Содержание:
Лицензионный договор – тонкости и нюансы
Обладая интеллектуальной собственностью, будь-то изобретение, книга, фильм, песня, торговая марка, программное обеспечение, можно распоряжаться своими правами, передавая их другому лицу или даже нескольким. Чтобы этот момент урегулировать на законодательном уровне, составляется лицензионный договор (далее – ЛД), который в дальнейшем проходит регистрацию.
Что дает лицензионный договор
- В первую очередь это законный способ передачи прав, позволяющих пользоваться результатами интеллектуальной деятельности.
- Владелец и пользователь правами имеют обоюдную выгоду. С одной стороны – прибыль, возникающую при использовании объекта интеллектуальной собственности, с другой – платежи за лицензию.
- Владельцу исключительного права обеспечивается, по сути, легальная монополия на оговоренные действия с объектом интеллектуальной собственности, запрещенные совершать всем остальным.
Какие бывают лицензионные договора
ЛД, передающий исключительные права. Оформив такой договор, вы передаете в определенных рамках свои имущественные права на оговоренный срок. При этом вы на период действия договора уже не можете распоряжаться этими правами и передавать их кому-то еще. После окончания отведенного срока вы снова будете обладать правом передачи.
ЛД, передающий неисключительные права. Владелец прав в данном случае может их передавать одновременно нескольким пользователям. Здесь исключительность отсутствует. Как правило, в жизни могут встречаться, так называемые гибридные договора, которые содержат элементы лицензионных и другие нюансы урегулирования отношений пользователя и автора. Именно поэтому при подписании лицензионного договора важна помощь специалиста. В документе каждый пункт имеет значение. Опытный юрист обратит ваше внимание на важные моменты и возможные подводные камни. Важно! Еще одна существенная деталь. Лицензионный договор только тогда имеет силу, когда он подписан обеими сторонами. Никакие устные договоренности и словесные заверения не могут заменить реального автографа на документе. Правильно оформленный, продуманный и грамотно составленный лицензионный договор, учитывающий малейшие условия передачи прав на объект интеллектуальной собственности – это важный документ, который обезопасит вас в дальнейшем от возможных претензий, споров, штрафов и компенсаций за неправомерные действия.
Возможно вас заинтересуют другие наши статьи:
Нюансы грамотного составления договоров
Чтобы составить наиболее адекватный с точки зрения юриспруденции договор конечно разумнее всего обратиться к опытному юристу. Но в жизни бывают такие моменты, когда нам предлагают подписать уже готовую форму юридического документа. Вот здесь и возникают различные вопросы. Больше всего будет волновать точность составленного договора и его содержание. О том, каким образом составляется грамотный документ, стоит узнать каждому.
Составление договора
Для начинающего юриста вполне понятно, что можно найти уже готовую форму договора, например в сети Интернет, затем очень внимательно прочитать ее, изучить все имеющиеся условия, изменить их под свои потребности, при необходимости добавить недостающее, реквизиты, важные положения и все, документ готов. А вот для человека несведущего в законе и тонкостях правовых отношений данное прочтение будет нечем иным как зашифрованным посланием с марса, например. Поэтому советовать неопытным людям, смотреть заготовленные договора – это не самый разумный совет. Для начинающих подойдет такой совет: «Для вразумительного и более четкого представления рассматриваемого вами вопроса для начала следует рассмотреть само понятие договора, а затем выделить его главные части».
Поговорим более подробно о сути дела. Каждый человек имеет право заключать абсолютно любой договор, главное чтобы он юридический документ не шел в разрез с законодательными актами нашей страны. Чтобы разобраться глубже в значениях терминологии и понятиях, применяемых в конкретном договоре, стоит воспользоваться электронными справочно-правовыми системы. В них намного проще и быстрее найти определенную нужную вам информацию, чем это искать ее в бумажных изданиях кодексов и иных нормативно-правовых актов.
Как именно выглядит договор и что из себя он представляет? В большинстве случаев это юридический документ, в котором в письменной форме изложены требования и положения, регламентирующие поведение обеих сторон участвующих в подписании документа. Если говорить в общем, то договор имеет несколько основных частей:
Во-первых, вводная часть;
В-четвертых, адреса, реквизиты, подписи сторон;
Подробнее о положениях
Вводная часть должна включать в себя конечно наименование договора. Обычно на этом этапе проблем не возникает. Каждый понимает, что именно необходимо описать в названии при заключении купли-продажи, мене, поставке, дарении, оказании услуг, поручении, хранении.
Все логично и понятно, однако подводные камни тут все-таки есть. К примеру, в чем разница между наймом и арендой? Не каждый знает, что нежилые площади сдаются в аренду, а жилые помещения отдают в найм. А в чем разница между услугами и работой? В том, что итоги работы всегда материальны, так как создается нечто новое. А вот результаты услуг не являются материальными, так как они вносят в уже существующие положение вещей улучшения, определенную модернизацию. А чем трудовой договор отличается от договора подряда? Об этом так же знают не все. Для подряда важен только результат работы, а для трудового договора — сам процесс ее выполнения.
Во вводной части будут так же указаны даты и место, где происходило подписание договора. Здесь же указываются полные наименования сторон, фамилии имена отчества участников сторон договора, их должности, а так же полномочия тех лиц, чьи подписи скрепляют договор и конкретные указания на документацию, предоставляющую такие полномочия.
Предмет договора – эта часть касается самого предмета разговора, то есть собственно то, из-за чего стоило начинать все это дело – заключение договора. Во второй части указываются обязанности и права сторон, участвующих в договоре, стоимость и процесс произведения расчетов, сроки выполнения обязательств. Внимательно относитесь к прочтению данной части, чтобы иметь более глубокое представление об ответственности вашей и вашего оппонента.
