Договор пдду что это

Городская квартира

Записки покупателя недвижимости

Предварительный договор долевого участия (ПДДУ)

Покупка квартиры в новостройке по предварительному договору участия в долевом строительстве (сокращенно – ПДДУ) считается одной из самых рискованных сделок. Но, несмотря на многочисленные предупреждения об опасности заключения таких договоров, их популярность на рынке новостроек не убывает, скорее наоборот, не иначе как очередной кризис приближается.

Почему они привлекательны для покупателей, понятно — на этапе заключения ПДДУ цена за кв.м существенно ниже, а про риски стараются не думать. Тем не менее, при заключении такого договора надо представлять себе возможные последствия.

Застройщики не скрывают причину заключения ПДДУ, а не ДДУ по закону 214-ФЗ.

Обычно такой причиной является отсутствие разрешения на строительство. Не всегда в этом виноват застройщик, иногда и местная администрация приложила свою ненасытную лапу, но для покупателя (дольщика) важен сам факт. Потому что за отсутствием этого разрешения может скрываться непорядок и в других документах – например, не оформлены права на земельный участок для строительства, не проведены необходимые экспертизы, не выполнены требования технических условий для подключения коммуникаций и т.д. Кто в этом случае даст гарантии, что разрешение вообще дадут?

ПДДУ практикуют и крупные строительные компании, и мелкие. Крупные – потому что уверены в получении всех необходимых документов, а раз так – чего тянуть, главное, чтобы клиента не увели. А более мелкие – потому что денег маловато, а стройка на начальном этапе должна все-таки проявлять признаки жизни, пока ее не окрестили долгостроем.

Что такое ПДДУ по существу?

ПДДУ – это не то же самое, что договор долевого участия, только предварительный, как иногда объясняют менеджеры застройщика. Эти договоры отличаются друг от друга примерно как обещание жениться от церемонии в ЗАГСе.

ПДДУ – это договор, предметом которого являются обязательства сторон заключить в будущем основной договор, то есть ДДУ, на условиях, предусмотренных в ПДДУ.

ПДДУ заключается в период строительства дома, до ввода его в эксплуатацию. После ввода могут предложить заключить предварительный договор купли-продажи, то есть ПДКП.

Возможность заключения предварительных договоров установлена статьей 429 Гражданского Кодекса РФ. Вот эта статья целиком:

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Условия ПДДУ

Предварительный договор должен обязательно содержать:

— Обязательство сторон заключить основной договор;

— Существенные условия основного договора (ДДУ) в соответствии с требованиями закона 214-ФЗ – иногда в виде приложения идет основной договор ДДУ, тогда его тоже надо внимательно прочитать;

— Срок заключения основного договора.

Стороной застройщика и в ПДДУ и в основном договоре должно быть одно и то же юридическое лицо, и это лицо должно быть фактическим застройщиком.

Существенные условия основного договора, включаемые в ПДДУ, должны позволять точно установить объект, в отношении которого будет заключен ДДУ, его цену, срок передачи, гарантийный срок (подробнее о существенных условиях). А ведь в некоторых случаях эти параметры, особенно срок передачи, невозможно установить на этапе заключения ПДДУ.

Если эти существенные условия в ПДДУ не прописаны, суд может признать такой договор недействительным (про суд – ниже).

ПДДУ не подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку сам по себе не является основанием требовать от застройщика что-то, кроме заключения основного ДДУ. (Хотя некоторые юристы на основании п. 2 ст. 429 ГК считают, что незарегистрированный ПДДУ ничтожен.) Раз договор не зарегистрирован, то ничто, кроме остатков совести не мешает застройщику продать квартиру еще раз или два, по аналогичному или другому договору.

Самое главное, ради чего заключается предварительный договор – привлечение денежных средств дольщика в обход закона 214-ФЗ. По закону 214-ФЗ никакие предварительные договоры не дают права застройщику принимать деньги от дольщика до регистрации основного ДДУ. Поэтому при заключении ПДДУ застройщики практикуют две основные схемы привлечения денежных средств дольщика:

а) денежные средства привлекаются якобы в обеспечение обязательства дольщика по заключению основного ДДУ (чтобы не уклонился, ага) либо в доказательство его платежеспособности, обычно это 100% суммы, но бывает и другой расклад, например, рассрочка;

б) денежные средства привлекаются по параллельному договору, например, под вексель застройщика или его родственной организации (об этом подробнее-здесь), либо по договору займа, с последующим зачетом по основному договору, причем не всегда в ПДДУ прописывается возможность и порядок такого зачета.

