Передача квартиры в коммунальную собственность

Передача квартиры в коммунальную собственность

Аренда в Санкт-Петербурге

Нет времени на поиск?

Оставьте бесплатный запрос

поиск агентства

24 мая `10

Имеется Договор передачи доли КОММУНАЛЬНОЙ КВАРТИРЫ в собственность граждан (2005 год Санкт-Петербург). Выдержка из договора «. Администрация передает долю в праве собственности в размере 24/60 на 4-х комнатную коммунальную квартиру №. А граждане, занимающие по договору социального найма в данной квартире две комнаты №№ 4,7 площадью 24,5 кв.м. принимают указанную долю квартиры со следующим распределением прав собственности: Х- доля 8/60, Y- доля 8/60,Z-доля 8/60 — пользуются комнатами площадью 12,2 кв.м+12,3кв.м. «.Комнаты раздельные (изолированные) . И имеется 3 свидетельства о государственной регистрации права, в которых написано , что Зарегистрированное право -общая долевая собственность, на каждое имя по 8/60 со своим регистрационным номером. (Остальные доли жилой площади 36/60- две другие комнаты тоже приватизированы другими соседями)
ТРЕБУЕТСЯ – с согласия сторон (X Y Z) перераспределить доли — дочери совершеннолетняя (X) 12/60 с выделом в натуре комнаты №4, мужу(Y) и жене(Z) по 6/60 в общую долевую собственность-комната №7. Нужно это для продажи в дальнейшем только одной комнаты №4, на что муж и жена согласны. Дочь будет совершать встречную покупку отдельной квартиры с доплатой. Соседи средств не имеют и не претендуют поэтому. Но им по закону будет предложено купить.
Какие действия и где надо предпринять для продажи одной комнаты?

Если соседи дадут нотариально удостоверенный отказ от права преимущественной покупки или не ответят на официально направленное заказной почтой извещение о продаже и цене в месячный срок, то можно продавать всем доли любому покупателю с условием, что в его пользовании по договору купли-продажи будет комната 12 кв.м, а приобретаемая покупателем доля будет 12/60. То есть можно не прибегать к предварительной процедуре сделки с родителями. Выдел доли невозможен, т.к квартира в которой один санузел, одна кухня, один вход – является неделимым объектом в общей долевой собственности граждан. В пользовании покупателя по договору купли-продажи будет комната 12, 2 кв.м, или 12,3 кв.м , а приобретаемая покупателем доля будет 12/60. Договор достаточно осуществить в простой письменной форме с регистрацией перехода права собственности в УФРС и с уплатой госпошлины за регистрацию.

СПб городская коллегия адвокатов АК №10, адвокат Ильина Е.В.

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Коммунальная квартира — это несколько жилых комнат в составе одного помещения.

У имущества может быть один собственник или несколько, в последнем случае правоотношения выстраиваются исходя из правовых норм, регулирующих право общей собственности. Юридически можно охарактеризовать определение «право собственности на общее имущество» как возможность совместно владеть имуществом, распоряжаться им в установленных законом пределах и пользоваться многими лицами одновременно.

Коммунальная квартира — это несколько жилых комнат в составе одного помещения. Кроме комнат на территории «коммуналки» расположено общее имущество граждан – собственников и оборудование для обслуживания такого имущества и комнат. Как правило, в каждой из комнат проживает отдельная семья, не связанная узами родства с гражданами, проживающими в других комнатах квартиры. Рассмотрим подробно юридические особенности правоотношений граждан, проживающих в коммунальных квартирах относительно общей собственности, проанализируем, руководствуясь действующим российским законом, распределение долей в праве собственности.

Понятие «общее имущество в коммунальной квартире»

Законом для граждан–собственников, проживающих в одной коммунальной квартире определен режим долевой собственности в отношении общего имущества (см. в ст. 41 ЖК РФ). Правила, определяющие режим долевой собственности, действуют в отношении помещений, предназначенных для хозяйственного и иного обслуживания двух и более комнат. В этот перечень входят кухни, общие коридоры, кладовки, ванные и санузлы, а также другие помещения, которыми пользуются граждане, проживающие в коммунальной квартире, в соответствии с правилами долевой собственности.

Российское законодательство не относит оборудование, предназначенное для технического, противопожарного, санитарного и иного обслуживания помещений «коммуналки» к общему имуществу собственников.

Следовательно, режим долевой собственности на это оборудование не распространяется. Поменять размер и состав общего имущества можно путем переустройства. Также изменения достигаются перепланировкой, но с учетом нюансов: необходимо согласие на эти действия со стороны каждого из собственников комнат. Названные мероприятия можно провести только путем получения соответствующих разрешений в уполномоченных на их выдачу органах.

