Содержание:
Статья 46.6. Договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья
Информация об изменениях:
Наименование изменено с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ
Статья 46.6. Договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья
См. комментарии к статье 46.6 Градостроительного кодекса РФ
Информация об изменениях:
Часть 1 изменена с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ
1. Комплексное освоение территории в целях строительства стандартного жилья осуществляется в соответствии с договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенным в порядке и на условиях, которые предусмотрены настоящей статьей, и включает в себя:
1) подготовку документации по планировке территории (при отсутствии такой документации);
2) образование земельных участков в границах этой территории;
Информация об изменениях:
Пункт 3 изменен с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ
3) строительство на земельных участках в границах этой территории многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства при условии, что все жилые помещения в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки и (или) все объекты индивидуального жилищного строительства либо определенный в соответствии с частью 6 настоящей статьи их минимальный объем соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью и подлежат передаче или продаже по договорам участия в долевом строительстве стандартного жилья, договорам купли-продажи стандартного жилья гражданам, имеющим право на приобретение стандартного жилья, и (или) по государственным и (или) муниципальным контрактам, если заключение государственных и (или) муниципальных контрактов предусмотрено договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;
4) строительство на земельных участках в границах этой территории иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, в том числе объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур.
Информация об изменениях:
Часть 2 изменена с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ
2. Договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на предоставление находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья, с победителем аукциона на право заключения данного договора или лицом, имеющим право заключить данный договор в соответствии с частями 24 — 27 статьи 46.7 настоящего Кодекса (далее в настоящей статье — лицо, заключившее договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья).
Информация об изменениях:
Часть 3 изменена с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ
3. Отдельные права и обязанности указанных в части 2 настоящей статьи исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, предусмотренные частями 4 и 5 настоящей статьи, могут осуществляться уполномоченными исполнительными органами государственной власти, органами местного самоуправления и юридическими лицами в соответствии с федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами либо заключенными с указанными в части 2 настоящей статьи исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления соглашениями (договорами).
Информация об изменениях:
Часть 4 изменена с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ
4. В договоре о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья содержатся:
Информация об изменениях:
Пункт 1 изменен с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ
1) сведения о земельном участке, предоставляемом лицу, заключившему данный договор, для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья;
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 373-ФЗ пункт 2 части 4 статьи 46.6 настоящего Кодекса изложен в новой редакции, вступающей в силу с 1 января 2017 г.
2) обязательство лица, заключившего данный договор, подготовить и представить в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления документацию по планировке территории, в отношении которой заключается договор, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки и представления таких документов;
3) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить рассмотрение и утверждение документации по планировке территории в порядке, установленном настоящим Кодексом, максимальный срок выполнения этого обязательства;
4) обязательство сторон данного договора осуществить на земельном участке, указанном в пункте 1 настоящей части, или на земельных участках, образованных из указанного земельного участка, предусмотренные данным договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, и сроки их осуществления;
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ в пункт 5 части 4 статьи 46.6 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу 1 января 2017 г.
