Содержание:
Нужна ли регистрация договора аренды нежилого помещения? Виды аренды и особенности их оформления
При заключении отдельных сделок стороны должны оформлять их документально.
В ряде случаев требуется постановка на учет в государственном органе.
Это помогает разрешению конфликтных ситуаций, создаваемых в следствии действий одной из сторон.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-27 . Это быстро и бесплатно !
Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения?
Арендный договор – это документ на оформление сделки, предоставленный в письменной форме с участием двух сторон.
Один из участников сделки выступает в роли арендодателя и отдает в распоряжение второму участнику – арендатору – нежилую недвижимость на конкретный срок.
Аренда коммерческих помещений является на сегодняшний момент одной из распространенных видов сделок.
В ФЗ №122 статье 1 имеется разъяснение о том, что коммерческое помещение относится к недвижимому имуществу. По статье 4 этого закона недвижимость проходит обязательную госрегистрацию при заключении соглашений, относящихся к аренде.
По статье 651 Гражданского кодекса договор между арендатором и арендодателем недвижимого имущества заключается в бумажном виде.
ГК РФ Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
- Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. - Договор аренды здания или сооружения, заключенный на «срок» не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Учету подвергаются только те операции, которые охватывают срок сверх одного года. При несоблюдении данных условий сделка будет считаться недействительной.
Согласно статье 610 ГК договор подписан на неопределенный срок, если в нем нет явного упоминания периода действия. Поэтому нет необходимости регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре, сроки его сложно конкретизировать относительно упомянутого в статье 651 периода.
Где регистрировать?
Где регистрировать договор аренды нежилого помещения?
Государственный учет сделки проводят в том отделении Росреестра, на территории которого располагается нежилая недвижимость.
В Едином Государственном реестре производится запись о сделке, по которой впоследствии можно получить необходимую информацию.
Она может помочь в установлении справедливости при возникновении конфликтов.
Порядок оформления договора
Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения осуществляется в несколько этапов:
- формирование арендного договора и его подписание между фигурирующими в нем участниками, в качестве которых могут выступать и граждане, и организации. В госрегистрации договор аренды нежилого помещения считается главным. В него включаются существенные пункты:
- преамбула, в которой предоставляются сведения о лицах, заключающих арендные отношения;
- предмет договора описывает коммерческую недвижимость с указанием адреса, описанием сдаваемой площади, кадастровым номером;
- права и обязательства сторон;
- плата за аренду и периодичность ее внесения. Без этого важного пункта договор будет считаться недействительным.
- срок, на который заключается договор;
- ответственность участников сделки и дополнительные положения документа;
- реквизиты сторон и их подписи.
Сбор документов для регистрации договора аренды нежилого помещения.
Они будут отличаться в зависимости от того, кто является участниками сделки: организация или граждане.
Примерный список документации:
- подлинник договора об аренде в трех экземплярах;
- заявление от участников соглашения;
- сертификат о праве собственности на сдаваемый коммерческий объект;
- кадастровый паспорт сдаваемого объекта или выписка;
- акт приема-передачи нежилого объекта;
- документ с полномочиями на представителя арендатора или арендодателя;
- платежка на внесение государственной пошлины.
Но существует ряд особенностей в следующих ситуациях.
При регистрация договора аренды части нежилого помещения
Одной из особенностей считается предоставление в аренду части коммерческого помещения.
Сложности возникают с тем, что кадастровый номер присваивается всему объекту в целом.
Для отдельной его части он не установлен.
В Росреестре требуется его обязательное наличие для того, чтобы предотвратить ситуации с повторным оформлением аренды на один и тот же объект.
Разрешить данную ситуацию можно несколькими способами:
- заключить договор аренды на срок менее одного года с последующей пролонгацией. Самый простой выход из сложившейся ситуации. Но есть минус, который состоит в том, что арендодатель может не согласиться с продлением договора или ужесточит условия аренды на последующие периоды.
- Оформить кадастровые документы на определенный фрагмент объекта. С этой целью необходимо обращение в службу кадастра. Кадастровый специалист предоставит после обследования объекта необходимые документы. Затем владелец помещения подает их в органы кадастрового учета, где в течение 10 дней принимается решение о внесении изменений.
Собственнику выдается кадастровая выписка, в которой на учет оформляется часть помещения. При этом новый кадастровый номер на нее не присваивается, а выдается учетный номер. С такой выпиской можно обращаться для постановки на учет в Росреестр. И регистрация договора аренды нежилого помещения будет оформлена правильно.
Оформление долгосрочной аренды
По статье 614 п. 3 ГК при регистрация долгосрочного договора аренды нежилого помещения возможно менять величину оплаты на сдаваемый объект.
Происходить это может не чаще раза в год.
Причем изменения по арендной плате могут вноситься как в сторону удорожания, так и в сторону удешевления.
