Договор на долевое содержание имущества

Содержание:

Договор на долевое содержание имущества

Автострахование
Жилищные споры
Земельные споры
Административное право
Участие в долевом строительстве
Семейные споры
Гражданское право, ГК РФ
Защита прав потребителей
Трудовые споры, пенсии

Главная
Если нет договора на содержание и ремонт

Отсутствие договора не влияет на обязанность собственника помещения (как жилого, так и нежилого) оплачивать фактически оказанную услугу по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Разница лишь в том, что при наличии заключенного договора на обслуживание и ремонт с ТСЖ или управляющей организацией, собственник будет нести гражданско-правовую ответственность на основании договора (кроме взыскания задолженности по договору, последуют штрафные санкции в виде договорной неустойки). При отсутствии же договора, собственник получит иск не о взыскании долга по договору, а о взыскании неосновательного обогащения и процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами.

Например, суд в мотивировочной части постановления указал:

«. поскольку ответчик фактически пользовался услугами истца по содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту жилого дома при отсутствии соответствующего договора, то сбереженная им плата за содержание общего имущества многоквартирного дома является его неосновательным обогащением. Также обоснованно в соответствии с частью 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации судом взысканы проценты на указанную сумму неосновательного обогащения в размере 2059 руб. 24 коп. по ставке 10,25% годовых. Доводы заявителя о том, что стоимость неосновательного обогащения следует рассчитывать на основании актов приемки выполненных работ, являются необоснованными, так как противоречат статье 1105 ГК РФ, поскольку иск заявлен о взыскании неосновательного обогащения, а не убытков (см. Постановление ФАС Поволжского округа от 23.01.2009 по делу N А72-999/08).

По другому делу суд указал следующее:

«. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами товарищества собственников жилья, определяется органами управления ТСЖ на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год..

В связи с изложенным суд первой инстанции пришел к правильным выводам о том, что собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; отсутствие между ТСЖ и предпринимателем договорных отношений не может являться основанием для освобождения собственника от установленной законом обязанности нести расходы на содержание общего имущества и не должно служить препятствием для реализации права ТСЖ на получение соответствующих платежей; при этом выполнение предпринимателем за свой счет работ по содержанию собственного имущества также не освобождает его от обязанности участия в расходах на содержание общего имущества дома» (см. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.12.2010 по делу N А17-2495/2010)

Кто за это заплатит: ВС разобрался с бременем содержания общего имущества

До Верховного суда дошла тяжба управляющей компании и Департамента имущества Москвы, в которой первая взыскивает со второго плату за содержание общего имущества в жилом доме. Однако город платить отказался, сославшись на то, что у помещений есть арендаторы. Практика самой управляющей компании по таким делам вполне однозначна, однако в данном процессе суды «споткнулись» о коллизию норм.

В деле управляющей компании «Тимирязевская» против Департамента имущества Москвы (А40-30146/2014) суды разбирались, кто платит за содержание мест общего пользования – арендатор или собственник. Управляющая компания занималась эксплуатацией многоквартирного дома, принадлежащего Москве, и решила взыскать с нее плату за общее имущество в части, которая относилась к небольшому нежилому помещению в этом доме. Город платить отказался, сославшись на то, что у объекта есть арендатор – ООО «Рапид и Ко». Согласно п.п 5.5 соглашения об аренде, именно он «оплачивает эксплуатационные и коммунальные услуги на счет балансодержателя по отдельному договору.» Но проблема заключается в том, что договор «Рапид и Ко» заключил только в 2014 году, а в 2013-м за обслуживание «Тимирязевской» никто не платил.

Кто же это должен сделать? С одной стороны, собственник обязан нести бремя содержания своего имущества, с другой стороны – арендатор должен поддерживать его в исправном состоянии, платить за текущий ремонт и содержание имущества, рассказывает Евгений Корчаго, председатель коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры». Это противоречие, считает он, и обусловило диаметрально противоположные позиции судов по делу.

Неопределенный Жилищный кодекс

Арбитражный суд Москвы пришел к уверенному выводу, что п. 5.5 договора аренды обязывает арендатора нести расходы по содержанию мест общего пользования. Поэтому в требованиях к Москве было отказано. 9-й Арбитражный апелляционный суд рассудил иначе. Он сослался на Постановление Президиума ВАС по делу А55-11329/2009, согласно которому, платить за содержание общего имущества должен собственник, а арендатора нельзя заставлять заключать договор с управляющей компанией. Что касается соглашения об аренде с «Рапид и Ко», то оно лишь «обязывает арендатора участвовать в долевом финансировании текущего ремонта мест общего пользования». Это условие еще не означает, что в договоре есть условие «об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению расходов на содержание общего имущества,» – заключила апелляция и взыскала расходы с Департамента имущества Москвы. АС МО это постановление отменил, а решение первой инстанции оставил в силе. Он обратил внимание на п. 2 ст. 616 ГК, предписывающий арендатору нести расходы на содержание имущества. Также суд по аналогии применил п.2 ч.2 ст.153 ЖК, который обязывает нанимателя жилого помещения оплачивать коммунальные услуги.

11 ноября Верховный суд рассмотрел жалобу «Тимирязевской» на постановление кассации и удовлетворил ее. В опубликованном определении судьи излагают свои мотивы. ВС тоже сослался на ЖК, только на ст. 158, которая гласит, что за содержание и ремонт общего имущества платит собственник. Управляющая организация не может проследить за тем, кто и на каком основании пользуется помещением, если у нее не заключено договора с арендатором, отметили судьи. И если его нет, действует общее правило: спорные услуги оплачивает собственник, то есть, в данном случае – Москва.

