Оформить договор аренды земли

Договор аренды земельного участка

Составляя документ на аренду участка земли придется учитывать положения не только КГ, но и ЗК РФ. В документе оговариваются вопросы прав/обязанностей арендатора/арендодателя, порядок разрешения спорных ситуаций, вопросы ответственности и т. д..

Какова основа составления договора аренды земельного участка?

При составлении непосредственно документа желательно ознакомиться со статьями гражданского и земельного кодекса, определяющими предмет договора и его цену. Руководствоваться придется:

• ст. 607 ГК;
• ст. 22 ЗК (нас интересует п.22 в ней).

При заключении договора участок, в отношении которого он заключается должен быть индивидуализирован. Третий пункт ст. 607 ГК напрямую требует при составлении этого документа указать соответствующие данные. В случае с зем. участком подойдет кадастровый план, простой план, в котором отсутствует четкое описание объекта лучше не использовать.

Запрещено передавать в аренду участки, которые находятся в федеральной собственности. Подробнее со списком можно ознакомиться в 27 ст. ЗК России, нельзя сдавать в аренду землю если она:

• находится в собственности заповедных зон, национальных парков и т. д.;
• занята сооружениями, которые находятся в собственности вооруженных сил РФ;
• используется объектами, связанными с использованием атомной энергии;
• отведена под захоронение гражданских и военных лиц;
• используется органами ФСИН, органами госохраны, ФСБ;
• на ней расположены объекты связи, инженерно-технические сооружения и т. д.

Регистрация договора обязательна если срок действия документа превышает 1 год. При этом нужно отличать ситуации в случаях, когда земельный участок идет как дополнение к недвижимости, например, снимается частный дом. В таком случае участок, отмеченный в документации также переходит во временную собственность арендатора, как вариант – в собственности арендатора будет находится та часть участка, которая необходима для обеспечения нормального использования дома. Ориентируйтесь на положения ст. 652 ГК.

Возможна аренда участков сельскохозяйственного назначения, в 2017 году главное требование – арендатор может изменять способ его ипсользования. Например, он не может арендовать зем. участок для животноводства и потом выстроить на нем казино. Это будет считаться нарушением договора аренды выбранного земельного участка и станет основанием для его расторжения.

В вопросе оплаты в форме договора может быть указана:

• фиксированная сумма – стандартный вариант;
• стоимость может рассчитываться в зависимости от определенных факторов. Например, договор аренды земельного участка может предусматривать привязку стоимости к изменению гос. ставки. В документе стоимость вообще не указывается, т.е. обойтись можно и без использования конкретной суммы оплаты в договоре.

Подробнее вопрос стоимости рассматривается в ст. 614 ГК. Помимо описания способов оплаты стоимости аренды говорится, что допускается пересмотр арендной стоимости предмета договора, но не чаще 1 раза в год. Частота пересмотра стоимости может быть изменена отдельным законом для некоторых предметов, сдаваемых в аренду.

Вариант с привязкой к государственной арендной ставки удобен тем, что арендодателю/арендатору не нужно составлять дополнительное соглашение с тем, чтобы регулировать размер оплаты. Это будет происходит автоматически.

Какие есть ограничения по срокам аренды?

По срокам есть ограничения:

• если в договоре продолжительность аренды выставлена на 11 месяцев, то госрегистрация не нужна;
• в целом же сроки зависят от того, как участок используется.

При составлении документа, действуют следующие ограничения по срокам аренды:

• если зем. участок попадает в категорию земель сельхозназначения, то минимальный срок – 3 года. Верхней планки повыше, возможна аренда земельного участка на 49 лет;
• если участок предназначен для выпаса скота либо заготовки сена, то сдать его можно максимум на 3 года.

В договоре аренды земельного участка можно вообще не говорить о сроках. Если на этот зем. участок закон устанавливает какие-либо ограничения по срокам, то автоматически будет считаться, что он арендован на максимальный срок.

Договор аренды земельного участка хотя и содержит пункт о сроке действия, но его нельзя отнести к вопросам первой величины, он может не указываться. Что касается сроков прекращения его действия, в условиях опционально указываются условия, при которых он теряет актуальности, если же их нет, то уведомить другую сторону следует как минимум за 3 месяца до желания разорвать договор.

Какие есть возможности продления аренды?

Продление договора осуществляется несколькими способами:

• арендующая сторона может воспользоваться своим правом приоритетного права снять тот же объект после того, как предыдущее соглашение закончилось. Это правило не действует если были зафиксированы нарушения условий с его стороны. Арендодатель вправе отказать арендатору в заключении нового договора, но в таком случае он не может в течение 12 месяцев после истечения договора сдавать этот же участок земли другим арендаторам с теми же условиями. В образце договора земельного участка этот пункт отдельно не указывается;
• согласно ст. 609 ГК РФ если срок действия документа уже истек, но физлицо/юрлицо продолжает использование объекта с соблюдением тех же правил, а со стороны владельца земли нет никаких возражений, то считается, что стороны продлили договор. То есть происходит автоматическая его пролонгация. При составлении документа в нем можно указать дополнительные условия, на которых будет возможна автоматическая пролонгация, например, отсутствие нарушений использования участка, своевременная оплата, а также указать сроки. По умолчанию при автоматической пролонгации считается, что договор продлевается на максимально возможный срок. Отдельным пунктом можно запретить автоматическое продление;
• еще один вариант – заключить дополнительное договор до тех пор, пока истек основной. Главное не создать путаницу с новыми сроками аренды. Желательно в этом дополнительном соглашении не использовать фразы, которые могут быть истолкованы арендатором/арендодателем двояко, а указать четкие даты.