Доли собственников комнат в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество

Каждый гражданин имеющий на праве собственности комнату в составе коммунальной квартиры, наделен полноценным правом на общее имущество квартиры и ограничен частью (долей) в праве общей собственности. Указанная доля соизмерима с размером комнаты собственника.

Собственник комнаты имеет правомочие совершать разрешенные законом сделки в отношении принадлежащей ему недвижимости, в рассматриваемых правоотношениях речь идет о комнате. Важно, чтобы эти сделки не нарушали права других собственников. Закон запрещает собственникам приобретать исключительные, индивидуальные права в отношении долей в праве общей собственности (см. в ст. 42 ЖК РФ). Указанной статьей закреплен еще один запрет: собственник не может передать кому-то долю в праве общей собственности на имущество обособленно от передачи прав собственности. Иными словами, нельзя передать указанную долю другому лицу, без отчуждения недвижимого имущества тому же лицу, например, путем продажи или дарения.

В случае, когда хозяин помещения на основании заключенной сделки передал комнату другому гражданину в собственность, по общему правилу доля в праве общей собственности на имущество в неизменном виде перейдет к последнему собственнику.

Режим и реализация прав и обязанностей собственника в коммунальной квартире

Каждый собственник комнаты имеет право:

• на размещение своих личных вещей, предметов мебели на общей территории квартиры, но так, чтобы это не мешало другим гражданам;
• на проживание с соблюдением режима тишины в ночное время и несет определенные обязанности по соблюдению такого режима;
• на использование общей собственности коммунальной квартиры для своих нужд, при этом имеет равные с другими собственниками права в отношении этого имущества;
• на содержание общего имущества в надлежащем санитарном состоянии со стороны других граждан, проживающих в квартире, также несет обязанность по содержанию общей территории в благоприятном санитарном состоянии;
• на приглашение в свою комнату гостей, на регистрацию других граждан на своей доле квартиры и на передачу права пользования комнатой другому лицу по договорам, если это не нарушает права соседей;
• на содержание домашних животных, если это не вредит санитарному состоянию жилья и не является угрозой для здоровья соседей.

Относительно запретов для собственников комнат законодатель устанавливает такие правила:

• запрещено курение в местах, доступных для общего пользования граждан в коммунальной квартире;
• запрещено нарушать режим тишины соседей в ночное время.
• запрещены действия в отношении общего имущества, приводящие к его неисправности и порче.

Вопросы проведения ремонтных работ общего имущества должны решаться собственниками совместно. Очередность и режим пользования указанными помещениями в коммунальной квартире законодательно не определены, поэтому выстраиваются на основании договоренностей между собственниками помещений. Разногласия могут быть решены в судебном порядке.

Принцип следования доли

Российское законодательство устанавливает переход к новому собственнику доли в праве общей собственности на общее имущество в момент принятия новым лицом недвижимого объекта в собственность, например, во время наследования или покупки. Доля, определяющая правомочия собственника в праве общей собственности на имущество, является элементом прав на помещение и следует судьбе прав собственности на это помещение.

Иными словами, при продаже гражданином своей комнаты в коммунальной квартире другому лицу, это лицо во время покупки недвижимости получает не только право собственности на комнату, но еще и право собственности на долю в общем праве собственности относительно общего имущества коммунальной квартиры, которое имел прошлый хозяин. Закон определяет, что доля в праве общей собственности нового собственника при покупке или принятии комнаты на другом основании равнозначна доле, которая принадлежала предыдущему собственнику (см. в п.4 ст. 42 ЖК РФ).

Правило преимущественной покупки

Когда собственник решает продать комнату в коммунальной квартире, он должен предложить ее покупку остальным хозяевам комнат в квартире в первую очередь. Такое правило определяется положениями ГК РФ и называется правилом преимущественной покупки. Этот принцип должен безусловно соблюдаться лицом, отчуждающим недвижимое имущество в коммунальной квартире, если он намерен отчуждать имущество по договору купли – продажи, также правило применимо к договору мены. А вот на договор дарения оно не распространяется.

Гражданский кодекс устанавливает обязанность собственника предложить покупку имущества другим собственникам в «коммуналке» по такой цене и в том порядке, которые установлены для продажи иным лицам (см. ст. 250). Однако, в случае продажи комнаты с публичных торгов, такая обязанность отсутствует.

Закон устанавливает обязанность продавца уведомить всех собственников комнат квартиры о намерении продать квартиру, сделать это нужно письменно и с указанием точной цены и условий продажи. Если в течение 30 дней от предупрежденных граждан не поступит предложения о покупке недвижимости, собственник может продать ее иным лицам и такая следка не будет нарушать закон. Если лицо, отчуждающее комнату, не соблюдает правила, установленные ГК РФ и минуя этап предупреждения по правилу преимущественной покупки передает комнату третьим лицам, собственники коммунальной квартиры на законных основаниях могут обратиться в суд за восстановлением своего нарушенного права преимущественной покупки.

