Договор долевого участия что значит

Автор: | 29.10.2018

Содержание:

Что такое договор долевого участия – разбираемся вместе

В последнее время рынок первичного жилья или новостроек переживает бурный рост. Многие фирмы, инвестиционные фонды, риэлтерские фирмы предлагают вложить деньги в жилье в строящемся доме. Приобретать жилье таким образов выходит заметно дешевле. Кроме того, есть и другие преимущества от покупки нового жилья.

Перспективы вырисовываются радужные, но вот она – ложка дегтя: такого рода инвестиции очень рискованны. Многие помнят выпуски новостей, касающиеся темы новостроек, где строительные фирмы банкротятся, строительство переходит в разряд долгостроев, двойная продажа квартир, мошенничество и т.д.

Для урегулирования рынка первичного жилья был принят федеративный закон ФЗ № 214, который защищает интересы вкладчиков (дольщиков), путем заключения договора долевого участия. Этот закон призван защищать дольщиков (физические и юридические лица, ИП, которые приобретают собственность для частных нужд), их права, имущество, вклады и интересы. Поэтому застройщики пытаются обойти этот закон, выдавая за ДДУ очень похожие виды договоров. Что такое договор долевого участия более подробно. Договор долевого участия (ДДУ) заключаются между двумя сторонами: застройщиком и дольщиком. Основная цель их заключения – привлечения заемных средств на осуществление строительства многоквартирного дома. Застройщик может заключать ДДУ если:

  • имеется разрешение на строительство (выдается комитетом архитектуры и строительства, подписанный председателем);
  • произошла публикация в соответствующих печатных органах или на официальном сайте;
  • государственная регистрация права собственности земельного участка, или его аренда, на котором будет проводиться стройка;
  • вышеперечисленные документы находятся в свободном доступе и предъявляются по требованию дольщика.

На основании этих документов застройщик заключает договоры, а со стороны дольщика из документов необходим только паспорт.

Договор долевого участия в строительстве заключается, как правило, в бумажном, в электронном (значительно реже) виде. Содержание договора у каждого застройщика содержание договоров разнятся (так как они довольно сильно разнятся условия и характеристики жилья) и не имеет четкой формы – пишется в вольном порядке. Но некоторые общие пункты должны быть прописаны в ДДУ.

1. Четкое определение, описание объекта.

Подлежащим объектом может выступать как общее, таки жилое, так и нежилое помещение, или общее имущество. Объект должен быть описан максимально подробно, согласно проектной документации: размеры, этаж, расположение и т.д. (описание лучше сделать максимально подробным во избежание недоразумений в дальнейшем), параметры которые будут после сдачи объекта в эксплуатацию.

2. Сроки завершения строительства и сдачи объекта.

В этом пункте нужно указывать конкретные сроки сдачи дольщику указанного объекта после сдачи в эксплуатацию. Например, объект должен быть сдан не позднее 20 апреля 2014 г. Так будет проще, если возникнет задержка в строительстве или другие спорные вопросы по срокам.

В договоре должна быть прописана стоимость объекта, порядок и срок погашения.

4. Гарантийные обязательства.

Этот пункт выступает гарантией того, что объект будет сдан в надлежащем виде, дальнейшие гарантийные обязательства во время его эксплуатации, а так же брак при строительстве. Стандартный срок для строительства составляет от пяти лет, а для инженерных сооружений – от трех лет. Меньшие сроки являются незаконными.

5. Ссылки на документацию.

6. Ответственность сторон.

После подписания, договор долевого участия подлежит регистрации в государственных органах (они проверяют документы застройщика и законность заключаемой сделки). Договор считается заключенным со дня его регистрации. Только после государственной регистрации начинают осуществляться денежные выплаты за строящееся жилье.

Для дольщика регистрация на право собственности объекта проходит после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию (при выполнении всех условий заключенного договора). Основание: ввод в эксплуатацию, акт приема-передачи объекта долевого участия, или другой документ, свидетельствующий о передачи объекта.

Пространство для маневра

Некоторые не очень добросовестные застройщики могут под видом ДДУ заключать предварительные договоры долевого участия. Они отличаются тем, что не подлежат государственной регистрации и не попадают под действие закона. Иногда их заключают и порядочные застройщики, которые еще не успели собрать все необходимые документы или еще не дополучили разрешения. Так же в договоре могут быть прописаны другие обязательства, вместо обязательства передать в собственность по завершении строительства жилья, инвестиционные, финансирования деятельности оп строительству многоквартирного дома, уступки права требования и т.п., или не прописаны обязательные пункты. Такого типа договоры не попадают под юрисдикцию деятельности закона № 214 ФЗ и могут в судебном порядке признаться недействительными.

Оплата, переуступка и расторжение

Оплата по ДДУ осуществляется после его госрегистрации. В качестве гарантии финансовой состоятельности дольщика можно открыть аккредитованный счет, куда дольщик перечислит необходимую сумму после подписания ДДУ, а после его регистрации с аккредитованного счета перечисляют средства на счет застройщика. Для оплаты можно использовать наличные, кредитные (ипотека) средства, материнский капитал (в таком случае в качестве дольщиков выступают все члены семьи). Переуступка договора долевого участия возникает:

  • в случае невозможности осуществления дальнейших выплат дольщика;
  • при заключении ДДУ риэлтерской компанией и последующей ее перепродажей;
  • при дарении и т.д.

