Миэль недвижимость договор

Содержание:

Миэль недвижимость договор

Правоустанавливающие документы: какими они могут быть?

Вы решили приобрести квартиру на вторичном рынке (то есть неновую — ту, в которой кто-то уже жил). Это означает, что вам придется контактировать с продавцами, имеющими на свою недвижимость различные правоустанавливающие документы. Какой вообще бывает эта «правоустановка» — с этим вопросом разбирался «Соб.ру».

Часто называется «ДКП». По словам опрошенных нами экспертов рынка, этот вид правоустанавливающих документов встречается при сделках чаще всего — примерно у 50% всех продаваемых квартир. Примечательно, что — по данным государственных органов — значительно больше квартир находится в собственности граждан на другом юридическом основании — они были приватизированы. Мнимое противоречие тут объясняется просто: те, кто приватизировал квартиру, часто после этого ничего с ней не делают. А люди, недвижимость приобретавшие (и, соответственно, имеющие на нее ДКП) более деятельны и активны — так что и продают свое имущество они чаще.

Проблема с квартирами с договором купли-продажи, говорит Ольга Балбек, замдиректора по юридическим вопросам компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», состоит в том, что здесь нужно проверять всю сделку. В частности, был ли дееспособен продавец, не совершались ли до последней продажи еще какие-то переходы права собственности?

Приватизация

Это основание встречается у примерно 20% продающихся квартир. Приватизация выглядит одним из самых «чистых» видов сделок: недвижимость безвозмездно передавалась государством проживающим, никакого мошенничества тут вроде бы быть не может. Но это, к сожалению, не так. Если в квартире проживало несколько человек, кого-то из них могли исключить из числа участвующих в приватизации. Например, гражданин временно отсутствовал (командировка, армия, пребывание в тюрьме). Либо был недееспособным. Огромный пласт проблем — с детьми, которых то включали, то не включали в состав участников приватизации (законы на этот счет несколько раз менялись). Если в квартире имелся любой из перечисленных выше персонажей, он может после сделки с вами заявить о своих правах на недвижимость.

Есть и еще одна категория — люди, отказавшиеся от участия в приватизации. По закону, они сохраняют пожизненное право проживать в данной квартире. Так что наличие такого человека означает, что либо он станет вашим соседом, либо вам придется как-то откупаться от него…

Наследство

Распространено на рынке примерно так же часто, как и приватизация — те же 20% случаев. Наследство, напоминает Ольга Балбек, бывает по завещанию и по закону (когда наследодатель не оставил завещания, и процесс идет в соответствии с правилами, описанными в Гражданском кодексе).

Завещание — вещь абсолютно свободная, т.е. человек вправе «отписать» свое имущество кому угодно, а не только родственникам. Так что основная проблема здесь — убедиться, что завещание действительно было таким, составлено по всем правилам и т.п. Другая проблема — ГК предусматривает т.н. «обязательную долю» для несовершеннолетних детей, нетрудоспособные супругов и/или родителей умершего. Опять-таки, следует убедиться, что подобных персонажей либо нет, либо они получили причитающуюся им долю и не станут предъявлять претензий.

С наследованием по закону — свои сложности, главная из которых — понять, не было ли других претендентов на наследство. Например, у наследодателя-мужчины «в дополнение» к официальным детям, жившим с ним вместе, вполне может отыскаться внебрачный ребенок — иногда даже в другом городе. По закону он — такой же полноправный наследник, как и все прочие…

Остальное: дарение, рента, мена

Эти основания встречаются уже значительно реже — на каждое из них приходятся считанные проценты продаваемых объектов недвижимости. С дарением все довольно просто, надо лишь убедиться, что соответствующее волеизъявление действительно имело место. Если даритель жив — хорошо бы встретиться с ним, если нет — тогда поговорить с его наследниками и убедиться, что они не намерены оспаривать его волю.