Расторгнуть долгосрочный договор при невозможности достичь согласие сторонами сделки можно в судебном порядке.
Аренда на неопределенный срок
При оформлении договора аренды нежилого помещения на неопределенный срок регистрация в Росреестре не обязательна. Особенностью такого соглашения является то, что прекращение его возможно по согласованию сторон с предупреждением об этом за 3 месяца.
Госпошлина и сроки
Сколько стоит регистрация договора аренды нежилого помещения? Госпошлина для внесения арендного соглашения в Росреестр согласно статье 333.33 НК будет равна:
- физическим лицам для регистрация договора аренды нежилого помещения госпошлина – 2000 рублей;
- юридическим лицам регистрация договора аренды нежилого помещения стоимость – 22000 рублей.
Причем если для учета договора аренды в государственный реестр обращаются с заявлением:
- одна сторона сделки, то оплачивается госпошлина этой стороной. Для физического лица выплата составит 2000 рублей, для юридического – 22000 рублей.
- Две стороны процесса, то госпошлина оплачивается каждым участником соглашения в размере суммы, деленной на число сторон сделки. Если участвуют два гражданина, то каждый из них оплачивает по 1000 рублей госпошлины. Для двух предприятий налог будет составлять по 11000 рублей на каждого участника.
- Все стороны аренды и в соглашении принимают участие и организации, и физические лица, то госпошлина оплачивается в размере той суммы, которая получается при делении на число участников сделки.
Например, в аренде принимают участие 3 стороны: 2 организации и один гражданин. Госпошлина для гражданина будет составлять 2000/3=666,66 рублей, для одной организации – 22000/3=7333,33 рубля на каждую. Итоговая величина госпошлины равна 666,66+2*7333,33=15333,32 рубля.
Непосредственное обращение двух сторон необязательно, достаточно оформить доверенность на представителя каждой стороны, подтвержденную нотариально. Доверенность – документ, выданный гражданину для возможности представления интересов перед третьей стороной.
Доверенность на регистрацию договора аренды нежилого помещения (образец ниже) оформляется в простом письменном виде согласно статье 185 ГК.
Она обязательно заверяется нотариально в соответствии со статьей 185.1 ГК, если требуется произвести учет сделки в государственном реестре.
В доверенности обязательно указывается дата выдачи. Если ее не будет, то документ будет считаться недействительным, а сделка ничтожной.
Постановка на учет соглашения, связанного с арендными отношениями, обязательна при заключении ее на срок дольше одного года.
В статье подробно рассмотрели как и где зарегистрировать договор аренды нежилого помещения. надеемся, что данная информация поможет Вам.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 288-16-27 (Москва)
Это быстро и бесплатно !
Как составить доверенность на представление нежилого помещения в аренду?
как составить доверенность на представление нежилого помещения в аренду образец от физического лица юридическому ?
Ответы юристов (1)
Так доверенность или договор аренды. Ссылка на примерные образцы договоров аренды http://profidi.ru/index/dogovo.
ГК РФ Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Письмо Росреестра от 09.07.2012 N 14-3117/12 27 Ноября 2017, 11:19
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Нужна ли регистрация договора аренды нежилого помещения? Виды аренды и особенности их оформления
При заключении отдельных сделок стороны должны оформлять их документально.
В ряде случаев требуется постановка на учет в государственном органе.
Это помогает разрешению конфликтных ситуаций, создаваемых в следствии действий одной из сторон.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-27 . Это быстро и бесплатно !
Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения?
Арендный договор – это документ на оформление сделки, предоставленный в письменной форме с участием двух сторон.
Один из участников сделки выступает в роли арендодателя и отдает в распоряжение второму участнику – арендатору – нежилую недвижимость на конкретный срок.
Аренда коммерческих помещений является на сегодняшний момент одной из распространенных видов сделок.
В ФЗ №122 статье 1 имеется разъяснение о том, что коммерческое помещение относится к недвижимому имуществу. По статье 4 этого закона недвижимость проходит обязательную госрегистрацию при заключении соглашений, относящихся к аренде.
По статье 651 Гражданского кодекса договор между арендатором и арендодателем недвижимого имущества заключается в бумажном виде.
ГК РФ Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
- Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. - Договор аренды здания или сооружения, заключенный на «срок» не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Учету подвергаются только те операции, которые охватывают срок сверх одного года. При несоблюдении данных условий сделка будет считаться недействительной.
Согласно статье 610 ГК договор подписан на неопределенный срок, если в нем нет явного упоминания периода действия. Поэтому нет необходимости регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре, сроки его сложно конкретизировать относительно упомянутого в статье 651 периода.
Где регистрировать?
Где регистрировать договор аренды нежилого помещения?
Государственный учет сделки проводят в том отделении Росреестра, на территории которого располагается нежилая недвижимость.
