Содержание:
Текст расписки при заниженной стоимости
Прошу подсказать текст второй расписки (или обязательства — что лучше?) при покупке квартиры по заниженной стоимости, чтобы максимально себя обезопасить. Слышал, если во второй расписке указать, что сумма за квартиру — то судья не только не примет во внимание это, но и отправит дальше дело в налоговую, в случае суда.
Ответы юристов (10)
Расписки за покупку квартиры? Тогда в расписке укажите просто «в счет исполнения обязательств по договору от такого то числа». Этого будет вполне достаточно.
Или я не правильно понял вопрос?
Есть вопрос к юристу?
Вы пытаетесь избежать налога?
Расписку необходимо писать от руки (в случае возможной почерковедческой экспертизы), указать паспортные данные, дату рождения продавца и покупателя, адрес регистрации и фактического места проживания, сумму, которую обязуется оплатить покупатель (писать цифрами и прописью), указать точную дату оплаты, дату составления расписки.
Также необходимо отметить, что продажа квартиры по заниженной стоимости влечет для продавца значительные риски.
Суд в данном случае не передаст дело в налоговую, а сообщит о факте уклонения от уплаты налогов. А неуплаченные деньги вряд ли взыщут по суду, поэтому лучше указывать полную стоимость.
Добрый день Александр!
Как один из вариантов подтверждения передачи большей суммы денег составьте дополнительное соглашение к договору купли-продажи в части оплаты. В рамках данного доп.соглашения составьте расписку.
Александр! Если Ваша цель подтвердить реальную стоимость квартиры в случае признания сделки недействительной, то составляйте расписку в обычном порядке. Получил денежную сумму… рублей за квартиру по договору купли-продажи от дата.
Почему Вы думаете, что суд не примет во внимание расписку, а примет только сумму по дкп?
Расписка подтверждает сумму переданную продавцу покупателем. В суде придется выбирать. Либо взыскивать всю сумму, либо только сумму по дкп. Ответственность тут несет продавец, а не покупатель.
Составьте договор купли продажи квартиры и Акт приема передачи квартиры.
Вначале совместно подпишите Акт приема передачи квартиры, где укажите, что деньги полученны в полном размере, претензий у сторон не имеется, но расчет не производите.
Сам по себе этот Акт без договора ничего не значит, соответственно рисков у сторон ни каких.
После этого подписывайте договор купли продажи и производите фактический расчет за квартиру.
В результате у Вас на руках бедет договор и Акт в котором будет указанно, что расчет произведен полностью.
Александр, в Москве » в ходу» расписка за » неотделимые улучшения», но однозначной судебной практики о предъявлении этих расписок нет. Вы как я понимаю покупатель?
Если Вы решите покупать по заниженной стоимости, то самый надежный метод это страхование титула на всю стоимость квартиры. За этим можно обратиться в любую страховую компанию.
В случае признания недействительным договора, страховая возместит Вам стоимость квартиры.
Кроме того, для полной уверенности денежную сумму я бы перечислил через банковский расчетный счет и в расписке указал номера счетов. В этом случае можно будет доказать движение денежных средств.
Александр, хотела бы еще дополнить свой ответ. Ни одна даже самая надежная расписка не защитит Вас от ситуации, когда ответчику в суде ( Вашему продавцу) просто нечем платить. Суд присудит выплаты, а выплачивать их будет в час по чайной ложке ( если нет иного имущества).
Тут даже не в том как составить расписку и этим защитить себя вопрос. Нужно тщательно проверить документы по квартире, что бы исключить возможности предъявления претензий.
Согласно ст. 198 УК РФ
1. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений,
совершенное в крупном размере, —
наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного
года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо
арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.
2. То же деяние, совершенное в особо крупном размере, —
наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей
или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от
восемнадцати месяцев до трех лет, либо принудительными работами на срок до трех
лет, либо лишением свободы на тот же срок.
Примечания. 1. Крупным размером в настоящей статье признается сумма
налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет
подряд более шестисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов
и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или)
сборов, либо превышающая один миллион восемьсот тысяч рублей, а особо крупным
размером — сумма, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд
более трех миллионов рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или)
сборов превышает 20 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов,
либо превышающая девять миллионов рублей.