В разделе «Условия» указывается срок действия данного договора, ответственность за любые нарушения его пунктов, основания для изменения, либо расторжения договора, количество экземпляров данного документа. Помните, что здесь важно указать существенные и обычные условия договора, его принципиальные условия. Разница между существенными и обычными условиями заключается в том, что к существенным всегда относятся те пункты, без которых данный договор будет считаться не заключенным (ответственность за нарушение его обязательств в таком случае просто не наступает). Подобные условия оговариваются в законодательных актах и различных нормативно-правовых положениях. Чтобы разобраться в тонкостях терминологии, опять же придется обратиться к справочникам по юриспруденции.
Существуют принципиально важные условия для определенных типов договоров. Вот некоторые из них:
Предмет договора важен только для договоров купли-продажи, мене, дарении, аренде, найме, подряде, возмездном оказании услуг, хранении, поручении;
Срок и предмет договора важны для договора поставки;
Условия, срок действия и предмет договора важны при страховании лица или имущества, при установлении страхового случая, размере страховой суммы.
Помимо этого к «существенным» нюансам относятся условия, на обсуждении и согласовании которых настаивает та или иная сторона, участвующая в подписании договора. Одна из сторон.
К обычным условиям договора относятся те, которые вступают в силу в случаях, указанных в договоре. Можно рассмотреть определенные условия, которые применяются в тех или иных видах договоров:
Для купли-продажи важны: количество, ассортимент, стоимость, тара, качество, упаковка, комплект товара, его комплектность;
Для договора поставки, мена, поручения важны: стоимость;
Для договора дарения, хранения важен: срок;
Для договора аренды, найма, подряда, возмездного оказания услуг важны: срок и стоимость.
Ко всем этим условиям и нюансам стоит подходить очень внимательно, чтобы заключенный договор принес максимум пользы обеим сторонам сделки.
В четвёртую часть заключаемого договора входят как почтовые, так и банковские, отгрузочные реквизиты. Здесь же указываются адреса сторон, включая адреса предприятий, объектов, которых касается сделка.
К приложениям можно отнести такие пункты, которые могут быть не включены в сам договор. К примеру, приложения включат в себя определенные сметы, важные расчеты, имеющиеся прейскуранты, составленные графики, уставные акты и иную документацию. Словом такую информацию, которая важна, имеет определенную связь с регламентированием отношений сторон договора.
Стоит обратить внимание, что не все строки будущего договора обязательно заполнять в электронном виде. Это связано с тем, что некоторые пункты договора, возможно, потребуют изменений и внесения дополнений. Что-то, скорее всего, придется записывать и от руки во время непосредственного заключения договора. Можно сказать, что составление договора является не самой простой задачей, но и она поддается разрешению при грамотном, продуманном подходе к делу.
Юридический конструктор договоров
Договор по продаже квартиры онлайн составить. Даже такое теперь возможно! Быстро и грамотно!
Здесь Вы получите разъяснения как с помощью Конструктора договоров можно легко и безошибочно составить Предварительный договор купли-продажи квартиры . Ведь это очень важный документ и допустить ошибок в нем нельзя!
Конструктор сделан группой молодых программистов под руководством Автора сайта.
Конструктор соберет Ваш индивидуальный договор из готовых блоков. Необходимо только выбрать условия сделки, активировав необходимые кнопки.
Составление договора к сделке с недвижимостью вызывает наибольшие затруднения у её участников. Ведь каждый здравомыслящий человек понимает важность этого документа.Да и цена вопроса очень большая.На кону — ваша счастливая жизнь новой квартире, или нервотрепка и хождение по судам.
Именно договор может обеспечить реализацию как первого, так и второго сценария.
Но немногие обыватели придают этому значение, особенно предварительному договору купли-продажи. Ведь и немногие знали о его необходимости, тем более когда-то его составляли.
Наряду с соблюдением правильной формы договора исключительно важным является — не упустить важные детали и обстоятельства. Но чтобы их не упустить при составлении договора — нужно знать обязательные процедуры в сделке!
Именно для этого и создан конструктор. Это конструктор-подсказчик.
Самым сложным является учесть все индивидуальные нюансы сделки, ни чего не забыть, все предусмотреть заранее. Это самая сложная часть работы.
Выбирая нужные условия из предложенных, конструктором составляется индивидуальный договор, такой, если бы его вам составлял хороший юрист по сделкам с недвижимостью.
Ведь только опыт помогает специалисту сделать договор безупречно. Или добротный, продуманный до мелочей, конструктор.
-Да я вполне образованный человек и сам смогу составить договор, тем более предварительный!
-Кто бы сомневался в вашей грамотности. Но я все-таки думаю что что стоматолог вылечит зуб лучше, чем гинеколог.
-Что касается предварительного договора купли-продажи — не стоит приуменьшать его значимость в сделке. Это проект купли-продажи, продуманный до мелочей.
А каков проект — таков и результат.
Непродуманный договор приводит к срыву сделки и потере задатка или даже аванса!
- А добротный предварительный договор купли-продажи обеспечивает спокойную и благополучную сделку, что так важно, особенно в сделках-цепочках, где участник является продавцом в одной сделке и покупателем в следующей.
Еще одно важное качество Конструктора — простота в использовании.
Так же Конструктор всегда находится в актуальном состоянии, мы отслеживаем изменения в законодательстве.
Содержание статьи подробное:
Договор по продаже квартиры онлайн
Поскольку обычным участникам сделки не хватает опыта, а иногда и знаний, и составление договоров вызывает наибольшую сложность, Автору сайта и пришла в голову мысль (именно пришла ? ) максимально облегчить эту работу и для участников сделок и для начинающих риелторов.
И сделать Конструктор договоров онлайн, чтобы любой человек, из любой глубинки смог самостоятельно составить грамотный договор для своей сделки по отчуждению недвижимости.
