Содержание:
Все ли сделки долевых собственников через нотариуса?
Скажите, пожалуйста, вам приходилось в этом году участвовать в сделке с недвижимостью с участием долевых собственников? (Возможно сами имеете долю в собственности или праве собственности). Все ли случаи сделок, в которых задействованы физлица, имеющие долю в собственности или праве собственности, проходят исключительно нотариальное оформление? Может ли быть такое, что в каких-то случаях долевые собственники не обязаны проводить сделку с жильем через нотариуса- например, когда квартира имеет двух собственников-супругов и является их совместной собственностью, появившейся у них после регистрации брака?
Заранее большое спасибо за ответы.
Участник программы «Работаю честно»
Здравствуйте! Долевая и совместная — это разные виды собственности. Отчуждение совместной собственности обязательному нотариальному заверению не подлежит, долевой — подлежит в силу закона. Если отчуждается доля в праве на объект/весь объект, находящийся в долевой собственности — нотариат обязателен.
Участник программы «Работаю честно»
Здравствуйте, Ната!Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности — с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в т.ч. при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Исключение: сделки по договорам о переходе прав, заключенным в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве (ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).
Добавлю, что из этого правила есть только одно исключение: если квартира находится по документам в долевой собственности, но все доли принадлежат одному и тому же человеку (например, первая доля была куплена, а вторая досталась по наследству). В этом случае сделку можно проводить без нотариуса.
2 июля 2016 года вступил в силу Федеральный закон №172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о внесении изменений) которым внесены очередные изменения в статьи 24 и 30 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) в части сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Все сделки, направленные на отчуждение долей, а также имущества несовершеннолетних граждан подлежат нотариальному удостоверению. Подробней: Объект недвижимости принадлежит супругам на праве общей совместной собственности. Подлежит ли нотариальному удостоверению договор по продаже данного объекта. Действующее законодательство разграничивает общую собственность на общую долевую и общую совместную. Вступившие в силу изменения законодательства четко определяют, что обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Исходя из изложенного, обязательного нотариального удостоверения для сделок по отчуждению объекта недвижимости, находящегося в общей совместной собственности законодательством не предусмотрено. Одним из наболевших вопросов является вопрос о необходимости нотариального удостоверения сделки по отчуждению доли в праве на объект недвижимого имущества, находящийся в единоличной собственности отчуждателя. Указанный вопрос возникал также и при прежней редакции статьи 24 Закона о регистрации, в соответствии с которой, обязательному нотариальному удостоверению подлежали сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу. Трактовка статьи 24 Закона о регистрации до 02.06.2016 вызывала сомнения по применению указанных положений в силу того, что с одной стороны предметом договора являлась доля в праве, однако с другой стороны объект в общей долевой собственности не находился. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения либо не подлежит разделу в силу закона. Законодательством определено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Соответственно, до совершения сделки по отчуждению нельзя говорить о наличии общей долевой собственности, если объект недвижимости принадлежит одному лицу. Право общей долевой собственности при отчуждении доли от целого возникнет по закону лишь после проведения государственной регистрации перехода прав по представленным на отчуждение доли документам. Учитывая изложенное, положения об обязательном нотариальном удостоверении сделки по отчуждению доли в праве на объект недвижимого имущества, находящийся в единоличной собственности, не применяются. Производным вопросом из описанной выше ситуации можно также назвать вопрос о необходимости нотариального удостоверения договоров по отчуждению целого объекта недвижимого имущества из единоличной собственности в долевую. В указанной ситуации так же нотариального удостоверения таких договоров не требуется, поскольку право общей долевой собственности возникнет лишь после проведения государственной регистрации права общей долевой собственности приобретателей по сделке. Еще одно нововведение, установленное законом о внесении изменений, касается имущественных прав несовершеннолетних граждан. В соответствии с новыми положениями, установленными Законом о внесении изменений нотариальному удостоверению теперь подлежат все сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. К указанным сделкам относятся договора мены, дарения, купли-продажи и т.д.
