Договор аренды смерть арендодателя

Расторжение договора аренды в связи со смертью арендодателя

Здравствуйте! Как наследнику арендодателя расторгнуть договор аренды нежилого помещения, если договор зарегистрирован в росреестре?

Ответы юристов (2)

Смена собственника не влечёт расторжение договора аренды (ст. 617 ГК РФ).

Ищите иные поводы и основания.

Здравствуйте, Татьяна. Правопреемство при наследовании универсальное, а права и обязательства по договору аренды также наследуется. Если вы приняли наследство — любое, в чем бы оно ни заключалось, значит, унаследовали и обязательства по договору аренду.

Для расторжения договора необходимо знать, какие условия расторжения установлены в договоре, и основываться на них.

По общему правилу, ГК РФ устанавливает, что смена собственника не является основанием для расторжения договора аренды, и он продолжает действовать на прежних условиях.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Арендодатель умер: кому платить и как

Арендовать помещение у предпринимателя или просто у физического лица выгоднее, чем у организации: как правило, ставки арендной платы ниже. Но кому ее платить, если арендодатель умер? Ваше руководство будет предлагать вам тот или иной вариант дальнейшей оплаты. Но вы должны понимать, какие минусы есть у каждого из них.

Как известно, наследники бывают по закону или по завещанию. Ими могут быть как физические, так и юридические лица и даже государство (к примеру, если у умершего не было других наследников). Мы рассмотрим наиболее часто встречающуюся ситуацию: когда наследники — физические лица.

Что изменилось после смерти арендодателя

Со смертью арендодателя договор аренды не прекращает своего действи я п. 1 ст. 617 ГК РФ . Для вас это:

• является гарантией, что вашу организацию не выкинут на улицу только на том основании, что арендодатель умер;
• означает, что вы и дальше должны оплачивать аренду в установленные договором сроки.

Но вот вопрос: кому платить за аренду и как?

Сложностей было бы гораздо меньше, если бы сразу после смерти арендодателя стало известно, кто будет наследником. Однако свидетельство о праве на наследство нотариус, как правило, выдает не ранее чем через 6 месяцев после дня смерти наследодателя. Этот срок не сократится, даже если наследники обратятся к нотариусу за принятием наследства сразу же после смерти арендодател я статьи 1152, 1154 ГК РФ .

Только после получения упомянутого свидетельства наследник сможет перерегистрировать недвижимость на себя.

НАПОМИНАЕМ РУКОВОДИТЕЛЮ

Обязательно нужно взять копию свидетельства о праве на наследство, которое предъявит новый арендодатель.

Когда будет выдано «наследственное» свидетельство, арендодатель в вашем договоре аренды поменяется автоматически. Для этого даже не потребуется дополнительное соглашение. Однако иногда налоговые инспекторы советуют его составит ь Письмо УФНС по г. Москве от 26.01.2011 № 16-15/006872 .

Ну а пока наследники неизвестны (назовем это время «неопределенным» периодом), возникают сложности с внесением арендной платы.

ВАРИАНТ 1. Директор предлагает платить предполагаемым наследникам

Часто на таком варианте настаивают родственники умершего. И это понятно: чем быстрее они получат деньги, тем им лучше.

Но у этого варианта сплошные минусы.

Как мы уже говорили, вы не можете знать наверняка, кто станет наследником. Если впоследствии объявятся иные наследники, то они потребуют арендную плату за «неопределенный» период. И не исключено, что вам придется раскошеливаться дважды. Только вот повторную оплату аренды в налоговых расходах учесть не получится. Да и вернуть свои деньги, взыскав их с липовых наследников, будет сложно.

Могут возникнуть сложности с учетом в налоговых расходах сумм, перечисленных предполагаемым наследникам (особенно если арендатор применяет кассовый метод учета доходов и расходов). Инспекторы при проверке могут посчитать, что деньги уплачены лицу, не упомянутому в договоре (проще говоря, неизвестно кому). И вычеркнут эти суммы из ваших расходов.