5) обязательство лица, заключившего данный договор, осуществить образование земельных участков из земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей части, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, в том числе обеспечить за свой счет выполнение в отношении таких земельных участков в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таких земельных участках, и обратиться с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета таких земельных участков, максимальные сроки выполнения этого обязательства;
6) право лица, заключившего данный договор, обратиться без доверенности с заявлением о государственной регистрации государственной или муниципальной собственности на земельные участки, образованные в соответствии с пунктом 5 настоящей части;
7) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, заключивших данный договор, предоставить в соответствии с земельным законодательством лицу, заключившему данный договор, земельные участки, образованные в соответствии с пунктом 5 настоящей части и необходимые такому лицу для исполнения обязательств по данному договору, в аренду без проведения торгов;
8) обязательство сторон данного договора обеспечить строительство на земельном участке, в отношении которого заключен данный договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории, и ввод указанных объектов в эксплуатацию, максимальные сроки выполнения этого обязательства;
Информация об изменениях:
Пункт 9 изменен с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ
9) обязательство лица, заключившего данный договор, обеспечить строительство многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства при условии, что все жилые помещения в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки и (или) все объекты индивидуального жилищного строительства либо определенный в соответствии с частью 6 настоящей статьи их минимальный объем соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью и подлежат передаче или продаже по договорам участия в долевом строительстве стандартного жилья, договорам купли-продажи стандартного жилья гражданам, имеющим право на приобретение стандартного жилья, в соответствии с этапами строительства и графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки;
10) обязательство лица, заключившего данный договор, обеспечить строительство иных, не указанных в пунктах 8 и 9 настоящей части объектов в соответствии с проектом планировки территории, максимальные сроки выполнения этого обязательства;
Информация об изменениях:
Пункт 11 изменен с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ
11) обязательство лица, заключившего данный договор, заключить в сроки, предусмотренные частью 10 статьи 46.5 настоящего Кодекса, с гражданами, имеющими право на приобретение стандартного жилья, договоры участия в долевом строительстве стандартного жилья, договоры купли-продажи стандартного жилья в отношении указанных в пункте 9 настоящей части жилых помещений, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, по цене за один квадратный метр общей площади жилого помещения, не превышающей цены, указанной в протоколе о результатах аукциона на право заключения данного договора, либо в случаях, предусмотренных частями 24 — 26 статьи 46.7 настоящего Кодекса, начальной цены предмета такого аукциона (далее в настоящей статье — максимальная цена одного квадратного метра стандартного жилья);
Информация об изменениях:
Пункт 12 изменен с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ
12) максимальная цена одного квадратного метра стандартного жилья;
13) право лица, заключившего данный договор, по истечении срока, предусмотренного пунктом 2 части 10 статьи 46.5 настоящего Кодекса, на распоряжение указанными в пункте 9 настоящей части жилыми помещениями, в том числе объектами индивидуального жилищного строительства, без ограничений, установленных данным договором;
14) обязательство сторон данного договора обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, в том числе по вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиком осуществления мероприятий в предусмотренные указанным графиком сроки, максимальный срок заключения дополнительного соглашения к данному договору, предусматривающего указанный график;
15) способы и размер обеспечения исполнения обязательств, вытекающих из данного договора;
16) срок действия данного договора;
17) ответственность сторон данного договора за его неисполнение или ненадлежащее исполнение.
Информация об изменениях:
Часть 5 изменена с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ
5. Договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья может содержать:
Информация об изменениях:
Пункт 1 изменен с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ
1) обязательства сторон данного договора заключить государственные и (или) муниципальные контракты на приобретение стандартного жилья по цене за один квадратный метр общей площади жилого помещения, не превышающей максимальной цены одного квадратного метра стандартного жилья, и в сроки, указанные в части 10 статьи 46.5 настоящего Кодекса. Включение в данный договор условия о безвозмездной передаче стандартного жилья в государственную или муниципальную собственность не допускается;
Информация об изменениях:
Пункт 2 изменен с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ
2) способы, размеры государственной и (или) муниципальной поддержки строительства стандартного жилья в рамках данного договора, предоставляемой в соответствии с федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, и сроки ее предоставления;
3) обязательство лица, заключившего данный договор, передать объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществлялось за счет средств этого лица, в государственную или муниципальную собственность либо передать сети инженерно-технического обеспечения, их элементы, строительство которых осуществлялось за счет средств этого лица, в собственность организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, перечень указанных объектов, сетей, их элементов и условия такой передачи;
4) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию за границами указанного в пункте 1 части 4 настоящей статьи земельного участка объектов коммунальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границах указанного земельного участка построенных и (или) реконструированных объектов коммунальной инфраструктуры, максимальные сроки выполнения этого обязательства;
Информация об изменениях:
Пункт 5 изменен с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ
5) максимальная доля общей площади зданий (за исключением многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства, объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур) и нежилых помещений в многоквартирных домах (за исключением помещений общего пользования) в общей площади всех зданий, строительство которых предусматривается в границах территории, подлежащей комплексному освоению в целях строительства стандартного жилья;
Информация об изменениях:
Часть 6 изменена с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ
6. В случае, если договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья предусмотрено строительство многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства при условии, что минимальный объем жилых помещений в таких многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства соответствует условиям отнесения к стандартному жилью, условием данного договора является условие о минимальном количестве и (или) минимальной общей площади таких жилых помещений, которые устанавливаются извещением о проведении аукциона на право заключения данного договора.
