнат аванс может быть повышен. Если же продается небольшая однокомнатная квартирка, то и сумма средств будет соответствовать.
Покупателю выгодно внести небольшую сумму, продавец, напротив, требует больше денежных средств.
Возможен ли возврат?
Вернуть средства можно, но при этом необходимо нести материальную ответственность, о которой было упомянуто немногим выше.
В ряде ситуаций могут применяться дополнительные санкции.
Если до отказа от покупки квартиры был уплачен аванс, средства за пошлину или другие расходы, то все это возмещает сторона, по вине которой произошло расторжение сделки.
Конкретные обязательства предусматриваются договором. Так, в нем может не предусматриваться наказания за требования возврата средств.
Обычно это происходит, когда приобретается квартира у близких родственников. Однако в любом случае стоит убедиться – можете ли вы им доверять полностью?
Как осуществляется покупка квартиры с использованием материнского капитала без ипотеки? Читайте здесь.
Как правильно оформить залог при покупке квартиры? Подробная информация в этой статье.
Нужна ли расписка?
При оформлении авансового договора не стоит забывать о расписке. Она выступает подтверждением перевода денежных средств продавцу.
Этот документ составляется вручную с использованием простой шариковой ручки. В чем причина? Дело в том, что чужой почерк подделать нельзя. Это позволит покупателю уберечь себя от мошенничества со стороны продавца.
Расписка необходима в случае, если деньги передаются лично. Кстати, их передача должна осуществляться при свидетелях. Если собственников несколько, то они также должны присутствовать.
В ситуациях, когда средства перечисляются на банковский счет, расписка не нужна. В необходимых случаях доказать перевод денег можно в судебном порядке.
На видео об авансе при приобретении жилья
Вносим аванс за квартиру
Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:
Предоплату за квартиру вносят для того, чтобы «застолбить» ее за собой на время сбора и проверки документов. Суть Откроется в новой вкладке.»>предоплаты – фиксирование предварительных договоренностей о сделке между Продавцом и Покупателем, после чего Продавец перестает показывать квартиру другим покупателям, и начинает сбор документов для сделки.
На практике предоплату за квартиру вносят либо в виде Откроется в новой вкладке.»>задатка, либо в виде Откроется в новой вкладке.»>аванса. Суть того и другого, а также принципиальная разница между ними описана в Глоссарии, по соответствующим ссылкам.
Задаток, конечно, более выгоден Покупателю, т.к. в случае отказа Продавца, тот должен вернуть его Покупателю в двойном размере.
Аванс, естественно, выгоден Продавцу, т.к. он может в любой момент отказаться от сделки, ничем не рискуя, просто вернув аванс Покупателю (например, если вдруг нашелся другой покупатель, предложившей цену чуть выше).
Вообще, задаток подразумевает взаимный контроль и взаимную финансовую ответственность, поэтому Покупателю имеет смысл настаивать именно на задатке. Продавцы же, с подачи риэлторов, любым способом стараются уйти от этой ответственности, и чаще принимают предоплату в виде аванса, но с дополнительными штрафными санкциями для Покупателя: если тот отказывается от сделки, то теряет сумму своего аванса.
Практика рынка такова, что чаще все-таки используется аванс, но с некоторыми дополнительными условиями, как со стороны Покупателя, так и со стороны Продавца (см. ниже).
Как вносить аванс при покупке квартиры
Порядок внесения аванса при покупке квартиры ничем не отличается от порядка внесения задатка за квартиру. Разница возникает только в описанных выше финансовых последствиях (ответственности сторон) в случае срыва сделки.
Для начала определяемся со сроком внесения аванса и его суммой.
Срок аванса за квартиру
Срок аванса при покупке квартиры считается от момента внесения аванса до момента совершения сделки, т.е. подписания Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и подачи документов на Откроется в новой вкладке.»>регистрацию.
Этот срок будет зависеть от готовности квартиры к продаже (готов ли весь пакет документов), от времени поиска альтернативной квартиры для Продавца (если Откроется в новой вкладке.»>сделка альтернативная), и от времени, необходимом Покупателю для проверки документов (как объекта – квартиры, так и субъекта – Продавца).
