Содержание:
Квартиры с детьми в Москве и подводные камни приватизации
Дети и недвижимое имущество – довольно сложный и неоднозначный вопрос, связанный с множеством трудностей и подводных камней. В этой статье мы рассмотрим некоторые аспекты, которые помогут пролить свет на эту сложную тему.
Несовершеннолетний ребенок наравне с любым взрослым человеком может стать собственником жилой площади в тех случаях, когда состоялась одна из следующих сделок: дарение, покупка (в том числе и покупка доли в квартире), приватизация муниципальной собственности, передача по наследству. Но в отличие от взрослых граждан РФ несовершеннолетние дети не могут совершать какие-либо операции со своей собственностью (например, самостоятельно продать долю квартиры) – все это находится под контролем органов опеки и попечительства.
Приобретение детьми жилой площади в собственность по итогам приватизации может вызвать особые сложности. В соответствии с российскими законами, все прописанные и фактически проживающие в приватизируемом помещении несовершеннолетние дети являются обязательными участниками приватизации и, причем в равных долях.
Если на приватизируемой территории проживают мать, отец и двое несовершеннолетних детей, то каждый член семьи получает в собственность 1/4 общей площади квартиры. Взрослый человек вправе нотариально отказаться от участия в бесплатной приватизации, однако, не в пользу кого-то из членов своего семейства. Его доля в равных частях разделится между всеми другими участниками приватизации. В этом случае каждый станет собственником 1/3 части жилья. Но дети не могут отказаться от участия в процедуре приватизации. Кроме того, за ними сохраняются права на бесплатную приватизацию после совершеннолетия, то есть, согласно законодательству РФ дети могут быть участниками приватизации дважды – один раз до и один раз после совершеннолетия. Также нельзя выписать ребенка из квартиры перед процедурой приватизации. Это расценивается, как нарушение прав несовершеннолетнего, поскольку его фактическое проживание в квартире легко доказывается (непосредственно на момент приватизации).
На сегодняшний день главные камни преткновения в сделках с недвижимостью ( продажа доли квартиры , части дома и т.д.) и ребенком-собственником связаны с периодом становления законодательной базы РФ (начало 90-х годов). Основной закон «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» был принят в 1991 году. И только 11.08.1994 г. закон вышел с поправкой, согласно которой в число собственников приватизируемой квартиры обязательно должны быть включены все несовершеннолетние дети, приписанные на этой жилплощади (в предыдущей редакции это было необязательно).
В результате, в 1991-1994 г.г. появилось много приватизированного жилья, с прописанными на момент приватизации, но не являющимися собственниками детьми.
Продажа доли квартиры или всей приватизированной жилой площади без предоставления несовершеннолетнему ребенку равноценного возмещения заканчивается, как правило, судебным разбирательством. Достигнув совершеннолетнего возраста, дети могут подать иск в суд, потребовав признать приватизацию недействительной с целью включения их в число участников собственности. По словам руководителя юридического отдела агентства недвижимости « АВГУСТ» , по результатам судебной практики видно, что суд требования детей считает законными, а проведенные сделки (долевая покупка квартиры, срочный выкуп долей и прочие) недействительными, в результате чего выселяются покупатели. Следует заметить, что риэлторские конторы зачастую используют законные способы для решения этой проблемы.
Пути решения сложных вопросов
Ситуация 1. Вам предстоит выкуп долей жилого помещения, на момент приватизации которого в число собственников не были включены несовершеннолетние дети. В данном случае выход может быть следующим: на имя этого ребенка можно купить долю в квартире , равноценную той, которую он мог иметь при включении его в число собственников на момент приватизации продаваемой недвижимости. Для осуществления данной сделки должно быть разрешение органов попечительства и опеки.
Ситуация 2. Во время продажи квартиры, в число собственников которой в процессе приватизации не включен несовершеннолетний ребенок, его родители либо близкие родственники могут оформить на его имя дарственную на свое жилье (или на его определенную долю). При этом подаренная часть не должна быть меньше той, которую ребенок мог иметь в продаваемом жилом помещении. Для осуществления данной сделки должно быть получено разрешение от органов опеки и попечительства.
