Ипотека залог недвижимости определение

Залог недвижимости ипотека форма договора, регистрация, особенности правового регулирования

Главная > Курсовая работа >Государство и право

Федеральное Государственное Образовательное Учреждение

Высшего Профессионального Образования

Сибирская Академия Государственной Службы

Институт переподготовки специалистов

по дисциплине «Гражданское право»

на тему: «Залог недвижимости (ипотека): форма договора, регистрация, особенности правового регулирования»

Глава 1. Залог недвижимости (ипотека) – понятие и сущность 5

1.1 Понятие недвижимости и залога недвижимости (ипотеки), ее отличия от других видов залога 5

1.2 Действующее законодательство России об ипотеке 8

1.3 Стороны договора о залоге недвижимости. 9

Глава 2. Заключение и исполнение договора о залоге недвижимости 12

2.1 Форма и содержание договора о залоге недвижимости 12

2.2 Заключение и государственная регистрация договора об ипотеке 17

2.3 Исполнение договора о залоге недвижимости 20

Глава 3. Особенности правового регулирования залога некоторых видов недвижимости 22

3.1 Особенности ипотеки земельных участков 22

3.2 Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений 25

3.3 Особенности ипотеки жилых домов и квартир 29

Список использованной литературы 33

Актуальность данной темы заключается в том, что залог недвижимости (ипотека) за последние годы получил активное распространение в России. Во многом это связано с массовой миграцией населения, что до предела обострило жилищную проблему в нашем государстве. Действующая прежде государственная система предоставления муниципального и ведомственного жилья распалась. В этих условиях многие стали обращать свое внимание на институт ипотеки, который является, чуть ли не единственным способом решения жилищной проблемы в стране.

При написании данной курсовой работы я поставил перед собой следующую цель: дать комплексную характеристику залогу недвижимости (ипотеке) как одного из видов залога, обладающего своими характерными чертами и особенностями.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

Рассмотреть понятие и сущность залога недвижимости (ипотеки), действующее российское законодательства об ипотеке, и определить характерные черты ипотеки, которые отличают ее от других видов залога.

Дать правовую характеристику сторон договора об ипотеке, их правам и обязанностям, вытекающим из договора об ипотеке.

Описать требования, необходимые при заключении договора о залоге недвижимости (форма договора и его содержание) и его государственной регистрации.

Выявить особенности правового регулирования залога конкретных категорий недвижимости, таких как: земельные участки; предприятия, здания и сооружения; жилые дома и квартиры.

Объект изучения — имущественные отношения, возникающие между юридически равными и независимыми субъектами, по поводу залога недвижимости (ипотеки).

Предмет изучения — залог различных видов недвижимости.

При написании курсовой работы я использовал следующие методы:

Научно-правовой метод, поскольку в курсовой работе дается определение ключевым понятиям, имеющим отношение к ипотеке. Такими понятиями являются недвижимость, залог недвижимости (ипотека), залогодатель, залогодержатель, договор и т. д.

Метод комплексного анализа, поскольку при описании залога недвижимости (ипотеки) я использовал не только правовую характеристику данного института, но и рассматривал данный институт с экономической точки зрения.

Исторический метод, поскольку в своей работе я делаю упоминание на историческое развитие института залога недвижимости (ипотеки).

Практическая значимость работы заключается в том, что начинающие юристы должны ориентироваться в операциях с недвижимостью (в частности, в ее залоге) – курсовая работа может этому способствовать.

При написании курсовой работы, помимо действующего российского законодательства и судебной практики, регулирующих отношения в сфере залога недвижимости (ипотеки), использовалась учебная и научная литература С. Гришаева, Е. Герасимова, А. Козырина, А.В. Толкушина, В.В. Кущенко и других авторов.

Глава 1. Залог недвижимости (ипотека) – понятие и сущность

1.1 Понятие недвижимости и залога недвижимости (ипотеки), ее отличия от других видов залога

По общему правилу недвижимость 1 – это земельные участки и все то, что с ними связано. Однако российское законодательство относит к недвижимому имуществу и приравненные к нему движимые вещи (например, воздушные и морские суда). Приравнивание некоторых вполне движимых вещей к недвижимым связано не с их родовыми или видовыми признаками, а с распространением на них специального правового режима, установленного для реально недвижимых объектов.

В гражданском обороте совершаются различные операции с недвижимостью, в том числе и ее залог. Залог недвижимости (ипотека) является одним из видов залога, и в связи с этим формулировка договора ипотеки в п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» по существу идентична формулировке договора залога, данного в ГК РФ.