Содержание общего имущества в условиях коммунальной квартиры

Каждый из собственников комнат несет бремя расходов в установленном размере как за саму квартиру, так и за комнату. Выполнение указанной обязанности заключается в своевременной оплате собственником содержания общего имущества, находящегося в пределах его коммунальной квартиры и оплаты содержания жилого помещения. Суммы платежей собственников высчитываются исходя из размера долей в праве общей собственности на имущество квартиры.

Соответственно, гражданин, которому принадлежит несколько комнат, несет бремя содержания помещения, выражающееся в большем денежном эквиваленте, чем собственник одной комнаты.

Кроме обязанностей по содержанию коммунальной квартиры на собственнике лежат обязательства по содержанию общего имущества дома, в котором располагается квартира, эти обязательства также исполняются в объеме, определенном на основании долей.

Коммунальные услуги в коммунальной квартире платятся исходя из критериев оплаты. К примеру, когда оплата начисляется исходя из количества граждан, проживающих в квартире, в частности за водоснабжение, оплата производится без учета долей собственности в квартире. Когда оплата за коммунальные услуги начисляется исходя из площади квартиры, в частности, за отопление, ее условия изменяются: собственники оплачивают услугу соответственно с размером принадлежащих им долей в праве общей собственности.

Договор приватизации квартиры

В Российской Федерации собственником недвижимости можно стать путем ее приватизации. Правом бесплатно получить квартиру от государства каждый гражданин РФ наделен один раз.

Чтобы оформить в собственность квартиру, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, необходимо обратиться в орган местной администрации для заключения договора приватизации. В случае утраты или при других обстоятельствах договор может быть восстановлен.

Гражданин становится полноправным собственником жилья только после госрегистрации возникшего права собственности по заключенному договору. После этого у человека появится право по своему усмотрению распоряжаться недвижимостью.

В случае, когда приватизация проведена с нарушением прав граждан, она может быть обжалована в суде. Как следствие сделка (выражающаяся в виде договора) может быть признана недействительной и отменена. Тогда стороны этой сделки вернуться в состояние, в котором они находились до ее совершения (наниматель и наймодатель жилья).

Договор приватизации как основание передачи жилья в собственность

Договор приватизации является правоустанавливающим документом при передаче жилья в собственность гражданина от государства или муниципалитета. Именно этот документ в обязательном порядке необходимо представить в Росреестр для регистрации права собственности.

Примерный образец договора приватизации квартиры (безвозмездной передачи гражданам) можно скачать ниже.

В законодательстве России не содержится иного нормативно-правого документа, кроме Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», устанавливающего положения о договоре приватизации жилого помещения.

Договор заключается в простой письменной форме, то есть нотариального удостоверения не требуется, и является двухсторонним:

• С одной стороны выступает государство в лице местной администрации;
• с другой — гражданин РФ.

Предметом договора является жилое помещение. В обязательном порядке должны быть указаны все реквизиты помещения (наименование объекта, адрес, площадь и др.). Также прописываются права и обязанности сторон по договору. Так, государство обязано безвозмездно передать жилье в собственность гражданина, который обязан принять и содержать его.

У нового собственника появляются права в отношении недвижимости. Гражданин может распоряжаться ею по своему усмотрению (продать, подарить, обменять и др.), в том числе передаваться по наследству.

Помимо всего, в договоре обязательно указываются все данные сторон, подписи которых ставятся в конце данного документа. Они являются подтверждением согласия сторон со всеми условиями договора.

Особенностью такого договора является то, что он является безвозмездным, то есть не содержит условия о цене квартиры.

Оформление договора о передаче квартиры в порядке приватизации

Для заключения договора необходимо собрать пакет требуемых документов. Процесс их сбора может занять около 2 месяцев.

С соответствующим заявлением и пакетом документов следует обратиться в орган местной администрации, осуществляющий управление жилищным фондом. Также данную услугу, возможно, получить через многофункциональный центр.

Оно рассматривается в течение 2 месяцев, после чего будет принято положительное решение или отказ в приватизации. В случае положительного решения участников приватизации пригласят на подписание соответствующего договора. Образец договора приватизации квартиры в обязательном порядке имеется в каждом жилищном отделе администрации района или города.

Внесение изменений

Иногда в договор требуется внести некоторые изменения. Это возможно осуществить как по соглашению сторон, так и по решению суда (когда одна из сторон не согласна). Внесение изменений в договор приватизации возможно в следующих случаях:

1. появилась необходимость включить нового участника приватизации (например, он ранее отказывался от приватизации, но в процессе передумал);
2. нужно исключить участника (например, человек не хочет участвовать в этой приватизации, чтобы сохранить свое право для другой);
3. необходимо исправить личные данные кого-то из участников и др.