Представитель «Тимирязевской» Александр Вдовин из юрфирмы «Диспозитивная защита» рассказывает, что это у компании не первый подобный процесс. «Это дело среди наших – «белая ворона», – недоумевает он. – Обычно наши требования удовлетворяют без проблем». Так, в делах А40-60714/13, А40-30144/2014, А40-30173/2014, дошедших до кассации, суды единогласно взыскали с Москвы в пользу «Тимирязевской» плату за ее услуги.

Ответы на вопросы

Многоквартирный дом был построен при долевом участии собственников жилья. После сдачи дома примерно через год жильцы узнают, что подвал дома, где проходят все коммуникации третьего подъезда, застройщик, который оформил на себя площадь в 222 кв.м подвального помещения, по документам оформив его как цокольный этаж дома, продал в собственность частному лицу. В договоре участия долевого строительства должен ли Застройщик прописывать заранее о всех дополнительных помещениях, не относящих к общему имуществу собственников жилья? Могут ли собственники жилья вернуть себе назад эту часть дома?

К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон), а так же общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств и законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

Согласно ст. 21 Федерального закона информация о проекте строительства должна содержать сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства, а также о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Информация об отнесении подвала многоквартирного дома к составу общего имущества либо сведения о функциональном назначении указанного нежилого помещения, в случае если застройщиком данное помещение заявлено как цокольный этаж, не входящий в состав общего имущества, должна быть доведена до участников долевого строительства в порядке и сроки, предусмотренные ст. 19 Федерального закона.

На основании ст. 19 Федерального закона указанная информация в составе проектной декларации опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

В то же время необходимо учитывать, что согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ нежилые помещения в многоквартирном доме, в т.ч. технические этажи и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование отвечают признакам общего имущества.

В силу положений п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, собственники помещений в многоквартирном доме наделены правом самостоятельно определять состав общего имущества дома.

В случае нарушения застройщиком требований ст. 19 Федерального закона, в части не предоставления участникам долевого строительства информации о рассматриваемом нежилом помещении, а также принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об отнесении данного помещения к составу общего имущества многоквартирного дома на основании ст. 166 Гражданского кодекса РФ, сделка по продаже помещения застройщиком третьему лицу может быть признана недействительной в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лиц, оспаривающих сделку, в том числе, если такая сделка повлекла неблагоприятные для них последствия.

Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собстенности

Расходы по содержанию такого имущества определяются соразмерно участию каждого сособственника.

Обязанность собственника содержать имущество

Положения Гражданского кодекса содержат нормы, предписывающие обязательства собственников содержать имущество и нести определенные расходы, связанные с содержанием имущества. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности, согласно статье 249, несут собственники, соответственно своей доле.

Правовой состав статьи 210 ГК РФ обязует собственника нести бремя ответственности за содержание имущества. Иное может быть предусмотрено нормами закона или подписанным соглашением между собственниками имущества.

Имущество, которое находится в долевой собственности, должно быть:

исправным;
безопасным для окружающих;
пригодным для применения по назначению;
функциональным.

Согласно закону, собственник не может требовать от третьих лиц содержания и несения ответственности за свое имущество. Исключением являются случаи, когда иное предусмотрено по закону или заключенным соглашениям.

Также ответственность требует поддерживать определенное состояние и состав имущества, если от этого зависят интересы общественности, третьих лиц, правопорядка. При ненадлежащем содержании имущества могут быть применены санкции по отношению к собственнику. Пример: выкуп имущества, которое содержит жилые помещения.

Ответственность собственник несет за вред, который был нанесен в следствие:

отказа от права собственности;
гибели имущества;
других формы нанесения ущерба, согласно нормам права.

Собственник должен не только обеспечить физическую пригодность, но и юридическую. Юридическая пригодность состоит в способности оплачивать налоги и сборы, согласно положениям ГК РФ.

Бремя расходов на содержание общего имущества возлагается на собственников. Аналогичные обязательства должны выполнять собственники долевого имущества. Наиболее актуальный вопрос касается участия каждого собственника в выполнении обязательств. Главный принцип выполнения обязательств – соразмерность участия.

Долевая собственность и ответственность за нее может предписываться нормами закона и договора между участниками.

Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности определяются соразмерно участию каждого сособственника.

Расходы по содержанию общего имущества

Содержание общего имущества требует соблюдения норм закона, по которым на собственников возлагается бремя расходов за данное имущество. Ответственность подразумевает также возможность применения санкций за недобросовестное исполнение предписаний закона.

Санкции применяются по отношению к собственнику, который своими действиями и невыполнением данной нормы, нанес вред общественности, третьим лицам.

Собственники обязуются поддерживать:

исправность имущества;
сохранять и обеспечивать безопасность и функциональность имущества;
требуется обеспечение юридической пригодности.

Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности, и по поддержанию исправности общей собственности, возлагают на собственника, если закон не предусматривает иного.

Поддержание функциональности и исправности имущества рассматривается в аспектах:

безопасности для окружающих, общественности;
невозможности передать бремя ответственности за исполнение обязательств, если договор или нормы закона не предусматривают иное.

Также, обеспечивая юридическую пригодность, собственники обязаны платить налоги и другие сборы. Множественная долевая собственность может создать проблему, которая связана с необходимостью точного определения степени участия каждого собственника в выполнении обязательств.

Общие правила действуют по принципу соразмерности участия каждого собственника.

Налоговые платежи и иные сборы по содержанию общего имущества

Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности, требуют выплаты налогов и прочих сборов. Данное требование изложено в положениях гражданского законодательства.

Собственники обязуются поддерживать юридическую пригодность имущества, что подразумевает своевременную выплату налогов. Осуществление платежей тесно связано с реализацией права собственника по управлению имуществом.