Информация об изменениях:
Часть 7 изменена с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ
7. В срок, предусмотренный договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, стороны данного договора обязаны заключить дополнительное соглашение к данному договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению этой территории (в том числе по строительству и вводу в эксплуатацию многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства, указанных в пункте 9 части 4 настоящей статьи) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания выполнения соответствующих работ.
Информация об изменениях:
Часть 8 изменена с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ
8. Прекращение существования земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных данным договором.
Информация об изменениях:
Часть 9 изменена с 11 января 2018 г. — Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ
9. К договорам о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья применяются положения, предусмотренные частями 7 — 10 статьи 46.5 настоящего Кодекса.
Комплексное развитие и освоение территорий: новые возможности для инвесторов
Какие правовые инструменты предоставляет Градостроительный кодекс РФ для инвесторов и девелоперов? С какими правовыми проблемами они могут столкнуться при заключении договоров о комплексном развитии территории, освоении территории? Ответы на эти и другие вопросы — в материале «ЭЖ».
В июле 2016 г. был принят Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ, который внес существенные изменения в Градостроительный кодекс РФ. А именно были установлены требования к документации по планировке территории, расширен перечень инструментов, позволяющих осуществлять комплексное развитие территории. В рамках конференции «Государственное регулирование градостроительства — 2017», организованной «АСЭРГРУПП», Максим Попов, к.ю.н., руководитель направления «Недвижимость и строительство» юридической фирмы Goltsblat BLP, рассказал об особенностях и проблемах различных правовых форм осуществления комплексного освоения территорий.
Почему законодатель стал уделять повышенное внимание градостроительной сфере?
Необходимость в реформировании градостроительной сферы назревала давно. Можно выделить следующие предпосылки, обусловившие происходящие изменения.
Во-первых, уменьшилось количество свободных (не обремененных правами третьих лиц) публичных земель, пригодных для масштабной коммерческой застройки. Раньше потенциальный инвестор легко находил и в городе, и неподалеку от него значительные по площади земельные участки, свободные от прав третьих лиц. Сегодня участков, пригодных для масштабной коммерческой застройки, становится все меньше и меньше.
Во-вторых, аренда публичного земельного участка лишилась инвестиционных черт. В частности, речь идет об ограничении возможностей по изменению целей его предоставления или вида разрешенного использования. Еще лет десять назад такая аренда мало чем отличалась от права собственности на земельный участок. В чем это проявлялось? Юридические лица достаточно спокойно приобретали на праве аренды публичные участки. При этом цель использования могла заявляться любая: под автостоянку, строительство торгового центра и т.д. В действительности же субъект не спешил застраивать участок. Арендатор ждал другое лицо, заинтересованное в застройке данного участка. Когда такое лицо появлялось, участок ему предоставлялся в субаренду, а его правовой режим трансформировался под нового арендатора. Не было проблем ни с изменением цели предоставления земельного участка, ни с продлением срока аренды. К тому же арендная плата была не самая высокая.
Ситуация стала меняться с 2012 г. На уровне высших судов сформировалась устойчивая практика, которая исключает возможность изменения цели предоставления арендованного публичного участка. Если участок брался для автостоянки, то использовать его надо для автостоянки. Изменение цели предоставления стало считаться обходом закона.
С марта 2015 г. вступила в силу новая редакция ЗК РФ. Исключено преимущественное право на заключение аренды публичного участка на новый срок — по общему правилу его нельзя сдать в аренду без торгов. Согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в публичной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов только в двух случаях:
1) если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов;
2) если земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Кадастровая стоимость земельного участка стала огромной, поэтому не так просто стало держать земельные участки на праве аренды. Когда-то сравнимая с правом собственности, сегодня аренда публичного участка стала невыгодна. Наконец, резко сократились финансовые возможности муниципалитетов по строительству объектов коммунальной, социальной и транспортной инфраструктур.
Деятельность по комплексному освоению территорий: общее понятие
Комплексное и устойчивое развитие территории представляет собой некий обобщающий термин. Под ним необходимо понимать деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Кроме того, такая деятельность предполагает проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции указанных объектов.