Рента. Тут основная сложность в том, что заключаются такие договоры с престарелыми людьми. Соответственно, и тактика нападения наследников (если они решат оспаривать договор) состоит в том, что «наша бабушка под конец жизни была не в себе и не понимала, что именно она подписала». Способ защиты тоже очевиден: разыскать этих наследников и попросить их подписать бумаги о том, что они не возражают против решения своей умершей бабушки. А если все-таки возражают — тогда от приобретения такой квартиры лучше отказаться.

Мена. Одна из самых безопасных сделок: тут при самом плохом раскладе каждая из сторон просто вернется в свою квартиру. Жалко, что договоров мены очень мало, поскольку риэлторы все время активно боролись с ними, убеждая клиентов, что мена — это признак неразвитого рынка.

Свидетельств нет, но это не страшно…

С июля прошлого года Росреестр (организация, осуществляющая учет всей недвижимости) вообще перестал выдавать свидетельства о собственности, а все соответствующие данные стали существовать исключительно в электронном виде. Этот факт изрядно взволновал рынок — пошли разговоры о том, что «правоустанавливающих документов больше не существует». Изучение вопроса, как всегда, показало, что действительность не так ужасна — надо просто не паниковать…

Итак, свидетельство о собственности не является (и никогда не являлось) правоустанавливающим документом. Оно — документ правоподтверждающий. А настоящие правоустанавливающие (договор купли-продажи, договор передачи при приватизации, документы о праве на наследство) никто и не думал отменять. Они сохранены и — как и прежде — обязательно «украшаются» в ходе сделки различными печатями, в том числе и Росреестра.

«Проверять правоустанавливающие документы при приобретении квартиры нужно ВСЕГДА!, — убеждена Светлана Краснова, руководитель юридической службы компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Особо внимательно надо изучать документ-основание возникновения права собственности у продавца: договор купли-продажи, договор дарения, судебное решение, приватизация или др. Именно этот документ имеет первостепенное значение, и именно в нем содержатся существенные условия заключенной сделки». Что до хорошо знакомого всем свидетельства о собственности, то у большинстве квартир оно еще есть, а у тех, где переход права собственности произошел в последние месяцы, вместо свидетельства будет другая бумага — выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Береженого бог бережет…

Вопрос не совсем в тему нашей статьи — но все-таки рассмотрим его. Одной из новаций в работе Росреестра стала возможность принимать документы на сделки онлайн, можно даже из другого региона. Чиновники, разумеется, произнесли все приличествующие случаю мантры о том, что система замечательно защищена от зловредных хакеров — но этот аспект как раз и вызывает сомнения. Особенно на фоне историй об успехах хакеров — от большой политики в США до заурядных историй о кражах денег с банковского счета. Что тут делать обычному человеку — тому, кто опасается, что его квартиру могут продать без его ведома?

Решение есть, и очень простое. Как говорит Светлана Краснова, можно поставить запрет на совершение регистрационных действий без вашего личного участия. Для этого собственник недвижимости должен обратиться в любой центр « Мои документы » с соответствующим заявлением. В этом случае в ЕГРН запись, наличие которой является основанием для возврата без рассмотрения документов, представленных иным лицом, не являющимся собственником объекта недвижимости. Даже при наличии у этого лица нотариально удостоверенной доверенности от собственника.

Миэль недвижимость договор

Существование разных вариантов продаж квартир в одном и том же строящемся доме — это обычное явление на рынке новостроек. Если разрешение на строительство было получено до вступления в силу ФЗ-214 (1 апреля 2005 г.), то заказчик-застройщик имеет право применять старые формы договоров, существовавшие до принятия Закона: инвестиционный договор, договор соинвестирования, долевого участия в строительстве, паевого вклада, простого товарищества и т.п. На рынке недвижимости существует значительная часть новостроек, разрешение на строительство которых было получено застройщиком до указанной даты.

ФЗ-214 регламентировал виды договоров для застройщиков, по которым можно привлекать денежные средства для финансирования строительства: это договор долевого участия и договор уступки по договору долевого участия в строительстве.