Если владелец зем. участка нарушит правило о приоритетном праве арендатора на повторную аренду, то арендатор вправе требовать либо переоформления документа на себя, либо в суде добиться компенсации.

Можно ли арендовать часть участка?

На вопрос отвечают ст. 6 ЗК РФ. В п.1 говорится о том, что объектами земельных отношений являются в том числе и части зем. участков. Договор аренды части земельного участка похож на обычный документ аренды всего зем. участка.

Основная тонкость заключается в том, что ст. 133 ГК делит все вещи на делимые/неделимые, причем участки попадать могут как в первую, так и во вторую категорию. Если вещь не делится без смены ее назначения, то она считается неделимой. Это особенно важно в спорных ситуациях, когда, например, на участке располагается строение, которым владеют несколько лиц, в таких случаях делить участок невозможно.

Некоторые типы земельных участков на законодательном уровне запрещено делить. Это ограничение касается, например, участков, принадлежащих фермерским хозяйствам.

Аренда части земельного участка требует обязательного отражения в договоре границ сдаваемой части. Сделать это можно:

• приложив к документу отдельно составленный ситуационный план, на котором будет отображена часть зем. участка, предназначенная для сдачи. Здесь же должен быть акт замера площадей, подписи обеих сторон обязательны;
• подойдет и кадастровый план, должна быть выделена часть, которую владелец собирается сдавать.

Процесс государственной регистрации немного упрощается. Нет необходимости предоставлять кадастровый паспорт если ранее сведения уже были внесены в ЕГРН. В договор аренды части земельного участка достаточно внести текстовое описание объекта и графическую составляющую с подробным описанием и указанием границ сдаваемого объекта.

Между кем может заключаться договор?

Договор может заключаться между юридическим и физическим лицом, между юрлицами и между физлицами. Причем в роли арендатора может выступать лицо без российского гражданства.

Основа договора остается одной и той же, действуют стандартные правила (назначение объекта не меняется арендатором и т. д.). Но есть и пара особенностей:

• при составлении соглашения между юридическими лицами, или если хотя бы одна из сторон является юрлицом, например, арендатор, то сделка может заключаться с представителем е исполнительного органа. Например, соглашение заключается между ООО и физическим лицом – в этом случае представлять ООО может глава исполнительного органа;
• если в сделке участвует юрлицо, то независимо от срока документ заключается в письменном виде;
• физлицо может не присутствовать лично, а делегировать права своему представителю. В таком случае у него при себе должна быть доверенность, подтверждающая право представителя подписывать договор;
• представитель юрлица может работать и без наличия доверенности, в таком случае его полномочия подтверждаются другим документом. Реквизиты документа обязательно фиксируются в соглашении. Если договор аренды земли заключается между юридическими лицами, то правила действуют те же, документ могут подписать представители обоих юрлиц.

Общее правило для всех случаев – сдать зем. участок может только лицо, имеющее право собственности на него, либо его уполномоченный представитель. На подготовительном этапе он обязан подтвердить факт того, что участок находится в его собственности.

Как расторгнуть договор?

Когда составляется договор аренды земельного участка – образец не предусматривает перечня всех вариантов прекращения его действия. В документе могут указываться дополнительные причины, а с основным списком можно ознакомиться в ст. 22, 46 ЗК.

Договор можно расторгнуть:

• просто дождавшись срока его действия;
• сообщив о намерении сделать это за 3 месяца до нужной даты.

Соглашение может быть разорвано в следующих ситуациях:

• арендатор нарушил правила использования объекта, если документ составлен на срок больше 5 лет, то владелец участка через суд может добиться его аннулирования;
• арендодатель затягивает передачу участка в собственность арендатора;
• были обнаружены недостатки земельного участка, о которых владелец не сообщил заранее, например, качество почвы оказалось хуже заявленного;
• выяснилось, что права на участок заявляют третьи лица, не участвовавшие в оформлении договора;
• арендатор нарушает график освоения участка;
• собственник не передал арендатору пакет необходимых для использования участка документов, прочие принадлежности;
• есть нарушения по срокам оплаты;
• деятельность арендатора вызывает ухудшение качества почвы.

Скачанный договор между физлицами 2017 + образец заполнения перечисленные пункты не содержит (они есть в Земельном кодексе). При необходимости можно указать дополнительные причины.

В бланке желательно внимательнее поработать с обоснованием для досрочного расторжения. При необходимости сделать это можно в суде, но лучше если арендатор/арендодатель подстрахуются и заранее обозначат ситуации, в которых соглашение теряет силу.