Есть сложности с НДФЛ. Если предполагаемые наследники, которым вы начнете платить арендную плату, не будут предпринимателями, вам нужно будет удерживать НДФЛ с их доходов. Это может не понравиться самим предполагаемым наследникам. Некоторые из них считают, что, пока не прошло 6 месяцев со дня смерти наследодателя, все деньги, которые они получают, вообще не должны облагаться НДФЛ. Обоснование приводят такое: эти деньги — часть наследства. Однако это не так, потому что:

• под освобождение от НДФЛ попадают лишь старые долги перед наследодателем, то есть те, которые имелись на день его смерт и п. 18 ст. 217 НК РФ; ст. 1112, п. 1 ст. 1114 ГК РФ ;
• принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя). При этом не имеют значения ни время его фактического принятия, ни момент государственной регистрации права наследника на наследственное имуществ о п. 4 ст. 1152 ГК РФ . Так что ваша организация обязана удерживать НДФЛ.

И неважно, станут или нет впоследствии законными наследниками те, кому вы будете платить за аренду в течение «неопределенного» периода. Доход они от вас получили. Так что и НДФЛ с таких доходов вам, как налоговому агенту, все равно придется удержать и уплатить.

Кстати, есть мнение, что арендную плату, выплачиваемую родственникам умершего, надо облагать НДФЛ, даже если она начислена за период, предшествующий смерти арендодателя. Именно так считает специалист Минфина.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“ В случае когда арендодатель (не важно, был он предпринимателем или нет) умирает, не успев получить причитающиеся ему суммы арендной платы, следует исходить из того, что Гражданский кодекс, стремясь защитить имущественные интересы близких наследодателю лиц, закрепляет право на получение таких сумм за проживавшими совместно с умершим членами его семьи, а также за его нетрудоспособными иждивенцами независимо от того, проживали эти иждивенцы совместно с умершим или нет п. 1 ст. 1183 ГК РФ .

С учетом конкретных обстоятельств дела (например, если деятельность предпринимателя связана с оказанием услуг по аренде) платежи по аренде, предназначенные для обеспечения обычных повседневных потребностей членов его семьи, могут быть отнесены к доходам, квалифицируемым как «средства к существованию».

При этом указанные лица приобретают возможность как бы заместить умершего, обладавшего правом на получение этих сумм при жизни, но не реализовавшего его в связи со смертью.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что положения п. 18 ст. 217 НК РФ в этом случае не применяются. То есть освобождение по НДФЛ, предусмотренное для доходов, получаемых в порядке наследования, в данном случае не действует. И арендатор, как налоговый агент, должен удержать НДФЛ из выплачиваемых сум м ” .

Из всего этого можно сделать один вывод: при первом варианте много сложностей и неясностей. Так что не советуем его применять.

ВАРИАНТ 2. Руководство предлагает по-прежнему перечислять деньги на банковский счет арендодателя

Физически так можно делать, если банковский счет умершего арендодателя не закрыт. Деньги на этом счете впоследствии перейдут к наследникам.

Плюс у такого подхода только один: вы можете своевременно перечислять арендную плату на счет, указанный в договоре.

Минусов будет больше.

Когда вы перечисляете деньги на банковский счет умершего человека, то неясно, кто именно является получателем денег. А отсюда следуют и неясности в налогообложении:

• можно ли учесть уплаченные деньги в расходах (к примеру, если речь идет о кассовом методе учета доходов и расходов);
• надо ли удерживать НДФЛ с сумм арендной платы. Логичнее было бы не удерживать, ведь если не ясен налогоплательщик, то и налога попросту нет. Но имейте в виду: если к вам придут с проверкой налоговики, у них может быть иная точка зрения на сей счет.

Возникнут сложности с НДС, если умерший арендодатель был предпринимателем на общем режиме налогообложения, при условии, что ваша организация (предприниматель) сама является плательщиком этого налога. Согласно договору вы по-прежнему должны платить за аренду вместе с НДС. Хотя уже понятно, что уплаченный налог вряд ли можно будет принять к вычету, ведь счета-фактуры нет.

В связи с этим логичнее было бы платить за аренду без НДС. Так потери будут меньше: максимум, что сможет потребовать от вас впоследствии полноправный наследник, — это доплатить сумму по договору и выплатить связанную с просрочкой неустойку. Причем сказать, что он будет стопроцентно прав, нельзя. Как нельзя и предсказать, какую позицию займет суд.