В настоящее время существует четыре формы комплексного и устойчивого развития территории:
развитие застроенной территории (ст. 46.1—46.3 ГрК РФ);
комплексное освоение территорий (ст. 46.4 ГрК РФ);
комплексное развитие территории по инициативе правообладателей участков (ст. 46.9 ГрК РФ);
комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления (ст. 46.10 ГрК РФ).
Развитие застроенной территории
Наиболее вероятная сфера практического применения данной формы — регенерация территории с ветхими многоквартирными домами при отсутствии явной возможности изъятия земельных участков для муниципальных нужд.
Развитие застроенной территории допускается при наличии на такой территории:
аварийных и подлежащих сносу многоквартирных домов;
многоквартирных домов, снос, реконструкция которых планируется на основании муниципальных адресных программ;
объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур.
Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения или округа при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.
Договор о развитии застроенной территории заключается по результатам открытого аукциона. Победитель получает право на предоставление земельных участков, не обременных правами третьих лиц, без торгов (ч. 8 ст. 46.1, п. 9 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ, ст. 39.5 ЗК РФ).
Важно учитывать правовую позицию ВС РФ, изложенную в Определении от 27.10.2015 № 309-КГ15-5924 по делу № А07-21632/2013, в соответствии с которой заключение договора о развитии застроенной территории не является достаточным основанием для изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд.
Положения ч. 3 ст. 46.1 Градостроительного кодекса определяют условия принятия решения о развитии застроенной территории, на которой расположены многоквартирные дома, и непосредственным образом не распространяются на собственников земельных участков применительно к решению вопроса об их принудительном изъятии.
Само по себе заключение договора о развитии застроенной территории не является основанием для изъятия земельных участков, поскольку такой договор только регламентирует порядок реализации решения о развитии территории, принятого администрацией, в то время как возможность изъятия земельного участка у собственника обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд.
Какие главные проблемы возникают в связи с действием данного механизма?
Хотя закон ориентирует на комплексность территории, часто на практике все происходит иначе.
Представим себе квартал, застроенный ветхими домами. Приходит инвестор и понимает, что весь квартал расселять ему неинтересно — на это потребуется слишком много средств. Инвестору интересно взять в работу лишь часть квартала — расселить несколько домов и построить многоквартирный дом. Вокруг этого дома по-прежнему останется ветхая застройка.
Формально градостроительное законодательство предоставляет ему такую возможность. Согласно п. 1 ст. 46.1 ГрК РФ развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей). Таким образом, в законе отсутствует требование о том, что проект должен охватывать всю территорию квартала. В результате на практике вместо нормального комплексного развития территории реализуются точечные проекты.
Есть и другая проблема. Согласно п. 3 ст. 46.1 ГрК РФ решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:
1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;
2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.
Помимо указанных объектов на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут находиться лишь объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие исключительно функционирование многоквартирных домов. Между тем в действительности на территории, как правило, имеются и иные объекты капитального строительства, например сараи. На практике при принятии решения о развитии территории данный факт стараются не замечать, но формально есть основания для оспаривания решения.
Данная форма зачастую невыгодна для инвестора. На него возлагаются обязательства по расселению жильцов. Притом что орган местного самоуправления часто не способен четко рассчитать размер платы по договору о развитии застроенной территории.
Комплексное освоение территории
Комплексное освоение территории (КОТ) проводится в сфере строительства основных жилых/нежилых объектов при первичном предоставлении участка из публичных земель. Механизм в данном случае следующий. На торгах предоставляются земельные участки, не обремененные правами третьих лиц. Победитель аукциона заключает договор о КОТ (п. 6 ст. 39.8 ЗК РФ). Участником аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения может быть только юридическое лицо (п. 2 ст. 46.4 ГрК РФ). Публичные слушания в отношении проектов планировки и межевания не требуются.
Самое главное, что первичный земельный участок должен быть свободен от прав третьих лиц. Что тут имеется в виду?
Есть большой земельный участок в городе. Город желает построить там микрорайон или индустриальный парк, участок выставляется на аукцион. Победитель аукциона подписывает договоры об аренде земельного участка и КОТ, обязуется разделить массив на индивидуальные земельные участки, общего пользования, объекты инфраструктуры. Утверждается график освоения территории, устанавливаются санкции за нарушения этого графика.
