Договор управления мкд между тсж и собственниками

Содержание:

Договор управления с ТСЖ

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор управления с ТСЖ (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Договор управления с ТСЖ

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Договор управления с ТСЖ

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Договор управления с ТСЖ

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Новый порядок управления многоквартирными домами (Часть 2)

ЖК РФ устанавливает, что управляющей организацией (управляющим) может быть юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель. При этом законодатель стремится создать условия, чтобы сделать рынок управления жильем открытым. Управление жильем в условиях конкуренции является предпосылкой для улучшения качества жилищно-коммунального обслуживания граждан.

Ранее в том виде, в каком он предусматривался Законом о ТСЖ, аналогичный способ управления применялся крайне редко. В соответствии с Законом о ТСЖ (ст. 21) способ управления «кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службой заказчика на жилищно-коммунальные услуги» должен был избираться на общем собрании домовладельцев. Но на практике жилыми домами чаще всего управляют Службы заказчика, уполномоченные ОМС без проведения каких-либо собраний. Закон о ТСЖ не предписывал определять в качестве Служб заказчика именно МУПы и муниципальные учреждения. Несмотря на это, за редким исключением, именно за ними закреплялся муниципальный жилищный фонд на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Система перечисления бюджетных средств (ассигнований «на разницу в тарифах», субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, компенсаций расходов на предоставление льгот) также складывалась с обязательным участием в качестве получателей муниципальных организаций[1]. Тем самым на этот рынок не допускались организации иных форм собственности и индивидуальные предприниматели. Конкуренция между потенциальными управляющими практически отсутствует.

Если по публично или кулуарно принятому решению какой-то многоквартирный дом (группа домов) выбывает из управления муниципальной Службы заказчика, то это практически не сказывается на объемах ее работы. Поэтому муниципальные управляющие зачастую не стремятся повысить качество, снизить цены. Они заинтересованы не в минимизации стоимости работ и услуг, а в ее увеличении.

В соответствии с положениями ЖК РФ собственники помещений не должны ограничиться выбором способа управления. Помимо этого они обязаны выбрать конкретную управляющую организацию, которая и будет управлять многоквартирным домом, сформулировать на общем собрании условия договора с ней и подписать договор управления.

По мнению автора, хотя закон и не ограничивает виды организационно-правовых форм управляющих организаций, тем не менее такая форма, как государственное или муниципальное учреждение, для роли управляющего явно не подходит.

Во-первых, учреждение имеет ограниченную правоспособность и может осуществлять только те виды деятельности, которые разрешит учредитель. Формально собственники помещений могут столкнуться с ситуацией, когда управляющий (учреждение) не вправе выполнять все, что ему заказывают, или теряет право осуществлять какой-либо вид деятельности, если после заключения договора учредитель вносит изменения в устав учреждения.

Во-вторых, бюджетное учреждение (а ими являются все муниципальные или государственные учреждения) финансируется по смете. В ГК РФ они так и называются — «финансируемые собственником учреждения». Их доходы учитываются в составе доходов соответствующего бюджета (как доходы от использования соответствующего имущества). А если в смете расходов не будут заложены средства на выплату неустоек или другие необходимые или возможные затраты?

В-третьих, руководитель учреждения назначается органами власти. При смене администрации, например после очередных выборов, могут поменять и руководителя учреждения. Учреждения — организации некоммерческие, а договоры управления являются возмездными. Да, учреждению можно осуществлять с разрешения собственника приносящую доходы деятельность. Но такая деятельность по определению не может быть единственным или преобладающим по объему источником финансирования учреждения*. Иначе «учреждение» становится просто ширмой фактически коммерческой организации.

В-четвертых, в соответствии с новыми требованиями Кодекса управляющая организация обязана предоставлять собственникам помещений коммунальные услуги холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения и отопления (теплоснабжения). Она должна продавать собственникам помещений воду, газ, электрическую и тепловую энергию, приобретаемые у производителей или продавцов данных ресурсов. При этом управляющая организация сама приобретает статус энергоснабжающей организации. Это вытекает из ст. 1 Федерального закона от 14.04.95 № 41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации»: «. энергоснабжающая организация — коммерческая организация независимо от организационно-правовой формы, осуществляющая продажу потребителям произведенной или купленной электрической и (или) тепловой энергии». Следовательно, функционирование управляющей организации в форме учреждения как некоммерческой организации не будет соответствовать этому Закону.

Не многим лучше вариант МУП (ГУП) с возможностью получения собственником предприятия части прибыли, определения целей, предмета и видов деятельности, порядка составления и утверждения планов финансово-хозяйственной деятельности, назначения руководителя, ликвидации по решению публичного образования и т. п.