Но даже если вы и будете вынуждены доплатить что-либо наследнику, к тому моменту уже будет ясно, что именно вы платите. Это будет:

• НДС — если сам наследник окажется плательщиком этого налога (к примеру, он тоже будет предпринимателем на общем режиме). В этом случае взамен вы получите от него счет-фактуру на все суммы арендной платы «неопределенного» периода. И сможете принять этот налог к вычету;
• недостающая часть арендной платы, которую вы сможете учесть в налоговых расходах.

Как видим, идеальным такой вариант не назовешь. Не рекомендуют его и специалисты Минфина.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“ Если арендатор получил письменное сообщение о смерти арендодателя или каким-либо иным способом узнал об этом, ему не стоит перечислять арендную плату на счет умершег о ” .

СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич
Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса

ВАРИАНТ 3. Директор предложил перечислять деньги на депозит нотариуса

Это вполне законная уплата арендной плат ы ст. 327 ГК РФ . Нотариуса надо искать по месту исполнения обязательств а ст. 316 ГК РФ . Для этого следует обратиться к нотариусу либо по месту нахождения вашей организации, либо по месту нахождения арендуемой недвижимости.

Когда вы найдете нужного нотариуса, напишите заявление, где укажите обстоятельства, в связи с которыми невозможно исполнить денежное обязательство. Деньги можно передавать на депозит нотариусу наличными, а можно перечислять на его депозитный счет безналичным путем.

Перечисление арендной платы на депозит нотариуса с юридической точки зрения — наиболее правильный вариант. Хотя и потребует определенных расходов

После того как нотариус получит от вашей организации деньги на свой депозит, он известит об этом наследников. Затем он сам выдаст им деньги или передаст их нотариусу, который ведет наследственное дело.

Плюс такого подхода в том, что вы сможете вовремя внести деньги за аренду. И у наследников не должно быть к вам претензий по поводу просрочки в оплате.

Однако минусов больше и здесь.

Придется искать нотариуса, тратить время на написание заявлений и походы в нотариальную контору.

Нотариус возьмет плату за принятие денег на свой депозит, причем суммы могут быть немаленькие.

Если принятие денег на депозит обязательно в соответствии с законодательством, то нотариус берет госпошлину — 0,5% принятой денежной суммы, но не менее 20 руб. и не более 20 000 руб. ст. 333.24 НК РФ; ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.93 № 4462-1 Помимо этого, нотариусы часто берут плату за «правовую и техническую работу». Ее размер они определяют самостоятельно: иногда — как процент от вносимой суммы (скажем, 5%), иногда — как фиксированную величину (к примеру, 10 000 руб.).

Однако в рассматриваемом случае арендатор не обязан, а всего лишь имеет право вносить арендную плату на депозит нотариуса. Поэтому госпошлину нотариус, в общем-то, брать не должен (хотя некоторые нотариусы в подобных случаях ее все равно берут). Вместо такой госпошлины может быть взята комиссия. Ее размер каждый нотариус определяет сам.

Возникают сложности с вычетом НДС — такие же, как и в варианте 2.

Учитывая все вышесказанное, идеальным нельзя назвать и этот вариант. После детальной оценки всех его минусов можно заключить, что такой вариант вряд ли понравится не только вам, но и вашему руководителю.

ВАРИАНТ 4. Директор предложил вообще не платить арендную плату, пока наследник не принесет свидетельство о праве на наследство

У этого варианта плюсов больше всего.

Ваша организация впоследствии отдаст деньги тому, кому действительно должна их отдать. Иными словами, исключен риск повторной оплаты аренды (который есть, к примеру, в первом рассмотренном нами варианте). Кроме того, не будет сложностей с признанием внесенной арендной платы в налоговых расходах.

Не надо платить за услуги нотариуса (как в третьем варианте).

Когда станет ясно, кто законный наследник, будет понятен и получатель дохода. Следовательно, решатся вопросы с налогообложением. Например:

• наследник — предприниматель на общем режиме налогообложения, то можно будет перечислить ему арендную плату вместе с НДС и принять затем уплаченный налог к вычету, получив от него счет-фактуру;
• наследник — не предприниматель, то при выплате арендной платы за «неопределенный» период надо будет удержать НДФЛ и перечислить его в бюджет.

