Единый недвижимый комплекс судебная практика

Содержание:

Единый недвижимый комплекс

Подборка наиболее важных документов по запросу Единый недвижимый комплекс (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Единый недвижимый комплекс

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Единый недвижимый комплекс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Судебная практика: Единый недвижимый комплекс

Документ доступен: с 20 до 24 ч. (выходные, праздники — 24 часа)

Формы документов: Единый недвижимый комплекс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Единый недвижимый комплекс судебная практика

Автострахование
Жилищные споры
Земельные споры
Административное право
Участие в долевом строительстве
Семейные споры
Гражданское право, ГК РФ
Защита прав потребителей
Трудовые споры, пенсии

Главная
Статья 133.1 ГК РФ. Единый недвижимый комплекс

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 133.1 ГК РФ. Единый недвижимый комплекс

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 1 в действующей редакции

Комментарии к статье 12 ГК РФ, судебная практика применения

В п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» содержатся следующие разъяснения:

Единый недвижимый комплекс — совокупность объектов, которые могут располагаться на разных земельных участках

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Согласно статье 133.1 ГК РФ части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках. Поэтому отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации единого недвижимого комплекса лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не соответствует положениям статьи 133.1 ГК РФ.

Энциклопедия судебной практики. Единый недвижимый комплекс (Ст. 133.1 ГК)

Энциклопедия судебной практики
Единый недвижимый комплекс
(Cт. 133.1 ГК)

1. Общие вопросы применения ст. 133.1 ГК РФ

1.1. Статья 133.1 ГК РФ определяет правовой статус в т.ч. различных линейных объектов

В соответствии со ст. 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Таким образом, новация законодателя прежде всего определила правовой статус различных линейных и иных объектов, в частности линии электропередачи, право собственности на которую в силу ч. 1 ст. 131 ГК РФ подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

1.2. Статья 133.1 ГК РФ не связывает понятие единого недвижимого комплекса с видом прав на земельный участок и сроками аренды

Суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что право собственности на полигон в целом связано с признанием права собственности на земельный участок и не может быть признано за владельцем объектов, которые он считает недвижимым комплексом, если земельный участок находится на праве аренды сроком менее 15 лет. Как уже указано выше, статья 133.1 ГК РФ не связывает понятие недвижимого комплекса с видом прав на земельный участок и сроками аренды, земельный участок в состав недвижимого комплекса не входит.

1.3. Части единого недвижимого комплекса могут быть расположены на различных земельных участках

Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках.

Из статьи 133.1 Гражданского кодекса следует, что части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках. Поэтому отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации единого недвижимого комплекса лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не соответствует положениям статьи 133.1 Гражданского кодекса.

1.4. Полигон для размещения ТБО может быть признан единым недвижимым комплексом

Суд с применением статьи 133.1 ГК РФ пришел к выводу, что полигон для размещения твердых бытовых отходов представляет собой имущественный комплекс разнородных элементов, объединенных общим функциональным использованием, инфраструктура комплекса включает в себя как объекты недвижимости, так и иные элементы, использование которых по назначению невозможно в отрыве от комплекса полигона.

1.5. При отсутствии государственной регистрации прав на полигон ТБО как истца, так и иных лиц, отсутствуют основания для признания полигона недвижимым комплексом

Истец не обращался в установленном законом порядке за регистрацией права собственности на полигон либо иные объекты, находящиеся на объекте размещения отходов. Отказ регистратора в регистрации права собственности по мотиву отсутствия признаков недвижимого комплекса может быть обжалован в суд, и в этом случае суд определяет наличие либо отсутствие признаков недвижимого комплекса и законных оснований возникновения права собственности и принимает решение об обязании государственной регистрации объекта как имущественного комплекса либо отказывает в удовлетворении заявления, придя к выводу об отсутствии таких признаков. В отсутствие государственной регистрации прав на полигон твердых бытовых отходов как истца, так и иных лиц отсутствуют предусмотренные статьей 133.1 ГК РФ основания для признания полигона недвижимым комплексом.