Однако положения Закона не ограничивают инвесторов, также продающих жилье в новостройках использовать другие виды договоров и документации к ним, требования к которым установлены Гражданским кодексом и Законом об инвестиционной деятельности. Поэтому кроме договоров в соответствии с 214-ФЗ для компаний-инвесторов типичны еще три схемы продаж, это: предварительная или предоплатная, а также вексельная и комбинированная.

«При покупке квартиры — отмечает Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая, — следует понимать, кто перед тобой — компания-застройщик или компания-инвестор, и соответственно, обращать внимание на те нюансы, те плюсы и минусы, которые имеются у каждой схемы продаж. То, что в одном доме квартиры могут продаваться по разным договорам — вполне обычная практика для рынка новостроек.

Следует также помнить, что в ФЗ-214 впервые установлены гарантии для участников долевого строительства от «недобросовестных» застройщиков: проектная декларация Застройщика, гарантии качества объекта, штрафные санкции за невыполнение обязательств, государственная регистрация и прочие гарантии покупателям новостроек».

При использовании предварительной или предоплатной схемы, основным инструментом является предварительный договор купли-продажи. Срок и предмет его действия должен быть четко определен в соответствии с гражданским законодательством, иначе считается, что он действует один год. В нем указывается ключевые положения основного договора купли-продажи: сроки его заключения и порядок оплаты. При заключении предварительного договора купли-продажи, компания-инвестор берет на себя обязательство, что по завершении строительства и оформлении квартиры в собственность компании-инвестора, с покупателем будет заключен основной договор купли-продажи, по которому квартира в новостройке перейдет в его собственность. На этапе предварительного договора покупателем вносится определенная сумма, чаще всего равная стоимости квартиры, которая затем идет в качестве оплаты основного договора купли-продажи.

При таком типе продаж покупатель-физическое лицо формально не участвует в строительстве и не является инвестором. Примечательно, что на этапе заключения предварительного договора, сама квартира юридически и физически еще, как правило, отсутствует. Также отсутствует точное описание квартиры, точная площадь и четкая, конечная цена. Сроки же заключения основного договора купли-продажи обусловлены в большей степени застройщиком и сроками строительства. После сдачи дома БТИ производит точные и окончательные обмеры.

Читайте так же: Приказ министерства здравоохранения 369

Существенный положительный момент заключается в том, что предварительный договор на момент заключения фиксирует цену квадратного метра, и в случае роста его средней стоимости, как это было в «докризисные» годы, покупатель в итоге покупает квартиру по цене ниже рыночной.

Суть вексельной схемы состоит в приобретении новостройки по предварительному договору с внесением денежных средств за приобретение векселя. При такой схеме заключаются два договора: купли-продажи векселя и предварительный договор купли-продажи квартиры. Предполагается, что по завершении строительства покупатель сможет обменять свой вексель, стоимость которого равна стоимости квартиры, на жилье, характеристики которого указаны в предварительном договоре.

Наиболее распространена комбинированная схема. Это симбиоз предварительной и вексельной схем. Застройщик заключает с любым юридическим лицом (инвестором) предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме и в счет оплаты по этому договору юридическое лицо (инвестор) покупает у застройщика вексель на сумму, равную стоимости квартиры. Покупка векселя оформляется договором купли-продажи векселя. Далее инвестор уступает все свои права и обязанности в отношении квартиры конечному покупателю — физическому лицу, оформляя договор уступки права по предварительному договору купли-продажи квартиры по векселю.

Покупая вексель, гражданин фактически дает компании-застройщику или инвестору взаймы определенную сумму денег, которые по истечении указанного в векселе срока обязаны эту сумму вернуть. Предполагается, что денежные средства будут возвращены в виде квартиры. Важно не забывать, что купля-продажа векселя никак не связана с покупкой квартиры в строящемся доме, потому что в реквизитах векселя указывается лишь его номинальная стоимость и срок погашения, а также, кому и кем он выдан. При вексельной схеме невозможна ипотека; вексель невозможно восстановить в случае его утери и невозможно погасить досрочно.