Обязательства и степень участия собственников определяются нормами права или соглашением, которое заключили владельцы имущества. Согласно договору, обязательства могут быть возложены на конкретных лиц.

Главный принцип, который учитывается во время выплат налогов и прочих платежей – принцип индивидуальности. Статья 220 ГК РФ гласит о том, что долевая собственность подразумевает не только пропорциональное распределение обязанностей по выплатам, но и налоговые льготы.

Таким образом, взыскание налогов и прочих сборов по содержанию общего имущества осуществляется пропорционально или по условиям договора.

Бесплатная онлайн юридическая консультация по содержанию имущества, находящегося в долевой собстенности

Расходы по содержанию недвижимости, находящейся в общей долевой собственности.Тридцат

30 лет назад мне пришлось оставить свою квартиру и приехать по вызову врачей в дом родителей для ухода за ними. Через два с половиной года родителей не стало. Завещания они не оставили, и дом был поделён между тремя наследниками, двое из них жили в других городах.Поскольку СССР прекратил существование, квартиры, находящейся в Туркмении, я лишилась, и пришлось остаться жить в родительском доме. На меня легли все расходы по уплате налогов и сборов, ремонте, сохранению и содержанию общего имущества. Остальные собственники отказались принимать участие, мотивируя тем, что они в доме не живут. Что на этот счёт говорит закон?

неучастие второго собственника 1/2 доли земельного участка,и дома в надлежащем состоянии

если один из собственников 1/2 доли земельного участка и дома не выполняет свои обязательства по уходу и надлежащего состояния имущества,а все заботы повесил на другого собственника 1/2 доли имущества,что делать

Добрый день! «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018) ГК РФ Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018) ГК РФ Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли. В соответствии со ст. 247 ГК РФ, Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. В случае, если В общей собственности не выделены доли, то согласно ст. 253 ГК РФ, Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. То есть, пользование общей собственностью, независимо с выделенными долями или нет, осуществляется по соглашению собственников. В случае отсутствия такого согласия, в том числе в части проведения ремонтных работ, вопрос решается в судебном порядке. Согласно с п. 2 ст. 1 ЖК РФ, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. В соответствии с п. 3 ст. 17 ЖК РФ, Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В соответствии с п. 4 ст. 30 ЖК РФ, Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Пунктом 19 Порядка пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 г. № 25 установлено, что собственник в качестве пользователя жилым помещением обязан: — поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;- — нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения; — своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы, плату за коммунальные услуги. Таким образом,второй Собственник дома обязан содержать дом наравне с Вами в надлежащем состоянии и нести расходы на текущий и капитальный ремонт дома. В случае, если сособственник отказывается участвовать в проведении ремонтных работ в доме, Вам следует подавать исковое заявление о порядке пользования домом с требованием обязать его проводить ремонт. Юридическая группа МИП составит для Вас все документы, жалобы и заявления по промокоду МИП 9. Консультации бесплатные. Услуги по составлению документов платные. Представление интересов в суде тоже платное. По стоимости услуг обратитесь по телефону +7 (495) 228-26-51 г. Москва, Старопименовский переулок 18 [email protected] http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Читайте так же: Образец заявления пропуска в пограничную зону

Раздел лицевого счета

Я в вступил в наследство с сетрой по квартире отца. В квартире мы не проживаем. Последний год она не оплачивает обязательные коммунальные платежи. Появился грибок более 3 лет назад и его площадь поражения увеличивается. Она не желает участвовать в проведении ремонтных работ. То есть, содержанием квартиры в надлежащем состоянии и все затраты несу только я один. Мое предложение сестре о выкупе доли по сложившеся коммерческой цене отвергает, предлагая цену выше сложившейся конъюктуры. Живет сестра в другом городе. Является ли такая ситуация предметом исковых требований по оплате ее доли коммунальных платежей? Можно ли повлиять через судебное решение об обязательной оплате расходов на содержание общедолевой собственности? Понудить продать долю? Спасибо.

Добрый день, Павел. Вы имеете право разделить лицевой счет квартиры, таким образом будут приходить две квитанции об оплате коммунальных платежей, и вам нужно будет выплачивать платежи только за свою долю, долги по платежам сестры будут висеть на ней. Также за все предыдущее время, когда вы оплачивали коммунальные платежи за всю квартиру, вы можете в судебном порядке истребовать с сестры сумму за ее долю, при сохранности всех квитанций и чеков. Наши специалисты готовы вам помочь, приходите в офис, где наши специалисты более подробно ответят на все вопросы. Для скидки 50 процентов на консультацию — Промокод — «МИП-8».

Примерная форма договора долевого участия собственника нежилого помещения в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

Настоящая форма разработана в соответствии с ЖК РФ, постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Договор
долевого участия собственника нежилого помещения в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме

г. [ место заключения договора ]

[ число, месяц, год ]

[ Наименование организации, оказывающей услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ], в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ Устава, положения, доверенности ], именуемое в дальнейшем «Организация», с одной стороны, и

[ наименование организации — собственника нежилого помещения ], в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ Устава, положения, доверенности ], именуемое в дальнейшем «Владелец», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Организация обязуется обеспечить предоставление работ (услуг) по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома по адресу: [ вписать нужное ], в котором расположено нежилое помещение, занимаемое Владельцем, а Владелец обязуется использовать места общего пользования многоквартирного дома в строгом соответствии с их назначением и участвовать в их содержании и ремонте.

1.2. Указанное нежилое помещение, общей площадью [ значение ] кв. м, расположено на [ значение ] этаже [ значение ]-этажного жилого дома по адресу: [ вписать нужное ]; кадастровый номер [ значение ] (далее по тексту — Нежилое помещение).