Это greenfield проект — большая пустая земля осваивается комплексным образом.
Оборот участков при РЗТ и КОТ
Когда речь идет о развитиии застроенной территории (РЗТ), объект аукциона — это право на заключение договора об РЗТ. Затем, уже став стороной такого договора, частный субъект получает право на использование земельных участков на территории.
В КОТ ситуация другая. Сначала нужно победить в аукционе на заключение договора аренды публичного земельного участка.
Можно ли «продавать» право аренды земельного участка иным лицам? Некое фактическое допущение есть (ч. 7, 8 ст. 46.2 ГрК РФ), хотя прямо закон это не предусматривает. Проблема заключается в том, что в 2015 г. были внесены изменения в ст. 448 ГК РФ, в соответствии с которыми, если договор может заключаться только на торгах, то в этом случае сторона договора должна исполнить свои обязательства лично, запрещена уступка права аренды. Можно ли считать нормы ГрК РФ специальными? К сожалению, практики пока нет. И негативная ситуация с отказом в переходе прав по договору аренды вполне вероятна.
Возникает также вопрос, какие обязательства переходят к новым арендаторам? В законе допускается очень простая ситуация, когда переходят права и обязанности по всем участникам. На практике ситуация иная.
Представим: торговая сеть хочет взять в перенаем только один участок из всей территории. Переходят ли на нее права и обязанности исходного застройщика по всему микрорайону? В ГрК РФ по этому поводу ничего не сказано. На практике этот вопрос можно решить следующим образом. При перенайме новый арендатор «заходит» в проект стороной по договору РЗТ или КОТ. При этом в договоре уточняется, что он не отвечает наряду с арендатором по всем обязательствам, касающимся развития микрорайона. Но в таком случае нужно согласие города. Местные власти часто опасаются это делать, потому что «лакомые кусочки» будут застраивать, а социальные объекты строиться не будут.
В целом следует заключить, что ГрК РФ не полон с точки зрения отражения тех возможностей, которые есть на практике.
Комплексное развитие по инициативе правообладателя недвижимости
Эта форма применяется при строительстве внеплощадной инфраструктуры на публичной земле за счет одного или нескольких правообладателей земельных участков. Заключается договор о комплексном развитии территории. Стороной в нем могут быть собственники земельных участков или арендаторы земельных участков, находящихся в публичной собственности. До конца срока аренды должно остаться не меньше пяти лет. Со стороны власти договор заключают органы МСУ.
Для реализации данной формы необходимо наличие обязательств по строительству объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Это может происходить как за счет бюджета, так и за счет правообладателей (п. 3 ч. 14 ст. 46.9 ГрК РФ). Но если платит бюджет, то зачем в принципе этот проект? На практике обязательства по строительству таких объектов будет брать на себя правообладатель. Он в таком случае получит некоторые преимущества.
Представим ситуацию: субъект приобретает земельный участок для строительства торгового центра, участок находится возле шоссе. Чтобы покупатели могли заезжать, нужно построить эстакаду. Субъект спрашивает юриста, как ее построить? Он не хочет выступать как застройщик — он хочет, чтобы построила местная власть, а он заплатил. Институт комплексного развития по инициативе правообладателя недвижимости позволяет целевым образом профинансировать строительство эстакады. В чем еще преимущества? В проекте могут принять участие несколько владельцев земельных участков.
Одним из условий заключения договора о комплексном развитии территории является утверждение документации по планировке территории применительно к своим и свободным от прав третьих лиц публичным землям (ч. 7—10 ст. 46.9 ГрК РФ).
Правообладателям, которые заключили договор, для целей строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности и не обремененные правами третьих лиц, предоставляются в аренду без проведения торгов (ч. 8 ст. 46.9 ГрК РФ, подп. 13.3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
Комплексное развитие территорий по инициативе органа местного самоуправления
Эта форма применяется при необходимости регенерации территории с ветхим (несоответствующим градостроительному регламенту) нежилым фондом, ветхим малоэтажным жильем. Характеризуется широкими возможностями по изъятию земли и ее дальнейшему предоставлению для коммерческого использования.
