Квартиру продают два собственника

Продажа квартиры по долям одному покупателю

Сами по себе сделки с недвижимостью представляют достаточно серьёзный процесс, требующий от сторон предельного внимания – необходимо определиться с ценой объекта, с порядком расчёта, с моментом фактической передачи… А если на стороне продавца не одни, а несколько собственников, то такая продажа может создать проблемы как для самих продавцов, так и для покупателя.

Сделки со множественностью лиц на стороне могут быть проведены без проблем и лишних затрат времени и нервов в случае, если продавец и покупатель заранее обговорят условия, дату и время подписания договора и подачи его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним.

Обычно продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, осуществляется заключением договора купли-продажи, по которому все собственники выступают на стороне продавца. Такая сделка проводится единовременно (договор подписывается всеми, расчёт с продавцами производится в одно время, покупатель становится собственником всей квартиры) и является самым оптимальным вариантом продажи.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с продажей квартиры по долям, то вам следует помнить, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
• Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Продажа всей квартиры, находящейся в долевой собственности

Хоть такая сделка и является оптимальной, всё же в целях избежания возможных накладок и недоразумений долевым собственникам следует обсудить и решить три вопроса:

1. стоимость квартиры;
2. порядок и способ расчётов;
3. дата подписания договора купли-продажи.

Важно! Если собственники долей в квартире, являющиеся продавцом, своевременно обсудят и решат все три вопроса, то сделка пройдёт без особых затрат времени, сил и нервов.

Определиться со стоимостью квартиры лучше всего ещё на этапе принятия решения о продаже. То есть, если все долевые собственники выразили готовность продать каждый свою долю, то принимается решение о цене квартиры и о размере стоимости каждой доли.

Многие граждане заблуждаются относительно размера денежных средств от продажи доли, полагая, что он должен соответствовать таким обстоятельствам, как постоянное проживание и содержание квартиры, постоянная регистрация, наличие детей… Однако никаких преимуществ в цене продаваемой доли ни постоянная регистрация, ни дети, ни что-то другое не предоставляют.

Важно! Каждый собственник доли имеет право рассчитывать на сумму, пропорциональную его доле.

То есть, если доли равные, то цена квартиры делится на число долей – получается сумма, причитающаяся каждому долевому собственнику в результате сделки, и эта сумма будет равной у всех. Если же размер долей разнится, то вся сумма стоимости квартиры распределяется между продавцами в соответствии с размером их долей.

К примеру, есть три собственника: у одного ½ доля, а у двух других по ¼ доле. Квартира продаётся за два миллиона рублей. Собственник половины квартиры получит миллион рублей от продажи, а другие – по пятьсот тысяч.

Таким образом, перед началом продажи всем собственникам надо определиться с ценой продаваемой квартиры, чтобы каждый из них знал, на что он может рассчитывать в результате сделки. Главное, чтобы такая цена понравилась покупателю.

Пройдя начальный этап подготовки к сделке и определив цену, продавцы должны вместе с покупателем обсудить вопрос порядка и способа расчётов между сторонами.

Порядок расчётов по договору – это условие, предусматривающее и момент, и объём фактической передачи денег от покупателя продавцам. Обычно расчёт производится в полном объёме в момент подписания договора. Но бывает и иной порядок:

1. передача денежных средств в два этапа – часть в момент подписания, а другая часть в день сдачи документов на государственную регистрацию перехода права;
2. передача денег в полном объёме после подписания договора в срок не позднее ____ дней, но до подачи документов на государственную регистрацию перехода права;
3. передача части денежных средств до подписания договора (что оформляется распиской), а оставшейся части – в момент подписания договора (либо после подачи документов на государственную регистрацию).

То есть, решение о порядке расчётов является важным для проведения сделки. Сам момент получения денег продавцами очень важен, поэтому его необходимо отразить подробно в условиях договора.

Способ расчётов – это то, каким образом будут передаваться денежные средства. Их всего два – наличный и безналичный.

Если стороны выберут безналичный расчёт, то в договоре надо будет указывать номера счетов всех продавцов и указывать суммы, зачисляемые на эти счета.