Продажа загородной недвижимости: коттеджи, дачи, таунхаусы, дома, земельные участки

Эксперты «МИЭЛЬ» успешно осуществляют сделки купли-продажи на рынке загородной недвижимости. Наши специалисты обеспечат грамотное юридическое сопровождение сделки, оперативно соберут и подготовят все необходимые документы, обеспечат государственную регистрацию перехода права собственности на объекты загородной недвижимости.

Специалисты «МИЭЛЬ» оказывают весь спектр услуг по продаже загородной недвижимости, в том числе:

Выезд эксперта на объект
Профессиональные консультации
Рыночная оценка объекта недвижимости
Индивидуальная программа продажи объекта недвижимости
- Организация и проведение показов объекта
- Индивидуальная программа маркетингового продвижения объекта (СМИ, Интернет, виртуальные туры и пр.)
- Размещение информации об объекте в специализированной базе данных «МИЭЛЬ», на сайте www.miel.ru
Анализ состояния рынка
Консультирование продавца по вопросам продажи загородной недвижимости
Правовая экспертиза объекта недвижимости
Оформление прав собственности на объект
Проведение и сопровождение сделок любой сложности
- Ведение переговоров в интересах и от имени продавца
- Организация подписания предварительных договоров, соглашений о задатке, авансе и пр.
- Сбор и подготовка документов для проведения сделки
- Организация взаиморасчетов по сделке
- Организация составления договоров купли-продажи в простой письменной или нотариальной формах
- Подача документов на государственную регистрацию сделки и перехода права и получение документов
- Оптимизация налогов
Проведение сделок с ипотечной составляющей (залог имущества)

Квалифицированные специалисты компании составят индивидуальный план продажи объекта и разработают для него эффективную рекламную стратегию.

Все предложения недвижимости делятся по внутренней классификации на эконом, бизнес и элитные объекты. Для каждого из предложенных на продажу вариантов специалистами «МИЭЛЬ» разрабатывается комплекс мероприятий для того, чтобы продавец и покупатель как можно скорее нашли друг друга. Сюда относятся план маркетинга, который описывает способы рекламы (в каких формах и СМИ будет представлен объект), требуется ли создание виртуального тура и иные вопросы продвижения.

Возможна разработка особых рекомендаций, в зависимости от пожеланий клиентов и оригинальности конкретного объекта недвижимости.

Документы необходимые для регистрации сделки (отчуждения имущества и перехода права на объект необходимы):

правоустанавливающие документы на имущество (договоры, постановления, иное);
правоподтверждающие документы на имущество (свидетельства о регистрации прав);
документы описания имущества (выписка из государственного земельного кадастрового со стоимостью и выписка из технического паспорта с инвентаризационной стоимостью);
документы, удостоверяющие личности сторон по сделке (паспорта или их заменяющие документы);
нотариальные заявления от супругов владельцев имущества и приобретателя имущества.

На практике список документов, необходимых для реально безопасного проведения сделок более обширен (даже при полностью оформленных правах на отчуждаемое имущество), особенно если имущество отчуждается между незнакомыми гражданами.

Документы и экспертизы для повышения безопасности сделки:

справки об отсутствии арестов и запрещений из компетентных органов, включая выписки из ЕГРП;
справки об оплате членских, паевых и разовых взносов;
справки об отсутствии различного рода задолженностей по имуществу;
справки об отсутствии задолженностей по различного рода налогам;
справки о принадлежности имущества;
документы, подтверждающие наличие или отсутствие зарегистрированных лиц;
отказы содольщиков от преимущественного права покупки доли имущества на оговоренных условиях;
справки об ограничениях и обременениях в использовании имущества (например, наличии подземных коммуникаций);
необходим вынос границ участка в натуру геодезической службой (для удостоверения, что данный участок тот самый, его границы не смещены и прочее);
подтверждение отсутствия межевых споров;
необходимо знать существует ли генеральный план застройки территории или градостроительный план;
необходим реальный обмер строений службой БТИ (для идентификации строений, их площадей, установления фактов отсутствия перепланировок, реконструкций и прочее);
при этом важно убедиться, что продавец действует без принуждения, без стесняющих обстоятельств, сделка для него не носит кабальный характер, что продавец полностью понимает происходящее (не состоит на учете в ПНД и НД), доверенности действительны (если таковые имеются) и прочие факты;
важно, какая сумма будет указана в договоре купли-продажи, т.к. продавец должен уплатить в зависимости от стоимости имущества и срока владения имуществом до 13% подоходного налога;
необходимо уточнить, заключался ли ранее на объект договор строительного подряда или инвестиционный договор, является ли имущество предметом залога, ипотеки, иных имущественных обязательств продавца;
необходимо учесть по какой схеме проводится сделка: с использованием ипотечного кредитования, с передачей имущества до подписания и регистрации договора купли-продажи, как и в какие сроки будут производится платежи по приобретаемому имуществу (снятие залога, рассрочка платежа, выставление аккредитивов, ячейка, смена учредителя и прочее);
многое иное (в зависимости от индивидуальных особенностей сделки и требований сторон).