В Едином Государственном реестре производится запись о сделке, по которой впоследствии можно получить необходимую информацию.
Она может помочь в установлении справедливости при возникновении конфликтов.
Порядок оформления договора
Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения осуществляется в несколько этапов:
- формирование арендного договора и его подписание между фигурирующими в нем участниками, в качестве которых могут выступать и граждане, и организации. В госрегистрации договор аренды нежилого помещения считается главным. В него включаются существенные пункты:
- преамбула, в которой предоставляются сведения о лицах, заключающих арендные отношения;
- предмет договора описывает коммерческую недвижимость с указанием адреса, описанием сдаваемой площади, кадастровым номером;
- права и обязательства сторон;
- плата за аренду и периодичность ее внесения. Без этого важного пункта договор будет считаться недействительным.
- срок, на который заключается договор;
- ответственность участников сделки и дополнительные положения документа;
- реквизиты сторон и их подписи.
Сбор документов для регистрации договора аренды нежилого помещения.
Они будут отличаться в зависимости от того, кто является участниками сделки: организация или граждане.
Примерный список документации:
- подлинник договора об аренде в трех экземплярах;
- заявление от участников соглашения;
- сертификат о праве собственности на сдаваемый коммерческий объект;
- кадастровый паспорт сдаваемого объекта или выписка;
- акт приема-передачи нежилого объекта;
- документ с полномочиями на представителя арендатора или арендодателя;
- платежка на внесение государственной пошлины.
Но существует ряд особенностей в следующих ситуациях.
При регистрация договора аренды части нежилого помещения
Одной из особенностей считается предоставление в аренду части коммерческого помещения.
Сложности возникают с тем, что кадастровый номер присваивается всему объекту в целом.
Для отдельной его части он не установлен.
В Росреестре требуется его обязательное наличие для того, чтобы предотвратить ситуации с повторным оформлением аренды на один и тот же объект.
Разрешить данную ситуацию можно несколькими способами:
- заключить договор аренды на срок менее одного года с последующей пролонгацией. Самый простой выход из сложившейся ситуации. Но есть минус, который состоит в том, что арендодатель может не согласиться с продлением договора или ужесточит условия аренды на последующие периоды.
- Оформить кадастровые документы на определенный фрагмент объекта. С этой целью необходимо обращение в службу кадастра. Кадастровый специалист предоставит после обследования объекта необходимые документы. Затем владелец помещения подает их в органы кадастрового учета, где в течение 10 дней принимается решение о внесении изменений.
Собственнику выдается кадастровая выписка, в которой на учет оформляется часть помещения. При этом новый кадастровый номер на нее не присваивается, а выдается учетный номер. С такой выпиской можно обращаться для постановки на учет в Росреестр. И регистрация договора аренды нежилого помещения будет оформлена правильно.
Оформление долгосрочной аренды
По статье 614 п. 3 ГК при регистрация долгосрочного договора аренды нежилого помещения возможно менять величину оплаты на сдаваемый объект.
Происходить это может не чаще раза в год.
Причем изменения по арендной плате могут вноситься как в сторону удорожания, так и в сторону удешевления.
Расторгнуть долгосрочный договор при невозможности достичь согласие сторонами сделки можно в судебном порядке.
Аренда на неопределенный срок
При оформлении договора аренды нежилого помещения на неопределенный срок регистрация в Росреестре не обязательна. Особенностью такого соглашения является то, что прекращение его возможно по согласованию сторон с предупреждением об этом за 3 месяца.
Госпошлина и сроки
Сколько стоит регистрация договора аренды нежилого помещения? Госпошлина для внесения арендного соглашения в Росреестр согласно статье 333.33 НК будет равна:
- физическим лицам для регистрация договора аренды нежилого помещения госпошлина – 2000 рублей;
- юридическим лицам регистрация договора аренды нежилого помещения стоимость – 22000 рублей.
Причем если для учета договора аренды в государственный реестр обращаются с заявлением:
- одна сторона сделки, то оплачивается госпошлина этой стороной. Для физического лица выплата составит 2000 рублей, для юридического – 22000 рублей.
- Две стороны процесса, то госпошлина оплачивается каждым участником соглашения в размере суммы, деленной на число сторон сделки. Если участвуют два гражданина, то каждый из них оплачивает по 1000 рублей госпошлины. Для двух предприятий налог будет составлять по 11000 рублей на каждого участника.
- Все стороны аренды и в соглашении принимают участие и организации, и физические лица, то госпошлина оплачивается в размере той суммы, которая получается при делении на число участников сделки.
Например, в аренде принимают участие 3 стороны: 2 организации и один гражданин. Госпошлина для гражданина будет составлять 2000/3=666,66 рублей, для одной организации – 22000/3=7333,33 рубля на каждую. Итоговая величина госпошлины равна 666,66+2*7333,33=15333,32 рубля.