Минус у такого варианта тоже есть. Заключается он в том, что вы нарушите сроки уплаты арендных платежей, предусмотренные договором аренды. В этом случае наследник может попытаться взыскать договорную неустойку.

Однако у вас будет свой контраргумент. Поскольку в «неопределенном» периоде неизвестно лицо, в отношении которого вы должны исполнить свое обязательство, вы имеете право его не исполнять. И ответственности за несвоевременное исполнение обязательства нет.

СОВЕТУЕМ РУКОВОДИТЕЛЮ

В случае смерти арендодателя — физического лица самый предпочтительный вариант — «притормозить» внесение арендной платы до тех пор, пока наследники официально не вступят в свои права и не подтвердят это документально.

Кстати, такую точку зрения однажды поддержал суд Московского округа. Он рассматривал случай, когда умер предприниматель, который лично должен был получать деньги за аренд у Постановление ФАС МО от 19.09.2005 № КГ-А41/9017-05 . Пока его наследница не оформила право собственности на арендуемую недвижимость, организация за аренду вообще не платила. По этой причине наследница — жена умершего предпринимателя — впоследствии хотела взыскать с арендатора неустойку. Она считала, что арендатор должен был перечислять деньги на депозит нотариуса. Но суд ее не поддержал, ведь в рассматриваемой ситуации это право, а не обязанность должник а ст. 327 ГК РФ; Решение Арбитражного суда Московской области от 15.04.2005 № А41-К1-25863/04 .

К сожалению, родственники умершего арендодателя не всегда ведут себя адекватно. Есть такие, кто не хочет ни разбираться в законодательстве, ни ожидать получения свидетельства о праве на наследство. Они пытаются сразу взять быка за рога и получить деньги от арендаторов под угрозой выселения.

И хотя такие требования родственников незаконны, некоторые арендаторы предпочитают сменить офис, лишь бы не ввязываться в затяжной конфликт.

Что мне делать, если умер собственник квартиры, которую я арендую?

У меня такая ситуация. Я снимаю квартиру по договору аренды. Собственник квартиры (со 100% долей на квартиру) умер. У него остались жена и сын (может, есть еще какие- то родственники, не знаю). Сын собственника сказал мне что все условия по аренде остаются в силе, то есть я плачу как и раньше, только теперь ему. На мой вопрос о том, ему ли достанется квартира, он сказал да.

1) должен ли я платить ему арендную плату учитывая что старый собственник умер, а новый (или новые) еще не вступили в право собственности (смотрел по росреестру — формально право собственности на квартиру на данный момент числится на умершем собственнике)

2) Если собственником квартиры станет другой человек, или сын станет не единственным собственником, должен ли я буду те арендные платежи, которые я буду платить сыну (под росписку), вернуть этим новым собственникам, или имею право истребовать их с сына, или вообще никому ничего не должен буду?

3) через какой (максимально) срок должен быть определен новый собственник квартиры

4) если через этот максимальный срок собственник не будет определен, что я должен делать — съезжать с квартиры, платить сыну или еще что?

5) означает ли смерть собственника окончание договора аренды и то, что я должен съезжать, или я могу по- прежнему жить в квартире пока не определится новый собственник?

6) каким образом юридически оформить описанную выше коллизию — заключить допсоглашение с сыном к договору аренду (что в таком случае прописать в этом допсоглашении), переводить арендные платежи на время оформления прав собственности на спец счета (нотариуса,) или еще какие- то действия?

Ответы юристов (2)

1. Если проживаете в квартире — обязаны оплачивать найм;
2. ничего возмещать не должны;
3. срок вступления в наследство — 6 месяцев после смерти умершего, соответственно​​;
4. собственник должен быть определен все же по истечении 6 месяцев. Наследниками первой очереди являются дети, супруг и родители умершего;
5. Тут зависит от Вашей договоренности. Если сын не против — живите и главное платите во время за найм и каждый раз оформляйте расписку;
6. передавайте деньги под расписку, а после вступления в наследство сможете заключить новый договор найма с новым собственником.