1.3. Нежилое помещение находится в собственности Владельца на основании [ указать правоустанавливающие документы ] от [ число, месяц, год ] N [ значение ], что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия [ значение ] номер [ значение ], выданным [ наименование органа, выдавшего свидетельство ] [ дата выдачи ].

1.4. Нежилое помещение используется Владельцем для [ указать цели использования нежилого помещения ].

1.5. Сведения о составе и техническом состоянии общего имущества многоквартирного дома на момент заключения настоящего договора отражены в Акте технического состояния многоквартирного дома, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

1.6. Общее имущество должно содержаться в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, и требованиями законодательства Российской Федерации о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей.

Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, предоставляемых Организацией, приведен в приложении N [ значение ] к настоящему договору.

1.7. Содержание и ремонт Нежилого помещения, а также сетей и оборудования, находящихся в Нежилом помещении и не относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, производится Владельцем самостоятельно.

2. Права и обязанности сторон договора

2.1. Организация обязуется:

2.1.1. Обеспечить надлежащее содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, в котором расположено Нежилое помещение, занимаемое Владельцем, в соответствии с производственной программой, утверждаемой Организацией, путем осуществления всех необходимых для этого организационно-распорядительных действий, в число которых входит, ведение договорной работы с поставщиками/исполнителями услуг, подрядчиками и смежными организациями.

2.1.2. Обеспечить круглосуточное аварийное обслуживание многоквартирного дома, проинформировав Владельца об экстренном телефонном номере и о месте расположения аварийной службы.

2.1.3. Уведомлять Владельца о предстоящем капитальном ремонте жилого дома, текущем ремонте мест общего пользования жилого дома, об отключении, испытании или ином изменении режима работы инженерных сетей жилого дома, за [ значение ] дней до наступления указанных событий.

2.1.4. Производить надлежащий учет и контроль за поступлением денежных средств от Владельца согласно настоящему договору.

2.1.5. Систематически проводить технические осмотры многоквартирного дома и корректировать базы данных, отражающих состояние дома, в соответствии с результатами осмотра.

2.1.6. Выполнять иные действия в целях содержания и текущего ремонта соответствующих систем общего имущества многоквартирного дома и устранения аварий на них.

2.2. Организация вправе:

2.2.1. Самостоятельно определять порядок и способ организации работ по техническому содержанию и текущему ремонту общего имущества жилого дома, привлекать сторонние организации, имеющие необходимые навыки, оборудование, сертификаты, лицензии и иные разрешительные документы к выполнению работ.

2.2.2. Требовать от Владельца своевременного внесения платежей в качестве долевого участия в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

2.2.3. Требовать допуска в Нежилое помещение в заранее согласованное Сторонами время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра находящегося в нем санитарно-технического и иного оборудования, являющегося общим имуществом многоквартирного дома, для выполнения необходимых ремонтных работ данного оборудования, а также для ликвидации аварий — в любое время.

2.3. Владелец обязуется:

2.3.1. Своевременно и в полном объёме вносить в установленном порядке плату за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, в котором расположено Нежилое помещение.

2.3.2. Использовать Нежилое помещение и общее имущество многоквартирного дома в соответствии с их назначением.

2.3.3. Обеспечить сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования в Нежилом помещении.

2.3.4. Немедленно извещать Организацию о любых повреждениях, авариях или иных событиях, нанесших (или грозящих нанести) многоквартирному дому или Нежилому помещению ущерб.

2.3.5. Обеспечить соблюдение действующих на территории [ наименование муниципального образования ] Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

2.3.6. Обеспечить представителям Организации по их требованию не позднее [ значение ] календарных дней с момента предъявления такового беспрепятственный доступ в Нежилое помещение в целях осмотра и/или ремонта общего имущества многоквартирного дома, находящегося в Нежилом помещении, а в случае аварии или стихийного бедствия — в любое время суток незамедлительно.

2.3.7. Не допускать ограничения доступа к сетям холодного и горячего водоснабжения и водоотведения, а также другим коммуникациям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома и находящихся в Нежилом помещении, выражающегося в глухой обшивке указанных коммуникаций.

2.3.8. Проводить общестроительные, монтажные и отделочные работы при перепланировке и переустройстве занимаемого помещения, переоборудование внутренних инженерных сетей при наличии разрешающих документов в соответствии с Жилищным кодексом РФ и действующими нормативными актами и согласования с Организацией.

2.3.9. В случае отчуждения Нежилого помещения незамедлительно уведомить об этом Организацию.

2.4. Владелец вправе:

2.4.1. Пользоваться общим имуществом многоквартирного дома в соответствии с его назначением.

2.4.2. Предъявлять претензии по объему, качеству и срокам оказания услуг.

2.4.3. Требовать от Организации возмещения в полном объеме причиненных убытков из-за невыполнения либо ненадлежащего выполнения Организацией своих обязанностей по договору в размере и порядке, определяемых в соответствии с законодательством Российской Федерации.

3. Платежи и порядок расчетов

3.1. Размер платы по настоящему договору (размер долевого участия Владельца в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме) определяется с учётом:

— доли Владельца в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорциональной площади занимаемого Владельцем нежилого помещения;

— размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, установленной для собственников помещений в указанном многоквартирном доме;

— перечня работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в зависимости от категории нежилого помещения.

3.2. Размер платы (размер долевого участия) по настоящему договору составляет [ цифрами и прописью ] рублей в месяц в соответствии с Расчетом размера платежа, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.

3.3. Денежные средства в счет платы по настоящему договору, указываемые отдельной строкой в платежном поручении, ежемесячно перечисляются Владельцем на расчетный счет Организации не позднее [ значение ] числа месяца, следующего за оплачиваемым.