Непосредственное обращение двух сторон необязательно, достаточно оформить доверенность на представителя каждой стороны, подтвержденную нотариально. Доверенность – документ, выданный гражданину для возможности представления интересов перед третьей стороной.
Доверенность на регистрацию договора аренды нежилого помещения (образец ниже) оформляется в простом письменном виде согласно статье 185 ГК.
Она обязательно заверяется нотариально в соответствии со статьей 185.1 ГК, если требуется произвести учет сделки в государственном реестре.
В доверенности обязательно указывается дата выдачи. Если ее не будет, то документ будет считаться недействительным, а сделка ничтожной.
Постановка на учет соглашения, связанного с арендными отношениями, обязательна при заключении ее на срок дольше одного года.
В статье подробно рассмотрели как и где зарегистрировать договор аренды нежилого помещения. надеемся, что данная информация поможет Вам.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 288-16-27 (Москва)
Это быстро и бесплатно !
Нужна ли регистрация договора аренды нежилого помещения? Виды аренды и особенности их оформления
При заключении отдельных сделок стороны должны оформлять их документально.
В ряде случаев требуется постановка на учет в государственном органе.
Это помогает разрешению конфликтных ситуаций, создаваемых в следствии действий одной из сторон.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-27 . Это быстро и бесплатно !
Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения?
Арендный договор – это документ на оформление сделки, предоставленный в письменной форме с участием двух сторон.
Один из участников сделки выступает в роли арендодателя и отдает в распоряжение второму участнику – арендатору – нежилую недвижимость на конкретный срок.
Аренда коммерческих помещений является на сегодняшний момент одной из распространенных видов сделок.
В ФЗ №122 статье 1 имеется разъяснение о том, что коммерческое помещение относится к недвижимому имуществу. По статье 4 этого закона недвижимость проходит обязательную госрегистрацию при заключении соглашений, относящихся к аренде.
По статье 651 Гражданского кодекса договор между арендатором и арендодателем недвижимого имущества заключается в бумажном виде.
ГК РФ Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
- Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. - Договор аренды здания или сооружения, заключенный на «срок» не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Учету подвергаются только те операции, которые охватывают срок сверх одного года. При несоблюдении данных условий сделка будет считаться недействительной.
Согласно статье 610 ГК договор подписан на неопределенный срок, если в нем нет явного упоминания периода действия. Поэтому нет необходимости регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре, сроки его сложно конкретизировать относительно упомянутого в статье 651 периода.
Где регистрировать?
Где регистрировать договор аренды нежилого помещения?
Государственный учет сделки проводят в том отделении Росреестра, на территории которого располагается нежилая недвижимость.
В Едином Государственном реестре производится запись о сделке, по которой впоследствии можно получить необходимую информацию.
Она может помочь в установлении справедливости при возникновении конфликтов.
Порядок оформления договора
Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения осуществляется в несколько этапов:
- формирование арендного договора и его подписание между фигурирующими в нем участниками, в качестве которых могут выступать и граждане, и организации. В госрегистрации договор аренды нежилого помещения считается главным. В него включаются существенные пункты:
- преамбула, в которой предоставляются сведения о лицах, заключающих арендные отношения;
- предмет договора описывает коммерческую недвижимость с указанием адреса, описанием сдаваемой площади, кадастровым номером;
- права и обязательства сторон;
- плата за аренду и периодичность ее внесения. Без этого важного пункта договор будет считаться недействительным.
- срок, на который заключается договор;
- ответственность участников сделки и дополнительные положения документа;
- реквизиты сторон и их подписи.
Сбор документов для регистрации договора аренды нежилого помещения.
Они будут отличаться в зависимости от того, кто является участниками сделки: организация или граждане.
Примерный список документации:
- подлинник договора об аренде в трех экземплярах;
- заявление от участников соглашения;
- сертификат о праве собственности на сдаваемый коммерческий объект;
- кадастровый паспорт сдаваемого объекта или выписка;
- акт приема-передачи нежилого объекта;
- документ с полномочиями на представителя арендатора или арендодателя;
- платежка на внесение государственной пошлины.
Но существует ряд особенностей в следующих ситуациях.
При регистрация договора аренды части нежилого помещения
Одной из особенностей считается предоставление в аренду части коммерческого помещения.
Сложности возникают с тем, что кадастровый номер присваивается всему объекту в целом.
Для отдельной его части он не установлен.
В Росреестре требуется его обязательное наличие для того, чтобы предотвратить ситуации с повторным оформлением аренды на один и тот же объект.
Разрешить данную ситуацию можно несколькими способами:
- заключить договор аренды на срок менее одного года с последующей пролонгацией. Самый простой выход из сложившейся ситуации. Но есть минус, который состоит в том, что арендодатель может не согласиться с продлением договора или ужесточит условия аренды на последующие периоды.