Частные управляющие организации не могут позволить себе иметь раздутый управленческий аппарат, содержать специалистов и технические средства, которые задействованы лишь эпизодически. Их не связывает штат организации, согласованный с ОМС (по сложившейся практике ценообразования — чем больше штат, тем выше цены на содержание и ремонт жилья). Частных управляющих, выбранных непосредственно собственниками помещений, сложнее заставить в административном порядке бесплатно выполнять работы, затраты на проведение которых будут компенсироваться фактически за счет платежей собственников. Такие организации должны более мобильно реагировать на запросы рынка и предоставлять по отдельным договорам имеющие спрос дополнительные услуги.

Следует отметить, что продекларированное ранее в ряде программных документов о реформировании ЖКХ разделение функций заказчика и подрядчика в соответствии с Кодексом не является обязательным. Выбранная управляющая организация вправе как самостоятельно (своими силами) оказывать услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома, так и привлекать для этих целей любые иные подрядные организации по своему выбору. Решение вопроса: привлекать или не привлекать подрядчиков для выполнения (оказания) конкретных работ (услуг), — прерогатива самой управляющей организации. Ведь ответственность перед собственниками остается у управляющего.

Управляющие должны иметь возможность самостоятельно решать: какими силами и как организовать работу диспетчерского пункта, иметь свое аварийное подразделение или заключить договор на аварийное обслуживание со сторонней организацией, какую выбрать организацию по обслуживанию лифтов и вывозу бытовых отходов, иметь в своем составе управляющих на каждый дом или осуществлять управление централизованно, нанимать дворников или приобрести уборочную технику, сколько иметь уборщиц, сантехников и электриков и т. п. При этом они должны ориентироваться на запросы своих заказчиков — собственников помещений в конкретном доме, которые будут оценивать результат и оплачивать цену договора управления.

Договор управления

Предусмотренный ЖК РФ договор управления многоквартирным домом — новый вид гражданско-правового договора.

В соответствии со ст. 162 Кодекса одной стороной договора управления является управляющая организация, другой могут быть:

собственники помещений в многоквартирном доме (если управляющая организация выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме);
органы управления ТСЖ, жилищного кооператива или специализированного потребительского кооператива, предусмотренного федеральным законом. Это возможно, если управляющая организация выбирается органами управления этих некоммерческих организаций. При этом факт заключения договора управления не означает изменения способа управления многоквартирным домом;
ОМС в установленных ЖК РФ случаях. Кодекс допускает заключение договора управления многоквартирным домом в случае, если все помещения в таком доме находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования (ст. 163).

Договор управления многоквартирным домом заключается в простой письменной форме. При этом каждый собственник помещения заключает его на условиях, указанных в решении общего собрания.

Условия договора управления всегда должны быть одинаковы для всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку это единый сложный объект недвижимости. Им может управлять только одна управляющая организация. Условия управления многоквартирным домом как единым объектом не могут быть различными, взаимоисключающими, противоречивыми. Безусловно, полного единства мнений достичь на практике невозможно. Вместе с тем решения на общем собрании по этому вопросу принимаются простым большинством голосов, вероятность получения которого достаточно высока.

Положение о том, что договоры управления должны заключаться на единых условиях для всех собственников помещений в конкретном многоквартирном доме, распространяется и на случаи, когда управляющая организация выбирается на открытом конкурсе, проводимом ОМС (часть 4 ст. 162 ЖК РФ). В этом случае договоры также должны заключаться не муниципалитетом, а самими собственниками помещений.

Предметом договора управления многоквартирным домом является осуществление управляющей организацией по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату следующей деятельности (ст. 162 ЖК РФ):

оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;
предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, пользующимся помещениями в этом доме;
осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельности.

Кодекс впервые называет существенные условия договора управления: он может считаться заключенным, если между сторонами в надлежащей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Отсутствие в договоре управления согласия хотя бы по одному из существенных условий не позволяет считать такой договор заключенным. Согласно ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. ЖК РФ называет следующие существенные условия договора управления:

состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в т. ч. по предотвращению и ликвидации аварий, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, за предоставление которых отвечает управляющая организация;
порядок определения цены договора и составляющей ее платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы собственниками помещений в многоквартирном доме;
порядок осуществления контроля выполнения управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Таким образом, договор должен четко определять, в отношении какого имущества осуществляется управление. Это положение конкретизируется путем описания общего имущества многоквартирного дома.

Стороны должны указать в договоре управления, что необходимо сделать для достижения целей управления домом. Собственники помещений вправе определить любой перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Единственным критерием при установлении такого перечня является обеспечение собственниками помещений необходимого состояния многоквартирного дома, определяемого правовыми актами, имеющими обязательную силу. При этом управляющий не вправе навязывать какие-либо работы и услуги, поскольку любой договор заключается по соглашению сторон (ст. 421 ГК РФ)[2]. Он может лишь объяснить собственникам влияние включения или невключения какой-либо конкретной работы или услуги на состояние дома. Окончательное решение по этому вопросу всегда остается за собственниками — на них лежит вся ответственность за принятое решение. Следует отметить, что перечни работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов, упоминавшиеся в ст. 1 Основ в определении термина «плата за ремонт жилья», после прекращения их действия с 1 марта 2005 г. теряют свою обязательную силу. Соответственно, если право определения цены договора управления является компетенцией собственников помещений, то государственное регулирование цен на содержание и ремонт жилья будет упраздняться по мере реализации собственниками помещений своего самостоятельного выбора способа управления домом.