Последствия нарушения (неисполнения) ПДДУ.

ПДДУ считается нарушенным (неисполненным), если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора. В этом случае применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ:

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Итак, суд может виновную сторону принудить к заключению договора. Но это в том случае, если признает ПДДУ действительным. А что значит – принудить к заключению договора? Да просто вынести решение, что, мол, обязан заключить ДДУ.

Небольшая видеоконсультация о перспективах такого решения:
tyle=»text-align: justify;»>Решение суда не может быть исполнено также, если квартиры проданы по два раза. И второй раз, как положено, по 214-ФЗ, с государственной регистрацией. Тогда первому, доверчивому клиенту, по ПДДУ могут вернуть денежный (обеспечительный) взнос. Извините, дескать, ошибочка вышла. И все. Насчет компенсации убытков, как указано в статье 445, — это уже опять через суд.

Также суд может вынести решение о возврате денежных средств, если дольщик (точнее, «предварительный» дольщик) решил не продлять срок для заключения основного ДДУ или если застройщик пропустил этот срок.

Еще о сроке заключения основного договора

Если срок, в течение которого должен быть заключен основной ДДУ, заканчивается, а застройщик не подает знаков о готовности к его заключению, дольщик может сам направить в адрес застройщика предложение заключить основной ДДУ, независимо от того, что по этому поводу написано в договоре.

В этом случае обязательно сохранять все доказательства своевременности этого предложения (отправка заказным письмом с описью и уведомлением, например). В противном случае срок ПДДУ подойдет к концу, и застройщик уже не будет обязан заключать основной договор на условиях, прописанных в ПДДУ. Тогда, если у дольщика еще не пропало желание приобрести квартиру в данном жилом комплексе, есть большая вероятность, что покупать ее придется уже по более высокой цене.

Часто бывает, что застройщик предлагает заключить дополнительное соглашение к ПДДУ о продлении срока заключения основного ДДУ. Соглашаться или нет – формально, право дольщика, но что делать, если препятствия для заключения и регистрации основного ДДУ не устранены (не получено разрешение на строительство до сих пор, к примеру)?

Слова менеджеров застройщика, что разрешение вот-вот получат или что администрация палки в колеса вставляет, не стоят ничего. Форумы новостроек, где заключены были ПДДУ, полны возмущений по поводу многократного превышения сроков заключения основного договора (то есть ДДУ), люди ждут иногда годами.

Иногда дольщик предпочитает вернуть деньги, внесенные по ПДДУ, но это возможно только в том случае, если условие об обеспечительном платеже и порядке его возврата присутствует в самом предварительном договоре. Если денежные средства платились по параллельному договору, то условия их возврата должны быть указаны в этом параллельном договоре или векселе. Но и здесь может статься, что должник еле жив, и возврат денег под вопросом.

Иногда ПДДУ используется как технический договор. Это значит, что документы у застройщика в порядке, но по разным соображениям он хочет получить денежные средства от дольщика до регистрации основного ДДУ. Характерным признаком технического ПДДУ является небольшой срок для заключения основного ДДУ – не больше двух-трех месяцев. В этом случае риск минимален.

Справедливости ради надо заметить, что бывают ситуации, когда застройщик обращается в суд с целью принудить дольщика к заключению основного ДДУ. Такое случается, если дольщику не нравится качество строительства или он нашел более достойный объект. А такие причины не являются основанием для отказа от заключения ДДУ, и если застройщик не страдает от наплыва покупателей, то его нежелание возвращать деньги «капризному» клиенту можно понять.