Аренда квартиры от нескольких собственников
Планируем сдавать в аренду квартиру. У квартиры 3 собственника, все они согласны на аренду. Как лучше оформить договор с арендатором — с одним собственником? Нужна ли доверенность от остальных собственников? Или нужен договор с каждым собственником?
Ответы юристов (3)
Добрый день. Вам желательно убедиться что у того кто Вам сдает жилье есть согласие иных собственников.
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Поэтому либо пусть они это укажут в договоре (о своем согласии) либо отдельным документом в произвольной форме., либо просто доверенности. Форма согласия не важна. Главное чтобы у Вас остались подтверждения этого, чтобы потом не предъявили Вам иск о расторжении договора аренды как заключенного с нарушением закона
Есть вопрос к юристу?
Вам необходимо письменное подтверждение согласия иных сособственников на сдачу жилья в аренду
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Так что договор может быть только один, но приложениями к нему должны идти письменные, а лучше нотариальные, согласия иных сособственников.
Если сдаваться в найм будет вся квартира, то договор должен быть составлен один, но на стороне арендодателя у Вас будут в договоре прописаны все три собственника, либо у одного из собственников должна быть доверенность от других собственников на право сдачу в аренду (найм) данное помещение (квартиру) с правом подписания соответствующего договора и с ПРАВОМ ПОЛУЧЕНИЯ ДЕНЕГ, за данную сдачу.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Сдача в аренду при долевой собственности
Ольга Боровикова
Если в доверенности указано, что Вы имеете полномочия по сдаче в аренду квартиры, то можете сдать всю квартиру.
А долю вообще по закону нельзя сдать, т.к. в соответствии с законом сдаваемое имущество должно быть обособленным объектом. Доля в праве на квартиру вообще не может быть объектом аренды или найма, даже если есть согласие остальных собственников.
Марина. вот именно, речь в законе идет о жилом помещении, а не о его части и тем более не о доле в праве собственности на жилое помещение. В вопросе же звучит именно ДОЛЯ.
Доля с определенным порядком пользования в виде комнаты — это уже обособленное жилое помещение, поэтому Вы все правильно сдавали.
Участник программы «Работаю честно»
Ирина Владимировна, а как же статья — п.2 ст.30 ЖК РФ, согласно которго: «Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Я сдавала такие комнаты, но с рядом ограничений по ним, предусмотренных ст. 246 ГК РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Сдача в аренду коммерческой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности
Добрый день. 3 человека владеют в разных пропорциях одним объектом коммерческой недвижимости. они хотят сдавать в аренду этот объект, но так, что бы арендатор заключал договор только с одним лицом. еще важно сделать так, что бы не было двойного налогообложения.
правильно ли я понимаю, что нужно сделать две вещи:
первая) заключить письменное соглашение о том, что один из них может распоряжаться данным объектом для сдачи его в аренду,
и второе) заключить два агентских договора о том, что лицо, в распоряжение которого поступи объект, принимая единую сумму на свой расчетный счет, как доход определяет только в той пропорции от неё, в которой он сам владеет имуществом, а остальное, как агент, отправляет на счета двух других владельцев в соответствии с их долями?
Ответы юристов (15)
Можно по агентскому соглашению, но тогда агенту нужно выплатить вознаграждение:
ГК РФ Статья 1006. Агентское вознаграждение
Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.
Если в агентском договоре размер агентского вознаграждения не предусмотрен и он не может быть определен исходя из условий договора, вознаграждение подлежит уплате в размере, определяемом в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.
Можно просто выдать доверенности одному из собственников, он заключит договор с арендатором от своего имени и от имени двух сособственников, потом так же по доверенности может получать арендную плату и перечислять ее сособственникам.
Уточнение клиента
Спасибо за ответ.
Доверенность должна быть нотариальная?
Со стороны налоговой не будет вопросов по кассовому методу, ведь доверенность не достаточное основание, что бы не рассчитывать как доход любую сумму прихода?
28 Февраля 2017, 13:08
Есть вопрос к юристу?
Добрый день. Азат.