- Оформить кадастровые документы на определенный фрагмент объекта. С этой целью необходимо обращение в службу кадастра. Кадастровый специалист предоставит после обследования объекта необходимые документы. Затем владелец помещения подает их в органы кадастрового учета, где в течение 10 дней принимается решение о внесении изменений.
Собственнику выдается кадастровая выписка, в которой на учет оформляется часть помещения. При этом новый кадастровый номер на нее не присваивается, а выдается учетный номер. С такой выпиской можно обращаться для постановки на учет в Росреестр. И регистрация договора аренды нежилого помещения будет оформлена правильно.
Оформление долгосрочной аренды
По статье 614 п. 3 ГК при регистрация долгосрочного договора аренды нежилого помещения возможно менять величину оплаты на сдаваемый объект.
Происходить это может не чаще раза в год.
Причем изменения по арендной плате могут вноситься как в сторону удорожания, так и в сторону удешевления.
Расторгнуть долгосрочный договор при невозможности достичь согласие сторонами сделки можно в судебном порядке.
Аренда на неопределенный срок
При оформлении договора аренды нежилого помещения на неопределенный срок регистрация в Росреестре не обязательна. Особенностью такого соглашения является то, что прекращение его возможно по согласованию сторон с предупреждением об этом за 3 месяца.
Госпошлина и сроки
Сколько стоит регистрация договора аренды нежилого помещения? Госпошлина для внесения арендного соглашения в Росреестр согласно статье 333.33 НК будет равна:
- физическим лицам для регистрация договора аренды нежилого помещения госпошлина – 2000 рублей;
- юридическим лицам регистрация договора аренды нежилого помещения стоимость – 22000 рублей.
Причем если для учета договора аренды в государственный реестр обращаются с заявлением:
- одна сторона сделки, то оплачивается госпошлина этой стороной. Для физического лица выплата составит 2000 рублей, для юридического – 22000 рублей.
- Две стороны процесса, то госпошлина оплачивается каждым участником соглашения в размере суммы, деленной на число сторон сделки. Если участвуют два гражданина, то каждый из них оплачивает по 1000 рублей госпошлины. Для двух предприятий налог будет составлять по 11000 рублей на каждого участника.
- Все стороны аренды и в соглашении принимают участие и организации, и физические лица, то госпошлина оплачивается в размере той суммы, которая получается при делении на число участников сделки.
Например, в аренде принимают участие 3 стороны: 2 организации и один гражданин. Госпошлина для гражданина будет составлять 2000/3=666,66 рублей, для одной организации – 22000/3=7333,33 рубля на каждую. Итоговая величина госпошлины равна 666,66+2*7333,33=15333,32 рубля.
Непосредственное обращение двух сторон необязательно, достаточно оформить доверенность на представителя каждой стороны, подтвержденную нотариально. Доверенность – документ, выданный гражданину для возможности представления интересов перед третьей стороной.
Доверенность на регистрацию договора аренды нежилого помещения (образец ниже) оформляется в простом письменном виде согласно статье 185 ГК.
Она обязательно заверяется нотариально в соответствии со статьей 185.1 ГК, если требуется произвести учет сделки в государственном реестре.
В доверенности обязательно указывается дата выдачи. Если ее не будет, то документ будет считаться недействительным, а сделка ничтожной.
Постановка на учет соглашения, связанного с арендными отношениями, обязательна при заключении ее на срок дольше одного года.
В статье подробно рассмотрели как и где зарегистрировать договор аренды нежилого помещения. надеемся, что данная информация поможет Вам.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 288-16-27 (Москва)
Это быстро и бесплатно !
Регистрация договора аренды
Вопрос-ответ по теме
Мы хотим сдать в долгосрочную аренду 1 этаж принадлежащего нам здания (один кадастровый номер на все здание). Регистрация договора приостановлена с требованием предоставить технический план на эту часть здания и «иные документы для осуществления государственного кадастрового учета». Технический план мы закажем в организации, а какие еще документы нужно представить в регистрирующий орган для регистрации договора аренды на эту часть здания, кроме технического плана?
Пакет документов для регистрации договора аренды общий и указан в п.2 Приложения 2 к Приказу Минэкономразвития России от 09.12.2014 № 789 – заявление сторон на совершение регистрационного действия; договор аренды, документ об уплате госпошлины; документ, который удостоверяет личность заявителя и т.д.
Для регистрации аренды первого этажа здания, также необходимо изготовить технический план передаваемой в аренду части здания, для осуществления кадастрового учёта.
В п.9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016) разъяснено, что с 01.01.2017 действует следующее правило — если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления (п.5 ст.44 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Иными словами, для регистрации ограничения (обременения) части недвижимого имущества, она должна пройти кадастровый учет, поскольку в соответствии с п.1.2 ст.20 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ не допускается осуществление государственной регистрации (в том числе права) аренды на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным.