Ситуация 3. Если Вы подумали: « Куплю долю в квартире или дом, квартиру, часть дома», Вы должны отдавать себе отчет в том, что ребенок, не включенный в момент приватизации в число собственников данного недвижимого имущества и достигший на момент заключения сделки купли-продажи совершеннолетия, может подать в суд заявление о нарушении его прав в процессе приватизации жилья. В этом случае, прежде чем купить долю квартиры или прочую жилую недвижимость, необходимо, чтобы особа, чьи права на собственность были ущемлены, подала заявление о том, что ей известно о нарушении и предстоящей сделке купли-продажи. Также в заявлении должно быть указано, что никаких материальных претензий к покупателю в связи с этой ситуацией не возникает.
Бывают случаи, когда во время продажи жилья граждане, нарушение чьих прав имело место при приватизации, получали материальную компенсацию в соответствии с причитающейся им долей в праве собственности на жилье.
Исходя из риэлторской практики, если не представляется возможным решить такой щепетильный вопрос одним из вышеуказанных способов, то, как бы заманчив и выгоден не был срочный выкуп долей или покупка всей квартиры /дома, от этой идеи лучше отказаться.
Продажа и покупка доли в квартире на имя ребенк
Еще один вариант, когда дети могут стать собственниками жилой недвижимости – долевая покупка квартиры (приобретение целой квартиры, дома) с оформлением приобретения на имя ребенка. При этом оплата налогов и коммунальных платежей ложится на плечи законных представителей несовершеннолетнего (родители, опекуны), но распоряжаться собственностью ребенка, осуществлять такие операции, как продать долю в квартире , сдать в наем и т.д. – родители или опекуны могут лишь при наличии разрешения из органов опеки и попечительства.
Перед тем, как оформить полностью жилое помещение на несовершеннолетнего ребенка необходимо знать обо всех плюсах и минусах такой сделки.
Положительные стороны: на жилье невозможно наложить какие-либо взыскания, его нельзя принудительно продать, заложить, то есть с такой квартирой практически нельзя проводить какие-либо операции.
Отрицательные стороны: квартиру невозможно продать без получения разрешения от органов попечительства и опеки, которые могут посчитать неубедительными довольно серьезные доводы с точки зрения отца или матери. Например, если возникнет острая необходимость в денежных средствах для лечения близких родственников, пропитания или для оплаты образования и родители пожелают приобрести квартиру меньшей жилплощади, а оставшиеся деньги израсходовать на семейные нужды, добыть разрешение из опекунских органов практически не представляется возможным. Какое бы ни было предпринято действие со стороны родителей с собственностью ребенка – это все находится под контролем органов опеки и попечительства.
По словам риэлтора Алексея Гайнуллина , в его практике произошел случай, когда мать с сыном, будучи собственниками московской квартиры, снялись с регистрации и эмигрировали в Америку. Там они получили гражданство США, на протяжении нескольких лет снимали квартиру и начали строительство собственного жилья. В какой-то момент было принято решение продать квартиру в Москве, а деньги вложить в строящуюся недвижимость в Америке. Как уже говорилось, квартира не может быть продана без разрешения опекунских органов. А так как ребенок числился собственником московского жилья, необходимо было получить это разрешение, хотя мальчик уже на то время являлся подданным Америки. В данном случае органы опеки потребовали предоставить доказательства, что у несовершеннолетнего ребенка есть доля недвижимости в Америке, равнозначная московской доле. К счастью, возведение собственного жилья находилось на том этапе, когда оказалось возможным выделение доли на ребенка. Курьерская служба доставила в Москву необходимые документы на английском языке. Они были официально переведены и переданы в органы попечительства и опеки. Покупатель, предупрежденный о непредвиденной заминке, согласился подождать.
Данный пример очень хорошо показывает, насколько непросто решаются вопросы, касающиеся собственности на недвижимое имущество для несовершеннолетних граждан.
