Договор страхования титула при ипотеке

Страхование жизни, имущества и титула при ипотеке или кредите

Страхование ипотеки

Полный список рисков

При оформлении ипотечной сделки обязательным требованием банков является заключение договора комплексного ипотечного кредитования – это залог защиты интересов клиента и кредитора.

При оформлении ипотеки Банки, как правило, настаивают на оформлении договора комплексного ипотечного страхования. В рамках данного договора происходит финансовая защита жизни, имущества и права собственности заемщика.

Требования к договору страхования Банки выдвигают следующие:

Страховая сумма (максимальный размер выплаты), как правило, должна быть больше суммы кредита на 10 %, а срок страхования должен быть равен сроку кредита. Выгодоприобретателем первой очереди является Банк.

Мы рекомендуем нашим клиентам страховать приобретаемое жилье (дом, квартиру …) на его полную стоимость (стоимость аналогичного жилья на рынке), так, при наступлении страхового случая, вы будете защищены наилучшим образом. Если жилье было застраховано только на сумму ипотечного кредита, а не на полную стоимость, то полученных по страховке средств может не хватить на его восстановление.

Стоимость жизни оценить нельзя! Поэтому здесь можно оставить страховую сумму равной сумме кредита и увеличенной на 10 %. При страховом событии страховая компания возьмет на себя обязательства по погашению ипотечного кредита. Жилье в данном случае переходит в полноправную собственность заемщика или его наследников.

При потере права собственности (к примеру, обнаружился родственник предыдущих владельцев, который претендует на имущество), получателем страховой выплаты будет банк, предоставивший кредит. В данном случае кредитор получит остаток задолженности заемщика, а сам заемщик может получить разницу стоимости жилья и ипотечного кредита, если застраховал его на полную стоимость.

Страховые платежи по ипотечному кредитованию осуществляются один раз в год и рассчитываются в зависимости от остатка задолженности заемщика. Если кредит был погашен досрочно, то вы можете также досрочно расторгнуть и страховой договор. Если досрочное погашение было частичным, то можно обратиться в страховую компанию за перерасчетом страховой премии.

Страхование для ипотеки

Титульное страхование при ипотеке

Титульное страхование является неотъемлемой частью ипотечного страхования, и позволяет защитить интересы банка-кредитора и заемщика на случай потери прав собственности на объект недвижимости. В данной статье мы рассмотрим: что же представляет собой программа защиты титула; является ли такое страхование обязательным и в чем его особенности?

Особенности ипотечного кредитования

Ипотека — это кредит, выдаваемый банком на покупку квартиры или иного недвижимого имущества. От стандартных (потребительских, целевых) такой кредит отличается, во-первых, сроком кредитования — ипотека выдается на больший срок (иногда эти сроки достигают 30 лет), во-вторых, годовой процент по ипотеке значительно ниже чем по обычному кредиту.

Стоит отметить, что поскольку ипотека выдается на достаточно длительный срок, то и общая сумма процентов является очень большой — особенно в условиях высоких процентных ставок по кредитам. В общей сложности их сумма может достигать 100 процентов от суммы кредита на момент его погашения, но иногда эта сумма может быть значительно больше.

Некоторым категориям граждан предоставляются льготы на оформление ипотеки — к ним относятся военные, учителя, многодетные семьи. Для них государство предоставляет особые условия кредитования и оплачивает часть процентов по ипотечному договору. Также стоит отметить, что для получения ипотеки заемщику необходимо внести первоначальный взнос в сумме не менее 10-20% от общей стоимости приобретаемого жилья (данное условие является обязательным), а некоторые банки устанавливает порог первоначального взноса в 30%.

Особенности титульного страхования

Титульное страхование гарантирует защиту утраты прав собственности покупателя при приобретении недвижимости. Главная особенность данной программы от всех других видов страхования заключается в том, что она защищает собственника от событий, которые уже произошли и о которых собственник не имел представления на момент приобретения недвижимости. Особенно этот вопрос актуален при приобретении вторичного жилья. Наверняка каждый согласится с тем фактом, что при покупке недвижимости впоследствии могут всплыть различные подводные камни, узнать о которых на момент покупки было невозможно. Поэтому титульное страхование является отличным шансом обезопасить себя при покупке недвижимости.

При оформлении же ипотеки практически каждый банк требует от заемщика заключить договор титульного страхования. Тем самым банк стремится обезопасить себя от возможных рисков — ведь если собственник потеряет права на приобретаемую недвижимость, то выплачивать долг банку он также не сможет.

