Налог на имущество по кадастровой стоимости пермский край

Содержание:

Правительством Пермского края сформирован, утвержден и опубликован Перечень объектов недвижимого имущества, облагаемых с 01 января 2018 года налогом на имущество, исходя из его кадастровой стоимости

В Перечень вошли торговые, офисные объекты, объекты общественного питания и (или) бытового обслуживания, всего 6438 объектов.

Для поиска объектов недвижимого имущества, включенных в Перечень, на сайте Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края размещен сервис по адресу: http://mizo.permkrai.ru в разделе «Налог от кадастровой стоимости».

В целях установления единого порядка рассмотрения вопросов, связанных с определением и изменением вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения создана Межведомственная комиссия по рассмотрению вопросов, связанных с определением и изменением вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения. В состав комиссии входит Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Пермском крае Вячеслав Белов.

Уважаемые предприниматели! Если Вы считаете, что Ваш объект необоснованно включен в Перечень, необходимо обращаться в Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края либо к Уполномоченному по защите прав предпринимателей в Пермском крае.

В Пермском крае с 01.01.2018 года налог на имущество будет исчисляться от кадастровой стоимости

Налог на имущество предлагается считать по кадастровой стоимости со следующего года
Краевой совет муниципальных образований вышел с законодательными инициативами, которые вводят в регионе новый принцип расчета налога на имущество физлиц и организаций, предусмотренного Налоговым кодексом. Налог на недвижимость (жилую и коммерческую) для физлиц будет определяться по кадастровой, а не инвентаризационной стоимости объектов. Также будет рассчитываться налог на торговые и офисные центры, коммерческие помещения в жилых домах, которые принадлежат юрлицам. Прирост поступлений в бюджеты края и территорий может составить более 3 млрд руб. ежегодно. Эксперты отмечают, что новую налоговую нагрузку сильнее ощутят собственники крупных, но старых коммерческих объектов с хорошим местоположением, которые сейчас платят налог исходя из низкой балансовой стоимости, а не рыночной.
Совет муниципальных образований Пермского края внес в региональный парламент два законопроекта, касающихся налога на имущество. В проекте закона «О налоге на имущество организаций», в том числе, прописаны особенности определения налоговой базы для отдельных объектов. В частности, речь идет о том, что для административно-деловых и торговых центров, встроенных помещений в многоквартирных домах, используемых под торговлю, офисы, общепит и сферу услуг, налог будет определяться исходя из кадастровой стоимости этих объектов. Причем это касается нежилых объектов общей площадью более 1 тыс. кв. м в городских округах и более 300 кв. м в муниципальных районах. Налоговая ставка для таких объектов устанавливается в размере 2% от кадастровой стоимости. Исключением являются помещения в ТЦ и БЦ, находящихся в оперативном управлении органов госвласти Пермского края, органов МСУ, автономных, бюджетных и казенных учреждений. Закон вступает в силу с 1 января.

