Содержание:
Договор о переуступке права требования образец
ДОГОВОР N _____
уступки права требования
г. ____________ «___»_________ ____ г.
_______________________________ в лице _________________________________,
действующ___ на основании _________________________________, именуем__ в дальнейшем «Цедент», с одной стороны, и ____________________________ в лице _________________________________________, действующ___ на основании ___________________________________________, именуем__ в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Цедент уступает, а Цессионарий принимает права (требования) к _________, именуемому в дальнейшем «Должник», по договору _________ N ____ от «___» __________ ____.
2. Цедент обязан передать Цессионарию все необходимые документы по акту приема-передачи (Приложение N __), удостоверяющие право требования, а именно:
— подлинный договор, указанный в п.1 настоящего договора, со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и другими документами, являющимися его неотъемлемой частью;
— иные документы, имеющиеся у Цедента и относящиеся к договору, по которому происходит уступка прав.
Цедент также обязан сообщить Цессионарию все иные сведения, имеющие значение для осуществления Цессионарием своих прав кредитора по указанным договорам требования.
3. Сумма передаваемого в соответствии с п.1 настоящего договора требования составляет _______ (___________) рублей.
4. Указанный выше размер задолженности Должника перед Правообладателем подтверждается актом сверки взаиморасчетов от «___»________ ___ г., прилагаемым к настоящему договору, подписанным полномочными представителями Цедента и Должника и являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.
5. В качестве оплаты за уступаемое право требования Цедента к Должнику Цессионарий обязуется выплатить Цеденту денежные средства в размере _______ (__________) рублей, всего с учетом налогов — ________ рублей.
6. Указанная сумма денежных средств будет выплачиваться Цессионарием в следующем порядке: _____________________ (вариант: с учетом Графика платежей (Приложение N __ к настоящему договору)).
7. Цедент несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов и гарантирует наличие и передачу всех уступленных Цессионарию требований.
8. В случае неисполнения Должником своих обязательств в соответствии с договором, указанным в пункте 1 настоящего договора, Цедент обязуется оказать Цессионарию необходимое содействие.
9. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
10. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые стороны не могли предвидеть или предотвратить.
11. Условия настоящего договора и соглашений (протоколов и т.п.) к нему конфиденциальны и не подлежат разглашению.
12. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в арбитражном суде на территории Российской Федерации на основании права Российской Федерации и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
13. Все приложения, дополнения и изменения к настоящему Договору являются его неотъемлемой частью и действительны лишь при условии, если они совершены в письменной форме, подписаны полномочными представителями и скреплены (при наличии) печатями сторон .
14. Настоящий договор вступает в силу со дня подписания Цедентом и Цессионарием и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору.
15. Цедент обязуется в ___-дневный срок после подписания настоящего договора уведомить Должника о переуступке права требования Цессионарию согласно настоящему договору и предоставить соответствующие письменные доказательства Цессионарию.
16. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой Стороны и для Должника.
Договор переуступки долга
Возможность передачи права взыскания долга другому лицу (цессия) позволяет списать с баланса задолженность контрагента и получить вместо нее живые деньги, поэтому является источником поступления или инструментом для перераспределения во времени свободных денежных средств для организации. Такая необходимость может возникнуть в тех случаях, когда срок выплаты долга еще не наступил, а денежные средства фирме нужны уже сейчас. Либо есть основания предполагать, что с взысканием долга могут возникнуть какие-то сложности, а времени и возможностей для самостоятельного взыскания проблемной задолженности у организации-кредитора нет.
В таких случаях право взыскания долга может быть передано другому лицу за вознаграждение или безвозмездно. Как правило, сумма, которую первоначальный кредитор получает в качестве оплаты за такую сделку, отличается от суммы оставшегося долга в меньшую сторону, так как юридическое лицо, выкупающее долг, закладывает в сумму сделки будущие издержки на взыскание и риск неуплаты.
Виды и участники таких сделок
Договора цессии можно классифицировать по нескольким признакам:
- В зависимости от наличия или отсутствия оплаты за передачу прав на взыскание долга договора можно разделить на возмездные и безвозмездные (консенсуальные).
- В зависимости от юридического статуса сторон выделяют договора цессии между юридическими лицами, физическими лицами и в различных сочетаниях.