Помимо того, что страхование приобретаемой недвижимости выгодно банку-кредитору, это также крайне выгодно и для потенциального покупателя недвижимости — особенно при оформлении сделки на вторичном рынке. Существует огромное количество прецедентов, когда суд признавал сделку о продаже квартиры незаконной, и так называемому «полноправному» хозяину, который заплатил за квартиру деньги, не оставалось ничего, кроме того, как съехать с купленной квартиры, оставшись ни с чем. Мошенники используют различные уловки для изобретения все новых схем, о которых узнать заранее практически невозможно.

Таким образом, титульное страхование — это действительно хорошая возможность защитить себя от любых «подводных камней», возникающих в момент покупки жилья. О титульном страховании стоит задуматься не только тем, кто приобретает жилье в ипотеку, но и всем, кто покупает свою недвижимость, независимо от того, покупается ли она на первичном или на вторичном рынке; за наличные или в кредит.

Плюсы и минусы титульного страхования

Как и любой вид страхования, титульное страхование имеет плюсы и минусы. Рассмотрим их. Итак, данная программа имеет следующие преимущества:

1. Конечно же, первый и главный плюс — это получение гарантий прав собственности на приобретаемый объект недвижимости. При оформлении такого договора можно быть уверенным в сохранности своего имущества, ведь в случае возникновения страхового случая все расходы возьмет на себя страховая компания. При возникновении же страхового случая хозяин квартиры в любом случае останется со своим недвижимым имуществом или же получит компенсацию ее полной стоимости.
2. Относительно невысокая стоимость договора — обычно она не превышает 0,5-1% стоимости недвижимости.

Что касается минусов, то здесь в первую очередь хотелось бы отметить:

1. Обязательность и навязывание этой услуги банками. Русский человек обычно стремиться сэкономить, отказываясь от дополнительных услуг, навязываемых банками. Более того, банки часто ограничивают свободу выбора, настаивая на оформлении договора страхования титула в одной из нескольких компаний, устраивающих именно его.

Также хотелось бы отметить следующее — многие граждане искренне полагают, что страхование можно заменить экспертизой квартиры. Однако, ряд экспертов в недвижимости не соглашается с этим. Так, ни одна экспертиза не может гарантировать, что у квартиры не окажется так называемых скелетов в шкафу в лице наследников или внезапно объявившихся дальних родственников.

Покрываемые риски

Итак, как мы уже выяснили, титульное страхование защищает покупателя от различных рисков, которые могут возникнуть при приобретении недвижимого имущества. Однако необходимо внимательно разобраться с тем, какие именно риски покрывает титульное страхование и в каких случаях гарантирует выплату страхового возмещения.

Рассмотрим, какие же именно риски покрывает данная программа:

1. Различные ошибки, допущенные во время купли-продажи квартиры, из-за которых сделка может считаться недействительной. На деле таких возможных ошибок большое множество и далеко не все знают о них в процессе покупки квартиры. В таком случае оформление договора на случай потери титула является идеальным вариантом обезопасить себя.
2. Случаи мошенничества. С каждым годом количество мошеннических схем, связанных с продажей квартир, увеличивается, и чтобы не остаться на улице в случае чего, необходимо оформить титульное страхование. Ведь никогда заранее не знаешь, чем может обернуться покупка недвижимости.
3. Права на собственность жилплощади посторонних лиц, о которых продавец умолчал при продаже квартиры. Эти лица могут объявиться в любой момент и заявить свое право на недвижимость, и если они будут законны, то покупатель просто останется без квартиры. Но и в этом случае на помощь может прийти оформление договора на случай потери титула. В случае решения суда об утрате квартиры, хозяин квартиры получит от СК полную компенсацию его уже бывшего имущества, покупка которого являлась незаконной по тем или иным обстоятельствам.

Стоит отметить, что титульное страхование актуально не только для приобретения жилого имущества, можно также застраховать нежилое имущество, или даже земельный участок.

Где оформить договор

Практически все крупные компании предлагают оформление договоров защиты титула. При страховании недвижимости стоит обращаться только в проверенные компании, чтобы быть точно уверенным в ее надежности. Для этого следует собрать необходимые документы и справки и ознакомиться с отзывами пользователей в сети. Также для оформления договора страхования можно обратиться к посредникам, которые сделают всю работу за вас. Такой вариант, конечно же, экономит время, но и страховка выйдет дороже, ведь необходимо заплатить и за услуги фирмы.

Разобравшись с тем, что же из себя представляет защита титула, можно с легкостью понять, почему данное страхование является обязательным условием при получении ипотеки в банке. Ведь всегда существует вероятность (пускай она и небольшая) наступить на подводные камни при покупке квартиры. Если же клиент теряет квартиру, то ему нечем будет платить свой долг по ипотеке, и суд, скорее всего, будет на стороне должника. В данном случае банк не сможет ничего сделать. Именно поэтому обязательным условием банка при выдаче ипотеки является титульное страхование приобретаемой недвижимости.