В пояснительной записке отмечено, что новый расчет стал возможен из-за изменений, внесенных в Налоговый кодекс. В большинстве субъектов РФ уже применяется новый подход. Предполагается, что с переходом к расчету налога по кадастровой стоимости вырастут поступления в краевой бюджет. В финансово-экономическом обосновании к проекту уточняется, что региональное минимущества уже сформировало предварительный перечень объектов, по которым налог будет определяться по кадастру, а не по балансовой или инвентаризационной стоимости. Общая кадастровая стоимость объектов этого перечня составляет 44 млрд руб. По примерным оценкам, налог на имущество по объектам перечня при ставке в 2% от кадастровой стоимости составит 0,9 млрд руб.
Напомним, минимущества приступило к формированию перечня весной прошлого года. Тогда в список вошли нежилые здания и помещения (около 2700 единиц) в Перми и территориях края (Пермский, Сивинский, Карагайский, Еловский районы, Соликамск, Березники, Чайковский, Лысьва, Кунгур, Краснокамск, Чусовой, ЗАТО Звездный, Александровск). В июле этого года ведомство объявило, что в 2018-м будет проводиться государственная кадастровая оценка объектов капстроительства на территории края, в том числе по объектам перечня.
Второй законопроект, инициатором которого выступил Совет муниципальных образований, устанавливает дату, когда на территории края налог на имущество физлиц будет также определяться от кадастровой, а не инвентаризационной стоимости объектов. Перейти к новой системе в Пермском крае предлагается с 1 января. По данным налоговой службы, с 2015 года кадастровая стоимость применяется для налогообложения недвижимости физических лиц в 28 субъектах, с 2016-го — еще в 21 регионе, а с 2017-го — еще в 12 субъектах страны, то есть в большинстве регионов уже осуществили этот переход.
В пояснительной записке к документу также указано, что новый порядок налогообложения направлен на обеспечение справедливой нагрузки по налогу: кадастровая стоимость сопоставима с рыночной, поэтому размер налога зависит от того, сколько недвижимость стоит в действительности. Кроме того, необходимо обложить налогом объекты, введенные в эксплуатацию с 1 марта 2013 года. По ним не определена инвентаризационная стоимость, поэтому сейчас налог не рассчитывается. «В результате квартиры в новостройках, в том числе в новых элитных комплексах в центральной части городов Пермского края, не облагаются налогом», — говорится в пояснительной записке.
В случае принятия законопроекта переход на новую систему будет осуществляться постепенно: при расчете налога за 2018–2021 год будут применяться понижающие коэффициенты, полную сумму владельцы недвижимости будут уплачивать только с 2023 года.
Новый порядок расчета также предусматривает систему вычетов. В частности, 20 кв. м в каждой квартире не облагаются налогом: например, при площади квартиры 80 кв. м налог будет начислен только на 60 кв. м. Аналогичная схема применяется к индивидуальным домам: 50 кв. м в них тоже не будут облагаться налогом. При этом, по данным краевого УФНС, в Пермском крае 70% таких домов имеют площадь менее 50 кв. м, то есть с применением вычета их собственники будут полностью свободны от налога.
В финансово-экономическом обосновании указано, что переход к новому порядку увеличит поступления и в региональный бюджет, и в бюджеты большинства муниципальных образований. Рост поступлений прогнозируется за счет перераспределения нагрузки на элитную жилую и коммерческую недвижимость, а также за счет того, что теперь налогом будут облагаться объекты, введенные в эксплуатацию с 1 марта 2013 года, и объекты незавершенного строительства. По данным ФНС, на долю этих объектов приходится около 10% всей недвижимости физлиц в крае.
Инициаторы законопроекта на основании данных УФНС посчитали, что «рост потенциала поступлений» в бюджет края в 2019 году составит 442 млн руб. по сравнению с начислениями за 2015-й. Также в 2019 году прогнозируется рост поступлений на общую сумму 447 млн руб. в бюджеты 30 образований, преимущественно в городских округах. В 18 территориях прогнозируется снижение доходов от налога на имущество физлиц, в совокупности по всем этим образованиям оно составит всего 5 млн руб. В целом же с полным переходом на новый порядок прирост поступлений составит 2,4 млрд руб. по сравнению с текущим потенциалом.
Источник «Ъ-Прикамье» в краевом правительстве считает, что переход к расчету налога по кадастровой стоимости для объектов коммерческий недвижимости «давно назрел», и Прикамье в этом отстало от большинства регионов. Новый порядок расчета налога на жилье, по его словам, необходим, чтобы повысить налогооблагаемую базу. «Но задача гнаться за доходами не стоит. Важнее справедливо перераспределить налоговую нагрузку, чтобы не было ситуации, которую наблюдаем сейчас: на одной улице стоит старый дом, где жильцы платят налог, а рядом стоит элитный ЖК, чьи жильцы вообще ничего не платят». При этом муниципалитеты будут сами устанавливать налоговые ставки для жилых помещений — 0,1–0,3% от кадастровой стоимости (сейчас налог составляет 2% от инвентаризационной стоимости).
Во многих регионах уже применяется новый принцип, и налог считается по кадастровой стоимости, в том числе в соседних с Пермским краем территориях (Екатеринбурге, Кировской области). Там некоторые собственники коммерческой недвижимости с введением новой нормы начали оспаривать кадастровую оценку своих объектов. Повторяется ситуация с землей, когда ставки привязали к кадастровой стоимости. Налоговая нагрузка вырастет на крупные, но старые объекты в хорошей локации, например на торговые центры советской постройки, на текущий момент них низкая балансовая стоимость, поэтому сейчас и налог невысокий, а когда перейдут на расчеты по кадастровой стоимости, которая фактически равна рыночной, сумма значительно вырастет. Владельцы же некоторых новых коммерческих объектов могут даже выиграть, поскольку затраты на строительство могут быть большими, соотвественно на балансе отразились существенная стоимость превышающая рыночную. В кадастровой стоимости затраты на строительство не учитывается, она более усредненная, в итоге переход на новый порядок может снизить размер налога.