Читайте так же: Налог за авто в карелии

В договоре управления указывается перечень коммунальных услуг, которые обязана предоставлять управляющая организация: она должна отвечать за оказание всех коммунальных услуг, которые только возможно предоставить в конкретном многоквартирном доме[3]. Управляющие должны отвечать также за электро- и газоснабжение, от ответственности за предоставление которых дистанцировались прежние управляющие, поскольку сами ресурсы — холодная и горячая вода, газ, электрическая и тепловая энергия — подаются в жилое помещение по общедомовым сетям, за содержание которых они отвечают. Преобладающим

способом оплаты коммунальных услуг будет являться оплата с использованием показаний общедомовых или индивидуальных приборов учета. Необходимо подчеркнуть, что выбранная управляющая организация должна являться единственным лицом, отвечающим перед собственниками жилых и нежилых помещений в доме за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг.

Поскольку договор управления является возмездным, то в нем должна быть указана общая цена договора. Помимо этого он отражает расчет платы собственников за содержание, ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, а также порядок ее внесения (сроки, номер банковского счета управляющего, основания и порядок снижения оплаты и т. п.).

Важнейшим условием договора управления является контроль выполнения обязательств управляющей организации. Дело в том, что сегодняшние управляющие подвергаются в основном административному контролю со стороны муниципалитетов, да и то чаще по обращениям и жалобам граждан. Представляется, что при новом порядке отношений, помимо государственного и муниципального контроля, должен сложиться институт действенного контроля всеми собственниками. ЖК РФ (часть 11 ст. 162) обязывает управляющего ежегодно в течение первого квартала текущего года представить собственникам помещений в многоквартирном доме в устной или письменной форме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Договором срок представления отчета может быть изменен.

Кодекс устанавливает, что договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее года и не более пяти лет (часть 5 ст. 162). При отсутствии заявлений сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (часть 6 ст. 162). Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления не позднее тридцати дней со дня его подписания (часть 7 ст. 162). Договором этот срок может быть изменен. За нарушение указанного срока к управляющему могут быть применены соответствующие санкции.

Выше уже отмечалось, что согласно ЖК РФ передача жилых домов в управление управляющей организации должна осуществляться не в масштабе всего поселения, административного округа или района, а в отношении каждого многоквартирного дома в отдельности. Исходя из этого для каждого дома, даже если одна управляющая организация управляет группой близлежащих однородных домов, должен заключаться самостоятельный договор управления. Это вытекает из положений ст. 161 ЖК РФ, согласно которым выбор управляющей организации может осуществляться на собрании собственников помещений только одного дома.

Немаловажным обязательством по договору управления является передача технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением домом. Управляющая организация обязана передать ее за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. В случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений передача технической документации должна производиться одному из собственников, указанному в решении общего собрания, или, если он не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Порядок ведения технической документации на многоквартирный дом, в т. ч. воссоздание документации, если она по какой-либо причине отсутствует, должен согласовываться сторонами в договоре управления.

Нелегитимные способы управления многоквартирными домом

Перечень способов управления многоквартирным домом, указанный в ст. 161 ЖК РФ, является исчерпывающим[4].

Между тем гражданское законодательство предусматривает и другие, которые, как представляется, не могут быть использованы. Рассмотрим три способа управления многоквартирным домом, которые не будут соответствовать новому жилищному законодательству Российской Федерации.

1. Глава 16 ГК РФ содержит положения о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в общей собственности. Эти положения могут применяться только к объектам, которые целиком находятся в собственности нескольких лиц (например, квартира, перешедшая в собственность нескольких наследников или находящаяся в общей собственности супругов). При этом весь объект в целом принадлежит нескольким лицам, и в его составе нет каких-либо отдельных объектов, принадлежащих единолично каждому из них.

В многоквартирном доме объект управления несколько иной. Квартиры, комнаты и нежилые помещения (самостоятельные объекты) могут находиться в индивидуальной собственности различных лиц, а общее имущество находится в долевой собственности всех собственников таких помещений. Право на долю в общем имуществе является производным от права собственности на индивидуально определенную вещь (ст. 289 ГК РФ). Объектом управления по ЖК РФ является общее имущество многоквартирного дома. Квартиры в состав объекта управления не входят. Именно поэтому ранее Закон о ТСЖ, а теперь ЖК РФ содержит специальный режим выбора и реализации способа управления многоквартирным домом.

2. Следует иметь в виду, что нельзя рассматривать доверительное управление (глава 53 ГК РФ) как самостоятельный способ управления многоквартирным домом. Доверительное управление предусмотрено для случаев, когда его объект находится в собственности одного или небольшого числа собственников.