Изменения вносятся путем подписания дополнительного соглашения к договору.

Где получить договор о приватизации квартиры

Готовый договор гражданин получит в той же организации, куда и сдавал все документы для его оформления. Как уже отмечалось ранее, подать заявление возможно:

• Непосредственно в орган, осуществляющий управление жилищным фондом (соответствующий отдел районной администрации).
• Многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

Так, например, если заявление подавалось в орган местной администрации, то соответственно и получение будет осуществляться по его местонахождению.

Как восстановить договор передачи квартиры в собственность

Без договора приватизации невозможно осуществить какую-либо сделку с квартирой. В случае потери документа, его придется восстанавливать. Причем он потребуется даже в том случае, если имеется свидетельство о регистрации права собственности (или выписка из ЕГРП).

Для восстановления утраченного договора необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ) по месту жительства.

После того как заявление на выдачу дубликата будет принято, утраченный документ будет выдан в течение 2 недель. Данная процедура не бесплатна. За выдачу нового договора придется заплатить пошлину по тарифу, установленному в регионе.

В связи с этим, если планируется совершение сделки с квартирой, нужно позаботиться о получении дубликата договора приватизации заранее.

Признание договора приватизации недействительным

Бывают случаи, когда при совершении такого рода сделки как приватизация жилья, могут нарушаться права граждан. Тогда возможно признание договора безвозмездной передачи квартиры в собственность недействительным.

Для признания такой сделки недействительной заинтересованному лицу необходимо обратиться в суд.

При этом она будет признана недействительной в силу закона, и в суде не будет необходимости рассматривать другие доказательства. Однако, в некоторых случаях для признания договора приватизации недействительным в суд придется представить доказательства. Такая сделка называется оспоримой.

Существует несколько оснований для признания договора передачи квартиры недействительным:

1. Нарушены права несовершеннолетних граждан. Если такое лицо не было включено в приватизацию, либо исключено из такой сделки без разрешения органов опеки, ее можно оспорить в суде. Также нарушением является подписание договора лицом, не достигшим возраста 14 лет или лицом от 14 до 18 лет без согласия на то его родителей.
2. Договор подписан недееспособным гражданином. Важно знать, что гражданин может быть признан недееспособным только по решению суда. Соответственно в качестве доказательства необходимо представить это решение.
3. Участие гражданина, уже однажды использовавшего свое право на приватизацию.
4. Если такая сделка совершена в отсутствие лиц, временно не проживающих в приватизированной квартире, и они не были включены в участие в такого рода процедуре. К ним можно отнести граждан, проходящих военную службу в армии и лиц, отбывающих тюремный срок.
5. Если приватизация была совершена под давлением со стороны третьих лиц (например, угроза жизни или здоровью и др.).
6. Для совершения сделки были предъявлены документы, содержащие сведения, которые не соответствуют действительности и иные факторы.

Итак, если имеет место быть хотя бы одно из перечисленных оснований необходимо обратиться в суд с исковым заявлением.

Как правило, последствия признания такой сделки недействительной будут таковы:

• возврат квартиры в собственность государства или муниципалитета;
• гражданин в некоторых случаях считается не использовавшим свое право на приватизацию (если сделка признана таковой по независящим от него обстоятельствам и без его виновных действий).

Можно ли отменить приватизацию квартиры?

После оформления права собственности на квартиру, которая ранее находилась в собственности государства, накладывает ряд обязательств. Некоторым гражданам они становятся не под силу. В связи с чем существует добровольная передача приватизированного жилья обратно государству.

По личному заявлению гражданина в орган местной администрации возможен процесс деприватизации (расприватизации) жилья. В таком случае человек утрачивает свое право на приватизацию, так как считается, что он его уже использовал.

Причинами отказа гражданина от права собственности на недвижимость может быть финансовый аспект. После приватизации квартиры у гражданина появляются обязанности платить:

1. налог на имущество;
2. взносы на капитальный ремонт;
3. за содержание общедомового имущества и др.

Надо понимать, что добровольно отдать жилье обратно государству возможно только в том случае, если на нем нет обременений (залог, долги по коммунальным платежам и др.) и у этого гражданина нет другой квартиры в собственности. При таких условиях администрация не вправе отказаться от принятия жилого помещения.

После чего гражданин приобретает статус нанимателя, но при этом утрачивает право на повторную приватизацию жилья.

Право собственности по договору приватизации

В соответствии с гражданским законодательством России право собственности на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации права и внесение записи об этом в Единый государственный реестр прав. То есть, получив и подписав договор приватизации, гражданин еще не становится собственником жилого помещения.