Слово «ипотека» в обиход ввел афинский реформатор Солон, который в ходе своих реформ предложил способ весьма прогрессивного обращения личной ответственности в имущественную. На пограничной меже земельного участка должника устанавливался столб с надписью, что данное имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму, указывались имена должника и кредитора, время, когда долг должен быть возвращен. Именно такой столб и назывался «ипотекой» (подставкой). Столб на участке ставился в знак запрета заемщику вывозить с него все приведенное, привезенное, принесенное 2 .

Современное же представление об ипотеке, естественно, изменило свой смысл, поскольку под ипотекой определяется залог различных видов недвижимости, непосредственно связанных с землей. Несмотря на это основная идея ипотеки и в древние времена и в современный период остается одинаковой: обеспечение требований кредитора за счет заложенного имущества.

Как разновидность залога, ипотека является дополнительным (акцессорным) обязательством. Акцессорный характер ипотеки проявляется в том, что залогом может быть только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, купли-продажи, кредитного договора и иных договоров. Мнимое требование не может обеспечиваться. Если по договору займа, обеспеченному ипотекой, не последовало передачи средств должнику, не возникает и реальное требование кредитора к должнику 3 .

В сущности залога недвижимости (ипотеки) необходимо выделить юридический и экономический аспекты:

Юридический аспект: ипотека является ограничением прав собственности на объекты недвижимого имущества, заключающемся в преимущественном удовлетворении основного требования из стоимости заложенного имущества.

Экономический аспект: ипотека является дополнительным инструментом обеспечения оборота и перераспределения имущества в случаях, когда применение других механизмов (например, купли-продажи, приватизации) экономически нецелесообразно.

Закон об ипотеке, по существу, выделяет 2 вида ипотеки (законодательство РФ на данный момент не дает конкретного определения данным видам):

Ипотека в силу закона – это залог недвижимого имущества, возникающего на основании федерального закона.

Ипотека по договору – это залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами 4 .

Различия между указанными видами ипотеки заключается в том, что:

— ипотека в силу закона возникает с момента государственной регистрации прав собственности на имущество;

— ипотека по договору возникает с момента заключения этого договора.

— ипотека в силу закона всегда возникает: при передаче недвижимого имущества по договору ренты; по договору пожизненного содержания с иждивение; при покупке недвижимого имущества в кредит; при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка.

— ипотека по договору возникает в иных случаях, не предусмотренных законом.

Разделение указанных видов ипотеки чрезвычайно важно с позиции соблюдения требований действующего гражданского законодательства и, в частности, таких законодательных актов, как ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Поскольку ипотека является отдельным видом залога, соответственно существует и ряд особенностей, которыми она отличается от других видов залога. Анализ изученного материала способствовал выделению следующих отличий ипотеки:

Ипотека, отличается от других видов залога, в первую очередь, предметом залога. При ипотеке (залоге недвижимости) закладывается только недвижимое имущество 5 .

При залоге недвижимого имущества необходима государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином государственном реестре.

При ипотеке возможен залог объектов незавершенного строительства недвижимого имущества, а также наряду с этим и залог принадлежащих залогодателю стройматериалов и оборудования, которые заготовлены для строительства здания, сооружения, жилого дома (ст. 76 ФЗ «Об ипотеке»). Данные действия невозможны, к примеру, при залоге движимых вещей.

При ипотеке возможны случаи залога недвижимости, находящейся в совместной собственности. В такой ситуации ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственником совместного имущества.

Залог недвижимости предусматривает страховку заложенных объектов. Согласно п. 2 ст. 31 ФЗ РФ «Об ипотеке», «при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства 6 ». Данное положение очень важно для залогодержателя, поскольку это гарантирует ему сохранность заложенного объекта недвижимости. С другой стороны данное обязательство залогодателя лишает его возможности обмана при ипотеке.

Залог недвижимости: понятие залога и ипотеки

Вследствие углубления рыночных отношений на территории России происходит постепенное расширение применения такого понятия как залог недвижимости. Из-за продолжающихся реформ существенно возрастает вероятность невыполнения обязательств со стороны должника, несмотря на стабильность экономики. Именно поэтому кредитор требует гарантий.

Залог недвижимости во всем мире уже на протяжении довольно длительного периода является одним из надежных способов для обеспечения обязательств, а также для привлечения иностранных инвестиций.

С развитием кредитования четко прослеживается картина, указывающая на то, что надежнее всего интересы кредитора защищены при использовании залога недвижимости. Это обусловлено тем, что:

• недвижимое имущество меньше всего подвергается рискам внезапного исчезновения;
• стоимость высока и есть риск потери;
• стоимость недвижимости постоянно возрастает.

Понятие залога недвижимости

Залог недвижимости представляет собой важный финансово-экономический инструмент в сфере рыночного хозяйства, активирующий инвестиционную деятельность всех субъектов предпринимательства, а также защищающий интересы кредитора. Залоговые операции имеют тесную связь с отношениями собственности на базовом уровне. Их можно считать определяющим механизмом экономической общественной связи.