Если в рекламе новостройки указывается, что она продается по закону 214-ФЗ, вполне вероятно, что сначала будет предложено оформить ПДДУ, обязательно уточните перед поездкой в офис продавца;

Читая предварительный ДДУ, обращайте внимание на то, какие обязательства у сторон по ПДДУ и какие условия по основному договору, каким образом и в какие сроки вносятся денежные средства, как осуществляется их зачет и возврат, порядок уведомлений о готовности заключить основной договор и т.д. То есть надо четко отделить условия ПДДУ от условий основного договора. Если что-то непонятно, пусть менеджер не устно вам разъяснит, а ткнет пальцем в пункт договора с ответом на ваш вопрос.

Основные риски заключения предварительного договора долевого участия:

— Предварительный договор долевого участия не дает права требовать от застройщика объект долевого строительства, за который фактически были внесены денежные средства;

— Отсутствие государственной регистрации ПДДУ не защищает от двойных продаж;

— Если срок для заключения основного договора в ПДДУ указывается не в календарном формате, а привязывается к какому-то событию (например, получению разрешения на строительство), то это предполагает неопределенно долгий срок, так что подумайте;

— Просрочка заключения основного договора без письменного продления этого срока сторонами влечет практическую невозможность заключить основной ДДУ на прежних, более льготных условиях;

— Условия возврата внесенных денежных средств могут быть крайне невыгодными для дольщика. Если дольщик передумал заключать основной договор, а формальных нарушений со стороны застройщика нет, то, как правило, застройщик удерживает при возврате денежных средств 5-20% взноса, а вот ответственность застройщика в договоре не указывается;

— Никаких компенсаций, предусмотренных законом 214-ФЗ, по предварительному договору долевого участия дольщику не полагается, можно попробовать истребовать какие-то компенсации по закону о защите прав потребителей;

— Если денежные средства вносятся по параллельному с ПДДУ договору, да еще этот параллельный договор заключен с третьей фирмой (не застройщиком), то риск остаться на бобах многократно возрастает.

Итак, если уж рисковать и заключать ПДДУ, то предпочтение стоит отдать более крупным застройщикам, имеющим за спиной немалый опыт строительства и сдачи жилья, а также подтверждение по прежним объектам, что ПДДУ все-таки обращались в нормальные договоры долевого участия без затягивания сроков.

Городская квартира

Записки покупателя недвижимости

Утром – деньги, вечером – стулья, но деньги вперед

Продолжаем обсуждать договор долевого участия в строительстве (ДДУ). Начало – здесь.

(Все картинки открываются в новом окне с увеличением)

Условие 3: цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Сначала о порядке оплаты по договору долевого участия.

Одним из основных источников беспокойства участника долевого строительства является требование застройщика внести деньги по договору долевого участия ДО регистрации договора.

Именно в промежуток времени между внесением денег и последующей регистрацией договора возможны злоупотребления со стороны застройщика, например, двойная продажа квартиры. Если такое случилось, то законным участником договора долевого участия признается тот, чей договор был зарегистрирован раньше, независимо от срока оплаты, а второй может претендовать только на возврат внесенных денег и потребовать (через суд) возмещения понесенных убытков и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Срок между оплатой по договору и его регистрацией может составлять несколько месяцев, поскольку при строительстве многоквартирного дома договоры передаются застройщиком на регистрацию не по одному, а пакетом из нескольких десятков договоров. У меня регистрация предыдущего договора заняла почти три месяца, и это не предел.

Между тем, до проведения государственной регистрации ДДУ договор считается незаключенным, то есть не действующим, и никаких оснований требовать деньги на основании незаключенного договора у застройщика нет.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 марта 2010 г. N 13863/09 недвусмысленно говорится:

…обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 этого Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
Именно выполнение этих требований и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан.

Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

За незаконное привлечение денежных средств участников (до регистрации ДДУ) застройщик может быть оштрафован надзорным органом на сумму до 1 млн рублей за каждый такой случай (то есть по каждому договору). По ссылке можно посмотреть и другие санкции для застройщика.

Застройщики, чтобы обойти требование о регистрации ДДУ до получения денег от участника и избежать штрафа, изобретают разные юридические конструкции, например, такие:

Конструкция весьма странная, поскольку вставлена в сам договор долевого участия, который, как вы помните, до регистрации является недействующим. Но договор был заключен еще до принятия Постановления Президиума ВАС РФ, тогда у судов не было единого мнения на этот счет. Теперь суды обязаны учитывать это Постановление.