Права несовершеннолетних детей при купле-продаже квартир
О правах несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир участникам этих сделок (особенно покупателям) нужно знать следующее.
Несовершеннолетними в России признаются лица в возрасте до 18 лет (Откроется в новой вкладке.»>п.1 ст. 21 ГК РФ). В силу возраста, они еще не имеют полной Откроется в новой вкладке.»>дееспособности, а значит, за соблюдением их прав должны следить их родители или их законные представители – опекуны, попечители или усыновители, а также специально созданные социальные органы при городских и районных управах – Органы опеки и попечительства.
Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (речь идет о его доле собственности), а также случай, когда ребенок только прописан в квартире – несколько усложняет сделку, и имеет ряд нюансов (об этом ниже).
Если ребенок – в числе собственников квартиры
Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?
За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют их родители или представители (т.е. расписываются вместо них).
Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Откроется в новой вкладке.»>Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей.
А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства.
Разрешение Органов опеки и попечительства
Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия.
Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего.
В таком разрешении должны быть ясно прописаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже). Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, Откроется в новой вкладке.»>сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.
Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной. Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в Откроется в новой вкладке.»>альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см. по ссылке)
В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней. Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю. Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.
Органы опеки и попечительства находятся в составе местных органов исполнительной власти и местного самоуправления (в Москве – муниципалитеты).
Документы для Органов опеки и попечительства
Для обращения в Органы опеки, нужно предварительно подготовиться и собрать целый пакет документов. Суть – подтвердить документально существующие права ребенка на квартиру, права родителей или опекунов, а также подтвердить намерения сторон по сделке (что, когда и где собираются продавать и покупать взамен). Перечень типовых документов для Органов опеки и попечительства для сделки купли-продажи квартиры можно посмотреть здесь:
Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку можно получить в том случае, если при продаже квартиры не происходит ущемление прав и законных интересов участвующего в сделке ребенка. Т.е. доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.
Ребенок – собственник квартиры или только прописан в ней?
Нужно учесть, что несовершеннолетние дети могут иметь в квартире как Откроется в новой вкладке.»>право собственности (в т.ч. долю в праве), так и Откроется в новой вкладке.»>право пользования (т.е. быть всего лишь зарегистрированными в квартире). Поэтому имеем следующие варианты продажи квартиры:
- Если ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от его «прописки»), то он является участником сделки, а значит, разрешение Органов опеки обязательно.
- Если ребенок «прописан» в квартире, но не имеет доли в праве собственности, то для сделки разрешение Органов опеки не нужно.
- Но если ребенок «прописан» в квартире, не имеет доли в праве собственности, но при этом находится под опекой, или остался без родителей, то разрешение все же требуется. Об этом ясно сказано в Откроется в новой вкладке.»>п. 4 ст. 292 ГК РФ.
Опека и попечительство устанавливаются над несовершеннолетним тогда, когда он лишен родительского попечения (например, его родители умерли, исчезли, лишены родительских прав, и т.п.). Причем, над малолетними (до 14 лет) назначается опека, а над детьми 14-18 лет – попечительство.
Опекун сам совершает сделки за своего подопечного (подписывает за него документы), а попечитель только дает согласие своему подопечному на совершение таких сделок (т.е. подписи ставят оба). И в обоих случаях, при сделках с квартирами, и опекун и попечитель могут действовать только с предварительного разрешения Органов опеки и попечительства.
В некоторых случаях (при продаже квартиры), если ребенок не является собственником, но прописан в квартире – регистратор может потребовать справку из Органов опеки, о том, что ребенок НЕ находится под опекой. Речь здесь идет именно о справке (уведомлении), а не разрешении Органов опеки.
Материнский капитал и права детей
Еще один случай, когда в сделке купли-продажи квартиры могут быть нарушены права несовершеннолетних детей – это присутствие материнского капитала. При использовании этого государственного пособия, родители должны наделить всех своих детей долями собственности в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, а родители квартиру продали, «забыв» про выделение долей детям, то те же Органы опеки или прокуратура могут подать иск в суд о признании этой сделки недействительной.