Конструктор запущен в работу
Пока с помощью конструктора можно составить только Предварительный договор купли-продажи квартиры и Договор дарения квартиры или доли из нее, но и это более 200 вариантов этого документа.
Когда договор составлен правильно и все обстоятельства учтены — сделка пройдет «как по маслу».
Стоимость сервиса для одной стороны сделки будет составлять 145 рублей.
Ни один юрист не возьмется за составление добротного сложного договора за такую цену, ведь он заработает только на чашку кофе ))))
Кроме того за эти деньги вы получите, при необходимости, бесплатную письменную консультацию.
Защита персональных данных
Чтобы ваши персональные данные не похитили злоумышленники, на сайте используется специальный защищенный протокол передачи данных.
Подтверждение этому Вы найдете на странице Конструктора
Такой же значок есть на сайтах банков.
- Администратор сайта тоже не имеет доступа к Вашим персональным данным.
- Мы заботимся об этом и обеспечиваем защиту введенных данных.
- К тому же Ваш договор не может сохраняться на сайте, а скачивается на ваш компьютер.
Договор купли-продажи квартиры онлайн
Для составления договора Вам не нужно скачивать ни какую программу к себе на компьютер, Конструктор установлен на удаленном сервере и доступен в режиме он-лайн через интернет любому жителю нашей страны и даже иностранцу ? .
Для составления договора вам необходимо иметь:
- правоустанавливающие документы на квартиру , т.е. документ на основании которого право собственности возникло у продавца. Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации и т.д
- право подтверждающий документ. Это Свидетельство о государственной регистрации права, выписка из ЕГРП. К тому же на правоустанавливающий документ в обязательном порядке проставляется специальная регистрационная надпись, подтверждающая проведенную регистрацию перехода права от Продавца Покупателю.
- документы, удостоверяющие личность
- запросите у второй стороны сделки копии необходимых документов для составления договора
- договор не доступен для скачивания без выбора условий сделки, в этом нет смысла. Стандартный шаблон Вы можете скачать со страницы шаблонов/образцов.
Постепенно Конструктор будет пополняться другими договорами для сделок с недвижимостью.
Расскажите о нем друзьям. Ведь им тоже обязательно понадобится, даже если через несколько лет. И как всегда потом — ищешь, да не найдешь. Еще легче присоединиться в группу «Квартирный вопрос в городе» на Одноклассниках, и тогда у Вас всегда будет доступ на этот сайт.
Инструкция пользователя
Пользоваться конструктором настолько легко, насколько это возможно:
- Прочтите там подробную инструкцию
- Следуйте образцам по заполнению
- Читайте разъяснения под значком « i »
Перейти к Конструктору
Ответственность пользователя
- Вы самостоятельно несете ответственность за выбор условий сделки и правильность введенных данных. Не спешите. Вы составляете очень важный документ.
Замечания и предложения по работе конструктора можно разместить в комментариях к статье или непосредственно на странице договора.
Продуманный договор минимизирует риски
О том, как грамотно составить договор, как складывается судебная практика по этой категории дел, рассказывает судья Хозяйственного суда г. Минска Татьяна МИКОЛЕНКО:
— К сожалению, кроме норм ГК, иных правовых документов, регулирующих эту сферу, до настоящего времени не принято.
Указ президента РБ от 15.06.1996 г. № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» распространяется только на строительство помещений в многоквартирном жилом доме (или его части) и иных связанных с ним объектов недвижимости.
Правовое регулирование строительства на долевых началах коммерческой недвижимости происходит на основе не предусмотренных законодательством, но и не противоречащих ему «непоименованных договоров».
Объект договора.
Если при заключении договора у застройщика (заказчика) уже имеется разработанная проектно-сметная документация (ПСД), то ситуация особых сложностей не вызывает: объект строительства определяется путем привязки к ПСД с указанием площади.
Однако площадь, указанная в ПСД, и фактическая площадь объекта, которая по завершении строительства будет отражена в регистрационных документах на основании обмеров, произведенных в ходе технической инвентаризации, совпадают далеко не всегда.
Поэтому в договоре целесообразно указать на последствия такого рода несоответствий и предусмотреть действия, которые стороны намерены предпринять в случае, если по результатам инвентаризации будет установлена большая или меньшая площадь помещения. Например, можно использовать формулировки: «цена строительства пересчету не подлежит» или «цена подлежит уменьшению (увеличению) с учетом результатов технической инвентаризации» и т. д.
Если таких указаний в договоре не будет, то суд исходя из буквального толкования условий договора может прийти к выводу, что воля сторон была направлена на то, что объект должен быть построен в соответствии с ПСД. Таким образом, стоимость объекта останется первоначальной.
Корректировка ПСД.
Как показывает практика, на дату заключения договора застройщик (заказчик) может не всегда представлять себе окончательный результат строительства и у него может возникнуть объективная необходимость в изменении ПСД. В результате, например, первоначально запланированные два изолированных помещения, коридор и санитарная комната могут «трансформироваться» в три отдельных изолированных помещения.
Подобные негативные для дольщика последствия можно минимизировать, предусмотрев в договоре соответствующие условия. Например, указать, что корректировка ПСД в части изменения назначения помещения, площади и т. д. производится только с согласия дольщика. Если же согласия получено не было, то дольщик, например, имеет право на односторонний отказ от договора, возмещение убытков по действующему курсу и т. д.
Также можно предусмотреть, что в случае корректировки документации стороны по долевому строительству обязаны внести изменения в договор с учетом пожеланий дольщика. Например, какие именно помещения он приобретет в собственность, учитывая произведенную их корректировку.
Цена в договоре.
Чаще всего цена в договоре привязывается к курсу иностранной валюты (ст. 298 ГК). Если предусмотрено, что оплата осуществляется периодически равными долями, то оплата производится по текущему курсу доллара США к белорусскому рублю на день оплаты. Однако возникает вопрос: в каком порядке и размере денежные средства подлежат возврату в случае прекращения договора?