В общем, платеж был сделан с формулировкой «Оплата в счет оплаты обязательств по договору № …», а после регистрации ДДУ по заявлению был сделан зачет платежа в цену договора. Теперь вот думаю, примет ли налоговая такую формулировку при предоставлении вычета, поскольку документы о зачете у меня не остались.

С той же целью – заполучить деньги участника до регистрации ДДУ – застройщики используют предварительные договоры долевого участия, вексельные схемы, договоры займа и т.д.

Вексельная схема, или Махнем не глядя

Вексельная схема выглядит примерно так:

Как видно из схемы, дольщик заключает два не связанных между собой договора с разными юридическими лицами (принадлежащими к одной группе компаний, но юридически это может быть неустановимо), затем при наступлении определенного события – в данном случае регистрации ДДУ – дольщик передает приобретенный вексель в оплату по договору долевого участия. Неважно, как деньги потом попадают к застройщику, тут есть масса вариантов.

Это была бы почти безупречная схема – застройщик получает деньги до регистрации договора, а дольщик получает в обмен на вексель зарегистрированный ДДУ в относительно короткие сроки.

Но вексельные схемы применяют в сочетании с предварительными договорами долевого участия или предварительными договорами купли-продажи. То есть на схеме надо заменить квадратик «Договор долевого участия по 214-ФЗ» на «Предварительный ДДУ» или «Предварительный договор купли-продажи (ДКП)», а событие, определяющее срок передачи векселя, — это заключение и регистрация основного ДДУ или ДКП.

Вот, например, некоторые условия одного ПДДУ, который мне попался в процессе поиска квартиры (даты оставлены как есть):

Общество с ограниченной ответственностью «ААА», именуемое в дальнейшем «Застройщик», в лице______, действующего на основании ________, с одной стороны,

и Гражданин (-нка) РФ _____________, пол ___, _________ года рождения, место рождения ___________, общегражданский паспорт серия ______ №_______, выдан ______________ ___г., код подразделения ___, зарегистрированный(-ая) по адресу: _____________, именуемый (-ая) общегражданский паспорт именуемый в дальнейшем «Участник долевого строительства», при совместном упоминании именуемые «Стороны», заключили настоящий Предварительный договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее – «Договор») о нижеследующем:

2.1. Застройщик обязуется в срок до «01» сентября 2012 г. заключить с Участником долевого строительства Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее «Основной договор») на ___ (___________________________________) комнатную квартиру № __ на площадке, на __ этаже, ориентировочно общей площадью (включая площади помещений вспомогательного использования) __ (__________________) кв.м., расположенную в секции ________ строящегося жилого дома по строительному адресу: ____________, а Участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в счет участия строительства Дома, исходя из стоимости 1 кв.м. в размере ________________ (_________________________________).

2.2. Основной договор будет считаться заключенным с момента его государственной регистрации.

2.3. Срок сдачи объекта долевого строительства – ориентировочно IV квартал 2013 года.

3.1. В рамках настоящего Договора Застройщик обязуется:

3.1.1. Обеспечить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию Дома с инженерными сетями, коммуникациями, объектами инфраструктуры, и выполнение своими силами или с привлечением третьих лиц всех работ по благоустройству прилегающей к Дому территории в полном объеме, предусмотренном проектной документацией.

3.1.2. Заключить Основной договор с Участником долевого строительства в срок в срок до «01» сентября 2012 г.

3.1.3. Использовать денежные средства, полученные от Участника долевого строительства при заключении Основного договора, по целевому назначению.

3.1.6. Выполнять иные обязанности, которые в соответствии с настоящим Договором или законом возлагаются на Застройщика.

3.2. Участник долевого строительства обязуется:

3.2.1. Внести денежные средства в счет участия строительства Дома, и в том числе Объекта (далее «Доля участия») в размере и на условиях, предусмотренных Основным договором.

