Содержание:
Составление предварительного договора на покупку квартиры
Предварительный договор допускает купить квартиру на определенных сторонами условиях.
Документ составляется в двух экземплярах и служит доказательством серьезности намерений сторон – купить, продать квартиру по конкретной сделке.
Это необходимо в случае, когда у какой-либо стороны нет достаточно средств для приобретения квартиры, но контрагенты договорились, что недвижимость будет продана в будущем.
Статья 429 ГК РФ определяет общие правила заключения предварительного договора. Он должен быть подписан на приемлемых для сторон условиях.
Сделка предусматривает практически все элементы основного договора продажи недвижимости:
- Стороны должны обозначить информацию об объекте недвижимости, включая ее технические характеристики.
- Основные условия предварительного договора на покупку квартиры – это стоимость квартиры. Она должна быть четко определена сторонами и может быть изменена только после дополнительного соглашения.
В договоре также предусматривается ответственность, которая регламентируется п. 4 статьи 445 ГК РФ.
Если продавец или покупатель откажутся заключать сделку, то каждый из них вправе обратиться в суд и заставить противящуюся сторону довести дело до конца. Срок исковой давности по таким спорам составляет 6 месяцев.
Предварительный договор необходим для гарантий сторон. На ценный и приемлемый по цене объект недвижимости может быть много претендентов.
«Обязательства в будущем» позволяют определить условия продажи, предусмотреть ответственность сторон.
При желании продавца и покупателя такой договор заключается на достаточно длительный срок, с возможностью пролонгации – если к сроку заключения основной сделки стороны не собрали необходимые документы или суммы для оплаты стоимости квартиры.
Имеет ли юридическую силу?
Договор обязателен для исполнения сторонами.
Волеизъявление сторон должно быть добровольным, но при отказе кого-либо купить или продать квартиру заинтересованное лицо вправе обратиться с иском.
Если есть спор относительно положений основной сделки, то купля-продажа оформляется на условиях, определенных в судебном решении.
Предварительный договор на покупку квартиры
Договор должен быть заключен в обычной письменной форме. По своему желанию стороны могут оформить его у нотариуса, который выступает гарантом безопасности сделки.
С 1.03.2013 ни предварительный, ни основной договор не подлежат государственной регистрации.
Оформлению в Росреестре подлежит переход права собственности на жилплощадь.
Предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке заключается на общих основаниях.
Перед заключением сделки важно проверить наличие у застройщика-реализатора необходимых документов:
- проектной декларации;
- лицензии на постройку.
В договоре должен быть предусмотрен порядок оплаты за квартиру – обычно после получения свидетельства.
В строящемся доме
Часто предварительный договор заключается в качестве альтернативы ДДУ – соглашения о долевом участии.
Эксперты не рекомендуют делать этого, так как по предварительной сделке застройщик:
- ничего не обязан продавать;
- при неблагоприятных условиях он может попытаться оспорить ее в суде, что повлечет за собой длительную тяжбу.
Квартира в строящемся доме должна быть реализована только по договору долевого участия.
С образцом договора долевого участия можно ознакомиться здесь.
Продажа квартиры по предварительной купле-продаже возможна в случае, если заявка на жилищный кредит полностью не оформлена или объект недвижимости проходит независимую оценку.
Квартира по жилищному займу оформляется по договору продажи с залогом недвижимости.
После сделки необходимо подписать акт приема-передачи и сделать первоначальный взнос на жилье.
Каковы этапы сделки при покупке квартиры по ДДУ? Смотрите тут.
Между физическими лицами
Договор оформляется в обычно письменной форме с указанием паспортных данных сторон и срока подписания основной сделки.
Стандартная форма укладывается в 1-4 страницы машинописного текста.
При необходимости стороны также вправе оформить соглашение о задатке или авансе:
- В первом случае задаток обеспечивает продажу квартиру с большей долей ответственности. Если продавец не согласится продать квартиру в будущем, то он должен вернуть предоплату в двойном размере. Когда покупатель отказывается приобретать квартиру, то задаток остается у продавца.
- Аванс не содержит таких штрафных санкций. Если сделка по каким-либо причинам «провалилась», то продавец возвращает покупателю только уплаченную сумму.
Необходимо определить условия договора, позволяющие идентифицировать предмет сделки. Цена и объект недвижимости будут обязательными элементами сделки.
Стороны также должны предусмотреть способ расчетов – наличными, через ячейку в банке или аккредитив.
Основными элементами договора будет:
- полная стоимость недвижимости;
- техническая информация о квартире – ее общая жилплощадь, адрес;
- кадастровая стоимость.
Стороны также предусматривают перечень прав и обязанностей, включая обязанность передать недвижимость в будущем.