Договор долевого участия (ДДУ) с 2017 года — все нюансы покупки новостройки по 214-ФЗ

Покупка недвижимости по 214-ФЗ о долевом строительстве – самый надежный вариант приобретения жилья в новостройке. Как подстраховаться от подводных камней этой сделки? Какие изменения в 214-ФЗ ждут дольщиков и застройщиков в 2017 году?

Еще один плюс домов по 214-ФЗ – наличие у девелопера всей необходимой для строительства разрешительной документации. Компания, строящая дом по 214-ФЗ, имеет право начинать продажи только после того, как получит разрешение на строительство. Это значит, что вся подготовительная документация в порядке.

При покупке квартиры по другим схемам можно попасть в ситуацию, когда компания начинает продавать жилье в будущем доме, не имея законных прав на земельный участок под застройку. Проблемы могут возникнуть и с разрешением на строительство: девелопер уже начал заключать с покупателями предварительные договоры о продаже квартир, берет у них задаток – а государственная экспертиза проекта не произведена. В итоге может оказаться, что проект нужно доработать, или он вовсе не получает согласования. И покупатели, поспешившие внести залог за такое жилье, вынуждены через суд требовать от застройщика возврата своих денег. При заключении ДДУ можно быть уверенным, что этого не случится.

В долевом договоре также обязательно указывается срок сдачи дома. Застройщик, не уложившийся в отведенные сроки, будет вынужден уплатить штраф государству (а если в ДДУ есть соответствующее условие, то и дольщику).

Прежде чем подписывать договор, нужно проверить, есть ли у застройщика разрешение на строительство и не истек ли его срок.
Обратите внимание на то, когда компания должна сдать дом, и не поленитесь наведаться на стройку, чтобы оценить степень его готовности. Вдруг срок разрешения истекает через месяц, а на стройплощадке еще только вырыли котлован?
Ознакомьтесь с другими объектами, которые возводила эта компания, – они должны быть перечислены в проектной декларации, выложенной на официальном сайте предприятия.
Поищите эти объекты в интернете – не было ли проблем с их строительством, задержек сдачи в эксплуатацию? Выясните, как новоселы оценивают качество новостройки. Если сомнений нет, то можно браться за договор.

Во-вторых, о квартире в договоре должно быть сказано, какова ее общая площадь и площадь будущих комнат, где она расположена на схеме дома, какова ее стоимость. Договор без этого пункта считается недействительным.

В-третьих, ДДУ должен содержать пункт о том, когда новосел начинает вносить квартплату. Если это не указано, то начисление платежей начинается с момента подписания акта приема-передачи квартиры дольщику. Но застройщик может потребовать, чтобы покупатель оплачивал коммунальные и эксплуатационные расходы начиная с даты сдачи дома госкомиссии. Даже если дольщик еще не получил ключи и не может въехать в новую квартиру. Это требование стоит оспорить, так как заселение может затянуться по вине застройщика и тогда вы будете платить за услуги, которыми не пользуетесь.

По закону гарантийный срок на построенный дом, в течение которого компания должна безропотно устранять все обнаруженные недостатки, составляет пять лет, на инженерно-техническое оборудование – три года. Хотя это требование содержится в законодательстве, не помешает его тоже прописать в договоре.

Деньги у дольщика продавец может брать только после того, как ДДУ зарегистрирован в Росреестре. Лучше всего открыть специальный счет – аккредитив, на который покупатель кладет нужную сумму сразу после подписания договора, но застройщик сможет получить эти деньги только после регистрации договора в Росреестре. Тогда обе стороны могут быть спокойны насчет оплаты.

Интересы дольщика защищает также обязательное страхование ответственности застройщика (действует с 1 января 2014 года, отменено с 1 января 2017 года, заменено на компенсационный фонд — см. ниже). Эту страховку должен оформить каждый девелопер, который реализует проекты по 214-ФЗ. Если он по какой-то причине не построит дом, не передаст квартиру покупателю (например, застройщик обанкротится), то дольщик получает внесенные деньги по страховке.

Изменения в 214-ФЗ по застройщикам с 2017 года

Часто застройщики создают отдельные юридические лица под строительство конкретных объектов. Изменения в 214-ФЗ предусматривают такую ситуацию: в случае создания юридического лица под объект совокупный капитал застройщика и его учредителей должен составлять предусмотренный законом минимум. Застройщик и его учредители должны быть связаны договором поручительства, который должен быть удостоверен нотариально и предусматривать солидарную ответственность. То есть участник долевого строительства наделяется законом правом самостоятельного выбора: к кому именно — застройщику или учредителю — предъявлять свои финансовые требования.