Читайте так же: Отказ клиента от адвоката

Налог на имущество по кадастровой стоимости в Пермском крае

В Пермском крае с 01.01.2018 года действует Закон Пермского края №141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» от 13.11.2017 года. Согласно п. 2 ст. 378.2 НК РФ после принятия закона субъектом РФ по отдельным видам недвижимого имущества исчисление налоговой базы по налогу на имущество определяется как кадастровая стоимость.

Все организации, в независимости от системы налогообложения.

Какое имущество облагается?

Административно-деловые, торговые центры, нежилые помещения в многоквартирных домах, используемые под офисы, торговые объекты, включенные в Перечень. В Перечень на 2018 год включены 6438 объекта. Сервис для поиска объектов недвижимого имущества, включенных в Перечень доступен по ссылке http://mizo.permkrai.ru/nalogkadastr/
Жилые дома и жилые помещения, которые не относятся к основным средствам по истечению 1 года после ввода в эксплуатацию жилого дома.

Если есть имущество за пределами Пермского края?

В 2018 году, если имущество находится на территориях Республик Алтай, Дагестан, Крым, Северная Осетия-Алания, Алтайского края, Красноярского каря, Волгоградской, Иркутской, Курганской, Псковской, Свердловской, Смоленской, Томской областей, г. Севастополя, Чукотского автономного округа, исчисление налоговой базы исходя из кадастровой стоимости не применяется. Налог на имущество рассчитывается исходя из среднегодовой стоимости имущества.

Как определить кадастровую стоимость?

Кадастровая стоимость определяется на 1 января года, за который считается налог. Узнать ее можно по кадастровому номеру объекта по ссылке https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO.

Если вы собственник помещения в здании и кадастровая стоимость определена только для здания, то кадастровая стоимость помещения определяется пропорционально площади помещения.

Если кадастровая стоимость по объекту не определена, то налог не платится (Письмо Минфина от 27.09.2017 № 03-05-07-01/62799)

Какие ставки налога в Пермском крае?

1,5 процента — в 2018 году
1,6 процента — в 2019 году
1,8 процента – с 2020 года

Как посчитать налог?

Какой срок уплаты?

Налоговый период – год.

Отчетные периоды – первый квартал, второй квартал, третий квартал.

Авансовые платежи по налогу по итогам отчетного периода уплачиваются не позднее 30 календарных дней с даты окончания соответствующего отчетного периода.

За 1 квартал 2018 года – до 3 мая 2018 года
За 2 квартал 2018 года — до 30 июля 2018 года
За 3 квартал 2018 года — до 30 октября 2018 года

Сумма налога по истечению налогового периода уплачивается не позднее 30 марта года, следующего за истекшим налогового периода.

Куда сдавать платить и сдавать декларацию?

В отношении объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, налог уплачивается (авансовые платежи по налогу) в бюджет по месту нахождения каждого из объектов.

Какие есть налоговые льготы?

1. Кадастровая стоимость 1 кв. м здания на 1 января более 30 000 руб. и в отношении 99% помещений здания осуществлена государственная регистрация права собственности:

Вопрос недели: Налог на имущество надо платить, если ООО на УСН?

Подскажите, ООО на УСН в Пермском крае нужно платить налог на имущество? Начиная с какого периода? Исходя из кадастровой стоимости?

Сообщаю Вам следующее:

Организации Пермского края, применяющие УСН, с 2018 года обязаны уплачивать налог на имущество организаций по недвижимости, облагаемой налогом по кадастровой стоимости.

Исчисление и уплата налога на имущество в Пермском крае регулируются Законом Пермского края от 13.11.2017 N 141-ПК (Документ 2 консультации). Перечень объектов, по которым налог на имущество уплачивается по кадастровой стоимости, утвержден Постановлением Правительства Пермского края от 25.11.2017 N 944-п (Документ 3 консультации).

Налог на имущество: уплата и отчетность

Платить налог и сдавать декларацию должны все организации на ОСН, у которых есть облагаемые основные средства (п. 1 ст. 373 НК РФ).