1.6. Отказ регистрирующего органа в регистрации единого недвижимого комплекса лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не соответствует положениям ст. 133.1 ГК РФ

Поэтому отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации единого недвижимого комплекса лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не соответствует положениям указанной статьи.

Как разъяснено в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках. Поэтому отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации единого недвижимого комплекса лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не соответствует положениям статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Читайте так же: Нотариус в днепропетровске на победе

1.7. Несмотря на отсутствие в законодательстве на момент строительства зданий и сооружений и на момент ввода в эксплуатацию понятия единого недвижимого комплекса, указанное имущество может быть признано таковым

Относительно довода о том, что расположенные на земельном участке склады, ангары, иные сооружения не являются недвижимым комплексом по смыслу статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Положение статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность регистрации права собственности на совокупность объектов как одну недвижимую вещь.

Учитывая, что ни на момент строительства зданий и сооружений, ни на момент ввода в эксплуатацию в гражданском законодательстве отсутствовало понятие единого недвижимого комплекса, довод подателей кассационных жалоб о невозможности признания комплекса единым в отсутствие соответствующей регистрации права собственности является ошибочным.

Все принадлежащие ответчику здания и сооружения расположены на одном земельном участке и объединены единым назначением, в связи с чем вывод апелляционного суда о соответствии складского комплекса, принадлежащего ответчику, признакам единого недвижимого комплекса закону не противоречит.

1.8. Наличие в разрешении на строительство и в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию указаний на инженерные составляющие котельной в виде участков газопроводов не свидетельствуют о том, что такой объект является единым недвижимым комплексом

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций сделали верный вывод о том, что наличие в разрешении на строительство и в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию указаний на инженерные составляющие котельной, в виде участков газопроводов не противоречит понятию сооружения и не свидетельствуют о том, что представляемый объект является в силу статьи 133.1 ГК РФ единым недвижимым комплексом.

1.9. Включение в состав объекта, права на который зарегистрированы как на единый недвижимый комплекс, помещений, имеющих признаки общего имущества здания, не препятствует оспариванию зарегистрированного права в отношении таких помещений иными собственниками

Ссылка заявителя жалобы на неприменение апелляционным судом положений ст. 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть принята во внимание, поскольку установление такого обстоятельства не могло повлиять на выводы суда. Включение в состав объекта, права на который зарегистрированы как на единый недвижимый комплекс, помещений, имеющих признаки общего имущества здания, не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права в отношении таких помещений иными собственниками помещений в здании.

2. Состав единого недвижимого комплекса

2.1. В состав единого недвижимого комплекса могут входить как движимые, так и недвижимые вещи

Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом (пункт 39).

Следовательно, отсутствие регистрации права собственности истца на приобретенное по договору имущество как на единый недвижимый комплекс не исключает квалификацию частей комплекса как совокупность движимых и недвижимых вещей, а потому и возникновение у истца права собственности на ВЛ до их государственной регистрации в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, на основании статьи 133.1 ГК РФ признал полигон единым недвижимым комплексом. Данная норма гражданского законодательства, введенная в действие с 01.10.2013, предусматривает возможность квалификации недвижимой вещью, участвующей в обороте, как единый объект, недвижимый комплекс — то есть совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Из данной нормы следует, что в состав недвижимого комплекса могут входить исключительно вещи (как движимые, так и недвижимые), объединенные единым назначением либо расположенные на одном земельном участке.

По смыслу статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Из смысла приведенной нормы безусловно следует, что сложная вещь (единый недвижимый комплекс) представляет из себя неделимую совокупность простых вещей, объединенных общим целевым назначением. Каждая отдельная составляющая такой вещи может и не отвечать правовым критериям недвижимого имущества, однако в своей совокупности они образуют единый комплекс, который будучи зарегистрированным в качестве недвижимого имущества приобретает соответствующий статус.