Часто дополнительно выделяется классификация по количеству сторон договора, т.е. двусторонний, трехсторонний и т.д. Как правило, в такой классификации под двусторонним имеется ввиду договор кредиторов – действующего и будущего, а под трехсторонним подразумевается участие должника в качестве одной из сторон. Но с технической точки зрения это неверно, так как противоречит самой сути договора. Поскольку он изначально является способом оформления соглашений, достигнутых сторонами, и, учитывая, что согласие должника в случае цессии не требуется, должник не может являться третьей стороной договора, так как фактически не имеет возможности влиять на содержание договора.
Логика рассуждений в данном случае такова, что если должник будет участвовать в составлении договора и поставит под ним свою подпись, это не оставит ему возможности оспорить договор или сослаться на отсутствие у него информации о смене должника. Но того же результата можно добиться и традиционным извещением с ознакомлением под роспись, поэтому нет необходимости включать должника в договор в качестве одной из сторон.
Договор цессии может быть трехсторонним или даже многосторонним, если один кредитор заменяется двумя и более. Такое возможно в случаях универсального правопреемства (например, наследование имущественных прав несколькими лицами) или при передаче прав кредитора по решению суда – тоже возможно как одному, так и нескольким лицам.
Документы, необходимые для оформления
Помимо этого должник имеет право требовать подтверждения перехода права требования к другому лицу. Исходя из этого условия, при оформлении цессии необходимо указать основания для возникновения долга. Также должны быть приложены документы, подтверждающие право на взыскание задолженности.
На основании Ст.384 ГК РФ право требования передается на ту сумму и на тех условиях, которые существуют на момент заключения договора цессии. То есть, если часть суммы долга уже погашена, либо к договору кредитования имеются какие-либо дополнительные соглашения, сторона, передающая право требования, обязана предоставить подтверждающие документы и передать их цессионарию (стороне, приобретающей право требования). Полнота предоставленных документов и правильность указанных в них сведений целиком и полностью относятся к сфере ответственности цедента (первоначального кредитора).
Одним из особенно часто практикуемых вариантов цессии является продажа банком проблемной задолженности различным коллекторским агентствам. В этом случае законность сделки дополнительно зависит от наличия у покупающего агентства специальной лицензии на соответствующую финансовую деятельность. А также кредитный договор банка с заемщиком должен содержать пункт о разрешении должником обработки и передачи своих персональных данных третьему лицу. В противном случае может возникнуть противоречие с законом о персональных данных, запрещающем разглашение подобного рода сведений.
Условия и содержание данного документа
Законодательством не предусмотрено какой-то отдельной формы или образца для заключения договоров цессии. Поэтому он оформляется по типовой форме, содержащей преамбулу, предмет, права и обязанности сторон, а также их ответственность. То есть конкретные условия передачи долга просто вписываются в этот формат с соблюдением всех необходимых требований к договорам.
Главные аспекты:
- Наименование и юридический адрес сторон;
- Наименование должника;
- Основание возникновения долга;
- Общая сумма долга;
- Остаток задолженности на момент заключения договора;
- Цена долга, уплачиваемая цеденту (первоначальному кредитору) за передачу права на взыскание.
Согласно Ст. 389 ГК РФ, договор цессии оформляется тем же способом и с соблюдением тех же требований, что и договор, на основании которого возник передаваемый долг. То есть, если первоначальный документ был заверен у нотариуса и/или подлежал государственной регистрации, то и договор цессии должен быть оформлен также. Если же первоначальный контракт был оформлен в простой письменной форме, то и договор цессии не требует регистрации и заверения.
Следует отметить, что сделки с недвижимостью и земельными участками всегда подлежат регистрации в Росреестре. Если предметом является объект недвижимости, и при этом сведения об этом договоре отсутствуют в Росреестре, то этот договор может быть признан недействительным, соответственно цессию на его основании оформлять нельзя.
Правильно оформить цессионное соглашение поможет информация из следующего видеоролика:
Риски для цессионария от заключения договора цессии можно разделить на два вида: риски со стороны должника и риски со стороны цедента.
К первым следует отнести обычный для кредитора риск невозврата кредита. Должник может быть признан неплатежеспособным, отказаться от уплаты долга или иным способом сделать невозможным взыскание полученной или выкупленной задолженности.