Читайте так же:  Размер лужковская доплата к пенсии в москве в 2018 году

Застройщики будут обязаны публиковать на своих сайтах подробную информацию о каждом доме, который они строят с привлечением средств дольщиков. На этом ресурсе компания должна будет размещать разрешительную документацию на свои объекты, рассказывать, на каком этапе находится строительство, сообщать об изменении срока сдачи домов в эксплуатацию.

Обязательными к публикации стали аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства с учредителями застройщика и фотографии хода строительства жилого дома.
Обязательно должна быть на сайте и форма ДДУ, который застройщик предлагает заключать гражданам. Появился и такой вид документа, как заключение уполномоченного органа исполнительной власти (Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) о соответствии застройщика новым требованиям 214-ФЗ. Оно тоже обязательно должно размещаться на сайте.

Кроме того, введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже, а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения. И если дольщик в течение гарантийного срока пожалуется на дефекты в квартире или доме, а застройщик докажет, что эти дефекты возникли из-за неправильной эксплуатации, то устранять их и компенсировать вред жильцам строительная компания не будет. Но если это застройщику доказать не удастся и при этом оно не поторопится устранить дефекты, то за каждый день просрочки будет выплачивать дольщику неустойку

Итак, с 1 января 2017 года на официальном сайте застройщик должен разместить следующие документы:

– разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
– аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
– разрешение на строительство;
– заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
– документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
– заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям;
– проект договора участия в долевом строительстве;
– выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве;
– договор поручительства с застройщиком (если таковой заключался);
– фотографии, отражающие текущее состояние строительства, создания (публикуются ежемесячно).

Кроме того, в Уголовный кодекс внесено условие, что застройщик, нарушивший закон о привлечении средств в долевку, может быть привлечен к уголовной ответственности. Максимальный срок лишения свободы за такие нарушения – пять лет. Это изменение вступило в силу нынешней весной и уже привело к резкому сокращению числа штрафов за неправильное ведение строительства по 214-ФЗ. Опасаясь уголовного наказания, застройщики не рискуют обходить законы.

Изменения в 214-ФЗ по дольщикам с 2017 года

Есть определенные изменения и в положении участников долевого строительства.

Изменения по государственному регулированию

Необходимым условием привлечения денежных средств застройщиком отныне будет являться отсутствие недоимки по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ.

Обратите внимание:

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!

Недостатки договора долевого участия в строительстве

Что необходимо учесть при заключении ДДУ?

На сегодняшний день схема заключения договора долевого участия (ДДУ) в строительстве является самой надежной. В принципе, дольщики в нашей стране неплохо защищены 214-ФЗ. Но есть и у ДДУ свои недостатки, о которых мы поговорили с экспертами рынка недвижимости.

Договор долевого участия (ДДУ) защищает дольщиков от множества рисков, связанных с процессом покупки жилья. Это хороший гарант при приобретении квартиры в новостройках. К настоящему времени проведена большая законодательная работа по защите прав граждан. «Такой договор подлежит обязательной регистрации, что исключает двойные продажи. Это существенный плюс. В ситуации срыва сроков сдачи объекта по ДДУ предусмотрена система штрафов, тут тоже в выигрыше покупатель. Стоимость договора не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке», — отметил Сергей Якир, руководитель отдела продаж новостроек компании «Азбука Жилья».

Но есть у такого договора и слабые стороны. При ДДУ закон дает гарантии на возврат средств в случае невыполнения застройщиком своих обязательств, но что делать, если он обанкротился? Тут уже претензии предъявлять некому. Это самая серьезная ситуация, когда страдает добросовестный дольщик. Кроме того, по словам Владимира Зимохина, заместителя руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость», несмотря на многочисленные гарантии до сих пор получается, что дольщик отдает свои деньги, но в случае неисполнения застройщиком своих обязательств и возврата денежных средств, полученной суммы (даже с учетом неустойки), скорее всего, будет недостаточно для приобретения похожего объекта. Он уже будет стоить дороже. Именно поэтому большинство дольщиков предпочитают ждать достройки объекта даже в случае значительной задержки сроков строительства, пояснил эксперт.

Помимо этого, застройщик может изменить проектную декларацию на строительство дома в одностороннем порядке. Это вторая слабая сторона ДДУ. «Подобные действия в состоянии изменить видовые характеристики квартир, купленных ранее. А, следовательно, вот такие „новые“ квартиры застройщик, после регистрации уже измененной проектной документации, может снова продать. И те, кто изначально их купил, еще до изменения, уже не имеют права требовать их от застройщика. Ведь закон обязывает предоставить жилье, характеристики которого указаны в ДДУ. Можно подать в суд, но даже там сложно восстановить справедливость», — подчеркнул Сергей Якир.

Третий минус — это получение налогового вычета только через три года после сдачи дома и передачи квартиры дольщику.