2.2. Земельный участок в состав единого недвижимого комплекса не входит

По смыслу [статьи 133.1 ГК РФ], сам земельный участок в состав единого недвижимого комплекса не входит. Соответственно, у суда первой инстанции не имелось оснований для включения в состав единого недвижимого комплекса площадки складирования ТБО, не являющейся вещью, а являющейся отдельной зоной полигона специального назначения и специально обустраиваемой и эксплуатируемой.

При этом статья 133.1 ГК РФ напрямую связывает признание недвижимой вещи единым недвижимым комплексом факт регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

2.3. Совокупность объединенных единым назначением вещей не является единым недвижимым комплексом, если в ЕГРП не зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствии названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Читайте так же: Заявление о предоставлении адреса

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Как разъяснено в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

2.4. Каждая из отдельных вещей, входящая в состав единого недвижимого комплекса, сама по себе может не отвечать правовым критериям недвижимого имущества, но в совокупности они образуют сложную недвижимую вещь, которая приобретает статус единого недвижимого комплекса при соответствующей регистрации в ЕГРП

Сложная вещь (единый недвижимый комплекс) представляет из себя неделимую совокупность простых вещей, объединенных общим целевым назначением. Каждая отдельная составляющая такой вещи может не отвечать правовым критериям недвижимого имущества, однако в своей совокупности они образуют единый комплекс, который, будучи зарегистрированным в качестве недвижимого имущества, приобретает соответствующий статус.

2.5. Составная часть единого недвижимого комплекса не может быть признана самовольной постройкой

Из [ст. 133.1 ГК РФ] следует, что составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу.

Таким образом, составная часть единого недвижимого комплекса не может быть признана самовольной постройкой.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

В «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.

Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

Материал приводится по состоянию на 1 июля 2018 г.

См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.

Минэкономики описало порядок его формирования

Минэкономики завершило разработку механизма создания единого недвижимого комплекса — совокупности принадлежащих одному лицу объектов недвижимости, которые можно будет регистрировать как единое целое. Одновременно с этим ведомство предлагает уточнить статус линейных объектов — сейчас компании тратят значительные средства на их оформление в качестве «недвижимости». Теперь железные и автомобильные дороги, а также линии передачи и иные линейные объекты будут признаны неотделимыми улучшениями земельного участка.

Минэкономики разработало законопроекты о порядке формирования единого недвижимого комплекса, который объединяет земельный участок и все здания на нем, находящиеся в собственности одного лица,— у граждан появится возможность его регистрации в качестве одного объекта. Документы были опубликованы ведомством на портале regulation.gov.ru.— как пояснил “Ъ” глава департамента недвижимости Минэкономики Алексей Бутовецкий, сейчас они находятся на согласовании. Поправки должны вступить в силу с 2019 года.

Гражданский кодекс определяет только понятие единого недвижимого комплекса — оно включено в него в 2013 году и подразумевает совокупность зданий, сооружений, иных вещей (например, линейных объектов), объединенных единым назначением и неразрывно связанных (физически или технологически) или расположенных на одном земельном участке. Минэкономики же в своих проектах описывает регулирование оборота ЕНК.

Как Минэкономики предложило объединить участки и здания на них в один объект

Единый недвижимый комплекс образуется и прекращает существование с момента госрегистрации по заявлению собственника. Он может быть предметом ипотеки — в таком случае право залога распространяется на все включенные в его состав объекты. Если здания на участке (или участок и здания) находятся в собственности разных лиц, комплекс не может быть создан — для его оформления потребуется учреждение общей долевой собственности. Законопроект также допускает возможность разделения комплекса как полностью, так и частично. Раздел участка, входящего в комплекс, допускается только при исключении его из состава ЕНК (при соблюдении принципа единства судьбы земли и расположенной на ней недвижимости) или при прекращении существования самого комплекса. При этом раздел комплекса на помещения или машино-места не допускается.