2. Лицо, впервые совершившее преступление, предусмотренное настоящей
статьей, освобождается от уголовной ответственности, если оно полностью
уплатило суммы недоимки и соответствующих пеней, а также сумму штрафа в
размере, определяемом в соответствии с Налоговым кодексом
Российской Федерации.
Если у вас есть реальная перспектива вскрытия факта занижения вами стоимости отчуждаемого имущества, то я бы рекомендовал вам не «баловаться». а провести сделку в чистую. Судья при обнаружении признаков состава преступления просто обязат поставить в известность соответствующие органы, даже может возбудить уголовное дело прямо в суде.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Расписка в получении денежных средств при приобретении квартиры
Добрый день, приобретаю квартиру по договору уступки права на долевое строительство. В договоре указывается сумма, которая меньше чем я реально плачу продавцу. Я предложила цеденту написать мне 2 расписки: на получение денег в счет стоимости квартиры по цене, прописанной в договоре и расписку в том, что он получил от меня сумму за неотделимые улучшения и работы по улучшению этой квартиры ( в части превышения цены договора). Вопросы:
1) В случае обращения продавца в суд с целью признания сделки ничтожной по каким-либо причинам, обязует ли суд цедента вернуть мне суммы, уплаченные по распискам или все таки сумму, которая оговорена в договоре?
2) Если я отнесу вдруг эти расписки в налоговую — будет ли продавец уплачивать НДФЛ по второй расписке за неотделимые улучшения?
3) Будут ли иметь юридическую силу эти расписки в суде, особенно вторая, если собственно никаких неотделимых улучшений произведено в квартире не могло быть по причине того, что она еще не передана будущему собственнику застройщиком, на момент сделки не подписан акт передачи квартиры собственнику?
4) Какие еще возможны варианты в данной ситуации, чтобы вернуть покупателю полную сумму, уплаченную за квартиру, если сделка будет по каким-либо причинам признана ничтожной?
Ответы юристов (1)
Елена, добрый вечер.
обязует ли суд цедента вернуть мне суммы, уплаченные по распискам или все таки сумму, которая оговорена в договоре?
Елена
Сумму, которая в договоре обяжет, а за неотделимые улучшения, только если Вы докажете, что они были и что именно на такую сумму.
Если я отнесу вдруг эти расписки в налоговую — будет ли продавец уплачивать НДФЛ по второй расписке за неотделимые улучшения?
Елена
Очень мало вероятно, что налоговая примет эти расписки.
3) Будут ли иметь юридическую силу эти расписки в суде
Елена
4) Какие еще возможны варианты в данной ситуации,
Елена
Елена, надежнее чем вся сумма в договоре нет. Все остальное очень рискованно, так как зависит от многих обстоятельств и усмотрения суда.
Уточнение клиента
Здравствуйте Анна, спасибо за ответ, очень пригодился — теперь точно знаю, что делать
20 Сентября 2015, 20:35
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры (неотделимы улучшения)
Подскажите пожалуйста, имею ли я и муж право на имущественный вычет. Мной приобретена квартира в браке, по договору 1 000 000 и есть две расписки о получении денег между Продавцом и мной на 1 000 000 за квартиру и 1 000 000 за неотделимые улучшения и предварительный договор, а фактическая стоимость, которую получил Продавец 2 000 000. Мной были внесены деньги в размере 1 300 000 из собственных средств и 700 000 за счет взятой мной ипотекой (в договоре ипотеке прописано, что деньги на приобретение квартиры по указанному адресу). Мы с мужем хотим подать документы на вычет с 2 000 000 (1 000 000 — я и 1 000 000 — муж). С какой суммы будет рассматривать ИФНС выплату вычета с 1 000 000 или 2 000 000?
Ответы юристов (6)
Так как собственность оформлена в момент брака, то оба супруга имею право на имущественный вычет.
Если, конечно, каждый из них не воспользовался этим правом ранее.