Как Покупателю такой квартиры проверить, Откроется в новой вкладке.»>был ли использован материнский капитал в предыдущей сделке – смотри в отдельной заметке по ссылке.
Дети и приватизация жилья
В случае Откроется в новой вкладке.»>приватизации квартиры, все несовершеннолетние дети, зарегистрированные в ней, становятся собственниками «по умолчанию». Если же дети в результате приватизации каким-то чудом остались «за бортом» и не были включены в число собственников, то это железный повод признать сделку продажи такой квартиры – недействительной.
В практике встречаются случаи, когда родители для облегчения продажи квартиры, перед самой приватизацией выписывают ребенка к бабушке (например), и приватизируют квартиру без его участия. Сделка продажи в таком случае может быть Откроется в новой вкладке.»>оспорена по требованию тех же Органов опеки, если они посчитают, что родители, выписав ребенка перед приватизацией, лишили его права собственности.
Но Органы опеки в подобном случае не будут возражать, если ребенок имеет другую жилую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет.
Так как участие несовершеннолетних детей в сделке со стороны Продавца представляет повышенный риск для Покупателя, то при возникновении сомнений относительно прав детей, рекомендуется получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.
Разрешение Органов опеки при покупке жилья, в числе покупателей которого будет ребенок – не требуется. Исключением может быть случай, когда Откроется в новой вкладке.»>квартира покупается в ипотеку, и после Откроется в новой вкладке.»>регистрации сделки сразу передается в залог банку (т.е. права ребенка-собственника Откроется в новой вкладке.»>обременяются).
Подробнее о сделках с участием несовершеннолетних можно почитать Откроется в новой вкладке.»>здесь.
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .
Как действовать Покупателю при покупке квартиры, в которой присутствует несовершеннолетний ребенок, подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: > Вторичка >> Покупка квартиры с несовершеннолетними»>Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми.
А всю последовательность подготовки сделки с квартирой можно увидеть на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!
ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:
Правила купли-продажи квартир
Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»
Проект «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»
Документы, предъявляемые в Органы опеки и попечительства
Список документов для получения Разрешения от Органов опеки и попечительства может несколько отличаться от случая к случаю. В большой мере это зависит от прихоти конкретного инспектора из «Опеки». Но в целом надо иметь в виду, что для получения нужной справки, «Опека» может затребовать следующие документы для вынесения решения:
- Свидетельство о рождении ребенка (оригинал и копия), или паспорт ребенка, если ему уже исполнилось 14 лет;
- Заявление от родителей ребенка;
- Паспорта обоих родителей. А в случае отсутствия одного из них — подтверждающий документ (свидетельство о смерти родителя, решение суда о лишении родительских прав, и т.п.);
- Правоустанавливающие документы по квартире, которая продается (оригинал и копия);
- Правоустанавливающие документы по квартире, которая покупается взамен (оригинал и копия);
- Технические или Кадастровые паспорта на обе квартиры (оригиналы и копии); Дополнительно могут потребовать справки БТИ о стоимости обеих квартир, экспликации и копии поэтажных планов на обе квартиры (зависит от фантазии инспектора Опеки);
- Выписки из Домовой книги и Копии финансово-лицевого счета, либо Единые жилищные документы на обе квартиры (оригиналы);
- Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (если вместо доли в квартире, ему перечисляются деньги);
- Если дети старше 14 лет, то их присутствие также необходимо, и от них могут потребовать самостоятельно написать отдельное заявление.
В зависимости от ситуации и своего настроения, инспектор «Опеки» может потребовать и другие документы, но чаще всего, перечисленного пакета достаточно.
Формально эту пачку документов как бы рассматривает специальная комиссия при муниципалитете. Искренне переживая за судьбу несовершеннолетнего ребенка, комиссия выносит решение (за подписью главы муниципалитета), в котором однозначно указано, при соблюдении каких условий может быть совершена подобная сделка.