Доброго времени суток,

ГК РФ Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Что изменилось после смерти арендодателя

Со смер­тью арен­до­да­те­ля до­го­вор арен­ды не пре­кра­ща­ет сво­е­го дей­ствия. Для вас это:

яв­ля­ет­ся га­ран­ти­ей, что вас не вы­ки­нут на улицу толь­ко на том ос­но­ва­нии, что арен­до­да­тель умер;
озна­ча­ет, что вы и даль­ше долж­ны опла­чи­вать арен­ду в уста­нов­лен­ные до­го­во­ром сроки.
Кому пла­тить за арен­ду и как?

Слож­но­стей было бы го­раз­до мень­ше, если бы сразу после смер­ти арен­до­да­те­ля стало из­вест­но, кто будет на­след­ни­ком. Од­на­ко сви­де­тель­ство о праве на на­след­ство но­та­ри­ус, как пра­ви­ло, вы­да­ет не ранее чем через 6 ме­ся­цев после дня смер­ти на­сле­до­да­те­ля. Этот срок не со­кра­тит­ся, даже если на­след­ни­ки об­ра­тят­ся к но­та­ри­усу за при­ня­ти­ем на­след­ства сразу же после смер­ти арен­до­да­теля.

Толь­ко после по­лу­че­ния упо­мя­ну­то­го сви­де­тель­ства на­след­ник смо­жет пе­ре­ре­ги­стри­ро­вать недви­жи­мость на себя.

Обя­за­тель­но нужно взять копию сви­де­тель­ства о праве на на­след­ство, ко­то­рое предъ­явит новый арен­до­да­тель.

Когда будет вы­да­но «на­след­ствен­ное» сви­де­тель­ство, арен­до­да­тель в вашем до­го­во­ре арен­ды по­ме­ня­ет­ся ав­то­ма­ти­че­ски. Для этого даже не по­тре­бу­ет­ся до­пол­ни­тель­ное со­гла­ше­ние.

Ну а пока на­след­ни­ки неиз­вест­ны (на­зо­вем это время «неопре­де­лен­ным» пе­ри­о­дом), воз­ни­ка­ют слож­но­сти с вне­се­ни­ем аренд­ной платы.

ВАРИАНТ 1. Платить предполагаемым наследникам

Часто на таком варианте настаивают родственники умершего. И это понятно: чем быстрее они получат деньги, тем им лучше.

Вы не можете знать наверняка, кто станет наследником. Если впоследствии объявятся иные наследники, то они потребуют арендную плату за «неопределенный» период. И не исключено, что вам придется раскошеливаться дважды. Вернуть свои деньги, взыскав их с липовых наследников, будет сложно.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя). При этом не имеют значения ни время его фактического принятия, ни момент государственной регистрации права наследника на наследственное имуществоп. 4 ст. 1152 ГК РФ.
И неважно, станут или нет впоследствии законными наследниками те, кому вы будете платить за аренду в течение «неопределенного» периода. Доход они от вас получили.

Из всего этого можно сделать один вывод: при первом варианте много сложностей и неясностей. Так что не советуем его применять.

ВАРИАНТ 2. Перечислять деньги на депозит нотариуса

Это вполне законная уплата арендной платы ст. 327 ГК РФ. Нотариуса надо искать по месту исполнения обязательства ст. 316 ГК РФ. Для этого следует обратиться к нотариусу либо по вашему местонахождению, либо по месту нахождения арендуемой недвижимости.

Когда вы найдете нужного нотариуса, напишите заявление, где укажите обстоятельства, в связи с которыми невозможно исполнить денежное обязательство. Деньги можно передавать на депозит нотариусу наличными, а можно перечислять на его депозитный счет безналичным путем.

Перечисление арендной платы на депозит нотариуса с юридической точки зрения — наиболее правильный вариант. Хотя и потребует определенных расходов

После того как нотариус получит от вашей организации деньги на свой депозит, он известит об этом наследников. Затем он сам выдаст им деньги или передаст их нотариусу, который ведет наследственное дело.

Плюс такого подхода в том, что вы сможете вовремя внести деньги за аренду. И у наследников не должно быть к вам претензий по поводу просрочки в оплате.

Однако минусы есть.

Придется искать нотариуса, тратить время на написание заявлений и походы в нотариальную контору.

Нотариус возьмет плату за принятие денег на свой депозит, причем суммы могут быть немаленькие.