Для передачи дома в доверительное управление необходимо свободное волеизъявление всех (100%) собственников помещений в многоквартирном доме и доверительного управляющего. В абсолютном большинстве случаев такого соглашения достичь невозможно. На практике решение о передаче дома в доверительное управление принимали не все собственники (ст. 1014 ГК РФ), а ОМС и органы государственной власти субъектов Федерации. Естественно, они не вправе это делать, поскольку владеют только частью квартир в домах и долей в праве на общее имущество в многоквартирном доме. При этом права других собственников распоряжаться своей собственностью игнорируются.

Если требования об изъятии из хозяйственного ведения предприятий или оперативного управления учреждений муниципального или государственного имущества (квартир, находящихся в муниципальной или государственной собственности) выполнялись (п. 3 ст. 1013 ГК РФ), то независимая оценка всего дома практически никогда не производилась[5].

Сами договоры доверительного управления подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что также игнорируется, а без этого они считаются недействительными (п. 3 ст. 1017 ГК РФ). При этом доверительный управляющий действует за вознаграждение, размер и форма которого указываются в договоре (ст. 1016 ГК РФ). То есть такой управляющий не может получать от граждан какие-либо платежи, поскольку у него отсутствуют с ними договорные отношения (договор заключен городом). Кроме того, надо учитывать, что в соответствии с ГК РФ обязательства доверительного управляющего в отдельных случаях подлежат исполнению за счет управляемого имущества (п. 2 ст. 1020, п. 3 ст. 1022 ГК РФ), что крайне рискованно.

3. Выбор способа управления многоквартирным домом не может решаться путем заключения договоров (соглашений) о совместном владении и пользовании общим имуществом между органами власти (действующими от их имени организациями или лицами) и другими собственниками помещений по предлагаемой муниципалитетом единой для всех домов форме (а такая практика сложилась в Москве и ряде других городов). Это не совместимо ни с одним из способов управления, указанных в ст. 161 ЖК РФ.

Отличие заключается в том, что выбор способа управления всегда должен осуществляться на общем собрании собственников помещений каждого в отдельности многоквартирного дома. Если в таком доме часть жилых или нежилых помещений находится в собственности муниципалитета или в региональной либо федеральной собственности, то в выборе способа управления на общем собрании должны участвовать соответственно ОМС, органы власти субъектов Федерации, федеральных органов власти. Но подменять решение собрания договором ЖК РФ не допускает.

Расторжение или изменение ранее заключенных договоров управления

Наличие договора управления предусмотрен ЖК РФ только при:

выборе собственниками помещений способа управления многоквартирным домом с привлечением управляющей организации;
заключении такого договора органом управления ТСЖ или ЖСК;
заключении договора управления ОМС при управлении домом, в котором все помещения находятся в публичной собственности;
выборе ОМС управляющей организации на открытом конкурсе в случае, когда собственники помещений не выбрали способ управления многоквартирным домом или не реализовали выбранный способ управления.

Согласно ст. 9 Вводного закона действие раздела VIII ЖК РФ «распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными жилыми домами». То есть нормам этого раздела Кодекса придана обратная сила, что допускается п. 2 ст. 422 ГК РФ. Это означает, что любые договоры ОМС с муниципальными Службами заказчика должны соответствовать обязательным правилам и требованиям, установленным ЖК РФ, независимо от момента их заключения и срока действия. По мере выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления таким домом ранее заключенные ОМС договоры управления с подобными службами прекращаются.

Если собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ непосредственного управления своим домом, то надобность в договорах управления отпадает. Они сами решают все необходимые вопросы. В этом случае собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ранее заключенных ими договоров (соглашений), чаще всего с муниципальными Службами заказчика.

При создании собственниками помещений ТСЖ или жилищного кооператива все отношения между членами этих некоммерческих организаций строятся на началах членства и будут урегулированы их уставами. Между ТСЖ (ЖСК) и членами этих некоммерческих организаций не может быть договорных отношений (в частности, по поводу управления, содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома). Что касается собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами ТСЖ или жилищного кооператива (физических и юридических лиц, ОМС), то они в соответствии с ЖК РФ должны будут заключить с ТСЖ или потребительским кооперативом не договоры управления, а возмездные договоры о содержании и ремонте жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме.

Читайте так же: Материнский капитал на автомобиль 12 февраля 2018

При выборе собственниками помещений способа управления многоквартирным домом через управляющую организацию отношения сторон будут урегулированы новым договором управления, заключаемым на условиях, выработанных на общем собрании. Если собственники помещений выбрали нового управляющего после вступления в силу ЖК РФ, действие прежнего договора прекращается.

Поскольку разделу VIII придана обратная сила, то положение о соответствии договора установленным в законе требованиям не зависит от того, что до вступления в силу ЖК РФ эти требования законодательно не устанавливались (п. 2 ст. 422 ГК РФ) и договор мог заключаться только при согласовании предмета договора и условий, согласования которых добивалась одна из сторон (п. 2 ст. 432 ГК РФ).