КАРТА ГЛОССАРИЯ
Пример требований Органов опеки и попечительства
Если, к примеру, ребенок владеет 1/3 доли в квартире, то при продаже квартиры, он должен получить в собственность долю в другой квартире не меньше той, которую он имел прежде. Причем, соразмерность этих долей может определяться как по жилой площади, так и по рыночной стоимости.
Момент продажи доли ребенка и момент покупки ему доли в другой квартире, должны совпадать по времени (предполагается альтернативная сделка), т.е. ребенок не должен «зависать в воздухе», если родители решили разнести продажу и покупку во времени.
Сложности могут возникнуть, если предполагается покупка альтернативной квартиры в новостройке (в строящемся доме), т.е. право собственности на нее будет оформлено в будущем. Разрешение Органов опеки здесь более вероятно получить, если новостройка находится на завершающей стадии строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников), а родители обязаны иметь на руках Договор долевого участия с Застройщиком, с учетом доли ребенка в будущей квартире.
Такая же сложность возникает при переезде семьи в другой город. Продажу квартиры в одном городе и покупку в другом, невозможно совместить во времени, поэтому здесь Органы опеки могут дать разрешение на продажу квартиры, при условии, что родители ребенка в течение, например, 3-х месяцев после продажи, обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней ребенку аналогичную долю. Иначе, проверив данные Росреестра, Органы опеки имеют право подать иск в суд о признании договора продажи квартиры недействительным.
Возможен также вариант, когда при продаже квартиры ребенку есть еще где жить, и условия его жизни там не хуже. В таком случае допускается открытие на имя ребенка счета в банке, где будет лежать сумма за его проданную долю до его совершеннолетия.
Аналогичный вариант происходит и в случае выезда семьи за границу на ПМЖ (в Опеку предоставляется справка из ОВИР), с продажей всего своего недвижимого имущества в России.
Такие или подобные им условия, при которых разрешается проводить сделку продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, определяют Органы опеки и попечительства.
В каждом конкретном случае инспекторы Органов опеки сами определяют, на свой взгляд, ущемляются ли права ребенка или нет.
продажа собственности несовершеннолетнего
Здравствуйте, мы живем в трехкомнатной квартире, я ее единственный собственник (в ней прописаны я и сын). Хотим продать комнату в коммунальной квартире (20 кв. м), собственник которой моя несовершеннолетняя дочь (там прописаны дочь и муж). Взамен комнаты хотим купить однокомнатную квартиру. Как это сделать?
Участник программы «Работаю честно»
При необходимости продать объект недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний ребенок, участие в такой сделке принимают его законные представители, которые должны дать письменное согласие на совершение сделки и которым необходимо получить разрешение от органов опеки (Гражданский кодекс РФ, статья 37).
Каждый случай рассматривается индивидуально. Определяющим фактором здесь является соблюдение интересов несовершеннолетнего ребенка.
Так, например, условия проживания в новой квартире или сама новая квартира не должны быть хуже тех условий, в которых несовершеннолетний жил или имел до совершения сделки. Другими словами, новый объект недвижимости или его доля должны быть равноценны или лучше прежнего. При несоблюдении этого условия на имя несовершеннолетнего может быть открыт счет, на который в денежном выражении переведут причитающуюся ему долю.
В некоторых случаях органы опеки выдают разрешение на продажу квартиры при одном условии, что для несовершеннолетнего ребенка уже куплено новое жилье. Следует отметить, что решение органов опеки также может не совпадать с намерениями родителей или законных представителей ребенка – в таком случае сторона, выражающая недовольство, имеет полное право подать судебный иск для обжалования принятого решения.
У нас комната в коммуналке 20,4 м . В опеке сказали, что в покупаемой квартире жил. площадь должна быть не меньше 21м. Мы не можем найти у нас в районе квартиру с такой жилой пл. нам хватает на квартиры к жил.пл. 18-19м. Опека говорит этого недостаточно. А вот про открытие счета на имя несовершеннолетнего мне никто не говорил. А где можно точнее про это узнать или на что сослаться. И права ли опека -разве когда ребенок получает отдельную квартиру (в этом же районе) вместо комнаты в коммуналке это ухудшение условий? и по цене это гораздо дороже
Участник программы «Работаю честно»
День добрый!