Договор аренды земельного участка – бланк с примером заполнения можно использовать как основу, но его придется доработать (пример по ссылке, прикрепленной к одной из карточек). В документ включаются:

• графическая и текстовая часть, позволяющая идентифицировать зем. участок. Именно то, как описывается объект и отличает аренду зем. участка от других объектов недвижимости;
• более глубоко, чем, например, при аренде квартиры прорабатываются вопросы, касающиеся интересов арендатора/арендодателя.

Желательно ознакомиться с судебной практикой в этой области. Это позволит сэкономить время на судебных тяжбах в будущем, с учетом уже прошедших судебных процессов в договор можно будет включить соответствующие пункты.

В общих чертах структура документа остается той же, что и при аренде любого другого недвижимого имущества.

Оформление земли в аренду

Далеко не всем известно, с чего начинается выгодное оформление договора аренды земли. В первую очередь, начать нужно с обращения к компетентным профессионалам. «

Гильдия Инженеров» – это многопрофильная группа компаний, которая специализируется на решении любых земельных вопросов. Мы имеем огромный опыт взаимодействия с широким перечнем столичных государственных организаций, таких как ГУП «НИиПИ Генплан» г. Москвы, Департамент городского имущества г. Москвы (старое наименование — Департамент земельных ресурсов г. Москвы либо Москомзем), ГУП «ГлавАПУ», ТУ Росимущества по г. Москве, регистрационная палата и т.д.

При наличии договоров аренды осуществляется строительство новых объектов, освоение участков и многое другое.

Современное законодательство выделяет 2 вида аренды:

1. Долгосрочная аренда, в т.ч. аренда земли на 49 лет.
2. Краткосрочная аренда (сроком до 5 лет).

Также отдельно необходимо выделить краткосрочную аренду земли сроком до 1 года. Договора аренды, заключенные более чем на 1 год, подлежат обязательной регистрации. Если регистрация договора аренды земельного участка (земли) не проводилась, то такие договора не имеют юридической силы (за исключением договоров аренды до 1 года).

Нюансы оформления договоров аренды

Оформить выгодный договор аренды участка земли можно только при доскональном знании законодательной базы и наличия опыта решения юридических и технических вопросов, связанных с оформлением земли в аренду. Определенные нюансы оформления договоров аренды:

• при отсутствии прав на объекты недвижимости оформление земли в аренду осуществляется только после выигрыша торгов по продаже прав обладания этим участком;
• первым в очереди на выкуп права аренды земельного участка является владелец объектов, расположенных на территории земельного участка;
• наличие капитального строительства на территории арендуемого объекта дает владельцу право оформить долгосрочную аренду земельного участка сроком до 49 лет.

Как заключить договор аренды?

Законодательством РФ определен порядок оформления земли в аренду. Каждый этап оформления земельного участка в аренду нуждается в обязательном согласовании сразу в нескольких государственных и муниципальных организациях Москвы (либо федеральных органов власти). Для того чтобы получить договор аренды земли, необходимо наличие кадастрового паспорта участка и заключить договор аренды с Департаментом городского имущества (старое наименование — Департамент земельных ресурсов г. Москвы), либо ТУ Росимущества г. Москвы и регистрация данного документа в Росреестре.

Выделяют также перечень непредвиденных обстоятельств, которые усложняют оформление договора аренды: смена названия компании, целевого назначения земли, ее конфигурации или площади, отсутствие межевания. В этих и других случаях группа компаний «Гильдия Инженеров» готова оказать квалифицированную помощь в подготовке всех документов и дальнейшем оформлении договора аренды земли. Также вы можете обратиться к нам по вопросу продления (пролонгации) договора аренды земли. Звоните нам, и мы найдем решение всех ваших земельных проблем!

Оформление аренды земли под гараж

Вопросы операций с земельными участками раскрываются в статьях Гражданского (статья 606) и Земельного (статья 22) кодекса, а также в Федеральном законе 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления…». Законодательно установлено, что аренда земли под гараж возможна для любого гражданина. Однако в силу особых условий использования участка под застройку трудности могут возникнуть всегда.

Оформление аренды земли под гаражом предполагает несколько этапов. Нужно не только получить разрешение от муниципалитета, но и доказать, что гараж, стоящий на земле города/поселения является вашей собственностью. Затем, после проведения межевания и создания кадастрового паспорта, вы можете стать арендатором, выплачивая ренту в виде небольшого процента с кадастровой стоимости участка.

Узнать все тонкости приобретения в аренду земли для строительства или эксплуатации гаража вы можете на портале Правовед.ru. Консультации ведущих специалистов по земельному праву доступны онлайн и по телефону.

Консультации юристов по законодательству России

Выбор категории

Как оформить земельный участок в аренду под гараж?

Добрый день, гараж не капитальный стоит на муниципальной земле, возле многоквартирного дома, земля у этого дома в кадастровой палате не оформлена, с другого частного дома написали жалобу на другие гаражи примыкающие к их участку. Приехала . Показать полностью

Аренда земли под металический гараж

Скажите,у меня металический гараж стоит на адменистративной земле, администрация города предложила взять в аренду. Вопрос кто должен проводить миньжевание земли я или администрация?я написал заявление в администрацию об аренде земли под гараж,ответ . Показать полностью

Есть вопрос к юристу?

Как оформить гараж в собственность и заключить договор аренды земли?