Итак, заключительной стадией в процессе приватизации квартиры будет сдача договора приватизации и всех необходимых документов в Управление Росреестра. Далее его сотрудниками будет проведена правовая экспертиза предоставленных документов для регистрации права собственности. На основании чего будет выдано выписка из ЕГРП либо отказ в регистрации с указание причины.

Доли распределяются поровну между всеми собственниками. В этой ситуации каждый собственник своей доли вправе сам по своему усмотрению ею распоряжаться.

Если кто-то из них решит продать свою долю, то другие сособственники имеют право преимущественного выкупа. Это означает, что вначале тот, кто решил распорядиться ею обязан предложить выкупить долю другим дольщикам и только после их отказа может продать ее третьим лицам.

Однако возможен и другой вариант оформления квартиры — совместная собственность. Он возможен только между супругами. В этом случае не будет разделения долей и для того, чтобы ею распорядиться, кому-то одному нужно выделить доли.

В случае принятия решения приватизировать квартиру, которую граждане занимают по договору социального найма, важно помнить, что сам по себе договор о передаче квартиры в собственность еще не является окончательной стадией. Приватизация будет завершена только после регистрации права собственности в Росреестре.

Во избежание негативных последствий в будущем необходимо соблюдать все требования закона. Перед тем как осуществить приватизацию лучше ознакомиться с законодательством в этом направлении лично.

В первую очередь нужно внимательно изучать и проверять все документы, связанные с процессом приватизации. Очень важно, чтобы в договоре все данные были указаны точно.

По правилам гражданского законодательства общий срок исковой давности установлен в три года. Однако тут есть один нюанс — он начинает исчисляться с того момента, когда гражданин узнал о том, что его права нарушены этой сделкой.

Также надо сказать, что судом иск будет принят и после трехлетнего срока. В его принятии будет отказано только в том случае, если в процессе одна из сторон заявит это обстоятельство.

Помимо этого, если нарушены права несовершеннолетнего, то срок исковой давности может быть существенно больше. По таким вопросам имеется положительная судебная практика.

Долевая собственность в коммунальной квартире. Можно мне сдавать комнату или нет?

Здравствуйте. Живу в трехкомнатной коммунальной квартире. Занимаю одну из комнат. В остальных двух комнатах живут бабушка с внучкой. Есть возможность сейчас жить в другой квартире у племянницу, а эту комнату решила сдавать. Хотя бы какие-нибудь небольшие деньги так подработаю. Но эти соседи мне угрожают. Говорят, что вызовут полицию. Обещают дойти до прокурора. А я не понимаю, почему же я не имею права сдавать свою собственную комнату. Ведь я ее в свое время приватизировала. И как мне кажется, теперь могу делать с ней все, что вздумается. Я правильно понимаю ситуацию? Разве могут они мне запретить ее сдавать?

Ответы юристов (5)

Доброго Вам дня!

Запретить предоставлять комнату, находящуюся в собственности, иным лицам по договору найма остальные собственники комнат в коммунальной квартире не могут.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением; жилые помещения предназначены для проживания граждан; гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи; жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

В силу положений ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом; собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством настоящим Кодексом.

Согласно ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Из вышеизложенного следует, что действующим законодательством не предусмотрено такого ограничения права собственности на жилое помещение, как наличие согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащие ему комнаты членов своей семьи либо иных лиц на основании договора найма жилого помещения.

Это подтверждается соответствующей судебной практикой:

— Определение Московского городского суда от 10 мая 2011 г. по делу N 33-13539
— Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 2 апреля 2012 г. N 33-3983/2012
— Определение Приморского краевого суда от 18 марта 2010 г. по делу N 33-2256.

Есть вопрос к юристу?

На Ваш вопрос не так просто ответить, как кажется на первый взгляд. У правоведов и судей есть две противоположные версии:

С одной стороны, комната в коммунальной квартире — отдельный объект недвижимости.
Если имущество не находится в общей долевой собственности, а принадлежит одному лицу, то нет необходимости спрашивать согласия соседей по коммунальной квартире. Это дело собственника — сдавать своё имущество в аренду или найм либо нет.

С другой стороны, Жилищный Кодекс РФ говорит о том, что общее имущество в коммунальной квартире (ванная комната, кухня, туалет и проч.) находится в общей долевой собственности собственников комнат. А сдавая комнату, Вы не сможете заставить жильцов пользоваться только ей. Жильцы волей либо неволей будут пользоваться и нежилыми помещениями квартиры. А для этого потребуется согласие всех соседей-собственников, т.к. распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, производится по взаимному согласию всех сособственников.

Даже судебная практика по этому вопросу неоднозначна.

Поэтому на Ваш вопрос просто невозможно ответить однозначно. Если соседи конфликтны и не идут навстречу, то, возможно, следует воздержаться от сдачи внаём Вашей комнаты. Были случаи, когда суды отказывали в праве сдавать комнаты в коммуналках в найм.