3.4. Обязанность Владельца по уплате платежей считается исполненной с даты [ списания денежных средств с расчетного счета Владельца/поступления денежных средств на расчетный счет Организации ].

3.5. В случае изменения в установленном порядке способа определения размера участия Владельца в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в случае изменения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также в случае других экономически и законодательно обоснованных причин Организация вправе изменить (но не чаще одного раза в квартал) размер оплаты по договору в бесспорном и одностороннем порядке.

Новая плата по настоящему договору устанавливается с момента получения Владельцем уведомления и определяется в любом случае не позднее [ значение ] дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

4. Ответственность сторон

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.2. За несвоевременное внесение платежей Владелец выплачивает Организации неустойку в размере [ значение ] процентов от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

5. Порядок разрешения споров

5.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

5.2. В случае, если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. Заключительные положения

6.1. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

6.2. Договор вступает в силу с момента подписания и действует до [ число, месяц, год ].

6.3. Если ни одна из Сторон за [ значение ] [ дни/недели/месяц ] до истечения срока действия настоящего договора письменно не известила о желании расторгнуть или пересмотреть настоящий договор, договор считается пролонгированным, то есть заключенным на очередной срок.

6.4. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно в случае прекращения права собственности на Нежилое помещение.

6.5. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора.

6.6. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.

Содержание договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости

Рассматривая особенности правового регулирования договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости, следует проанализировать его содержание, так как именно через него происходит индивидуализация договорных отношений. При этом необходимо отметить, что само понятие «содержание договора» не является однозначно определенным в гражданской правовой доктрине. Это во многом связано традиционной разнородностью мнений о сущности договора. Например, В.И. Синайский, рассматривая обязательства и правоотношения, как синонимы,[1] определял содержание договорных правоотношений через «право требования кредитора» и «обязанности должника».[2] Тогда как, О.С. Иоффе, рассматривая договор в качестве основания возникновения обязательств, отмечал, что «встречающиеся иногда попытки определить содержание договора указанием как на его условия, так и на вытекающие из него права и обязанности ошибочны и объясняются смешением договора как юридического факта с самим договорным обязательством. Права и обязанности образуют содержание обязательства, но не породившего его договора, а совокупность условий составляет содержание соглашения, но не обязательства, которое из него возникло».[3]

Продолжая указанную мысль, М. И. Брагинский и В.В. Витрянский, замечают, что «когда говорят о содержании договора в качестве правоотношения, имеют в виду права и обязанности контрагентов. В отличие от этого содержание договора-сделки составляют договорные условия. Их фиксационная роль позволила в течение определенного времени широко использовать в законодательстве и литературе в качестве синонима условий договора его пункты».[4]

Используя указанный выше подход, т.е. рассматривая договор как итог достигнутого сторонами соглашения, понятие содержания можно определить как условия, на которых стороны достигли соглашения. Таким образом, далее понятия «содержание договора» и «условия договора» будут рассмотрены как тождественные.

По своему юридическому значению условия гражданско-правовых договоров принято разделять на три классификационных группы:

— существенные, т.е. условия, необходимые и достаточные для того, чтобы договор считался заключенным и тем самым был способным породить права и обязанности у его сторон;

— обычные, т.е. условия, отражающие распространенные типичные условия договоров и предусмотренные в диспозитивной норме законов или обычаях;

Читайте так же: Льготы для пенсионеров в 2018 году жкх

— случайные, т.е. согласованные сторонами положения, иногда не совпадающие с диспозитивными нормами закона или обычаями, выражающие особенности взаимоотношений сторон, их специфические требования к предмету и порядку исполнения договора. [5]

Характерно, что указанная классификация применима, главным образом, только в гражданской правовой науке. Исключительно доктринальный характер деления явился одной из причин отсутствия единства в представлении о том, в чем состоят классификационные признаки обычных и соответственно случайных условий и какие именно последствия из этого вытекают.[6]

С другой стороны, основополагающий элемент данной выше классификации – существенные условия, закреплен и в нормативных правовых актах. Так, в соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соответственно, при отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному из них договор признается незаключенным, т.е. не существующим.

Содержание договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости, в соответствии с ч.4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» составляют следующие существенные условия:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства. [7]

При исследовании этих условий обнаруживается, что их сущностная характеристика, несмотря на значимость закладываемых в них положений, не всегда очевидна. В частности, в указанном Федеральном законе предмет договора участия в долевом строительстве прямо не определен. Это приводит к существованию разных точек зрения, по вопросу его содержания. Наиболее распространенной является точка зрения, косвенно выраженная в ст. 24 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации», которая, внося изменения в п. 1 ст.7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,[8] указывает, что жилые и нежилые помещения, входящие в состав объекта недвижимого имущества, являются предметом договоров участия в долевом строительстве.[9] Отсюда можно сделать вывод, что через определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, т.е. через первое законодательно установленное существенное условие договора участия в долевом строительстве конкретизируется его предмет.