Вопрос: О получении имущественного вычета по НДФЛ при приобретении супругами квартиры по договору долевого участия в строительстве, акт приема-передачи которой получен в 2014 г., а право собственности оформлено на супруга.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 18 марта 2015 г. N 03-04-05/14480
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Как следует из обращения, супруги приобрели квартиру по договору долевого участия в строительстве. Акт приема-передачи получен в 2014 году. При этом право собственности на квартиру оформлено на супруга.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 рублей, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
В соответствии с положениями Гражданского и Семейного кодексов Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении.
Таким образом, в отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 3 статьи 220 Кодекса, вправе получить каждый из супругов исходя из величины расходов каждого супруга, подтвержденных платежными документами, или на основании заявления супругов о распределении их расходов на приобретение объекта недвижимости, но не более 2 000 000 рублей каждым из супругов.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
18.03.2015
Уточнение клиента
Спасибо за ответ, но у меня немного другой вопрос. какая сумма для вычета будет приниматься ИФНС для рассмотрения та, что прописана по договору 1 000 000 или фактически выплаченная продавцу (расписка о получении им денег в размере 2 000 000 и договор по ипотеке для приобретения этой квартиры)?
16 Марта 2017, 13:27
Есть вопрос к юристу?
Имущественный вычет будет производиться со стоимости приобретенного недвижимого имущества, указанного в договоре купли-продажи.
Всем понятно для чего цена квартиры была разделена на две суммы (обойти продавцом уплату налога на доход от продажи недвижимого имущества).
Расписка о «неотделимых улучшениях» в данном случае не рассматривается.
В соответствии с пп. 6) ч. 3 ст. 220 НК,
для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган —
договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, комнату или долю (доли) в них, — при приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них в собственность;
Уточнение клиента
Спасибо за ответ Людмила) но ведь есть вариант оспорить решение ИФНС)))
Статья 220. Имущественные налоговые вычеты (в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ (ред. 02.11.2013))
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
5) принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилого дома или доли (долей) в них либо отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в них возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них;
И еще хотелось бы остановиться на подобной ситуации и разъяснений ИФНС.
Хотелось бы остановиться на тексте Письма УФНС России по г. Москве от 21.06.2012 N 20-14/[email protected] в котором разъясняется об имущественном налоговом вычете, но можно применить и к данной ситуации. В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов: — на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры или доли (долей) в ней; — на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на указанные цели; — на погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на указанные выше цели (абзац введен Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ и вступил в силу с 1 января 2010 года). Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного вышеуказанным подпунктом, не может превышать 2 млн. руб. (в редакции Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ) без учета сумм, направленных на погашение процентов. Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет, в частности, при приобретении квартиры, доли (долей) в ней на основании договора купли-продажи налогоплательщик представляет документы, подтверждающие право собственности на приобретенную квартиру или долю (доли) в ней. Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы). Таким образом, право на указанный выше имущественный налоговый вычет у налогоплательщика возникает в момент соблюдения всех условий его получения, определенных подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ. Как следует из представленной копии договора купли-продажи, в 2008 году налогоплательщик приобрел квартиру стоимостью 990000 руб. Квартира приобретена в том числе за счет кредитных средств, предоставленных банком, в сумме 180000 долл. США (эквивалентно 4481676 руб.). Согласно данному кредитному договору целью кредита является приобретение двухкомнатной квартиры и оплата иных неотделимых улучшений (мер по улучшению и восстановлению недвижимого имущества). В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно пункту 1 статьи 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи. Согласно представленной копии договора купли-продажи данный договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения данного договора. Учитывая, что в представленной копии договора купли-продажи определена цена приобретаемой квартиры, налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в размере затрат, связанных с приобретением данной квартиры, в сумме, определенной договором купли-продажи. Согласно представленным копиям двух расписок продавцами квартиры получены от налогоплательщика денежные средства в сумме 990000 руб. в качестве окончательного расчета за проданную по договору купли-продажи квартиру и 6210000 руб. в качестве неотделимых улучшений, произведенных в квартире. Подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ определен перечень объектов, при приобретении которых налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета. Предоставление имущественного налогового вычета в сумме расходов на приобретение налогоплательщиком неотделимых улучшений, произведенных в квартире, НК РФ не предусмотрено. То есть, в договоре купли-продажи продажи может быть указана стоимость квартиры и неотделимых улучшений, но в целях имущественного налогового вычета последние не учитываются, равно как не учитываются и в качестве расходов связанных с получением дохода от продажи квартиры.