Вопрос этот непростой, поскольку по результатам полной или частичной оплаты обязательство так или иначе было исполнено в белорусских рублях. В связи с этим в договоре следует предусмотреть, какие суммы и в каком порядке в случае расторжения договора подлежат возврату. Следует отметить, что возврат уплаченных сумм в белорусских рублях по текущему курсу иностранной валюты имеет законное основание и позволяет обезопасить сторону по договору от девальвационных последствий.
Если же порядок возврата уплаченных сумм в договоре предусмотрен не был, то, как показывает практика, суды на основании буквального толкования условий договора приходят к выводу, что цена была определена в белорусских рублях и зафиксирована на дату платежа.
Последствия неисполнения обязательств.
В нормативных правовых актах вопросы законной неустойки и ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам строительства коммерческой недвижимости не предусмотрены. Поэтому в договор необходимо включать пункт об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
Первостепенное значение для дольщика имеют вопросы, связанные со сроками строительства объекта. Застройщик (заказчик), в свою очередь, заинтересован в своевременном внесении платежей.
В обязательном порядке в договорах следует оговаривать пеню.
Что касается пени, связанной с несвоевременным внесением платежей, то ее следует привязывать к курсу иностранной валюты на момент, когда обязательство должно было быть исполнено по договору, либо к моменту, когда оно было исполнено фактически. В любом случае такую привязку надо делать обязательно.
То же самое касается пени за нарушение сроков строительства объекта и его передачи дольщику.
Как показывает практика, пеня за нарушение сроков предусматривается в 50% договоров. Такая предусмотрительность лишней не бывает (иногда нормативные сроки строительства затягиваются на несколько лет), и дольщики регулярно взыскивают через суд пеню за нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию.
Кроме того, нарушение сроков ввода может повлечь такие негативные для дольщика последствия, как убытки. В данном случае действуют статьи 364 и 14 ГК (убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства).
В случае со строительством коммерческой недвижимости это могут быть, например, иски о взыскании убытков исходя из размера арендной платы за помещение, которую дольщик оплачивал в период после запланированного ввода объекта в эксплуатацию. Однако следует иметь в виду, что арендуемое помещение по площади и назначению должно быть сопоставимо со строящимся в рамках договора долевого строительства объекта.
В любом случае суды рассматривают иски о взыскании такого рода убытков: иногда в подобных случаях инвесторы ходят в суд как на работу.
Расторжение договора.
Следующий момент, на который нужно обратить внимание, — существенное нарушение условий договора, на основании которого вторая сторона вправе отказаться от договора или расторгнуть его в судебном порядке.
В силу ст. 420 ГК, чтобы расторгнуть договор, необходимо доказать существенность нарушений его условий. Например, что был причинен ущерб, в результате которого сторона в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать в случае, если бы строительство объекта завершилось вовремя.
Следует обратить внимание, что если существенные нарушения прямо не указаны в договоре, то этот вопрос решается по усмотрению суда. Предположим, договор был просрочен на 2 месяца. Будет ли иметь место существенное нарушение прав дольщика, если объект имеет 98% готовности, а дольщик настаивает на расторжении договора на том основании, что имеет возможность приобрести уже готовый объект по аналогичной стоимости?
Чтобы исключить возможность злоупотребления правом, следует четко прописывать соответствующие условия в договоре. Например, можно указать, что основанием для расторжения или одностороннего отказа от договора является отсрочка сдачи объекта в эксплуатацию свыше 3 календарных месяцев.
То же самое относится к застройщику (заказчику). Например, если застройщик строит объект исключительно за счет средств инвесторов и при этом не предусматривает в нем для себя никаких помещений, то невнесение или несвоевременное внесение денежных средств инвесторами является для него существенным фактором. Это и понятно, ведь у него отсутствует источник финансирования для расчета с подрядчиками, приобретения стройматериалов и т. д.
Таким образом, чтобы суд не оценивал такого рода обстоятельства по собственному убеждению, подобные ситуации следует заранее предусматривать в договоре — являются ли они основанием для его расторжения или нет.
Особо отметим такой спорный вопрос, как односторонний отказ от договора и его одностороннее расторжение.
Этим вопросам посвящен ряд положений постановления пленума ВХС РБ № 16 от 16.12.1999 г. Суть сводится к следующему. Если в договоре присутствует выражение «одностороннее расторжение», то происходить оно будет только в судебном порядке. Если мы хотим отказаться от договора путем письменного уведомления со ссылкой на условия договора, то в последнем необходимо указывать «право на односторонний отказ от исполнения договора». Поэтому путать эти понятия не рекомендуется и слово «расторжение» использовать в этом случае не следует, поскольку это подразумевает исключительно судебный порядок рассмотрения спора.
В качестве альтернативы в договор можно включить раздел «порядок расторжения договора», а в нем указать обстоятельства, при наступлении которых сторона вправе отказаться от исполнения договора. В этом случае он будет считаться прекращенным с момента получения второй стороной уведомления об одностороннем отказе от договора (со ссылкой на фактические обстоятельства, которые послужили основанием для такого отказа).
Адекватным способом второй стороны в этом случае является обращение в суд о признании незаконным одностороннего отказа от договора.
Новые инвесторы.
На практике бывают случаи, когда застройщик (заказчик) с момента уведомления об одностороннем отказе от договора до момента обращения дольщика в суд привлекает вместо прежнего инвестора нового дольщика. Иногда к моменту, когда суд признал отказ застройщика от договора неправомерным, заключается договор с новым дольщиком. При этом новый инвестор находится уже на стадии процесса регистрации права собственности в агентстве по госрегистрации.