Со стороны цедента могут иметь место действия, которые приведут к признанию сделки недействительной или ничтожной.
Например, предоставление поддельных документов, недостоверных сведений, передача уже оплаченного долга как неоплаченного и так далее.
Чтобы избежать такого развития событий, необходимо еще до подписания договора требовать предоставления всех документов, подтверждающих наличие долга. Перед заключением сделки эти документы нужно тщательно проверить. Если первоначальный договор подлежал государственной регистрации, имеет смысл проверить этот договор через Росреестр.
Дополнительными подводными камнями при оформлении цессии являются причины возникновения долга и условия договора, которым он был оформлен, так как в нем напрямую может быть прописан запрет на передачу права требования. В этом случае заключенный договор цессии будет признан недействительным.
Кроме того, на основании договора цессии могут отчуждаться только безличные имущественные права. Это означает, что личные (алименты, возмещение вреда здоровью) и неимущественные (восстановление деловой репутации, защита чести и достоинства) права требования не подлежат передаче третьим лицам.
Также, согласно Ст. 388 ГК РФ, если личность кредитора имеет для должника существенное значение, для передачи прав на долг необходимо согласие должника.
Таким образом, из всего вышесказанного можно вывести несколько оснований, по которым договор цессии может быть признан ничтожным, незаключенным или недействительным:
- В договоре, являющемся основанием для возникновения долга, содержится прямой запрет на переуступку права требования;
- Предметом договора является объект недвижимости, при этом сделка не зарегистрирована в Росреестре;
- Договор цессии составлен без приложения документов, подтверждающих право взыскания;
- У цессионария нет права на осуществление деятельности, предусмотренной договором цессии (отсутствует лицензия на кредитные операции и т.д.);
- Договор цессии подразумевает приложение персональных данных должника, но в первоначальном контракте отсутствует разрешение (содержится прямой запрет) на их передачу. Этот момент не мешает заключению сделки цессии, но делает невозможной передачу цессионарию всех необходимых документов.
- Предмет задолженности относится к группе личных и не может быть взыскан иным лицом. В этом случае взыскание может осуществляться только в адрес того лица, по отношению к которому возник долг.
Договор об уступке требования (цессии) по исполнительному листу
Автор документа
ДОГОВОР ЦЕССИИ № ___
(УСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ)
г. __________ «__» ___2014 г.
ООО «_____» в лице ____________________, действующего на основании _______________________, именуемый далее «Цедент», с одной стороны, и __________, действующий(ая) __________________________________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны, руководствуясь ст.ст. 382-390 ГК РФ, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Цедент уступает цессионарию право требования денежной суммы в размере ___________ руб. к _______________________ (далее – Должник) в соответствии с:
1) решением ________________________ суда от ____ _______________ ______ ;
2) исполнительным листом № ________________________ от ___________.
1.2 Права требования долга и исполнения судебных актов переходит к Цессионарию в том объеме и на тех условиях, которые существовали у Цедента к моменту перехода прав. В частности, к Цессионарию переходят права, обеспечивающие исполнение должниками обязательств, а также другие связанные с требованием права.
1.3. Цедент гарантирует, что уступаемые права требования свободны от каких-либо притязаний третьих лиц.
2. Сумма и условия оплаты договора
2.1. Цена уступаемых Цессионарию прав требования составляет ___ () рублей копеек.
2.2. Платежи по оплате стоимости уступаемых прав требования, указанной в п.2.1., осуществляются в денежной форме в следующих размерах и порядке:
— денежные средства в размере __ () рублей копеек Цессионарий обязуется оплатить в течение 20 дней с момента подписания настоящего договора на расчетный счет Цедента.
3. Права, обязанности и ответственность сторон
3.1. Цедент обязуется предоставить Цессионарию по Акту приема-передачи и документацию, удостоверяющую права требования долга с должника в течение 10 дней после полной оплаты по настоящему договору.
3.2. Цедент письменно уведомляет должника о переуступке прав требования в соответствии с условиями настоящего договора.
3.3. Цедент отвечает перед Цессионарием за действительность переуступленного требования, но не отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого требования должником.
3.4. Цессионарий принимает на себя все риски и выгоды, связанные с востребованием долга с должника.