Для постановки части здания на кадастровый учет требуется технический план помещения, подготовленный кадастровым инженером. Требования к техническому плану установлены в ст.24 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ и Приказе Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953.
«Чтобы зарегистрировать права на недвижимость, нужно собрать (а затем подать в Росреестр) определенный пакет документов. Если он окажется неполным или какой-либо из документов будет составлен неверно, то процесс регистрации может затянуться – придется исправлять ошибки. К тому же время, которое заявитель проведет в отделении Росреестра, будет потрачено впустую.
Чтобы подготовка к регистрации договора не затянулась на длительное время, стоит заранее совершить ряд действий.
Так, юристу стороны, которой принадлежит недвижимость – предмет сделки, нужно заранее позаботиться о получении документов, необходимых для регистрации сделки. А в договоре с контрагентом стоит указать:
1) чей юрист будет заниматься регистрацией договоров;
2) какая сторона, какие именно документы обязана представить для регистрации в установленный срок;
3) какая сторона будет оплачивать госпошлину за регистрацию сделки (как правило, свои расходы по оплате госпошлины каждая из сторон берет на себя);
4) какие санкции понесет виновная сторона:
за просрочку подачи документов на регистрацию;
за непредставление документов контрагенту;
за просрочку оплаты госпошлины и за непредставление контрагенту оригинала платежного документа об оплате и т. д.
5) в какой срок после получения зарегистрированного договора одна сторона должна передать другой стороне:
экземпляр договора с отметкой о регистрации и
иные документы, которые возвратил Росреестр.
Также еще до подписания договора стоит записаться на прием в территориальном отделении регистрирующего органа. Услугой можно воспользоваться на сайте Росреестра. Это позволит быстрее подать документы на регистрацию и избежать длинных очередей. Подробнее о том, как записаться на прием, см. видео.
Как узнать состав пакета документов
Единого универсального перечня документов, которых будет достаточно для регистрации любых сделок с недвижимостью, не существует. В каждом отдельном случае набор документов определяется в зависимости от вида сделки, ее сторон и иных условий.
Однако на сайте Росреестра есть специальный сервис «Жизненные ситуации». С помощью него можно узнать перечень документов, которые нужны в конкретной ситуации. Для этого нужно:
1) выбрать объект (например, это может быть земельный участок, нежилое помещение, объект незавершенного строительства);
2) выбрать операцию, которую планируете совершить (например, арендовать, купить);
3) уточнить информацию в появившейся анкете (например, кто является арендатором и арендодателем – физическое лицо или организация; кто подает заявление – сам заявитель лично или его представитель).
При этом можно выделить стандартный набор документов, которые для регистрации необходимы всегда:
5) документы, которые подтверждают:
Внимание! Ко всем документам, которые нужно представить на регистрацию, Закон № 218-ФЗ предъявляет общие требования. Если их нарушить, то Росреестр откажет в приеме документов
Можно выделить три общих требования ко всем документам, которые нужно собрать.
1. Понятность текстов (п. 2 ст. 21 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее – Закон № 218-ФЗ)
Заявитель должен оформить тексты документов разборчиво, без сокращения наименования юридических лиц, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства нужно писать полностью.
2. Отсутствие исправлений (п. 2 ст. 25 Закона № 218-ФЗ)
Росреестр не примет:
1) документы, которые имеют:
и иные, не оговоренные в них исправления;
2) документы, которые написаны карандашом;
3) документы с серьезными повреждениями, которые не позволяют однозначно истолковать их содержание.
3. Минимальное число экземпляров – два (п. 3 ст. 21 Закона № 218-ФЗ)
Заявитель должен представить документы на бумажном носителе (за исключением актов госорганов и судов, заявления на регистрацию) не менее чем в двух экземплярах. Росреестр после регистрации возвращает правообладателю один из них.
Росреестр требует предоставить на регистрацию сделки с недвижимостью кадастровый паспорт объекта, выписку из ЕГРН, выписку из ЕГРЮЛ и (или) нотариально заверенные учредительные документы. Обязан ли заявитель их предоставить
Заявитель обязан представить только документы, которые указал пункт 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ.
Росреестр не вправе требовать у заявителя документы, если они (или сведения, которые в них содержатся) есть в распоряжении:
органов местного самоуправления либо
их подведомственных организаций.
Росреестр самостоятельно запрашивает такие документы (или сведения, которые в них есть) в соответствующих органах и организациях. Заявитель может их представить, но только по своей инициативе (п. 5 и 6 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).
Так, Росреестр предлагает сообщать заявителям о фактах, когда у них требуют кадастровый паспорт. Росреестр разместил на специальной странице своего официального сайта адрес электронной почты ([email protected]), куда можно писать, если при регистрации требуют кадастровый паспорт.