Указанные меры позволят собственникам помещений в каждом отдельном многоквартирном доме самостоятельно не только выбирать способ управления домом, но и заказывать необходимые им условия управления.

Примерные договоры управления

В целях совершенствования договорных отношений собственников помещений, ТСЖ и потребительских кооперативов, управляющих организаций с ремонтно-эксплуатационными, специализированными подрядными организациями и ресурсоснабжающими организациями ОМС могут разработать, утвердить и опубликовать примерные условия или примерные формы договоров (ст. 427 ГК РФ). Принимаемые примерные договоры должны содержать условия выполнения работ и оказания услуг, а также подачи ресурсов, обеспечивающие баланс интересов подрядчиков (производителей ресурсов) и потребителей. При их разработке ОМС желательно привлекать ассоциации ТСЖ или потребительские кооперативы, общественные организации по защите прав потребителей, подразделения государственной жилищной инспекции, представителей управляющих, подрядных и ресурсоснабжающих организаций. Это позволит предотвратить многие конфликтные ситуации и повысит шансы применения разработанных условий.

В примерных договорах необходимо учитывать, что даже если договор заключается юридическим лицом (ТСЖ, ЖСК, управляющей организацией), конечными потребителями все же будут являться граждане. В связи с этим положения договоров, касающиеся качества жилищных и коммунальных услуг, ответственности сторон, информации об условиях предоставления коммунальных услуг и др., должны соответствовать требованиям законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей. Целесообразно отразить в примерных договорах условия обеспечения установленных параметров качества жилищных и коммунальных услуг, условия оплаты (сроки, порядок снижения оплаты в случаях нарушения качества или непредоставления жилищных и коммунальных услуг), а также ответственность сторон и порядок изменения или расторжения договоров.

Примерные условия и договоры могут применяться сторонами исключительно по доброй воле. Это относится как к частным организациям, так и действующим в форме государственных или муниципальных предприятий или учреждений. Примерные условия и договоры носят рекомендательный характер и не должны навязываться силой административного воздействия. Заключаемые с их использованием договоры могут содержать перечни и объемы работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, отличающиеся от перечней и объемов работ и услуг, выполняемых по договорам с лицами, осуществляющими управление другими домами. Применение примерных условий и форм договоров должно не усугублять, а, наоборот, снижать монопольное давление ресурсоснабжающих организаций на своих контрагентов, обеспечивать защиту прав и интересов потребителей, ТСЖ и потребительских кооперативов.

Нельзя путать примерные условия с типовыми договорами. В соответствии с п. 4 ст. 426 ГК РФ типовые договоры и положения содержат «правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров». Такие правила могут устанавливаться только Правительством РФ и только «в случаях, предусмотренных законом». Таким образом, в соответствии с федеральным законодательством органы государственной власти субъектов Федерации и ОМС не вправе принимать формы типовых договоров или издавать обязательные для сторон договоров правила (гражданско-правовые императивные нормы).

[1] Устранение этого недостатка должно произойти по мере прекращения практики установления “стопроцентных” тарифов, перехода субъектов Российской Федерации к предоставлению субсидий в денежной форме (в частности, на персонифицированные социальные счета) и “монетизации” льгот на жилье и коммунальные услуги.

[2] Такой подход должен распространяться и на определение перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который устанавливается в договорах с привлекаемыми подрядчиками собственников помещений, осуществляющими непосредственное управление домом, а равно органов управления ТСЖ или кооперативов (при реализации второго способа управления).

[3] В п.4 ст.154 ЖК РФ содержится перечень коммунальных услуг: «холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в т.ч. поставка газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в т.ч. приобретение и доставку твердого топлива при наличии печного отопления)».

[4] Ранее Закон о ТСЖ (п.2 ст.20) содержал открытый перечень способов управления и допускал их установление федеральными законами и законами субъектов Федерации. С 1 марта 2005 г. это положение теряет свою силу.

[5] Это требование ст.8 Федерального закона от 29.07.98 №1 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Многоквартирные дома требуют максимально тщательного обслуживания. Хорошо, если для этого создаётся целый орган, где работают специалисты. Обычно это управляющая компания, но многие используют и форму ТСЖ.

Главное – проследить за тем, чтобы договор на обслуживание был составлен по всем правилам.

Функции организации

Специально созданные организации принимают на себя такие обязанности:

Своевременное проведение ремонтных работ.
Поддержание территории и оборудования, самих площадей в надлежащем состоянии.
Выполнение действий, повышающих комфорт проживающим.

Формирование товариществ предполагает использование формы юридического лица, для которых так же требуется официальная регистрация.

Чем регулируется?

Цель открытия самого ТСЖ оговаривается в статье 135 Жилищного Кодекса. Там написано, что главной задачей должно стать управление многоквартирным домом, поддержание соответствующего состояния.

Обязанность по заключению актов и договоров на обслуживание, ремонт, закреплена по тексту статьи 137 Жилищного Кодекса.