Да, это вполне возможно — сначала заключаете соглашение между всеми собственниками, потом подписываете 2 агентских договор и по итогу 1 собственник, действуя в качестве агента сдает имущество в аренду.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017)ГК РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Да, нужно соглашение о том, что один из собственников вправе заключать такие сделки от лица всех собственников. Чтобы не плодить лишнюю бумагу и не мудрить с перечислениями, можно прямо в договоре аренды прописать (и это будет логично), что арендатор оплачивает такую-то сумму, из которой 1 часть подлежит уплате на счет собственника 1, 2 часть — собственнику 2, 3 — 3 (с указанием соответствующих реквизитов, естественно).
первая) заключить письменное соглашение о том, что один из них может распоряжаться данным объектом для сдачи его в аренду,
Азат
да. можно заключить соглашение о распоряжении имуществом либо совладельцы могут выдать одному участнику нотариальные доверенности.
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
и второе) заключить два агентских договора о том, что лицо, в распоряжение которого поступи объект, принимая единую сумму на свой расчетный счет, как доход определяет только в той пропорции от неё, в которой он сам владеет имуществом, а остальное, как агент, отправляет на счета двух других владельцев в соответствии с их долями?
Азат
не требуется, т.к. фактически эти условия уже будут в соглашении прописаны, достаточно получить от совладельцев нотариальную доверенность.
Азат, агентский договор не подходит. Вы можете осуществлять права владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости по договору доверительного управления, зарегистрированного в Росреестре РФ.
Иначе, будущие арендаторы не будут работать с Вами по агентским договорам, поскольку они Вас не уполномочивают на осуществление регистрационных действий с объектом недвижимости, в том числе на регистрацию договоров аренды на срок более года.
Азат, добрый день! Да, нотариальная, но ее недостаточно т.к.
не будет вопросов по кассовому методу, ведь доверенность не достаточное основание, что бы не рассчитывать как доход любую сумму прихода?
Азат
1. При определении налоговой базыне учитываются следующие доходы:
9) в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение;
для этого и нужно соответствующее соглашение
Да, доверенность должна быть нотариальной.
ГК РФ Статья 185.1. Удостоверение доверенности
1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Доверенность не является основанием для расчета дохода.
Азат, никакой нотариальной доверенности не нужно при зарегистрированном в Росреестре договоре доверительного управления.
Поскольку, при доверительном управлении, выгодоприобретатель — собственник имущества, то соответственно денежные средства, поступившие от арендаторов подлежат выплате управляющим иным собственникам пропорционально их долям.
Доверенность — не основание, а вот агентский договор — основание. Доверенность сделайте нотариальную.
Если честно, я вообще не понимаю — какое агентское соглашение? какая нотариальная доверенность? Никто здесь не занимался коммерческой недвижимостью?
Это общераспространенная практика — доверительное управление.
Любой адекватный арендатор не будет с Вами иметь никаких дел, если на стороне Арендодателя будет выступать лицо на основании агентского договора с нотариальной доверенностью. Что за усложненная форма договорных отношений. Еще непонятно, как Росреестр будет регистрировать договора аренды, посмотрев на это чудо взаимоотношений.
Как этот договор аренды будет выглядить?
Лучше нотариальную, если два физика дают доверенность, н-р, тот же Росреестр не пропустит простую доверенность для регистрации долгосрочной аренды.
К доверенности можно сделать договор поручения или тот же агентский, но в любом случае нужно будет решать с вознаграждением поверенному/агенту.
Как этот договор аренды будет выглядить?
Шалимов Артем
Артем, а что вас смущает в договоре аренды, подписанном лицом по доверенности от имени двух собственников?
Поскольку, при доверительном управлении, выгодоприобретатель — собственник имущества, то соответственно денежные средства, поступившие от арендаторов подлежат выплате управляющим иным собственникам пропорционально их долям.
Шалимов Артем
Вы не забывайте, что имущество еще и отражается на отдельном балансе у управляющего, по нему ведется раздельный учет, а для расчетов открывается отдельный банковский счет.
Да еще и сам договор надо регистрировать в Росреестре, что также дополнительные затраты:
ГК РФ Статья 1018. Обособление имущества, находящегося в доверительном управлении
1. Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего.Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.