Может сложиться так, что кому-то из продавцов захочется получить свою долю наличными деньгами (такое бывает в тех случаях, когда продавец является должником по исполнительному производству, и его счета в банках находятся под бдительным оком судебного пристава). И тогда условия договора купли-продажи усложняются тем, что способ для каждого собственника определяется по-разному, кому наличными деньгами, а кому путём перечисления на счёт в банке.

После того, как все долевые собственники договорятся о цене и способе получения денег по сделке, наступает самый сложный для большинства продавцов этап – это момент подписания договора купли-продажи.

Дело в том, что по причине участия нескольких лиц на стороне продавца составление договора купли-продажи усложняется описанием каждого собственника и характеристик его доли. Сам документ по содержанию очень перегружен, поэтому не только составлять, но и проверять его сложно.

Важно! А проверить обязательно надо! И никакие доводы о полном доверии не должны звучать – каждый лично проверяет свои данные и свою сумму по сделке.

Хорошо, если все собственники проживают в одном городе, а ещё лучше – прямо в продаваемой квартире. В таком случае они могут изучить черновик договора все вместе, а потом и сам договор проверить и одновременно подписать.

А если собственники проживают не только в разных домах, но и в разных городах или регионах – этот этап становится настоящим испытанием для покупателя. Поэтому желательно не портить ему нервы, а просто известить уже о дате и времени, когда все продавцы готовы будут явиться в Росреестр для подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.

Если же собрать всех собственников никак не представляется возможным, то в этом случае на помощь может прийти оформление доверенности (или даже – доверенностей) на проведение сделки на кого-то из продавцов. То есть, обычно к моменту подачи документов деньги уже (во всяком случае, частично) у продавцов, дальнейшего обсуждения моментов по продаже не требуется, поэтому те собственники, которые не могут физически присутствовать в Росреестре, могут уполномочить на это того собственника, у которого нет никаких препятствий. Доверенность оформляется у нотариуса.

Продажа квартиры по долям одному покупателю

Бывает и такое, что всех собственников не только не собрать вместе, но и убедить их продавать квартиру одновременно со всеми практически невозможно. Учитывая, что право долевой собственности возникает иногда в результате принятия наследства либо раздела имущества супругов, можно себе представить, какие «родственные» чувства связывают собственников. И в таких случаях рассчитывать на оформление доверенности даже не приходится.

И если покупатель желает приобрести именно эту квартиру, то он готов к таким трудностям, как заключение договоров купли-продажи долей в квартире.

Важно! Продажа квартиры по долям – это заключение отдельного договора купли-продажи на каждую долю либо на несколько долей. Но не на квартиру в целом.

Трудности такой продажи для самих продавцов не будет – каждый из них подпишет договор и в удобное для себя время наведается в Росреестр. Зато для покупателя такая форма «выкупа» квартиры по долям становится настоящим испытанием – во-первых, составление нескольких договоров, во-вторых, несколько визитов в Росреестр, в-третьих, оплата госпошлины за государственную регистрацию перехода права производится каждый раз, когда подаются документы. Кроме того, при покупке последней доли покупатель закажет очередное свидетельство уже на целую квартиру, которая до этого была у него в долях и оформлена отдельными свидетельствами на каждую долю.

Чем меньше трудностей будет при проведении сделки с долями квартиры, тем легче будет договориться по цене с покупателем. Разумеется, составление и проверка (подписание) договора с участием всех долевых собственников занимает массу времени и внимания. Но при хорошей и серьёзной подготовке со стороны продавцов к этой процедуре сама сделка проходит гладко, за что покупатель готов платить.

Если же по каждой доле будет проводиться отдельная купля-продажа, то это увеличивает расходы покупателя (на которого они обычно и возлагаются по условиям договора), то в целом квартира будет продана значительно дешевле.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Андреева Татьяна

Помощь в сфере жилищных правоотношений: сделки с недвижимостью, судебные споры по таким сделкам, выселение или признание права на жилое помещение, раздел жилья, в том числе, ипотечного, приобретение жилья на средства материнского капитала – любые дела, касающиеся жилищного законодательства.

Как оценить долю в квартире для продажи?

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

Продажа доли в квартире другому собственнику

Можно ли продать невыделенную долю в квартире?

Как продать долю в неприватизированной квартире?

Налоговый вычет при покупке доли в квартире

Как продать квартиру, если два собственника?