В сделке также определяется пункт – на кого из сторон будут возложены расходы на оформление и передачу недвижимости.
В качестве предмета договора выступает правоотношение сторон по купле-продаже недвижимости. Это может быть квартира или отдельная комната, частный дом или любой другой объект.
Перед продажей следует убедиться в отсутствии на квартиру обременений – путем заказа выписки из государственного реестра.
Предмет не следует путать с объектом договора. Объектом выступает недвижимость, в том время как предмет касается непосредственно отношений купли-продажи.
Порядок расчета
Полный расчет рекомендуется осуществлять только после заключения основного договора. Стороны вправе подписать соглашение о задатке или авансе.
Расчеты необходимо осуществлять через банковскую ячейку или аккредитивом:
- Для этого нужно открыть счет и положить сумму на имя продавца.
- Деньги он сможет получить только после перехода собственности на имя покупателя.
Срок исполнения
Время исполнения сделки должно быть предусмотрено в предварительном порядке. Если оно не будет указано, то основной договор должен быть заключен в течение 1 года после оформления сделки.
В противном случае заинтересованная сторона вправе добиваться этого в суде.
Образец договора должен содержать обязанность сторон передать квартиру в назначенный срок. Условия сделки не содержат существенных сложностей для сторон, если есть твердое согласие на продажу квартиры.
Дополнительно может быть оформлена расписка о передаче денег.
Основные ошибки
Главная ошибка сторон – это неуказание срока исполнения договора. Проблема может возникнуть, если на квартиру существуют притязания третьих сторон – наследников, прописанных лиц.
Мошеннические схемы могут быть связаны и с передачей денег – фальшивых купюр или не полной оплаты.
Какая сумма залога при покупке квартиры? Читайте здесь.
Необходимо ли согласие супруга на покупку квартиры? Подробная информация в этой статье.
Совершение сделки
Предварительной договор оформляется в простой форме, с реквизитами сторон.
Основная сделка осуществляется по договоренности сторон в присутствии юриста или агента недвижимости.
После основного договора стороны подписывают акт передачи. Предварительная сделка служит гарантией сторон, но не свидетельствуют о 100% продаже квартиры. Все разногласия между сторонами разрешаются в претензионном порядке или при посредничестве суда.
На видео о заключении предварительного договора при приобретении жилья
Предварительный договор купли-продажи при покупке недвижимости в новостройке
Часто покупка недвижимости во вновь строящемся доме происходит посредством подписания предварительного договора купли-продажи (впоследствии происходит заключение основополагающего договора). На самом деле подобный документ является основанием для подписания лишь основного договора, а отнюдь не на приобретение жилья. Поэтому он не фиксируется в учреждении Росреестра, как договор долевого участия в строительстве. Что нужно учесть, подписывая такой важный документ, чтобы обезопасить собственные инвестиции?
Важные пункты предварительного договора
Конкретное описание предмета — главное требование этого документа. Потому что все внесенные в него условия будет содержать и основной договор купли-продажи недвижимости в новостройке.
- В документе обязательно указывают габариты квартиры (индивидуального дома). Сюда входят: жилплощадь недвижимости, ее местоположение (на каком этаже, расположение на лестничной клетке), подробно описанная степень отделки жилья, присутствие переборок между комнатами, на балконе, лоджии.
- Обозначают комплектовку квартиры, включая электропроводку, сантехнику, оконные секции, линии телефонной связи, проч.
- Непременное требование — указанная в договоре стоимость недвижимости. Именно по этой цене и будет предоставлена квартира будущему новоселу. Следует также в документе обговорить, что стоимость — конечная и не может быть изменена любой из сторон. Важно прописать и то, что у продавца нет права взыскивать с покупателя иные суммы денег, помимо той, что указана в договоре.
- Указывается отрезок времени, в период которого участники сделки обязуются подписать главный договор. Законом оговорено: если подобный промежуток не прописан в предварительном документе, обе стороны обязаны прийти к заключению основного договора в продолжение года, отсчет которого — с момента подписания предварительного.
- Время, в течение которого недвижимое имущество передается покупателю, тоже можно указать в предварительном договоре. Важность этого пункта покупатель оценит, если столкнется со срывом сроков сдачи дома застройщиком.
- Описание алгоритма госрегистрации права собственности на покупаемую недвижимость, а также внесения пункта, кто ее оплачивает (речь идет об оплате государственного сбора).
- Ручательство строительной компании, которая обязуется передать квартиру собственнику в положенный срок.
Что делать, если после заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости во вновь построенном доме продавец не желает подписать основной договор?