3.5. Цедент отказывается от всех рисков и выгод по сумме переданной задолженности, связанных с востребованием долга с должника.
3.6. Цедент передает исполнительный лист с непросроченным (на дату заключения договора) сроком предъявления исполнительного листа к взысканию.
4. Заключительные положения
4.1. Изменения условия договора, его расторжение и прекращение возможны только по письменному соглашению сторон.
4.2. При нарушении сторонами условий настоящего Договора сделка признается недействительной
4.3. Все споры и разногласия разрешаются путем переговоров на основе действующего законодательства и обычаев делового оборота. При не урегулировании в процессе переговоров спорных вопросов, споры разрешаются в арбитражном суде в порядке, установленном действующим законодательством.
4.4. Акт приема-передачи документации, удостоверяющей права требования долга с должника, является неотъемлемой частью настоящего Договора.
4.5. Договор вступает в силу с момента его подписания.
4.6. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон.
5. Адреса, реквизиты и подписи сторон
ЦЕДЕНТ:
ЦЕССИНАРИЙ:
Данный договор может быть возмездным (как вышеуказанный образец) или безвозмездным.
Если у Вас еще остались вопросы, пишите. Буду рада помочь.
Как составить договор переуступки права требования долга?
Договор переуступки права требования — нужен для передачи права взыскания долга другому лицу. О том, как его правильно оформить, расскажем в этой статье.
Договор переуступки долга — что это такое?
Кредитор по денежному или иному обязательству может передать свои права другому лицу. Такая передача оформляется договором уступки права, который на юридическом языке именуется договором цессии. Первоначальный кредитор, передающий права, именуется цедентом, а новый кредитор — цессионарием. Соглашения о переуступке вправе заключать как физлица, так и организации.
Необходимость передать задолженность другому кредитору может быть вызвана различными причинами (к примеру, нежеланием заниматься взысканием долга через суд). Типичный пример цессии — передача коллекторскому агентству задолженности по кредитному договору.
Как правило, уступка права требования долга является возмездной, то есть новый кредитор выплачивает первоначальному кредитору вознаграждение, размер которого оговаривается соглашением между ними. Величина такой выплаты чаще всего меньше суммы переданной задолженности, т. к. иначе у нового кредитора не будет причин для покупки долга. В то же время закон не запрещает и безвозмездную уступку права требования новому кредитору.
Когда можно сделать перевод долга
Закон говорит о том, что уступить новому кредитору можно долги по любым обязательствам, за исключением предусмотренных законом случаев. В частности, не могут быть переведены по договору цессии права требования, если они неразрывно связаны с личностью кредитора (например, право на алименты, возмещение морального вреда и т. п.).
По общему правилу для передачи долга в порядке переуступки обычно не требуется предварительного получения согласия от должника. Однако в ряде случаев уступка прав возможна только с согласия обязанного лица, в частности:
- если соглашением между кредитором и должником установлено, что передача долга возможна лишь с согласия последнего;
- если нормативными актами предусмотрено, что переход права требования допустим лишь при согласии на это должника;
- если выполнение обязательства тесно связано с личностью кредитора.
К новому кредитору права переводятся в таком же объеме, каком они принадлежали прежнему кредитору. Кроме того, вместе с основным долгом передаются обеспечивающие его обязательства (неустойка и др.). Иные условия договора, долг по которому передается цессионарию, также остаются без изменений.
Нужно отметить, что передать долг можно и тогда, когда уже имеется судебное решение о взыскании задолженности в пользу первоначального кредитора. В этом случае после оформления договора цессии понадобится обратиться в суд, который вынесет определение о замене стороны по делу. Далее с этим определением и договором переуступки нужно обратиться в службу судебных приставов.
Форма и существенные условия договора цессии. Образец договора
Соглашение об уступке прав следует заключать в такой же форме, как и тот договор, права по которому передаются новому кредитору. То есть если основной договор заключен в простой письменной форме, то и договор цессии нужно оформить в простом письменном виде. Если основной договор удостоверен у нотариуса, то и переуступка долга, соответственно, должна быть заверена в нотариальном порядке. Если сделка, права по которой переходят к новому лицу, зарегистрирована в Росреестре, то и договор цессии подлежит регистрации (если иное не предусмотрено нормативными актами).
Единственное существенное условие договора переуступки — его предмет. Предметом является право требования, которое переходит к новому кредитору. В тексте договора следует описать суть передаваемого права требования и указать, на основании каких документов оно возникло. При этом совершенно не обязательно отражать в договоре причины и мотивы такой передачи.
Договор или судебное решение, из которого вытекает передаваемое право, обязательно прилагается к соглашению о переуступке. Если такой договор имеет приложения, то их также нужно передать новому кредитору.
Все иные условия соглашения об уступке прав относятся к числу дополнительных и включаются в текст соглашения по усмотрению сторон. Более наглядно все вышеперечисленное представлено в образце договора переуступки права требования долга, имеющемся на нашем сайте.
Нюансы договора уступки права
При заключении договора цессии нужно учесть ряд нюансов:
- Целесообразно отразить в тексте договора условие о том, кто из сторон и в какой срок сообщает должнику о переходе права требования к цессионарию. Логичнее эту обязанность возложить на нового кредитора, поскольку в силу закона именно на нем лежит риск последствий неизвещения должника.
- Если должник, не уведомленный о передаче долга, исполнит обязательство первоначальному кредитору, то он считается выполнившим свою обязанность. А новому кредитору в таком случае придется взыскивать с прежнего кредитора сумму долга, необоснованно им полученную.
- Передача права требования может быть оформлена не только двусторонним, но и трехсторонним договором (с участием должника).
- В возмездном договоре следует прописать размер и порядок выплаты вознаграждения, которое выплачивает цессионарий. Если стороны заключают безвозмездный договор, то лучше всего прямо отразить в договоре, что у нового кредитора нет обязанности по выплате вознаграждения.
- Прежний кредитор не отвечает за исполнение обязательства должником. Исключением будет ситуация, когда он выступит поручителем обязанного лица перед новым кредитором.
Примерный бланк договора переуступки права требования долга
В том случае, если требуется договор переуступки права требования, — образецбланка для него будет выглядеть примерно так:
_г.________________ «___» ______________ _____ г.
__________________________________________________________________,
именуемое «Цедент», в лице _________________________________________,
действующего на основании ______, и _________________________________,
именуемое «Цессионарий», в лице ____________________________________,
действующего на основании ________, заключили Договор о нижеследующем:
- Предмет договора
Цедент уступает Цессионарию право требования долга по договору № ______ от «___» _____________ ____ г., заключенному между Цедентом и __________________________________________________________________, именуемым «Должник», в объеме и на условиях, определенных этим договором. Названный договор является приложением к настоящему Договору. - Права и обязанности сторон
Обязанности Цедента:- передать Цессионарию документы, удостоверяющие право требования;
- иные обязанности:_______________________________________________.
Стороны несут ответственность за свои противоправные действия согласно действующему законодательству.
Договор приобретает силу с момента его подписания.
Договор составлен в 2 равноценных экземплярах.
Заключение договора переуступки прав собственности на квартиру
Приобретение квартиры по переуступке прав представляет собой сложный и трудоемкий процесс, вызывающий на практике большое количество вопросов.
Договор переуступки прав собственности на квартиру требует соблюдения обязательных требований норм права, касающихся данного вопроса. В противном случае договор может быть признан недействительным или не заключенным.
Особенности сделки
Чаще всего, данный вид сделки относится к строящемуся жилью: инвестор вкладывает деньги в строительство и через какое-то время перепродает право на еще не возведенное жилье третьему лицу.
Рассматриваемый договор имеет ряд особенностей:
- Форма документа – письменная или нотариально заверенная, требует государственной регистрации.
- Моментом достижения соглашения между сторонами будет являться подписание договора и проведение его государственной регистрации.
- Должник должен быть уведомлен о состоявшейся сделке.
- Стороны по договору могут передавать права на еще не возникшие действия или обстоятельства.
- Допускается частичная уступка права.
- Сторона, уступающая требования, несет ответственность перед новым кредитором за недостоверность переданных им требований.
Алгоритм оформления
Алгоритм оформления соглашения о перестуке прав на квартиру можно разделить на несколько этапов:
- Проверка имеющихся документов на приобретаемую квартиру.
- Подготовка покупателя и продавца к заключению сделки.
Со стороны необходимо предпринять следующие действия:
- Уведомить Застройщика о предстоящей сделке.
- Получить его письменное согласие.
- Попросить Застройщика подготовить справку о том, что все расчеты между ним и продавцом произведены полностью.
- Если квартира взята в ипотеку, необходимо взять согласие банка на уступку права требования.
Покупатель должен совершить следующие действия:
- оформить согласие супруга или супруги на покупку квартиры (заверяется нотариально);
- если квартира ипотечная, подписывается кредитный договор и закладная.
На третьем этапе следует подготовить сам проект документа, по которому будет происходить переуступка. Проект следует составлять с учетом всех норм закона. Лучше данную работу доверить профессиональному юристу.
Регистрация документов может проходить в любом регистрирующем органе (например, МФЦ или кадастровая палата). Обычно стороны обращаются в Росреестр.
Бумаги подписываются в присутствии регистратора после предоставления стандартного пакета документов, в состав которого входят:
- паспорта участников сделки;
- согласие супругов при необходимости;
- основной договор с застройщиком и пр.
Перед подачей документов необходимо оплатить госпошлину. После подачи бумаг регистратор заполнит заявление. Общий срок регистрации не занимает более 10 дней.
Необходимые документы
Для договора требуются следующие документы:
- Подтверждение финансового расчета между сторонами.
- Оригиналы всех документов, являющихся приложениями к договору.
- Соглашение должника на переуступку права.
- Договор долевого участия.
- Иные документы, в зависимости от обстоятельств.
Договор переуступки прав собственности на квартиру
Приобретая квартиру по переуступке прав необходимо продумать тщательно все детали,
взвесить все «за» и «против», внимательно изучить суть данного вида сделки.
Правильно проведенная сделка дает гарантию, что приобретенное жилье не принесет в дальнейшем никаких проблем.
Составляя документы для уступки права, необходимо в первую очередь определиться с тем, что оно представляет собой в целом, какое содержание должно иметь соглашение, порядок регистрации сделки и прочие нюансы.
Данный вид договора означает право инвестора передать свои права требования на строящееся жилье третьему лицу (по-другому указанные действия называются цессией).
По соглашению передаются не только требования и права, но и невыполненные обязательства.
Стороны по закону именуются цедентом и цессионарием, под данными терминами понимаются Покупатель и Продавец. Третьей стороной является застройщик.
Важным моментом является то, что переуступка права может происходить только до наступления момента введения в эксплуатацию жилья.
Как осуществляется продажа квартиры по переуступке прав? Узнайте тут.
Наиболее существенными моментами являются:
- указание на первоначальный документ, по которому уступается право требования;
- описание содержания и смысла уступаемого права;
- условия о сроке и цене уступки права;
- перечисление документов, которые передаются лицу, приобретающему право требования;
- другие условия, если они имеют отличительные черты от условий, указанных в первоначальном договоре.
Договор переуступки права на квартиру должен содержать в себе следующие основные условия:
- характеристика объекта сделки;
- цена;
- срок (с момента заключения договора и до момента передачи объекта в собственность);
- перечень документов, которые должен приобрести покупатель права после регистрации сделки.
Сюда относятся оригинал основного договора, переписка с застройщиком, все важные финансовые документы.
Образец договора переуступки прав на квартиру представлен тут.
Для совершения переуступки права на квартиру требуется, чтобы изначальный договор долевого строительства прошел государственную регистрацию.
Именно после совершения данного действия, возникает право на строящееся жилье и, соответственно, право на переуступку.
По закону сделка по переуступке права подлежит обязательной регистрации в компетентном органе.
Чем рискуют продавец и покупатель?
С одной стороны, сделка кажется выгодной, но при этом несет в себе определенные риски:
- Банкротство застройщика. Может возникнуть такая ситуация, что инвестор знает о предстоящей процедуре банкротства застройщика и старается поскорее продать квартиры. При этом, даже если застройщик сам не предупредит покупателя о прекращении своей деятельности, нести за это ответственности он не будет.
- Продажа права требования нескольким лицам. Довольно распространенная мошенническая схема, при которой право переуступается двум или более лицам. На практике, в выигрыше остается лицо, заключившее договор цессии первым.
Это основные риски, которые может нести в себе договор цессии, хотя частных случаев, когда страдают интересы и продавца и покупателя, намного больше
Особенности уплаты налога
На рассматриваемый договор распространяется налог НДФЛ, составляющий 13 % для российских граждан.
Для снижения налога можно воспользоваться:
- налоговым вычетом;
- заплатить НДФЛ с разницы в цене, составляющей доход продавца.
Что такое переуступка прав на квартиру? Читайте здесь.
Требуется ли регистрация переуступки прав по договору долевого участия? Подробная информация в этой статье.
Подводные камни
С одной стороны может показаться, что рассматриваемый вид сделки довольно простой и не требует особых дополнительных усилий для его реализации.
На самом деле, сделка содержит в себе не только много нюансов, но и подводных камней.
Приобретение жилья по договору цессии – довольно рисковое дело, поэтому следует внимательно изучать документы первичного правообладателя и застройщика.
Особенно стоит задуматься, если:
- стоимость приобретаемого жилья существенно занижена;
- квартира изначально оформлена по документам, не прошедшим государственную регистрацию;
- дольщик не имеет разрешения от застройщика на совершение переуступки;
- в данном жилом доме продается большое количество квартир, возможно, данное жилье не пользуется спросом в силу определенных обстоятельств или проблем.
На видео о заключении договора цессии
Заключение договора переуступки права требования
Цессия или, как она именуется, переуступка права требования – наиболее распространенный способ покупки жилья в новостройке.
Он представляет собой форму сделки, при совершении которой одно лицо передает другому свое право требовать исполнения обязательств у третьего лица.
Широкое распространение переуступка получила по отношению к квартирам в новостройках, а также земельным участкам.
Переуступка прав требования представляет собой непростую процедуру, в основе которой лежит право одного лица требовать выполнения определенного действия.
Это может быть предоставление квартиры на правах собственности или земельного участка в аренду.
Основания и процедура, связанная с переходом прав дольщика к другой стороне, регламентируется статьей 382 ГК РФ.
Другие вопросы затронуты в ФЗ № 214 от 2004 года.
Ряд положений содержится в ЗК РФ, точнее в статьях 25, 26 и 37, а также в Гражданском Кодексе РФ.
Договор переуступки права требования
Договор переуступки права требования может отличаться в зависимости от предмета соглашения.
Им может быть квартира в новостройке или аренда земельного участка. Несмотря на это, сохраняется необходимость регистрации соглашения.
Соглашение о переуступке права требования на недвижимость регламентируется ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Его суть заключается в передаче права требовать жилую площадь в новостройке, сданной в эксплуатацию.
Сам договор заключается с дольщиком и может частично или полностью соответствовать соглашению между строительной фирмой и дольщиком.
При покупке жилья по переуступке прав покупатель должен иметь понятие о следующих моментах:
- при подписании договора переуступки упоминается тип ранее заключенного соглашения;
- в документе необходимо указать его стоимость и порядок проведения расчетов, иначе совершение сделки может быть признано незаконным;
- покупатель должен лично проверить наличие соответствующей документации, подтверждающей право застройщика на осуществление строительства;
- договор требуется заверить у нотариуса;
- покупатель обязательно извещает строительную компанию о проведении сделки.
Несмотря на то, что сторона должна предупредить застройщика, она не должна согласовывать с ним заключение договора.
Аренда земельного участка
В ситуации переуступки прав на аренду земельного надела, также не нужно согласия арендодателя (из этого правила исключением являются ситуации, когда договор подписывается на период, более пяти лет).
Это соглашение подлежит регистрации в государственном порядке, если период его действия составляет более одного года.
При этом необходимо известить арендодателя о том, что изменилось ответственное лицо.
Договор о переуступке прав аренды на участок можно заключить только в тех случаях, когда владелец:
- не имеет серьезных задолженностей;
- полностью выкупил территорию.
Он может заключаться не только между юридическими (организациями и компаниями), но и физическими (гражданами) лицами с предоставлением необходимой документации.
Между физическими лицами
Если соглашение переуступки прав требования подписывается физическими лицами, то нужно учитывать такие моменты, позволяющие избежать рисков:
- проверить, чтобы дольщик полностью оплатил всю сумму за недвижимость строительной компании, что указывается в ДДУ;
- получить согласие в письменном виде от строительной компании, если это установлено договором;
- оформить разрешение от банка в случае, если для оплаты используется ипотека;
- изучить проект и документацию, указывающую на легальность строительных работ, проверить состояние строительства на данный момент.
