Договор аренды в италии

Аренда дома в Италии: обязательно ли регистрировать контракт с владельцем недвижимости?

Часто случается, что владелец недвижимости при сдаче объекта в аренду утверждает, что регистрировать договор об аренде вовсе необязательно. Правда ли это?

Итальянское законодательство предусматривает обязательную регистрацию любых сделок с недвижимостью, включая сдачу объекта недвижимости в аренду. Если регистрация в отделении итальянской налоговой службы (Agenzia delle Entrate) не производится, подписанный контракт аренды считается недействительным.

Регистрация договора аренды, помимо того, что является законным требованием, необходима иностранцам, которые намереваются продемонстрировать иммиграционным властям факт наличия у них жилья в Италии, что необходимо при осуществлении процедуры «Воссоединение с семьей» и выдаче и продлении вида на жительство. Кроме того, при предъявлении зарегистрированного в налоговой службе договора аренды, иностранец гарантированно получает 6 кредитов, что предусмотрено в договоре об интеграции.

Иметь на руках зарегистрированный договор об арендe также имеет важное значение для получения сертификата о пригодности жилья (certificato dell’idoneità alloggiativa), запрашиваемого властями при выдаче разрешения на воссоединение семьи (nulla osta al ricongiungimento familiare) или вида на жительство ЕС для длительного проживания (permesso di soggiorno UE per i soggiornanti di lungo periodo).

Что изменилось в законах в 2016 году?

С 1 января 2016 года, согласно Закону о стабильности 2016, собственник обязан приступить к регистрации договора об аренде в течение 30 дней со дня подписания оного. Если речь идет об аренде квартиры в кондоминиуме (многоэтажке), после регистрации владелец должен уведомить о ее совершении, желательно заказным письмом, управляющего.

Расходы на регистрацию договора делятся на равные части между собственником и арендатором, но если владелец желает, он может взять их на себя. Наконец, для арендаторов, которые пользуются арендованным имуществом в качестве основного места жительства, предусматривается отмена оплаты налога TASI.

Сколько стоит зарегистрировать договор об аренде недвижимости в Италии в 2018 году

Регистрационный налог и гербовый сбор за регистрацию договора аренды: как их рассчитать и где оплатить.

После подписания договора об аренде недвижимости, необходимо «отчитаться» об этом перед налоговыми органами. Данная процедура не бесплатна. Ниже расскажем о том, в какую сумму обходится регистрация договора об аренде недвижимости в Италии в 2018 году.

В течение 30 дней с момента подписания договора аренды владелец арендованного имущества должен совершить обязательную регистрацию документа в налоговой. Таким образом арендодатель информирует налоговые органы о существовании лизинговых отношений и оплачивает регистрационный налог.

Договор аренды может быть зарегистрирован:

непосредственно в отделении налоговой инспекции, путем заполнения соответствующего бланка RLI;

онлайн через телематические службы налоговой;

через квалифицированного посредника (патронаты, специализированные ассоциации и т.д.).

Какие налоги оплачивают при регистрации договора аренды

При регистрации налоговая служба взимаает с налогоплательщика регистрационную пошлину (imposta di registro) и гербовый сбор (imposta di bollo).

Внимание! Если происходит перерегистрация договора при модификации некоторых его условийй (к примеру, изменение стоимости аренды), вышеназванные налоги не оплачиваются.

Регистрационная пошлина

Причитающаяся к уплате сумма зависит от типа арендованного имущества:

жилой дом: 2% от годовой арендной платы, умноженное на количество лет, в течение которых будет действовать контракт;

промышленное здание: 1% от годовой арендной платы, если аренда производится налогоплательщиками НДС; 2% от платы в других случаях;

земельные участки сельскохозяйственного назначения: 0,5% от годовой арендной платы, умноженные на количество лет;

другие типы зданий: 2% от годовой платы, умноженные на количество лет.

Для договоров аренды с согласованной арендной платой, расположенных в одном из густонаселенных муниципалитетов, предусмотрено 30% сокращение налогооблагаемой базы, по которой рассчитывается налог на регистрацию.

Плата за первый год действия контракта, в любом случае, не может быть меньше 67 евро.

Регистрация договора является обязательством владельца; уплата налога на регистрацию является совместным обязательством владельца и арендатора.