Если принятие денег на депозит обязательно в соответствии с законодательством, то нотариус берет госпошлину. Помимо этого, нотариусы часто берут плату за «правовую и техническую работу».

Однако в рассматриваемом случае арендатор не обязан, а всего лишь имеет право вносить арендную плату на депозит нотариуса. Поэтому госпошлину нотариус, в общем-то, брать не должен (хотя некоторые нотариусы в подобных случаях ее все равно берут). Вместо такой госпошлины может быть взята комиссия. Ее размер каждый нотариус определяет сам.

С уважением, Логинов Сергей

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Сохраняется ли право на аренду жилого помещения после смерти арендодателя?

Добрый день! Заканчивается ли договор аренды жилого помещения со смертью арендодателя? как урегулировать вопрос с арендаторами, если они отказываются освобождать арендованную квартиру, ссылаясь на договор с умершей?

Ответы юристов (1)

Добрый день! Нет, не заканчивается ваш договор аренды. Так как ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 617 ГК РФ

КонсультантПлюс: примечание.
По вопросу сохранения в силе незарегистрированного договора аренды после перехода права собственности на арендуемое имущество см.Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 и Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165.

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, еслизаконом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Аренда помещения организацией

Здравствуйте ! Вопрос: Организация находится в арендуемом помещении, но на 2015 год договор аренды не успели подписать так Индивидуальный предприниматель ( арендодатель) умер. Какие действия должна предпринять организация? Имеет ли право оставаться в арендуемом помещении до вступления в права наследников, а так же возможно подписание договоров по охране помещения, связи , коммуналке и т.п.

Ответы юристов (12)

Доброго времени суток Марина!

Согласно ч. 1.ст. 617 ГК РФ Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

То есть в данном случае смерть арендодателя, не является основанием к расторжению договора аренды.

Кроме того, если в договоре есть условие о пролонгации, то договор аренды пролонгируется на следующий год.

С уважением, Анна.

Уточнение клиента

В том то и дело, что по 44ФЗ договор на 2014г. заключался в пределах выделенных лимитов

21 Января 2015, 18:39

Есть вопрос к юристу?

Согласно п.2 ст. 621 ГК РФ

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

поэтому Ваша организация может занимать данное помещение, пока не будут определены наследники и затем решать вопросы уже с ними.

Уточнение клиента

арендатор умер, с кем согласовывать?

21 Января 2015, 18:44

Новый собственник помещения объявлялся?

Уточнение клиента

вступит в права через 6 мес. жена

21 Января 2015, 18:46

арендатор умер, с кем согласовывать?

Смерть арендодателя не является основанием для расторжения договора, если бы были возражения относительно аренды у наследников арендодателя, они сами должны до Вас это довести, если возражений никаких не поступало, значит договор аренды считается возобновленным.

Уточнение клиента

кто может подписать договор аренды, если не пролонгации?

21 Января 2015, 18:52

То есть как вы указали, что его жена вступит в наследство, то она и будет новым собственником, который сможет подписать.

Уточнение клиента

она сейчас может подписать или надо полгода ждать?

21 Января 2015, 18:54

Вы можете подписать новый договор аренды с момента получения ею свидетельства, а действия договора распространить на правоотношения возникшие ранее.

Уточнение клиента

а как быть с договорами с охраной? мы им должны предоставить документы подтверждающие право на нахождения в данном помещении

21 Января 2015, 18:58

кто может подписать договор аренды, если не пролонгации?

Пока никто, как жена вступит в наследство подпишет она, в договоре пропишете, что он применяется к отношениям, возникшим с начала года.

2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Непонятно, что Вас смущает? Коллеги верно подсказывают, что в связи со смертью арендодателя действие договора аренды не прекращается. Сейчас Вас никто не выселяет (не требует освобождения помещения). Значит, продолжайте пользоваться им до вступление наследниками в права наследства. Время, в течение которого наследник не вступал в наследство, Вы можете разрешить с наследником и по поводу арендной платы.

Арендную плату практически можете вносить и сейчас, подтвердив это соответствующими актами и расписками.