3.2.2. В течение 30 (тридцати) рабочих дней со дня получения сообщения Застройщиком о готовности передать Объект произвести взаиморасчеты с Участником долевого строительства в связи с уточнением площади Объекта по результатам обмеров БТИ в соответствии с п.4.5 Договора.

3.2.9. Выполнять иные обязанности, которые в соответствии с настоящим Договором или законом возлагаются на Участника долевого строительства.

4.1. Полная инвестиционная стоимость 1 (одного) кв.м. общей площади Объекта составляет _________ (_____________________), и включает затраты Застройщика на ___________________а также вознаграждение за услуги, оказываемые Застройщиком

4.2. Общая проектная площадь Объекта, включая площади помещений вспомогательного назначения, соответствующая «Доле участия» Участника долевого строительства, составляет ориентировочно — __________________ (____________________________________________) кв.м.

4.3. «Доля участия» Участника долевого строительства составляет _________ (____________________________) и рассчитывается исходя из полной Инвестиционной стоимости 1 (одного) кв.м., помноженной на площадь Объекта.

4.4. Участник долевого строительства обязуется оплатить «Долю участия», в строительстве, указанную в п.4.3 Договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика в день заключения Основного договора, а так же иным другим, разрешенным действующим законодательством способом, в том числе путем предъявления к оплате простого беспроцентного векселя компании ООО «БББ», имеющего следующие реквизиты:

Вексель:

• Вексель – ООО «БББ»;
• Номер ____________;
• Номинальная стоимость _______ (___________) рублей _ копеек;
• Дата составления «__» ________ 201_г.;
• Дата погашения — по предъявлении, но не ранее «31» декабря 2014 года.

(далее – Вексель). Застройщик гарантирует безусловное принятие указанного выше векселя компании ООО «БББ» в счет оплаты «Доли участия».

8.1. Настоящий Договор считается заключенным с момента подписания.

8.2. Действие настоящего Договора прекращается с момента выполнения Сторонами своих обязательств, предусмотренных Договором, в том числе осуществления полного расчета между Сторонами и подписания Основного договора.

8.3. Стороны вправе изменить срок передачи Квартиры путем подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору.

10.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

А это был не мой чемоданчик, или Вопросы на засыпку

Вопрос 1: когда по условиям этого договора Участник обязан внести деньги?

Ответ: в день заключения Основного договора (пункт 4.4. договора), то есть не позднее 01 сентября 2012 года (пункт 3.1.2. договора), к этому сроку Основной договор должен быть уже зарегистрирован, поскольку считается заключенным с даты государственной регистрации (пункт 2.2. договора).

Вроде все логично, главное, не пропустить срок для оформления Основного договора. То есть по этому ПДДУ участник не производит никаких выплат застройщику. А значит, если Основной договор не будет заключен, то и никакие деньги возвращать участнику не надо. Можно, конечно, принудить застройщика заключить Основной договор через суд, но это несколько другая история.

Вопрос 2: каким образом по условиям этого договора Участник обязан внести деньги?

Ответ: после регистрации Основного договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика, а так же иным другим, разрешенным действующим законодательством способом, в том числе путем предъявления к оплате простого беспроцентного векселя компании ООО «БББ» (пункт 4.4 договора).

Представляю диалог, например, в суде:

— А откуда в договоре взялся какой-то вексель посторонней компании, да еще со сроком погашения ( не ранее 31.12.2014) на два с лишним года позже даты заключения Основного договора (01.09.2012) и на год позже предполагаемой даты сдачи дома в эксплуатацию(31.12.2013)?

— Участник принес, сказал, денег нет, возьмите вексель в оплату.

— А почему написано – «путем предъявления к оплате»?

— А это ошибка, юрист у нас еще неопытный. Там дальше написано: Застройщик гарантирует безусловное принятие указанного векселя компании ООО «БББ» в счет оплаты «Доли участия».

— Так что ж не приняли, раз гарантировали?

— Обстоятельства изменились, деньги очень нужны, наличные, а до погашения этого векселя еще ждать и ждать, да и у фирмы-векселедателя репутация попортилась.

В общем, как-то так.

И останется участник с векселем в обнимку, без квартиры – ведь он не оплатил по Основному договору, — и без права требовать свои деньги по векселю раньше, чем срок погашения.