Также в качестве негативного момента можно отметить уязвленность тех покупателей, которые приобретают квартиры не у застройщика, а у инвесторов. «Мы говорим о договоре уступки прав требования. То есть о ситуации, когда инвесторы (будучи изначально дольщиками) продают свои квартиры по цене выше той, которую они платили застройщику. Но тут есть один момент — в случае продления сроков строительства, расчет штрафов осуществляется исходя из той цены, которая указана в ДДУ», — отметила Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Кроме того, уступить право возможно только после госрегистрации договора и до подписания акта о передаче по объекту долевого строительства. «Иногда застройщик может включить в договор пункт, согласно которому он может как дать свое согласие на переуступку, так и отказать без объяснения причин. Данная норма не противоречит статье 382 ГК РФ, в которой оговаривается возможность вносить соответствующие условия в договор, но дольщики могут счесть это ущемлением своих прав», — рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

Также эксперты обращают внимание на то, что непосредственно при заключении договора ДДУ следует учитывать некоторые нюансы. При заключении договора долевого участия приобретается не уже существующая квартира, а объект будущего строительства. «Следует учитывать, что дольщик старается „купить“ и элементы инфраструктуры, о которых заявляет застройщик. Но на практике не исключена ситуация, когда застройщик вносит изменения в проектную декларацию в части ухудшения инфраструктуры объекта», — пояснил Владимир Зимохин. Следует также проверять у застройщиков наличие страхования объекта или банковской гарантии. Как известно, с 1 января 2014 года при регистрации договоров долевого участия в отношении застройщиков действуют требования по страхованию своей ответственности или предоставлению банковской гарантии объекта. Но следует иметь в виду, что в отношении объектов, по которым договоры долевого участия регистрировались раньше этого времени, этот порядок мог не соблюдаться. Также следует это учитывать и при заключении переуступок по таким договорам долевого участия.

Договор долевого участия: куда смотреть

Покупка квартиры в строящемся доме — неплохой способ сэкономить на жилье: как правило, на этапе котлована квадратный метр стоит на треть дешевле, чем после сдачи объекта в эксплуатацию. Но юридически вы покупаете не квартиру, а право потребовать ее после окончания стройки. Это право подкреплено договором долевого участия или, сокращенно, ДДУ. Рассказываем, как выглядит ДДУ, который выполняет свои функции и защищает вас как дольщика.

Договор долевого участия – это документ, который описывает условия сделки между застройщиком и участником долевого строительства. Единой формы, утвержденной законом, у этого договора нет. В статье 4 214-ФЗ перечислены обязательные пункты, без которых ДДУ недействителен. В остальном каждый застройщик сам решает, что вписать в договор.

За что платит дольщик

По ДДУ дольщик покупает не квартиру, а право потребовать ее, когда дом построят. Он должен заплатить за это право в установленный в договоре срок. Застройщик же должен построить дом, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру ко времени, которое также указано в договоре.

В ДДУ четко прописывается, какая именно квартира должна в будущем поступить в собственность дольщика: по какому адресу, в каком подъезде, на каком этаже, под каким номером, какой площади и планировки. Обычно в договоре ставят пометку, что после сдачи дома площадь квартиры может измениться. Нормальной считают погрешность в пределах половины квадратного метра.

Зачастую застройщики настолько заботятся о своей прибыли, что вписывают в договор условие, по которому при случайном увеличении площади дольщик должен доплатить. Позаботиться о другой стороне, и предусмотреть возврат, если площадь немного уменьшилась, они почему-то «забывают». Чтобы максимально обезопасить себя, попросите изменить договор: убрать пункт о доплате в случае увеличения метража, добавить — о возврате денег в случае уменьшения площади.

Цена договора — это площадь квартиры, умноженная на стоимость квадратного метра. В площадь включены холодные помещения: балконы и террасы.

По закону окончательная стоимость квартиры фиксируется в момент подписания ДДУ при условии, что в договоре нет пункта о возможности изменения цены. Проверьте, чтобы застройщик не вписал туда такой пункт, иначе можете потерять деньги в будущем.

Читайте так же:  Цены на плоские коллекторы

Отдельно в договоре пропишут порядок расчетов: например, через 5 дней после госрегистрации договора. Обратите внимание, что по закону оплату производят только после госрегистрации. Это защищает дольщиков от двойных продаж.

Вносить сумму можно единовременно или частями — это зависит от договоренностей. Как правило, застройщики дают возможность оплаты в рассрочку.

В ДДУ есть несколько пунктов, где упомянуты сроки. На них нужно обратить особое внимание.

Срок сдачи дома

Здесь чаще всего прописывают квартал и год. Днём, начиная с которого можно предъявлять застройщику претензии о задержке, будет первый день квартала, наступившего за указанным в договоре.

В случае просрочки вы можете потребовать от застройщика неустойку. За каждый день сверх оговоренного срока компания должна заплатить вам сумму в размере трехсотой части от ставки рефинансирования ЦБ РФ умноженной на цену договора. Ставка берётся на день исполнения обязательства.

Если застройщик заранее поймёт, что никак не сможет уложиться в срок — он обязан письменно уведомить об этом дольщиков за два месяца до предполагаемой даты окончания стройки. В уведомлении предложат изменить условия договора. Дольщик вправе отказаться от изменения условий, но у застройщика есть право продлить сроки в судебном порядке.