По доверенности, арендатор получается заключает договор аренды с тремя лицами.
Что в этом противозаконного?)
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Оформление сделки с недвижимостью двумя владельцами
мы с матерью владеем по ½ квартиры. Планируем сдать квартиру целиком внаем на срок менее 1 года, оба согласны с таким решением. В какой форме оформить договор: составить два договора на каждую половину квартиры в отдельности, составить один договор от имени обоих собственников в качестве единого арендодателя, или оформить договор от одного из собственников и приложить письменное согласие второго?
Буду признателен за подробный ответ, и, по возможности, формы документов или ссылку на них.
Ответы юристов (10)
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду (в данном случае внаем, так как речь идет о жилом помещении) принадлежит его собственнику (арендодателями могут также выступать лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду). Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Таким образом, договор найма будет считаться надлежаще заключенным в одном из следующих случаев: если он подписан обоими собственниками (матерью и сыном); если он подписан матерью и лицом, действующим на основании доверенности (нотариально удостоверенной) на заключение такого договора, выданной сыном; если имеется письменное согласие сына на заключение его матерью договора на передачу жилого помещения внаем
Есть вопрос к юристу?
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи квартиры в аренду принадлежит его собственнику. Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Таким образом, договор найма будет считаться надлежаще заключенным в одном из перечисленных случаев: если он подписан обоими собственниками, то есть матерью и Вами; если он подписан матерью и за Вас действующей по нотариальной доверенности, ну или наоборот; подписанный одним из собственников, если имеется письменное согласие другого собственника на заключение договора аренды (согласие в письменном виде). Во всех перечисленных случаях договор будет заключен с соблюдением закона, а уж каким из способов воспользоваться, решать вам.
www.quickdoc.ru/dogovor/ попрбуйте тут это конструктор договоров.
В принципе, все перечисленные Вами варианты приемлемы, я считаю самым оптимальным вариантом составить один договор, в котором одной стороной будете Вы с мамой, а второй — арендатор. Так проще и обязательства от этого не меняются.
Договор надо составить сроком не более одного года, например, на 11 месяцев. В этом случае он не подлежит государственной регистрации. Позже можно его продлевать.
Т.к. по закону по договору найма вы можете сдать только жилое помещение, а не отдельную долю в нем, то нужно составить договор, где наймодателями будете указаны Вы и Ваша мама, т.е. не два отдельных договора на сдачу 1/2 доли, а один. В договоре будут указаны два собственника, оба будут расписываться, тогда согласия не нужно будет. В договоре можно будет и указать. как будет делиться между вами и оплата за найм — пополам или иным образом.
Вот еще образец с актом.
Уточните, вы хотите заключить договор аренды или все же договор найма жилого помещения. Это два разных договора и юрпоследствия тоже. По аренде — лучше заключать на срок менее года. чтобы избежать госрегистрации договора, найм — заключают на срок не более 5 лет.
Коллега верную Вам привел ссылку, но там нет образца договора от двух физических лиц. Его очень просто подкорректировать. Так что. можете использовать.
Добрый день, Константин.
в приложении прикрепила Вам образец договора найма квартиры.
Самым оптимальным вариантом будет заключение договора с множественностью лиц на стороне наймодателя, поскольку объект недвижимости один и сдается полностью.
Все предложенные Вами варианты соответствуют закону. Поскольку предмет договора один, наиболее удобная и оптимальная форма договора — составить один договор от имени обоих собственников и указать их как двух арендодателей (многосторонняя сделка).
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 154. Договоры и односторонние сделки
1. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.
2. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
3. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Статья 157.1. Согласие на совершение сделки
(введена Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
1. Правила настоящей статьи применяются, если другое не предусмотрено законом или иным правовым актом.
2. Если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.
3. В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие.При последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие.
4. Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Сдача 3/4 долей квартиры. Без согласия 4го собственника
Есть 3-х комнатная квартира.
4 собственника по 1/4 доли у каждого. Бывшие супруги и их взрослые дети.
Право пользования не определено.