Если на приобретаемый (отчуждаемый) объект загородной недвижимости права частично или полностью не оформлены, то первым и длительным этапом будет этап оформления прав владельца на его недвижимость. Перечень документов здесь будет различен и зависит от конкретной ситуации.

Может случиться, что у продавца имущества не окажется вообще никаких документов.

Порядок действий на случай отсутствия каких-либо документов:

1. Необходимо убедится в том, что данное имущество возможно оформить вообще и как это будет выполняться (кем, каким образом, в какие сроки, учтена ли стоимость оформления в общей стоимости имущества или это будет выполняться за дополнительные средства приобретателя и прочее) и только потом передать продавцу задаток.
На срок подготовки продавцом документов на отчуждаемый объект в задатковом соглашении фиксируются: стоимость приобретаемого (отчуждаемого) имущества, срок приобретения (отчуждения), ответственность сторон и иные важные условия.
Важно помнить, что если в возможности оформления уверенности нет — задаток лучше не передавать.
2. Нужно зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности продавца на отчуждаемое имущество.
В итоге у продавца должны быть:

свидетельство о праве собственности на земельный участок;
свидетельство о праве собственности на дом (с описанием реального состояния имущества);
и документы, устанавливающие возникновение прав собственности на данное имущество.

Оформление занимает несколько месяцев, в зависимости от района Московской области и индивидуальных характеристик объекта.
3. Совершить саму сделку.

Собственно сделка состоит из следующих этапов:

1. Подготовка документов к сделке. Это длительная по времени (занимающая 4-18 месяцев) и дорогостоящая (от $1,5-5 тыс. до $20 тыс. и более) процедура подготовки документов на приобретаемый объект первоначально для регистрации права собственности продавца на отчуждаемое имущество. Затем необходим сбор документов, непосредственно относящихся к процедуре сделки отчуждения имущества (14-30 дней).
2. Оплата имущества. Производится обычно через банковскую ячейку.
3. Подписание договора купли-продажи имущества в конкретном районе по месту расположения имущества (ГУ ФРС или у нотариуса).
4. Регистрация договора купли-продажи имущества в ГУ ФРС по месту расположения имущества (от 30 календарных дней, по закону). Следует помнить, что процедура ускоренной регистрации по многим районам МО упразднена.
5. Передача имущества, т.е. объекта и ключей от него (многовариантно). По факту производится после получения продавцом денежных средств, хотя Передаточный акт в Московской области практически в 100% сделок подписывается вместе с договором купли-продажи и теоретически имущество считается переданным.

На практике из-за длительности процедуры подготовки всех документов к сделке отчуждения объекта между сторонами сделки часто возникает вопрос о необходимости предоставления имущества в пользование покупателю намного ранее процедуры регистрации договора купли-продажи и здесь возможны различные варианты решения данного вопроса законными путями.

Заказать услугу
или получить бесплатную консультацию
можно по многоканальному телефону «МИЭЛЬ» +7 495 777 3377
или отправив нам сообщение.