Идти в суд и подать иск, в котором потребовать принудить застройщика заключить основной договор. Потому что предварительный договор — не основание для строительной компании для передачи недвижимого имущества покупателю. А, значит, по предварительному договору невозможно истребовать в судебном учреждении установления права собственности на недвижимость. Важно помнить: если какой-то пункт договора не устраивает покупателя, ему следует требовать внесения всех изменений в предварительный договор. В противном случае можно оказаться в проигрыше.
Вместо Предварительного договора купли-продажи квартиры в новостройке, не равноценный Договор уступки прав требования.
Имею Предварительный договор купли-продажи на квартиру в новостройке в Москве.
Предварительный договор со сроком заключения ДДУ до 31 декабря 2014 года на покупку квартиры площадью 79,5 м2, на сумму 9 937 500 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра равной 125 000 руб., был заключен не с застройщиком, а с одним из инвесторов.
Сейчас инвестор предлагает расторгнуть Предварительный договор и заключить Договор уступки прав требования по договору долевого участия, с регистрацией в Управлении Федеральной службы госрегистрации по г. Москве на ту же квартиру площадью 75 м2 (т.к. в процессе строительства изменили проект), на сумму 6 592500 руб., с фиксированной стоимостью одного квадратного метра — 87900 руб.
На разницу между Преддоговором и Договором уступки прав требования в сумме (9 937 500 – 6 592 500) 3 345 000 руб. предлагается заключить трехстороннее соглашение и уступить права требования по указанной сумме в пользу третьей стороны.
Компенсацию за уменьшение площади (79,5-75)х125000 (руб.)=562500 руб. инвестор возвращать отказывается, объясняя отсутствием денег.
Согласиться на предложение инвестора и получить зарегистрированный Договор уступки прав требования по договору долевого участия на квартиру на сумму 6 592 500 руб. при стоимости одного квадратного метра 87900 руб., или попытаться хотя бы получить разницу (562500 руб.) за уменьшение площади квартиры указанной в Преддоговоре? Как быть?
Предварительный договор купли-продажи жилого помещения в новостройке.
А что вам поясняет застройщик?Почему нельзя?Может квартира не полностью оплачена?Надо конкретно смотреть и слушать все стороны. мой совет:рассмотрите другие ,более легитимные варианты
Участник программы «Работаю честно»
Что такое предварительный договор
По сути, это некое соглашение о намерениях. Покупатель, по условиям предварительного договора Вы оплачиваете стоимость приобретаемого жилья, которого юридически еще не существует. Другая же сторона (застройщик, инвестор и т.п.) обещает за полученные денежные средства передать покупателю квартиру, когда будет построен дом. Ваши деньги Застройщик меняет на обещания. Причем зачастую договоры составляются так, что сроки исполнения обязательств Застройщика перед Покупателем могут меняться.
Еще одна опасность – двойные продажи. Нередко Застройщик закладывает квартиры поставщикам стройматериалов или субподрядчикам и эти же квартиры продает частным лицам. При неблагоприятном сценарии свое право на собственность придется отстаивать в суде. И не факт, что суд примет Вашу сторону.
Договор предварительной купли-продажи квартиры
Договор предварительной купли – продажи квартир в новостройках.
Не секрет, что многие строительные компании, чтобы избежать заключения договора участия в долевом строительстве, предлагают покупателям разного рода «обходные» соглашения. Фантазия сотрудников юридических отделов строительных компаний порождает разного рода договоры и схемы получения денег от жаждущих купить квартиру граждан.
Причины отказа многих застройщиков заключать договоры в рамках закона № 214-ФЗ (об участи в долевом строительстве) просты: нежелание, а порой и невозможность брать на себя дополнительные обязательства, которые предусматривает закон, по отношению к участникам долевого строительства.
Одним из наиболее часто используемых договоров, которые предлагают застройщики при продаже квартир в новостройках является договор предварительной купли продажи.
В разделе «юридическая консультация», на нашем сайте, часто задаются вопросы об этом договоре, его сущности и безопасности такого способа покупки недвижимости. Рассмотрим этот договор подробнее.
Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ «По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором».
Таким образом, главная особенность этого договора заключена в его названии – он предварительный. Это означает что, заключая этот договор, вы не покупаете недвижимость, а получаете право на заключение в будущем договора купли – продажи на условиях, которые были обозначены в предварительном договоре.
Поскольку при заключении договора предварительной продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, такой договор не регистрируется в органах производящих регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.
Кроме того, разъясняют юристы, такой договор может быть признан судом недействительным, поскольку общим требованием закона, к предварительным договорам, является строгая определенность предмета договора (квартиры), который не всегда возможно должным образом описать в договоре, поскольку зачастую строительство дома, при заключении договора находится на нулевой стадии. Ведь точное определение таких параметров недвижимого имущества как его площадь, местонахождение не возможно определить до того момента, как дом достроен. Более подробно этот момент разъяснен в разделе юридическая консультация.