16 Марта 2017, 13:34
Уточнение клиента
И еще, если ИФНС признает сумму, с которой будет расчитываться вычет в 2 000 000 (т.е. фактически полученные деньги Продавцом за продажу объекта недвижимости) обязует ли ИФНС оплатить Продавца доначисленную и невыплаченную сумму в бюджет при продаже собственности?
16 Марта 2017, 13:41
Наталья, я сообщила Вам ту же информацию, только в сокращенном виде.
Уточнение клиента
Людмила, извините перепутала файлы)))очень уж животрепещущая ситуация для нас.
вот это хотела прикрепить:
УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ РЕШЕНИЕ от 14 ноября 2014 года Руководитель УФНС России, рассмотрев апелляционную жалобу Х. на решение ИФНС России от 21.08.2014 г., Х. обратилась в Управление ФНС России с апелляционной жалобой, в порядке ст. 139 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ), на решение ИФНС России от 21.08.2014 г. о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения, в части доначисления 72 800 руб. — налога на доходы физических лиц, уменьшения 79 655 руб. — налога на доходы физических лиц, заявленного к возврату из бюджета за 2013 г., 14 560 руб. — привлечения к налоговой ответственности, установленной п. 1 ст. 122 НК РФ, и начисления пени в сумме 740,74 руб. По мнению подателя жалобы, с учетом положений п. 17.1 ст. 217 НК РФ доход, полученный за неотделимые улучшения по договору купли-продажи в размере 2 440 000 руб. не является объектом обложения налогом на доходы физических лиц, поскольку они приобретены Х. более трех лет — до 15.01.2010 г. Как следует из материалов дела о налоговом правонарушении и подтверждается документами, представленными инспекцией Х. совершила гражданско-правовые сделки, оформив их в виде договоров купли-продажи квартиры от 30.01.2013 г. на сумму 2 000 000 руб. и договора купли-продажи неотделимых улучшений от 30.01.2013 г. на сумму 2 440 000 руб. Таким образом, инспекция правомерно включила в состав налогооблагаемой базы по НДФЛ за 2013 г. сумму дохода в размере 2 400 000 руб., полученную по договору купли-продажи неотделимых улучшений от 30.01.2013 г. Таким образом данная сумма должна включаться в общую стоимость имущества
16 Марта 2017, 13:53
Уточнение клиента
И еще, если ИФНС признает сумму, с которой будет расчитываться вычет в 2 000 000 (т.е. фактически полученные деньги Продавцом за продажу объекта недвижимости) обязует ли ИФНС оплатить Продавца доначисленную и невыплаченную сумму в бюджет при продаже собственности?
16 Марта 2017, 14:08
Да, за уклонение от уплаты налогов.
Уточнение клиента
Людмила, а что относительно разъяснения УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ РЕШЕНИЕ от 14 ноября 2014 года?
16 Марта 2017, 14:15
Если ФНС не принимает Ваши доводы о фактически понесенных расходах на приобретение квартиры, то можете со всеми доказательствами обратиться в суд. Если суд примет решение в Вашу пользу, то ФНС примет от Вас и расписки. Однако, расписка это не договор и к какому умозаключению придет суд неизвестно.
Сначала передайте заявление на вычет в ФНС с пакетом все документов, что у Вас есть. Если откажут, востребуйте мотивированный отказ в письменном виде.
Уточнение клиента
Людмила, огромное Вам спасибо за столь исчерпывающий ответ) Удачи Вам в этом интересном и нелегком ремесле, как юриспруденция)
Использование расписки или дополнительного соглашения при продаже квартиры по заниженной стоимости
Нас спрашивают: Добрый день! Хотелось бы услышать комментарий на Вашу фразу в статье «Продажа квартиры по заниженной стоимости». Если Вы выступаете на стороне Покупателя, в таком случае, Ваш риск в том, что, при последующем признании сделки недействительной и возникновении судебных споров, обратно Вы сможете получить именно ту цену, которая указана в договоре. Если фактически уплачено было больше, скорее всего, эти деньги вернуть не удастся.