Застройщик при этом не рискует вообще ничем.

Побольше цинизма, Киса, людям это нравится

Напомню, что на предварительные договоры не распространяется действие Закона 214-ФЗ, и участник полностью зависит от добросовестности застройщика.

Дольщик даже не может предъявить финансовые претензии застройщику, ведь вексель выдан другим юридическим лицом, формально не имеющим к застройщику отношения, а за то количество месяцев или даже лет до передачи векселя дольщиком застройщику с компанией, выдавшей вексель, всякое может случиться: «Это рынок, детка. ».

Более того, в большинстве случаев финансовые компании для таких операций создаются специально, не для обмана дольщиков, конечно, а для оптимизации налогообложения. Но если что — про дольщиков вспомнят в последнюю очередь.

Даже если вексель выдал сам застройщик, риски нисколько не уменьшаются, просто схема выглядит менее подозрительной в глазах дольщика.

Поэтому просто запомните:

Вексель – это только денежное обязательство, ничего другого, кроме денег, потребовать по нему нельзя и то — только в те сроки, которые указаны на самом векселе.

Посмотрите на стандартный бланк векселя – это все, что написано на векселе, как видите, там нет никаких упоминаний об основании выдачи векселя и не должно быть.

Вексельное обращение регулируется специальными нормами, и если вы не специалист в этом, то можете и не заметить те дефекты формы или ошибки в заполнении векселя, которые делают вексель просто распиской.

Юристы и эксперты рынка недвижимости в один голос признают схему «Вексель + предварительный договор» самой рискованной при покупке новостройки.

Хотя и ДДУ по Закону 214-ФЗ пока не защищает дольщика в полной мере, но в случае проблем с застройщиком шанс чего-то добиться у дольщиков, заключивших ДДУ, больше.

Итак, вопреки требованиям Закона 214-ФЗ, застройщик всеми правдами и неправдами стремится заполучить деньги дольщика как можно раньше, перекладывая на него все финансовые риски.

Стоит ли на это соглашаться? Вам решать, ведь это ваши деньги.

Вот опять я про риски при покупке новостройки, а ведь хотела написать только про то, когда положено платить по закону. Но уж так получается, что стоит начать нарушать закон в одном пункте, и вся юридическая конструкция сделки начинает шататься.

Хотя ситуация потихоньку начинает меняться. О своем первом договоре я уже рассказала, а для оплаты договора, который я заключила недавно, застройщик дал мне отсрочку после регистрации ДДУ примерно три недели. И без всяких векселей. Дай бог ему успехов и процветания!

1) По договору долевого участия в соответствии с Законом 214-ФЗ оплата производится после государственной регистрации договора.

2) Если по ДДУ застройщик просит деньги вперед, то есть до регистрации договора, и готов прибегать к разным схемам для получения денег от участника, это может свидетельствовать о напряженной финансовой ситуации застройщика, но документы, вероятно, в порядке.

3) Если застройщик предлагает заключить предварительный договор долевого участия (ПДДУ) или предварительный договор купли-продажи (ПДКП), а деньги будут внесены в качестве обеспечения заключения основного договора, то это может означать, что у застройщика отсутствуют необходимые документы (разрешение на строительство, договор на земельный участок, проектная документация, экспертизы и т.д.) либо строящийся объект или земля находятся в залоге у другого кредитора или банка.

4) Если застройщик предлагает заключить ПДДУ или ПДКП, а деньги просит внести по другому договору (под вексель или по договору займа) с последующим зачетом, то в этом случае все риски несет дольщик/покупатель, включая риск потери денег, долгостроя и т.д.

В этом случае дольщик фактически предоставляет застройщику беспроцентный или очень дешевый кредит на длительный срок без гарантий и обеспечения, практически под честное слово – типа «Мамой клянусь».

Аккредитация новостройки банком, а также добровольное страхование застройщиком своих финансовых рисков несколько снижает риски покупателя, участвующего в перечисленных сомнительных схемах, но не исключает их полностью.

Желаю вам семь раз подумать, прежде чем встревать в такие сомнительные схемы.