Квартира состоит из 1 изолированной комнаты, соответствующей 1/4 доли по площади.
и из 2-х смежных комнат, соответствующих 3/4 долей. Отдельных от изолированной комнаты.
Проживает сейчас только 1 собственник, остальные 3-е съехали и хотят сдать свои 3/4 в аренду.
Согласия, на сдачу от 1 проживающего собственника, естественно нет — тк он хочет жить в 3-х комнатной квартире, принадлежащей ему лишь на 1/4 один, продавать целиком квартиру тоже не хочет (3 других собственника хотят).
Знаем, что сдавать комнаты, не выделенные в натуре без согласия 1-го собственника не можем — это нарушение по ГК РФ.
1. Наиболее вероятен какой исход сдачи наших 3/4 ?
2. какая ответственность возникает при этом у нас ?
3. как реализуется эта ответственность, только через мировой суд ? т.е долго муторно и почти безрезультатно ?
4. При вызове полиции, жильцам как себя вести ?
5. Полиция будет ли заниматься выселением жильцов ?
6. Выселить жильцов имеет ли право 1-й собственник самостоятельно или при помощи участкового ?
7. Реальную возможность-шансы выселить 1-й собственник имеет ?
8. Как нам помогать жильцам, чтобы они долго, спокойно проживали ?
Если удастся договориться с 1-м собственником подписать право пользования без суда, то:
8. как называется этот документ ? соглашение о праве пользования ?
9. его заверять у нотариуса ?
1. Несогласный собственник спокойный, адекватный. Просто не хочет ничего менять и максимально тянет время, чтобы подольше пожить одному в 3-х комнатной квартире.
2. С жильцами хотим заключить полноценный договор найма от имени 3-х собственников, деньги будем брать под расписку.
3. В мировом суде были 2 года назад по вопросу определения права пользования.
Не вдаваясь в детали: 1й собственник подавал встречный иск на то, чтобы ему ту самую изолированную комнату выделили в натуре.
На тот момент, тк все 4-ро жили в квартире и 3-е собственников были против этого, суд отклонил все иски.
Сейчас наоборот все 3 собственника — согласны.
Ответы юристов (20)
Кто Вам такое сказал? Согласие других собственников не требуется для сдачи в найм своих долей
Хотя в силу п. 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, но суд. практика говорит о другом.
Так же в ст. 30 ЖК РФ Права и обязанности собственника жилого помещения
1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
1. Наиболее вероятен какой исход сдачи наших 3/4?
Сергей
Заключить договор найма и сдать свои доли
Решение суда, в котором в выселении квартирантов отказано, на том основании, что согласие не требуется для сдачи в наем у др собственников: serpuhov.mo.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=133238202&delo_id=1540005&new=0&text_number=1
Есть вопрос к юристу?
А по-моему Вы путаете коммунальную квартиру и квартиру с сособственниками.
И суд.решение Вы привели по коммунальной квартире, а у нас в данном случае одна квартира с 4 мя сособственниками.
В результате чего имеем:
Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласию всех собственников. Поэтому, собственники 3/4 долей в праве общей долевой собственности обязаны был спросить у другого собственника согласие на сдачу части квартиры в аренду.И если собственники 3/4 долей нарушат права собственника 1/4 доли, последний имеет право обратиться с исковым заявлением в суд на этих собственников 3/4 долей. В суде собственник 1/4 доли может потребовать выплаты ему части арендной платы либо выселить квартирантов, так как договор аренды заключен незаконно.
Здравствуйте. Выселение через суд.
2. какая ответственность возникает при этом у нас?
Сергей
Да никакой в общем то, кроме налоговой, если доход не задекларируете
3. как реализуется эта ответственность, только через мировой суд? т.е долго муторно и почти безрезультатно?
Сергей
Не совсем, но пару тройку месяцев точно, не через мировой, через районный
4. При вызове полиции, жильцам как себя вести?
Сергей
Спокойно, показывать договор найма
5. Полиция будет ли заниматься выселением жильцов?
Сергей
Нет, если будет договор
6. Выселить жильцов имеет ли право 1-й собственник самостоятельно или при помощи участкового?