Уточнение клиента

Мария Юрьевна, а я вот читала, что если приватизированная, то согласие других жильцов не требуется, только если муниципальная. Как же тогда быть?

08 Июня 2012, 15:36

Мария Юрьевна, а как же быть с общим имуществом собственников в многоквартирном доме, если взять по аналогии?

Общее имущество собственников в многоквартирном доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры. ) также принадлежат собственникам помещений по праву общей долевой собственности.

И наниматели квартир также пользуются этим имуществом (они же не могут не пользоваться лестницей или лифтом, проживая на 25 этаже).

Право общей долевой собственности на общее имущество является вторичным правом, оно возникает вместе с правом собственности на объект, не может быть предметом отдельного договора (им нельзя распорядиться отдельно от основного права). Лицо автоматически приобретает право владения и пользования общим имуществом, при приобретении права собственности или иных прав на само недвижимое имущество.

Нанимателю по договору найма предоставляется жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ). А соответственно он имеет равное с собственником имущества право пользования общим имуществом в пределах, которые установлены для самого собственника.

Законом прямо предусмотрено получение согласия всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей, при поднайме жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.

Судебную практику нашел только в подтверждение своей позиции.

Вопрос интересный, буду признателен, если докажете обратное.

В Вашей ситуации вопрос решается путем нахождения компромисса с совладельцами комнат в комун. квартире или в судебном порядке.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ,собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

То есть, Вы имеете право сдавать свою комнату для проживания третьих лиц на основании договора найма (аренды).

В соответствии со ст. 42 и 43 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

Согласно со ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

То есть, пользование общим имуществом в коммунальной квартире ( кухня, ванная и т.д.) происходит по соглашению всех собственников коммунальной квартиры.

Таким образом, для того, чтобы сдать в аренду свою комнату, Вам следует получить согласие совладельцев на пользование всем общим имуществом. В случае отсутствия соглашения по данному вопросу, Вы имеете право обратиться в суд с иском об определении порядка пользования общим имуществом.

Смогу оказать помощь в составлении обснованного иска с у четом особенности рассмотрения таких вопросов в суде, а также проконсультировать по выигрышной позиции в суде.

С уважением Ф. Тамара

Уважаемая, Ф. Тамара!

Вы с Марией Юрьевной по какой-то причине особо выделяете статус общего имущество в коммунальной квартире в отличие от статуса общего имущества в могоквартирном доме.

Там имущество более общее что ли? Или право общей долевой собственности там какое-то особое? Законодатель особый статус общего имущества в коммунальной квартире и права долевой собственности на него установил в двух случаях: (1) при продаже комнаты соседи имеют преимущественное право, (2) необходимо получать согласие соседей на поднайм, если заключен договор социального найма.

Больше исключений нет.

Лицо по договору найма квартиры имеет право пользоваться общим имуществом многоквартирного дома в тех же пределах, как и сам собственник. Он пользуется лифтом, он пользуется лестницами, он может ставить свой автомобиль возле дома, он пользуется домофоном. Для общего имущества коммунальной квартиры специального права не предусмотрено законом. Наниматель также как и собственник может пользоваться туалетом, кухней и прихожей в пределах, установленных для самого собственника. Если для собственника установлено соглашением с остальными собственниками комнат, что он может пользоваться туалетом только с 01:00 до 05:00, то и нанимателю можно будет посещать уборную только ночью в указанное время.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Добрый день! Регистрация третьих лиц в коммунальную квартиру, где общедолевая собственность

В Питере это можно, но только если это истинная коммуналка, а не отдельная квартира, в которой просто определен порядок пользования комнатами. Один из самых простых признаков истинной коммуналки — это, когда ф-9 выдают только на занимаемую комнату, а не на всю квартиру. Или смотрите договор приватизации, если он еще на руках, — там должно быть написано, что это договор передачи доли в коммунальной квартире, но однажды мне встречалось, что приватизация не писала этого.

Ирина,меня заинтриговало-а ЧТО в том случае писала приватизация?

Чулпан,вообще-то странный вопрос для агента с 10-летним стажем.

Жанна. да ничего они не написали, просто «Договор передачи квартиры в собственность граждан», 1999 год.
Приватизировалась двушка, соседи ходили вместе и оказались в одном договоре. Коммунальность кв-ры видно из этого договора только по характерным цифрам долей, по определению порядка пользования прямо в д-ре приватизации и по неравномерному распределению собственности между соседями. Девятку в ЖЭКе дали, как и положено, на одну комнату, без соседей. Вот сейчас как раз продаю эту комнату.

а на стаж не обращай внимания — тут полно таких агентов, которые много лет занимались арендой — это и считают своим стажем.