Наконец, обязанность по использованию письменных форм так же описывается пунктом 1 статьи 138 Жилищного Кодекса. Его же норма под номером 155 говорит о вопросе оплаты деятельности товарищества собственников жилья.

Договор на обслуживание жилья заключается индивидуально в отдельном порядке теми, кто не стал членом ТСЖ, и не голосовал на собраниях за создание подобного объединения. Вновь созданная коммерческая структура часто играет роль управляющей компании.

Членство в ТСЖ или выход из него не должны быть связаны с какими-либо ограничениями, или привилегиями в плане оказания коммунальных услуг. Разве что те, кто не вступил в товарищество, не могут принимать участие в решении важных вопросов на собрании.

Но отчёты и протоколы собраний для ознакомления можно передавать абсолютно всем заинтересованным лицам.

Управление многоквартирным домом

Соглашения касаются вопросов по содержанию и обслуживанию общего имущества.

Что входит в общее имущество для многоквартирного дома:

Земельные участки под домом вместе с тем, что к ним прилегает.
Электротехническое оборудование, другие его подобные разновидности.
Помещения нежилого типа, которыми пользуются все.
Подсобные и технические объекты.
Площадки лифтов и лестниц.

Как написать заявление о выходе из ТСЖ? Смотрите тут.

Обслуживание осуществляется не только для общих объектов, но и той части оборудования, которая находится непосредственно в квартирах.

Для этого возможно два варианта:

Привлечение помощи наёмных работников.
Оформление договоров с участием подрядных организаций.

Условия таких дополнительных соглашений включаются в текст договора, заключённого между собственником и ТСЖ. Размер оплаты за данную услугу приводится в отдельном пункте.

С собственником

Обязательным становится индивидуальный договор с ТСЖ и теми собственниками, которые отказались вступать в объединение на общих основаниях. Оформляется стандартный документ, описывающий права с обязанностями для каждого из участников.

Главным предметом становятся услуги, оказываемые компанией.
Договора оформляются в количестве двух экземпляров, подписываются собственниками и председателем.

Главное – чтобы документ соответствовал действующим нормам законодательства. Документ признают недействительным, если он будет содержать условия, нарушающие права собственника.

Содержание осуществляется обычно в виде определённого набора услуг. Их все подробно описывают, когда заключают соответствующий договор между ТСЖ и собственником. Надо даже описать, каким именно образом будет выполняться та или иная работа. Например, собственными силами, или же с использованием подрядных организаций.

Если оформлен официальный документ – то у гражданина есть право рассчитывать на то, что он своевременно получит услугу, оказанную на самом высоком уровне качества.

На собрании правления товарищества должно быть принято решение по составлению документа. Для 2018 года правила будут те же.

Необходимые документы

Заявление на вступление в ТСЖ – самый важный документ при подобных обстоятельствах.

Составление допускает применение свободной формы. Главное – указать:

личные данные на самого заявителя;
описание адреса квартиры либо нежилого помещения;
основания для вступления.

Отдельно следят за тем, чтобы право собственности на объект недвижимости было официально зарегистрировано, с участием Росреестра. Функцию доказательств выполнят выписка из ЕГРП, а так же соответствующее свидетельство. Квартира всегда требует этого.

Образец заявления о вступлении в ТСЖ здесь.

Главное – чтобы подробно была описана сама суть возникающих правоотношений между участниками.

Из обязательных пунктов:

Обязательно описывается, какие именно стороны принимают участие. Рекомендуется увеличивать данные с конкретными характеристиками.
Предмет договора – сами отношения между собственником и ТСЖ, либо управляющей компанией. Необходимо написать, какие именно действия считаются значимыми для данной ситуации.
Права и обязанности. Например, для собственников это – уплата членских взносов. Только после выполнения определённых условий участники приступают к тем или иным конкретным действиям.
Ответственность на случай, если соглашение не выполняется.
Вопросы по расторжению договора, внесению в него корректировок.
Нестандартные, особые условия по взаимодействию.

Образец договора с ТСЖ здесь.

Когда могут отказать в регистрации договора?

Такие ситуации встречаются на практике, хотя и достаточно редко.

Причины у подобных решений могут быть следующими:

Неуплата государственной пошлины участником.
Когда выясняется, что решение о создании ТСЖ принято не большинством голосов.
Обнаружение несоответствий у оформленного Устава организации.
Некорректное заполнение заявлений.
Отсутствие каких-либо документов.

Что нужно, чтобы открыть ТСЖ? Информация здесь.

Как организовать общее собрание собственников жилья в ТСЖ? Подробности в этой статье.

Товарищество собственников жилья играет роль посредников, а не поставщиков ресурсов. Этот пункт можно прописывать в договоре, а можно его опустить. Главное – чтобы самому гражданину было заранее известно, по каким именно тарифам осуществляется обслуживание в том или ином случае. Тогда будет сразу понятно, на каких именно условиях оформляется соглашение.