Многолетние контракты

Для контрактов, которые действуют в течение нескольких лет вы можете выбрать способ оплаты:

оплатить при регистрации налог на весь срок действия договора (2% от общей суммы): в этом случае вы имеете право на скидку, которая вычитается из налога, причитающегося к оплате (- 0,2% с 1 января 2016 года, умноженные на количество лет действия договора).

оплатить налог только за год (2% от суммы годовой аренды); следующая оплата совершается в течение 30 дней до истечения предыдущего года.

Для каждой копии договора, подлежащей регистрации, оплачивается гербовый сбор в размере 16 евро.

Регистрация аренды: где оплатить налоги

Если регистрация проходит в отделении налоговой, регистрационный налог оплачивается путем заполнения бланка F24 (modello F24 Elementi identificativi) (предприниматели заполняют данный бланк исключительно онлайн самостоятельно или через уполномоченных посредников). Все остальные могут заполнить бланк от руки и оплатить его в банках или почтовых отделениях.

Гербовый сбор оплачивается с использованием электронных гербовых марок, которые должны быть приобретены не позднее даты регистрации контракта.

Если регистрация запрашивается в электронной форме, посредством телематических услуг Агентства, оплата налогов производится путем перевода средств на банковский или почтовый текущий счет налоговой инспекции.

Аренда в Италии

В этой статье рассмотрены важные как для арендатора, так и для арендодателя аспекты аренды итальянской недвижимости.

Условия и договор

Аренда в Италии может осуществляться исключительно на основании и в рамках договора аренды, при этом все договора, заключаемые на срок более 30 дней, должны быть составлены в письменной форме и зарегистрированы в муниципалитете.

На государственном уровне аренда в Италии в первую очередь регулируется законом L.n.392/1978 «о справедливой аренде» (legge sull’equo canone) и гражданским кодексом. Эти документы содержат базу для составления договора аренды, который должен содержать, по меньшей мере, следующую информацию:

• Контактные данные арендатора и арендодателя;
• Размер арендной платы и залога, а так же подробный перечень расходов включенных в арендную плату;
• Срок, на который заключается договор аренды, а так же возможные причины его досрочного расторжения;
• Подробные права и обязанности сторон;
• Информацию об арендной недвижимости, а так же опись оборудования и предметов интерьера с указанием их состояния.

Стоит отметить, что арендодатель имеет право проживать в арендуемом помещении с третьими лицами, а вот субаренда возможна только с письменного разрешения арендатора.

В зависимости от сроков аренды в Италии существует четыре основных типа договоров:

• Договор свободной аренды — canone libero или contratto a libero mercato. Заключается на минимальный срок в 4 года с возможностью последующего продления ещё на 4 года. Такой тип договора может заключаться напрямую между арендатором и арендодателем;
• Договор согласованной аренды — canone concordato или contratto convenzionati. Заключается на 3 года, после чего автоматически продлевается на следующие 2 года. Такой тип договора, как правило, заключается между ассоциациями собственников и арендаторов;
• Краткосрочный или туристический договор аренды – transitorio, uso turistico. Заключается на срок не менее 1 и не более 18 месяцев;
• Договор студенческой аренды — per studenti universitari. Заключается на срок от 6 месяцев до 3 лет с возможностью последующего продления.

Преждевременное расторжение договора возможно только после письменного уведомлений не менее чем за 6 месяцев. Арендодатель при расторжении договора до истечения первого срока аренды (4 года для свободной аренды и 3 года для согласованной аренды) должен указать в уведомлении причину расторжения, перечень которых установлен законодательно и составляет:

• Продажа арендной недвижимости, но только при условии, что арендатор не имеет недвижимости кроме места своего постоянного проживания;
• Использование арендной недвижимости для государственных, культурных или религиозных целей, но только в случае если арендодатель может предложить арендатору другую недвижимость;
• Капитальный ремонт арендной недвижимости;
• В случае если в арендованной недвижимости собирается проживать арендодатель или его семья;
• В случае наличия у арендатора другой недвижимости в этом же городе;
• В случае если арендатор долгое время не проживает в арендованном помещении;
• Прочие причины явным образом указанные в договоре аренды.

По истечению второго срока аренды, указание причины не обязательно, но уведомление должно быть сделано так же не менее чем за 6 месяцев. Арендатор может расторгнуть договор на любом сроке аренды без указания причины, но так же с соблюдением аналогичного срока уведомления.