Многих волнует такой вопрос: как продать квартиру, если два собственника? На самом деле ничего экстраординарно сложного в этом процессе нет. Главная особенность продажи квартиры, если существует два владельца и более, заключается в том, что от всех собственников квартиры потребуется нотариальное разрешение на продажу жилья. Интересно будет прочесть — Как разделить дом и участок на двух хозяев.

Если собственниками являются ограниченно способные, несовершеннолетние или недееспособные лица, то для того чтобы продать квартиру потребуется получить постановление на разрешение продажи от местных органов опеки и попечительства со специальной резолюцией главы администрации района.

Вам потребуется:

• Нотариальное разрешение на продажу квартиры от всех собственников
• Если один из собственников несовершеннолетний или недееспособный, то потребуется постановление на разрешение продажи квартиры от органов опеки и попечительства
• Уведомление, если второй собственник не выдает своего разрешения на продажу квартиры
• Договор купли-продажи квартиры
• Выписка из кадастрового паспорта
• Акт приема-передачи квартиры
• Решение суда, на случай если доли в натуре выделить невозможно

Инструкция как продать квартиру, если два собственника:

1 . Для начала стоит получить от второго собственника нотариальное разрешение на продажу квартиры. Если он выступает против продажи и не выдает разрешение, то продать квартиру можно лишь после выделения вашей доли в натуре. На случай, если в вашей квартире не предоставляется возможным выделение долей в натуре, то разногласия придется решать в суде.

2 . Необходимо отметить, что после выделения вашей доли в натуре второй собственник может выкупить ее. Для этого вам нужно послать заказным письмом нотариально заверенное уведомление о цене вашей доли в квартире и условиях сделки второму собственнику. Если ответа по истечении месяца не было, вы можете продать свою долю в квартире другому лицу.

3 . Бывает так, что нахождение и место жительства второго собственника вам неизвестно или он числится без вести пропавшим, или находится в розыске, то в таком случае продать квартиру можно без участия второго собственника. Однако если в течение 1 года он объявится и заявит о своих правах на квартиру, то сделку признают недействительной и вам придется возвращать деньги покупателям с выплатой материального и морального ущерба.

4 . Как говорилось выше, если вашим вторым собственником является недееспособное, несовершеннолетнее или ограниченно способное лицо, то в таком случае вам еще потребуется получить постановление на разрешение продажи квартиры от органов опеки и попечительства. Стоит отметить, что недееспособному, несовершеннолетнему или ограниченно способному лицу могут также потребовать предоставить аналогичную по своим условиям жилищную площадь.

5 . Если недееспособного, несовершеннолетнего или ограниченно способного собственника переселят в худшее по условиям проживания место, то по заявлению законных представителей этих лиц сделку купли-продажи квартиры также могут признать недействительной.

6 . В остальных моментах продажа квартиры с двумя собственниками не отличается по своим действиям от обычной сделки по продаже квартиры. То есть следует получить выписку из кадастрового паспорта, затем выписать всех собственников с жилплощади и взять справку с уведомлением о том, что все жильцы выписаны.

7 . Далее нужно оформить нотариальный договор купли-продажи квартиры, акт приема-передачи и последним штрихом будет регистрация права собственности на новых покупателей. Надеюсь, вы разобрались с вопросом как продать квартиру, если два собственника.

Продажа квартиры в долевой собственности

Участник программы «‎Работаю честно»

А я не писал эту разбивку в договоре, потому как отец может подать на Вас в суд, что якобы Вы ввели его в заблуждение и он получил сумму меньшего эквивалента, чем стоимость половины квартиры.
Если взаиморасчеты производятся через ячейку, то проще на закладке распределить суммы по пакетам. Закладка денежных средств производится перед подписанием дкп и Вы будете честко уверены, что в Ваш пакет заложили указанную сумму.

Участник программы «‎Работаю честно»

И зачем Вы продаете квартиру одним дкп, если Вам для оптимизации налогооблажения необходимо двумя продавать.

Участник программы «‎Работаю честно»

Вот как раз разными договорами можно будет указать разные суммы и правильнее будет.

Сделать 2 договора: я продаю свою часть, а отец свою одному лицу? А покупатель не будет против заключения двух договоров вместо одного? 1 квартира — 1 договор. Что за оптимизация? Отец налоги не будет платить, так как он владеет полдоли уже 9 лет, поэтому ему все равно. Отец хочет получить наличные, а я как раз не хочу выносить деньги от нотариуса, поэтому хочу оформить передачу денег через банк, но не знаю, как это делается.