Указанное отмечает Л.В. Шаханов, который считает, что предмет договора участия в долевом строительстве должен содержать «адрес земельного участка, на котором осуществляется строительство, расположение строящегося дома на земельном участке (обозначается на отдельном плане), целевое назначение (жилое или нежилое), общую площадь объекта, этажность, наличие балконов, гаражей, лифтов, подвалов, чердаков, мансард».[10]

Таким образом, характеристика предмета договора участия в долевом строительстве является одним из существенных условий договора, что соответствует сложившейся правовой традиции, которая к существенным условиям договора относит условия о его предмете (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В то же время рассмотрение предмета договора только через указание на особенности объекта долевого строительства в правовой доктрине подвергается критике. Так, Е.П. Згонникова, основываясь на общих рассуждениях А.Н. Обыденнова, определяющего, что «объект гражданских прав, по поводу которого заключен договор, выступает в качестве существенного условия договора лишь в случаях совпадения его с предметом, признания его законом»,[11] рассматривает предмет договора участия в долевом строительстве в узком и широком смысле. Предметом договора участия в долевом строительстве в узком смысле является объект долевого строительства, а в широком смысле — действия по привлечению денежных средств на его создание.[12]

Несмотря на достаточную обоснованность указанной позиции, более верной представляется цепь рассуждений М.А. Бобровниковой, которая на основе анализа норм специального для данного вида договора законодательства, определила предмет договора через совокупность объекта долевого строительства и действий по привлечению денежных средств на его создание.[13] Как было отмечено выше, исходя из анализа норм Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»,[14] предметом договора участия в долевом строительстве являются жилые и нежилые помещения, входящие в состав объекта недвижимого имущества, т.е. фактический овеществленный результат деятельности застройщика.

В то же время ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»,[15] говоря о цене договора, упоминает, что в нее помимо денежных средств на возмещение затрат на создание объекта долевого строительства также входит оплата услуг застройщика. При сопоставлении двух вышеназванных статей, возникает возможность рассматривать предмет договора через две составляющие: объект долевого строительства и деятельность застройщика по распоряжению привлеченными денежными средствами.

Основываясь на указанных рассуждениях, представляется целесообразным внести изменения в п.1 ч.4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», [16] определив первое существенное условия так:

«1) условия о предмете договора: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также действия застройщика по распоряжению привлеченными денежными средствами».

Характеризуя объект недвижимости, порядок согласования условий о нем и о действиях застройщика, как части содержания договора участия в долевом строительстве, следует заметить, что они имеют свои особенности, обусловленные тем, что любой объект недвижимости, так или иначе, уникален (даже в случаях типового проектирования жилых домов).

В соответствии с п.2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[17] объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

К иным объектам недвижимости, относящимся к разряду нежилого фонда, законом отнесены гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости.

При этом необходимо иметь в виду, что «вопреки бытующему иногда мнению, жилые и нежилые помещения относятся к недвижимости, независимо от места своего расположения в доме, то есть, независимо от того, соприкасаются ли они непосредственно с земельным участком или находятся на верхних этажах зданий».[18]

Недвижимость, как объект долевого строительства обладает рядом признаков:

— прочность связи с земельным участком (ее перемещение сопровождается несоразмерным причинением ущерба) — п. 1 ст. 130 ГК РФ;

— непотребляемость в процессе использования.

— особый характер государственной регистрации прав на нее (ст. 131 ГК РФ).

Существенной особенностью объекта долевого строительства является также и то, что в момент заключения договора недвижимое имущество не существует как объект гражданских прав (на первоначальном этапе он вообще определен лишь на бумаге), поэтому нельзя его точно индивидуализировать. Тем не менее, общие характеристики объекта (адрес, предполагаемый размер, этажность, количество квартир и т.п.) в договоре должны быть зафиксированы.[19]

В этом смысле целесообразным представляется разделение для целей исследования индивидуальных и родовых признаков объекта долевого строительства. К индивидуальным признакам следует относить: предварительный номер квартиры, ее планировку, количество уровней в квартире, этаж и ее расположение в осях; общую проектную площадь, площадь комнат и кухни, а так же иную полезную площадь; наличие балкона или мансарды, площадь иных помещений подчиненных квартире (гаражи), а так же помещений, которые станут общей собственностью всех жильцов дома. Родовые признаки объекта долевого строительства заключаются в указании: твердой цифры общего объема финансирования строительства в целом, общей и полезной площади объекта, указание стоимости каждого типа помещения в объекте.[20]

Кроме того, необходимо различать помещения, относимые к объектам долевого строительства, и помещения, к объектам долевого строительства не относимые. Последними являются, например, помещения, построенные в составе объектов недвижимости производственного назначения.[21] Понятие объекты производственного назначения должно подразумевать предприятие как имущественный комплекс, в контексте положений ГК РФ. В состав предприятия как имущественного комплекса входят два компонента: имущество как таковое, объекты интеллектуальной собственности и приравненные к ним средства индивидуализации предприятия, выпускаемой продукции, выполняемых работ или услуг. Объект правоотношений, регулируемых положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[22] возникает на этапе незавершенного строительства. Предприятие же выступает как функционирующая структура.[23] Соответственно, правовое регулирование деятельности в данной сфере осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений».[24]

Характеризуя деятельность застройщика как часть предмета договора участия в долевом строительстве, следует заметить, что здесь подразумеваются, главным образом, обязанности застройщика:

— построить в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц соответствующий объект долевого строительства с наружным инженерным обеспечением;

— получить разрешение на ввод его в эксплуатацию:

— передать его участнику долевого строительства, который, в свою очередь, должен его принять.[25]

Другим существенным условием, составляющим содержание договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости, является срок строительства, так как именно сроком определяются временные рамки, в которые должно состояться исполнение обязательств контрагентами. Указание срока тем более важно, если учесть, что строительство недвижимости представляет собой сложный технологический процесс, длящийся определенный период времени. Таким образом, срок исполнения служит своеобразным ограничителем во времени: только с его истечением у кредитора возникает право требовать исполнения, а у должника исполнить обязательство.

В соответствии с ч.1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[26] застройщик обязан передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Этот срок должен быть единым для участников долевого строительства.

Исключение составляет случай, когда строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. В этой ситуации застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения определенного договором срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

В указанном случае применяется правило п. 1 ст. 452 ГК РФ, согласно которому соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Соответственно, в связи с тем, что договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, соглашение сторон об изменении такого договора также подлежит государственной регистрации.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ,[27] действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Процедура передачи объекта долевого строительства определяется ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации».[28] В общем ее можно представить так: застройщик направляет участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства объекта недвижимости и о готовности объекта долевого строительства к передаче не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия.