Если застройщик задержит сдачу дома на 2 месяца, вы можете воспользоваться ст. 9 214-ФЗ и отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без суда, путем направления уведомления застройщику. В этом случае компания должна будет в течение 20 дней со дня расторжения вернуть вам деньги и заплатить проценты за пользование вашими деньгами.

Если вы оплачиваете всю сумму разом, в этом пункте будет одна дата. Если платежей будет несколько, проверьте, правильно ли указаны дни, в которые вам надо внести деньги. За просрочку оплат придётся заплатить неустойку, поэтому проверяйте даты тщательно, а после соблюдайте график, указанный в договоре.

Обратите внимание на пункт, в котором оговаривается момент оплаты. Существуют два варианта: в первом случае оплата считается произведенной в момент, когда деньги поступили на счет застройщика; во втором — когда деньги ушли со счета дольщика. Эти даты редко совпадают: тот факт, что вы перечислили деньги, вовсе не означает, что они тут же оказались на счету контрагента. Если застройщик настаивает на том, что факт оплаты будет считаться по моменту поступления денег, посмотрите, чтобы у вас было время на внесение суммы с учётом всех возможных банковских задержек.

Период действия договора

Стандартная формулировка — «до выполнения сторонами всех своих обязательств». Если застройщик впишет что-то иное, проверьте, как срок действия договора соотносится с прочими сроками, чтобы договор не закончился, прежде чем дом введут в эксплуатацию.

Обязательные условия

Есть условия, без которых ДДУ будет считаться незаключенным. Обратите внимание, чтобы застройщик обязательно включил в договор:

📌 описание объекта, который вы должны получить в итоге: те самые жилые и нежилые комнаты с площадями;

📌 срок, в который дом будет сдан, а квартира передана вам по акту приёма-передачи;

📌 цена договора, срок и порядок уплаты – сколько денег, когда и как вы должны заплатить застройщику;

📌 гарантийный срок на объект долевого строительства – если что-то сломается в этот период, застройщик починит бесплатно;

📌 способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору – что будет, если у застройщика закончатся деньги, сломается техника или он не сможет достроить дом по любой другой причине.

Гарантийный срок устанавливается отдельно на дом и инженерное оборудование. Минимальная гарантия для дома — 5 лет; для инженерного оборудования — 3 года. На кровлю и межпанельные швы дают больше всего — 10 лет. Срок отсчитывается с момента передачи вам квартиры.

К инженерному оборудованию относятся лифты, мусоропроводы, котельные, подстанции, вентиляционное и отопительное оборудование. Если будете неправильно с ним обращаться, и именно из-за этого возникнет поломка, застройщик не станет чинить её по гарантии.

Способ обеспечения в случае долевого строительства – это залог. В соответствии со ст. 13 214-ФЗ в залог дольщикам передаётся земельный участок или право аренды на него, а также объект незавершённого строительства.

Это означает, что если у застройщика возникнут проблемы, он не сможет продать землю и сбежать, оставив дольщиков с недостроенной коробкой. Если дойдёт до продажи земли и незавершёнки с торгов, деньги пойдут на возврат дольщикам и уплату им неустойки.

Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Едином госреестре. Без такой регистрации он считается незаключённым. Если вы с застройщиком подпишете дополнительное соглашение — о продлении срока или других изменениях первоначальных условий — его тоже надо будет зарегистрировать, поскольку такой документ является неотъемлемой частью договора и во всём повторяет его судьбу.

Для регистрации понадобятся:

📌 ДДУ в трёх экземплярах – ваш экземпляр, застройщика и один для передачи в регистрирующий орган;

📌 заявление от вас и представителя застройщика;

📌 нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение вами сделки.

Компенсация, если застройщик обанкротится

Чтобы максимально защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков, был принят федеральный закон. В результате появился «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», который управляет компенсационным фондом, куда все застройщики должны отчислять деньги — 1,2% с каждого проданного объекта.

Если застройщик будет признан банкротом, компенсационный фонд выделит средства на завершение стройки и оплату неустоек.

Если общее собрание участников долевого строительства решит, что лучше вернуть деньги, а не ждать, пока появится новый строитель — Фонд рассчитает компенсацию. Расчёт такой: площадь объекта по ДДУ, умноженная на среднюю цену первички в вашем регионе. По прогнозам Фонда, дольщики, вложившие деньги в стандартное жильё до 120 м², смогут вернуть все затраты.

Обратите внимание

Иногда застройщики предлагают заключить не договор долевого участия, а инвестиционный или договор подряда. Если менеджер строительной компании будет убеждать вас, что это одно и то же и разницы нет — не поддавайтесь.

По договору подряда подрядчик обязуется в определенный договором срок построить объект по заданию заказчика. Заказчик должен создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результат и заплатить деньги.

Никакой дополнительной ответственности подрядчик не несёт – он не должен передавать вам в залог земельный участок, отчислять деньги в компенсационный фонд, ставить дом и его оборудование на гарантию. К тому же свои некомпетентные действия или, напротив, бездействие застройщик может оправдать тем, что вы не создали ему подходящие условия. Хотя при долевом строительстве дольщик никак не может повлиять на ход работ.