Ирина,это им еще повезло,что коммуналку в общую ДОЛЕВУЮ приватизировали.
Мне дважды попадались квартиры,где у дружных коммуналов,видать,везде ходящих за ручку,была общая СОВМЕСТНАЯ.И им просто повезло

Какие есть виды собственности на квартиру в 2018 году

Каждый человек стремится обзавестись собственной квартирой. Однако есть разные виды собственности – частная, общая, муниципальная, из которой можно перевести жилье в индивидуальное владение.

Не у всех есть возможность приобрести свою квартиру, многие граждане продолжают проживать в муниципальном жилье, где они являются лишь нанимателями.

В статье рассмотрим, какие есть виды собственности на квартиру в 2018 году, особенности каждого вида и законодательное регулирование.

Основные моменты

Термин частная собственность вернулся к россиянам в 1990 году, когда начался массовый процесс перевода квартир из муниципального жилфонда в частное владение.

В 1991 году началась приватизация, которая длится и в 2018 году. Рассмотрим основные понятия, виды собственности и механизмы их регулирования законодательными актами.

В 1991 году в РФ начала действовать программа приватизации муниципального и государственного жилья, вследствие этого появилось несколько видов собственности квартир.

Было принято новое законодательство и программы по регулированию жилищных отношений.

Муниципальная собственность подразумевает, что квартира пребывает во владении муниципального органа власти и предоставляется гражданам на основании договора социального найма, то есть гражданин и члены его семьи имеют право только пользоваться жильем на правах нанимателя.

Но не имеют права распоряжаться квартирой на свое усмотрение. Частная собственность означает полноценное и защищенное на законодательном уровне право гражданина на конкретное жилье.

Такую жилплощадь обязательно необходимо регистрировать в регистрационной палате, а собственник имеет полное право на свое усмотрение продавать, менять, передавать по наследству или по дарственной такую квартиру, не спрашивая согласия муниципального органа власти.

Граждане в РФ могут получить в частную собственность квартиру несколькими путями:

• приватизация государственного или муниципального жилья;
• оформление договора купли-продажи;
• покупка посредством жилищного строительства и долевого участия в нем;
• получение по наследству, в дар или на других предусмотренных законом основаниях.

В 2018 году рассматриваются 4 категории собственности:

Когда она может пригодиться

Каждый гражданин должен знать тип собственности, в котором находится квартира, поскольку именно от этого зависит степень, в которой человек может распоряжаться жильем.

В муниципальной жилплощади граждане проживают на базе договора соцнайма и не имеют права совершать любые юридические сделки с такой квартирой.

После проведения приватизационного процесса гражданин приобретает жилье в частную собственность, следовательно, может без уведомления муниципального органа по своему желанию совершать сделки с квартирой.

Согласно законодательству, каждый гражданин имеет право единожды воспользоваться правом на бесплатную приватизацию и перевод жилья из муниципального жилфонда в частное владение.

Единственным исключением из правила являются несовершеннолетние дети, которые участвовали в приватизации в детстве, после достижения совершеннолетия могут еще раз принять участие в приватизации.

Нормативное регулирование

Регулируют данные вопросы нормативно-правовые акты:

Данным законом определены основные принципы и процедуры перевода муниципальной собственности в частную собственность граждан, указаны требуемые документы, критерии и перечень жилья, которое подлежит приватизации.

Какой вид собственности квартиры

В этом разделе детально рассмотрим каждый вид собственности, его нюансы и специфику, чтобы при оформлении приватизации или приобретении квартиры вы знали свои права касательно жилплощади.

Рассмотрим виды долевой собственности на квартиру, особенности приватизированного и муниципального жилья.

Индивидуальная (личная, полная)

Форма индивидуальной собственности предполагает пребывание недвижимости в единоличном владении одного хозяина.

Такая ситуация имеет место при одном прописанном человеке, или же если все прописанные граждане отказались от своего права на жилье в пользу одного человека.

При индивидуальной собственности права человека на такую квартиру защищаются нормами законодательства, он может полностью распоряжаться и осуществлять любого рода сделки со своим жильем.

Недвижимость может находиться в личном владении физического или юридического лица.

На основании законодательства РФ, такой тип владения не имеет ограничений по метражу, цене и количеству объектов недвижимости.

Как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту онлайн, читайте здесь.

Он гарантируется правом неприкосновенности и должен обязательно пройти процедуру государственной регистрации в регистрационной службе.

Получение недвижимости в частное владение возможно такими способами:

При приобретении квартиры данный факт должен быть подтвержден оформлением договора купли-продажи, на основании которого жилье переходит в собственность покупателя.

Такой договор должен заключаться в письменном виде, и рекомендуется нотариально его заверить.

Сделка вступает в силу, а покупатель становится полноправным владельцем, только после государственной регистрации договора.

В сделке требуется детально прописать существенные условия, которые позволят безошибочно определить объект недвижимости.

