Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 12 июля 2013 г. по делу N 33-2159/2013 (ключевые темы: рассрочка — продажа товара в кредит — расторжение договора — договор купли-продажи квартиры — выселение)
Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 12 июля 2013 г. по делу N 33-2159/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Фаткуллиной Л.З.,
судей Слиж Н.Ю., Душнюк Н.В.,
при секретаре Нуриевой А.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 15 мая 2013 г. по исковому заявлению общества с ограниченной ответственною «С.Бухгалтерия» к Малому А. Г., Зарубиной Л. Н. об истребовании имущества и выселении.
Заслушав доклад судьи Слиж Н.Ю., судебная коллегия
Иск заявлен по тем основаниям, что ХХ.ХХ.ХХ между истцом и ответчиком Малым А.Г. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Республика Карелия, ( . ) В день заключения договора указанная квартира была передана покупателю по акту приема-передачи. Условия заключения договора установлены решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 21.12.2011 по гражданскому делу N. В нарушение требований договора и решения суда ответчик Малый А.Г. допустил нарушение принятых на себя обязательств по оплате стоимости приобретенной квартиры. Ссылаясь на установленное вышеуказанным решением суда отсутствие правовых предпосылок для расторжения договора в судебном порядке, имея в виду его расторжение в связи с фактом принятия истцом соответствующего решения о его расторжении, истец полагает необходимым понудить ответчика Малого А.Г. к возврату переданной ему квартиры, право собственности на которую в отношении ответчика зарегистрировано не было. С учетом изложенного, истец просил возложить на ответчика Малого А.Г. возвратить вышеуказанную квартиру в связи с расторжением договора купли-продажи, а также взыскать с данного ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере ( . ) рублей. С учетом произведенных стороной истца уточнений заявленных требований на разрешение суда также поставлен вопрос о выселении Малого А.Г. и членов его семьи Зарубиной Л.Н. и их несовершеннолетнего сына Зарубина Н.А. из указанного жилого помещения.
Решением суда исковые требования оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе истец просит отменить состоявшееся по делу судебное постановление и принять по делу новое решение. В обоснование жалобы указывает, что при вынесении решения суд первой инстанции применил закон, не подлежащий применению, и допустил нарушение норм процессуального права. При разрешении рассматриваемого спора суд осуществил неверную квалификацию заключенного между сторонами договора как договора о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа. В этой связи не подлежат применению положения пункта 2 статьи 489 ГК РФ о невозможности расторжения договора в случае, когда сумма полученных от покупателя платежей, превышает половину цены товара. При этом суд не установил и не дал оценку размеру стоимости квартиры по договору, размеру внесенных ответчиком средств по договору и их пропорциональное соотношение с общим размером стоимости квартиры. Указывает, что заключенный договор имеет признаки договора купли-продажи товара в кредит, но не договора купли-продажи товара в кредит с условием о рассрочке платежа, поскольку размер последнего платежа не указан. Нарушение судом норм процессуального права истец связывает с неприменением судом положений части 2 статьи 61 ГПК РФ в части доказанности вступившим в законную силу решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 12.10.2012 факта расторжения договора купли-продажи квартиры. Мотивированного обоснования причин, по которым суд счет невозможным применение при разрешении спора преюдиции, обжалуемое решение не содержит. Фактически суд, рассмотрев требование о расторжении договора, вышел за пределы заявленных требований.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Зубкова О.В. поддержала доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.
Ответчики возражали против доводов апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным. Ответчик Малый А.Г. указал на наличие у него намерений осуществить полное погашение обязательств по договору купли-продажи квартиры, внося денежные средства на счет истца.
Прокурор Крылов Д.И. выразил согласие с постановленным решением суда, оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы не усматривал.
Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Подтверждено материалами дела и установлено судом первой инстанции, что ХХ.ХХ.ХХ стороны по делу общество с ограниченной ответственною «С.Бухгалтерия» и Малый А. Г. заключили договор купли-продажи, предметом которого явилось жилое помещение, расположенное по адресу: ( . )
Право собственности ответчика на указанную квартиру зарегистрировано ХХ.ХХ.ХХ., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись N
Недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи, фактически передано истцом ответчику и находится в его владении, то есть договор купли-продажи квартиры со стороны истца исполнен.