По инвестиционному договору инвесторы объединяют свои вклады и предпринимают действия для получения прибыли. Или – как в нашем случае – получения готового дома. У всех инвесторов есть право пользоваться и распоряжаться объектами и результатами капитальных вложений. Причём построенный дом будет передан инвесторам в общую долевую собственность. И получите вы не квартиру № 50, а какую-нибудь 1/8292 долю в праве общей долевой собственности. И чтобы продать её, будете получать отказы от преимущественного права от всех остальных собственников. Только представьте себе эту кучу бумажек.

Страховки с залогом по договору инвестирования вам тоже не полагается. А самое главное – инвестиционный и подрядный договор нельзя зарегистрировать, ваша будущая квартира не попадёт в ЕГРН, и никто не сможет помешать застройщику продать её кому-то ещё.

Что такое ДДУ при покупке квартиры

7547 Георгий Парадный

Что такое ДДУ при покупке квартиры

ДДУ — это договор долевого участия в строительстве, который заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно законодательству, ДДУ признается заключенным и вступает в силу только после регистрации в Росреестре. Делается это с целью обезопасить покупателя от мошенничества и исключить двойную продажу жилья. Именно поэтому рассчитываться с застройщиком нужно после проведения государственной регистрации (по месту расположения строящегося объекта), а не после проставления своей подписи в договоре. Это следует запомнить, потому что нечестные строительные фирмы зарабатывают миллионы на незнании подобных законодательных нюансов.

ДДУ: Определение

Долевое строительство относится к инвестиционной деятельности. Суть этой деятельности заключается в том, что застройщик возводит строительные объекты, используя привлеченные денежные средства частных лиц и компаний. Взамен эти участники (дольщики) получают желанную жилплощадь, но только после сдачи дома в эксплуатацию. Права обеих сторон фиксируются письменным соглашением (ДДУ).

Особенности заключения соглашения

Перед тем как согласится на подписание ДДУ, внимательно ознакомьтесь с условиями соглашения, найдите в интернете информацию о деловой репутации выбранной строительной компании, ее сданных объектах, соблюдении заявленных сроков сдачи. Если у вас нет достаточного опыта в юриспруденции, лучше пригласить профессионального юриста, сопровождая сделку, специалист укажет на все сомнительные нюансы, чем обезопасит вас от ненужных рисков.

Договор долевого строительства должен включать следующую информацию:

Подробное и точное описание вашей будущей жилплощади (полного адреса, этажности, общей площади и тому подобного). Наличие балкона (лоджии) должно указываться дополнительно. Если жилье сдается с проведенными отделочными работами, то прописывается, с какими именно. Материалы отделки также обозначаются в ДДУ (например, кафельная плитка, линолеум, обои и т.д.).

Срок завершения строительства. Это точная дата, когда застройщик обязан передать вам конкретный объект недвижимости.

Стоимость жилья и порядок взаиморасчетов. Цена одного квадратного метра помещения обязательно фиксируется в соглашении. Общая стоимость квартиры вычисляется путем умножения указанной величины на общий метраж.

Срок гарантии. Гарантия на жилье должна составлять не менее 5 лет.

Внимание! Если в ДДУ отсутствует хотя бы один из вышеперечисленных пунктов, договор считается недействительным, и не будет зарегистрирован.

Покупая квартиру на стадии раннего строительства, вы, несомненно, получаете как экономическую выгоду, так и серьезные риски потерять свои деньги. В любом случае, в последнее время этот способ приобретения недвижимости становится все более популярным.

Документы, на которые следует обратить особое внимание при заключении ДДУ

Так как ваша будущая жилплощадь находится пока только в планах застройщика, не поленитесь тщательно проверить его собственные документы, а именно:

Разрешительный акт на ведение строительных работ . Такое разрешение является официальным документом и выдается исключительно местными органами самоуправления. В нем должно быть указано, что застройщику разрешено именно возведение многоэтажного жилого дома, а не нулевого цикла (то есть фундамента). Проверьте, действителен ли срок действия разрешения на проведение строительных работ.

Читайте так же:  Аннуитет пенсия

Право собственности на землю (или договор долгосрочной аренды). Этот документ, подтверждает законное право застройщика на указанный земельный участок. Чтобы его перепроверить, нужно направить запрос в соответствующий государственный реестр и получить выписку ЕГРН. Самый важный момент, указываемый в праве собственности — это информация о целевом использовании данного земельного участка.

Проектная декларация, данные о застройщике и его предыдущих объектах , проекте планируемого строительства, праве собственности на соответствующий земельный участок, все это в обязательном порядке должно быть опубликовано застройщиком на официальном сайте.

Учредительная документация застройщика и его финансовая отчетность.

Внимание! Вышеуказанные документы застройщик, согласно законодательству, должен предоставлять для ознакомления каждому потенциальному участнику строительства.