Как отмечает руководитель проектов АКГ «МЭФ-Аудит» Александр Овеснов, полезным такой механизм будет в основном для владельцев дачных и загородных домов — будет облегчен оборот таких объектов (единый договор купли-продажи, единая запись в ЕГРП). Однако у собственника в дальнейшем могут возникнуть сложности — если он захочет возвести на своем участке еще одно здание или продать какие-то из имеющихся. Как подчеркивает юрист, ЕНК не будет очень распространен. «Велико количество зданий, расположенных на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и зданий, фактически разделенных на отдельные помещения, у которых различные собственники»,— говорит он.

Что глава Росреестра Виктория Абрамченко говорила об учете и регистрации недвижимости

Минэкономики отдельно оговаривает: линейные объекты (дороги, кабели связи, трубопроводы), расположенные на участке, но принадлежащие другому лицу, в единый недвижимый комплекс не включаются — для их размещения и обслуживания может быть установлен сервитут. Из нескольких линейных объектов в собственности одного лица может быть создан отдельный недвижимый комплекс (если в него входит хотя бы один земельный участок), однако участки, необходимые для эксплуатации объектов, но не принадлежащие их собственнику, в него не включаются.

Уточняется и правовой статус самих линейных объектов — Минэкономики предлагает считать их «неотделимыми улучшениями земельного участка». Как отмечает Алексей Бутовецкий, многие объекты, сведения о которых внесены в ЕГРН (например, кабели связи, линии электропередачи), однозначно нельзя назвать недвижимостью, но компании тратят значительные средства на их оформление как недвижимости. «В итоге платит за это потребитель услуг — из-за того, что затраты ложатся в тарифы»,— подчеркивает он, добавляя, что потребители также вынуждены ждать подключения, пока объект не будет оформлен как недвижимость.

К неотделимым улучшениям земельного участка также предлагается отнести железные и автомобильные дороги. Как отмечает Александр Овеснов, прямое указание на то, что они являются не объектами недвижимости, «должно положить конец спорам о возможности регистрации права собственности на автодороги как самостоятельные объекты и возможности участия их в гражданском обороте обособленно». По его словам, до сих пор встречаются ситуации, когда на основе некоторых старых ведомственных актов называют сооружениями даже временные грунтовые дороги.

Таунхаусам дадут особый статус

В своих законопроектах Минэкономики также предлагает определить правовой статус домов блокированной застройки (так называемых таунхаусов). Как рассказывает глава департамента недвижимости Минэкономики Алексей Бутовецкий, «сегодня не только закон, но и даже судебная практика расходится во мнении о том, считать ли дома блокированной застройки многоквартирными или нет». По его словам, такая неопределенность порождает проблемы с общим имуществом, вызывает споры между соседями.

Так, в проекте ведомства предлагается предусмотреть в Жилищном кодексе отдельный вид жилого здания — блокированный жилой дом. Под ним в документе предусматривается жилое здание, образованное из дома блокированной застройки, которое имеет общую стену без проемов с соседним таким же домом, а также свой выход на участок, на котором расположено такое здание. Для собственников таких домов предусматриваются ограничения — они не могут проводить реконструкцию, переводить жилые помещения в нежилые, а также сносить дом без согласия собственников соседних блоков.

Читайте так же: Получение взятки ст 290 ук рф состав преступления

Раздел таких домов проводится по смежным стенам — выделение такой доли (в праве общей долевой собственности на блокированный дом) и регистрации права собственности на нее допускается только по соглашению с другими участниками долевой собственности. Если такого соглашения не будет — на основании решения суда.

«Конкретизация статусов блокированных домов представляется правильным решением»,— говорит юрист HEADS Consulting Александра Елизарова. Эта категория построек не относится ни к одной из известных категорий помещений, подчеркивает она, поэтому «собственники были предоставлены сами себе и занимались оформлением статуса по собственному усмотрению и предпочтению».