В соответствии с пунктом 5 договора по согласованию сторон ответчик Малый А.Г. в рамках исполнения обязательств по оплате стоимости приобретенного жилого помещения должен был передать истцу сумму в размере ( . ) процентов от стоимости квартиры в течение ( . ) календарных дней с момента подписания договора, оставшуюся сумму ( ( . )) в течение ХХ.ХХ.ХХ календарных дней с момента вступления в законную силу решения Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 21.12.2011, возложившим на общество с ограниченной ответственностью «С.Бухгалтерия» обязанность по заключению названного договора с Малым А.Г.
В соответствии с частью 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно части 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом , другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса ( часть 1 статьи 488 ГК РФ).
Частью 1 статьи 489 ГК РФ установлено, что договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
Условие договора о рассрочке платежа не изменяет правовую природу договора именно как договора купли-продажи, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Разрешая заявленные исковые требования, суд исходил и того, что из условий договора явствует, что оплата стоимости квартиры должна производиться в рассрочку, исковые требования, мотивированные ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору, подлежат разрешению в соответствии со статьей 489 ГК РФ.
С учетом положений статьи 431 ГК РФ, толкуя буквальное содержание пункта 5 договора, допустимо сделать вывод о том, что между сторонами достигнуто соглашение относительно порядка внесения и размеров платежей по договору, как того требует часть 1 статьи 489 ГК РФ (в процентом соотношении от стоимости квартиры в оговоренные сторонами сроки). Данное условие о рассрочке платежа по сделке свидетельствует о согласовании конечного срока его исполнения.
Оснований не соглашаться с выводами и обоснованиями обжалуемого решения не имеется, поскольку они основаны на действительных обстоятельствах дела и правильном применении норм материального права, регулирующих спорные отношения.
При обращении с настоящим иском в суд истец указал, что ответчик допустил существенное нарушение условий договора в части выполнения обязанности по оплате квартиры, конечный срок исполнения данной обязанности на момент предъявления иска наступил, что, по мнению истца, с учетом вступившего в законную силу решения Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 12 октября 2012 г. наделяет его правом требования изъятия у ответчика спорного имущества.
Судебная коллегия не находит правовых оснований для согласия с подобной позицией истца, приведенной также в апелляционной жалобе, имея в виду нижеследующее.
Последствия расторжения договора приведены в статье 450 ГК РФ, из содержания которой следует, что возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Частью 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами ( статья 422 ГК РФ).
Исходя из требований части 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Гражданский кодекс Российской Федерации (глава 30 параграфа 7 «Продажа недвижимости» — статьи 549 — 558) также не содержит нормы, позволяющей расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшие у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Вместе с тем названный кодекс предусматривает специальную норму, определяющую правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Так, в соответствии с частью 3 статьи 486 ГК РФ истец не лишен права и возможности предъявления к ответчику требований о взыскании неполученных по сделке денежных средств и уплаты процентов, на что указано и решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 12 октября 2012 г., на которое ссылается истец в апелляционной жалобе.
Таким образом, в случае нарушения покупателем обязательств по оплате стоимости спорной квартиры по договору купли-продажи истцу не предоставлено право требовать от ответчика расторжения договора и возврата переданной ему квартиры, что не умаляет его права на получение полной оплаты стоимости отчужденного имущества.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, дав надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, доводам и возражениям сторон, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования об истребовании имущества и выселении ответчиков совместно с ребенком не подлежат удовлетворению, поскольку большая часть покупной стоимости квартиры выплачена ответчиком, Малый А.Г. до настоящего времени является собственником спорного жилого помещения, доказательств регистрации ответчиков в жилом помещении суду не представлено.
В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции к материалам дела приобщены платежные документы, подтверждающие исполнение Малым А.Г. принятых на себя денежных обязательства, проявившееся в погашении задолженности, в том числе до и после подачи искового заявления в Петрозаводский городской суд Республики Карелия. В настоящее время ответчиком выплачено истцу по названному договору ( . ) рублей. В связи с чем, у истца отсутствуют правовые основания для возврата квартиры. Также суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований в части выселения граждан из спорного жилого помещения. Данный вывод основан на материалах дела и не противоречит фактическим обстоятельствам.