Документ 1. Заявление на совершение регистрационного действия
Законодатель перечислил лиц, которые вправе подать заявление о регистрации, в статье 15 Закона № 218-ФЗ.
Заявитель сам выбирает, как подать заявление:
1) в бумажном виде при личном обращении:
к уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
2) в бумажном виде по почте: письмом с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении;
3) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов по Интернету через:
Такое правило указано в пункте 2 Порядка представления заявления. утвержденного приказом Минэкономразвития России от 26 ноября 2015 г. № 883, далее – Порядок № 883.
Форма заявления указана в приложении 1 к приказу Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. № 920 «Об утверждении форм заявления. », а требования к ее заполнению – в приложении 4. Также образцы для заполнения есть на сайте Росреестра.
Заявление в форме документа на бумаге правообладатель подписывает собственноручно. Заявление в форме электронного документа – подписывает усиленной квалифицированной электронной подписью (п. 3 Порядка № 883).
Росреестр уведомляет заявителя, что принял заявление и документы, указывает их перечень, дату и время (п. 17 ст. 18 Закона № 218-ФЗ). Порядок и способы уведомления. утвердил приказ Минэкономразвития России от 15 марта 2016 г. № 127, далее – Порядок № 127.
Как Росреестр уведомит заявителя, зависит от формы обращения, которую он выбрал:
1) если заявитель лично обратился в МФЦ, направил документы в электронной форме или по почте, то Росреестр обязан уведомить заявителя:
письмом на электронную почту, в котором будет ссылка на уведомление, – электронный документ на сайте Росреестра. Ссылка доступна в течение суток с момента первого перехода, который возможен в течение одного месяца (подп. 1 п. 2 Порядка № 127) или
письмом по почте, если заявитель отправил заявление по почте и не указал в нем электронный адрес (подп. 2 п. 2 Порядка № 127);
2) если сотрудник выехал к заявителю, то расписку выдают сразу на месте (подп. 1 п. 17 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).
Не стоит сразу ставить дату подачи на заявлении. Тогда не придется переделывать заявление, если в такую дату по каким-либо причинам подать документы на регистрацию сделки не удалось. Дату можно будет поставить уже в ходе проверки документов специалистом отделения Росреестра перед тем, как он их примет на регистрацию.
Число заявлений, которое подают на регистрацию, как правило, зависит от количества сторон договора. Каждая из них подает заявление от своего имени (ст. 18 Закона № 218-ФЗ). Исключение – договор аренды. Его регистрация возможна по заявлению любой из сторон сделки (п. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ).
Если заявитель отправляет документы по почте, то должен засвидетельствовать подлинность своей подписи на заявлении у нотариуса (подп. 1 п. 12 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).
Документ 2. Документы–основания для государственной регистрации прав
Основания для регистрации устанавливает пункт 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ. Например, это может быть свидетельство о наследстве, судебный акт.
В большинстве случаев основание для регистрации – договор, который нужно зарегистрировать или из которого возникают правоотношения. Передавать на регистрацию нужно будет только один подлинник (ч. 3 ст. 21 Закона № 218-ФЗ).
В Росреестр необходимо представить:
не менее чем два экземпляра-подлинника, один из которых тут же возвращают правообладателю, второй помещают в реестровое дело, – если стороны совершили сделку в простой письменной форме;
не менее чем два экземпляра, один из которых (подлинник) тут же возвращают правообладателю, – если стороны совершили сделку в нотариальной форме или право на основании сделки возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ.
Об этом сказано в пункте 3 статьи 21 Закона № 218-ФЗ.
Как убедить контрагента передать свой экземпляр (оригинал) договора на регистрацию, если он боится не получить его обратно
Есть два решения.
Решение 1 – подписать дополнительный экземпляр договора (можно даже заверить у нотариуса копию подписанного договора) и оставить его контрагенту, не отдавая на регистрацию, а после регистрации передать контрагенту еще один экземпляр – уже с регистрационной записью.
Решение 2 – объяснить контрагенту, что он сможет получить копию договора с регистрационной надписью в Росреестре по своему заявлению без участия второй стороны (п. 13 ст. 62 Закона № 218-ФЗ).
Если право возникло из публичных отношений с госорганами – они сами обязаны передать документы в Росреестр. Закон № 218-ФЗ установил новый порядок регистрации (ч. 2 ст. 19). С 2017 года госорган (или орган местного самоуправления) обязан сам направить в Росреестр документы на регистрацию в срок не позднее пяти рабочих дней:
1) с даты, когда принят акт, по которому возникает:
обременение объекта недвижимости;
2) с даты, когда совершена сделка в отношении недвижимости (в т. ч. сделка, которая произошла на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления).
Документ 3. Документ об уплате госпошлины
Формально закон не обязывает подавать документ об уплате госпошлины. Росреестр не откажет в приеме документов, если заявитель не приложит доказательство ее оплаты (п. 7 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).