Сергей
Через суд да. Остальное фактически незаконно (если силой будет выселять)
7. Реальную возможность-шансы выселить 1-й собственник имеет?
Сергей
8. Как нам помогать жильцам, чтобы они долго, спокойно проживали?
Сергей
Составьте договор найма с ними, больше особо ничем не поможете
Если удастся договориться с 1-м собственником подписать право пользования без суда, то: 8. как называется этот документ? соглашение о праве пользования? 9. его заверять у нотариуса?
Сергей
Согласие на заключение найма другими дольщиками.
Заверять нужно, чтобы потом проблем не было.
Ник отв-ти, согласно ст30 ЖК РФ у Вас есть полное право сдавать свои доли по договору найма
3. как реализуется эта ответственность, только через мировой суд? т.е долго муторно и почти безрезультатно?
Сергей
Выселить в сду порядке он не сможет, придется ему смириться
4. При вызове полиции, жильцам как себя вести?
Сергей
Показать договор найма, рассказать что живут на основании договора, не ведут разгульный образ жизни, не шумят, соседу не мешают.
5. Полиция будет ли заниматься выселением жильцов?
Сергей
Нет, они могут принять заявление, в случае, если квартиранты будут нарушать правила проживания, выселить могут только в суд порядке
6. Выселить жильцов имеет ли право 1-й собственник самостоятельно или при помощи участкового?
Сергей
Только в суд порядке, но как видите в суд порядке — суд не выселит, т.к есть все основания для сдачи в наем своих долей
Выше приведенное решение (из моей личной жизни, долго с соседкой «бадались» тянули сроки, хотя знали, что не выселить квартиранта, выселялся сам, но после решения суда вселился обратно)
7. Реальную возможность-шансы выселить 1-й собственник имеет?
Сергей
Только если будет жильцам создавать невыносимые условия проживания
Если удастся договориться с 1-м собственником подписать право пользования без суда, то: 8. как называется этот документ? соглашение о праве пользования? Сергей
Соглашение о порядке пользования жилым помещением, конечно лучше заверить у нотариуса
Виолетта, решение касается коммунальной квартиры и в коммуналке согласия не надо, а тут доли.
Согласие нужно, оно и при регистрации даётся в квартире и при сдаче в найм.
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Да, по коммунальной квартире, решение по аналогичной ситуации не могу найти, дело было в 2011 году. Ссылался суд на те же доводы, что и в коммунальной квартире Постараюсь решение найти сейчас.
Согласен с Александром, дополню только, что может моральный вред предъявить
по аналогии возможно только если порядок пользования определен и конкретные комнаты закреплены за конкретными собственниками
Чего то у меня в доме при долевой, ФМС регистрировать не хочет без согласия собственников, остальные органы тоже без как то без согласия всех не хотят ничего делать.
А вот хоть немного по другому делу решение, но суть та же
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июня 2015 г. по делу N 33-21890
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Вишняковой Н.Е.
судей Казаковой О.Н., Курочкиной О.А.
с участием прокурора Бедняковой В.В.
при секретаре З.П.Б.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вишняковой Н.Е.
дело по апелляционной жалобе И.И. на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 11 декабря 2014 г., которым постановлено:
Исковые требования И.С., Е.В., Е.Л. к И.И. о выселении, обязании не чинить препятствия в проживании удовлетворить.
Вселить И.С., Е.В., Е.Л. в квартиру по адресу *.
Обязать И.И. не чинить И.С., Е.В., Е.Л. препятствий в проживании в квартире *.
Выселить И.И. из жилого помещения, расположенного по адресу: *.
В иске И.И. к И.С., Е.В., Е.Л. о вселении, сохранении права пользования жилым помещением, обязании не чинить препятствия в проживании — отказать.