Преимущества, которые предоставляет этот способ покупки жилья:

своевременное вложение денежных средств дает вам возможность больше не переживать о дефолте или поднятии стоимости квадратным метров. Цена вашей квартиры зафиксирована договором;

вы больше не переживаете об экономическом кризисе и стабильности банковской структуры. Жилье в сданном доме будет стоить больше оплаченных денег ;

у вас появляется время собрать дополнительные средства на покупку мебели и техники, пока строится ваша квартира .

При любой сделке с недвижимостью существуют определенные экономические риски, а именно:

мошенничество со стороны застройщика;

форс-мажорные обстоятельства, на которые не в силах повлиять ни одна из сторон соглашения (природные катаклизмы, социальные события);

затягивание сроков сдачи объекта на неопределенный срок.

Однако современная версия закона ФЗ-214, который регулирует долевое строительство, помогает нивелировать все перечисленные проблемы и обеспечивает получение дольщиком жилья, которое он оплатил.

Подписывая ДДУ, вы приобретаете несомненное преимущество — существенную экономию денежных средств (относительно покупки готовой квартиры на вторичном рынке). Разницы может хватить на качественный ремонт будущей квартиры.

Но не стоит забывать и о таких рисках, как мошенничество и банкротство строительной компании. Основательно изучите застройщика, тщательно взвесьте все за и против, и только после этого принимайте решение: участвовать вам в ДДУ или нет. В противном случае на ожидание своего жилья могут уйти годы.

ДДУ: понятие, риски и тонкости оформления

До недавнего времени не было регламента, регулирующего долевое участие, чем пользовались недобросовестные застройщики. С появлением ФЗ «О долевом участии» ситуация изменилась — дольщики получили некие гарантии, позволяющие вернуть средства в случае расторжения договора.

Договор долевого участия (ДДУ) заключается между двумя сторонами: дольщиком и застройщиком. Документ преследует единственную цель — инвестирование возведения многоэтажного дома.

Заключение ДДУ: обязанности застройщика

  • получить документы, разрешающие строительство;
  • зарегистрировать право собственности на участок земли или оформить договор аренды;
  • опубликовать документы, подтверждающие право на выполнение строительных работ, на сайте компании. Они должны предоставляться потенциальному дольщику по его требованию.

Дольщик при заключении договора должен предоставить только паспорт. В 2014 году ДДУ считается самым надежным способом приобретения жилья в строящемся доме.

Преимущества ДДУ для инвесторов

  1. Строгая регламентация текста договора. В нем указываются обязанности каждой из сторон. Детально описываются сведения об объекте: его метраж, номер квартиры, ее планировка. После подписания документа дольщик становится автоматически залогодержателем, а застройщик — залогодателем. В качестве имущества к залогу выступает земля. На нее обращено взыскание при невыполнении обязательств застройщиком.
  2. Обязательная регистрация. ДДУ проходит регистрацию в органах кадастра и картографии. Это исключает возможности «двойной продажи» одного и того же объекта. ДДУ на один объект не будет зарегистрирован второго раз.
  3. Финансовая ответственность. Нарушение сроков сдачи объекта чревато для застройщика денежной компенсацией дольщикам. Им достаточно обратиться в суд.
  4. Гарантия качества. 214-ФЗ накладывает на объект пятилетнюю гарантию, которая покрывается застройщиком.

Риски для инвесторов

Замораживание строительства

В соответствии с 214-ФЗ инвестор является кредитором третьей очереди. При банкротстве строительной компании возврат его средств осуществляется только после удовлетворения требований банковских организаций, сотрудников фирмы и т.д. По статистике больше всего недостроев приходится на Ленинградскую, Московскую, Воронежскую области и Краснодарский край.

Обременение жилья

Для строительства застройщик может привлекать заемный капитал. Причем банки выдают траншами. В качестве залога используется строящееся жилье. При неисполнении обязательств перед кредитными учреждениями квартиры, проданные по ДДУ, получают обременение.

Двойная продажа

Возможна до регистрации ДДУ в уполномоченных органах. В соответствии с законом действительным признается документ, зарегистрированный первым. Другим инвесторам будет отказано в регистрации. Чаще всего к такой мошеннической схеме прибегают посредники. Они покупают жилье на стартовых этапах строительства по себестоимости и реализуют его через определенный период по рыночной цене нескольким покупателям. Первый, кто зарегистрировал договор, становится обладателем жилья. Остальным посредник возвращает стоимость объекта, указанную в договоре, то есть в несколько раз меньшую сумму, чем они заплатили.

Изменение проектной документации

Строительная компания может внести корректировки, не в лучшую сторону для инвестора. Они могут затрагивать планировку и общую площадь квартиры. После сдачи объекта дольщик может получить жилье, не соответствующее его заявленным требованиям. Судебный процесс может растянуться на несколько лет.

Законодательство не признает строительство жилого дома в качестве инвестиционного проекта. В стоимость квартиры закладывается НДС в размере 18%. Порядок осуществления доплаты при увеличении площади жилого помещения определяется застройщиком. В некоторых случаях это приводит к серьезному повышению цены.

Перенесение сроков сдачи объекта

Строительная компания может отодвигать их на произвольный срок. Чтобы не выплачивать компенсацию дольщикам, она должна указать уважительную причину.