Несмотря на то что данный вид страхования отнюдь не дешевый, а его точная стоимость зависит от стоимости квартиры, для того чтобы обезопасить себя от возможных проблем лучше застраховать свою недвижимость и быть уверенным, что в случае каких-либо проблем страховая компания вернет полную стоимость квартиры.

Исходя из полученной информации, можно сделать вывод о том, что титульное страхование — это выгодная трата средств, которая может обезопасить от различных видов мошенничества и подтвердить ваше право на собственность.

Страхование титула при покупке квартиры

Титульное страхование недвижимости, что это такое? Это вид страховки, покрывающей риски потери права собственности. Страхование титула при ипотеке не обязательно, но оно входит в комплекс страховок, которые может предложить вам банк в дополнение к обязательному страхованию недвижимости или продаваться отдельно.

Страхование титула при покупке квартиры не самый популярный вид страхования недвижимости, но бесспорно полезный при наступлении страхового случая. Давайте разберемся, что это и как оно работает.

Титулом называют сам документ – свидетельство о праве собственности. Именно этот документ и является объектом страхования, а не сама квартира или дом. Этот страховой продукт оформляется только на вторичное жилье. Титульное страхование для новостройки в этом случае нецелесообразно.

Недвижимость на вторичном рынке всегда имеет «прошлое» — бывших владельцев, наследников, нюансы оформления и т.д. Покупая «вторичку» вы имеете дело только с продавцом и не можете знать всю историю квартиры.

Одной из особенностей этого вида страхования является то, что оно покрывает риски, уже существующие (но не известные на момент покупки недвижимости), а не только те, которые могут возникнуть после сделки.

Страховые случаи при титульном страховании

Можно сказать, титульное страхование жилья действует практически во всех случаях потери права собственности (за исключением афер со стороны заемщика) и покрывает следующие риски:

Если предыдущая продажа недвижимости или ее приватизация признаны незаконными. Например, при совершении сделки недееспособным лицом, под давлением, обманным путем, без ведома второго супруга (общая недвижимость) и в других подобных случаях.

Неправильное оформление сделки

Мошенничество со стороны продавца

При продаже жилья не учтены интересы наследников или несовершеннолетних детей

Когда титульное страхование заемщика НЕ действует

Если один из бывших жильцов восстановил право проживания в квартире. При этом вы не лишаетесь права собственности, но и не можете воспрепятствовать третьему лицу проживать вместе с вами.

При форс-мажорных обстоятельствах – уничтожение жилища стихийными бедствиями или, например, в результате боевых действий.

Если жилье было подарено кому-либо, использовалось не по назначению (например, в качестве коммерческого помещения), если квартиру изымают за долги.

Обратите внимание, что титульное страхование не действует после перепланировки квартиры, которую часто проводят новые хозяева.

При чтении договора обратите внимание на пункт «ретроспективное покрытие» и убедитесь, что ваш полис действует даже на те события, которые случились ДО заключения сделки.

Не действует титульное страхование и в том случае, если суд назначает возврат обеим сторонам всего полученного по сделке. То есть продавец должен вернуть покупателю деньги за жилье. Логично, что это не страховой случай, однако, если продавец не может отдать вам всю сумму сразу, суд обяжет его выплачивать вам компенсацию ежемесячно (пока стоимость не будет возвращена полностью), при таком раскладе возврат вам долга может затянуться на годы, при этом задолженность по ипотеке остается за покупателем.

Сколько стоит страхование титула при ипотеке

Цена страхования титула при покупке квартиры в ипотеку на год варьируется от 0,5 до 2,5% от стоимости недвижимости. Можно застраховать риски на срок до 10 лет. Однако оптимальным считается срок в три года. Это связано с тем, что по закону совершенная вами сделка может быть оспорена в суде другими лицами не позднее истечения трех лет (хотя в некоторые случаи имеют срок давности до 10 лет).

На сумму влияет также: срок страхования, цена недвижимости, вероятные риски (оцениваются страховой компанией)

Важно! Стоимость титульного страхования зависит только от цены на саму недвижимость. В этом случае не имеет значения размер ипотечного кредита. Соответственно, если вы покупаете квартиру за 2 миллиона, то стоимость титульного страхования на год составит 20 000 руб.

Документы для оформления полиса титульного страхования

Оригиналы и копии паспортов продавца и покупателя недвижимости

Кадастровый и технический паспорта, выписка из домовой книги

Свидетельство о регистрации права на недвижимость (предмет страхования)

Все договора об отчуждении продаваемой недвижимости за последние 5 лет.