Сопровождение покупки квартиры

Вы нашли подходящую квартиру и готовы к покупке? При каждом шаге, от подбора до подписания акта приема-передачи, могут возникнуть вопросы, от решения которых зависят сроки и успех сделки. Мы предлагаем профессиональную помощь на каждом этапе.

1. Переговоры с собственником квартиры

Сопровождение переговоров по следующим вопросам:

условия покупки квартиры;
сбор необходимых документов для сделки купли-продажи квартиры;
проведение взаиморасчетов;
подписание договора купли квартиры и подача его на государственную регистрацию.

2. Внесение аванса

сопровождение заключения соглашения, договора аванса или задатка или иного договора, направленного на покупку квартиры, на условиях, которые выгодны вам;
сопровождение при внесении предоплаты или аванса так, чтобы не потерять деньги.

3. Проверка квартиры

проверка документов сегодняшнего дня:

законность права собственности на квартиру и условий продажи;
соответствие планировки квартиры документам;
проверка людей, обладающих правом пользования квартирой (кто, кроме собственника, проживает в квартире);
проверка наличия необходимых согласий/разрешений на отчуждение квартиры (если требуются для сделки).

Читайте так же: Форма 3 отчет об изменениях капитала приказ

4. Проект договора

организация подготовки проекта договора купли-продажи квартиры;
согласование договора с продавцом квартиры.

5. Организация и проведение сделки

выбор и согласование надежного банка для проведения безопасных взаиморасчетов,
подписание договора купли квартиры;
сопровождение при подаче договора приобретения квартиры на государственную регистрацию перехода права собственности.

6. Получение договора

сопровождение при получении договора приобретения квартиры с зарегистрированным правом собственности;
исправление ошибок в выданных правоустанавливающих и правоподтверждающих документах.

Заинтересовала услуга? Позвоните по телефону +7 (495) 777 33 77

Спасибо, ваша заявка отправлена в контакт-центр «МИЭЛЬ».
В ближайшее время с вами свяжется наш специалист.
Желаем успехов в осуществлении ваших планов!

Ваш «МИЭЛЬ»

Почему нужно обратиться в «МИЭЛЬ»?

Каждый этап сделки с недвижимостью имеет свои нюансы, и разглядеть некоторые из них, верно оценив потенциальные риски, может только профессионал. Составление договора купли-продажи (этот документ защищает интересы покупателя и продавца, а значит, в нем должны быть учтены все возможные нюансы и «подводные камни»), процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, фактическая передача квартиры в обговоренном сторонами состоянии – все это составляющие большого понятия «сделка».

Вам предстоит сложная сделка? В «МИЭЛЬ» накоплен многолетний опыт, позволяющий нам предложить услуги по сопровождению сделок с самыми разными факторами сложности, например:

разъезд — квартира продается с одновременной покупкой другой квартиры или квартир,
«цепочка» — в сделке участвует большое количество квартир,
ипотека — квартира приобретается с использованием средств ипотечного кредитования
залог — приобретается/отчуждается квартира, обремененная залогом,
«город-загород» — продается квартира и одновременно приобретается загородный объект,
субсидии — квартира приобретается с использованием средств материнского капитала или жилищных субсидий,
обмен на новостройку — производится продажа «старой» квартиры и одновременное приобретение новой квартиры в доме-новостройке.

Возможны любые другие варианты и комбинации, но при любых обстоятельствах мы гарантированно сможем организовать сделку безопасно, быстро и выгодно для вас.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее — Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее — Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Стоимость услуг

ПОЧЕМУ «МИЭЛЬ»?

МЫ МОЖЕМ И УМЕЕМ ВСЁ!
28 ЛЕТ БЕЗУПРЕЧНОГО СЛУЖЕНИЯ РИЭЛТОРСКОМУ ДЕЛУ – ТОМУ ПОДТВЕРЖДЕНИЕ.
«МИЭЛЬ» – КОМПАНИЯ ПОЛНОГО ЦИКЛА ОКАЗАНИЯ УСЛУГИ.