Когда дольщик имеет право расторгнуть договор?

Дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если:

  • сроки передачи объекта нарушены более чем на два месяца;
  • есть нарекания к качеству строительных работ;
  • застройщик не может предоставить поручительство.

Если в роли дольщика выступает физическое лицо, то при расторжении ДДУ по его инициативе строительная компания возвращает ему все вложенные средства и оплачивает неустойку, равную 1/150 ставки рефинансирования. Это некая плата за пользование средствами инвестора.

Единственная причина, по которой застройщик может аннулировать договор, — нарушение оплаты по документу инвестором.

Случаи, когда ДДУ не имеет законной силы

Глава 9 ГК РФ содержит основания, по которым ДДУ не имеет законной силы. Это:

  • Противоречие договора нормам законодательства. Возможно, если сделка заключена с компанией, не имеющей разрешительной документации на строительные работы.
  • Подписание документа стороной, не наделенной соответствующими полномочиями.
  • Привлечение к участию в сделке недееспособных или ограниченно дееспособных лиц.

Обязательные пункты ДДУ

Договор может быть составлен в произвольном порядке. Однако 214-ФЗ выделяет некоторые пункты, которые должны присутствовать в тексте документа в обязательном порядке.

  1. Четкое описание инвестиционного объекта. В качестве него может выступать жилое и нежилое помещение. Оно должно быть описано максимально подробно, согласно проектной документации. В тексте указывается общая площадь, планировка, этаж, номер квартиры, расположение.
  2. Точные сроки завершения строительства. В ДДУ должна быть указана конкретная дата, после которой инвесторы могут обратиться в суд.
  3. Цена. Указывается полная стоимость недвижимости, схема и срок ее погашения.
  4. Гарантия. Указывается, что застройщик несет гарантийные обязательства при эксплуатации жилого дома. Минимальный срок — пять лет. Меньшие сроки недопустимы.
  5. Ответственность. Описываются действия, которые наступят при несоблюдении каждой стороной условий сделки: возможность расторжения, финансовая компенсация и т.д.

Перед подписанием документа инвестору не мешает изучить финансовую документацию застройщика. Особое внимание следует обратить на годовые отчеты за три и более года, бухгалтерский баланс, распределение прибыли и убытков.

Важно! Нельзя заключать ДДУ, если у застройщика нет разрешительных документов на строительство. В большинстве случаев инвесторы теряют свой капитал из-за нелегального строительства.

Право на земельный участок можно проверить по кадастровому номеру в Госреестре. Это позволит исключить двойные сделки.

Искусство маскировки

Недобросовестные застройщики до сих пор практикуют «серые схемы», позволяющие выдать за ДДУ другие механизмы.

  1. Среди них самый распространенная мошенническая уловка — предварительный договор ДДУ. На него не распространяются гарантии 214-ФЗ. Предполагается, что это посредническое звено на пути к официальному ДДУ. Застройщик обязывается после возведения объекта заключить с инвестором официальный договор. На деле предварительный документ не наделяет дольщика правом собственности на жилье. Он не проходит регистрацию в уполномоченных органах, поэтому является красным светом для прямых продаж. Нередко по предварительному ДДУ объект продается несколько раз.
  2. Заем средств под вексель. Схема предполагает оформление предварительного договора и соглашение о приобретении векселя. Стоимость ценной бумаги сопоставима с ценой, указанной в ДДУ. По сути, инвестор оплачивает покупку квартиры заранее. На самом деле, нет никакой связи между двумя этими документами. По окончании строительных работ застройщик может вернуть инвестору деньги, а не жилье. Причем, условием заключения официального ДДУ может быть цена, намного превышающая стоимость векселя. В результате выйдет, что дольщик одолжил деньги строительной компании на несколько лет без процентов.

Меры предосторожности

Первым делом нужно изучить нормы 214-ФЗ. Они позволят ответить на часто встречающиеся вопросы, связанные с долевым инвестированием.

Надежный застройщик — это лучший способ обезопасить себя от рисков инвестирования. При его выборе изучите внимательно финансовую отчетность и учредительные документы. 214-ФЗ наделяет дольщиков правом требования любой информации о деятельности строительного подрядчика. Можно ознакомиться с отзывами о компании, но доверять им 100% не стоит — негативная информация может быть оставлена конкурентами. Большую информативность, чем отзывы, представляет аудиторское заключение за последний год, отчет о прибылях и убытках, чистые активы застройщика.

Не стоит заключать другие схемы, кроме ДДУ. Они направлены на обхождении ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поэтому она них не распространяются никакие гарантии.

Рисков, связанных с ДДУ, множество. К сожалению, в 214-ФЗ до сих пор есть лазейки, которыми пользуются недобросовестные застройщики. Гарантия получения объекта в соответствии со всеми требованиями, указанными в законе, не всегда является стопроцентной. Эксперты рынка недвижимости предлагают потенциальным клиентам выучить нехитрое правило: «Передача денег только после зарегистрированного ДДУ». Только в этом случае можно сохранить свой капитал, время и нервы.