Финансовые вопросы

При аренде в Италии взимается залог, который законодательно не может превышать сумму арендной платы за три месяца. Залог должен храниться на депозитном счете и после истечения срока аренды и при отсутствии взаимных претензий возвращается арендатору вместе с банковскими процентами. В случае если арендодатель помимо залога потребует предоплату, её размер так же не может превышать суммы трех рент.

Размер арендной платы для договоров свободной аренды определяется по соглашению сторон, напрямую между арендодателем и арендатором. А вот для договоров согласованной аренды, заключаемых, как правило, на льготных условиях по пониженной арендной ставке, максимальная рента определяется сообществами собственников и арендаторов.

Арендодатель имеет право повышать ренту, причем для договоров свободной аренды сроки и предельный размер возможного повышения не регламентированы, поэтому стоит предусмотреть их указание в договоре. А вот для договоров согласованной аренды повышение арендной платы за первый срок аренды не может превышать 75% от индекса увеличения стоимости жизни публикуемого институтом статистики Италии ISTAT.

В договоре необходимо явным образом определить плательщиков по расходам на содержание: коммунальные платежи и вывоз мусора, как правило, оплачиваются арендатором, а вот налог на недвижимость арендодателем. Так же необходимо определить на кого будут оформлены договора с коммунальными службами, поскольку при переоформлении договоров потребуются дополнительные расходы. Подробнее о коммунальных расходах в Италии будет рассказано в следующей статье цикла.

При регистрации договора аренды, в течение 30 дней после его подписания или вступления в действие (в зависимости от того, какая дата наступает раньше) необходимо оплатить регистрационный сбор. Размер сбора составляет 2% от годовой ренты для договора свободной аренды и 2% от 70% годовой ренты для договоров согласованной аренды.

Как правило, регистрационный сбор оплачивается поровну арендатором и арендодателем, но будет не лишним это оговорить заранее. При уклонении от регистрации договора или неуплате сбора в установленный срок, начисляется штраф в размере 120% от сбора.

Всегда проверяйте актуальность информации в официальных источниках страны. Регулярно пополняемый список ссылок на официальные ресурсы Италии, в том числе упомянутые в этой статьей можно найти в нашей энциклопедии.

Другие статьи цикла «Недвижимость в Италии»:

7 моментов, которые надо выяснить с владельцем жилья до подписания контракта аренды

Прежде, чем подписать контракт аренды жилья, необходимо договориться с владельцем жилья об условиях, которые касаются стоимости аренды, услуг, включенных в стоимость, или о залоге. Вот семь моментов, которые следует выяснить до подписания контракта:

1) Арендная плата. Торг не всегда уместен, но иногда можно договориться и о снижении стоимости аренды, сыграв на некоторых моментах в пользу арендатора: владелец может спешить арендовать жилье, либо немногие интересуются этим жильем, или арендная плата, взимаемая владельцем, выше, чем в аналогичных квартирах в этом районе.

2) Расходы, включенные в стоимость аренды. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, нужно выяснить с самого начала, включает ли в себя арендная плата такие расходы, как вода, электричество, газ, кондоминиум или отопление. Также, надо помнить, что закон предусматривает оплату муниципального налога на недвижимость владельцем, в то время, как налог на вывоз мусора оплачивает арендатор. Налог на регистрацию договора аренды и его продление оплачивается в равных долях владельцем и арендатором.

3) Срок действия договора.Закон предусматривает возможность заключения различных видов договоров аренды с различными сроками действия:

• 4 + 4 (четыре года + четыре года возможного продления) для свободных договоров (canone libero);
• 3 + 2 (три года + два года автоматического продления) в случае согласованной аренды (canone concordato);
• краткосрочные — от 1 до 18 месяцев (transitorio — uso turistico) ;
• студенческие — от 6 месяцев до 3 лет с возможным продлением (per studenti universitari).

4) Залог. Статья 11 закона о справедливой арендной плате (legge sull’equo canone) предусматривает, что залог может быть равнять сумме, равной трем месяцам арендной платы. Ха время удержания залога владелец должен оплачивать законные проценты, хотя на практике некоторые владельцы предпочитают вычитать причитающуюся сумму из арендной платы. Залог возвращается арендатору только в случае, если он выполнил все свои обязательства по ежемесячной оплате аренды, возврату имущества в целости и сохранности, а также все положения договора.

5) Подключение коммунальных услуг. Этот момент важен особенно, если заключается договор аренды на новое жилье. В этом случае необходимо четко проговорить с владельцем кто будет заключать договор по активации коммунальных услуг, таких как электричество, газ или вода.