Вопрос: расписка на расчет сверх суммы договора от продавца, свидетельствующая о получении иной суммы, например, за неотделимые улучшения квартиры, разве не будет считаться доказательством получения суммы продавцом больше нежели в договоре? Или это рассуждения на тему, когда стороны не составили расписки? Если стороны заключают дополнительное соглашение, оно действительно с момента его заключения, с учетом того, что договор купли-продажи не подлежит регистрации и, следовательно, не надо регистрировать и дополнительное соглашение о цене.
Отвечаем: Вы предлагаете рассмотреть 2 варианта оформления цены сделки вне основного договора: путем оформления расчетов распиской о получении денег (за неотделимые улучшения), а также путем заключения дополнительного соглашения об определении цены. И в том и в другом случае существуют определенные риски.
При оформлении расчетов распиской о передаче денег (в счет неотделимых улучшений квартиры) — в случае реституции вчерашний Продавец может заявить о соразмерном уменьшении уплаченной цены – например, в связи с износом, либо утверждать, что вы вернули квартиру уже в отсутствие дорогостоящих неотделимых улучшений (особенно, том случае если в квартире был сделан ремонт).
В любом случае, Покупателю придется тщательно доказывать свое право на сумму, превышающую указанную в договоре. Кроме того, при рассмотрении подобного спора в судебном порядке, такое оформление взаиморасчетов может быть признано судом злоупотреблением правом, имеющим целью уклонение от уплаты налогов, в связи с чем стороне может быть отказано в защите права (ст. 10 ГК РФ).
Если же стороны оформляют дополнительное соглашение с указанием действительной цены недвижимости, существует риск оспаривания контрагентом самого факта подписания такого соглашения. При этом назначение судом экспертизы на проверку подлинности документа и подписи лица не всегда позволяет получить однозначный ответ на поставленные судом вопросы, и следовательно, вернуть деньги в полном объеме.
Кроме того, в данном случае судами также может быть применена статья 10 ГК РФ. Безусловно, решение суда по конкретному спору, в том числе с учетом оснований признания недействительности сделки, может быть различным, в том числе успешным для покупателя. Тем не менее, ввиду значительных рисков, мы не рекомендуем нашим клиентам прибегать к подобным способам оформления расчетов.
Задать вопрос, обратиться за помощью к специалистам нашей компании Вы можете по телефонам и электронной почте, указанным в разделе Контакты
Неотделимые улучшения при продаже квартиры
Налогообложение сделок с недвижимостью.
Добрый вечер. Была приобретена с использованием ипотеки квартира за 8 млн рублей.4 млн в договоре указаны как стоимость и 4 неотделимые улучшения. до окончания срока в 3 года возникла необходимость продажи.Для налоговой инспекции при исчислении налога с продажи будет значимы 4 или 8 млн рублей. лучше составить договор на те же 8 млн с неотделимыми улучшениями или просто указать 4 млн(покупатель согласен)?
Уточнение клиента
Спасибо за развернутые ответы . Уточнение.Если налогом облагаются любые доходы но мною на покупку было затрачено 8 млн включая неотделимые улучшения(есть 3 расписки предыдущего продавца на сумму 8 млн) и в результате новой сделки та же сумма 8 млн т.е. дохода у меня нет.
если в новом договоре 10 млн а улучшения никуда не пропали (продаю с хорошим ремонтом и всей мебелью\техникой) то налог плачу 10-8*13 проц или 10-4*13 проц
14 Июля 2015, 11:16
Уточнение клиента
Живу в небольшом городе и дом один из лучших т е работники налоговой в принципе в курсе что примерная стоимость намного больше 4 млн. насколько велика вероятность что появятся вопросы если указать только 4 млн(и не лучше если в этом случае будет фигурировать циферка за неотделимые улучшения т е общая сумма гораздо больше)
14 Июля 2015, 11:20
Ответы юристов (13)
Для налоговой будут важны именно 4 млн, так как именно они являются официальной стоимостью квартиры
Есть вопрос к юристу?