При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Как отмечалось ранее, содержание договора участия в долевом строительстве, составляет такое существенное условие, как цена договора, а также срок и порядок ее уплаты. В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[29] цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства, может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Данное указание существенно ограничило содержание цены договора участия в долевом строительстве. Ранее участник сделки мог вложить в строительство не только деньги, но и материальные ценности или основные средства. Например, участок земли с расположенным на нем зданием, которое в последствии сносилось с целью строительства на его месте нового объекта.[30]

В договоре должен быть установлен порядок расчета цены договора. Договорная цена, формируется с учетом спроса и предложений на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости материалов, а также исходя из планируемой прибыли застройщика. Если в договор не записана твердая цена (что могут позволить себе только стабильные компании), то должен быть описан алгоритм ее определения, учитывая непрерывность инфляционных процессов, длительность процесса строительства и возможность отклонения площади построенного объекта от проектной. В этой связи помимо цены объекта договора участия в долевом строительстве в целом, должна быть определена и стоимость квадратного метра. На практике, в договоре участия в долевом строительстве указываются:

1) базовая стоимость квадратною метра в строящемся объекте недвижимости;

2) базовая стоимость квартиры;

3) график внесения платежей;

4) особенности изменения цены договора.[31]

Уплата цены договора производится путем внесения платежей в период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. Уплата цены договора может производиться:

1) единовременно. В этом случае просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора;

2) в установленный договором период. При систематическом нарушении участником долевого строительства сроков внесения платежей, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Учитывая, что в процессе строительства возможно изменение стоимости объекта в связи, например, с удорожанием строительных материалов, с инфляцией, представляется целесообразным использовать валютную оговорку. Она выступает гарантией потерпевшей стороны от обесценения денег и вызванного этим нарушения эквивалентности обязательств сторон в момент исполнения договора. Валютная оговорка представляет собой одно из средств правовой защиты, которые применяются по предварительному соглашению сторон. Валютная защита цены товара выражается во включении в договор условия, которое определяет, какая валюта выступает в качестве валюты долга, в какой валюте должен быть, произведен платеж и каково курсовое состояние между двумя указанными валютами.[32]

Читайте так же: Двойное гражданство в полиции

В этом отношении показательно Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 апреля 2005 г. по делу № А56-20220/04 между строительной организацией и инвестором о взыскании задолженности, которая, по мнению истца, образовалась в результате увеличения себестоимости стройматериалов.

В обоснование своих требований истец ссылался на договор об инвестировании строительства квартиры, заключенный между истцом и ответчиком. В ходе строительства себестоимость материалов и услуг субподрядчиков увеличилась, в результате чего возникли дополнительные расходы. По мнению истца, сумма иска составила разницу между себестоимостью доли ответчика (одной трехкомнатной квартиры) и суммой, уплаченной ответчиком в соответствии с условиями договора.

Согласно договору установленная в нем цена является фиксированной и не подлежит изменению в течение срока его действия. Таким образом, соглашение между истцом и ответчиком о размере расходов ответчика было достигнуто. Следовательно, нет оснований для пропорционального распределения расходов. Кассационная инстанция указала, что поскольку соглашением сторон размер расходов ответчика определен, т.е. он не освобожден полностью от расходов, довод о ничтожности пункта договора, где оговаривается цена 1 кв. м, является несостоятельным. Суд указал, что право истца на взыскание с ответчика убытков в заявленной сумме в результате удорожания строительства не доказано истцом ни по праву, ни по размеру.[33]

Учитывая сказанное, по аналогии с п. 2 ст. 317 ГК РФ, представляется целесообразным включить в ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[34] следующие положения: «В договоре участия в долевом строительстве объектов недвижимости может быть предусмотрено, что уплата цены договора производится в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, если иное не определено соглашением сторон».

Передача денежных средств должна быть оформлена надлежащим образом: участнику долевого строительства должен быть выдан документ, подтверждающий принятие от него денежных средств (расписка, приходно-кассовый ордер и т.д.). Кроме того, принятие денежных средств должно быть соответствующим образом оформлено во внутренней учетной документации застройщика.[35]

Что касается гарантийного срока на объект долевого строительства, то в соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[36] застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии со ст. 36 Градостроительного кодекса РФ[37] градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;

4) видов территориальных зон;

5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Качество работ на практике может оговариваться либо в договоре о долевом строительстве объектов недвижимости, либо в приложениях к нему (схемы, чертежи, рисунки и т.п.), либо путем указания в договоре на правила, определенные СНИПами, ГОСТами или ТУ.[38]

Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором участия в долевом строительстве и не может составлять менее чем 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором участия в долевом строительстве.

В случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Причем в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов за пользования денежными средствами. Таким образом, закон не усматривает обязательного обращения в суд с соответствующим требованием, что является логическим продолжением ст. 450 ГК РФ, которая устанавливает, что законом могут быть предусмотрены основания для отказа одной из сторон договора от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением контрагентом какого-либо условия договора.