На УСН и ЕНВД платить налог надо только по недвижимости, облагаемой налогом по кадастровой стоимости. Налог считайте в общем порядке. В декларации заполните только титульный лист, разд. 1 и разд. 3. В остальных разделах проставьте прочерки.

Платите налог и сдавайте декларацию по месту нахождения организации. Платить и отчитываться в другие инспекции надо только в двух случаях. Первый — у вас есть недвижимость на территории, подведомственной другой инспекции. Второй — есть обособленное подразделение, у которого на балансе числятся основные средства (п. 3 ст. 383, п. 1 ст. 386 НК РФ).

Сроки уплаты налога за год и авансовых платежей установлены региональным законом. Уточните сроки для вашего региона на сайте ФНС — http://www.nalog.ru/rn77/service/tax/.

В платежном поручении в поле «Получатель» укажите УФК и ИФНС по месту уплаты налога. Код ОКТМО по месту нахождения имущества узнайте на сайте ФНС — http://nalog.ru/rn77/service/oktmo/.

Ответ подготовил эксперт Линии консультаций

Ставка налога на имущество физических лиц

stavka_naloga_na_imushchestvo_fizlic.jpg

Налоговая база на имущество физических лиц

Налогообложение производится по кадастровой стоимости, если исполнительные органы региона приняли соответствующий закон. Если не приняли, расчет ведется по инвентаризационной стоимости. До 2020 г. такой локальный закон должен быть принят повсеместно. Сейчас только 11 регионов не перешли на исчисление налога по кадастровой стоимости. Ниже вы найдете таблицу, в каких регионах и с какого года применяется исчисление налога на имущество исходя из кадастровой стоимости имущества.

Правила установления базы следующие.

По кадастровой стоимости

Базой считается кадастровая стоимость в ЕГРН на 1 января года, за который подсчитывается налог. При внесении объекта в ЕГРН в отчетном году, базой является кадастровая стоимость на дату постановки. Ее изменение в отчетном периоде на расчет за этот или предыдущий срок не влияет. Если изменение вызвано исправлением прежде допущенной ошибки, оно учитывается при исчислении налога.

база по квартире исчисляется как кадастровая стоимость площади, уменьшенной на 20 м 2 ;
база по комнате определяется как кадастровая стоимость площади, уменьшенной на 10 м 2 ;
база по жилому дому рассчитывается как кадастровая стоимость площади, уменьшенной на 50 м 2 ,
по единому комплексу недвижимости, хоть с одним жилым домом, стоимость по кадастру уменьшается на 1 млн.руб.

Местными законами, эти размеры вычетов могут увеличиваться.

По инвентаризационной стоимости

Расчет налога на имущество физических лиц выполняется по инвентаризационной стоимости, данные о которой представлены ИФНС до 01.01.2013 г., увеличенной на особый коэффициент-дефлятор. Если объектов несколько, и они в одном регионе, сначала необходимо найти их общую инвентаризационную стоимость, а затем уже исчислять налог.

Налог на имущество физических лиц: налоговый период, ставки

Налоговым периодом признается календарный год (ст. 405 НК РФ). Срок уплаты устанавливают регионы, но не позднее 1 декабря следующего за отчетным года. Платится налог по уведомлению из ИФНС.

Ставка налога на имущество физических лиц устанавливается местным законом и зависит от того, какую стоимость берут для исчисления и какой объект подлежит обложению. НК допускает введение дифференцированных ставок по различным основаниям.

По кадастровому показателю налоговая ставка на имущество физических лиц в 2017:

0,1% для домов, квартир, комнат, гаражей, машино-мест, незавершенных объектов;
2% для объектов нежилого имущества, торгово-административных центров, а также объектов со стоимостью больше 300 млн. руб.;
0,5% для иных объектов.

Читайте так же: Оформить билет в театр

Ставки могут снижаться регионами до 0, или увеличиваться не более чем в 3 раза.

В первые 4 года после принятия закона, налог исчисляют с использованием понижающих коэффициентов (п. 8 ст. 408 НК РФ):

0,2 – в первый год,
0,4 – во второй,
0,6 — в третий,
0,8 — в четвертый год.

По инвентаризационному показателю налоговые ставки (с учетом коэффициента-дефлятора):

до 300 тыс. руб. — до 0,1% (включительно);
от 300 до 500 тыс. руб. — от 0,1% до 0,3% (включительно);
более 500 тыс. руб. — от 0,3% до 2,0% (включительно).