6) Налог с фиксированного дохода (cedolare secca). Если владелец выбирает оплату налога с фиксированного дохода (cedolare secca), то арендатор не должен платить повышение ставки ИСТАТ.

7) Согласованная аренда. Если квартира сдается в аренду по льготной или согласованной арендной ставке, льготы предусмотрены не только для владельца, но и для арендатора. Также, для малообеспеченных арендаторов законом предусмотрены налоговые вычеты в налоговой декларации: если доход не превышает 15.493,71 евро, вычет составляет 495,80 евро, а если доход не превышает 30.987,41 евро, то вычет составляет 247,90 евро.

Автор Валерия Пиффари, глава компании «Trade & Consulting sas»
Статья защищена авторским правом. Без разрешения автора перепечатка, даже частичная, запрещена.

Аренда квартиры в Италии. Изучаем закон.

Вопрос аренды квартиры относится к наиболее жизненно важным проблемам, с которыми сталкиваются иностранцы. Рынок аренды жилья в Италии не знает недостатка в предложении – но скорее в незнании особенностей съема жилья мигрантами и особенностей итальянского законодательства.

Как искать квартиру?

Гугл и итальянские газеты вам в помощь – квартиры для аренды в Италии ищут, как и во всем мире. Есть в Италии и агентства недвижимости, с помощью которых можно облегчить и ускорить поиски, но следует помнить и о комиссии, обычно составляющей месячную арендную плату. В Интернете можно найти жилье просто введя в поисковую систему «affitto + название вашего города».

Виды договоров аренды:

Вопросы, связанные с арендой квартир в Италии регулируются Гражданским Кодексом и законом №431 от 1998 г., через который была проведена реформа аренды помещений. Этот закон ввел новые виды договоров аренды, в том числе договоров, касающихся аренды жилья, которые нас в данный момент интересуют:

— договор 4+4 (cantina contratto libero 4+4) – подписывается на четыре года с возможностью продления еще на четыре, размер арендной платы определяется собственником квартиры и арендатором;

— контракт 3+2 (cantina contratto concordato 3+2) — подписывается на три года с возможностью продления еще на два, размер арендной платы определяется государством, на основе национальных и региональных параметров;

— временный договор (cantina contratto transitorio) – подписывается на срок от 1 до 18 месяцев, возможен только в случае, когда владелец или арендатор имеют основания подписать соглашение на более короткий, чем 4+4/3+2 срок; размер арендной платы определяется государством в некоторых городах, в остальных случаях определяется собственником квартиры и арендатором;

— временный договор для студентов (cantina contratto transitorio per studenti fuori sede) — подписывается со студентами из других муниципалитетов на срок от 6 до 36 месяцев, размер арендной платы определяется государством.

Регистрация договора в налоговой инспекции.

После подписания договора аренды договор следует зарегистрировать в налоговой инспекции (Agenzia delle Entrate). Как правило, этим занимается владелец или агентство, но вы можете сделать это и сами, если владелец не имеет ничего против. Это можно сделать в любой налоговой инспекции, независимо от ее территориального расположения.

Контракт на аренду жилья Италия.

Полезные советы и ссылки по поводу оформления контракта на жилье, которые необходимы почти на все иммиграционные визы и на виды на жительство.

Контракт на аренду жилья имеет силу только в том случае, если он закреплен на бумаге. Если же владелец жилья настаивает на устном соглашении, обращайтесь к мировому судье, который назначит выплату вам соответствующих сумм денег, оплаченных «по-черному» за жилье.

По закону все договоры на аренду должны быть зарегистрированы, в противном случае ни владелец, ни квартиросъемщик не смогут получить налоговые льготы (при регистрации или заполнении налоговой декларации).

Расходы, которые несет квартиросъемщик:

• Электроэнергия на общих территориях (подъезд, лифт и пр.)

• Отопление и портье

• Небольшой текущий ремонт

Типы аренды жилья:

• свободный контракт: стороны самостоятельно решают вопрос арендной платы и другие условия, при этом квартиросъемщик берет обязательство соблюсти минимальный срок аренды (примерный тип контракта: 4года + 4 года — автоматическое возобновление, если квартиросъемщик не сообщает об изменении решения по истечении первых 4 лет)

• согласованный контракт: стоимость жилья определяется соглашениями, заключенными между организациями жильцов и владельцев. В любом случае при таком контракте арендная плата будет ниже рыночной.