Обращаю внимание, что оспорить решение об одностороннем отказе от договора и признать через суд новый договор на долевое строительство недействительным можно только до момента регистрации права собственности на объект строительства. Если право собственности на нового дольщика уже зарегистрировано, то будет действовать так называемый «олимпийский принцип»: кто пришел к финишу первым — тот и прав.
Возможность требовать отобрания вещи, переданной третьему лицу, у которого возникло на нее право собственности, предусмотрена в ст. 369 ГК. Однако в данном случае пострадавшая сторона вправе требовать только возмещения убытков. Кроме того, размер убытков еще предстоит доказать в суде.
Был прецедент, когда дольщик лишился помещения в результате неправомерного одностороннего отказа от договора со стороны застройщика. При этом ему удалось доказать понесенные убытки: рыночная стоимость аналогичного помещения, которое он был вынужден приобрести в результате отказа от договора, превысила стоимость первоначального объекта долевого строительства.
Бытует мнение, что отстоять свои права в случае одностороннего отказа от договора можно посредством обращения в правоохранительные органы. Однако, как показывает практика, в возбуждении уголовных дел по признаку мошенничества в подобных случаях отказывают, а стороны направляют в хозяйственный суд.
Возможно, после внесения изменений в Указ № 396 ситуация изменится: обязательная регистрация договоров долевого строительства в местных исполнительно-распорядительных органах затруднит неоднократное заключение договора на долевое строительство на одно и то же помещение.
Передача документов.
Одна из распространенных категорий споров — когда заказчик по каким-либо причинам отказывается передать документы на готовый объект строительства. Как правило, заказчик ссылается на односторонний отказ от договора либо на неуплату денежных средств в полном объеме (изменения курса, убытки, дополнительные расходы и т. д.).
Сегодня перечень документов для регистрации права собственности на недвижимое имущество регулирует постановление Совмина РБ № 156 от 17.02.2012 г. Это справка о распределении помещений между правообладателями, справка дольщика о том, что строительство помещения производилось за его счет, акт приема-передачи, а также документы, необходимые для регистрации права собственности. В случае положительного для дольщика решения суд обязывает застройщика представить перечень необходимых документов. Однако исполнить эту категорию решений на практике далеко не просто.
Для исполнения решения по взысканию денежных средств в принудительном порядке судебный исполнитель имеет в своем распоряжении реальные механизмы. Но исполнить решение о понуждении к передаче документов без воли застройщика (заказчика) практически невозможно. Как заставить застройщика подписать ту ли иную справку? Максимум, что может судебный исполнитель, — это составить протокол, на основании которого суд привлекает застройщика к ответственности за неисполнение решений суда. Привлекли один раз, второй — эффекта никакого.
Какой еще способ защиты следует испробовать в этом случае? Можно предъявить иск неимущественного характера об установлении факта принадлежности помещения дольщику на праве собственности со ссылкой на договор. К нему следует приложить перечень документов, которые инвестор не может получить. Если застройщик против заявленных требований возражает, то мы имеем спор о праве. Дольщику в этом случае ничего не остается, как обратиться с иском имущественного характера о признании права собственности на помещение.
В ходе рассмотрения дела суд установит, была ли произведена оплата, какие положения содержал договор, какие помещении были построены и т. д.
Встречные обязательства.
Ряд проблемных моментов связан со встречным исполнением обязательств. Подобная практика появилась с приходом инвесторов из России, где она довольно широко распространена. О чем идет речь?
Дольщик ежемесячно оплачивает строительство только в том случае, если видит встречное освоение денежных средств. В договор включается условие о встречном исполнении обязательства (ст. 309 ГК). В этом случае оплата производится, к примеру, в течение 10 дней после подтверждения застройщиком целевого использования первоначально внесенных сумм денежных средств.
Однако хочу обратить внимание застройщиков, что перечень документов необходимо четко указывать в договоре. В противном случае может запрашиваться не всегда обоснованный значительный пакет документов. В результате недобросовестный инвестор вполне может заявить о приостановлении финансирования на основании ст. 309 ГК.
В заключение отмечу, что сфера долевого строительства коммерческой недвижимости требует дополнительного законодательного регулирования. Если будут приняты специальные правовые акты в этой области, то составить грамотный договор будет значительно проще.
Составление документов
Договор — документально зафиксированная юридическая основа, на которой строятся отношения между юридическими и физическими лицами. При составлении документов, отражающих суть договора, работа юристов заключается в том, чтобы зафиксировать то, о чем договариваются стороны, юридически грамотно. Наши специалисты следят, чтобы при подготовке договора ни один его пункт не мог быть истолкован двояко, иначе одна из сторон может потерпеть убытки. Важно предусмотреть в договоре все этапы взаимоотношений сторон от момента заключения договора, исполнения сторонами обязанностей по договору, последствия нарушения сторонами своих обязательств подкрепленные санкциями, условия завершения договорных отношений или условий расторжения. Не продуманный договор может повлечь для сторон крупные финансовые убытки.
Компания ООО «Стратег» предоставляет следующие услуги в сфере подготовки документов:
- разработка проектов договоров, контрактов, соглашений;
- разработка кадровой документации;
- анализ и экспертиза договоров;
- составление заявлений и жалоб в суды.
Во время разработки проектов договоров наш юрист сделает акцент на процедуру его исполнения и отразит её при составлении документов — без этого соблюдение договоренностей может оказаться невыполнимым. Во время разработки проектов контрактов специалист уделит внимание рискам неисполнения договора и пропишет ответственность сторон за его нарушения. Также наши специалисты выполняют разработку проектов соглашений и контрактов в соответствии с индивидуальными запросами клиента.
Экспертиза и сопровождение договоров
Подготовка договора очень важный элемент формирования договорных отношений.