В 2017 г. коэффициент-дефлятор составлял 1,425, в 2018 г. — 1,481.

Расчет налога на имущество физических лиц 2018 (пример)

Гражданин – собственник квартиры в Москве площадью 40 м 2 , стоимость 1 м 2 в которой оценивается в 100 тыс. руб., кадастровая стоимость квартиры – 4 млн руб.

Кадастровая стоимость в Москве применяется для расчета с 01.01.2015 г., а в 2014 г. и ранее сумма налога за данную квартиру составляла 1100 руб. при инвентаризационной стоимости 367 тыс. руб.

В 2018 г. понижающий коэффициент (К) равен 0,8. Применяемая ставка налога – 0,1% (пп. 1 ст. 1 закона г. Москвы от 19.11.2014 № 51).

Рассчитаем налог за 2018 г. (Н2018) из кадастровой стоимости, с учетом необлагаемого вычета (20 м 2 ):

Н2018 = (40 м 2 – 20 м 2 ) х 100 000 руб. х 0,1% = 2000 руб.

К полученному результату применим понижающий коэффициент, для чего используем формулу (п. 8 ст. 408 НК РФ):

Н = (Н1- Н2) х К + Н2, где

Н1 – налог из кадастровой стоимости,

Н2 – налог, рассчитываемый до применения кадастровой стоимости,

К – действующий понижающий коэффициент.

Н2018 = (2000 – 1100) х 0,8 + 1100 = 1820 руб. – к уплате за 2018 г.

Если на территории не принят закон о расчете по кадастровым показателям, исчисление налога на имущество физических лиц производим по инвентаризационной стоимости, к которой следует применить действующий коэффициент-дефлятор (в 2018 г. – 1,481). В нашем случае расчет налога был бы следующим (при ставке налога 0,3%):

367 000 х 1,481 х 0,3% = 1631 руб.

Регионы, где налог на имущество физлиц исчисляют по кадастровой стоимости

Код региона

Субъект Российской Федерации

Дата перехода

Региональный закон,

установивший дату перехода

В Пермском крае сформирован предварительный перечень объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база будет определяться по-новому – исходя из кадастровой стоимости. Его подготовило региональное министерство по управлению имуществом и земельным отношениям.

В списке – более 2,8 тысячи административных помещений (в том числе торговых и офисных центров) в городах и районах Пермского края. Большая часть (свыше 2,2 тыс.) из них – расположена в столице региона. Это торгово-развлекательные центры (например, ТРК «Столица» и «СпешиLove», ТЦ «Аврора», «Алмаз», «Парк Авеню», гипермаркет «Лента», ТРЦ BaZaR ТЦ «Айсберг» и «Айсберг Modern» и др.), офисные объекты (бизнес-центр Green Plaza, деловой центр «Коммунар» и др.), автосалоны на шоссе Космонавтов, в Камской долине и центре Перми.

На минувшей неделе перечень пополнился еще четырьмя помещениями, все они расположены по Серебрянскому проезду, 16. Как пояснили в министерстве по управлению имуществом и земельным отношениям, ведомство подготовило перечень объектов в соответствии с требованиями федерального законодательства. Однако на уровне региона закон не принят, его разработкой занимается региональное министерство экономического развития. Связаться с главой ведомства Леонидом Морозовым Business Class не удалось.

«Для физических лиц и для малого бизнеса введение новой налоговой базы будет также существенной статьей затрат в бюджете».

Павел Балюк, руководитель практики Недвижимость Юридической фирмы Legal Studio, поясняет, что с января 2015 года по Российской Федерации стали вводить систему налогообложения на имущество исходя из кадастровой стоимости, и если для организаций данную систему стали сразу применять на территории всей Российской Федерации, то для физических лиц предусмотрели поэтапное введение и первоначально стали применять в 28 регионах. С 2016 года перечень таких регионов расширили до 49.

По оценкам экспертов, применение кадастровой стоимости в качестве налоговой базы может привести к увеличению фискальной нагрузки на владельцев недвижимости в несколько раз.

Ольга Козырева, исполнительный директор ООО «Р-Консалтинг», напоминает, что сейчас базой для исчисления налога на имущества для физических лиц является инвентаризационная стоимость, для юридических лиц – балансовая, для предприятий, находящихся на упрощенной системе налогообложения, предусмотрена льгота в виде освобождения от уплаты данного налога.