Утверждение стороны истца о расторжении договора купли-продажи и необоснованности действий Малого А.Г. по внесению денежных средств в погашение несуществующих, по мнению истца, обязательств, судебная коллегия находит противоречащими очевидному, имея в виду, что истец не выразил намерений и не проявил действий по отказу от принятия от ответчика денежных средств, назначение которых не могло вызвать у истца сомнения. Довод о неизвестности реквизитов расчетного счета Малого А.Г. и, как следствие, невозможность отказа от их принятия, опровергаются наличием правовой возможности возврата денежных средств лицу, их передавшему, в том числе институтом статьи 87 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, предусматривающим полномочие нотариуса на принятие от должника в депозит денежных сумм для передачи их кредитору. Внесение денежных сумм или ценных бумаг в депозит нотариуса считается исполнением обязательства.
Доводы апелляционной жалобы о данной судом первой инстанции ненадлежащей квалификации правовой природы заключенного между сторонами договора судебная коллегия находит основанными на ошибочном толковании норм материального права, в частности положений статей 488 и 489 ГК РФ, по приведенным выше мотивам.
Указание истцом на допущение судом первой инстанции нарушений норм процессуального права, выразившееся в неприменении судом положений статьи 61 ГПК РФ и отсутствие в постановленном по делу решении выводов, производных от решения Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 12 октября 2012 г., отвергается судебной коллегией в виду наличия в обжалуемом решении мотивов невозможности удовлетворения заявленных требований, в том числе и с учетом состоявшегося ранее судебного постановления. Лаконичность данного утверждения суда первой инстанции в силу части 6 статьи 330 ГПК РФ не может служить основанием к отмене правильного по существу решения суда.
В решении суда в соответствии с положениями статьи 67 ГПК РФ приведены мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене решения суда, поскольку по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела, а также повторяют изложенную истцом позицию, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции. Оснований для иной оценки исследованных судом доказательств судебная коллегия не усматривает.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
По изложенным мотивам судебная коллегия находит решение суда постановленным при правильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, с учетом доказанности этих обстоятельств, при правильном применении норм материального права. Оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328 , 329 ГПК РФ, судебная коллегия
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 15 мая 2013 г. по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу истца — без удовлетворения.
Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:
«Вопросы судебной практики: имеет ли право продавец расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа, в случае, если покупатель не оплатил за него деньги» — опубликована журнале «Юрист», 2016, № 22.
На практике весьма часто встречается форма договора купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа. При этом, во многих подобных случаях, ошибка продавца состоит в том, что он, перед продажей своего жилья, не согласовывает с покупателем очень важное условие о том, что неоплата стоимости жилого помещения в срок, установленный в договоре, является основанием для расторжения договора купли-продажи продавцом и возврата жилого помещения в собственность продавца. Впоследствии, это может привести к тому, что если покупатель окажется недобросовестным, то продавец лишится и своей квартиры и потеряет деньги.
В частности, этот вывод сделан на основе судебной практики по данной категории дел, которая является весьма противоречивой.
Приведем пример положительной судебной практики, где суд удовлетворил требования продавца жилья к покупателю о расторжении договора купли-продажи в связи с неоплатой стоимости продаваемой квартиры.
Обстоятельства дела. Стороны по договору купли-продажи жилья (продавец и покупатель) установили условие, по которому оплата производится после государственной регистрации договора. В ходе судебного заседания стороной истца отрицалось выплата ответчиком стоимости продаваемой квартиры.
Позиции судов первой и апелляционной инстанции. Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что ответчик не допускал нарушений условий договора, и стороной истцов не представлено объективных доказательств существенных нарушений договора ответчиком по смыслу п. 1 и п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ. Суд также основывался на том, что в гражданском законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи в связи с неуплатой покупателем покупной цены; при этом, суд признал факт не передачи ответчиком денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи, и не составление акта приема-передачи квартиры обстоятельством, подлежащим оспариванию в ином порядке. Однако Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда не согласилась с выводами суда первой инстанции, посчитав, что указанные обстоятельства являются существенным нарушением оспариваемого договора, значительно нарушают права истца, влекут такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был в праве рассчитывать при заключении договора, и признаются влекущими расторжение договора купли-продажи. Кроме того, суд апелляционной инстанции сослался на положения ст. 1103 Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении, положения которой подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ. Судебной коллегией по гражданским делам отменено решение первой инстанции и постановлено новое решение об удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи квартиры и ее возврате в собственность продавца. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца [1]. Выводы, аналогичные позиции Судебной коллегии по гражданским делам по данному делу, содержатся еще в ряде судебных актов [2].