Добрый день, подскажите по землепользованию история кооператива создался в 1995г был договор аренды, но в 2011г договор потерял юридическую силу в связи с исключением из реестра юридического лица в налоговой, был создан новый кооператив с . Показать полностью

Как добиться аренды муниципальной земли под временную установку гаража?

Администрация САО не даёт разрешения пользованием временного гаража, хотя гараж на этом земельном участке стоял более 30 лет но не был оформлен в администрации. Я третий раз переписываю заявление на пользованием земли, все три раза приходит отказ, . Показать полностью

Как продать гараж, если закончилась аренда земли?

Добрый вечер! Подскажите, пожалуйста, хотим продать индивидуальный гараж (в собственности), земля была в аренде на десять лет (закончилась в 2014 году), какие наши действия?

Куда обратиться, если отказывают в аренде земли под гаражами, при этом заявляя о сносе построек?

Здравствуйте! Наш гараж находится на муниципальной земле ,5 гаражей около жилого дома. Приватизировать не разрешили, зато уведомили , что снос гаражей будет произведен за наш счет. Обратились по телефону, указанному в уведомлении , где не могли . Показать полностью

Как купить гараж, если земля под ним находится в аренде?

Хочу купить капитальный гараж, гараж находится у продавца в собственности, а земля в аренде на 49 лет и есть свидетельтво о праве аренды, и еще договор аренды между администрацией города. как прописать в договоре купли продажи гаража, чтобы не . Показать полностью

В течение какого времени надо подать заявку на аренду земли под гараж, если кадастровый паспорт уже сделан?

есть кадастровый паспорт на землю. оплачены все квитанции. все документы в порядке. но в течение 2 лет после получения кадастрового паспорта на землю. собственник не обратился за получением документов на аренду земли под гараж. на сегодняшний день . Показать полностью

Как оформить землю под гаражом в собственность, если на нее нет документов?

Помогите пожалуйста, купили гараж в 2010 году , на землю документов нет, как можно оформить ее в собственность?

Как переоформить аренду земли под гаражом?

Здравствуйте. В собственности гараж, земля под гаражем в постоянном бессрочном пользовании у другого человека (того у которого покупал гараж). Имею я право переоформить аренду земли под гаражем на себя? Обращался в регистрационную палату и получил . Показать полностью

Кто устанавливает цену на аренду земли под гараж в сельском поселении?

Есть гараж. Стоит на земле сельского поселения. Поставлен с устного разрешения главы поселения несколько лет назад. Теперь новый глава. В этом году пришлось зарегистрировать участок самим, который занимает гараж — около 20 кв. м., администрация этим . Показать полностью

Какие документы необходимы для оформления аренды земли под гаражом?

Гараж находится в собственности. Осталось оформить аренду земли под гаражом. Какие нужны для этого документы?

Сдача в аренду гаража на земле под ИЖС для нужд ИП

Добрый день. Мы сдали свой гараж в частном секторе Индивидуальному предпринимателю с разрешением делать мелкий ремонт авто. Договор аренды есть. Участок под ИЖС. Разрешение на строительство гаража есть. Чем нам грозит такое действие (сдача в . Показать полностью

Могу ли я арендовать землю под гараж во дворе нашего дома Сикейроса7,корп.1. Я инвалид 2 гр.,ветеран труда,КТН. Если да, то к кому мне нужно обращаться и какие документы необходимы? С уважением Юрий Михайлович.

Как получить землю в аренду под гаражом

Здравствуйте ! я живу СПб купил гараж во дворе 30 кв/метров внешняя сторона , внутренняя 22 квадрата и оформил в Пибе удостоверение на гараж как временное сооружение , а землю в аренду под гаражом не дают говорят торги нужно проводить, был суд, . Показать полностью

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее,
чем искать решение!

Оформление земельного участка в аренду

Пока земельная реформа на территории РФ не завершена, в стране еще имеется значительный запас неразграниченных и нераспределенных государственных и муниципальных земель. Действующим законодательством России предусмотрено, что граждане могут оформить такие земли в аренду или собственность для полезного использования с той или иной целью: под застройку, для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, организации фермерского хозяйства, и др. Не все располагают достаточными средствами для выкупа государственных земель в собственность, поэтому аренда в таких случаях представляется наилучшей альтернативой.

Аренда предусматривает предоставление земельных участков во временное пользование за плату арендодателем (в данном случае в его качестве выступает государственный или муниципальный орган, в ведении которого находится земельный участок) арендатору на основе договора, не предусматривающего отчуждения имущества и перехода права собственности. В качестве арендодателя может выступать только собственник земли либо уполномоченное им лицо.

Арендатором земельного участка может быть любое юридическое лицо, зарегистрированное на территории РФ или имеющее разрешение на осуществление деятельности в пределах страны, гражданин России, иностранный гражданин либо лицо без гражданства.

Объектами аренды могут быть все незанятые земельные участки соответствующего назначения, за исключением участков, изъятых из оборота (территории заповедников, национальных парков, заказников и т.д.), поставленные на кадастровый учет.

Краткосрочная и долгосрочная аренда земли

В зависимости от сроков действия договора аренды различают:

• краткосрочную (на срок до 5 лет);
• долгосрочную (сроком 5-49 лет).