Очень часто в сложившейся деловой практике проект договора готовит одна из сторон который предлагается к подписанию другой стороне. В этой ситуации важно профессионально проанализировать все условия договора, спрогнозировать исходя из практики варианты возможных конфликтов и пути их разрешения, подготовить грамотные протоколы разногласий, дополнения.
Часто договор подписывается одной из сторон, не участвовавшей в ее разработке без анализа глубокого анализа, либо заказчик услуг, работ или покупатель предлагает к подписанию договор, который не возможен к корректировке исполнителем. В этом случае заказчики наших юридических услуг нуждаются в оценке условий договора и сложившейся хозяйственно-правовой ситуации, в которой требуются рекомендации.
Также мы занимаемся экспертизой документов для действующих договоров, помогаем правильно составить дополнительные соглашения, подсказываем юридически грамотный выход тем, кто оказался в сложной ситуации в связи с подписанием невыгодного контракта.
Поможем компаниям с разработкой кадровой документации, соответствующей современным законодательным нормам, и постановкой делопроизводства организации.
Выполняем подготовку и анализ договоров корпоративных клиентов, сопровождаем их в течение длительного времени. При необходимости, грамотно составим заявления и жалобы в суды, административные и правоохранительные органы. Подготовка договора и его сопровождение юристами ООО «Стратег» — это гарантия юридической защищенности клиента.
22 августа, 2008 | Олег СЕМЕНОВ
Грамотно составленный договор – основа успеха работы ЧОПа (30406)
Часто возникает вопрос: так ли важно руководителю ЧОПа знать и понимать особенности строек как объектов охраны?
Не просто важно, а жизненно необходимо, поскольку все вопросы организации охраны объекта (от ее стоимости и до построения группировки сил, обязанностей охранника каждого поста, материальной ответственности охранного предприятия и многое-многое другое) отражаются в договоре об оказании охранных услуг. А подготовить и в сложных переговорах подписать толковый договор – непростая задача.
К сожалению, среди некоторых коллег бытует мнение, что договор на охрану объекта – просто формализованный документ, написанный по шаблону (болванка, кочующая из ЧОПа в ЧОП), и единственное место в его тексте, куда следует посмотреть при подписании, – это стоимость услуг. Конечно, это их личное дело. Наши соображения адресованы тем, кто всерьез намерен заниматься освоением уже давно сформировавшегося в отдельное направление сегмента частной охранной деятельности – охраной строительных объектов.
Итак, подготовка текста договора об оказании охранных услуг начинается с общепринятой процедуры обследования объекта охраны. Данный этап работы подробно описан в книге В.М. Солянова и В.В. Черняева «Охрана строительных объектов» (Москва, ЭКА, 2008. Библиотечка журнала «Охранная деятельность»). Там же приведен примерный (и весьма удачный) вариант «Акта обследования объекта».
После обследования объекта и предварительного согласования с заказчиком охраны всех принципиальных положений будущего договора приступаем к подготовке его текста.
Необходимо отметить, что своей основной частью договор об оказании охранных услуг ничем не отличается от любого договора, подготовленного в рамках требований ГК РФ, и в обязательном порядке содержит следующие разделы:
1. Предмет договора;
2. Обязательства сторон;
3. Стоимость услуг и порядок расчетов;
4. Ответственность сторон; 5. Срок действия договора;
6. Порядок разрешения споров;
7. Особые условия;
8. Заключительные положения;
10. Юридические адреса, реквизиты и подписи сторон.
В то же время договор имеет и ряд существенных особенностей. Рассмотрим их подробнее.
В предлагаемом варианте договора содержится ряд приложений, являющихся его неотъемлемой частью:
1. Приложение № 1. «Наряд- задание» на охрану объекта. В нем подробно указываются адрес объекта, его характеристика (с точки зрения технической укрепленности, размеров, этажности и пр.), согласованный с Заказчиком тип охраны, а также порядок охраны (количество постов, их характеристика и режим работы), экипировка охранников (спецсредства, радио- и мобильная связь, форма одежды и пр.).
2. Приложение № 2. «Акт о начале работ (услуг)» с указанием когда и в каком составе выставлены посты охраны. Поскольку договор может быть датирован гораздо более ранним числом, именно с даты подписания указанного акта наступает взаимная ответственность сторон, производится расчет стоимости охранных услуг, а также уведомление органов внутренних дел о принятии объекта под охрану в соответствии с постановлением Правительства РФ № 600 от 1992 г.
3. Приложение № 3. «Акт об оказании охранных услуг» как согласованная с Заказчиком форма ежемесячной отчетности ЧОПа о выполненной работе (в соответствии со ст. 9 Закона РФ «О частной детективной и охранной деятельности в РФ»), являющаяся также и официальным подтверждением оказания охранных услуг и их стоимости.
4. Приложение № 4. «Инструкция по охране объекта», включающая в себя общие положения, общие обязанности старшего наряда (старшего охраны объекта), общие обязанности охранника, права охранника, ограничения в сфере деятельности частного охранника, порядок действия охранника в случае прибытия на объект проверяющих (сотрудников правоохранительных органов), действия охранника при возникновении на объекте нештатных ситуаций (при нападении на объект, при пожаре, возгорании или взрыве, при возникновении стихийных бедствий, при авариях систем водоснабжения, отопления и канализации, при отключении электроэнергии, при обнаружении посторонних предметов или получении сообщения о заложенном взрывном устройстве).
Таким образом, в этом документе содержатся наиболее общие обязанности сотрудников охраны на объекте, являющиеся, как правило, неизменными на протяжении всей работы. А вот ее специфика, главное содержание отражаются в приложениях № 1–3 к данной Инструкции:
№ 1 «Схема с указанием границ и центров постов, времени и порядка несения службы»;
№ 2 «Информация о порядке взаимодействия с территориальными органами внутренних дел»;
№ 3 «Особые обязанности охранников на объекте».