Торопиться здесь Покупателю не стоит. Меньше двух недель на сбор и проверку документов, обычно, не берут. Разумно будет внести аванс на срок с некоторым запасом времени – например, на месяц. А если сделка альтернативная, то может быть и полтора-два месяца. Этого времени достаточно и для сбора всего пакета документов Продавцом, и для их проверки Покупателем, и для контрольной Откроется в новой вкладке.»>консультации с юристом по поводу собранных документов.
Если сделка альтернативная, то перед внесением аванса за квартиру нам нужно убедиться, что намерения Продавца о покупке себе альтернативной квартиры соответствуют рынку. Иначе в процессе подготовки сделки может оказаться, что Продавец не сможет подобрать себе «альтернативу» в заданные сроки или уложиться в желаемую цену, и сделка тогда развалится.
Хорошо, если Продавец на момент внесения аванса предварительно уже подобрал себе вариант «альтернативы» (возможно даже – не один).
Сумма аванса за квартиру
«Маловато будет!» – может заявить Продавец, пересчитывая наши деньги. «В самый раз!» – даем мы уверенный ответ, и объясняем Продавцу, что сам факт предоплаты имеет большее значение, чем ее сумма.
Сумма аванса при покупке квартиры, вообще-то, может быть любой. Но на практике она, обычно, не превышает 1-2% от стоимости квартиры, либо выбирают примерно сопоставимую круглую сумму, например, 50 или 100 тыс. руб. (суммы для рынка типового жилья Москвы). Торг здесь вполне уместен.
Кому вносить аванс при покупке квартиры
Важный момент! Перед тем, как вносить аванс за квартиру, нам следует убедиться в том, что эта квартира действительно принадлежит Продавцу, и его право собственности на нее зарегистрировано государством. Для этого нам заранее нужно заказать Откроется в новой вкладке.»>Выписку из реестра ЕГРН (что это такое – см. по ссылке).
Эту Выписку из ЕГРН можно заказать как на сайте Росреестра, так и на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра).
И только сверив данные паспорта и Выписки из ЕГРН, и убедившись, что перед нами действительно владелец нужной нам квартиры, можно подписывать с Продавцом Договор об авансе и передавать ему деньги.
На практике бывает, что квартиру продает риэлтор от имени Продавца, и пытается принять сумму аванса на свое имя или на имя агентства недвижимости. Можно ли ему отдавать деньги? Можно. Но тогда помимо данных о владельце, нам еще нужно убедиться, что этот владелец действительно поручил этому риэлтору или агентству продажу своей квартиры. Риэлтор должен нам представить агентский договор с собственником, где помимо прочего должно быть указано, что агент уполномочен принимать аванс за квартиру.
В этом случае Договор аванса за квартиру мы будем подписывать с агентом. Смотрим его паспортные данные, фиксируем их в договоре, и оставляем себе копию агентского договора с собственником (как основание передачи аванса постороннему лицу).
Правда, вряд ли агентство недвижимости готово будет взять на себя хоть какую-то финансовую ответственность в случае срыва сделки по вине Продавца или по вине самого агентства. Максимум, мы можем рассчитывать на возврат суммы нашего аванса. В то время как в договоре непосредственно с Продавцом мы можем резонно предусмотреть штрафные санкции за срыв сделки по его вине.
Договор аванса за квартиру
Форма Откроется в новой вкладке.»>Договора об авансе, вообще говоря, может быть произвольная (в т.ч. рукописная), но она должна быть составлена юридически грамотно. Там обязательно должны быть отражены существенные условия, а именно:
- адрес квартиры,
- ее полная стоимость,
- срок аванса,
- сумма аванса,
- условия возврата и невозврата аванса,
- штрафные санкции (если о них договорились),
- ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя (а также ФИО и данные агента, если аванс принимает он).
Следует также предусмотреть там будущие условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), условия взаиморасчетов (лучше – через Откроется в новой вкладке.»>банковскую ячейку), и условия, как будут распределяться между участниками расходы на саму сделку.
Не забываем также указать, что сумма аванса входит в стоимость квартиры.