Договор краткосрочной аренды может оформляться в случаях строительства и/или реконструкции объектов недвижимости, возведения временных сооружений, благоустройства территории, размещения парковок, стоянок и т.д.

Договор долгосрочной аренды необходим, когда речь идет о длительной эксплуатации объекта недвижимости, ведении фермерского или личного подсобного хозяйства, эксплуатации промышленных зон, а также в случаях, когда в дальнейшем планируется оформление данного земельного участка в собственность.

Если в договоре аренды продолжительность его действия не указана, то считается, что договор заключен на неопределенный срок. Договор краткосрочной аренды на срок менее 1 года не требует обязательной государственной регистрации. Договоры аренды, которые заключены на более длительный срок, должны быть обязательно зарегистрированы в органах Росреестра. Регистрация является подтверждением права владения и пользования земельным участком для арендатора, выступает основой для налогообложения операций с недвижимостью.

Порядок оформления договора аренды государственных земель

Процесс оформления договора достаточно сложен, поскольку предусматривает необходимость соблюдения норм целого ряда отраслей законодательства: гражданского, земельного, градостроительного, жилищного, кадастрового, налогового права и др.

Примерный образец договора можно скачать здесь.

Основные этапы оформления:

• подготовка и утверждение распорядительного документа;
• осуществление работ по межеванию земельного участка для его последующей постановки на кадастровый учет – для участков, которые до этого там не находились;
• оформление пакета необходимых для заключения договора аренды документов;
• составление, согласование и подписание сторонами договора аренды;
• регистрация договора аренды земли в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (если срок договора более 1 года).

В зависимости от вида и назначения земель, территории, наличия или отсутствия строений на земельном участке и ряда других факторов может потребоваться разное количество документов и объем действий.

Решение по вопросам предоставления в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, принимают соответствующие государственные или муниципальные территориальные органы, в которые лица, собирающиеся арендовать землю, и подают заявления.

До подачи заявления нужно согласовать с местной администрацией местоположение и площадь земельного участка, цели его использования, срок аренды и т.д. Аренда земельных участков в соответствии с нормами земельного законодательства РФ осуществляется на основе конкурсных (аукционных) торгов. Наиболее часто аукционы проводятся в крупных городах и пригородах, где земля пользуется достаточно большим спросом. В небольших населенных пунктах возможностей взять землю в аренду без аукциона больше, однако возможно ожидание в очереди в течение нормативного срока (как правило, 1 месяц с момента подачи заявления) для выявления других лиц, претендующих на аренду этого же участка.

Без аукциона можно оформить аренду участка земли, на котором расположены здания, строения либо сооружения, принадлежащие арендатору.

Расходы по межеванию участка, оформлению кадастрового паспорта и других документов, как правило, несет арендатор, если по договоренности сторон не предусмотрено иное.

Необходимые документы

• заявление арендатора;
• кадастровый паспорт земельного участка;
• план земельного участка (при необходимости – с указанием смежных границ);
• заверенная ксерокопия паспорта (для физического лица);
• выписка из ЕГРЮЛ и заверенные копии учредительных документов (для юридического лица);
• решение местного органа управления о формировании участка и все требуемые согласования;
• при наличии на участке зданий, строений и сооружений – документы, подтверждающие право собственности на них, а также технические планы;
• справка о наличии/отсутствии коммуникаций;
• справка об отсутствии обременений в отношении участка (залог, арест и др.);
• при оформлении наследства – заверенная копия свидетельства о смерти, а также справка об открытии наследственного дела;
• акт оценки стоимости земельного участка и расчет арендных платежей;
• квитанция об уплате государственной пошлины.·

Для государственной регистрации договора аренды земли дополнительно потребуется согласованный и подписанный договор аренды. После регистрации договор приобретает юридическую силу.

Размер арендной платы определяется договором исходя из кадастровой или рыночной стоимости участка.

Условия расторжения, внесения изменений и пролонгации договора

Срок действия договора указывается в его тексте. Для договора с неопределенным сроком он не может превышать 49 лет.

Досрочное расторжение возможно:

• при нарушении одной из сторон условий договора и норм действующего земельного законодательства;
• по инициативе одной из сторон – с предупреждением за 1 месяц другой стороны;
• при изменении характеристик земельного участка и его непригодности для дальнейшего использования по назначению (обвалы, оползни, затопление и др.).

Продление (пролонгация) договора аренды после истечения срока предыдущего договора возможно с обязательным проведением торгов. Однако прежний арендатор, при условии добросовестного исполнения условий договора и отсутствия оснований для завершения сделки с ним со стороны арендодателя, имеет преимущественное право перед другими возможными претендентами (ст. 22 ЗК РФ).

Если возникла необходимость внесения изменений в договор по причине: замены арендатора, изменения юридического адреса арендатора, изменения порядка внесения арендной платы, изменения границ и состояния земельного участка и т.п., то арендатор подает заявление в соответствующий государственный или муниципальный орган исполнительной власти. На основании данного заявления в срок до 20 дней с момента его подачи оформляется дополнительное соглашение к договору.

Оформить землю из аренды в собственность

Выполним работы «под ключ», быстро и с минимумом затрат. Запишитесь к нашим земельным юристам!