По ситуации страховая компания может запросить дополнительные документы

Свидетельство о наследовании, завещание, свидетельство о смерти

Разрешение от органов опеки (при наличии несовершеннолетних собственников)

Согласие второго супруга, заверенное у нотариуса (если имущество приобретено в браке)

Справки от нарколога и психотерапевта или иные справки, подтверждающие дееспособность лица, которому принадлежала квартира.

Страхование титула при покупке квартиры в ипотеку

Страхование титула при покупке квартиры в ипотеку — не прихоть банка, а важный инструмент защиты интересов кредитора и заемщика. Но практика показывает, что российские граждане крайне слабо представляют, что такое «титул» и что он дает, кроме лишних расходов.

Титул — законное право собственности на имущество, имеющее документарную юридическую основу.

Что такое страхование титула при ипотеке? Это страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Например, оно позволяет покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом договора купли-продажи недвижимости.

Какой-такой титул?

Сотрудник московского агентства недвижимости «ИНКОМ» вспоминает курьезную историю, связанную со страхованием титула. Молодой человек хотел приобрести по ипотеке квартиру на вторичном рынке. Кредит ему одобрили, но при условии обязательного страхования титула, поскольку выбранная квартира находилась в собственности продавца менее трех лет. «А как же я застрахую титул, если у меня его нет? — испуганно спросил заемщик. — Мои родители—– простые люди, и дворян в роду никогда не было»…

Молодого человека успокоили: «титул» — это на юридическом языке всего лишь право собственности, соответственно, страхование титула — защита от утраты права собственности на объект недвижимости.

Курьез курьезом, но уровень осведомленности заемщиков о титульном страховании крайне невысок, хотя оно и является обязательным требованием большинства банков при выдаче ипотечного кредита.

Страхование титула при ипотеке обеспечивает возмещение убытков кредитора (банка) в случае, если заемщик потеряет право собственности на объект недвижимости, находящийся в залоге. В то же время, страховать титул при ипотеке можно не только в пользу кредитора, но и в свою пользу (оформив это отдельным полисом). Одна из важнейших особенностей титульного страхования — событие, которое может стать причиной наступления страхового случая, нередко происходит до того, как заключается договор страхования. То есть страховке фактически подлежит прошлое приобретаемой квартиры.

Обязательно ли страхование титула при ипотеке? Нет. Но оно может уберечь от потери квартиры. Не секрет, что при ипотечной покупке (да и вообще при сделках с недвижимостью) серьезную долю расходов покупателя составляют различные юридические проверки. В связи с этим заемщики наивно полагают, что раз «юридическая чистота» квартиры проверена со всех сторон и банком, и риэлторами, то бояться нечего. А раз риска утратить право собственности нет, то и страхование титула необходимостью не является… Увы, заемщики ошибаются.

Ни один банк и ни одно агентство недвижимости не в состоянии проследить полную историю квартиры на вторичном рынке, и выявить всех возможных претендентов на эту собственность. Именно поэтому риск утраты титула существует при любой сделке.

За что же, в таком случае, берут деньги риэлторы и банковские юристы? А за то, что устанавливают подлинность предоставленных документов по сделке, проверяют указанные в них данные — например, что приватизация оформлена на имя Марьи Ивановны Петровой, а не Ивана Кузьмича Сидорова, что в квартире прописано два, а не четыре человека, и так далее. Но выяснить, нет ли среди собственников профессиональных мошенников, нет ли в числе наследников несовершеннолетних, чьи права каким-то образом ущемили, попросту невозможно за те сроки, что даются на подготовку ипотечной сделки.

Риск утраты права собственности при покупке недвижимости на вторичном рынке существует всегда Давайте рассмотрим подробнее, что же происходит в результате наступления страхового случая.

Риски утраты титула

Наступление страхового случая в отношении права собственность на недвижимости обычно выглядит как оспаривание этого права третьим лицом, причем оспаривание не на словах, а в форме судебного иска. Юристы делят подобные иски на два типа: виндикационный и о признании сделки ничтожной (недействительной).

Виндикационный иск

Представляет собой истребование недвижимости из чужого незаконного использования. Подать его может только законный собственник, способный доказать свои права.

В этом случае для заемщика самое главное — доказать, что он является добросовестным приобретателем, то есть на момент сделки ему не было известно о существовании иного собственника, чем фактический продавец, а также что недвижимость приобретена не безвозмездно, а с использованием личных и заемных средств.

И самый главный момент, который от заемщика не зависит, но который обязан установить суд — имел ли фактический продавец законное право на осуществление сделки, или же истец был лишен своего имущества помимо воли.