Предварительный договор долевого участия

Ситуация из практики:

Застройщик продает квартиры в строящемся доме по Предварительным договорам долевого участия в строительстве. Продажи идут активно, дом постепенно строится, вроде-бы все хорошо. На самом деле, Покупатели квартир здесь сильно рискуют, но даже не подозревают об этом.

В чем здесь ошибка Покупателей?

Ошибка Покупателя:

Все, кто покупает квартиру на первичном рынке, конечно же, слышали о Договоре долевого участия (ДДУ), и о законе ФЗ-214, который защищает права дольщиков. И в подсознании уже давно отложилось, что покупать новостройку лучше всего по ДДУ, тогда твои риски будут минимальные, а твои права будут защищены максимально. И это действительно так. Но проблема в том, что далеко не все Покупатели новостроек могут отличить настоящий ДДУ от договора, замаскированного под ДДУ.

Одна из так называемых «серых схем» Откроется в новой вкладке.»>продажи квартир в новостройках – это продажа по Предварительным договорам долевого участия (ПДДУ). Застройщик, осознавая магическое действие аббревиатуры ДДУ на Покупателей квартир, предлагает им заключить такой же договор, но с маленькой приставкой – «предварительный».

Вообще-то, законом это не запрещено, и Гражданский кодекс предусматривает заключение предварительных договоров. Но это абсолютно другой тип договора, который имеет совершенно другие юридические последствия, и уж точно никакого отношения не имеет к любимому всеми дольщиками закону ФЗ-214.

На внешней схожести этих договоров и строится расчет Застройщика. Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) по своему названию и составу очень похож на настоящий ДДУ, но его суть, всего лишь – это обязательство подписать настоящий ДДУ в будущем. Фактически, это просто договор о намерениях, в котором стороны обозначают свои планы заключить сделку позже, когда у Застройщика будет такая возможность.

Предварительный ДДУ, (в отличие от настоящего) НЕ проходит государственную регистрацию. И дольщик по такому договору НЕ защищен законом ФЗ-214, и НЕ получает права требовать квартиру. Точнее сказать, он даже и дольщиком-то, в законном смысле, не является.

Кроме того, ввиду отсутствия госрегистрации, у Застройщика появляется возможность заключить на одну строящуюся квартиру несколько ПДДУ (не обязательно намеренно, бывает – случайно). То есть сюда добавляется еще и риск Откроется в новой вкладке.»>«двойных продаж».

Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) имеет те же составляющие пункты, что и настоящий ДДУ – т. е. в нем указана та же квартира, с теми же параметрами, та же цена, те же сроки окончания строительства, и т.п. Именно поэтому у слабо подкованного юридически Покупателя создается иллюзия, что по этому договору он действительно получает право на будущую квартиру в строящемся доме.

На самом же деле, никаких прав требования будущей квартиры Покупатель в этом случае не получает. Все, что он может требовать от Застройщика по договору ПДДУ, это заключения с ним настоящего ДДУ в будущем, и не более того. Но все же, Покупатель отдает деньги Застройщику именно под этот тип договора – ПДДУ – не всегда осознавая, что именно он получает за свои деньги.

Часто к такому решению Покупателя подталкивают и эмоции. Ведь новый дом и квартиры в нем, согласно проекту, выглядят очень привлекательными, менеджеры по продажам компании-застройщика убеждают Покупателя в отсутствии рисков, а цены на квартиры, которые продаются по Предварительным договорам долевого участия, бывают заманчиво низкие. Соблазн слишком велик, поэтому многие закрывают глаза на то, что приходится отдавать деньги под такой сомнительный тип договора.

Согласно Откроется в новой вкладке.»>закону о долевом строительстве (ФЗ-214), Застройщик вообще не имеет права привлекать деньги на строительство многоквартирных домов по другим договорам, кроме определенного в законе Договора долевого участия (ДДУ). Если он привлечет деньги с частных лиц на строительство дома по какому-либо другому договору, то это будет прямым нарушением закона, что грозит ему серьезными последствиями и штрафами. Как же тогда выкручивается Застройщик?