С 1992 по 2017 год земельное законодательство по этому вопросу менялось более 9 раз . Самим разобраться с любыми земельными вопросами и оформить документы — трудно. По каждому земельному участку будут действовать правила сегодняшего времени, в совокупности с законодательством той даты, которое действовало при его предоставлении.

Есть два варианта перевода земли из аренды:

• Выкупить землю;
• Бесплатно получить в собственность (приватизировать).

И есть еще одна позиция, когда нельзя переоформить из аренды ни в какое иное право.

• Выкупить землю из аренды

1. Ст. 624 Гражданского кодекса определяет возможность выкупа земли: если в договоре аренды или дополнительном соглашении предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, и/или зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену, то выкуп возможен.
2. В соответствии с Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ, владельцы зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков — до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

В случае продажи участка по окончании срока аренды арендатор обладает преимущественным правом покупки в силу п. 8 ст. 22 ЗК РФ, но только тогда, когда этот участок находится в государственной или муниципальной собственности. На частных собственников это правило не распространяется.

Оформление выкупа земли из аренды содержит следующие этапы:

• подготовить необходимые документы;
• подать заявление о выкупе;
• согласовать условия передачи земельного участка между продавцом и покупателем;
• подписать оферту и передать для подписания продавцу;
• оплатить, при необходимости, нужные платежи;
• получить договор купли-продажи, Постановление о предоставлении земли;
• зарегистрировать переход права в Росреестре.

Если арендодатель по каким-либо причинам избегает оформления договора купли-продажи земли, то арендатор может подать на него в суд.

Переоформление из аренды в собственность

Во введении к Земельному кодексу строго определены субъекты и сроки переоформления земельных участков, а также стоимость выкупа (или бесплатная передача) при определенных условиях для граждан и юридических лиц. Указаны специальные законы, по которым оформляется передача земельных участков.

Бесплатная передача в собственность земельных участков из аренды

Бесплатно могут быть переданы земельные участки:

• гражданам, использующим такие земельные участки на землях сельскохозяйственного назначения (СНТ, ДНП и пр.),и документально подтверждающим условия, указанные в Федеральном законе № 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»;
• гражданам на земельных участках с категориями земли под индивидуальное жилищное строительство, земли поселений и пр., у которых есть право на бесплатное получение земли в собственность согласно законодательству.
• Отдельным категориям юридических лиц.

Если отказывают в продаже или бесплатной приватизации земли из аренды

Бывает большое количество мотивировок при отказах переоформления земли из аренды:

• не могут продать землю, пока ее не разделили на федеральную и муниципальную;
• нет утвержденного генерального плана;
• недостаточный пакет документов;
• границы Вашего земельного участка пересекаются с границами смежных землепользователей;
• этот земельный участок уже передан другому субъекту;
• земельный участок ограничен в обороте, имеет запрет на приватизацию, установленный федеральным законом (основание для отказа, если это действительно так);
• земля зарезервирована для государственных или муниципальных нужд (основание для отказа, если это действительно так);
• есть серьезная путаница в документах разных лет и пр.

В нашей практике была еще одна ситуация (аренда наоборот): члены СНТ обратились в Администрацию Всеволожского района для получения в собственность своих земельных участков, с 1960-х годов находящихся в бессрочном пользовании граждан. Администрация отказала, мотивируя это тем, что считает землю СНТ и граждан находящейся в аренде (а не в бессрочном пользовании) и имеющей огромную задолженность по арендной плате. Сейчас мы проводим множественные судебные дела для получения решений судов о бесплатной передаче гражданам земельных участков по нормам Земельного кодекса РФ.

Согласно закону, решение об отказе в выкупе земельного участка из аренды или бесплатной передаче в собственность должно быть обоснованным, мотивированным и содержать ссылки на соответствующие нормативно-правовые акты. При несоблюдении данного требования оно может быть оспорено в судебном порядке.

Передача земли из аренды нескольким собственникам

Из аренды земельный участок может быть передан в общую долевую собственность:

• гражданам, использующим земельный участок на общих основаниях;
• субъектам, которым принадлежит здание (помещения, офисы), расположенное на неделимом участке.

Передача земли только в аренду

Если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, а другим — на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то выкупить землю не получится. Можно приобрести земельный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено федеральным законом. Но в этом случае договор аренды заключается с условием согласия сторон на вступление в договор других правообладателей помещений в этом здании.

Непросто разобраться? Звоните, поможем!

Как оформить договор аренды земельного участка?

Договор аренды земельного участка — это вид гражданско-правового документа. На его основании одна сторона предоставляет другой земельный участок в пользование на прописанный в договоре срок. Во время аренды все доходы, которые были получены благодаря использованию земельного участка, будь то продукция или автостоянка, являются собственностью арендатора.

Правила оформления

В законодательстве РФ прописан ряд требований к оформлению соглашения найма земли. Поговорим о них подробнее.

Оформление договора аренды земельного участка может быть:

• Письменным;
• Устным.

В договоре указывается следующая информация:

• Данные из удостоверения личности сторон;
• Вид сделки;
• Предмет сделки;
• Отсутствие ограничений на осуществление сделок по аренде земельной территории;
• День передачи земельной территории в аренду;
• Цена аренды, то есть стоимость договора.