В некоторых случаях, суды, расторгая договор купли-продажи квартиры в связи с неоплатой, ссылались на положения п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ, согласно которым, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара [3].
Следует отметить, что согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 п. 65 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 [4] регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса РФ.
Однако, анализ судебной практики показал, что на сегодняшний день преобладает абсолютно противоположная позиция судов. Суть ее в основном, сводится к следующему: во-первых, судами принималось во внимание, что оспариваемые договора купли-продажи жилья не содержали условия о расторжении договора по требованию продавца в судебном порядке с возвращением полученного по договору до момента его расторжения, в случае неоплаты продаваемого жилья; во-вторых, в Гражданском кодексе РФ (глава 30, параграфа 7 «Продажа недвижимости», ст.ст. 549-558 Гражданского кодекса РФ) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены; в-третьих, неоплата покупателем товара, само по себе, не является существенным нарушением условий договора, позволяющим расторгнуть его по основаниям п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ); в-четвертых, в п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, которые заключаются в наличии у продавца права потребовать оплаты товара, а также дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ [5].
Как думается, позиция судов, говорящая об отсутствии правовых норм в Гражданском кодексе, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи в связи с неуплатой покупной цены, а тем более о том, что неоплата стоимости товара не является существенным нарушением условий договора, является абсурдной.
Процитирую, например, некоторые выдержки из мотивировочной части одного из судебных актов: «Из содержащегося в п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения. Между тем истец не представил суду первой инстанции, а также Судебной коллегии каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ ущерба как того требует ч. 1 ст. 56 ГК РФ ГПК РФ, ссылаясь лишь на невыплату денег за помещение ответчиком. Однако сама по себе невыплата покупателем денег продавцу за объект недвижимости без учета конкретных обстоятельств дела применительно к п. 2 ст. 450 существенным нарушением договора купли-продажи не является» [6].
Сразу напрашивается встречный вопрос: каким образом истец должен доказывать значительность или существенность ущерба? Следуя подобной логике, можно заключить, что если продавцом квартиры, при схожих условиях, являлся одинокий пенсионер, который продал свое единственное жилье, чтобы купить дом в деревне, а на оставшиеся деньги обеспечить себе безбедную старость, то неоплата покупателем стоимости продаваемого жилья повлечет для него существенный ущерб, а вот если деньги не были выплачены владельцу нескольких объектов недвижимости, то для него этот ущерб не будет являться значительным?
Не кажется ли, что в данном случае, возникает своего рода дискриминация, ставящая в неравное положение материально обеспеченных и лиц с небольшим доходом. Между тем, принцип равенства прав граждан перед законом и судом, вне зависимости от материального положения закреплен в ст. 19 Конституции Российской Федерации.
При этом замечу, что в силу ст. 555 Гражданского кодекса РФ условие о цене в договоре купли-продажи недвижимости является существенным. В частности, в ч. 1 данной статьи говорится, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Лишена здравого смысла и отсылка судов к положениям п. 3 ст. 486 и ст. 395 Гражданского кодекса РФ, позволяющим требовать от покупателя в случае неоплаты переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи оплаты товара, а также дополнительно уплаты процентов.
Допустим, суд удовлетворит требования покупателя о взыскании денег с продавца и процентов. Однако, учитывая высокую стоимость жилья, на практике получится, что если у покупателя отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание, продавец будет получать с него эти деньги по исполнительному листу десятки лет. А если у покупателя отсутствует источник дохода и имущество, тогда продавец вообще не получит ни денег ни квартиры?
Существует и другой вариант. Обращаясь в суд с иском о взыскании денежных средств и процентов с покупателя в связи с неоплатой стоимости квартиры (на основании п. 3 ст. 486 и ст. 395 Гражданского кодекса РФ), истец заявит в суд ходатайство о принятии мер по обеспечению иска в виде запрета отчуждения спорной квартиры. Тогда в рамках исполнительного производства в целях обеспечения требований истца (взыскателя), спорная квартира может быть реализована с торгов. Однако как быть продавцу, если к моменту обращения в суд с иском о расторжении договора купли-продажи квартира уже перепродана или является единственным местом жительства ответчика-покупателя (должника), то есть имуществом, на которое в силу ч. 1 ст. 446 ГПК РФ не может быть обращено взыскание?