Именно поэтому в залоге недвижимого имущества все нюансы важны не только для экономистов и юристов, но и для каждого государственного служащего, предпринимателя, а также простого гражданина.

Кредитор сохраняет право на заложенное имущество и при отчуждении собственником объекта недвижимости в пользу третьего лица. Но залог недвижимости не является прямым способом получения прав собственности, а только лишь средством, удостоверяющим основные требования кредитора по стоимости заложенного объекта. Кредитор не имеет прав на владение и пользование имуществом, даже после нарушения условий договора должником.

Кредитование под залог недвижимости в экономической сфере называется ипотекой, которая охватывает сразу два понятия:

• Ипотека (правоотношение) – залог недвижимого имущества (жилья, зданий, основных фондов, земли) с целью взятия ссуды у кредитора.
• Ипотека (ценная бумага) – закладная: долговой инструмент, который удостоверяет права кредитора на заложенное имущество.

Действующий закон об ипотеке указывает на необходимость соблюдения обязательств, которые прописаны в кредитном договоре или договоре найма. Также должны быть выполнены и иные обязательства: аренда, купля-продажа, порядок, причинение вреда. В ипотеке могут быть задействованы земельные участки, предприятия, жилые квартиры и дома, дачи, гаражи, морские и воздушные суда.

Особенности ипотеки

Если должник не возвращает ссуду, то заложенный объект имущества переходит в собственность кредитора. Следовательно, говоря об ипотеке, речь идет об особой форме обеспечения кредита.

Ипотечное кредитование имеет следующие особенности:

• залог имущества признается ипотекой;
• ипотечный кредит выдается на срок от 20 до 30 лет;
• заложенное имущество находится в пользовании должника на весь ипотечный срок;
• под ипотеку можно заложить не только имущество, находящееся в праве собственности, но и на правах хозяйственного ведения;
• договор залога недвижимости оформляется на основании залогового права и при переходе залогового имущества кредитору, оно, как правило, распродается;
• ипотечное кредитование осуществляется, как правило, специализированными ипотечными банками.

Договор залога недвижимости

После того, как кредит согласован в банке по ипотеке, одновременно со всей кредитной документацией оформляется и договор о залоге недвижимого имущества. Предметом данного договора может выступать различное имущество, соответствующее всем статьям и пунктам ГК РФ. Все объекты, включаемые в договор, должны иметь денежную оценку, находиться под хозяйственным ведением заемщика и соответствовать всем нюансам ликвидности.

Вносить изменения в договор после принятия решения кредитным комитетом категорически запрещается. Внести поправки можно только в период оформления кредитования с помощью составления дополнительного соглашения для определения нового заложенного недвижимого объекта. Изменения в договоре возможны, только если банк дает свое согласие.

Договор по ипотеке составляется банком в 4 экземплярах (для нотариуса, залогодателя, банка и регистрирующих органов). Во всех случаях оформления залога по ипотеке договор содержит следующие пункты:

• описание заложенного имущества;
• оценка оформляемого предмета залога;
• сроки и размеры исполнения обязательства по ипотеке;
• сведения о залогодержателе и залогодателе;
• сведения о возможностях использования заложенных объектов.

Право на ипотеку вступает в силу после окончания регистрации договора о залоге. При погашении обязательств или при нарушении условий по сохранности предмета залога, договор расторгается на условиях, предусмотренных законодательством РФ.

Законодательство о залоге

Настоящим Законом РФ определены основные положения о залоге. Все нюансы, которые не урегулированы до настоящего времени Законом, рассматриваются другими актами законодательства страны. При наличии иных правил в силу вступают правила, размещенные в международном договоре.

К основаниям возникновения залога можно отнести силу договора или закона. В Законе, предусматривающем возникновение залога, в обязательном порядке должно присутствовать указание о вступлении в силу какого-либо обязательства. Также должно быть указано, какое именно имущество находится в залоге.

При ипотеке в качестве залога выступает любое имущество, которое может отчуждаться законодательством в соответствии с имеющимися указаниями. То имущество, которое находится в общей собственности, может передаваться в залог только при согласии всех его собственников. При залоге доли недвижимого имущества согласия иных собственников не требуется.

В соответствии с общепринятым правилом ГК РФ, требования кредитора могут быть удовлетворены по решению суда и задолженность погашена со стоимости заложенной недвижимости. Требования залогодержателя могут быть удовлетворены без судебной помощи только в том случае, если ранее было подписано соглашение залогодателя и должника.