Выставляете комнату в рекламу (сами или с помощью специалиста), находите альтернативу, получаете разрешение опеки на продажу комнаты с одновременной покупкой квартиры — скорее всего, ее придется полностью оформлять на ребенка (но этот момент уточните в опеке), совершаете одновременную сделку. Не забывая про обязательный нотариат.
Вопрос выписки — или прописываете всех в имеющееся жилье, или — в покупаемое.
Удачи)
Долевая собственность квартиры
У квартиры 4 совершеннолетних собственника с одинаковыми долями (1/4)
1. Может ли один собственник без разрешения остальных прописать в квартире несовершеннолетнего ребенка (в данный момент ребенок прописан в квартире супруги). Какие последствия это влечет для остальных собственников?
2. Может ли один собственник без разрешения остальных прописать в квартире супругу?
3. Как оценить 1/4 долю собственника, который первым решит продать свою долю и как работает в данном случае преемственное право? доля малозначительна, т.к. менее отдельно выделенной комнаты
Своего несовершеннолетнего ребенка собственник может прописать сам. Для регистрации других людей нужно согласие всех собственников. Теоретически долю оценить можно. Но на практике посторонний человек ее не купит или купит совсем дешево и с печальными последствиями для остальных владельцев. А с совладельцам о цене нужно договариваться. Про преемственное право — поясните свой вопрос.
Участник программы «Работаю честно»
1. может, с согласия супруги, согласие собственников не требуется. Может возрасти квартплата если нет счетчиков, а так никаких, ребенок прав на квартиру иметь не будет2.супругу только с согласия остальных собственников3. лучше продавать целиком, поверьте намного выгоднее, гипотетически сложно отвечать на вопрос, но продажа доли не выгодное дело и нужен будет отказ остальных собственников
1 — да. никаких (собственно, а какие для них могут быть последствия?). 2 — нет. 3. ровно по анекдоту: «как делить будем — по-братски или поровну?» )) если продавать содольщикам, то можно прикинуться шлангом и предложить выкупить вашу долю за 1/4 от рыночной стоимости. может быть и прокатит, все зависит от конкретных людей. если продавать на сторону — вряд ли вы получите больше 1/8 от цены всей квартиры. соответственно, предложить содольщикам выкупить за 1/4 общей стоимости, держа в уме возможность торга до 1/6. разумеется, все это приблизительно, если назовете конкретные параметры — можно будет прикинуть конкретные суммы, но общий принцип примерно такой.
продажа квартиры с долевой собственностью несовершеннолетних
Да нужно, по месту прописки детей опеку проходить. Скорей всего не получится, если только опека рассмотрев документы на приобретаемый объект, вынесет положительное решение. В любом случае начинайте с опеки , они Вам все расскажут.
Нужно ли на продажу решение опеки?-Нужно обязательно
Куда обращаться?- по месту прописки ребенка
Если детей больше и они прописаны в разных места—то в несколько ООи П по месту регистрации детей или прописывайте в одном месте-потом в опеку
можно ли купить в обмен квартиру в строящемся доме?-если Свидетельство о собственности на новую квартиру уже есть и доля детей станет больше после купли-продажи, то да
Участник программы «Работаю честно»
На усмотрение опеки можно и в долевку без собственности. Но можно ли, это вы в конкретной опеке узнаете.
Участник программы «Работаю честно»
При необходимости продать объект недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний ребенок, участие в такой сделке принимают его законные представители, которые должны дать письменное согласие на совершение сделки и которым необходимо получить разрешение от органов опеки.
Разумеется, каждый случай рассматривается индивидуально. Определяющим фактором здесь является соблюдение интересов несовершеннолетнего ребенка.