Таким образом, продавец в данном случае оказывается в тупиковой ситуации, становясь в положение лица, лишенного доступа к правосудию, что недопустимо в силу положений п. 1 ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод [7].
В свою очередь отмечу, что в судебной практике имели место случаи, когда суды удовлетворяли иск покупателя о расторжении договора купли-продажи жилого помещения в связи с неоплатой, но, при этом, отказывали в применении последствий расторжения и признании за ним права собственности, ввиду того, что квартира к моменту рассмотрения спора в суде была перепродана [8].
Как представляется, при «двойной перепродаже», по аналогии с признанием сделок недействительными, необходимо оценивать «добросовестность приобретения» квартиры последующим покупателем. В частности, правильной является позиция суда, который применяя положения ст. 301 Гражданского кодекса РФ об истребовании имущества из чужого незаконного владения и возвращая квартиру в собственность продавца, отметил, что последующего покупателя квартиры нельзя считать добросовестным приобретателем, поскольку он, приобретая квартиру у первоначального покупателя, не проявил обычную степень осмотрительности и осторожности, не принял меры, направленные на проверку юридической судьбы приобретаемой квартиры [9].
В свете изложенного, небезынтересно мнение Трофимовой Л.А. о том, что объединяющим фактором любых подходов к исследованию судебной практики является единство развития судебной системы. Стабильность и правовая определенность судебной практики, устранение в результате развития пробелов нормативно-правового регулирования общественных отношений, противоречий и коллизий в законе является важнейшим фактором развития и совершенствования современного права в России [10].
При этом основной задачей суда является восстановление и защита нарушенного права. Именно тогда, когда человек получит возможность реального восстановления своих нарушенных прав и защиты законных интересов, суд будет выполнять, возложенные на него государством, функции органа правосудия.
В этой связи, нельзя не согласиться с мнением Синцова Г.В. о том, что говорить о безусловности и абсолютности конституционного права на обращение в суд и на судебную защиту в настоящее время не приходится. Синцов Г.В. справедливо отмечает, что нередко заинтересованное лицо, чьи права и интересы нарушены, обращается за судебной защитой в случаях, когда все возможные досудебные процедуры урегулирования конфликта исчерпаны и без участия органа правосудия восстановление нарушенных прав не представляется возможным. Поэтому с психологической точки зрения заявитель, как правило, рассматривает судебный процесс как единственную оставшуюся возможность восстановить справедливость, как с материальной, так и с моральной точки зрения [11].
В завершение изложенного, хотелось бы дать некоторые рекомендации продавцам по условиям договора купли-продажи жилья с рассрочкой платежа, которые помогут избежать подобных ситуаций: в договоре купли-продажи с рассрочкой платежа необходимо прописывать условие о том, что «неоплата стоимости жилого помещения в срок, установленный в договоре, является его существенным нарушением и основанием для расторжения договора купли-продажи продавцом и возврата жилого помещения в собственность продавца»; указывать в договоре реальную стоимость квартиры; предусматривать в договоре купли-продажи условие о залоге продаваемой квартиры, который подлежит государственной регистрации (п.1 ч. 1 ст. 339.1 Гражданского кодекса РФ); предусматривать в договоре штрафные санкции в случае неуплаты в срок суммы договора.
Аналогичные условия приемлемы для договоров купли-продажи с рассрочкой платежа в отношении любой недвижимости.
Адвокат Савостьянова Ольга Николаевна
Если у Вас возникли вопросы по данной проблеме,
звоните по тел.: 8 (962) 998-00-18
1. Апелляционное определение Московского областного суда от 28 ноября 2012 г . по делу N 11-25171/2012 г. // СПС «Консультант Плюс», 2016.
2. Апелляционное определение Московского городского суда от 22 апреля 2012 г . по делу № 11-10922; Апелляционное определение Московского городского суда от 4 июня 2015 г . по делу N 33-16634// СПС «Консультант Плюс», 2016.