И.С., Е.В., Е.Л. обратились в суд с иском к И.И. о выселении, обязании не чинить препятствия в проживании, мотивируя свои требования тем, что истцы и несовершеннолетняя И.В. (дочь И.С. и И.И.) являются собственниками квартиры, расположенной по адресу: *. Ответчик И.И. — бывшая супруга И.С. — ни собственником, ни пользователем спорной квартиры не является, имеет в собственности иное жилое помещение. После решения суда о ее выселении, она вновь вселилась самовольно в квартиру, поменяла ключи, заменила дверь. Истцов в квартиру не пускает, ключи не дает, чинит препятствия в проживании. На требования освободить квартиру отвечает отказом. Истцы просят вселить их в указанную квартиру, обязать ответчика не чинить им препятствия в проживании в жилом помещении, выселить И.И. из квартиры по адресу: г. *.
И.И. иск не признала, предъявила иск к И.С., Е.В., Е.Л. о вселении, сохранении права пользования жилым помещением, обязании не чинить препятствия в проживании, мотивируя требования тем, что она является законным представителем своей дочери И.В. 2003 года рождения. Дочь является собственником * доли в квартире по адресу: г. * и зарегистрирована по указанному адресу. Они с дочерью фактически проживают в данной квартире.
И.С., Е.В. в суд не явились, их представитель по доверенности в судебном заседании иск поддержал. В иске И.И. просил отказать.
Е.Л. в суде свои исковые требования поддержала. В удовлетворении иска И.Л. просит отказать.
И.И. и ее представитель по доверенности в суде свой иск поддержали. В иске Е.В., Е.Л., И.С. просили отказать. В части заявленных требований Е.В. и Е.Л. просят прекратить, так как ранее суд разрешал заявленные требования.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, в апелляционной жалобе просит И.И.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения И.И., ее представителя — М., истцов Е.В., Е.Л., И.С., прокурора, полагавшего решение законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела, заявленными исковыми требованиями и действующим законодательством.
Согласно ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии со ст. 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Согласно ст. 31 ЖК РФ, к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.
В соответствии со ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Статья 247 ГК РФ говорит о том, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии с ч. 1 ст. 10 ЖК РФ, жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему.
Таким образом, согласно ст. 11 ЖК РФ защита нарушенных прав осуществляется судом, путем восстановления положения, существующего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения, прекращения или изменения жилищного правоотношения, иными способами, предусмотренными ЖК РФ, другими федеральными законами.
Как установлено судом и следует из материалов дела, спорное жилое помещение представляет собой трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: *.
Собственниками жилого помещения являются И.
С. (* доля), Е.В. (* доля), Е.Л. (* доли) и несовершеннолетняя И.В. (* доля) — дочь И.С. и И.И.
Ответчик И.И. ни собственником, ни пользователем спорной квартиры не является.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что проживание И.И. в спорном жилом помещении, ни собственником, ни пользователем которого она не является, нарушает права собственников квартиры — И.С., Е.В., Е.Л. Кроме того, своими действиями И.И. чинит препятствия в проживании истцов, смена двери, замков препятствует вселению других собственников в жилое помещение.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, т.к. они основаны на исследовании фактических обстоятельств дела и требованиях действующего законодательства и исследованных судом доказательствах.
И.И. в апелляционной жалобе просит об отмене решения, указывая на то, что суд не учел, что сособственником квартиры является ее несовершеннолетняя дочь — И.В., права и законные интересы которой защищает ее законный представитель — мать И.И., которая, в связи с этим, имеет право на проживание на спорной площади. Также это право у нее имеется в качестве члена семьи собственника — ее несовершеннолетней дочери.
Однако, данные доводы не могут служить основанием для отмены судебного решения, т.к. не соответствуют смыслу правовых норм о правах и интересах как детей, так и родителей, основан на неправильном толковании, в том числе ст. 56 СК РФ, из которой следует, что защита прав и законных интересов ребенка осуществляется его родителями.
…
При этом, данное жилое помещение находится в собственности и иных лиц, а в соответствии со ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
А в соответствии с положениями ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Как видно из материалов дела, спорная квартира находится в долевой собственности,а согласие собственников спорного жилого помещения на вселение И.И. в квартиру, в том числе и в качестве временного жильца, в материалах дела отсутствует.
…
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
Решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 11 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.