А чтобы нам (Покупателю) подстраховаться на случай, если после внесения аванса, мы обнаружим какие-либо нестыковки в документах – следует в Договоре об авансе прописать условие, подобное этому:
«В случае обнаружения обстоятельств, препятствующих совершению сделки, либо приводящих к возможному ее расторжению в будущем, Продавец возвращает Покупателю аванс в полном размере в течение 3-х дней с момента обнаружения этих обстоятельств».
То же касается и случая, когда Продавец отказывается представлять какие-либо документы, которые не обязательны для Откроется в новой вкладке.»>регистрации сделки с квартирой, но важны для Покупателя. Например, Откроется в новой вкладке.»>справку из ПНД.
Если владельцев квартиры несколько (семья, например), то правильнее будет, если они все подпишут авансовый договор.
Договор об авансе нигде не регистрируется, составляется в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя), и подписывается в момент передачи аванса.
При желании, договор можно составить, подписать и заверить у Откроется в новой вкладке.»>нотариуса, тогда условия возврата или невозврата суммы аванса можно будет описать более подробно и грамотно.
Нотариально заверенный Договор об авансе обеспечит дополнительную юридическую защиту Покупателю в случае Откроется в новой вкладке.»>мошеннических действий Продавца. Например, когда Продавец собирает предоплату сразу с нескольких Покупателей, а потом уходит в «несознанку», или продает квартиру кому-то одному.
Допустимо также прописать в договоре штрафы для Продавца, если он передумает продавать или продаст квартиру кому-то другому (например, за чуть большую цену – такое случалось в практике).
Если мы имеем дело с доверенным лицом Продавца, то здесь требуется особая осторожность. Этот случай рассмотрен далее, на шаге Откроется во всплывающем окне.»>ИНСТРУКЦИИ — «Продажа квартиры по доверенности».
На практике, аванс за квартиру на Откроется в новой вкладке.»>«вторичке» вносится наличными, которые передаются из рук в руки под соответствующий подписанный договор/соглашение. Это можно делать, например, в той же квартире, которую мы покупаем. Это даст нам возможность еще раз (на всякий случай) осмотреть квартиру перед внесением предоплаты.
Но надежнее передавать деньги в Откроется в новой вкладке.»>нотариальной конторе, когда нотариус, помимо прочего, выступает свидетелем факта принятия денег Продавцом. В этом случае Продавцу сложнее будет уйти от ответственности.
Если же квартиру продает риэлтор (на основании агентского договора с собственником), то аванс мы можем внести в самом агентстве недвижимости.
На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.
Итак, о сумме и сроке предоплаты мы договорились, паспорт Продавца и регистрацию его права собственности проверили, с нотариусом определились. Договор об авансе (или задатке) подготовили и подписали. Деньги передали лично в руки. Проследили, куда он их положил, и запомнили это место.
Пакет документов для покупки квартиры
Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:
Аванс мы (Покупатель) внесли. Ключевые условия будущей сделки в Авансовом соглашении обговорили (см. об этом предыдущий шаг).
Еще на этапе внесения аванса мы договорились с Продавцом о том, что он начинает сбор пакета документов, необходимых для покупки квартиры, и предоставляет его нам на проверку (см. список ниже). Если нам отдают для проверки копии, то подлинники мы должны, по крайней мере, видеть (лучше, если копии снимут при нас).
Необязательно требовать с Продавца сразу всех необходимых документов – можно получать и проверять их постепенно, по очереди. Время на это у нас есть, оно было предусмотрено в том же Авансовом соглашении.
Какие документы нужно проверить при покупке квартиры
Существует минимальный (обязательный, базовый) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой), и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем (Продавцом). Причем, речь идет именно о документах, которые нам как Покупателю предстоит проверить (т.е. получить из них определенную информацию). Для регистрации же сделки понадобятся только некоторые из этих бумаг. Теперь обо всем по порядку.
Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:
- Откроется в новой вкладке.»>Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру
— Этот документ подтверждает, кто является собственником данной квартиры на текущую дату, а также наличие или отсутствие обременений (например, залога или ареста квартиры). Подробнее – по ссылке.
Те же сведения содержатся и в Откроется в новой вкладке.»>Свидетельстве о регистрации права собственности на квартиру, но информация из Выписки ЕГРН актуальнее, а значит, надежнее.