При оценке судебного соглашения о внесудебном обращении взыскания с должника, суд должен брать во внимание, что законом предусмотрены случаи взыскания на предмет залога исключительно через судебный процесс. Внесудебное взыскание не может быть осуществлено при долевом залоге, а также для уставного капитала для лиц с ограниченной ответственностью.

349 статья ГК РФ гласит, что взыскание в судебном порядке на предмет залога может быть в том случае, когда должник отсутствует и его местонахождение не установлено. Также залогодержатель не обязан проверять фактическое местонахождение должника и принимать меры для его розыска. В его обязанности входит только отправка уведомления о начале взыскания или напоминание об очередном исполнении обязательств по ипотеке.

Гражданский кодекс предусматривает, что при банкротстве положения Федерального закона применению подлежать не могут.

При наличии соглашения сторон о внесудебном взыскании на заложенное имущество, согласно законодательству, стороны договора имеют право на судебное разбирательство. Судебные расходы при этом закрепляются за залогодержателем в том случае, если он не предоставит доказательств о принятых мерах внесудебного обращения по поводу взыскания.

Как получить пассивный доход с залоговой недвижимости

Какую прибыль может принести залоговая недвижимость? Самым популярным вариантом является сдача собственности в аренду. Здесь важно следить, чтобы получалась такая ежемесячная рента, которая в полной мере сможет покрыть ипотеку, налоги на собственность и обслуживание. При этом должна оставаться и прибыль.

По мере выплаты ипотеки, что разрешается с помощью аренды, в собственность владельца переходит больше имущества. Далее можно оформить заем под залог недвижимости, что позволит сделать больше инвестиций и получить дополнительную прибыль. По мере роста стоимости инвестиций можно занимать деньги по ипотеке, чтобы приобрести еще собственность. Таким образом, со временем можно существенно увеличить свои вклады.

Здесь очень важно не перегнуть палку. Существует риск, инвестируя в недвижимость, разориться. Это происходит при падении в цене вложений по ипотеке. При этом долги начинают превышать стоимость недвижимого имущества, находящегося в собственности.

Пассивный доход со сдачи под залог недвижимости подходит только для терпеливых и дисциплинированных людей, которым под силу следовать долгосрочным планам. Такие люди, как правило, должны уметь хорошо оценивать недвижимое имущество или иметь в подчинении людей, разбирающихся не только в этом, но и в ипотеке.

Сегодня вложения в недвижимость являются достаточно распространенным способом получения пассивного дохода, а соответственно и долговременного благосостояния. Управлять своей прибылью и оптимизировать ее могут только те люди, которые знают в этом толк.

В обязательном порядке владелец должен принимать меры по увеличению стоимости своего имущества: делать ремонт объектов, реконструкцию и изменять статус с целью использования в коммерческой сфере.

Только полный контроль, знание законов и их соблюдение дают возможность владельцу не только увеличить ликвидность находящихся в собственности объектов, но и минимизировать все затраты. Пассивный доход с залоговой недвижимости является отличным способом для отдачи капитала.

Смотрите в видео об ипотеке

Ипотека под залог недвижимости (имеющегося жилья): нюансы получения

Ипотека под залог имеющегося жилья дает возможность приобрести другую недвижимость без первоначального взноса. И это не единственная особенность ипотеки под залог имеющегося жилья.

Ипотечное кредитование – прекрасная возможность не только приобрести или построить собственное жилье, но и значительно улучшить условия своей жизни. Банковскими кредитными программами охватываются практически все потребности потенциальных заемщиков.

В чем особенности ипотеки под залог недвижимости?

В случае традиционного предложения по ипотеке залогом в качестве обеспечения выступает приобретаемая недвижимость. Средствами, полученными по ипотечному кредиту, оплачивается покупка жилья, и никаких других вариантов быть не может.

Бóльшая свобода выбора предлагается при оформлении ипотеки под залог имеющегося жилья.

Вы можете использовать заемные средства:

• Для первоначального взноса на приобретение нового жилья или полной его оплаты. Все зависит только от оценки стоимости имеющегося имущества – банки предоставляют залог в размере 60–80% от этой суммы. Такой суммы вполне может хватить для покупки желанного загородного участка или квартиры меньшей квадратуры.
• Для оплаты любых нецелевых нужд. При острой необходимости в дополнительных денежных средствах на развитие бизнеса, обучение, ремонт, лечение и т. д. вы можете оформить заём под залог имеющейся недвижимости. Следуя строгой терминологии, такой заём тоже является ипотечным.

Нюансы требований к предмету залога (имеющемуся жилью)

Далеко не каждая квартира может стать залогом в ипотечном кредитовании. Основное требование – это отсутствие обременений и прочих обстоятельств, затрудняющих реализацию права на возможность взыскания в соответствии со ст. 446 Гражданского Процессуального Кодекса РФ.