Уважаемый Илья, здравствуйте.
Ценой договора в таком случае будут считаться 4 млн.
По факту юридические риски тут минимальны – Вы и покупатель совершаете сделку по той цене, которую указываете, руководствуясь принципом свободы договора гражданского законодательства.
В Вашем случае не
следует указывать в договоре 8 млн, включая неотделимые улучшения, в виду
следующего.
В силу статьи 209
НК РФ объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиком.
На основании ст. 208
НК РФ для целей главы 23
НК РФ к доходам от источников в Российской Федерации относятся, в том числе
доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской
Федерации, иного имущества, находящегося в Российской Федерации принадлежащего
физическому лицу.
Пунктом 1 ст. 210
НК РФ установлено, что при определении налоговой базы учитываются все доходы
налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах,
или право на распоряжение, которыми у него возникло, а также доходы в виде
материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212
НК РФ.
Пунктом 17.1 ст.
217 НК РФ закреплено, что не подлежат налогообложению (освобождаются
от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц: доходы, получаемые
физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за
соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат,
включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных
участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности
налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества,
находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Вместо
использования права на получение имущественного налогового вычета
налогоплательщик
вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически
произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с
получением этих доходов.
Поскольку
фактически в связи с продажей квартиры будут получены денежные средства в размере 8 млн. руб., они в соответствии со ст. 208,
209 НК РФ будут являться объектом налогообложения НДФЛ.
Заключение
договора купли-продажи с неотделимыми улучшениями указанной квартиры не меняет
правовую природу данных денежных средств как часть стоимости квартиры.
У Вас в таком случае не может быть уменьшения облагаемых налогом доходов на
сумму фактически произведенных расходов, связанных с ремонтно-отделочными
работами в квартире, так как данные улучшения были произведены еще Вашим продавцом, поэтому доход от продажи которой является объектом
налогообложения, стоимость данных работ не влияет на определение налогооблагаемой
базы по НДФЛ.
Довод заявителя о
том, что неотделимые улучшения, проданные по отдельному договору купли-продажи,
являются движимым имуществом, которое не включается в стоимость квартиры, а
являются отдельным объектом налогообложения, обоснованно признан
несостоятельным, как не основанный на законе. В силу п. 1 ст. 11
НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей
законодательства Российской Федерации, используемые в Налоговом кодексе
Российской Федерации, применяются в том значении, в каком они используются в
этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено самим Налоговым кодексом
Российской Федерации.
Поскольку в
Налоговом кодексе
РФ не предусмотрено иное, то по смыслу ч. 2 ст. 15,
ч. 1 и 3 ст. 16
Жилищного кодекса Российской Федерации под квартирой признается структурно
обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность
прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из
одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с
их проживанием в таком обособленном помещении. При этом квартира относится к
жилым помещениям и как таковое должна быть пригодна для постоянного проживания
граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам,
иным требованиям законодательства).
Согласно п. 1 ст. 133
ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи
или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект
вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные
части.
Поскольку
неотделимые улучшения объекта недвижимого имущества представляют собой часть
этого объекта, которые не могут быть отделены без его разрушения, повреждения
или изменения его назначения, соответственно, их нельзя рассматривать как
самостоятельную вещь, они не
образуют новой вещи — самостоятельного объекта движимого имущества.
Учитывая, что
неотделимые улучшения по своей природе не являются самостоятельным объектом
гражданских прав, соответственно, их нельзя отнести ни к одному из критериев,
содержащих понятие имущества в соответствии с гражданским законодательством
Российской Федерации. Следовательно, денежные средства, полученные в качестве
компенсации за неотделимые улучшения квартиры, являются доходом, полученным от
продажи квартиры, как входящие в ее стоимость.
Эта позиция подтверждена судебной практикой — см. Апелляционное
определение Томского областного суда от 24.02.2015 по делу N 33-562/2015
Налог будет исчисляться от суммы сделки, то есть, от 4 млн.