Право собственности на это помещение, в связи со смертью собственника, перешло к его наследникам (наследнице) в момент открытия наследства. За пользование помещением (сверх согласованного срока аренды) Вы платите арендную плату на указанные в договоре реквизиты. Поскольку жена наследует и его счета, то нарушения обязательств с Вашей стороны не будет. А когда она оформит новые документы, в т.ч. свидетельство о государственной регистрации права, сможете заключить новый договор. Но деньги лучше перечислять на счет, указанный в договоре. Вы же не можете точно знать, что именно она является наследником.

Договора также заключались на определенный срок, без указаний на пролонгацию?

а как быть с договорами с охраной? мы им должны предоставить документы подтверждающие право на нахождения в данном помещении

Напишите им письмо, объясните ситуацию, предоставьте им старый договор аренды на 2014 г, возьмите что нибудь вроде гарантийного письма от жены Арендодателя о том, что она заключит с Вами договор как только вступит в права, также укажите на нормы статей ГК, которые мы Вам привели.

Добрый день, Марина.

Мои коллеги правы, смерть арендодателя не является основанием для расторжения договора аренды, то есть на улицу Вас никто выгнать не может, во всяком случае в ближайшие полгода, пока наследники не вступят в свои права.

Предполагаю, что Вас интересует вопрос кому и как оплачивать арендную плату в эти 6 месяцев.

Тут есть несколько вариантов, опишу Вам их, решать останется Вам:

1. Продолжать платить на указанный в договоре счет

+ своевременное перечисление арендной платы избавляет Вас от рисков пеней

— проблемы с налогообложением, так как собственника счета уже нет

2. Не платить арендную плату пока наследники не вступят в права

+ Исключены проблемы с налогообложением

+ Вы заплатите действительно наследникам

— Вы рискуете начислением пеней за несвоевременную уплату (однако при правильно выстроенной позиции дело в суде не является на 100 % для Вас проигрышным — в соответствии со ст. 385 ГК РФ должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу)

3. Вы можете платить на депозит нотариусу (Статья 327 ГК РФ предусматривает возможность внесения денежных средств в депозит нотариуса в случае невозможности исполнить обязательство непосредственно кредитору)

+ Исключены претензии по пеням

— Дополнительные расходы на нотариуса

Буду рада помочь в случае необходимости.

Уточнение клиента

Большое спасибо за комментарии.

21 Января 2015, 19:04

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Действителен ли договор аренды между физ лицами, если арендодатель умер?

Добрый вечер, мы заключили договор аренды на дом. Договор ни куда еще не носила так как буквально через две недели умер арендодатель. Договор теперь не действителен?

Ответы юристов (5)

Добрый день. Смотря какой договор (срок договора). Если речь о краткосрочном договоре (менее года), то можете предъявить требование о предоставлении имущества к наследникам.

Уточнение клиента

Я являю наследницей. Договор найма жилищного помещения на субсидию оформляли, но не успела сдать то работа то разъезды по работе. А тут горе она внезапно умерла. А договор подписан нами но у меня на руках

Срок не ставили

03 Сентября 2017, 23:33

Есть вопрос к юристу?

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). В случае смерти арендодателя — физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

Также в п. 2 ст. 218 ГК РФ установлено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Уточнение клиента

Так по завещанию им переходит через пол года. Или я могу составить новый договор только уже с наследниками? Просто как я слышала что я являюсь наследницей по завещанию, но я его еще не видела

03 Сентября 2017, 23:36

Тогда в первую очередь уточните вопрос с завещанием. Если Вы наследник (и единственный), то тогда вопрос отпадет сам собой.

Уточнение клиента

Да я уточню, но субсидии я не смогу оформить в течении 6 месяцев пока не вступлю в права наследства так получается?

03 Сентября 2017, 23:41

Если наличие прав на этот дом является необходимым для получения субсидии, то возможно -да. Но тут не понятно, о какой субсидии идет речь и как договор аренды должен был сыграть в этом свою роль. По идее, договор аренды не прекращается.