Банки настороженно относятся к имуществу, перешедшему во владение по наследству или по договору дарения, и неохотно рассматривают такое жилье в качестве залога.
Помимо этого, стоит отметить и другие требования:

1. К территориальной принадлежности. Залоговое жилье должно находиться в том же населенном пункте, что и отделение банка, в котором оформляется ипотека. То есть если вы владеете недвижимостью в другом регионе, то использовать ее в качестве залога по ипотеке не получится. По стандартным условиям предоставления ипотечной ссуды вы должны проживать и трудиться в непосредственной близости от жилья.
2. К ликвидности и техническому состоянию. Банк должен быть полностью уверен, что в любое время без труда сможет реализовать залоговую недвижимость. Жилье не должно быть муниципальным, подлежащим реконструкции, сносу или капитальному ремонту. Оно должно быть в хорошем состоянии с приемлемым коэффициентом износа. Деревянные дома редко рассматриваются в качестве залога, предпочтение отдается кирпичным, железобетонным или каменным строениям.
3. К истории жилья. Если в квартире были прописаны заключенные, военнослужащие, недееспособные по инвалидности лица, то с большей вероятностью банк откажется рассматривать такой объект в качестве залога. Количество зарегистрированных на момент оформления недвижимости в залог не должно превышать 5 человек. Все они своими подписями подтверждают согласие с совершаемой процедурой и являются залогодателями согласно ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в действующей редакции от 05.10.2015 за номером 102-Ф3, а также ст. 259 и 290 ГК РФ.

Банковские предложения о кредитовании довольно заманчивы и предоставляют возможность воспользоваться заемными средствами в случае первой необходимости.
Но ипотека под залог собственного жилья – довольно серьезный шаг, требующий адекватной оценки своих финансовых возможностей в последующем ее погашении даже при существующей, сравнительно низкой, процентной ставке.

Ипотека залог недвижимости определение

Ипотека (hypothecate, hypotheca) – термин, заимствованный из греческого оборота [1] . В древнем римском праве, hypotheca была разновидностью залога, ею именовался залог имущества, при котором заложенная вещь оставалась во владении и пользовании должника [2] . Позднее под ипотекой понимали исключительно залог недвижимого имущества.

Само понятие «ипотека» появилось в теории российского права в 60-70 гг. 19 столетия [3] ; было заимствовано из зарубежного права (французского, германского).

Интересно заметить, что в российском дореволюционном праве «ипотека» была синонимом «залога», т.к. под последним понимался непосредственно залог недвижимого имущества (тогда как залог движимого имущества именовался «закладом»). Хотя такое деление не являлось абсолютным, и действовавшее законодательство употребляло оба названия «безразлично [4] .

В теории права ипотекой именовался залог недвижимого имущества.

Рассмотрим как определяет ипотеку действующее законодательство.

Действующее законодательство не содержит «прямого» определения ипотеки, между тем, анализ ст.334 Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод, что ипотека – залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

Таким образом, ипотека – залог недвижимого имущества.

Базисом дефиниции «ипотека» выступает «залог», рассмотрим его легальное определение. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п.1 ст.334 ГК РФ).

Итак, сущность залога заключается в предоставлении кредитору-залогодержателю права на приоритетное (за некоторым исключением, установленным законом) удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества.

Вкратце остановимся на обзоре законодательства и иных нормативных актов, направленных на правовое регулирование ипотеки, тем более, что в данное законодательство были внесены изменения и дополнения.

Прежде всего, необходимо выделить Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.) [5] – данный законодательный акт принят во исполнение положений ГК РФ, является специальным законом.

Со дня введения в действие Закона об ипотеке нормы Закона РФ «О залоге» [6] подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону об ипотеке.

Отдельно выделим Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (с изменениями от 29 декабря 2004 г.) [7] . Данный законодательный акт регулирует отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.

Заметим также, что в начале 2005 года Президиум ВАС РФ принял Информационное письмо от 28 января 2005 г. №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» [8] , в дальнейшем нашем исследовании мы используем, в том числе, материалы обзора подготовленного ВАС РФ.

Итак, перейдем непосредственно к рассмотрению ипотеки по действующему законодательству Российской Федерации.

Законом об ипотеке установлено, по существу, два вида ипотеки:

— ипотека в силу закона;

— ипотека по договору.

Такое разделение известно еще римскому праву. Как отмечает Базанов И.А. «кроме договорных ипотек, римское право знало целый ряд законных ипотек; эти ипотеки были действительны и тогда, когда собственник сам не знал об них ничего» [9] . Известно такое деление и русскому дореволюционному праву.

Обратимся к легальному определению ипотеке в силу закона и ипотеке по договору.

Под ипотекой в силу закона понимается залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке).