«Балансовая стоимость у многих предприятий давно амортизирована и в некоторых случаях равна нулю, при этом недвижимое имущество может находиться весьма в пригодном состоянии, участвовать в производственном процессе, приносить доход и представлять из себя достаточно ценный актив. Задача государства – привести все налоги к экономически обоснованной величине, соразмерной объекту налогообложения.

Чтобы процесс перехода к новой системе был более безболезненным, на текущий момент субъектами РФ применяются понижающие коэффициенты, и самое главное – кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества в Пермском крае существенно ниже реальной рыночной. Осознанная это мера либо ошибочный расчет оценщиков, сказать сложно», – отмечает Ольга Козырева. Несмотря на это, по ее словам, при вступлении в силу регионального закона налоговая нагрузка на предприятия и физических лиц существенно возрастет. «Если это предприятие и у него балансовая стоимость равна нулю, то налог на имущество увеличится в разы. Если у предприятия на балансе новое здание, то изменений в имущественном налоге оно не почувствует. Для физических лиц и для малого бизнеса введение новой налоговой базы будет также не очень приятной новостью и существенной статьей затрат в их бюджете», – считает Ольга Козырева.

Егор Чурин, генеральный директор «Инвест-аудит», говорит, что нельзя однозначно говорить, что налоговая нагрузка возрастет в несколько раз. «Нужно разбираться в каждом конкретном случае, но, без сомнения, она увеличится. Изменяя налоговое законодательство, государство переходит на справедливую систему налогообложения, приводя налоговую базу к рыночной стоимости. Инвентаризационная стоимость никак не отражает реальной цены объектов, она учитывает только возраст объекта и усредненные затраты на его создание, тогда как кадастровая – наиболее приближена к рыночной и учитывает большинство ценообразующих факторов. Дополнительно необходимо отметить, что у собственников появляется возможность оспорить кадастровую стоимость в случае ее превышения над рыночной. В случае с инвентаризационной стоимостью такой возможности у собственников не было», – отмечает Егор Чурин.

Павел Балюк на примере Санкт-Петербурга (где система уже работает) показывает, что стоимость налога вырастет в несколько раз. Речь идет о физическом лице, являющемся собственником нежилого помещения под офис в 2016 году. «Кадастровая стоимость помещения составляет 35 млн рублей. Инвентаризационный налог составлял 100 тыс. рублей. Подставив все значения в формулу для расчета налога на имущество физических лиц, налог на имущество за 2016 год составит 340 тыс. рублей. При этом в последующие годы данный налог только увеличится до полной стоимости налога исходя из кадастровой стоимости в размере 700 000 рублей. В результате чего объем сборов субъектов по налогам на имущество физических лиц и организаций возрастет в несколько раз, тем самым значительно пополнив федеральный бюджет», – подчеркивает Павел Балюк.

В 2013 году внесены изменения в Налоговый кодекс РФ. Новшества коснулись торговых и административно-деловых центров, офисов, точек общепита и некоторых других видов недвижимости. С 2014 года налоговой базой при расчете налога на имущество в отношении этих объектов является не среднегодовая, а кадастровая стоимость по состоянию на 1 января соответствующего налогового периода. Чтобы новшества начали действовать в том или ином субъекте РФ, власти этого субъекта должны утвердить результаты кадастровой оценки объектов недвижимости. Затем должен быть принят региональный закон, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости. В этом документе, в числе прочего, полагается указать величину налоговой ставки для вышеуказанных объектов. Павел Балюк отмечает, что исчисление налога на административно-деловые и торговые центры начинается после определения уполномоченным органом исполнительной власти субъекта в срок не позднее 1-го числа очередного налогового периода перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Кадастр рассудит

Новый подход к начислению налога на имущество может спровоцировать передел рынка коммерческой недвижимости

Владельцы пермских ТРК обеспокоены новыми правилами начисления налога на имущество исходя из его кадастровой стоимости. Для некоторых ТРК, например «Столицы» и «Семьи», он вырастет на 23—25 млн руб. в год. При этом общее поступление по этому налогу от 30 пермских ТРК составит порядка 261 млн руб., что почти в два раза больше, чем в 2017 году. Эксперты прогнозируют вал судебных разбирательств, переоформление недвижимости на физлица и уход игроков с рынка. Краевые власти, в свою очередь, считают, что начисление налога от кадастровой стоимости — экономически обоснованный подход, и не ожидают существенного роста арендных ставок и потребительских цен.