Какая территория может быть объектом комплексного развития в данном случае? Статья 46.10 ГрК РФ говорит о нескольких видах территорий:
1) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;
2) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;
3) виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;
4) на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.
Такие объекты должны занимать не меньше 50% от территории. Таким образом, на территории могут находиться и обычные участки, и объекты недвижимости. Интересы их правообладателей в таком случае пострадают.
Для того чтобы поселение или городской округ приняло решение о комплексном развитии территории, ему нужно отразить территорию в правилах землепользования или застройки. Возникает вопрос: нужно ли заранее каким-то образом проверять, имеются ли в наличие признаки таких территорий? Ответа на него закон не содержит.
Статьей 56.12 ЗК РФ для этих целей предусмотрена упрощенная и ускоренная процедура изъятия земельных участков. Первая особенность — дается лишь один месяц на подписание соглашения об изъятии. Вторая — решение суда об изъятии подлежит немедленному исполнению. После апелляции сразу будет снос. В кассации, по сути, решается лишь вопрос о размере компенсации.
Это очень хороший инструмент для крупных девелоперов. Девелопер видит серую застройку. Он не сможет купить каждый объект на такой территории. Тогда он идет к властям и предлагает им проект. Власть в таком случае получает в качестве «бонуса» нормальный микрорайон. Повышается кадастровая стоимость земельных участков, что обеспечивает больший доход. Застройщик в свою очередь руками власти очищает земельный участок от объектов третьих лиц и получает его под свои цели.
Договор поставки товаров при комплексном обеспечении потребителей
ДОГОВОР ПОСТАВКИ
товаров при комплексном обеспечении потребителей
в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Поставщик», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Поставщик принимает на себя обязательство обеспечивать Покупателя всеми необходимыми ему видами товаров по согласованной с ним спецификации и осуществлять поставки товаров со складов, баз, магазинов, а также транзитом в согласованные сроки.
1.2. Поставщик обязуется поставлять в количестве и ассортименте, предусмотренных в прилагаемых к договору спецификациях, а Покупатель обязуется принять и оплатить товары или обеспечить их принятие и оплату указанными им грузополучателями. Согласованные и подписанные сторонами спецификации являются неотъемлемой частью договора.
1.3. Спецификация представляется на . Поставщик (Покупатель) в срок после получения спецификации подписывает ее и один экземпляр возвращает Покупателю (Поставщику).
1.4. Поставщик обязуется:
- обеспечивать по номенклатуре товаров, предусмотренной спецификацией, подстраховку срывов транзитных поставок, то есть поставлять Потребителю по его требованию в сроки, согласовываемые в заказах, товары, по которым предприятия-изготовители, с которыми Покупатель состоит в непосредственных договорных отношениях, нарушают свои обязательства по поставкам. В заказах определяется, что такая поставка может осуществляться в счет спецификаций к договору или сверх них;
- осуществлять централизованную доставку товаров Покупателю по согласованному с ним графику;
- оказывать потребителю услуги по подготовке товаров к производственному потреблению, информационные и другие виды услуг, предусмотренные спецификацией, являющейся неотъемлемой частью договора.
Конкретный состав услуг может предусматриваться в заказах.
2. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
2.1. Изменение и расторжение договора или спецификации производится по взаимному соглашению сторон. В этом случае заинтересованная сторона направляет другой стороне соответствующие предложения за дней до начала периода поставки. Предложения считаются принятыми другой стороной, если она в течение дней после их получения не сообщит стороне, направившей предложения, своих возражений. Споры по изменению и расторжению договора могут рассматриваться в судебных органах.
2.3. Покупатель вправе односторонне отказаться от исполнения договора или расторгнуть договор в случаях:
- неоднократной, более раз подряд поставки товаров ненадлежащего качества;
- просрочки поставки продукции более чем на дней сверх предусмотренных договором сроков;
- завышения поставщиком цены на товар.
Покупатель вправе отказаться (полностью или частично) от предусмотренных договором товаров в других случаях, но он обязан полностью возместить поставщику возникшие в связи с этим убытки. Об отказе от исполнения договора или о его расторжении Покупатель должен уведомить Поставщика не позднее, чем за до периода поставки.