Классический пример виндикационного иска — пьющий родственник отказался от своей доли квартиры в пользу брата, который выставил квартиру на продажу. А затем, проспавшись, заявил, что не руководил своими действиями, от доли отказываться не собирается и требует «вернуть все как было». Самое неприятное, что суд может стать на сторону «алконавта», если в момент совершения нотариальных действий об отказе им от своих прав не было проведено медицинское освидетельствование (а также в ряде других случаев).

По закону, срок исковой давности по виндикационному иску составляет 3 года с момента, когда собственник узнал или мог узнать о выбытии имущества из его «владения». Вот почему риэлторы так не любят сделки с квартирами, находящимися в собственности менее 3-х лет, а банкиры категорически настаивают на страховании титула.

Иск о признании сделки ничтожной (недействительной)

Этот вид претензии тоже не фунт изюма, и способен изрядно помотать нервы и облегчить карманы. Согласно Гражданскому кодексу РФ, сделка по купле-продаже недвижимого имущества может быть признана недействительной в связи с мошенничеством, нарушением прав несовершеннолетних, наследников, а также по ряду других причин.

Классический пример иска: ребенок, родившийся в 1993 году, не был включен в число участников приватизации по причине несовершеннолетия. Но с 1994 года несовершеннолетние получили по закону право на участие в приватизации. Этот закон имеет обратную силу. И если квартира в 2012 году была продана, никто не мешает обойденному члену семьи подать иск о признании сделки недействительной на том основании, что его права на приватизацию были нарушены, что он не был поставлен в известность о возможности приобрести долю в собственности, и теперь требует восстановления в правах.

Постановление Конституционного суда № 6-п от 23.04. 2003 г. уточняет, что иск о признании сделки недействительной не может быть предъявлен, если суд признал ответчиков добросовестными приобретателями. Кроме того, по данному типу иска может оспариваться только самая первая сделка с «нехорошей квартирой». То есть, если вновь объявившийся собственник выдвигает претензию к человеку, перекупившему жилплощадь, используются положения виндикационного иска.

Вроде бы, все не так ужасно: ведь если сделка ничтожна, то ее как бы не было, следовательно, все должны остаться при своих – квартира возвращается продавцу, деньги — покупателю… Но де-факто для покупателя велик риск остаться и без денег, и без квартиры. И даже если в итоге все разрешится благополучно, жутковато представить временные, финансовые и нервные затраты в процессе доказывания, что вы не верблюд, то есть — добросовестный приобретатель, с которого взятки гладки.

Срок исковой давности по искам о признании сделки недействительной также составляет 3 года с момента заключения сделки.

Не надейтесь на государство, страхуйтесь на полную.

Стоимость страхования титула при ипотеке полностью оправдывается экономией средств и нервов при возникновении страхового случая. Грамотные заемщики знают о существовании Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Credits.ru напоминает: статья 31.1 этого закона устанавливает право на получение однократной компенсации при утрате права собственности на жилье.

Этим правом как раз и может воспользоваться добросовестный приобретатель, который по суду лишился квартиры. Но, во-первых, необходимо получить на руки судебное решение. А во-вторых — и это самое главное — размер компенсации рассчитывается, исходя из суммы реального ущерба, но… не может превышать 1 миллион рублей. При существующем уровне цен на недвижимость в крупных городах – это смешная сумма, далеко не покрывающая реальные потери. Да и сам процесс решения о компенсации и порядок выплаты зачастую зависит от доброй воли или прихоти конкретного чиновника. Так что при потере титула государство не слишком вам поможет.

Что же можно посоветовать заемщикам? Только одно: страхуйтесь! Причем на полную стоимость приобретенной квартиры — иначе получится по принципу «скупой платит дважды». В настоящее время это самый надежный способ минимизировать риски утрата права собственности на предмет ипотеки. Не стоит даже гипотетически подводить себя к ситуации, когда вы потеряете «все, что было нажито непосильным трудом», и при этом останетесь с непогашенным ипотечным долгом. В то время как при наличии страхового полиса выплату банку в размере невыплаченного остатка долга и процентов по кредиту произведет страховая компания. Страхование титула на полную стоимость позволит не только погасить кредит перед банком, но и вернуть ваши собственные средства, вложенные в покупку недвижимости.

Учитывая вышеизложенное, страхование титула на полный срок кредитования является не только оправданным, но и необходимым. В качестве последнего аргумента, напомним, что «в случае чего» представители страховой компании окажут вам квалифицированную юридическую помощь — в том числе и при отстаивании ваших интересов в суде. Это не альтруизм — расчет: страховая компания не заинтересована в осуществлении страховой выплаты, поэтому приложит все усилия для отстаивания интересов заемщика.