Так, например, условия проживания в новой квартире не должны быть хуже тех условий, в которых несовершеннолетний жил до совершения сделки. Другими словами, новое жилище или его доля должны быть равноценны прежнему. При несоблюдении этого условия на имя несовершеннолетнего может быть открыт счет, на который переведут причитающуюся ему долю.
В некоторых случаях органы опеки выдают разрешение на продажу квартиры при одном условии, что для несовершеннолетнего ребенка уже куплено новое жилище. Следует отметить, что решение органов опеки также может не совпадать с намерениями родителей или законных представителей ребенка – в таком случае сторона, выражающая недовольство, имеет полное право подать судебный иск для обжалования принятого решения.
Долевая собственность: как пользоваться и распоряжаться таким жильем
Сдавать внаем свою долю собственник может только при согласии всех сособственников, и только если эта доля выделена и представляет собой изолированное помещение, то есть целую комнату. Если же жилье передается юридическому лицу, то оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамаза Мстояна, директора центра развития городского хозяйства ГАСИС Константина Шишка, руководителя офиса «В Новогиреево» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Юлии Антясовой, ведущего юрисконсультанта Юридической службы «Инком-Недвижимость» Ольги Кладковой.
Если соглашение между собственниками не достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников.
Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Заставить одного из сособственников продать свою долю третьему лицу невозможно.
Возможность принудительной выплаты денежной компенсации за его долю допустима по решению суда в случае одновременного наличия следующих условий: доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ в таких случаях суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Таких судебных дел достаточно много. Как правило, собственник большей доли выкупает меньшую. Тогда в судебном порядке проводится экспертная оценка рыночной стоимости доли.
Таким образом, если, например, речь идет о крошечных долях, скажем, 1/100, то ваш сособственник владеет буквально считанными квадратными сантиметрами, можно обратиться в суд с требованием о выкупе этой микродоли. И тогда суд может обязать его продать эту долю.
Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1\3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу. Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее. Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа. Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.
При заключении договора купли-продажи (ДКП) в нем поименно перечисляются все продавцы — сособственники. Если того требуют обстоятельства (например, сособственники — чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в ДКП прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки. Если же сособственники, например, супруги, находящиеся в нормальных отношениях, то суммы можно и не прописывать.
Трудности при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности
Снять с учета всех зарегистрированных и продать, трудностей не будет.
Если дети не являются собственниками, то трудностей, связанных с их пропиской особых не будет. Несовершеннолетнего надо будет прописывать на новое место жительства.
Если несовершеннолетний имеет долю в квартире в собственности, то будет необходимо для продажи разрешение органов опеки и попечительства. Потребуется предоставление ему в собственность другого, не худшего жилья.
Если квартира зарегистрирована на Вас с мужем, то особо никаких трудностей с продажей возникнуть не должно, если же доля квартиры зарегистрирована еще и на несовершеннолетнего, то потребуется согласие органов опеки
Трудности могут возникнуть разные. Хотите получить исчерпывающий ответ в двух предложениях-не получиться. Подберите себе агента, имеющего опыт работы или настырного новичка и вы сможете преодалеть все тернии вашего трудного пути. Успехов.
Участник программы «Работаю честно»
Если исходить только из того, что написано в Вашем вопросе, то трудностей никаких быть не должно. Что касается других моментов, то определить их можно только после комплексного анализа всей ситуации.
Здравствуйте, Елена! Могут ли возникнуть трудности — в первую очередь зависит от документов — кто из 6 человек является сособственниками. Если только совершеннолетние, и все согласны на переезд — никаких особых трудностей возникнуть не должно.
Если же несовершеннолетний ребенок является одним из собственников — необходимо согласие органов опеки на продажу квартиры. Получить его можно на одном из двух оснований:
1. При условии наделения несовершеннолетнего ребенка долей в другой недвижимости (доме или квартире), причем это можно сделать одновременно с продажей квартиры.
2. На счет ребенка кладется часть средств от продажи квартиры, которые можно потом использовать, с разрешения органов опеки, на приобретение другой квартиры, при условии наделения ребенка собственностью в ней.