По действующему гражданскому законодательству РФ ипотека в силу закона всегда возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, ипотека в силу закона может возникать в следующих случаях:

— при покупке недвижимого имущества в кредит, в том числе с условием рассрочки платежа;

— при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка.

Ипотека в силу закона возникает также в том случае, когда имущество, являющееся предметом ипотеки (как по договору, так и в силу закона), принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество (ст.41 Закона об ипотеке).

Ипотека по договору — залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке ((ст.8 Закона).

По договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке).

Указанные изъятия установлены Федеральным законом «Об исполнительном производстве» [10] . В соответствии со ст.49 названного закона на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя, а также правил, предусмотренных главой V Закона об ипотеке. При этом залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, обязан удовлетворить требования кредиторов, пользующиеся преимуществом перед его требованием, из стоимости заложенного имущества в размере, не превышающем стоимости этого имущества».

В соответствии со ст. 50 Закона об исполнительном производстве установлен «Перечень видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам».

Кроме того, согласно Кодексу торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999 г. №81-ФЗ [11] , требования, обеспеченные морским залогом на судно, подлежат преимущественному удовлетворению перед требованиями, вытекающими из обязательств, обеспеченных зарегистрированной ипотекой судна.

Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке).

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке).

Подчеркнем, что ипотечное правоотношение (как и любое залоговое) является акцессорным (дополнительным), т.е. может существовать лишь постольку, поскольку существует обеспечиваемое (основное) обязательство. При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращения основного правоотношения.

Согласно ст.2 Закона, и потека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Договор об ипотеке может выступать средством обеспечения сразу нескольких договорных обязательств. Приведем пример из практики:

«Открытое акционерное общество «Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации» (Сбербанк России) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к государственному учреждению «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» об обязании ответчика зарегистрировать договор о залоге от 09.03.99 №108899-(З) нежилого помещения (1Н, 3 — 12Н, 17Н литер А) площадью 12 178,6 кв.метра, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Красных Текстильщиков, д. 2.

Решением от 21.10.00 в удовлетворении искового требования отказано на основании статей 1 и 43 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Постановлением апелляционной инстанции от 15.12.99 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 10.02.2000 оставил указанные судебные акты без изменения.

В протесте Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается все названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между Сбербанком России (залогодержателем) и закрытым акционерным обществом «РУСТ» (залогодателем) в обеспечение трех кредитных договоров на общую сумму 84 178 717 рублей 90 копеек заключен договор о залоге от 09.03.99 №108899-(З). Общая сумма оценки заложенного недвижимого имущества составила 87 654 191 рубль 35 копеек. Договор в установленном порядке нотариально удостоверен и зарегистрирован.

Письмом от 19.04.99 №144820 ответчик отказал в государственной регистрации договора о залоге со ссылкой на статьи 2, 9 Закона об ипотеке, сославшись на то, что ипотека может быть установлена в обеспечение только одного основного обязательства, вытекающего из договора кредита, договора займа или иного договора. В соответствии с пунктом 1 статьи 43 этого Закона имущество, заложенное в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека по договору о предоставлении кредитной линии от 16.07.96 №116/96), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства (последующая ипотека), но, по мнению ответчика, для передачи имущества в последующую ипотеку необходимо было согласно статье 45 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заключить по кредитным договорам от 19.12.97 №104097 и от 09.03.99 №108899 самостоятельные договоры о залоге, отвечающие требованиям действующего законодательства.

Суды, отказывая в удовлетворении искового требования, поддержали данные доводы ответчика.

Между тем эти доводы являются ошибочными.

В соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу пункта 2 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо может быть ограничено в правах лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» каких-либо запретов на установление ипотеки в обеспечение нескольких обязательств по заключенным сторонами кредитным договорам одним договором о залоге не содержит.

Залогодержатель и залогодатель заключили один договор о залоге недвижимого имущества в обеспечение трех кредитных договоров. Указанный договор закону не противоречит, нотариально удостоверен и зарегистрирован. Поэтому ответчик необоснованно отказал в его государственной регистрации, ссылаясь на необходимость заключения договора об ипотеке по каждой кредитной сделке» [12] .

Итак, договор об ипотеке может быть самостоятельным, т.е. отдельным по отношению к договору, из которого возникает обеспечиваемое залогом обязательство. Вместе с тем соответствующее положение об ипотеке в качестве средства обеспечения обязательства может содержаться и в основном договоре.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки определено законодателем в ст.5 Закона об ипотеке.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков не подлежащих ипотеке (ст.63 Закона об ипотеке);

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Остановимся подробнее на земельных участках, которые не подлежат ипотеке.

В соответствии с п.1 ст.63 Закона ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности не допускается.