Страхование права собственности

Развитие рынка недвижимости и ипотечного кредитования способствовало популяризации титульного страхования. Однако, что это такое и для чего необходимо понимают не многие.

Компания «АльфаСтрахование» предлагает приобрести страховую защиту и ознакомиться с ответами на часто задаваемые вопросы по этой тематике:

Что такое титульное страхование?

Это страхование риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности на него полностью или частично.

От чего защищает страхование титула?

Этот вид страхования защищает собственника недвижимого имущества от признания сделки по приобретению недвижимости недействительной или требований бывшего собственника о возврате имущества, выбывшего у него помимо его воли.

Признание сделки недействительной возможно по различным основаниям, установленным законом, например:

• сделки, совершенной гражданином признанным недееспособным;
• сделки, совершенной одним супругом без согласия другого супруга при распоряжении общим имуществом;
• сделки, совершенной под влияние обмана, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
• сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий;
• сделки, совершенной гражданином в нарушение норм закона, как, например, отчуждение имущества плательщиком ренты без согласия рентополучателя; или совершения сделки с превышением полномочий представителя собственника

Как определяется страховая сумма?

Страховая сумма может быть установлена в размере действительной (рыночной) стоимости недвижимого имущества, но не более фактически произведенных расходов по покупке недвижимости.

Сколько стоит страховка?

Размер страховой премии рассчитывается от страховой суммы, умноженной на тариф, установленный страховщиком.

Базовый тариф в компании составляет 0,30%.

По результатам предстраховой экспертизы могут устанавливаться повышающие коэффициенты, зависящие от обстоятельств, повышающих риск. Такими обстоятельствами являются, например, количество сделок с объектом недвижимости, давность совершения сделок и т.п.

На какой срок заключается договор страхования?

Договор страхования заключается на срок от 1 года до 10 лет. При единовременной оплате премии за весь срок договора, за исключением срока в 1 год, применяется понижающий коэффициент.

Выплата страхового возмещения.

Выплата страхового возмещения устанавливается в размере ущерба (стоимости объекта недвижимости на дату вступления судебного решения в законную силу), но не более страховой суммы, установленной по договору страхования. Основанием для осуществления выплаты является вступившее в законную силу решение суда.

Ипотечные клиенты, страхующие право собственности, могут достраховать риск до полной стоимости покупки недвижимости, защитив свой первоначальный взнос.

Для клиентов, страхующих ипотеку в нашей компании, действуют льготные условия страхования!

За более подробной информацией Вы можете обратиться к специалистам компании в Вашем регионе.

Страхование сделки с квартирой

Говорят, что страхование — это способ сравнительно честного отъёма денег у населения. Это, конечно же, шутка. Но в каждой шутке есть доля правды.

И все же страхование – инструмент для недвижимости полезный. А в отдельных случаях – незаменимый. Особенно, страхование сделки купли-продажи квартиры, т.е. страхование от потери права собственности на квартиру, или как это правильно именуется – титульное страхование недвижимости.

Из всех «гарантий», которыми агентства недвижимости щедро награждают своих клиентов, настоящей гарантией (т.е. реальной финансовой компенсацией утраты права собственности на квартиру) обладает только страховой полис титульного страхования.

Страхование титула, обычно, происходит при покупке квартиры, поэтому этот вид страхования в обиходе называют страхованием сделки с квартирой.

Вообще-то в недвижимости встречается четыре основных вида страхования (не следует их путать):

1. Титульное страхование (защита собственника квартиры от потери права собственности);
2. Ипотечное страхование (защита банка-кредитора от риска убытков по выданному ипотечному кредиту);
3. Страхование ответственности Застройщиков (защита инвестиций дольщиков в строящееся жилье от потери этих денег);
4. Страхование недвижимого имущества (защита квартиры от физического повреждения или уничтожения – от пожара, наводнения, разрушения, и т.п.).

Рассмотрим их по порядку.

Титульное страхование недвижимости

Титульное страхование недвижимости – это страхование риска потери/утраты права собственности (т.е. основного права, «титула») на купленную квартиру. Потеря права собственности может наступить только по решению суда, если Откроется в новой вкладке.»>суд признает сделку недействительной. Это является страховым случаем, и страховая компания (страховщик) компенсирует собственнику (страхователю) полную рыночную стоимость квартиры.

Страхование титула при покупке квартиры может также покрывать риски, связанные с истребованием ее из незаконного владения. Например, риск продажи квартиры помимо воли собственника – мошенническая сделка, когда квартира была продана без ведома ее настоящего владельца.

Далеко не все страховые компании предлагают услугу титульного страхования недвижимости, но ряд крупных страховщиков имеет такой продукт в своем арсенале.