Соломоново решение Верховного суда

С 1 октября 2013 года вступила в силу ст.133.1 Гражданского кодекса (единый недвижимый комплекс)[1], которая позволяет рассматривать в качестве единого объекта недвижимости инфраструктурные сооружения, в том числе и линейные объекты: железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и пр. «Инициатива [ее принятия] исходила от естественных монополий, которые обладают протяженными и многочисленными линейными объектами, — напоминает партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский. — Новая статья ГК позволяет регистрировать практически все их сложное и разветвленное имущество одним махом».

Но на «коммунальном» уровне в аналогичных ситуациях, как показывает практика Верховного суда РФ, у судов по-прежнему возникают сложности с идентификацией подобных объектов, в том числе на уровне третьей инстанции. До ВС РФ дошло дело, в рамках которого якутская управляющая компания «Жилищный стандарт» пыталась признать право собственности на накопительные канализационные емкости-септики с сетями, соединяющими их с двумя многоквартирными домами. В своем заявлении коммунальщики называли эти сооружения движимым имуществом, просили признать безхозяйными и передать объекты в свою собственность.

В июне 2014 года Якутский горсуд Республики Саха (Якутия) заявление «Жилищного стандарта» удовлетворил, установив, что «имущество является движимым, не принято в муниципальную собственность, не является общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирных домах и поступило во владение общества, которым и обслуживается». Но республиканский Верховный суд решение первой инстанции отменил и заявление коммунальщиков отклонил.

По мнению тройки судей ВС РС(Я), Елены Пуховой, Светланы Местниковой и Анны Осиповой, объект является недвижимостью — «инженерным сооружением водоотведения для транспортировки сточных вод», где часть септика находится под землей и неразрывно связана с ней. «Перемещение септика без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, как невозможна и его эксплуатация без связи с землей», — пояснили в своем определении судьи. Кроме того, констатировали они, право собственности на такие объекты может быть признано только за муниципалитетом. Однако президиум республиканского ВС в ноябре 2014 года отменил определение апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции, где спорный объект был признан движимым имуществом.

15 марта 2016 года этот вопрос рассматривала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, а вчера было опубликовано ее определение. Судьи Александр Кликушин, Татьяна Вавилычева и Татьяна Назаренко признали, что президиум ВС РС(Я) ошибся, а права была апелляционная инстанция. Коллегия ВС констатировала, что септики и канализационные трубы являются недвижимой вещью, а именно «инженерными сооружениями, которые расположены под землей и прочно связаны с ней, их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно».

Можаровский из Goltsblat считает, что ВС, «оказавшись в деликатной ситуации, попытался найти соломоново решение и судил не столько по праву, сколько по справедливости». По мнению эксперта, септики, которые обслуживают один дом, являются не самостоятельным объектом недвижимости, а принадлежностью этого дома как сложной вещи и «в идеальном мире» должны быть общим имуществом. Адвокат из консультации «Павлова и партнеры» Константин Савин тоже считает, что такое имущество не должно принадлежать ни муниципалитету, ни управляющей компании, а только жильцам многоквартирного дома, ведь оно «создано исключительно для обслуживания главной вещи — здания. Септик не выступает в гражданском обороте отдельно, а только как принадлежность главной вещи», — уверен Савин.

Вопросы о трубопроводах, водопроводах, канализациях и прочих сложных объектах всегда вызывали споры об их правовой природе, напоминает партнер юрфирмы «Инфралекс» Артём Кукин. По его мнению, отнесение таких объектов к движимым либо недвижимым вещам может быть в значительной мере условным, но оно должно быть четко определено и зафиксировано в законе.

[1] Статья 133.1 Гражданского кодекса (единый недвижимый комплекс)

Единый недвижимый комплекс: возможная проблема приватизации земельного участка

Как известно, очередной «лоскут» реформы гражданского законодательства (Проект Федерального закона N 47538-6/3 «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации) принят в третьем чтении и с крайне высокой степенью вероятности данный Проект станет Законом в ближайшее время.