Участник программы «‎Работаю честно»

Вполне можно двумя договорами, в договоре отца сумма одна, в Вашем другая. Нотариус объяснит как это на практике. Как раз в Вашем договоре можно будет указать оплату через банковский счет, либо депозит нотариуса.

Нотариус за составление этого договора берет 20 000. Если будем делать два договора, это значит платить нужно будет 40 000?

Участник программы «‎Работаю честно»

У Вас там какая кадастровая стоимость, что так дорого.
Про расходы напополам Елена абсолютно верно написала, в точку.

А при чем тут кадастровая стоимость? Наша квартира по кадастру: 3 139 000

Участник программы «‎Работаю честно»

У нотариусов тариф завязан от кадастровой стоимости плюс техработа. Вот и посчитайте стоимость услуг, также обратитесь к нескольким нотариусам, у некоторых дороже, у некоторых дешевле услуги, не намного, но все таки.

Как я и предполагал стоимость увеличилась вдвое. За один договор нотариус берет 20 000, а за два 38 000. Там еще нужно платить за два документа: мой отказ от доли отца и его отказ от моей доли. Также нотариус сказала, что покупатель ничего не платит и всю сумму придется оплачивать нам.

Конечно, Герман, это можно и нужно прописать в договоре. И продавцам, соответственно, понадобятся от вас 2 расписки — от каждого на свою сумму.

Риелтор сказала, что в договоре будет только указана сумма, за которую мы продаем квартиру, то есть 3 800 000. Если я вас правильно понял, нужно настаивать на том, чтобы в договоре было написано, что доля отца продается за 1 600 000, а моя доля за 2 200 000? После того, как мы выйдем от нотариуса с деньгами, какие у меня на руках должны быть документы, чтобы отец не мог требовать с меня деньги: договор продажи квартиры с этими суммами и . еще что? И еще вопрос: моя доля этой квартиры в собственности менее 3х лет (бабушка умерла год назад и полдоли мне перешло по завещанию), поэтому я должен буду платить какой-то налог. Но я покупаю за эти деньги (2 200 000) себе квартиру, где буду жить. Надо ли мне будет платить какой-то налог, ведь фактически я прибыль не получаю?

Если бы у вас расчеты были через ячейку, то можно было бы указать в договоре и общую сумму, а в ячейку заложить 2 пакета — Вам и отцу — с соответствующими суммами.
Но, как я понимаю, расчеты у вас будут при подписании договора в кабинете нотариуса?
В этом случае Вам лучше оформлять 2 договора — на каждую долю отдельно. И с точки зрения налога — это тоже для Вас лучше.
Про налог и покупку Константин Вам уже ответил.

За 2 договора нотариус возьмет не вдвое больше. Оплата должна увеличиться только на цену составления второго договора.

Как я и предполагал сумма увеличивается вдвое: с 20 000 до 38 000.

Герман, требуйте разбивки суммы в договоре. Повторю слова Татьяны — это можно и нужно. Риэлтор конечно может что-то говорить, но договор составляет нотариус, а не она, данное требование можно заявить на включение в договор и у самого нотариуса в момент подписания, но лучше конечно заранее.
Касаемо налогов, да, обязанность по их уплате у вас возникает. Но если вы в том же налоговом периоде (календарном году) купите себе квартиру (если в стройке, то должны будете принять квартиру в этом же году) и до этого не пользовались налоговым вычетом на покупку, то при составлении налоговой декларации можно сделать взаимозачет налога и налогового вычета и соответственно ничего не платить.

Для договора на 3,8 млн нотариальная пошлина будет 19 т.р. + работы, т.ч. цена сказанная нотариусом вполне соответствует. Если будет 2 договора, то нотариальная пошлина будет той же только разбитой на 2 договора (сумма, то не поменялась), а вот «работы» будут у каждого свои, но не думаю, что это сильно увеличит их стоимость, не в 2 раза точно.

Юридические особенности сделки при продаже квартиры двумя собственниками

Приобретение жилья у нескольких собственников характеризуется 3 следующими моментами: долевые владельцы должны отказаться от преимущественного права на покупку в пользу третьего лица, совместные владельцы принимают единогласное решение о продаже квартиры, орган опеки обязан одобрить сделку несовершеннолетнего собственника.