Характерно, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Данное правило носит императивный характер и поэтому договорные положения не должны ему противоречить. Если договор содержит аналогичные нормы, то он будет считаться недействительным. Однако согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.[39] Кроме того, ничтожными должны также считаться условия, смягчающие ответственность застройщика по сравнению с общими нормами гражданского законодательства, например ограничение срока уплаты процентов датой отказа участника долевого строительства от договора. Фактический запрет на включение в договор условий, освобождающих заказчика от ответственности, не означает, что в договоре не должны быть прописаны условия, при которых ответственность наступает, а также сроки расчетов с участниками долевого строительства по отдельным видам претензий.[40]

Как было отмечено, гарантийный срок отнесен к существенным условиям договора, что представляется вполне рациональным, учитывая сущность возникающих при этом правоотношений, особенностей их субъектов. Тем не менее, высказанное мнение не является единственным. Так, Е.П. Згонникова указывает, что «отнесение гарантийного срока к существенному условию договора участия в долевом строительстве не целесообразно. По нашему мнению, в законе достаточно закрепить величину гарантийного срока — 5 лет с помощью императивной нормы».[41]

Подводя итог проведенному в рамках данного параграфа анализа содержания договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости, необходимо отметить следующее:

1. Содержание договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости, как итога достигнутого между сторонами соглашения, следует рассматривать в качестве условий, на которых стороны достигли соглашения. В этом смысле понятия «содержание договора» и «условия договора» являются тождественными.

2. Предметом договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости представляется результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, то есть объект недвижимости, и деятельность застройщика по привлечению и использованию денежных средств участников долевого строительства.

3. С целью устранения неопределенности предмета договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости, представляется целесообразным внести изменения в п.1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[42], определив первое существенное условия так:

4. Объект долевого строительства – индивидуализированное путем предварительного описания в договоре жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости (гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и т.п.), подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

5. Деятельность застройщика в качестве части предмета договора долевого строительства включает обязанности застройщика по получению необходимой разрешительной документации, проектной декларации, строительству в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц соответствующего объекта долевого строительства с наружным инженерным обеспечением, передаче его участнику долевого строительства.

6. По аналогии с п. 2 ст. 317 ГК РФ, представляется целесообразным включить в ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[43] следующие положения: «В договоре участия в долевом строительстве объектов недвижимости может быть предусмотрено, что уплата цены договора производится в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, если иное не определено соглашением сторон».

Сергей ГОРБАЧЕВ, адвокат, управляющий партнер Московской коллегии адвокатов «Легис Групп»

[1] См.: Синайский В.И. Русское гражданское право. Выпуск II. Обязательственное, семейное и наследственное право. Киев: типография Р. К. Лубковского, 1915, С. 2.

[2] См.: Там же, С. 5.

[3] Цит. по: Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юрид. лит., 1975, С. 27.

[4] Цит. по: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право (общие положения). — М.: Статут, 1997.С. 125.

[5] См.: Гражданское право: Учебник. Том I / Под ред. доктора О.Н. Садикова. — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2006, С. 360; Май С.К. Очерки общей части буржуазного обязательственного права. — М.: Внешторгиздат, 1953, С. 72.

[6] Цит. по: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право (общие положения). — М.: Статут, 1997. С. 125.

[7] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[8] См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

[9] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[10] Цит. по: Шаханов А.В. Договор долевого участив в строительстве. — СПб.: Лекс-СТАР, 2001, С. 12.

[11] Цит. по: Обыденнов А.Н. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора // Журнал российского права. 2003. .№ 8. С.64.

[12] См.: Згонникова Е.П. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов: Дисс. … канд. юрид. наук. — Волгоград, 2006 г., С. 103.

[13] См: Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2006. № 1.

[14] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[16] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[18] Цит. по: Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: Научно-практическое пособие. М.: Издательство БЕК, 1997. С. 217.

[19] См.: Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: Дисс. … канд. юрид. наук. М., 2006 г., С. 98-99.

[20] См.: Маркозубова Н.В. Договор долевого участия в строительстве жилья: Дисс. … канд. юрид. наук. СПб., 2004 г., С. 71.

[21] См.: Шарапов В.В. Об участии в долевом строительстве: комментарий к закону // Право и экономика. 2005. № 12.

[22] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[23] См.: Трапезников В.А. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». М.: Эксмо, 2007.

[24] См.: Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» // СЗ РФ. 1999. № 9. Ст. 1096.

[25] Подробнее об этом см. в параграфе 3 главы 2.

[26] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[27] С 1 февраля 2008 г. ставка рефинансирования составила 10,25 % (Указанием ЦБ РФ от 1 февраля 2008 г. 1975-У «О размере ставки рефинансирования Банка России» // Вестник Банка России. 2008. № 5.

[28] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[29] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[30] См.: Шишкоедова Н.Н. Вклад в строительство // «Главбух», Отраслевое приложение «Учет в строительстве». 2004. № 1.

[31] См.: Акчулпанова Е.Х. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве: Дисс. … канд. юрид. наук. — Казань, 2006 г., С. 87 -88.

[32] См.: Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: Дисс. … канд. юрид. наук. М., 2006 г., С. 145.

[33] См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 апреля 2005 г. по делу № А56-20220/04

[34] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[35] Подробнее об этом см.: Соколов П. Долевое строительство: учет и налогообложение //Финансовая газета. Региональный выпуск. 2005. № 41, 42; Янковская К. Долевое участие в строительстве: бухгалтерский и налоговый учет //Финансовая газета. Региональный выпуск. 2005. № 2; Стапанян М.Г. Договор долевого участия в строительстве: проблемы налогообложения // Право и экономика. 2007. № 10.

[36] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[37] См.: Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ// СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 16.

[38] См.: Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: Дисс. … канд. юрид. наук. — Краснодар, 2005 г., С. 146.
[39] См.: Трапезников В.А. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». М.: Эксмо, 2007.

[40] См.: Захарьин В.Р., Комментарий к Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Налоговый вестник: комментарии к нормативным документам для бухгалтеров. 2005. № 5.

[41] Цит. по: Згонникова Е.П. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов: Дисс. … канд. юрид. наук. — Волгоград, 2006 г., С. 110-111.

[42] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[43] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.