Оформление договора аренды земельного участка включает в себя следующие этапы:

1. Подготовка и сбор необходимой документации.
2. Межевание земельного участка. Для осуществления данной процедуры на адрес, на котором расположена земля, вызывается эксперт, который выделяет границу территории для аренды.
3. Составление договора аренды и подписание его сторонами.
4. Государственная регистрация составленного документа.

Существенным условием договора является предмет аренды (земельный надел). В соглашении указывается информация о земельном участке для полной идентификации территории. Информации недостаточно? Договор расторгается по причине его недействительности. Поэтому в нем указываются следующие данные:

• Адрес нахождения земельной территории;
• Другая информация, позволяющая уточнить точное ее местонахождение;
• Площадь участка, передаваемого в аренду;
• Кадастровый паспорт арендуемого участка;
• Подробное описание территории и учет особенностей.

Срок действия

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, стороны не ограничены по срокам. Они вправе определять их самостоятельно. Но в отношении земли сельхозназначения существуют индивидуальные ограничения по срокам.

Минимальный период аренды земли сельскохозяйственного назначения определяется в зависимости от преследуемой цели аренды. Максимальный срок аренды подобной земли во всех регионах Российской Федерации составляет 9 лет. Оптимальный срок аренды — 3 года. В течение этих лет арендатор сможет правильно использовать землю, сохранить плодородные свойства и не разрушить землю.

С правом выкупа

Если на территории, которая приобретается в аренду, имеются постройки или местность облагорожена, ее можно будет выкупить. Для этого оформляется договор аренды земельного участка с правом выкупа. Право последующего выкупа наступает с момента приватизации сооружения или перевода его в собственность.

Если гражданин, взявший в аренду землю, захочет приватизировать жилье, цена построенного на участке сооружения составит до 60 процентов от кадастровой стоимости земли. При переводе в собственность недвижимость, в течение трех лет арендатор может выкупить территорию со стоимостью 3% от кадастровой цены. Дополнительно потребуются услуги по оценке земли для снижения общей стоимости.

Можно ли заключить договор аренды на часть земельного участка?

Согласно положениям Земельного кодекса РФ, сдать в аренду выделенную территорию земли можно только в том случае, если эта доля прошла процесс индивидуализации.

Порядок разделения земли на части:

• Проводится межевание территории;
• Документы по межеванию передаются в государственные службы (пожарные, санитарные, экологические) для согласования;
• Выделенная территория регистрируется в кадастровом учете;
• Выделенная территория регистрируется в Росреестре.

Только после этого можно заключить договор аренды части земельного участка.

Если земля сельскохозяйственного назначения

Аренда земли сельхозназначения — популярный способ приобретения земли на определенное время. Для этого необходимо составить договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения между собственником и арендатором. Если арендатор хочет приобрести на время землю на территории района, потребуется обратиться в муниципалитет.

Порядок взятия земельного участка сельхозназначения в аренду:

1. Составляется письменное заявление, а к нему прилагаются документы, удостоверяющие личность. Эти бумаги подаются в районную администрацию, на счету которой находятся необходимые земельные территории.
2. Выбирается участок самостоятельно. За помощью можно обратиться к администрации района.
3. Указывается точное местонахождение сельхоз участка, если он был выбран самостоятельно.
4. Проверяется собственник конкретного земельного участка. На основании этой информации можно составить соглашение об аренде земли или об ее покупке. Процедура проверки проводится сотрудниками муниципалитета.

После получения положительного ответа от администрации, земля переходит в постоянную или временную собственность. Независимо от того, стал гражданин владельцем или арендатором, последующая процедура межевания и постановления земли на кадастровый учет осуществляется за его счет.

Между физическим и юридическим лицом

Согласно положениям ГК РФ, договор составляется в письменной форме. Предварительно этот документ регистрируется в территориальных органах, которые занимаются регистрацией соглашений такого типа.

Договор аренды земельного участка между юридическим и физическим лицом должен содержать следующие данные:

• Информацию о контрагентах. В этой части документа вписываются основания, на которых заключается договор аренды;
• Информация о земельном участке. Здесь же указывается преследуемая цель соглашения;
• Указывается размер и описывается порядок внесения арендной платы. Если в виде арендодателя выступает местная администрация, то указываются банковские реквизиты открытого счета, деньги на который будут поступать от арендатора;
• Информация из удостоверяющих документов. Физическое лицо обязано предоставить паспортные данные, а юридическое — адрес местонахождения, платежную информацию, юридическую регистрацию, а также данные о представителе, уполномоченном подписать договор аренды.

Оплата арендных платежей

Условия оплаты арендных платежей:

• Отчислять арендатору установленную соглашением долю на прибыль, которая была получена с учетом использования земельного участка. Оплата может быть в виде денежных средств или продуктов производства;
• Предлагать арендодателю разные виды услуг, предусмотренные соглашением;
• Передавать арендодателю согласно договору личное имущество;
• Улучшать оборудование и поддерживать его техническое состояние, если оно было передано вместе с землей.

По договору аренды земельного участка, предусмотрены и иные способы арендной платы за землю между арендатором и арендодателем.