Гражданское законодательство России устанавливает, что если продажу квартиры 2 собственника осуществляют сообща, то их отношения между собой могут быть оформлены:

1. В виде долевой собственности.
2. В виде совместной собственности.

Исходя из этого, покупатель должен учитывать особенности сделки при продаже квартиры, принадлежащей двум собственникам, риски, возникающие при покупке жилья, и документы, которые необходимо истребовать у владельцев.

Чем рискует покупатель

При покупке жилья у несколько собственников покупатель рискует лишиться добросовестно приобретённого им жилища через суд, если:

1. Один из собственников не получил согласия от другого сособственника на продажу недвижимости.
2. Продавец не уведомил второго сособственника о предстоящей продаже жилья. Таким образом он нарушил его преимущественное право на приобретение доли в квартире.

Документы для заключения сделки

Чтобы исключить из сделки необоснованный риск, необходимо знать, какие документы нужно потребовать у продавца при заключении договора по купле-продаже.

Рисунок 2. Для заключения сделки с двумя сособственниками необходимы дополнительные документы, помимо договора по купле-продаже и свидетельства на право собственности. Источник: сайт ай.сайтапи.орг.

С долевым собственником

Таблица 1. Основные документы при продаже недвижимого объекта долевым сособственником. Источник: правовой портал Консультант.ру

2. Письменный отказ второго собственника от покупки доли квартиры.

С совместным собственником

Таблица 2. Основные документы, необходимые совместному сособственнику для отчуждения жилья. Источник: правовой портал Консультант.ру

Важный нюанс: Если совместными сособственниками жилья являются жена и муж, то закон предусматривает возможность продать жилую недвижимость без получения нотариально заверенного согласия либо личного согласия одного из супругов. Продавцу во время совершения сделки необходимо предъявить покупателю брачный контракт. В документе должно быть указано, что квартира принадлежит только продавцу и у другого супруга нет прав собственника в отношении отчуждаемого жилья.

Дополнительные документы

К дополнительным документам, которые проверяются перед передачей денег при продаже квартиры двумя собственниками, относятся:

1. Паспорт.
2. Технический паспорт жилого помещения.
3. Справка из ЖЭК, содержащая в себе сведения о прописанных в квартире жильцах.
4. Счета на коммуналку об отсутствии долгов.

Сколько договоров заключается?

Если продажу квартиры осуществляют два собственника вместе, то достаточно заключения 1 договора. В документе нужно указать персональные данные двух владельцев жилой недвижимости и покупателя.

Важный нюанс: Продавать жильё может один из долевых владельцев без присутствия второго в месте совершения сделки. В данном случае покупателю нужно потребовать, чтобы он показал нотариальное согласие второго собственника на продажу.

При продаже квартиры, которой собственники владеют совместно, составляется 1 договор. Со стороны продавца его могут подписать как оба владельца, так и один из них. Единоличное распоряжение имуществом возможно, если второй сособственник это письменно разрешил. Такое разрешение обязательно заверяется у нотариуса.

Порядок действий

Для долевого собственника

1. Подготовить пакет документов для заключения сделки.
2. Направить письменное уведомление с условиями договора и ценой другому сособственнику с предложением выкупить долю.
3. Ожидать ответа 1 месяц.
4. При согласии второго владельца продать ему свою долю недвижимости на указанных в уведомлении условиях. Если второй сособственник не согласен с этими условиями, нужно на переговорах с ним попытаться найти приемлемый для обоих сторон вариант. В случае, если требования покупателя не устраивают продавца, то продавец может отказаться от продажи ему своей части жилья и начать искать другого покупателя.
5. При получении письменного отказа или отсутствии ответа в течение 1 месяца обязанность продавца уведомить другого собственника считается выполненной. С этого момента он свободен в выборе покупателя.

Для совместного собственника

1. Заручиться письменным согласием второго сособственника, заверенным у нотариуса, либо согласием принять личное участие в сделке. Если решение продать квартиру у 2 собственников не будет единогласным, сделка не сможет состояться.
2. Подготовить пакет документов, необходимый для заключения сделки.
3. При составлении договора указываются персональные данные только одного из совместных владельцев. Второй сособственник, если он лично участвует в сделке, всего лишь подписывает документ.