Сопровождение продажи квартиры

Ваша квартира готова к продаже и найден покупатель?
Мы поможем оформить сделку по продаже быстро и безопасно, чтобы документы точно соответствовали законодательству, а вы получили деньги без потерь и задержек.

1. Переговоры с покупателем

Сопровождение переговоров по следующим вопросам:

условия продажи квартиры;
сбор необходимых документов для сделки купли-продажи квартиры;
проведение взаиморасчетов;
подписание договора и подача его на государственную регистрацию.

сопровождение заключения соглашения, договора аванса, задатка или иного договора, направленного на приобретение квартиры, на условиях, которые выгодны вам;
сопровождение при получении предоплаты, аванса или задатка так, чтобы не потерять денежные средства.

3. Сбор необходимых документов

Содействие в получении документов, необходимых для подписания договора купли-продажи квартиры.

*Документы сегодняшнего дня:

права собственности на квартиру;
документы, подтверждающие планировку квартиры;
разрешение органов опеки и попечительства, если это необходимо.

*Возможны дополнительные услуги (содействие с приватизацией квартиры, оформлением права собственности, вступлением в наследство и др.).

4. Проект договора

организация подготовки проекта договора купли-продажи квартиры;
согласование договора с покупателем квартиры.

5. Организация и проведение сделки

выбор и согласование надежного банка для проведения безопасных взаиморасчетов,
подписание договора продажи квартиры;
сопровождение при подаче договора купли-продажи квартиры на государственную регистрацию перехода права собственности.

6. Получение договора

сопровождение при получении договора купли-продажи с зарегистрированным правом собственности;
исправление ошибок в выданных правоустанавливающих документах.

Заинтересовала услуга? Позвоните по телефону +7 (495) 777 33 77

Ваш «МИЭЛЬ»

Почему нужно обратиться в «МИЭЛЬ»?

Согласие на обработку персональных данных

Читайте так же: Претензия течь кровли образец

Стоимость услуг

ПОЧЕМУ «МИЭЛЬ»?

Миэль недвижимость договор

На что обратить внимание при заключении договора на аренду квартиры.

Рынок аренды жилья оживился в кризис: сейчас растет и спрос, и предложение. Как правило, при сдаче квартиры в аренду, собственник и будущий жилец заключают типовой договор. «Газета.Ru» рассказывает, на что в нем нужно обязательно обратить внимание и как не допустить типичных ошибок.

Заключение договора — непременное условие сдачи жилья. И хотя в обиходе понятия «найм» и «аренда» используются как синонимы, юридически это разные виды сделок: договор аренды заключают на жилое или нежилое помещение с юридическим лицом, найма — на жилое помещение с физическим лицом. Тем не менее, на рынке закрепились понятия именно арендатор и арендодатель.

Срок договора

Краткосрочным считается договор найма, заключенный на срок менее года, долгосрочным — от 1 до 5 лет. Если в договоре срок не определен, считается, что он заключен на 5 лет.

Главное отличие краткосрочного и долгосрочного договора — условия выселения жильцов. Если соглашение заключено на срок больше 12 месяцев, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора.

Хозяин обязан за 3 месяца предложить жильцам новый договор, иначе он автоматически продлевается на тех же условиях. Заменить одних жильцов на других просто так не получится — не продлевать договор можно только если хозяин не собирается сдавать квартиру в течение года вообще. Нарушение этого правила грозит иском от старых жильцов, которые вправе требовать возмещения убытков.

«Наниматель может в любое время без объяснения причин расторгнуть договор найма. При этом наймодатель такого права не имеет и может расторгнуть договор в судебном порядке, и только при наличии нарушений», — объясняет адвокат юридической группы «Яковлев и Партнеры» Василий Трофимов.

Даже если у хозяина есть претензии к использованию квартиры, наниматель может в суде попросить время на их исправление. Кроме этого, он имеет право вселять временных жильцов и заключать договоры поднайма. В итоге ушлый жилец, пользуясь правами долгосрочного договора, может надолго поселиться в квартире.

Не удивительно, что почти все собственники стремятся заключить краткосрочный договор, обычно на 11 месяцев.