Согласно статье 7 Федерального закона от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [13] залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Законом об ипотеке. Систематический анализ положений закона позволяет сделать вывод, что ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств не допускается (ст.63 Закона об ипотеке).

Согласно Гражданскому кодексу РФ (п.2 ст.267 ГК РФ) не допускается залог земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении.

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п.2 ст.63 Закона об ипотеке).

В п.2 ст.5 Закона об ипотеке указывается, что предметом ипотеки может выступать объект незавершенного строительства, при условии, одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект (ст.69 Закона). Однако из положений закона не совсем ясно: меняется ли статус заложенного имущества, если предметом ипотеки был объект незавершенного строительства? Приведем интересный пример из практики: «Кредитор предъявил в суд требование о взыскании с должника суммы выданного кредита и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитному договору.

Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании с должника суммы основного долга и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. К моменту предъявления истцом требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Единый реестр) залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует а следовательно, ипотека прекратилась.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет ипотеки отменил и требование удовлетворил, указав, что взыскание должно быть обращено на принадлежащее залогодателю офисное здание как на объект недвижимости, появившийся в результате завершения строительства объекта, являвшегося предметом ипотеки.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно статье 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.

Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства».

Таким образом, если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства» [14] .

Итак, в соответствии с требованиями закона, здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение или части этого участка. Заключение договора ипотеки здания, без одновременной ипотеки долей земельного участка, влечет признание такого договора ипотеки недействительным (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 ноября 2004 г. №А11-5784/2003-К1-5/262 [15] ).

Проблемным на практике является вопрос о необходимости одновременной ипотеки земельного участка (доли), когда основным предметом ипотеки выступает помещение. Приведем пример из практики: «Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации в лице Александровского отделения №1574 обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к открытому акционерному обществу «Александровский радиозавод» о взыскании 90 830 465 рублей 74 копеек (с учетом заявления об уточнении исковых требований) путем обращения взыскания на имущество, переданное в залог по договору ипотеки от 15.10.2001.

Решением от 16.07.2004 суд, руководствуясь ст.167, 168 ГК РФ Федерации, 69 Закона об ипотеке в удовлетворении иска отказал, поскольку требования истца основаны на недействительной сделке. Договор ипотеки от 15.10.2001 суд расценил не соответствующим требованиям статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.

На состоявшийся по делу судебный акт акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации в лице Александровского отделения №1574 подал в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа кассационную жалобу, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Владимирской области и принять новое — об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению заявителя, суд неправильно применил нормы материального права — статью 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ошибочно не принял во внимание то, что в рассматриваемой ситуации в залог передается помещение как отдельный вид объекта недвижимости, а не здание или сооружение. С точки зрения истца, в силу пункта 3 статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в этом случае не требуется одновременной ипотеки земельного участка.

Отказав истцу в иске, суд не учел правила части 2 статьи 62 названного Закона, согласно которой ипотека земельного участка может быть установлена только на земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой собственности. Выделить же часть доли, расположенной под передаваемыми в ипотеку помещениями, невозможно. Кроме того, раздел земельного участка в натуре на момент заключения договора ипотеки противоречил требованиям законодательства (пункту 4 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации).

В судебном заседании представитель акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации в лице Александровского отделения №1574 поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Законность решения от 16.07.2004 Арбитражного суда Владимирской области по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд округа не нашел оснований для пересмотра обжалуемого судебного акта.

Как видно из материалов дела, акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации и общество с ограниченной ответственностью «Портал» (далее ООО «Портал») заключили договор об открытии невозобновляемой кредитной линии от 11.10.2001 №45206227, по условиям которого банк открыл заемщику кредитную линию с лимитов средств в сумме 264 000 000 рублей на 12 месяцев с уплатой 22 процентов годовых для пополнения оборотных средств и при условии, что остаток ссудной задолженности не будет превышать 88 000 000 рублей. Дополнительным соглашением от 10.10.2002 договор пролонгирован до 25.09.2003.

Заемщик частично погасил кредит. Решением Арбитражного суда Владимирской области от 12.11.2003 по делу №А11-5783/2003-К15/261 с ООО «Портал» в пользу акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации в лице Александровского отделения №1574 взыскано 88 000 000 рублей долга, 2 830 465 рублей 75 копеек процентов и 100 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

В обеспечение возврата кредитных средств по данному договору спорящие стороны заключили договор ипотеки от 15.10.2001, согласно которому ответчик передал в залог истцу объекты недвижимости: часть помещений производственного корпуса №4 общей площадью 17 44,9 квадратного метра, расположенного по адресу: Владимирская область, г. Александров, ул. Гагарина, д. 2; часть помещений производственного корпуса №1 общей площадью 11 379,3 квадратного метра, расположенных в четырехэтажном кирпичном корпусе №1, находящихся по адресу: Владимирская область, г. Александров, ул. Ленина, д. 13; часть помещений административно-бытового производственного корпуса площадью 6 397,2 квадратного метра, расположенных в четырехэтажном панельном корпусе, находящемся по адресу: Владимирская область, г. Александров, ул. Гагарина, д. 2. ( т. 1, л.д. 37-40).