Если лицо подало заявление, но не оплатило пошлину, то ему выдают или направляют уникальный идентификатор платежа для уплаты пошлины, а также указывают дату, до которой необходимо ее оплатить (п. 6 Порядка № 883).
Однако документ об уплате госпошлины (и его копию) лучше представить при подаче заявления на регистрацию. Есть риск, что Росреестр не получит сведения об оплате госпошлины.
Если в этой системе не будет информации об уплате пошлины (например, из-за технического сбоя), то Росреестр вернет документы без рассмотрения по истечении пяти дней с момента подачи заявления.
Такие правила установил пункт 3 статьи 25 Закона № 218-ФЗ.
Организация на регистрацию представляет платежное поручение об оплате госпошлины с отметкой банка о его исполнении. Физическое лицо – квитанцию об оплате госпошлины наличным платежом. Бланки этих документов есть на сайте Росреестра на специальной странице.
На оригинале документа об оплате госпошлины сотрудник Росреестра сразу делает отметку о его погашении.
Лучше заранее сделать копию документа об оплате. Это позволит избежать потери времени при подаче документов на регистрацию. После окончания регистрации эта копия останется в деле, а оригинал документа об оплате госпошлины заявителю будет возвращен.
Размеры государственной пошлины за регистрацию недвижимости указаны в части 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ. На сайте Росреестра в специальном разделе можно найти удобную таблицу с размерами госпошлины по каждому регистрационному действию.
Документ 4. Документ, который удостоверяет личность заявителя
Заявитель всегда должен предоставить документ, который удостоверяет его личность.
Обычно это паспорт гражданина РФ (п. 1 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 8 июля 1997 г. № 828, п. 1 Указа Президента РФ от 13 марта 1997 г. № 232 «Об основном документе, удостоверяющем личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации»). Если документы на регистрацию подает иностранный гражданин или лицо без гражданства, то нужно обратиться к статье 10 Федерального закона от 25 июля 2002 г. № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации». В ней указаны возможные документы-заменители.
Обязанность предоставить документ, который удостоверяет личность, не зависит от того, чьи интересы представляет заявитель, – свои, другого физического лица или организации (п. 8 и 9 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).
Если заявитель направляет документы по почте, то нужно приложить копии документа, который удостоверяет личность:
1) физического лица:
стороны или сторон сделки,
их представителя, если заявитель – представитель,
2) представителя организации, если правообладатель, сторона или стороны сделки – юридические лица.
Об этом сказано в подпункте 4 пункта 12 статьи 18 Закона № 218-ФЗ.
Документ 5. Документ, который подтверждает право заявителя подавать документы на регистрацию
Если заявитель представляет интересы другого физического лица или организации, то он должен доказать, что у него есть право подавать документы.
Это право подтверждают:
1) доверенность на подачу заявления на регистрацию сделки
Такая доверенность должна быть нотариально удостоверена (п. 8 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).
Если заявление на регистрацию подается от нескольких сторон сделки, то юристу необходимо иметь доверенность на регистрацию от каждой стороны. В противном случае в Росреестр нужно идти юристам каждой из сторон сделки. На практике это считается нецелесообразным.
С собой нужно иметь подлинник и копию доверенности (можно даже не заверенную). Сотрудник Росреестра:
их проверяет и сверяет,
заверяет копию и оставляет ее в деле,
возвращает подлинник заявителю.
2) документ, который подтверждает право действовать без доверенности от имени юридического лица
Лицо, которое имеет право действовать без доверенности от имени организации (например, директор), должно предъявить на выбор:
оригиналы учредительных документов юридического лица;
их нотариальные копии;
копии, которые заверило лицо с правом действовать без доверенности от имени организации (если есть печать, то ее также нужно поставить).
Об этом сказано в пункте 9 статьи 18 Закона № 218-ФЗ.
Документ 6. Документы, которые подтверждают правовой статус сторон сделки (для организаций и предпринимателей)
Закон № 218-ФЗ обязывает Росреестр самостоятельно запрашивать в налоговом органе учредительные документы заявителя (ч. 9 ст. 18 Закона № 218-ФЗ). При этом не имеет значения, представлял ли их ранее заявитель на регистрацию прав и вносил ли в них изменения.
Документ 7. Документы, которые подтверждают полномочия лиц, подписавших договор (когда основание для регистрации – сделка)
Если основание для регистрации – сделка, то нужно подтвердить полномочия лица, которое ее заключило (подписало) (п. 9 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).
Так, если договор подписал генеральный директор (единоличный руководитель организации), то нужно представить:
протокол об избрании директора либо
решение о его назначении.
Эти документы представляются в копиях, которые можно заверить в организации, с обязательным приложением печати.
Если договор подписало лицо по доверенности, то нужно представить нотариально удостоверенную копию этой доверенности».