3.Апелляционное определение Московского городского суда от 8 ноября 2013 г . по делу № 11-37226; Апелляционное определение Московского городского суда от 10 февраля 2014 г . по делу N 33-5351; Апелляционное определение Московского городского суда от 20 января 2015 г . по делу N 33-1397/15// СПС «Консультант Плюс», 2016.
4. Постановление Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. 2010. № 109. 21 мая.
5. Апелляционное определение Московского городского суда от 18 мая 2016 г . по делу N 33-19036; Апелляционное определение Московского городского суда от 20 июня 2016 г . по делу N 33-14727; Апелляционное определение Московского городского суда от 18 мая 2016 г . по делу N 33-19036 // СПС «Консультант Плюс», 2016.
6. Апелляционное определение Московского городского суда от 26 июня 2015 г . по делу N 33-17212 // СПС «Консультант Плюс».
7. Конвенция о защите прав человека и основных свобод // Собрание законодательства Российской Федерации. 08.01.2001. № 2, ст. 163.
8. Апелляционное определение Московского городского суда от 10 февраля 2014 г . по делу N 33-5351// СПС «Консультант Плюс», 2016.
9. Апелляционное определение Московского городского суда от 20 августа 2015 г . по делу N 33-25164 // СПС «Консультант Плюс».
10. Трофимова Л.А. Понятие и значение судебной практики в российской правовой системе // Арбитражный и гражданский процесс. 2016. № 2. С. 7.
11. Синцов Г.В. Проблемы реализации конституционного права на судебную защиту в арбитражном процессе. Арбитражный и гражданский процесс. 2015. № 7. С. 50.
Договор с рассрочкой платежа судебная практика
Статья 29 Регламента Арбитражного третейского суда города Москвы предусматривает, что иск предъявляется по месту фактического нахождения Третейского суда, указанному на официальном сайте. Арбитражный третейский суд города Москвы принимает и рассматривает иски сторон, заключивших третейское соглашение о рассмотрении спора в Арбитражном третейском суде города Москвы, независимо от места нахождения (проживания) сторон.
В соответствии с частью 3 статья 1 Федерального закона от 29.12.2015 № 382-ФЗ «Об арбитраже (третейском разбирательстве) в Российской Федерации» в арбитраж (третейское разбирательство) по соглашению сторон могут передаваться споры между сторонами гражданско-правовых отношений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно части 1, 2 статьи 7 арбитражное соглашение является соглашением сторон о передаче в арбитраж всех или определенных споров, которые возникли или могут возникнуть между ними в связи с каким-либо конкретным правоотношением, независимо от того, носило такое правоотношение договорный характер или нет. Арбитражное соглашение может быть заключено в виде арбитражной оговорки в договоре или в виде отдельного соглашения. Арбитражное соглашение заключается в письменной форме.
Рекомендуемая форма арбитражного соглашения для включения в договор в раздел «разрешение споров»: «Все споры по настоящему договору передаются по выбору истца на разрешение единоличному судье в открытом режиме в государственный суд или в Арбитражный третейский суд г. Москвы (юр.адрес: г. Москва, ул. Шкулева, д. 9, к.1) в соответствии с его Регламентом. Стороны ознакомились с Регламентом. Назначение судьи доверяется председателю третейского суда. Решение третейского суда окончательно. Исполнительный лист выдается по месту третейского разбирательства».
Общество с ограниченной ответственностью «А» обратилось в Арбитражный третейский суд города Москвы с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю К. о взыскании задолженности по договору купли-продажи товара с отсрочкой платежа за поставленную продукцию, процентов за пользование коммерческим кредитом по данному договору на дату фактического исполнения ответчиком обязательств по оплате основного долга, неустойки по данному договору на дату фактического исполнения ответчиком обязательств по оплате основного долга, а также расходов по оплате третейского сбора.
Исковое заявление подано с соблюдением требований, установленных Федеральным законом № 102-ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации», к нему приложены документы, подтверждающие наличие третейского соглашения.
Между сторонами имеется третейское соглашение в виде третейской оговорки, содержащейся в Договоре купли-продажи с отсрочкой платежа, согласно которой: споры по данному Договору передаются на разрешение в Арбитражный третейский суд города Москвы (г. Москва, ул. Шкулева, д. 9, к. 1).