При этом необходимо указать, за какой период времени стороны могут расторгнуть договор досрочно, а также порядок возврата денег и залога.

«Хозяин попросил нас съехать, потому что собирался сам жить в квартире. Когда мы уже подыскали замену, собственник сказал, что все уладил и пообещал не трогать нас как минимум год. К сожалению, никакого дополнительного соглашения мы не заключили. Через неделю он явился вновь и потребовал собирать вещи, за это время другая квартира ушла» — делится опытом читательница «Газеты.Ru» Елена.

Если условия досрочного прекращения не предусмотрены в договоре, наймодатель не может расторгнуть его до окончания срока действия, отмечает юрист компании «Некторов, Савельев и партнеры» Артем Сафонов.

При краткосрочном договоре собственник может просто отказаться заключать договор на новый срок.

Повышение цены

Чаще всего споры собственников и жильцов связаны с просроченными арендными платежами и долгами за коммунальные услуги, рассказывает юрист коллегии адвокатов «Юков и Партнеры» Даниил Пономарев.

Чтобы избежать «сюрпризов» в будущем, в договоре следует прописать не только сумму и порядок оплаты, но и условия ее повышения, отмечают эксперты. Например, индексацию на 6-10% в год.

Если такого пункта в договоре нет, цену все равно могут поднять, но, согласно Гражданскому кодексу, собственник имеет право делать это не чаще раза в год. Об этом он обязан сообщить заранее в письменной форме. Если арендатор против — договор расторгается в одностороннем порядке без выплаты неустойки.

Гарантией защиты прав собственника является, так называемый, обеспечительный платеж — сумма залога за месяц найма. Она гарантирует, что жильцы не съедут, не заплатив. Иногда добавляют условие об авансовой оплате за месяц вперед.

Отношения с собственником

Необходимо изначально четко и максимально подробно обговаривать, а главное прописывать все детали проживания.

Например, собственники часто продолжает приходить в сдаваемую квартиру по своему желанию, причем даже когда самих жильцов нет дома. Самопроизвольные визиты могут стать поводом для расторжения договора раньше срока, рассказывает первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Еще один частый пример — смена хозяина квартиры, например, при ее продаже. Юристы подчеркивают, что это не влечет за собой расторжения договора — он заключается с новым собственником на тех же условиях.

Кто делает ремонт

В договоре сразу следует обговорить, что можно менять в квартире, а что нет, в том числе разрешается ли ремонт, поскольку часто прописывается, что «после окончания срока найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». И на эту фразу нужно обратить особое внимание.

Если решено, что жильцы будут проводить в квартире ремонт, а арендодатель снижает плату (иногда до 15-20%), это должно строго оговаривается в договоре.

Поэтому не стоит сначала переклеивает обои, а потом требовать вычесть эту сумму из оплаты квартиры.

«Я снимал квартиру и делал в ней ремонт. Составляли с хозяевами договор на 3 года, они обязались оплатить весь ремонт, если выселят меня раньше», — рассказывает Павел из Москвы.

Согласно Гражданскому кодексу, текущий ремонт обязаны делать жильцы, а владелец — только капитальный, если не предусмотрены другие условия.

«Внутренности» квартиры

Одно из самых важных условий договора — максимально полное описание сдаваемого жилища. Это избавит стороны от взаимных претензий о качестве ремонта и мебели.

«Мы рекомендуем составлять акт приема квартиры. В нем подробно описывается состояние стен, полов, окон, сантехники и прочего. Если собственник оставляет в пользование жильцам мебель и бытовую технику, имеет смысл указать это в документе, снабдив его подробным описанием имущества и его стоимости», — отмечает Мария Жукова.

В эконом-классе, если мебель в квартире очень старая, опись порой не имеет смысла. А для элитной квартиры составляется подробный список и даже может прикладываться диск с фотографиями. В тесте договора также лучше указать, кто должен следить за состоянием помещения, и что делать в случае аварии в инженерных сетях.

Согласие на обработку персональных данных

Стоимость услуг

ПОЧЕМУ «МИЭЛЬ»?