Таким образом, налицо некоторые моменты, которые делают договор предварительной купли – продажи недвижимости менее привлекательным для покупателя, по сравнению с договором участия в долевом строительстве.
Однако, поскольку, заключение договора предварительной купли – продажи часто является единственной возможностью в последующем приобрести квартиру в новостройке, которая вас интересует, необходимо максимально обезопасить себя при заключении такого договора. О том, как это сделать вы можете узнать в статье «Как обезопасить свои интересы при заключении договора предварительной купли – продажи недвижимости».
Предварительный договор купли-продажи — степень Риска.
Мы с супругой очень хотим приобрести жилье в Подмосковье. Анализ рынка и предлагаемых на нем объектов показал, что сегодня можно купить новостройку на завершающей стадии строительства за полне вменяемые деньги, с привлечением ипотечного кредита.
В частности, объекты, которые понравились:
1. Апрелевка, Парковая. Со слов менеджера АН Миэль — срок сдачи ГК до конца августа
2. Люберцы, мкр Красная Горка — срок сдачи ГК до конца августа
3. Мытищи — срок сдачи ГК до конца августа
При этом очень смущает то, что все объекты предлагается купить с оформлением Предварительного договора купли-продажи и в собственность объект можно будет оформить в СРЕДНЕМ через год-полтора.
Краткий анализ текущего раздела показал, что предлагаемый способ оформления сделки хоть и является широко практикуемым, но не гарантирует сроков оформления собственности, что в свою очередь влечет повышенную ставку по ипотеке и вообще, отсутствие 100% уверенности в благополучном разрешении временно неприятно ситуации.
Подскажите, пожалуйста, есть ли смысл ввязываться в подобного рода сделки?
Есть ли на рынке компании, которые взявшись за сопровождение подобной сделки, дадут какую-либо гарантию того, что Риски по сделке минимальны?
Заранее благодарю за ответ.
Дмитрий.
Что таит в себе предварительный договор при покупке новостройки
Участник программы «Работаю честно»
Данный договор подразумевает заключение в будущем основного договора, который и будет являться правоустанавливающим документом на объект недвижимости. В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ, «по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором».
Внимание! Условия, заложенные в предварительном договоре, не подлежат изменению при заключении основного, обратное возможно лишь при наличии согласия обеих сторон. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, например, такие, как срок, цена, ответственность сторон и т.д. Если срок заключения основного договора не указан, он подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.
Исходя из теории гражданского права, предварительный договор – это, прежде всего, договор о намерениях, и по своей природе является безвозмездным, то есть не подразумевает внесение оплаты по нему.
На практике многие застройщики пытаются заложить в текст предварительного договора положения и условия по оплате, например задатка и зачастую услуги агентства, если договор заключаются при помощи риэлтеров. Да, безусловно, существуют смешанные договоры и договоры, не предусмотренные законом, но в то же время, ему не противоречащие. Но ответственность, возникающая из различных видов договоров, различна, и при невыполнении каких-либо условий сторонами в некоторых случаях возмещение убытков, понесенных по таким договорам, крайне затруднительно. Отдавая деньги при заключении такого договора, вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет. Есть лишь обещание оформить куплю-продажу в будущем. Если впоследствии застройщик откажется передавать вам новостройку или просто не сможет вам ее передать при определенных сложностях в строительстве или оформлении документов, то в лучшем случае путем долгих судебных тяжб вы сможете добиться возврата вложенных денег. Разумеется, они значительно обесценятся с учетом инфляции.
Фактически по предварительному договору вы приобретаете квартиру для застройщика. Ведь, построив дом на ваши средства, фирма сначала зарегистрирует жилье на себя, чтобы затем продать вам. С юридической точки зрения такая сделка является притворной, а потому ничтожной. Так что настаивать в суде на предоставлении построенного жилья вы опять же не сможете.
Кроме того, если застройщик вдруг решит продать обещанную вам квартиру, т. е. заключит с другим лицом «обычный» договор купли-продажи, то именно этот покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. Соответственно и тут вы лишаетесь возможности требовать передачи квартиры.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости в отличие от «обычного», основного, не подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту федерации. Так что если застройщик не добросовестный, он может запросто заключить еще пару-тройку договоров на одну и ту же квартиру — проконтролировать это вам будет не под силу.
Фирма не несет никаких обязательств по своевременной сдаче дома в эксплуатацию! Ведь с вами оговаривается срок заключения договора купли-продажи готовой квартиры, а уж когда она появится — бог весть. Предварительный договор в принципе не может предусматривать срока создания объекта для основного договора, т. е. новостройки для продажи. Соответственно фирма может строить дом, пока рак на горе не свистнет, но никаких неустоек выплачивать вам не обязана.