Заказать Выписку из ЕГРН на любую квартиру можно на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ. - Откроется в новой вкладке.»>Документ-основание получения права собственности
— Это основной правоустанавливающий документ, он указывает, на основании чего квартира стала собственностью Продавца, подробнее – по ссылке. - Откроется в новой вкладке.»>Выписка из Домовой книги (данные о «прописанных» в квартире жильцах), либо заменяющий ее Откроется в новой вкладке.»>Единый жилищный документ (ЕЖД)
— Для регистрации это не требуется, но нам это необходимо для получения сведений о тех, кто имеет права пользования квартирой, подробнее – по ссылкам. - Паспорт собственника квартиры, либо Откроется в новой вкладке.»>доверенность от собственника (в случае, если его интересы представляет другое лицо).
Это тот базовый минимум документов для проверки, которые нам нужно получить от Продавца при любом раскладе, то есть ПРИ КАЖДОЙ покупке квартиры на вторичном рынке. Именно эти документы дают нам основные сведения о правообладателях покупаемой квартиры, а некоторые из этих документов потребуются потом для Откроется в новой вкладке.»>регистрации сделки с квартирой в Росреестре.
Если ситуация совсем простая, например, Продавец – одинокий взрослый, Откроется в новой вкладке.»>дееспособный человек, без семьи, да к тому же наш старый знакомый – приватизировал недавно свою квартиру и желает ее нам продать, то базового пакета документов может быть достаточно. Но это большая редкость.
Гораздо чаще бывает, когда Продавца мы видим первый раз в жизни, его подозрительная внешность не внушает нам доверия, а его блуждающий взгляд наводит на нехорошие мысли. Для рынка недвижимости это обычная ситуация, и к ней мы должны быть готовы.
У Продавца может быть семья, а значит, возможны права некоторых членов семьи на эту квартиру, да и с самой квартирой могут быть разные ситуации: она могла быть Откроется в новой вкладке.»>приватизирована или куплена, получена в дар или в Откроется в новой вкладке.»>наследство, обременена залогом или Откроется в новой вкладке.»>правами третьих лиц, и т.п.
В таком случае собираются дополнительные документы. На саму квартиру, на Продавца и членов его семьи.
Причем, некоторые из этих дополнительных документов может потребовать регистратор в обязательном порядке, а некоторые – понадобятся только нам лично, для подтверждения сведений о квартире и ее хозяевах. Эти сведения помогут нам избежать различных «сюрпризов» в виде неожиданных претензий, ограничений или правопритязаний, которые иногда случаются уже после завершения сделки.
По требованию регистратора могут понадобиться следующие документы при покупке квартиры:
- Откроется в новой вкладке.»>Кадастровый паспорт квартиры
— он нужен в случае, если квартира еще не стоит на кадастровом учете, или в случае, если Откроется в новой вкладке.»>в квартире была сделана перепланировка, подробнее – по ссылкам. - Откроется в новой вкладке.»>Согласие супруги на продажу квартиры, или Брачный договор, или Соглашение о разделе Откроется в новой вкладке.»>общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов
— один из этих документов понадобится, если Продавец женат или был женат на момент получения квартиры в свою собственность, подробнее – смотри по ссылкам. - Откроется в новой вкладке.»>Разрешение органов опеки и попечительства
— если в семье Продавца есть несовершеннолетние дети, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, подробнее – по ссылке. - Согласие залогодержателя на сделку
— если квартира находится под залогом в банке. - Согласие Откроется в новой вкладке.»>получателя ренты
— это только в случае, если наш Продавец получил квартиру в обеспечение пожизненного содержания прежнего хозяина квартиры, подробнее – по ссылке. - Извещение о сделке других участников Откроется в новой вкладке.»>долевой собственности и их письменный отказ от Откроется в новой вкладке.»>права преимущественной покупки доли в квартире
— это если мы покупаем долю в квартире, подробнее – по ссылкам.
В отдельных регионах РФ местные отделения Росреестра требуют в составе пакета документов еще и подписанный Откроется в новой вкладке.»>Акт приема-передачи квартиры.
Для полноты информации Покупателю дополнительно могут потребоваться следующие документы:
- Откроется в новой вкладке.»>Расширенная (архивная) выписка из Домовой Книги
— для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее, подробнее об этом – по ссылке. - Откроется в новой вкладке.»>Расширенная Выписка из ЕГРП / ЕГРН (Выписка о переходе прав собственности)
— это поможет нам узнать историю смены владельцев выбранной квартиры; заказать такую выписку можно на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ - Заключение о рыночной стоимости квартиры
— это типовое требование банка, если мы используем для покупки Откроется в новой вкладке.»>ипотечный кредит. - Откроется в новой вкладке.»>Справки из НД и ПНД на Продавца/-цов квартиры
— это нас немного успокоит, снижая риск возможной недееспособности Продавца. - Копия финансово-лицевого счета и Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
— это данные из бухгалтерии жилищно-эксплуатационной организации, эти данные мы так же можем получить и из Единого жилищного документа (ЕЖД). - Разрешение на Откроется в новой вкладке.»>перепланировку (если таковая производилась в квартире), или Откроется в новой вкладке.»>Поэтажный план квартиры (чтобы убедиться, что перепланировки не было);
Какие именно из этих дополнительных документов нам понадобятся, зависит от конкретной ситуации. Например, если Продавец не был женат на момент получения квартиры в свою собственность, значит Согласие супруги нам не потребуется. Если у Продавца нет детей, то Органы опеки тоже могут от нас отдохнуть. Если квартира находится в типовом панельном доме, то наличие или отсутствие перепланировки видно и без «поэтажки».
А вот Архивную Выписку из Домовой Книги и Справку об отсутствии задолженностей желательно взять в любом случае. Информация из этих документов лишней точно не будет.
Подробнее о том, как выбирать нужные документы и как их анализировать – на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ.
На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.
Итак, подбодрив Продавца крепким словом и обещанием вечного блаженства, мы отправили его собирать документы. А перед нами встал всего один простой, но скользкий вопрос: «что делать дальше?»
Скоро перед нами окажется целая пачка важных, красивых, но непонятных бумаг. Какую информацию из них черпать? Какие выводы делать?
Идем дальше. И не торопимся. Дело-то серьезное.
Предоплата при покупке квартиры
Предоплата в сделке купли-продажи квартиры – это небольшая часть от ее стоимости, которую Покупатель передает Продавцу, подтверждая, таким образом, свое намерение купить у него эту квартиру.
На Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке, между физлицами деньги, обычно, передаются наличным путем, из рук в руки. А при покупке новостройки у Откроется в новой вкладке.»>Девелопера, деньги вносятся в кассу организации, либо переводятся безналичным путем на ее счет, в качестве первого (обеспечительного) платежа.
На первичном рынке вопросами внесения предоплаты при покупке квартиры (суммы, срока, условий передачи денег) полностью рулит Девелопер, и от Покупателя здесь мало что зависит. Поэтому ниже мы рассмотрим только тот случай, где Покупатель сам влияет на процесс внесения предоплаты и сам договаривается об ее условиях – то есть случай для вторичного рынка.
Предоплата за квартиру в сделках купли-продажи вносится на определенный срок, под договор (соглашение), и засчитывается в сумму будущих платежей по сделке. Предоплату может принимать как сам собственник квартиры (Продавец), так и его доверенное лицо, в т. ч. Откроется во всплывающем окне.»>агентство недвижимости, которое занимается продажей его квартиры.
Предоплата при покупке квартиры может вноситься в виде задатка или аванса. В чем разница этих двух вариантов? Какие принципиальные отличия у задатка и аванса в сделке купли-продажи? Что чаще применяют в практике рынка недвижимости и почему? Об этом ниже.
Задаток при покупке квартиры
Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.
В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка Покупателю в двойном размере.
Таким образом, задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность.
Казалось бы, логика налицо, но именно из-за финансовой ответственности, соглашение о задатке при покупке квартиры используется редко. В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка, и соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры.
Вообще, задаток – это регламентированное законом понятие. Его суть описана в ГК (Откроется в новой вкладке.»>ст. 380, 381 ГК РФ).
В отличие от задатка, четкого определения понятия «аванс» в ГК нет, но все же аванс там упоминается. Считается, что если при внесении предоплаты, стороны прямо не указали в договоре/соглашении, что это именно задаток, то закон трактует эту сумму как аванс (Откроется в новой вкладке.»>п.3, ст.380, ГК РФ).
Аванс при покупке квартиры
Авансом признается сумма предоплаты, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю. Никакой реальной ответственности никто при этом не несет.
По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон. И в чистом виде он значения не имеет, т.к. не является обеспечением обязательств Покупателя купить данную квартиру.
На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка, а предпочитают принимать аванс, но не в «чистом виде», а с дополнительными условиями. В Договоре об авансе предусматривают штрафные санкции со стороны Покупателя. Т.е. если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс ему не возвращается (удерживается в качестве штрафа), если же Продавец передумал продавать квартиру, то он просто возвращает сумму аванса Покупателю без всяких штрафов.
Это конечно, не равноправные условия, но такова практика рынка. Законодательно возможность такой предоплаты (с дополнительными условиями аванса) закрепляется в Откроется в новой вкладке.»>ст.381.1, ГК РФ.
Принятие аванса (а не задатка), в частности, облегчает выстраивание Откроется в новой вкладке.»>«альтернативных сделок» и «цепочек», т.к. здесь один Продавец зависит от другого Продавца в «цепочке», и принимать на себя финансовую ответственность за срыв сделки, в случае задатка – было бы необоснованно. Поэтому при выстраивании «цепочек» всегда применяют аванс.
Договор аванса при покупке квартиры
На вторичном рынке Договор (или Соглашение) об авансе составляется в произвольной письменной форме между физлицами, непосредственными участниками сделки – Покупателем и Продавцом (то же касается и задатка).
Допустимы варианты, когда аванс может вносить или принимать доверенное лицо от имени Покупателя или Продавца, соответственно, либо – Аргументы ЗА и ПРОТИВ.
Откроется в новой вкладке.»>агентство недвижимости.
Договор об авансе за квартиру может быть составлен и заверен у Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса; это не является обязательным, но подразумевает более грамотное, а потому более надежное оформление передачи денег физлицу. Нотариус, помимо прочего, выступает официальным свидетелем фактической передачи денег, что осложняет уход Продавца от ответственности в случае срыва сделки.
Существенными условиями Договора об авансе являются сумма и срок внесения аванса, адрес и стоимость квартиры, ФИО и паспортные данные Покупателя и Продавца.
Желательно также указать в Договоре ключевые условия проведения сделки, как то – условия и место проведения взаиморасчетов (нал, безнал, и т.п.), условия подписания Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), распределение расходов на сделку между сторонами, а также то, что сумма аванса входит в стоимость приобретаемой квартиры.
В Договоре об авансе необходимо предусмотреть условия возврата и невозврата аванса, а также (если стороны посчитают это необходимым) ответственность и штрафные санкции или неустойку в случае отказа одной из сторон от заключения сделки купли-продажи квартиры на обговоренных условиях.
Договор задатка составляется аналогично, но в нем ясно указывается, что это именно задаток. Тогда к этому договору уже будут применяться положения указанных выше статей 380 и 381 ГК РФ (ответственность по задатку).
Роль Договора об авансе может выполнять и Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП), заключаемый между физлицами на «вторичке» (не путать с Откроется в новой вкладке.»>ПДКП между дольщиком и Откроется в новой вкладке.»>Застройщиком).
По сути, это то же самое, что Договор об авансе, но акцент здесь делается на перечислении условий будущей сделки, в обеспечение которой вносится предварительный платеж (аванс). Такие ПДКП используют некоторые агентства недвижимости.
На Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке вместо Договора об авансе Девелопер может использовать Договор о резервировании/бронировании квартиры, что сути такого соглашения тоже не меняет.
Отличием здесь является то, что при покупке новостройки, самого предмета, в счет оплаты которого вносится предоплата (т.е. квартиры), еще не существует. Поэтому идентификация квартиры здесь происходит, как и в основном Откроется в новой вкладке.»>договоре с Девелопером, по данным проектной документации, а не реального почтового адреса. В остальном все существенные условия Договора об авансе здесь также должны соблюдаться.
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .
Правила и последовательность подготовки сделки с квартирой – смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне). В частности, на соответствующих шагах рассказано, как действовать Покупателю квартиры при внесение аванса или задатка, и как действовать Продавцу при их получении.