Читайте так же: Неустойка какой размер

Для большей части ТРК налог на имущество изменится на 2–5 млн руб., в основном — в сторону увеличения
Фото: Евгений Запискин

В распоряжении «Нового компаньона» оказались расчёты Министерства экономического развития Пермского края с прогнозной суммой налога на имущество организаций за 2018 год для 30 крупнейших торгово-развлекательных комплексов региона. Прогнозируется, что вместе они заплатят порядка 261 млн руб. Это почти на 89 млн руб. (52%) больше, чем в 2017 году (172 млн руб.), когда налог исчислялся на базе инвентаризационной стоимости объектов.

Изменения затронули порядка 6,5 тыс. объектов торгово-офисной недвижимости общей площадью свыше 8 млн кв. м. При этом «вилка» сумм налога по новым правилам для некоторых торгово-развлекательных комплексов составляет десятки миллионов рублей как в плюс, так и в минус. Например, ТРК «Столица» должен будет заплатить на 25,6 млн руб. больше, чем в прошлом году, ТРК «СемьЯ» — на 23,6 млн руб. В то же время сумма налога для ТРК «СпешиLove» снизится на 31 млн руб., для ТРК «Горный хрусталь» — на 13,3 млн руб. В среднем для основной части ТРК налог изменится на 2—5 млн руб. Для большей части — в сторону увеличения.

Напомним, новые правила исчисления налога применяются с 1 января 2018 года. Ставка налога составляет 1,5% и будет поэтапно увеличиваться:

в 2019 году — до 1,6%, в 2020 году — до 1,8%. Пока изменения коснулись юридических лиц, но с 2019 года платить налог по новым правилам будут и частные предприниматели.

В министерстве экономического развития региона считают: такой подход поставит торгово-офисный бизнес в равные условия. Во-первых, кадастровая стоимость гораздо ближе к реальной стоимости объекта, чем инвентаризационная. Расчёт налога исходя из инвентаризационной стоимости, по сути, сводился к стоимости строительных материалов с учётом износа здания и издержек при его возведении, отмечают в министерстве. Иными словами, чем раньше построено здание, тем больше процент износа и, соответственно, меньше сумма налога. При этом по недвижимости, введённой в эксплуатацию в 2013 году, инвентаризационная стоимость вообще не определялась, и такие объекты не облагались налогом. «В отличие от них кадастровая стоимость напрямую зависит от рыночной, учитывает основные факторы, существенно влияющие на реальную цену недвижимости: местоположение, год постройки, наличие инфраструктуры и т. д. Теперь налоговая нагрузка выровнялась», — отмечают в минэке.

Во-вторых, раньше имущество в собственности организаций и индивидуальных предпринимателей на «упрощёнке» вообще не облагалось налогом, хотя это могли быть дорогие и очень прибыльные коммерческие объекты.

В то же время собственники гораздо менее прибыльных объектов, но не пользующиеся спецрежимами, должны были уплачивать налог. Новый порядок устранил такую несправедливость — теперь налогоплательщики будут платить налог от кадастра, независимо от режима налогообложения.

По законам рынка

Участники рынка опасаются, что новые правила поставят многих игроков на грань выживания. По словам директора УК «Столица» Константина Копытова, если крупные ТЦ смогут приспособиться, то владельцы меньших торгово-офисных площадей будут вынуждены искать лазейки в законодательстве или просто закрыться. «У нас в Перми, по моим оценкам, до 50% всех таких объектов балансируют на грани рентабельности. Увеличение суммы налога на имущество их просто добьёт. Кто-то будет переоформлять недвижимость на физические лица, чтобы не платить налог, кто-то будет искать другие пути. А многие просто исчезнут», — отмечает эксперт.

Спровоцирует ли рост налоговых платежей увеличение арендных ставок и рост потребительских цен, эксперты пока спрогнозировать не могут. Директор по управлению недвижимостью УК «ЭКС» Ольга Жданова подчёркивает, что на ценообразование влияет слишком много других факторов: «Никакого пересмотра цен не планируется. Это куда больше зависит от НДС и покупательной способности, общей ситуации в экономике. Кроме того, с контрагентами мы работаем на основании действующих договоров, которые не будем пересматривать». Другой собеседник отмечает, что участникам рынка в любом случае придётся сокращать свои программы: «Мы, допустим, хотели поставить новый лифт в ТЦ, благоустроить территорию, сделать её удобнее для лиц с ограниченными возможностями. Теперь от части этих планов придётся отказаться».