В том числе нужно прописать точный адрес, характеристики квартиры, техническое состояние, наличие и состояние коммуникационных и инженерных сетей.

При отсутствии значимых условий в договоре такая сделка может быть признана ничтожной и недействительной.

Передача жилплощади покупателю оформляется актом приема-передачи, который должны подписать обе стороны, тем самым подтверждая отсутствие претензий друг к другу.

Общая совместная

Виды совместной собственности на квартиру предполагают наличие долевой и совместной собственности, различия в которых мы сейчас рассмотрим.

При общей совместной собственности доли совладельцев не указываются, такой тип применяется при разделении жилья между супругами и несовершеннолетними детьми.

Наличие такого типа собственности определяется тесными родственными связями между совладельцами.

Такой тип возникает только в некоторых ситуациях, например, в случае покупки или приватизации жилья супругами совместно.

В иных случаях общая собственность считается долевой, то есть в обязательном порядке должна быть выделена доля каждого совладельца.

В случае общего совместного владения совладельцы имеют доли, однако их части фактически не выделены в натуре, поэтому считаются равными.

Например, если супруги в браке покупают недвижимость, она принадлежит именно к данной категории, если в брачном контракте не прописано иное.

При наследовании, разводе и разделе имущества понадобится провести процедуру выделения долей.

Если один из совладельцев желает продать, передать в дар или обменять свою долю, тогда такая жилплощадь перед сделкой должна быть переведена в долевую собственность.

Распоряжаются долями в совместном владении все участники по взаимной договоренности.

В случае принятия собственниками конкретного решения или по судебному решению, к общему имуществу может применяться категория долевой собственности.

После процедуры выделения долей хозяин вправе полностью распоряжаться своей долей, но он должен учитывать интересы других совладельцев, в том числе их право на приоритетную покупку доли.

Если выделить долю невозможно (например, в однокомнатном жилье), тогда владелец, желающий выделить свою часть, может рассчитывать на финансовую компенсацию в сумме стоимости его доли (по договоренности или по решению суда) от других совладельцев данного жилья.

Приватизированная

Приватизация представляет собой процедуру разгосударствления собственности. То есть это передача жилья, находящего в государственной или муниципальной собственности, в частное владение граждан.

Каждый человек имеет право на участие в приватизации единожды. После проведения процесса приватизации владелец квартиры получает права собственности на квартиру, возможность проводить любые правовые сделки с жильем – продавать, дарить, сдавать в аренду или менять.

В результате приватизации гражданин получает собственное жилье, при этом на совершенно бесплатной основе. Однако приватизированная квартира характеризуется некоторой спецификой.

Так владелец квартиры должен, помимо коммунальных платежей, оплачивать также затраты на поддержание помещений общего пользования в надлежащем состоянии и их ремонт.

В муниципальном жилье наниматели не оплачивают данные расходы. После приватизации собственник должен будет ежегодно вносить сумму налога на недвижимость, который с каждым годом стремительно возрастает.

Видео: собственность

Поэтому данный нюанс становится препятствием на пути для некоторых граждан, которые предпочитают не приватизировать жилье, чтобы избежать уплаты налога.

В случае аварийного дома при его сносе собственнику приватизированного жилья будет предоставлено аналогичное по метражу жилье.

В отличие от нанимателей муниципальных квартир, которым будет предоставлена минимальная норма метража.

Неоспоримым преимуществом приватизированной квартиры является тот факт, что даже при длительной неуплате коммунальных платежей собственника крайне сложно выселить из его личного жилья.

Муниципальная квартира представляет собой жилье, которое находится в собственности муниципального органа власти, а граждане и члены их семей просто пользуются данными квартирами.

Жильцы выступают в роли нанимателей жилплощади на основании договора социального найма.
Муниципальную жилплощадь законодательно не допускается дарить, продавать, сдавать в аренду.

Если наниматель желает ее сдавать в субаренду, ему необходимо будет получить разрешение от местного муниципалитета и управляющей организации.

Хотя на практике граждане редко согласуют свои действия с органом самоуправления и самостоятельно сдают такие квартиры в аренду, хотя данное действие является неправомерным.

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры пенсионеру, читайте здесь.

Пошаговую инструкцию межевания земельного участка, смотрите здесь.

Получить полноценные права на муниципальную квартиру можно путем оформления приватизации или выкупа у муниципалитета по среднерыночной цене. Тогда владелец приобретает все права на полное распоряжение собственностью.

Итак, теперь вы знаете, какие типы собственности существуют, в чем их отличия и специфика, как оформляется каждый тип собственности, в чем состоят преимущества и недостатки каждой категории.

Осведомленность о типе владения даст вам возможность правильно оформлять документы на каждый тип владения, и знать свои права в отношении жилплощади, которой вы владеете или проживаете.