Договор (полис) страхования права собственности можно заключить как до Откроется в новой вкладке.»>регистрации права собственности на объект недвижимости, так и после регистрации. Но вступает в силу он, в любом случае – после регистрации права собственности.

Застраховать титул можно на полную рыночную стоимость квартиры, независимо от того, какая сумма была указана сторонами в Откроется в новой вкладке.»>Договоре купли-продажи квартиры.

При покупке квартиры с помощью Откроется в новой вкладке.»>ипотечного кредита, страхование титула может быть обязательным требованием банка (равно как и страхование жизни и трудоспособности заемщика).

Титульное страхование (страхование сделки купли-продажи квартиры) применяется, обычно, при сделках на Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке жилья. Именно здесь (в отличие от Откроется в новой вкладке.»>первичного рынка) существует много вариантов для потери права собственности Покупателем, особенно если квартира была прежде получена в наследство, или перепродавалась несколько раз (ведь оспорена может быть любая из предыдущих сделок). Страхование права собственности спасает также и от = Примеры из практики = «>случаев мошенничества на вторичном рынке.

Откроется в новой вкладке.»>Новостройки же не подлежат титульному страхованию, т.к. в период строительства дома права собственности на квартиру еще не существует (есть только право требования), а когда дом сдан и Застройщик оформил право собственности на Покупателя (дольщика), то страхования сделки с квартирой здесь, как правило, уже не требуется (нет нужды страховать).

Срок титульного страхования, обычно, не превышает 3-х лет. Это связано с Откроется в новой вкладке.»>общим сроком исковой давности (3 года).

Стоимость титульного страхования квартиры (т.е. размер страховой премии страховщику) рассчитывается индивидуально по каждому случаю, и зависит от ряда факторов:

• от периода страхования (за первый год страховой тариф самый высокий, каждый следующий год риски снижаются, и тариф уменьшается);
• от стоимости квартиры (страхуется по рыночной стоимости на момент покупки);
• от степени риска, (оценивается индивидуально на основании юридической экспертизы документов на квартиру, и надежности самого страхователя).

Примерный диапазон цен на титульное страхование сделок с недвижимостью – от 0,2% до 2,5% в год от ее рыночной стоимости. Эту сумму владелец квартиры должен будет выплачивать страховой компании по согласованному в договоре графику.

Особенности титульного страхования квартиры

Следует иметь ввиду, что страхование титула покрывает не все риски сделки, а только те, которые ведут именно к утрате права собственности на квартиру – только это считается страховым случаем. Если же в результате судебного спора возникает какое-либо Откроется в новой вкладке.»>обременение права собственности без потери этого права (например, кто-то из бывших жильцов восстановил свое право проживания в квартире), то это НЕ будет являться страховым случаем, и условия титульного страхования на такую ситуацию не распространяются.

Поэтому лучше всегда самому контролировать возможные Откроется в новой вкладке.»>риски сделки с недвижимостью, чем безоглядно полагаться на риэлтора или страховщика.

Но в целом, титульное страхование недвижимости позволяет снизить риски возникновения неблагоприятных последствий, поскольку все обстоятельства сделки тщательно проверяются юристами страховой компании. Даже отказ страховой компании в страховании титула по конкретной квартире оказывает практическую помощь Покупателю, т.к. ясно указывает ему на существование высоких рисков потери права собственности.

Если Покупатель обратился за услугой страхования титула ДО регистрации своего права собственности на квартиру, то это обеспечивает ему реальную защиту. Если страховщик отказал (с мотивировкой причин) – значит, риски слишком высоки, и от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Если страховая компания согласилась обеспечить страховую защиту титула, но выставила слишком высокий счет (тариф) – значит, риски все равно остались высокие, но приемлемые. И стоит хорошенько задуматься – а не поискать ли другую квартиру.

Если же страховая компания дает согласие, и назначает умеренный (средний по рынку) тариф за титульное страхование, то сделка с выбранной квартирой, очевидно, признается низкорисковой.

Если же Покупатель обратился к страховщику уже ПОСЛЕ регистрации своего права собственности на квартиру, то в случае отказа страховщика, ему придется смириться с мыслью, что он приобрел «стремную» квартиру.

Парадокс в том, что естественное желание застраховать титул возникает у Покупателя именно в случаях высокого риска, а страховщики готовы обеспечивать страховую защиту только в случаях низкого (приемлемого для них) риска. Баланс между этими двумя противоположностями находится каждый раз в индивидуальном порядке. Но пообщаться на эту тему со страховщиками перед покупкой квартиры – точно лишним не будет.

Кроме того, у страховщиков следует выяснить, какие случаи при заключении договора страхования могут привести к отказу в страховом возмещении (не путать с отказом в страховании).