Неисполнение должником — ООО «Портал» — обязательства по погашению долга и процентов послужило основанием предъявления банком настоящего иска к залогодателю.

При разрешении спора суд установил, что предметом залога являются объекты недвижимости, принадлежащие ОАО «Александровский радиозавод» на праве собственности. Данные обстоятельства подтверждены свидетельствами о государственной регистрации права от 16.03.2000, 05 и 10.10.2001. Кроме того, ответчик владел земельными участками, на которых расположены передаваемые в залог объекты недвижимости, на праве общей долевой собственности, что подтверждено договором купли-продажи земельных участков от 27.02.1995, договором установления долей от 19-2733.09.2001, свидетельством о государственной регистрации права от 08.10.2001, дубликатом №22 свидетельства на право собственности на землю 9Р-1У33-17 №991000 от 24.04.1995. Однако доли земельных участков предметом договора ипотеки не являлись.

Согласно пункту 3 статьи 340 ГК РФ, статье 69 Закона, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

При заключении договора ипотеки от 15.10.2001 — залога недвижимости стороны не соблюли приведенное выше требование, поэтому суд правомерно на основании статьи 168 ГК РФ признал данный договор недействительным (ничтожным), как противоречащий закону.

Довод заявителя жалобы о том, что в залог передано помещение как отдельный вид объекта недвижимости и правила об одновременной ипотеке земельного участка не применимы, не заслуживает внимания, поскольку передаваемое помещение относится к недвижимому имуществу и на него как на часть здания распространяется правовой режим, установленный для зданий и сооружений.

Ссылка банка на необходимость применения в спорной ситуации статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и невозможность выдела в натуре земельных участков, на которых расположены заложенные объекты, обоснованно отклонена судом, так как названная норма права устанавливает порядок залога земельных участков. В данном случае предметом залога является недвижимое имущество и отношения сторон регулируются статьей 69 упомянутого Закона» [16] .

В центре данного спора — вопрос разграничение помещений, и зданий (сооружений) как различных объектов недвижимости. На наш взгляд, при решении данного вопроса, применимо, по аналогии, разъяснение ВАС РФ данное в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 [17] : « Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ» (п.2).

В связи с вышесказанным необходимо подчеркнуть, что при ипотеке помещения, обязательна ипотека земельного участка, на котором расположено здание (сооружение). При этом как разъяснил ВАС в и нформационном письме от 28 января 2005 г. №90 , что «в случае, когда нежилое помещение в здании закладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка» [18] .

Также важно учитывать, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения (п.2 Информационного письма ВАС РФ от 28 января 2005г.).

В заключение данного параграфа подчеркнем, что перечень видов недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки, не является исчерпывающим. В связи с тем, что в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ законодателем к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. В частности, в соответствии с действующим гражданским законодательством РФ к недвижимому имуществу отнесены предприятия как имущественный комплекс, кондоминиум, объекты незавершенного строительства.

[1] Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. — Петроград, Юридический книжный склад «Право», 1917 г. – с.240.

[2] Рассуждение Федора Дыдынского, написанное для получения степени доктора римского права. Варшава, в типографии С. Оргельбранда 1872. – с.21.

[3] Башмаков А.А. Основные начала ипотечного права. — Либава, 1891 г. – с.7.

[4] Мейер Д.И. Русское гражданское право. — Петроград, Типография «Двигатель», 1914 г. – с.173.

[5] Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 20 июля 1998г. — №29. — Ст.3400.

[6] Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. «О залоге» // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. — 11 июня 1992г. — №23. — Ст.1239.

[7] Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 17 ноября 2003г. — №46. — Ст. 4448.

[8] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. №90.

[9] Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. — Москва, Типография Левексон, 1900 г. – с.27.

[10] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №119-ФЗ «Об исполнительном производстве» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 28 июля 1997г. — №30. — Ст. 3591.

[11] Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. №81-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 3 мая 1999 г. — №18. — Ст. 2207.

[12] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. №1925/00 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — 2003г. — №3.

[13] Федеральный закон от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 29 июля 2002г. — №30. — Ст.3018.

[14] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. №90

[15] Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 ноября 2004 г. №А11-5784/2003-К1-5/262

[16] Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 ноября 2004 г. №А11-5784/2003-К1-5/262

[17] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. — 2001г. — №4.

[18] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. №90