Истец и ответчик о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке ст. 4 Федерального закона «О третейских судах в Российской Федерации». Истец в судебное заседание направил представителя, который подержал заявленные требования в полном объеме. Ответчик в судебное заседание представителя не направил, отзыв на исковое заявление не представил.
Между ООО «А» (Истец, Продавец) и Индивидуальным предпринимателем К. (Ответчик, Покупатель) заключен Договор купли-продажи товара с отсрочкой платежа (Договор), которым предусмотрено, что Истец обязался передать в собственность Ответчика Товар, а Ответчик обязался принять и оплатить Товар в соответствии с приложением к Договору (спецификацией), являющимся неотъемлемой частью Договора.
Суд установил, что исковые требования Истца юридически и финансово подтверждены соответствующими документами, имеющимися в деле, в том числе: товарной накладной, подтверждающей приёмку товара Ответчиком. Товарная накладная подписана уполномоченными лицами Ответчика, данный факт в ходе третейского разбирательства был юридически однозначно установлен и не был опровергнут. Однако за поставленный Ответчику со стороны Истца и принятый Ответчиком товар Ответчик не рассчитался с Истцом по условиям Договора. Основной долг Ответчика перед Истцом подтверждён в ходе третейского разбирательства по данному делу.
Истец не представил в Суд свои расчёты по взысканию с Ответчика конкретных сумм процентов за пользование коммерческим кредитом по Договору купли-продажи товара с отсрочкой платежа, а также неустойки. В ходе третейского разбирательства Суд установил правомерность требований Истца о взыскании с Ответчика суммы оплаченного третейского сбора.
Таким образом, Суд установил, что Ответчик, в нарушение условий Договора купли-продажи товара с отсрочкой платежа, ст.ст.309 и 310 ГК РФ, а также соответствующих норм и правил, определяющих, исходя из ст.ст.8, 307, 308, 312, 314, 316 ГК РФ, обязательность оплаты со стороны Ответчика за поставленный ему товар, не оплатил их в требуемой сумме, чем нанёс существенный имущественный вред законным интересам Истца. Доказательств погашения своей задолженности перед Истцом в Суд со стороны Ответчика на момент третейского разбирательства не представлено.
Арбитражный третейский суд города Москвы, руководствуясь ст.ст.6 и 18 ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации», ст.123 Регламента Суда, оценил доказательства Истца по делу как достоверные, относимые и допустимые. При этом Суд всесторонне, в полном объёме, объективно и непосредственно, в соответствии с законодательством Российской Федерации, проанализировал и оценил все обстоятельства дела, установленные им в судебном заседании и документально подтверждённые Истцом (при этом на Истца возлагается вся установленная действующим законодательством РФ ответственность за достоверность представленных им в его исковом заявлении сведений), проанализировал правомерность требований Истца к Ответчику, изложенные им в его исковом заявлении и, исходя из этого, рассматривает требования Истца к Ответчику законными, подлежащими удовлетворению. Законных оснований и доводов для иных выводов и оценок обстоятельств и материалов дела у Суда не имеются.
Учитывая, что требования истца обоснованы, документально подтверждены, третейский суд пришел к выводу, что исковые требования следует признать обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. С ответчика взысканы, в том числе проценты за пользование коммерческим кредитом по Договору купли-продажи товара с отсрочкой платежа и неустойка по дату фактического исполнения Ответчиком установленной Судом в настоящем Решении задолженности по оплате поставленного товара. При этом ответственность за расчёт конкретной суммы процентов за пользование коммерческим кредитом и конкретной суммы неустойки возложена на Истца. Расходы по оплате третейского сбора относятся на ответчика в порядке статьи 16 Федерального закона от 24.07.2002 года № 102-ФЗ «О третейских судах Российской Федерации».
Исковые требования истца удовлетворены третейским судом в полном объеме. Арбитражным судом Ростовской области выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения Арбитражного третейского суда города Москвы.
Спор рассмотрен в период действия Федерального закона от 24.07.2002 года № 102-ФЗ «О третейских судах Российской Федерации».
Обзор подготовлен отделом анализа судебной практики и проблем правоприменения Арбитражного третейского суда города Москвы.
Председатель
Арбитражного третейского суда г. Москвы Кравцов А.В.