Иностранные граждане, находящиеся в Италии легально, могут получить социальное жилье в коллективное или личное пользование в зависимости от законов городской или региональной администрации или волонтерских ассоциаций.

Это жилье представляет собой временный пансион как для итальянцев так и для иностранцев, ожидающих постоянное жилье.

Иностранные граждане, имеющие постоянный вид на жительство, и те, кто находится в Италии легально и зарегистрирован на бирже труда, или является наемным работником или самостоятельно ведет предпринимательскую деятельность, имеют равные с итальянскими гражданами права на получение муниципального жилья и на посреднические услуги социальных агентств, организованных областной администрацией или местными органами.

— Государственный унитарный профсоюз квартиросъемщиков и получателей жилья, ГУПКПЖ http://www.sunia.it

— Профсоюз квартиросъемщиков по вопросам жилья и земли http://www.sicet.it

— Государственное объединение квартиросъемщиков по вопросам окружающей среды и территории http://www.uil.it/uniat

— Итальянская конфедерация владельцев и строителей жилья http://www.confedilizia.it

— Справочный номер для вопросов по налогообложению

Агентства налоговых поступлений 848.800.333

Аренда в Италии.

По приезду в Италию многие иностранные студенты начинают искать жилье в аренду, что необходимо для запроса вида на жительство. Конечно, лучший вариант это найти комнату в студенческом общежитие или человека, который оформит гостеприимство. Но, не всегда это оказывается возможным. Рассмотрим, что необходимо знать при аренде жилья в Италии.

Договор аренды или contratto di locazione per immobili adibiti ad uso abitazione (affitto) регулируется Гражданским Кодексом Италии и Законом N. 392/ 1978.

Договор аренды заключается в письменной форме, и должен быть зарегистрирован владелецем (или арендодателем) в Бюро регистрации. Как правило, регистрационный сбор оплачивается в равных частях владельцем и квартиросъемщиком (или арендатором). Регистрация контракта является желательной, не говоря о том, что она является обязательной для уплаты налогов. Если контракт не зарегистрирован, то он недействителен для доказательства того, что иностранец проживает в квартире, что является необходимым условием для возобновления вида на жительство.

Кроме того, согласно Закону N.125/ 2008, любой человек, предоставляющий жилье за плату или поселяющий квартиранта – нелегального иностранца, наказывается тюремным заключением от 6 месяцев до трех лет. При окончательном вынесении приговора недвижимость конфискуется кроме тех случаев, когда принадлежит человеку, не замешанному в этом преступлении. Хотя, в 2009 годуВерховный кассационный суд (Corte di Cassazione) решил, что незаконно сдавать жилье в аренду иностранцу без документов тольков том случае, если владелец жилья просит завышенную оплату и зарабатывает в данной ситуации.

Один раз оформив договор, у вас появляются обязательства. Так вы должны бережно и правильно обращаться с жильем, обеспечивая только текущий ремонт: побелка стен, ремонт возможных поломок (протекание крана, дверь или окно, которые не закрываются, поломанные замки или выключатели и т.д.), и не обязывает проводить капитальный ремонт (ремонт здания). Кроме того при аренде квартиры-комнаты, вы отвечаете за причиненный, в том числе непреднамеренно, ущерб квартирам соседей (например, вследствие утечки воды в съемной квартире). Ттакже несете ответственность за всех людей, которые по какой либо причине находятся в арендуемом им жилище.

Расходы, за которые отвечает квартиросъемщик: уборка квартиры, лифт, электроэнергия на общих территориях (подъезд, лифт и пр.), отопление и портье, небольшой текущий ремонт. Оплатить счета можно в любом отделении итальянской почты (Poste Italiane), через банковский счет или в интернете. В случае неполадок, неподключенного сервиса или задержки ассоциация потребителей поможет вам бесплатно разрешить спорные вопросы в кратчайшие сроки.

Не забывайте регулярно выплачивать владельцу арендную плату, так как владелец может объявить о выселении вследствие неуплаты арендной платы квартиросъемщиком В отношении арендной оплаты квартиросъемщик имеет право требовать (а арендодатель обязан предоставить) расписку с указанием полной суммы арендной платы. В любом случае, и особенно когда владелец отказывается выдать расписку, рекомендуется производить оплату почтовым переводом, именным чеком, или в присутствии свидетелей.