3. КАЧЕСТВО И КОМПЛЕКТНОСТЬ ТОВАРОВ
3.1. Качество и комплектность поставляемых товаров должны соответствовать утвержденной нормативной документации .
3.2. Если нормативная документация, устанавливающая показатели качества товаров, отсутствует, поставляемые товары должны соответствовать следующим качественным характеристикам: .
3.3. Поставщик поставляет товары:
- с дополнительными к комплекту изделиями (частями) ;
- без ненужных Покупателю изделий (частей), входящих в комплект .
3.4. Поставщик удостоверяет качество поставляемых товаров .
3.5. Требования к маркировке товаров: .
4. СРОКИ И ПОРЯДОК ПОСТАВКИ
4.1. Поставка товаров производится в срок (периоды) . Если количество товаров на квартал составляет одну транзитную норму, поставка производится не позднее второго месяца квартала, а при двух транзитных нормах – в первом и третьем месяцах квартала. Досрочная поставка допускается с согласия Покупателя. Товары, недопоставленные в одном периоде поставки, восполняются в следующем периоде.
4.2. Поставка товаров производится путем отгрузки транспортом .
4.3. Транспортные расходы относятся на , если иное не предусмотрено обязательными правилами.
4.5. Отгрузка продукции производится в адрес Покупателя или транзитом получателям, указанным в отгрузочных разнарядках Покупателя. Покупатель направляет Поставщику отгрузочные разнарядки на не позднее до начала периода поставки. В отгрузочных разнарядках предусматривается:
- наименование Поставщика и получателей;
- отгрузочные, почтовые, а также платежные реквизиты получателей, если расчеты производятся Поставщиком непосредственно с получателями;
- количество, ассортимент товаров, подлежащих поставке каждому покупателю, и сроки ее отгрузки.
Дополнительные реквизиты разнарядок . Покупатель вправе вносить изменения в отгрузочные разнарядки не позднее дней до начала периода поставки.
4.6. Поставщик извещает Покупателя о готовности товара к отгрузке. В извещении указываются: количество, ассортимент, стоимость подготовленных к отгрузке товаров, намеченный срок отгрузки. Отгрузочные документы направляются Покупателю в срок после отгрузки товаров.
4.7. Приемка товаров по количеству и качеству производится в соответствии с действующими правилами.
5. ЦЕНЫ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
5.1. Поставляемые товары оплачиваются:
- по согласованным сторонами ценам .
- по регулируемым ценам .
Цены, по которым поставляются товары, могут указываться в спецификациях к договору. Изменение предусмотренных договором цен допускается только по соглашению сторон.
5.2. Расчеты за поставленные товары производятся путем: .
5.3. Предварительная оплата производится (аккредитив выставляется) Покупателем в срок после получения извещения Поставщика о готовности товаров к отгрузке. Покупатель извещает Поставщика об открытии аккредитива в срок.
5.4. Поставщик направляет Покупателю следующие расчетные документы: .
5.6. Расчеты производятся между .
6. ИМУЩЕСТВЕННАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
6.1. Поставщик уплачивает Покупателю:
- за недопоставку товаров в установленные сроки неустойку в размере % за каждый день недопоставки до полного исполнения обязательства;
- за несвоевременную поставку товаров в порядке подстраховки неустойку в размере рублей;
- за нарушение графика доставки товаров штраф в размере рублей;
- за поставку товаров ненадлежащего качества штраф в размере % от стоимости некачественных товаров.
6.2. В случае недопоставки товаров в срок, указанный в извещении о готовности товаров к отгрузке, на всю сумму предварительной оплаты Поставщик в срок возвращает Покупателю излишне полученную сумму и уплачивает проценты за пользование чужими денежными средствами в размере рублей за каждый день просрочки возврата средств. По соглашению сторон срок возврата полученных Поставщиком средств может быть изменен (продлен).
6.3. Покупатель уплачивает Поставщику:
- за несвоевременную оплату поставленных товаров пеню в размере рублей, но не более рублей;
- за несвоевременное перечисление предварительной оплаты неустойку в размере % за каждый день просрочки внесения предварительной оплаты до полного исполнения обязательства.
6.4. Стороны могут предусмотреть и другие меры имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств.