Содержание:
Приобрели квартиру, кто должен оплатить долги за коммунальные услуги?
Здравствуйте! Надо смотреть договор. Если в договоре купли-продажи квартиры нет пункта о передаче задолженности по «коммуналке» новому собственнику, то платить за потребленные ресурсы предусмотрено после государственной регистрации прав на имущество (статья 153 ЖК РФ).
Таким образом, новый владелец не обязан выплачивать накопившиеся долги прежнего хозяина. А управляющая компания в свою очередь не имеет законного основания взыскивать эти долги в судебном порядке.
Однако, встречаются сделки купли-продажи с договорными отношениями, при которых все прежние долги (в частности коммунальные платежи) переходят к новому владельцу квартиры. При этом составляется договор с обременением задолженностью по оплате за коммунальные и прочие услуги.
Здесь обязанность платить задолженность наступает с момента государственной регистрации прав собственности. Денежный долг переводится с одного лица (прежнего собственника жилого помещения) на другое лицо (нового хозяина квартиры) в соответствии со статьей 391 ГК РФ. При этом требуется письменное согласие не только владельцев квартиры, но и кредитора — управляющей организации.
Образец ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ 2018 г.
КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ 2018 г.
Город Москва, двадцатое марта две тысячи шестнадцатого года.
Мы, гр. РФ ФИО (полностью ), пол мужской, 11.11.1111 года рождения, место рождения: город Москва, паспорт 11 11 11111, выдан ОТДЕЛЕНИЕМ УФМС РОССИИ ПО ГОР. МОСКВЕ ПО РАЙОНУ _____________ 11.11.1111 года, код подразделения 111-111, зарегистрирован по адресу: город Москва, улица __________, дом _, квартира ____, именуемый в дальнейшем «Продавец », с одной стороны, и
гр. РФ ФИО (полностью ), пол мужской, 11.11.1111 года рождения, место рождения: город Москва, паспорт 11 11 11111, выдан ОТДЕЛЕНИЕМ УФМС РОССИИ ПО ГОР. МОСКВЕ ПО РАЙОНУ _____________ 11.11.1111 года, код подразделения 111-111, зарегистрирован по адресу: город Москва, улица __________, дом _, квартира ____, именуемый в дальнейшем «Покупатель », с другой стороны, совместно именуемые в дальнейшем «Стороны »,
действуя добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. Продавец продает, а Покупатель покупает в собственность квартиру № 11 (___________ ), находящуюся по адресу: город Москва, Дмитровское шоссе, дом 11 (__________ ), корпус 1 (Один ), имеющую общую площадь 55 (Пятьдесят пять) м² , состоящую из 2 (Двух ) жилых комнат, расположенную на 11 (______ ) этаже жилого дома, условный номер: _____________________, далее — квартира.
2. Указанная квартира принадлежит Продавцу по праву собственности на основании договора о передачи жилого помещения в собственность в порядке компенсации – возмещения за жилую площадь в снесенном доме №1 по улице _________ от 11.01.2014 года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным 11.01.2016 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ____ № _______, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.01.2016 года сделана запись регистрации № _____________.
3. Стороны оценивают указанную квартиру на момент подписания настоящего Договора в 1 000 000 (Один миллион) рублей 00 копеек.
4. Указанная квартира продается по цене 1 000 000 (Один миллион) рублей 00 копеек.
Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.
5. Оплата цены квартиры Покупателем Продавцу производится в течение 1 (Одного ) рабочего дня с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве перехода права на указанную квартиру к Покупателю по настоящему Договору путем уплаты Покупателем Продавцу суммы в размере 1 000 000 (Один миллион) рублей 00 копеек.
6. Расчеты по настоящему договору между Сторонами осуществляется с использованием индивидуального сейфа ______________.
7. Руководствуясь п. 5 ст. 488 ГК РФ Стороны пришли к соглашению, что право залога у Продавца на указанную квартиру не возникает.
8. Полный и окончательный расчет за квартиру оформляется распиской Продавца, подтверждающей получение Продавцом денежных средств в размере 1 000 000 (Один миллион) рублей 00 копеек.
9. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора квартира, никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом (запрещением ) не состоит, не сдана по Договору найма, аренды, безвозмездного пользования, скрытых дефектов не имеет, представлены действительные документы на квартиру, и не было совершено действий и операций, противоречащих действующему законодательству России, способных в будущем по решению суда повлечь отчуждение у Покупателя квартиры, как в целом, так и в части, о которых Продавец знал, или мог знать на момент подписания настоящего Договора.
10. Продавец подтверждает, что на момент подписания настоящего Договора в квартире отчуждаемой по настоящему Договору ни кто не зарегистрирован. В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ лиц, сохраняющих право пользования квартирой, после её приобретения Покупателем, нет.
11. Продавец обязуется передать указанную квартиру Покупателю по Передаточному акту, составленному в простой письменной форме, не позднее 1 (Одного ) календарного дня, с даты государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к Покупателю в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
12. Покупатель заявляет, что осмотрел указанную квартиру до подписания настоящего Договора, ее качественным состоянием удовлетворен, каких-либо дефектов и недостатков не обнаружил.
13. Указанная квартира приобретается для использования в качестве жилого помещения, без права использования в качестве нежилого помещения или для нужд промышленного характера.
14. Переход права собственности на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
15. Указанная квартира передается в пригодном для проживания состоянии, в том виде, в каком она была предъявлена Покупателю при осмотре, свободной от прав и притязаний третьих лиц, укомплектованной санитарно-техническим, электро- и иным оборудованием, не обремененной задолженностью по оплате: налогов, квартплаты, коммунальных платежей, электроэнергии, отопления.
16. Продавец обязуется полностью погасить задолженности по коммунальным и иным платежам (в том числе за электроэнергию, отопление, домофон) за период до даты подписания Передаточного акта, что должно подтверждаться квитанциями об оплате, которые вместе с экземпляром ключей подлежат передаче Покупателю.
17. С момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, отчуждаемая квартира переходит к гр. РФ фио , которая принимает на себя обязанности по уплате налогов на имущество, а также осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры, участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с эксплуатацией и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома и придомовой территории.
18. При подписании настоящего Договора Продавец и Покупатель подтверждают, что они не лишены в дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого настоящего Договора и обстоятельств его заключения, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие их совершить данную сделку на крайне невыгодных для сторон условиях, и настоящий Договор не является для Продавца кабальной сделкой.
19. Настоящий Договор отменяет и делает недействительными все другие обязательства, которые были сделаны сторонами в отношении предмета настоящего Договора в устной или письменной форме до заключения настоящего Договора.
20. Содержание статей 17, 18, 30, 37, 38, 39 Жилищного кодекса РФ, статей 131 (Государственная регистрация недвижимости), 160 (Письменная форма сделки), 161 (Сделки , совершаемые в простой письменной форме), 162 (Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки), 185 (Доверенность ), 209 (Содержание права собственности), 223 (Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору), 288 (Собственность на жилое помещение), 302 (истребование имущества от добросовестного приобретателя), 433 (Момент заключения договора), 460 (Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц), 549 (Договор продажи недвижимости), 551 (Государственная регистрация права собственности на недвижимость), 556 (Передача недвижимости), 557 (Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества) Гражданского кодекса РФ, а также статей 34 (Совместная собственность супругов), 35 (Владение , пользование и распоряжение общим имуществом) Семейного кодекса РФ сторонам известно.
21. До подписания Передаточного акта риск случайного повреждения или случайной гибели вышеуказанной квартиры несет Продавец.
22. Расходы по регистрации права общей долевой собственности несет Покупатель.
23. Настоящий Договор составлен в 3 (Трех ) экземплярах, один из которых хранится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, один экземпляр у Продавца и один экземпляр у Покупателя.
Кто платит за коммунальные услуги в последний месяц после заключения договора купли-продажи квартиры?
Здравствуйте! Помогите с решением вопроса об оплате ком.услуг. Приобрели квартиру. Договор купли продажи от 19 мая 17г, а в право собственности вступили с 23 мая 17г. НО фактически въедем в квартиру 1 июня 17г. Соответственно возникает вопрос КТО платит по счетам за май?! В договоре от 19 мая, указанно что продавец гарантирует возместить всю стоимость ком услуг до момента гос.регистрации перехода права собственности к покупателю. И как быть? Риэлтор посоветовал записать все показания счетчиков на момент фактического въезда в квартиру. ЖДУ Ваш ответ. Спасибо
Ответы юристов (2)
Добрый день, продавец должен оплатить услуги до 23.05.2017 г. В договоре не указано что вам продавец должен предоставить справки из энергоснабжающих организаций об отсутствии задолженностей?
Уточнение клиента
Не указано, к сожалению. Проверяли квитанции при осмотре жилья, задолжностей по оплате у них нет. Значит когда мы пойдем в управляющую компанию для переоформления лицевого счета на себя, нам следует указать показания на момент фактического въезда в квартиру? Т.е на 1 июня 17г. А счет за май как к ним придет тогда?(
29 Мая 2017, 10:08
Вы обязаны оплачивать с 23.05.17, когда стали собственниками, до 23.05.17 должен оплатить прежний хозяин.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Купить квартиру с долгом за коммунальные услуги
Здравствуйте. Подобрали квартиру, хотим купить. У собственника большая задолженность за КУ (130 000 рублей). Платить до сделки ему нечем. Взаймы давать не хотим и предоплату вносить тоже, рисковало. Вдруг оплатит долг нашими деньгами и помашет нам ручкой. Как грамотно можно решить эту проблему? Заранее спасибо.
Участник программы «Работаю честно»
Добрый день! Сейчас при наличии задолженности по КУ продать квартиру не проблема, по крайней мере в московском регионе. Я не советую вносить какие либо большие предоплаты перед сделкой должникам собственникам. Покупатель может оформить на своё имя перевод долга с переходом обязанности по уплате долгов за бывшим собственником (п.п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ) после того как будет зарегистрирован переход права. Данное условие прописывается в основном договоре купли-продажи. Оплатите долг как станете полноправным собственником квартиры. Но рекомендую перед самой сделкой сходить в МФЦ/УК и запросить справку с точной суммой задолженности на день подписания договора купли-продажи и оформить квитанцию на оплату. В этом случае вы берете ответственность по оплате долга в свои руки и никаких рисков по этому моменту не будет.
Участник программы «Работаю честно»
В принципе по законодательству долги бывшего собственника за исключением кап ремонта не переходят на нового. Но понятно дело, что не хочется тратить время на урегулирование данного вопроса с УК. У себя в блоге я подробно рассмотрела данный вопрос, почитайте —https://www.cian.ru/blogs-otvechaet-li-novyj-sobstvennik-kvartiry-po-dolgam-starogo-sobstvennika-241330/
Спасибо, почитаю. Статью про перевод долга надо изучить.
Квартира продана, а я платить?
Здравствуйте! Мы продали свою квартиру через гос закупки администрации города покупавшей недвижимость для детей сирот. 9 окт 2017 был осмотр комиссией квартиры из администрации, подписание акта приема. 26 окт 2017 официально проведена сделка росреестром.
В конце декабря 2017 ко мне начали поступать звонки об неуплате квартплаты, хотя за октябрь мною была оплачена квитанция и долгов не было. Начались разбирательства, на данный момент администрация ни кого в мою бывшую квартиру не заселила, счета на кварплату так и выставляются на мое имя. Организации поставщики ссылаются на то что я должна была прийти в тот же день и уведомить их о продаже,а так как я этого не сделала я теперь и должна оплачивать счета.
Что делать? мне не понятно почему я должна платить если квартира с 26 октября 2017 года не моя!
С какой даты оплачивать коммунальные услуги после покупки квартиры?
Здравствуйте! Мы купили квартиру на вторичном рынке с использованием материнского капитала.Акт приёма- передачи и договор купли- продажи подписаны 05.05.2017. А регистрация права в росреестре прошла 17.05.2017. С какой даты я должна оплачивать коммунальные услуги?В тепловой компании говорят ,что с 05.05.
Ответы юристов (1)
Татьяна, здравствуйте!Наступает ответственность покупателя/нового собственника с момента подписания акта приема-передачи недвижимости, если договор купли-продажи недвижимости подразумевает передачу недвижимости то, тогда момент подписания сторонами данного договора. Оплата коммунальных и эксплуатационных платежей, счетчиков на воду и элетричества, газ производится продавцом до момента подписания акта приема-передачи-фактической передачи недвижимости.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Продавец не исполняет обязанность по договору продажи квартиры
Здравствуйте, в договоре купли-продажи квартиры указано: «. сборы, коммунальные платежи оплачиваются продавцами до момента перехода права собственности». Продавцы не оплатили долги по кап. ремонту за срок около 3 лет, известно это стало через месяц после сделки. На претензию высланную в их адрес почтой — не реагируют уже более месяца, долг не оплачивают. Что делать, как заставить их исполнят договор? Могу лия в суд обратиться именно с требованием обязать продавца оплатить долги по этим квитанциям? Или получить с них возмещение, т.к. по закону эти долги перешли ко мне? Я так же не оплачиваю кап.ремонт ни по их долгу, ни свой, т.к. мне приходят квитанции с учетом их долга, на фамилию прежнего владельца. Нужно ли вообще сейчас что-то делать, либо ждать пока контора занимающаяся сбором оплаты за кап. ремонт начнет судиться? Какой срок исковой давности по долгам за кап. ремонт? Какой срок исковой давности для моего случая по договору купли продажи?
Ответы юристов (7)
в договоре купли-продажи квартиры указано: «… сборы, коммунальные платежи оплачиваются продавцами до момента перехода права собственности».
это дословная формулировка?
На претензию высланную в их адрес почтой — не реагируют уже более месяца, долг не оплачивают. Что делать, как заставить их исполнят договор? Могу лия в суд обратиться именно с требованием обязать продавца оплатить долги по этим квитанциям?
Да, можете. Надо готовить документы.
С уважением, Суворова Виктория.
Уточнение клиента
Да, формулировка из договора дословная. Какие документы и в какой суд надо готовить?
12 Декабря 2017, 15:52
Есть вопрос к юристу?
Здравствуйте Ольга! Новый собственник квартиры оплачивает коммунальные услуги и участвует в расходах по содержанию жилого дома начиная с даты когда зарегистрировано его право собственности. Так что пусть Ваша управляющая компания или ТСЖ самостоятельно занимается вопросами со своими должниками, пусть даже в судебном порядке, Вас это не должно волновать и беспокоить. Не стоит вмешиваться, это не Ваши заботы. Передали контактные данные и забыли, начнут Вас беспокоить, имеете право пожаловаться. Надеюсь ответ будет Вам полезен, удачного дня
Уточнение клиента
Вы правы, когда это коммунальные услуги (вода, свет, газ), и тут я не беспокоюсь. Но вот коммунальные платежи, какими является оплата за будущий кап. ремонт — меня беспокоят, т.к. законодательно после перехода права собственности долги по кап. ремонту переходят к новому владельцу. Но у меня в договоре предусмотрено, что продавец обязуется их оплатить, и продавец эту обязанность не выполнил. И я не хочу платить эти долги за продавца, а потом требовать возмещения (ибо окажется что взять с них нечего), а хочу чтобы у меня было решение суда, по которому обязанность платить этот долг лежит на продавце, и если конторе по кап. ремонту захочется с меня требовать долги, я выдам им решение суда.
12 Декабря 2017, 16:00
Подайте в свою Управляющую компанию заявление с указанием на условие договора купли-продажи и получите аргументированный ответ. Как вариант, можете самостоятельно оплатить будущий как ремонт за прежнего владельца и взыскать с него уплаченную сумму в судебном порядке вместе с другими судебными издержками. Возможно другие варианты Вам предложит сама Управляющая компания, которая является профессиональным участником на рынке оказания коммунальных услуг.