Именно в этих документах содержатся ответы на все вопросы, связанные с организацией охраны объекта, в том числе конкретные обязанности каждого поста, порядок их взаимодействия, организация связи и пр. Все три указанных приложения полностью соответствуют действующим организационно-методическим указаниям ГУВД г. Москвы. Их наличие в комплекте документов при согласовании договора об оказании охранных услуг с подразделениями ЛРР обязательно.
Остановимся более подробно на специфике наиболее важных разделов договора об оказании охранных услуг. При этом будем исходить из понимания того обстоятельства, что строительная площадка – весьма сложный объект с точки зрения рисков охранного предприятия. Существенно снизить их поможет хорошо продуманный текст договора.
1. Предмет договора.
Важно четко сформулировать его. Например, «Огражденная территория строительства жилого дома». Или «Не огражденная территория строительства жилого комплекса», «Частично огражденная территория строительства детского сада в районе массовой застройки» и т.д. Другими словами, не будет лишним, если в самом предмете договора будет сказано о недостаточной технической укрепленности объекта охраны.
В этом же разделе желательно очертить круг ответственности охраны за обеспечение сохранности мелких розничных материальных ценностей, а также отдельно расположенных строительных конструкций и техники. Например, «Охране подлежат только те материальные средства, которые должным образом складированы (с использованием скруток, пломб и т.п.) или находятся в закрытых и опечатанных помещениях, а также крупногабаритная строительная техника и строительные конструкции». И далее — «Помещения, в которых хранятся материальные ценности, сдаются под охрану в закрытом и опечатанном (опломбированном) виде».
При работе на объектах монолитного строительства крайне важно определить условия, при соблюдении которых охрана может осуществлять контроль за сохранностью весьма дорогостоящей опалубки и ее элементов. Вот один из таких апробированных вариантов: «Как исключение, щиты опалубки, а также ее стойки и опрусы могут приниматься под охрану (при полном убытии с объекта персонала, в том числе субподрядных организаций, за исключением работающих второй и третьей смен, заверенные списки которых должны находиться на посту охраны) при соблюдении Заказчиком следующих условий:
а) находящиеся на строительной площадке (в случае их завоза на объект или приготовленные к работе, т.е. к подаче краном на этажи) компактно складированы в одном месте;
б) находящиеся на этажах строящегося здания – только в том случае, если щиты опалубки находятся на верхнем этаже строящегося здания.
Щиты опалубки и другие ее элементы, разбросанные на территории объекта либо на этаже, расположенном ниже того, где ведутся бетонные работы, под охрану не принимаются».
Вполне уместно завершить данный раздел договора следующим пунктом: «Предложения Исполнителя по соблюдению установленного на объекте режима охраны в связи с реализацией настоящего Договора являются обязательными для персонала Заказчика и его субподрядных организаций».
2. Обязательства сторон.
В самом начале важно юридически точно, т.е. в пределах действующего законодательства, регламентирующего частную охранную деятельность, определить обязательства Исполнителя, т.е. охраны. Например:
«Обеспечить предупреждение и пресечение действий, направленных на нарушение установленного пропускного и внутриобъектового режимов, незаконное завладение имуществом и материальными ценностями Заказчика».
Самое главное — принимая на себя обязательства по обеспечению сохранности материальных ценностей, необходимо на договорном уровне определить рамки этой ответственности. Например:
«Принимать под охрану закрытые и опечатанные (опломбированные) Заказчиком помещения. Прием и сдача помещений уполномоченными представителями сторон осуществляется по «Книге приема–передачи помещений и материальных ценностей под охрану», страницы которой пронумерованы, прошнурованы и скреплены печатью.
Прием под охрану помещений и материальных ценностей производится Исполнителем только от уполномоченного представителя Заказчика и при условии полного отсутствия на охраняемом объекте персонала Заказчика, включая персонал субподрядных организаций (исключение составляют только работающие вторая и третья смены; заверенные списки сотрудников должны находиться на посту охраны).
В случае проживания на объекте персонала Заказчика или субподрядных организаций прием помещений и материальных ценностей под охрану не производится, а Исполнитель не несет материальной ответственности за их сохранность».
Обязательным в данном разделе является следующий пункт:
«Представлять Заказчику письменный отчет о результатах проделанной работы», согласующийся со ст. 9 Закона РФ «О частной детективной и охранной деятельности в РФ». Его наличие в тексте договора – объект пристального внимания органов ЛРР при согласовании договоров об оказании охранных услуг.
Что касается обязательств Заказчика, то наряду с тем, что он берет на себя обязанность выполнить ограждение территории объекта сплошным забором, снабдить ворота исправными замками, а охрану – служебным помещением, оборудованным рабочим местом, круглосуточной телефонной связью и пр., целесообразно прописать в договоре порядок складирования материальных ценностей, их передачу-прием охраной. Например:
«Обеспечить надлежащее выполнение сотрудниками Заказчика и его субподрядных организаций требований по сохранности материальных ценностей и любого иного имущества в пределах охраняемого объекта:
а) малогабаритные и дорогостоящие материалы, оборудование и средства малой механизации сдавать под охрану в закрытых и опечатанных (опломбированных) помещениях, оборудованных исправными замками, запорными устройствами и оконными решетками, с обязательной записью в «Книге приема–передачи помещений и материальных ценностей под охрану». Указанные помещения располагать на территории объекта таким образом, чтобы обеспечить сотрудникам охраны возможность постоянного контроля за ними.