Согласно положениям Земельного кодекса РФ, ряд категорий населения обладает льготами на оплату арендных платежей за подобные участки:

• Пенсионеры;
• Лица, имеющие первую и вторую группы инвалидности;
• Ветераны Великой отечественной войны и иных боевых действий;
• Лица, пострадавшие в аварии Чернобыльской АЭС;
• Многодетные семьи.

Образец договора

Гражданам рекомендуется оформлять договор на земельные участки в письменном виде. При использовании другого порядка, арендатор не сможет оплачивать денежные средства арендодателю. В связи в этим он теряет ряд своих полномочий. При отсутствии письменно-оформленного соглашения арендатор не сможет доказать наличие задолженности по арендным платежам.

Письменная форма договора является обязательной, если действует хотя бы одно из представленных ниже условий:

• Договор подписывается на срок 1 год или более;
• Одна из сторон является представителем юридического лица.

Содержание арендного соглашения должно включать существенные условия:

• Объект арендуемой недвижимости. В этом случае участок, который зарегистрирован под кадастровым номером. Дополнительно указывается информация о местоположении участка и его размере;
• Срок действия соглашения. Стороны должны решить, в течение какого срока земля предоставляется в аренду. При этом в соответствии с законодательством, максимальный срок составляет 50 лет;
• Арендная плата. Еще одно условие, которое в обязательном порядке должно присутствовать в содержании арендного соглашения.

Порядок регистрации

Как гласит статья 26 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка должен быть зарегистрирован только в том случае, если срок действия арендных отношений составляет 12 и более месяцев. Если стороны не хотят регистрировать договор, собирать документы, то они могут заключить договор на сроком в 11 месяцев, а затем повторно на 11 месяцев. К тому же, если срок в договоре не определен, регистрация для этого документа не требуется. Причина в том, что действие документа может прекратиться в любое время.

Чтобы зарегистрировать договор, в Росреестр потребуется предоставить следующий пакет документов:

• Удостоверение личности или полный пакет регистрационных и учредительных документов для компаний, как ИНН, свидетельство о регистрации, устав, выписка из налоговой, документ о назначении директора. Подобные документы предоставляются в копиях, заверенных предварительно у нотариусов. Вместе с ними предъявляются оригиналы для ознакомления;
• Представителям потребуется предоставить нотариально оформленную доверенность. Оригинальный документ предоставляется вместе с основными документами для проведения регистрационной процедуры;
• Договор аренды в двух копиях;
• Документ, на основании которого государственный орган или местное самоуправление приняло решение о предоставлении земельного участка в аренду;
• Документ в виде доказательства о том, что участок находится в собственности, если земля предоставляется частным лицом;
• Документы на находящиеся на участке строения, если они присутствуют;
• Кадастровые бумаги на земельную территорию;
• Справка об уплате государственной пошлины за регистрацию.

Список документов, необходимый для регистрации соглашения, может быть разным, в зависимости от конкретных обстоятельств. Поэтому для того чтобы узнать о полном пакете документов для конкретного случая, следует обратиться в Росреестр за консультацией.

Чтобы зарегистрировать сделку по аренде земельного участка, сторонам договора самостоятельно или с помощью представителей, заверенных у нотариуса, следует обратиться в отделение Росреестра. Как правило, потребуется отделение по месту жительства.

Через официальный сайт Rosreestr.ru можно предварительно записаться на консультацию. Это позволит избежать продолжительного ожидания в живой очереди. Для некоторых граждан можно заказать выездное обслуживание.

Если стороны (арендатор и арендодатель) уверены в правильности составления документов и подготовили весь пакет бумаг, они отправляются по почте, предварительно оплачивается государственная пошлина. Стоимость для физических лиц — 2 тысячи рублей, а для юридических — 22 тысячи рублей.

Расторжение договора аренды

Расторгнуть раньше времени договор можно лишь при определенных условиях. Для этого необходимо руководствоваться Гражданским кодексом.

Основания для расторжения договора аренды земельного участка:

• Арендатор два месяца подряд не платит денежные средства арендодателю;
• Прописанные в договоре условия пользования землей были нарушены;
• Состояние территории во время аренды ухудшилось;
• Прописанное в договоре состояние земли не соответствует типу участка;
• Арендодатель скрыл от съемщика недостатки земельной территории, мешавшие его использованию;
• Арендатор не может пользоваться земельным участком по причине вмешательства арендодателя и препятствия проведению земельных работ.

Порядок расторжения договора аренды земельного участка:

1. Арендатор должен составить уведомление о расторжении соглашения аренды земельного участка и предоставить его второй стороне. Срок предоставления уведомления прописывается в тексте договора аренды.
2. Если расторжения не удается добиться мирным путем, следует обратиться в арбитражный суд.
3. После расторжения договора арендатор должен предоставить арендодателю землю в таком же состоянии, в котором он ее приобретал. Потребуется документ в виде акта сдачи-приемки земельной территории.

Во время аренды съемщик мог существенно улучшить земельную территорию. Например, высадить рощу. Арендодатель может согласиться или не согласиться со значимостью проведения таких работ. В случае согласия он компенсирует затраченные денежные средства на улучшение земельного участка.