При этом каждый жилец многоквартирного дома может выбирать индивидуальные услуги, которые отличаются от общего набора. Разумеется, в зависимости от этого изменяются и тарифы. Останется только выбрать партнёра, чьи правила и требования кажутся наиболее удобными.

Грамотное составление договоров помогает избежать многих спорных ситуаций и вопросов. Особенно, когда речь идёт о стоимости или качестве. Только учитывая все нюансы, потребители могут обезопасить себя в полной мере. Составление письменного документа не относится к обязательным требованиям, но рекомендуется выбрать именно этот вариант, чтобы обе стороны могли себя обезопасить.

Читайте так же: Залог приватбанка

Хорошо, если есть возможность проконсультироваться с юристом, который специализируется на данной сфере. Каждый потребитель должен сам решить, какой именно вариант поведения его устраивает больше всего.

На видео о содержании договора

26.01.2016 | Взаимодействие ТСЖ с УО

Жилищное законодательство предусматривает, что одной из сторон договора управления выступает управляющая организация, а вот второй стороной могут являться как собственники, так и ТСЖ или ЖСК. То есть в случае создания в доме ТСЖ, у этого ТСЖ есть некая «свобода манёвра» — оно может как управлять домом самостоятельно, так и заключить с какой-либо организацией договор обслуживания, либо заключить договор управления с управляющей организацией, передав функции управления ей. То есть даже в случае отказа собственников от управления домом управляющей организацией и избрания ими способа управления товариществом собственников жилья, нет никакой гарантии, что созданное ТСЖ не заключит договор управления с УО, и домом не будет управлять управляющая организация, несмотря на существование ТСЖ. Рассмотрим подробнее вопрос взаимодействия ТСЖ с УО.

В соответствии с ч.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) собственники не только вправе, но и обязаны выбрать один из предложенных способов управления многоквартирным домом (МКД): управляющая организация, ТСЖ (или ЖСК, иной потребительский кооператив), непосредственное управление (если в доме не больше 30 квартир). Каждый из указанных способов управления должен обеспечить: благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами (ч.1 ст.161 ЖК РФ). Таким образом, цель управления домом вне зависимости от способа управления сводится к предоставлению услуг и использованию общего имущества.

Управление включает в себя:

Предоставление коммунальных услуг;
Предоставление услуг и выполнение работ по обслуживанию и ремонту общего имущества дома;
Использование общего имущества (по сути, управление им в части предоставления в пользование или аренду третьим лицам на основании решения общего собрания собственников, в соответствии с ч.3 – 3.1 ст.44 ЖК РФ).

Осуществление всех этих функций предполагает сбор денежных средств с собственников помещений и их расходование на указанные цели.

В настоящее время ч.2 ст.161 ЖК РФ прямо запрещает одновременно выбирать в одном многоквартирном доме два способа управления, однако, частью 2 статьи 162 ЖК РФ установлена «лазейка», пользуясь которой можно, формально выбрав один способ управления, по факту реализовать одновременно два способа управления домом.

В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность».

То есть договор управления может заключаться не только между УО и собственником, но и между УО и органами управления ТСЖ. Следовательно, в случае если в доме создано ТСЖ и это ТСЖ заключило договор управления с УО, в доме фактически реализуются два способа управления – управление ТСЖ и управление УО.

Указанная норма неоднократно обсуждалась, но, несмотря на частые многочисленные изменения жилищного законодательства, конкретно эта норма в части возможности выступления в качестве второй стороны договора управления либо собственников, либо ТСЖ, либо ЖК, не менялась никогда с момента принятия Жилищного кодекса.

Можно предположить, что данная норма – именно лазейка, которой пользуются для быстрой смены одного способа управления на другой без проведения собрания собственников и «выбора» способа управления.

Необходимо отметить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УО, не надо путать с договором обслуживания МКД, заключаемым между теми же ТСЖ и УО. Рассмотрим два этих случая:

1. Договор управления между ТСЖ и УО:

ТСЖ полностью передает функции управления УО, т.к. передает обязанность (функции) по текущему обслуживанию и ремонту общего имущества дома, предоставление коммунальных услуг, управление общим имуществом. Таким образом, отношения возникают между собственниками и УО, хотя формально собственник не сторона по договору, но этим договором определяется положение собственника, его права и обязанности. Требования к качеству услуг собственник предъявляет в УО;
ТСЖ не собирает денежные средства с собственников на указанные цели управления;
ТСЖ не расходует собранные с собственников денежные средства, расходование осуществляет УО;
Органы управления ТСЖ, по сути, бездействуют, т.к. необходимость в их действиях отпадает, ведь все функции управления домом переданы, и УО самостоятельно принимает решения о порядке управления домом и расходования денежных средств; Правление и председатель ТСЖ формально существуют, и, по сути, только выполняют функции контроля за действиями УО, имеют право расторгнуть договор управления. Оплата работы правления и председателя возможна на основании решения общего собрания членов ТСЖ, но не ясно кто будет это вознаграждение платить, ведь председатель ТСЖ и члены правления ТСЖ не являются работниками УО. Условие выделения средств из статьи содержания на выплату вознаграждения председателю ТСЖ и правлению нужно отдельно обговаривать в договоре управления, в том числе предусмотреть механизм и налогообложение;
Срок действия такого договора законодательством не определен (в ч. 5 ст. 161 ЖК РФ такой случай не урегулирован), т.е. может заключаться на любой срок.
В соответствии с п. 4 ст. 148 ЖК РФ правом заключить и расторгнуть такой договор обладает правление ТСЖ, т.е. ограниченный небольшой круг собственников решит судьбу всего дома и передаст управление домом в УО (решение собрания собственников или членов ТСЖ не требуется). Договор подписывает председатель ТСЖ от имени ТСЖ, а действие договора распространяется на всех собственников и в полной мере затрагивает права и обязанности таких собственников.
Все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, минимальный перечень услуг по содержанию дома, требования к управлению домом, требования к раскрытию информации об управлении домом, штрафные санкции за несоблюдение любых требований жилищного законодательства в части надлежащего содержания и управления домом, предъявляются к УО, ТСЖ не отвечает за качество услуг и работ, за состояние дома, не несет за них ответственность.
В связи с тем, что все функции управления домом перешли в УО, то у ТСЖ отпадает необходимость и обязанность утверждать ежегодно смету доходов и расходов дома, а также отчет об использовании средств, об исполнении сметы, ведь ТСЖ не управляет, денежные средства не собирает, а, следовательно, не может отчитаться об их расходовании.
Размер платы за текущее обслуживание (включая расходы на управление домом, ремонт общего имущества и т.п.) устанавливается договором управления, этот размер одинаковый для всех собственников, независимо от членства в ТСЖ. Возникает вопрос – может ли этот размер платы быть больше, чем размер, утвержденный общим собранием членов ТСЖ до заключения такого договора правлением ТСЖ? Указанная ситуация законом не урегулирована, но с другой стороны, решение общего собрания членов ТСЖ имеет большую юридическую силу, чем решение правления, определяющего условия такого договора с УО.

2. Договор оказания услуг по содержанию и текущему ремонту МКД между УО и ТСЖ.

ТСЖ не передает функции управления домом, передает в УО лишь некоторые на свое усмотрение обязанности по содержанию и/или ремонту МКД, т.е. УО нанимается в качестве подрядной организации;
Коммунальные услуги, управление домом, текущее обслуживание, содержание и ремонт общего имущества осуществляет ТСЖ. Отношения собственников строятся с ТСЖ, требования к качеству услуг собственник предъявляет к ТСЖ.
УО не управляет домом, а значит, не собирает денежные средства на управление, не расходует их по своему усмотрению, УО получает вознаграждение по договору оказания услуг (в порядке гл. 39 ГК РФ). Стоимость договора (услуг УО) и условия такого договора (заключение, расторжение, изменения, ответственность, гарантийные обязательства) определяются УК и ТСЖ по взаимному согласию.
Договор заключается ТСЖ на основании решения правления и только в соответствии со сметой доходов и расходов на год, т.е. по сути, УО нанимается для выполнения каких-либо статей по смете (услуги электрика, аварийное обслуживание, уборка общего имущества и придомовой территории, оказание бухгалтерских услуг и т.п.);
Для оказания каких-либо услуг по содержанию МКД и ремонту общего имущества УК не нужно иметь лицензию, т.к. УО не управляет домом.
Все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, минимальный перечень услуг по содержанию дома, требования к управлению домом, требования к раскрытию информации об управлении домом, штрафные санкции за несоблюдение любых требований жилищного законодательства в части надлежащего содержания и управления домом, предъявляются к ТСЖ. При наличии вины УО в возникновении ответственности ТСЖ перед органами контроля, ТСЖ взыскивает убытки с УО как с подрядчика по договору.
Взносы на содержание и текущее обслуживание дома, текущий ремонт утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ в соответствии со сметой доходов и расходов ТСЖ на год. Указанные взносы являются одинаковыми для всех собственников независимо от членства в ТСЖ. Для расходования этих взносов в соответствии со сметой ТСЖ нанимает УО.

Таким образом, мы видим, что наиболее эффективным взаимодействием УО и ТСЖ является заключение договора оказания услуг (гл. 39 ГК РФ) и/или выполнения работ (гл. 37 ГК РФ), при котором ТСЖ не теряет право управления многоквартирным домом, не превращается в фикцию, а выступает заказчиком услуг у УО, становится ее партнером. Чтобы ваше правление не злоупотребляло своим положением, не заключило пускай и на законных основания договор управления с УО, необходимо в уставе ТСЖ право заключать договоры управления отнести к полномочиям общего собрания членов ТСЖ, лишив правление такого права, иначе цель создания ТСЖ – управление собственниками своим домом самостоятельно – полностью теряет свой смысл.