На находящиеся внутри сдаваемых под охрану помещений материальные ценности должна составляться опись за подписью уполномоченного представителя Заказчика (в рукописном виде, в трех экземплярах: первый остается в охраняемом помещении, второй – у охраны, третий – у лица, сдающего помещение под охрану);
б) в случае возникновения необходимости организации охраны крупногабаритных материалов, конструкций и техники сосредотачивать их компактно, максимально приблизив к посту охраны и соблюдая правила складирования (для техники – опечатывание кабин, агрегатов и пр.), а также оформив документально (в «Книге приема–передачи помещений и материальных ценностей под охрану»).
В данный раздел рекомендуется включить еще один важный пункт, полностью согласующийся с распоряжением Правительства Москвы № 1556-РП от 1.09.2003 г.:
«Исключить проживание на объекте персонала Заказчика, включая персонал субподрядных организаций».
3. Ответственность сторон.
Исполнитель в период действия договора несет ответственность в размере ущерба, причиненного охраняемой собственности Заказчика, если этот ущерб явился следствием невыполнения Исполнителем обязательств по охране объекта, типа и порядка охраны. В свое время рядом ЧОПов применялась практика ограничения размеров материальной ответственности, скажем, полугодовой стоимостью охранных услуг по конкретному договору. Однако, похоже, эта практика уже является достоянием истории. Руководители строительных компаний (заказчики охраны) настаивают на полной материальной ответственности. При заключении договора руководитель ЧОПа должен быть готов именно к такой постановке вопроса.
Однако в договоре необходимо в полной мере прописать весь механизм определения размеров причиненного ущерба, а также условия возмещения Заказчику причиненного материального ущерба, а именно:
«Возмещение Заказчику ущерба, причиненного вследствие невыполнения Исполнителем обязательств по настоящему договору или в силу других причин по вине Исполнителя, производится в сроки, установленные судом, или в течение двух месяцев со дня представления Исполнителю официальных документов (приговора, решения суда), вступивших в законную силу, или в сроки, согласованные сторонами».
Весьма желательно оговорить в договоре условия и порядок добровольного возмещения заказчику причиненного по вине охраны ущерба. Например:
«Добровольное возмещение Заказчику ущерба, причиненного путем кражи из сданного под охрану установленным порядком (по «Книге приема–передачи помещений и материальных ценностей под охрану») помещения, а также сданных под охрану установленным порядком крупногабаритной техники, материалов и конструкций вследствие невыполнения Исполнителем обязательств по настоящему договору или в силу других причин по вине Исполнителя, производится Исполнителем на основании следующих документов: акта инвентаризации имущества за подписью уполномоченных представителей сторон; справки о балансовой стоимости похищенного имущества на момент происшествия; копии описи имущества, находящегося в сданном под охрану помещении; акта о вскрытии охраняемого помещения за подписью уполномоченных представителей сторон; справки из дежурной части ОВД о возбуждении уголовного дела по факту кражи; акта взаимозачета (по возмещению Исполнителем размера ущерба за счет стоимости оказанных охранных услуг).
В случае совершения кражи сданного под охрану установленным порядком имущества субподрядной организации к указанным выше документам прилагается копия договора с субподрядной организацией».
Последний абзац вполне уместен в связи с тем, что охрана осуществляется только на основании договорных отношений. На строительном объекте они существуют между генподрядной организацией и ЧОПом. В свою очередь генподрядная организация имеет соответствующие договорные отношения с субподрядными организациями, которыми гарантирует им охрану материальных ценностей в пределах строительного объекта при условии соблюдения персоналом субподрядной организации установленных договором с ЧОПом порядка обеспечения сохранности материальных ценностей, сдачи под охрану, приема у охраны и т.д. Однако на практике нередко встречаются случаи, когда какой-либо вид субподрядных работ выполняется не самой субподрядной организацией, заключившей договор с генподрядчиком, а ее, скажем, дочерней организацией. В этом случае неправомерны материальные претензии данной организации к ЧОПу за похищенное имущество.
В данном разделе необходим также пункт, в котором четко изложены случаи, когда охрана не несет материальной ответственности. Например:
«Сторона освобождается от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору и причиненные убытки, если ее действия или бездействие были обусловлены воздействием непреодолимой силы или иными обстоятельствами, наступление которых она не имела возможности предвидеть, предотвратить или преодолеть (землетрясение, наводнение, другие стихийные бедствия), в том числе военные действия, локальные конфликты, чрезвычайное положение, другие экстремальные ситуации, а также если убытки были причинены стороне вопреки добросовестному исполнению договорных обязательств сотрудниками другой стороны в условиях крайней необходимости, необходимой обороны или обоснованного риска.
Кроме того, Исполнитель не несет ответственности:
— за оставленное в охраняемом помещении (или на охраняемой территории) личное имущество сотрудников и посетителей Заказчика;
— за ущерб, причиненный Заказчику его сотрудниками или вследствие несоблюдения ими условий сохранности материальных ценностей и денежных средств в пределах охраняемого объекта».
4. Действие договора.
Несмотря на кажущуюся простоту раздела, при заключении договора на охрану строительного объекта необходимо корректно оформлять начало и окончание его действия. Например:
«Настоящий договор вступает в силу с даты подписания сторонами «Акта о начале работ (услуг)» и действует до окончания строительства».
Также важно помнить, что под окончанием строительства руководство заказчика охраны понимает, как правило, день передачи построенного объекта эксплуатационным органам. И даже за месяц до окончания работ ни один заказчик не в состоянии назвать точную дату расторжения договора. В связи с чем в этой части раздела уместна такая запись:
«О снятии охраны в связи с окончанием строительства Заказчик должен письменно уведомить исполнителя не позднее чем за 10 суток до расторжения настоящего договора». Причем даже этот срок может иногда корректироваться в сторону уменьшения.
В разделе № 8 «Заключительные положения» говорится о том, что Приложения к настоящему договору являются его неотъемлемой частью. Заметим, что Приложения к договору требуют особого внимания и рассмотрения. Это отдельная тема, которой будет посвящена следующая публикация.