Очень просто. Он все равно привлекает деньги под другой тип договора (под Предварительный ДДУ), но оформляет внесенные деньги не как долевое участие, а как «обеспечительный платеж» по договору о намерениях. Такой договор уже не подпадает под действие закона о долевом строительстве. Хоть это формально и является притворной сделкой (когда одна сделка маскируется под другую), но придраться здесь довольно сложно, и эта схема на практике все еще работает.

Для Застройщика такая схема практически идеальна:

• Во-первых, он сразу получает деньги от Покупателей квартир, не дожидаясь, пока будут решены вопросы с правами на землю, с разрешением на строительство, и т.п.
• Во-вторых, он не сковывается в своих действиях жесткими требованиями закона ФЗ-214 – не обязан предоставлять Откроется в новой вкладке.»>проектную декларацию, публиковать финансовую отчетность, обеспечивать Откроется в новой вкладке.»>страхование гражданской ответственности Застройщика перед Покупателями квартир, и т.п.
• В-третьих, он имеет минимальный финансовый риск – в худшем случае, ему придется всего лишь вернуть «обеспечительный платеж» и всё, никаких пеней, штрафов, неустоек. Да еще и срок возврата можно затянуть. Фактически, Застройщик получает в свое распоряжение деньги в виде бесплатного кредита, и не берет на себя почти никаких обязательств, за исключением ответственности за этот самый «обеспечительный платеж».

Поэтому главная ошибка Покупателя при покупке новостройки по Предварительному договору долевого участия – это его заблуждение насчет сути этого договора, вследствие чего его риски потери денег существенно возрастают. Ведь в случае остановки строительства, Покупателю будет очень непросто вернуть себе свои деньги, а в случае банкротства Застройщика – практически невозможно.

Что делать:

В идеале, конечно, следует выбирать квартиру у того Застройщика, который продает их по Откроется в новой вкладке.»>Договорам долевого участия (ДДУ). Но на практике часто бывает, что выбор у Покупателя невелик, и нужная ему квартира продается только по предварительному договору.

Здесь уже каждый решает сам, готов ли он принимать на себя дополнительные риски потери денег, соглашаясь на покупку квартиры по Предварительному ДДУ, или нет. А величина этого риска, в абсолютной степени, зависит от надежности и финансовой устойчивости Застройщика. Если Покупатель все же принимает этот риск, то ему следует в два раза тщательнее изучать репутацию и финансовое состояние компании-застройщика, и делать это желательно с помощью Откроется в новой вкладке.»>специализированных юристов.

Как самостоятельно Откроется в новой вкладке.»>проверить надежность Застройщика, рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ по ссылке.

В некоторых случаях Застройщики, привлекая деньги по предварительным договорам, дополнительно предлагают Покупателю вексель на ту сумму, которую Покупатель внес за будущую квартиру. Это немного облегчает Покупателю возможность возврата этой суммы, в случае замораживания строительства. Но наличие векселя опять же не дает никаких прав Покупателю в отношении самой квартиры, и мало поможет ему в случае банкротства компании-застройщика.

Кроме того, Покупатель не имеет возможности выйти из проекта путем переуступки прав по договору ПДДУ. Откроется в новой вкладке.»>Продажа квартиры по уступке прав требования возможна только на основании настоящего ДДУ.

Конечно, мы не пытаемся утверждать, что все Застройщики, которые продают свои квартиры по Предварительным договорам долевого участия (ПДДУ) – жулики, и заведомо пытаются обмануть Покупателей квартир. На самом деле это не так. И в нашей стране немало людей, справивших новоселье, которые отдавали деньги именно под договор ПДДУ.

Многие Застройщики, в том числе крупные (федерального уровня), применяют эту схему продаж по вполне объективным причинам. Например, при высоких темпах ведения строительства целых микрорайонов, крупные Застройщики не ждут месяцами, пока будет оформлена вся необходимая документация, а строят дома, не снижая темпа. Согласовательная и разрешительная документация оформляется прямо в процессе самой стройки. В этом случае, применение ДДУ невозможно в силу законодательных ограничений, поэтому Застройщики привлекают деньги другими способами, в том числе с помощью Предварительных договоров долевого участия (ПДДУ).

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).