Уточнение клиента

Опишу кратко. Значит я являюсь ей внучкой. Дом был оформлен на нее, договор купли продажи она сама с предыдущем хозяином составляла. В этом доме я живу с 2011 года прописана вместе с ребенком. Вот в мфц мы оформляли субсидии на возврат денежных частичных средств по ЖКХ. В МФЦ в 2012 г мы с ней составляли договор найма. Так как субсидии шли бы владельцу, а проживала я с ребенком и платила за все.Я так понимаю что договор был заключен на 5 лет. в том году он истек. Мы составили его в этом году в августе, срок не прописывали, сдавать я его не сдала. работа и смерть ее нас подкачала. Теперь получается договор не действителен и я не смогу оформить субсидии так как хозяйка умерла, а завещание или дарственная я не знаю что она точно составляла еще не вступили в силу

03 Сентября 2017, 23:58

Доброго времени суток, Ирина!

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.Договор аренды заключается на срок, определенный договором ( п. 1 ст. 610 ГК РФ). В случае смерти арендодателя — физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.Также в п. 2 ст. 218 ГК РФ установлено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.Статьями 1114 и 1152 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.Таким образом, у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследственное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав.В п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 »Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).Следовательно, смена собственника арендованного имущества никаким образом не влияет на право арендатора пользоваться данным имуществом. Договор аренды продолжает действовать в силу ст. 621 Гражданского кодекса РФ, а арендодателем по такому договору становится другое лицо (новый собственник имущества).

Иногда переоформление собственности может занять довольно большой срок, достаточный для того, чтобы были пропущены несколько платежей, и перед нанимателем может встать вопрос: кому или куда вносить плату за аренду? В этих случаях имеет смысл внести причитающиеся деньги в депозит нотариуса.

Если новый собственник хочет прекратить действие договора (выселить, к примеру, если это аренда квартиры или дома), то он должен обратиться в суд. Но шансов на решение в его пользу мало. Особенно если арендатор своевременно выполняет свои договорные обязанности. В этом случае наследнику может дождаться окончания срока аренды и поднимать вопрос о расторжении договора.

1. Договор аренды не прекращается;
2. До вступления Наследника в права наследования арендные платежи производить в депозит Нотариуса.
3. После вступления Наследника в права наследования и регистрации права собственности на дом, заключить дополнительное соглашение о замене стороны договора аренды — арендодателя.

Уточнение клиента

спасибо. Я к чему вела, данный договор мы составили с ней буквально за две недели до ее смерти. но сдать не сдавали на регистрацию он у меня на руках. он будет действителен если я приду с ним оформлять

04 Сентября 2017, 00:22

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как выплачивать арендную плату, если арендодатель (физическое лицо) умер?

Цитата: Вопрос:Арендодатель умер, и срок договора аренды истек. Данный договор предусматривает возможность его автоматического возобновления. Плата перечисляется на депозитный счет нотариуса, ведущего наследственное дело. Вправе ли организация учитывать в целях налога на прибыль в 2010 — 2011 гг. расходы на аренду помещения у этого индивидуального предпринимателя?

Ответ:
УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ ПО Г. МОСКВЕ
ПИСЬМО от 26 января 2011 г. N 16-15/006872

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором ( п. 1 ст. 610 ГК РФ). Вместе с тем п. 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок ( ст. 610 ГК РФ).
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды ( п. 1 ст. 617 ГК РФ). В случае смерти арендодателя — физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.
Также в п. 2 ст. 218 ГК РФ установлено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Статьями 1114 и 1152 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Таким образом, у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследственное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав.
В п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 »Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Следовательно, смена собственника арендованного имущества никаким образом не влияет на право арендатора пользоваться данным имуществом. Договор аренды продолжает действовать в силу ст. 621 Гражданского кодекса РФ, а арендодателем по такому договору становится другое лицо (новый собственник имущества).
Соответственно, должно быть заключено дополнительное соглашение о замене стороны договора аренды — арендодателя, а счета за услуги аренды — выставляться от имени нового арендодателя.
В соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ к прочим расходам, которые связаны с производством и реализацией, относятся арендные платежи за арендуемое имущество.
При этом согласно пп. 3 п. 7 ст. 272 Налогового кодекса РФ датой осуществления расходов в виде арендных (лизинговых) платежей за арендуемое (принятое в лизинг) имущество признается:
— дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;
— либо дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов;
— либо последний день отчетного (налогового) периода.

Заместитель руководителя Управления советник государственной гражданской службы РФ 1 класса
О.М.СПИЦЫНА