Налог на недвижимость стимулирует собственника быстрее найти арендаторов, что подразумевает снижение арендных ставок
Фото: Евгений Запискин

В свою очередь, краевые власти полагают, что какого-то существенного роста арендных ставок и тем более потребительских цен не произойдёт. И объясняют это законами рынка. «Стоимость аренды зависит от массы факторов, её ценообразование определяется спросом. В связи с этим нельзя просто взять и поднять аренду. По опыту некоторых других регионов, которые раньше перешли на налогообложение от кадастра, эффект бывает даже обратным, то есть ставки снижаются. Дело в том, что налог на коммерческую недвижимость стимулирует собственника вовлекать такие площади в оборот, ведь ему невыгодно, чтобы они простаивали без арендаторов, так как налог ему придётся платить в любом случае. Поэтому у собственника возникает нормальная мотивация быстрее найти арендатора для своих помещений, что зачастую подразумевает снижение ставок аренды», — говорят в минэке.

Между тем участники рынка не собираются так легко принимать новые правила игры. Эксперты прогнозируют вал судебных разбирательств. «Кто и как определяет кадастровую стоимость имущества, исходя из которой исчисляется сумма налога? Объективность её оценки сомнительна, механизм расчёта непрозрачный. Многие потребуют пересмотреть её в судебном порядке, надеясь снизить сумму налога», — уверен Константин Копытов. На вопрос, планирует ли ТРК «Столица» также выходить в суд, он ответил утвердительно.

С мнением, что предприниматели пойдут в суды, согласна руководитель юридического агентства «Магнат-Пермь» Наталья Русакова. Она поясняет, что практика по таким делам разная и зависит от того, насколько качественно бизнес подготовился к процессу и наработал доказательную базу. «С точки зрения государства это (переход на исчисление от кадастровой стоимости — ред.) правильная мера. Старый подход не отвечал современным реалиям, он попросту неадекватен текущей ситуации на рынке и в экономике. Другая причина, конечно, рост налоговой базы», — отметила Русакова.

Дмитрий Дегтярёв, налоговый консультант PwC (PricewaterhouseCoopers — международная сеть компаний, предлагающих профессиональные услуги в области консалтинга и аудита):

— Пермский край далеко не в числе первых перешёл на новые правила исчисления налога на имущество от кадастровой стоимости: такая возможность была предоставлена ещё с 2014 года. Многие субъекты ей уже воспользовались.

Для Прикамья это плюс, потому что уже есть наработанный опыт и правоприменительная практика, которую власти региона могут учесть в своей работе. Одна из главных причин перехода на налогообложение от кадастра на федеральном уровне — это постоянная, стабильная налоговая база. Такая система исчисления налога существенно меньше подвержена изменениям экономической конъюнктуры. В свою очередь, налог на прибыль, например, который наряду с налогом на имущество и НДФЛ формирует основу налоговой базы, подвержен им куда в большей степени.

Налог от кадастра позволяет нивелировать эффект от экономических колебаний и обеспечить стабильные поступления в бюджет. Это общемировая практика. Во многих странах с развитой налоговой системой налогообложение имущества является одним из основных источников доходов бюджета. Так, в Нью-Йорке и Торонто доля имущественных налогов в структуре бюджета составляет более 30%. В бюджете Пермского края налог на имущество занимает порядка 10%.

Кроме того, за рубежом также широко применяется похожий принцип налогообложения (от кадастровой или рыночной стоимости). Другой момент, что некоторые предприниматели пытаются занизить рыночную стоимость своих объектов и оспорить кадастровую оценку, которая должна более-менее ей соответствовать. Случаются и ошибки в оценке кадастровой стоимости — кейсы такого рода есть во всех субъектах. Решение этой проблемы — прежде всего это вопрос выстраивания системы мониторинга и оценки корректности кадастровой стоимости. Её в Пермском крае только предстоит создавать и нарабатывать. Опять же существующий опыт других регионов делает эту задачу для Прикамья проще.