Согласно ст.210 НК РФ 1. При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 настоящего Кодекса.
В договоре желательно не указывать неотделимые улучшения. Их обычно указывают отдельной распиской.
Неотделимые улучшения могут быть приняты к вычету только в одном случае — если заключался договор купли-продажи на стадии строительства дома
Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
(в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ (ред. 02.11.2013))
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:
1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
4) в фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться следующие расходы:
расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
расходы на приобретение отделочных материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ;
5) принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилого дома или доли (долей) в них либо отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в них возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них;
Поясните пожалуйста, а эти 8 миллионов указаны в Вашем договоре купли-продажи?
Уточнение клиента
в договоре прописаны 4 млн стоимость квартиры и 4 млн на неотделимые улучшения и кредит был получен(выплачен) на 6.5 млн + 1.5 внесены наличными(то же прописано в договоре) расписки от продавца 3 шт на общ сумму 8 млн
14 Июля 2015, 11:26
В соответствии со ст. 208 НК РФ
Для целей настоящей главы к доходам от источников в Российской Федерации относятся:
5) доходы от реализации:
недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации;
Согласно ст. 130 ГК РФ
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, если Вы реализуете квартиру, то это является доходом, подлежащим налогообложению.
В соответствии со ст. 224 НК РФ
Налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Согласно ст. 210 НК РФ
Для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 настоящего Кодекса, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 — 221 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей главой.
В соответствии со ст. 220 НК РФ
При определении размера налоговой базы в соответствии спунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:
1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);
Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Поскольку подпункт 2 п. 1 ст. 220 НК РФ связывает фактически произаеденные расходы именно с приобретением имущества в понимании его в соответствии со ст. 130 ГК РФ, то уменьшение расходов на стоимость неотделимых улучшений не предусмотрена.
На основании изложенного, Вы вправе уменьшить свои облагаемые налогом доходы на сумму 4 000 000 рублей, то есть стоимость квартиры согласно договора.
в договоре прописаны 4 млн стоимость квартиры
Считаю, что ФНС не примет к расходам сумму неотделимых улучшений.
В таком случае можете указывать все 8 миллионов
Если налогом облагаются любые доходы но мною на покупку было затрачено 8 млн включая неотделимые улучшения(есть 3 расписки предыдущего продавца на сумму 8 млн) и в результате новой сделки та же сумма 8 млн т.е. дохода у меня нет.
если в новом договоре 10 млн а улучшения никуда не пропали (продаю с хорошим ремонтом и всей мебелью\техникой) то налог плачу 10-8*13 проц или 10-4*13 проц
Из вышеприведенного примера следует, что доход, который Вы получите от оплаты неотделимых улучшений входит в стоимость квартиры. Раз Вы сами покупали данную квартиру за 4 млн. руб. в договоре и с расписками на 4 млн. руб., а не вся сумма была в договоре, то если сами при продаже укажите 8 млн. или 10 млн., то налоговая база будет исчисляться из данной суммы. Поэтому Вам придется указывать также как и Ваш продавец — 4 млн. в договоре, иначе брать за основу придется все 10 млн. или 8 млн., какая будет в договоре.
Уточнение клиента
в договоре прописаны 4 млн стоимость квартиры и 4 млн на неотделимые улучшения и кредит был получен(выплачен) на 6.5 млн + 1.5 внесены наличными(то же прописано в договоре) расписки от продавца 3 шт на общ сумму 8 млн
14 Июля 2015, 11:31
в договоре прописаны 4 млн стоимость квартиры и 4 млн на неотделимые улучшения и кредит был получен(выплачен) на 6.5 млн + 1.5 внесены наличными(то же прописано в договоре) расписки от продавца 3 шт на общ сумму 8 млн
Стоимость все равно будет признаваться при продаже равной 4 млн. + все неотделимые улучшения. Поэтому налоговая база будет исходить из всей суммы. В данном случае, вероятен спор с налоговиками, поскольку стоимость квартиры изначально при Вашей покупке была 4 млн. и неизвестно как изначально квалифицировали те 4 млн., которые продавец прописал как неотделимые улучшения. Во избежание судебных споров я бы рекомендовал приписать ту же сумму 4 млн.