Среди прочего, этим Проектом, в ст. 133.1 (прим.) ГК РФ, предлагается ввести новый объект вещных прав – единый недвижимый комплекс (далее – ЕНК).

Под ЕНК Проектом предлагает понимать совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Предлагаемая новелла, среди прочего, призвана упростить проблему отнесения к недвижимому имуществу таких нестандартных, но распространенных объектов, как линейные, а также иные объекты, единые с технологической точки зрения, но не относящиеся к традиционным зданиям, строениям и сооружениям и более того, имеющие в своем составе не только недвижимое по своей природе имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.).

Особо важно отметить, что ЕНК будет выступать в гражданском обороте как единый объект вещных прав.

Таким образом, цель установления ЕНК благая, но, как представляется отсутствие гармонизации с иными положения гражданского и земельного законодательством могут вызвать некоторые правоприменительные сложности. И одна из них — приватизация земельного участка под ЕНК.

В частности, ст. 36 Земельного кодекса РФ предусматривает право собственников зданий, строение и сооружений на приватизацию земельного участка, находящегося в публичной собственности. Естественно, данной статье неизвестен ЕНК.

Вследствие этого, возможно следующее толкование: поскольку ст. 36 ЗК РФ не упоминает ЕНК, то его собственник не имеет право на приватизацию земельного участка. Целесообразно обратить внимание на то, что подобное толкование уже имеет место быть в отношении права собственника объекта незавершенного строительства на приватизацию земельного участка: собственник объекта незавершенного строительства не имеет права на приватизацию земельного участка, за исключением случаев прямо указанных Законом, так как «объект незавершенного строительства» (ОНС) не упомянут в ст. 36 ЗК РФ.

См. в этой части: Постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007, от 01.03.2011 N 14880/10 по делу N А65-36364/2009СА1-42, от 10.04.2012 N 15874/11 по делу N А40-31112/10-94-132.

Конечно, возможно иное толкование: хотя ст. 36 Земельного кодекса РФ не упоминает ЕНК, но последний представляет собой совокупность (комплекс) зданий, строение и сооружений, вследствие чего приватизация земельного участка под ЕНК возможна. Но здесь весьма вероятна следующее уточнение – приватизация земельного участка возможна, но только тогда, когда ЕНК полностью возведен. То есть собственник незавершенного ЕНК, весьма вероятно, не будет иметь права на приватизацию земельного участка на основании ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Это толкование уже имеет подтверждение в судебной практике, хотя и косвенное. Речь идет о Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 N 12668/12 по делу N А21-6529/2010. В деле, рассмотренном Президиумом ВАС РФ, застройщик осуществлял строительство на арендованном публичном земельном участке комплекса зданий, строений, сооружений. Возведя, только часть из них (объекты вспомогательного назначения, инфраструктура) застройщик попытался реализовать право на приватизацию земельного участка.

Президиум ВАС РФ пресек эту попытку, указав, что при отсутствии на земельном участке объектов основного назначения, которые должны быть построены на этом участке, возведение на этом же участке только вспомогательных объектов недвижимости даже при наличии государственной регистрации права собственности на них не влечет возникновения у их собственника права на приобретение в собственность земельного участка по правилам ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Таким образом, Президиум ВАС РФ в этом Постановлении придерживает общего подхода – право на приватизацию земельного участка имеют только собственники «полноценных» объектов недвижимости.

Этот подход виден и в обозначенной выше практике по приватизации земельного участка собственником ОНС и в практике по проблеме приватизации земельного участка собственником разрушенного объекта недвижимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 N 6811/09 по делу N А51-6986/0834-156 — приватизация земельного участка возможно только после восстановления разрушенного объекта).

Разумно предположить, что судебная практика, в случае распространения ст. 36 Земельного кодекса РФ на ЕНК, будет придерживаться того же подхода в отношении приватизации земельного участка под единым недвижимым комплексом.