Например, к отказу в выплате страхового возмещения по застрахованному титулу может привести несоблюдение указанных в договоре требований. В частности, таких требований, как сроки и порядок уведомления страховой компании о наступлении страхового случая, или о событиях, приводящих к нему. Или порядок обращения клиента (страхователя) за юридической помощью – например, в договоре страховщик может указать конкретных юристов и адвокатов, сотрудничающих с самим страховщиком. Если клиент обратился к другому адвокату и, в итоге, проиграл дело, то это может служить поводом для отказа в страховом возмещении.

Подробнее о возможных случаях отказа в страховых выплатах можно почитать в разделе «Примеры ошибок»: Откроется в новой вкладке.»>Страхование титула при покупке квартиры не всегда защищает Покупателя.

Ипотечное страхование

При выдаче Откроется в новой вкладке.»>ипотечного кредита, банки-кредиторы всегда страхуют свои финансовые (кредитные) риски. Банк таким образом защищает себя от возможной невыплаты (или неполной выплаты) кредита заемщиком. Несмотря на то, что при ипотеке купленная заемщиком квартира остается в залоге у банка, банк дополнительно перестраховывается на случай, если эта квартира сгорит, разрушится, потеряет в стоимости, и т.п.

По закону, при оформлении ипотечного кредита заемщик обязан страховать только предмет залога (квартиру) от повреждения или полного уничтожения (имущественная страховка – см. ниже). Но на практике банки требуют дополнительных гарантий в виде страховки жизни заемщика, страховки его трудоспособности, а также страховки титула (см. выше) на приобретаемую квартиру.

В итоге, страхование ипотечного кредита представляет собой комплексное страхование всевозможных рисков, направленное на защиту финансового состояния банка-кредитора.

Все это комплексное ипотечное страхование происходит, конечно же, за счет заемщика. Срок ипотечного страхования, обычно, равен сроку, на который оформляется Откроется в новой вкладке.»>ипотечный кредит.

Страхование ответственности Застройщика

Здесь речь идет исключительно о первичном рынке жилья. Об отношениях между Застройщиком и Покупателем квартиры (дольщиком), при условии, что они действуют в рамках Откроется в новой вкладке.»>Договора долевого участия (ДДУ).

С 1 января 2014 г. в знаменитом законе Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» вступили в силу изменения, которые предусматривают дополнительные меры по обеспечению ответственности Застройщиков перед дольщиками, в виде поручительства банка или страхования. В случае страхования, Застройщик может выбрать страховщика на свое усмотрение – либо страховую компанию, либо Общество взаимного страхования (ОВС).

Страхование недвижимого имущества

Это вид имущественного страхования, связанный с риском физического повреждения или полного уничтожения квартиры. Причиной этого могут быть несчастные случаи, разного рода стихийные бедствия или человеческий фактор – такие типы страховых случаев прямо указываются в договоре страхования.

Суть этого вида страхования сводится к тому, что владелец квартиры получает страховое возмещение (финансовую компенсацию) при наступлении страхового случая, если этот случай предусмотрен в договоре.

Страхование недвижимого имущества не имеет прямого отношения к сделкам с недвижимостью, разве что в случаях, когда оно входит составной частью в комплексное ипотечное страхование (см. выше).

— Принципы страхования недвижимого имущества от физического ущерба: что является страховыми случаями, на какую компенсацию можно рассчитывать?

Памятка страхователю

При любом виде страхования следует помнить, что страховка «срабатывает» (т.е. деньги выплачиваются) только при наступлении страхового случая. А страховой случай – очень обтекаемое понятие, которое принимается в расчет только если такой случай точно совпадает с юридической формулировкой страхового случая, которая указывается в договоре страхования.

Учитывая, что в каждой страховой компании присутствует большой штат юристов, и каждая страховая компания старается, по возможности, избежать выплаты страхового возмещения, юридические формулировки страховых случаев составляются таким образом, чтобы их можно было трактовать по-разному. А значит, у страховщика есть возможность (лазейка) «законно» уйти от страховой выплаты.

Страхователю (т.е. лицу, которое страхуется) следует все формулировки договора страхования тщательно изучить (лучше с помощью квалифицированного юриста), и возможно, переписать и согласовать со страховщиком в более подходящем варианте, чтобы точно быть уверенным, какие именно события страховщик сочтет за страховой случай.

Вывод: Страховка хоть и обеспечивает реальную финансовую гарантию (компенсацию), но на практике получить ее не так уж просто. Поэтому, несмотря на возможность страхования сделки купли-продажи квартиры, самостоятельное изучение правил организации сделки с недвижимостью существенно повышает безопасность сделки, и снижает риски для Покупателя квартиры.

Для этого нами и разработана подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ (см. ниже).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).