Согласно Статье 220. Имущественные налоговые вычеты
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:
3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
Фактических, то есть все затраты, в том числе и неотделимые улучшения. Под налог подпадает сумма в 8 млн. рублей.
В вашем случае в собственности дом находился меньше 3 лет и его стоимость больше 1 млн., следовательно подпадает под налогооблажение.
В вашем случае стоит воспользоваться способом налогового вычета доходы минус расходы.
Вы купили дом (с улучшениями) за 8 млн. рублей, продаете так же за 8 млн. рублей то,
8 000 000 — 8 000 000 = 0 (на эту сумму налагается налог, т.е. его нет)
Вы купили дом (с улучшениями) за 8 млн. рублей, продаете за 10 млн. рублей то,
10 000 000 — 8 000 000 = 2 000 000 (эта сумма подпадает под налогооблажение и налог будет равен 260 000 рублей.)
Если вы укажете в вашем договоре купли-продажи дома общую сумму 4 000 000 рубле, то вы так же не подпадете под налогооблажение, так как сумма после вычета составит отрицательное число.
4 000 000 — 8 000 000 = -4 000 000 рублей
Рекомендую заключить при продаже квартиры такой же договор, по которому Вы приобретали квартиру, то есть 4 000 000 квартира и 4 000 000 неотделимые улучшения.
Либо как вариант обратиться в ФНС с данными документами и узнать их позицию, а именно примут ли они неотделимые улучшения за расходы связанные с получением дохода в случае продажи квартиры за 8 000 000 рублей.
Но, исходя из норм закона считаю, что налоговая примет только 4 000 000 рублей.
Хотелось бы остановиться на тексте Письма УФНС России по г. Москве от 21.06.2012 N 20-14/[email protected]
в котором разъясняется об имущественном налоговом вычете, но можно применить и к данной ситуации.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов:
— на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры или доли (долей) в ней;
— на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на указанные цели;
— на погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на указанные выше цели (абзац введен Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ и вступил в силу с 1 января 2010 года).
Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного вышеуказанным подпунктом, не может превышать 2 млн. руб. (в редакции Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ) без учета сумм, направленных на погашение процентов.
Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет, в частности, при приобретении квартиры, доли (долей) в ней на основании договора купли-продажи налогоплательщик представляет документы, подтверждающие право собственности на приобретенную квартиру или долю (доли) в ней.
Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
Таким образом, право на указанный выше имущественный налоговый вычет у налогоплательщика возникает в момент соблюдения всех условий его получения, определенных подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ.
Как следует из представленной копии договора купли-продажи, в 2008 году налогоплательщик приобрел квартиру стоимостью 990000 руб. Квартира приобретена в том числе за счет кредитных средств, предоставленных банком, в сумме 180000 долл. США (эквивалентно 4481676 руб.). Согласно данному кредитному договору целью кредита является приобретение двухкомнатной квартиры и оплата иных неотделимых улучшений (мер по улучшению и восстановлению недвижимого имущества).
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
Согласно представленной копии договора купли-продажи данный договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения данного договора.
Учитывая, что в представленной копии договора купли-продажи определена цена приобретаемой квартиры, налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в размере затрат, связанных с приобретением данной квартиры, в сумме, определенной договором купли-продажи.
Согласно представленным копиям двух расписок продавцами квартиры получены от налогоплательщика денежные средства в сумме 990000 руб. в качестве окончательного расчета за проданную по договору купли-продажи квартиру и 6210000 руб. в качестве неотделимых улучшений, произведенных в квартире.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ определен перечень объектов, при приобретении которых налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета. Предоставление имущественного налогового вычета в сумме расходов на приобретение налогоплательщиком неотделимых улучшений, произведенных в квартире, НК РФ не предусмотрено.
То есть, в договоре купли-продажи продажи может быть указана стоимость квартиры и неотделимых улучшений, но в целях имущественного налогового вычета последние не учитываются, равно как не учитываются и в качестве расходов связанных с получением дохода от продажи квартиры.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.