Долевое участие (строительство)
До того момента, пока новостройка не сдана в эксплуатацию, дольщики (стороны, вложившие собственные средства в осуществление строительных работ) вместо свидетельства собственности обладают ДДУ.
Такие договоры являются условием, необходимым для оформления собственности на квартиру после сдачи новостройки.
Такая передача прав именуется переуступкой, поскольку фактически другая сторона не купила квартиру, а получила право требовать её в собственность.
С типовым договором долевого участия в строительстве можно ознакомиться тут.
Порядок оформления
Процедура оформления договора переуступки прав требования может осуществляться несколькими путями.
Выбор одного из них зависит от условий первоначального соглашения, а также от готовности сторон к сотрудничеству.
Как заключается сделка?
Как правило, сделка заключается с использованием двустороннего соглашения. Первой стороной выступает дольщик или владелец, второй стороной является лицо, которому права будут уступлены.
Это легкая конструкция, регистрация которой происходит в короткие сроки.
В стандартном договоре должны перечисляться сведения о:
- предмете соглашения;
- обязательствах и правах сторонах;
- тактике действия при возникновении споров.
Образец договора переуступки права требования может скачать каждый пользователь.
Нужен образец договора по переуступке прав на квартиру? Смотрите тут.
Трехсторонний образец
Безупречным вариантом является заключение трехстороннего договора.
Его суть заключается в том, что три стороны напрямую общаются друг с другом, обсуждают суммы и требования друг к другу, ничего не скрывая.
Он вступает в силу в том случае, когда нотариус заверит документ или он будет зарегистрирован. Подобные процедуры рекомендуется осуществлять с присутствием личного юриста, чтобы была учтена каждая особенность.
Это позволит избегать иного толкования положений соглашения, что может привести в будущем к нежелательным последствиям.
Образец трехстороннего договора переуступки прав требования представлен здесь.
Пакет необходимых документов
При заключении договора переуступки права требования потребуется следующая документация:
- заявление об уступке прав;
- договор, в соответствии с которым проводится уступка;
- документация, подтверждающая совершение подсчетов между сторонами;
- в случае необходимости, если это устанавливается ДДУ, необходимо согласие второй стороны на осуществление уступки.
Преимущества и недостатки
Процедура переуступки прав требования обладает преимуществами и недостатками.
К числу её достоинств относится:
- возможность приобретения квартиры в той новостройке, которая понравилась больше остальных, даже, если все они уже распроданы;
- выгода с материальной стороны: продавцы, стремясь быстро продать недвижимость, предлагают цены ниже, более того разница в той цене, что устанавливается инвестором и застройщиком, варьирует от 3 до 25%;
- заключение соглашения переуступки прав требования выгодно для тех, кто использует ипотеку, при его подписании покупатель выплачивает средства перед переездом в жилье, при заключении ДДУ необходимо выплачивать несколько лет проценты по кредиту, при этом, не проживая в квартире.
Недостатком заключения договора является рискованность дела.
Попасться на удочку мошенников можно куда чаще, чем при подписании соглашения со строительной компанией.
К числу основных рисков в случае заключения договора о переуступке право на квартиру относятся следующие:
- Главный риск – возможность признания соглашения недействительным. Предусматривается гораздо больше оснований для того, чтобы отменить его действие, нежели при подписании соглашения напрямую с застройщиком.
- Не исключается банкротство застройщика. Столкнуться с его финансовой несостоятельностью может каждый, и при этом дольщик, уступивший права, не несет никакой ответственности. Следовательно, вернуть свои деньги ему будет достаточно сложно.
- Ситуации с двойной переуступкой. На практике нередко происходит так, что недвижимость переуступается два раза. Чтобы этого избежать, потенциальному покупателю требуется внимательно изучить условия заключаемого договора.
Как продать ипотечную квартиру по переуступке квартиры в строящемся доме? Читайте здесь.
Какие требуются документы для переуступки прав по договору долевого участия в строительстве? Подробности в этой статье.
Кто платит налог?
Налог будет уплачиваться стороной, указанной в договоре.
Ею может выступать дольщик, но в такой ситуации стоимость соглашения увеличится на эту сумму, либо тот, кому переданы права на квартиру или землю.