Но у меня в договоре предусмотрено, что продавец обязуется их оплатить, и продавец эту обязанность не выполнил. И я не хочу платить эти долги за продавца, а потом требовать возмещения (ибо окажется что взять с них нечего), а хочу чтобы у меня было решение суда, по которому обязанность платить этот долг лежит на продавце, и если конторе по кап. ремонту захочется с меня требовать долги, я выдам им решение суда.
я знаю эту позицию по капремонту.
Могу Вам предложить либо обратиться в суд к продавцу сразу.
Либо ждать по ка Фонд капитального ремонта подаст суд на Вас а Вы на основании договора купли-продажи привлечете продавца к участию в деле.
Здравствуйте, полагаю,Вы не можете подавать в суд, не смотря на то, что это условие напрямую прописано в договоре.
По договору купли-продажи недвижимости передаётся только имущество, т.е. квартира. Долги, накопленные за коммунальные услуги остаются долгами того владельца, за чей период владения они были накоплены, т.е. обязанность по оплате коммунальных услуг остаётся на прежнем владельце.
В связи с этим, любые попытки со стороны ЖК/ТСЖ давления на Вас с целью погасить задолженность за прежнего владельца являются незаконными, и исполнителю услуг надлежит обращаться исключительно к прежнему владельцу, в т.ч. через суд, пока не истёк 3-летний срок исковой давности.
Поскольку Ваши права во взаимоотношениях «прежний владелец — исполнитель коммунальных услуг» не затрагиваются, Вы не можете через суд обязать его погасить долги. Более того, если Вы самостоятельно за него оплатите долги, не факт что Вы выиграете регрессный суд, т.к. ответчик может заявить, что на Вас и так не лежала обязанность гасить за него долги, и то, что Вы сделали — было Вашей доброй воле.
Вам нужно просто письменно обратиться в ТСЖ/УК о недопустимости предъявления Вам требования об уплате задолженности.
Уточнение клиента
я пишу не о коммунальных услугах, а конкретно о взносах на капремонт.
«Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме [Жилищный кодекс РФ] [Статья 158] 3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.»
То есть обязанность по долгу за капремонт на меня переходит по закону с момента регистрации собственности, но по договору продавец обязался исполнить эту обязанность до регистрации перехода права собственности.
Причем обязанность мне уже перешла, и обязана я теперь перед Фондом по капремонту, из-за того, что продавец не исполним надлежащим образом договор.
12 Декабря 2017, 19:14
У Вас в договоре, единственная зацепка это слово «сборы», но не конкретезируется, что это значит, остальные обязанности касаются именно коммунальных услуг, и в отношении них дан мой ответ.
В таком случае, да, продавец нарушил условие договора, и Вы вправе обратиться в суд, вопрос в том, как правильно сформулировать требование. Не думаю, что требование «обязать его погасить задолженность по капитальному ремонту» будет звучать правильно. По закону теперь Вы обязаны погасить за него задолженность, а затем, взыскать равную сумму с него, в качестве УБЫТКОВ, понесённых Вами из-за его ненадлежаще исполненных обязанностей по договору.
Отмечу, что моим беглым подсчётом задолженность по взносам за капремонт даже за три года не превышает 10000 рублей, что по сравнению со стоимостью квартиры — мизер.
Кроме того, как я уже сказал выше, в случае истечения срока исковой давности, фонд не сможет взыскать с Вас задолженность.
известно это стало через месяц после сделки.
Сведения о задолженности необходимо было запросить в Фонде.
Нужно ли вообще сейчас что-то делать, либо ждать пока контора занимающаяся сбором оплаты за кап. ремонт начнет судиться?
Я рекомендую погасить отдельными платежами задолженность продавцов и Ваши платежи. Взять справку о сумме задолженности за тот период, когда собственниками квартиры были продавцы.
Могу лия в суд обратиться именно с требованием обязать продавца оплатить долги по этим квитанциям?
С требованием обязать оплатить, думаю, не можете.
Или получить с них возмещение, т.к. по закону эти долги перешли ко мне?
А вот с иском о взыскании перешедшей Вам задолженности — можете обратиться в суд.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.