Кто платит налоги

Закон возлагает обязанность по выплате НДФЛ в государственную казну на продавца.

Если собственник владел квартирой более 5 лет непрерывно, то он получает право на налоговый вычет из цены сделки, равный 1 млн руб.

Важный нюанс: минимальный срок владения недвижимым объектом для получения права на налоговый вычет уменьшается до 3 лет, если:

• Продавец приобрёл жильё по договору пожизненного содержания с иждивением.
• Продавец унаследовал или получил жилище в дар от близкого родственника либо члена семьи.
• Продавец получил недвижимость, заключив приватизационный договор.

Если один собственник — ребёнок

В этом случае родители должны предъявить покупателю письменное разрешение, составленное работником органа опеки. Если разрешения у них не будет, то приобретение квартиры станет крайне рискованным. Дело в том, что орган опеки может оспорить такую сделку в судебном порядке, мотивируя иск нарушением жилищных прав несовершеннолетнего.

Рисунок 3. Если один из двух владельцев жилья является несовершеннолетним ребёнком, то для продажи квартиры необходимо разрешение органа опеки. Источник: сайт Бископи.ит.

Важный нюанс: При покупке жилья всегда проверяйте список лиц, прописанных в нём.

Если в квартире будет зарегистрирован несовершеннолетний, то купля-продажа недвижимости будет невозможна до тех пор, пока:

• Орган опеки не одобрит сделку.
• Ребёнка не зарегистрируют по другому адресу.

Можно ли продать квартиру, если один из собственников против?

Таблица 3. Перечень действий при отказе одного из сособственников на продажу квартиры. Источник: правовой портал Консультант.ру.

Варианты решения проблемы:

1. Преобразовать совместное владение недвижимостью в долевую собственность.

2. Предложить денежную компенсацию владельцу, препятствующему продаже жилья, в обмен на его отказ от совместного владения недвижимостью.

Особенности совершения сделки в общедолевой коммунальной квартире

При покупке комнаты, входящей в состав коммунальной квартиры, необходимо учитывать следующие особенности:

1. Размер доли в коммуналке определяется исходя из площади комнаты относительно площади всей квартиры.
2. Комнаты, используемые совместно всеми проживающими, например, ванная или кухня, разделяются в зависимости от размера долей жильцов, рассчитанных по правилам, указанным в пункте 1.

Как поступить, если нужно продать комнату, а доли в общих комнатах документально не закреплены? Необходимо договориться с остальными жильцами о разделении общих комнат на доли и заверить соглашение у нотариуса.

Коммунальная квартира является объектом долевой собственности. В связи с этим не следует забывать об уведомлении других жильцов о предстоящей продаже доли, так как у них есть право на преимущественное приобретение продаваемой комнаты.

Важный нюанс: Если потенциальный покупатель страдает заболеванием, указанным в Постановлении Правительства России №378 от 16.06.2006 г., то соседи продавца по коммунальной квартире имеют право запретить ему продажу комнаты такому покупателю или потребовать в суде защиты своих интересов, если они будут нарушены продавцом.

Видео: «Стоит ли покупать долю в квартире»

Учитывая сложности, с которыми может столкнуться покупатель при приобретении квартиры у двух сособственников, следует прислушаться к мнению профессионалов. Они помогут избежать «подводных камней» при продаже жилья.

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Нюансы продажи квартиры в долевой собственности

Итак, вы столкнулись с ситуацией продажи доли в квартире. Как справиться с этой задачей наилучшим образом, правильно оформить документы и не переплатить налоги, что на практике означает долевая собственность на квартиру, мы расскажем сегодня: после чтения данной статьи продажа доли в квартире не будет представлять для вас трудности.

Долевая собственность на квартиру

Причинами возникновения долевой собственности на квартиру могут быть:

• приватизация жилья на всех зарегистрированных в нем на момент приватизации лиц;
• раздел квартиры, находившейся в общей совместной собственности супругов;
• наследование жилья несколькими наследниками.

Стоит знать, что стандартная квартира, находящаяся в долевой собственности, физически никак не разделяется. Для раздела жилого помещения, как говорят юристы, «в натуре» необходимо, чтобы у такого помещения был отдельный вход, отдельные подключения к централизованным сетям (газ, вода, электричество). Реализовать все это возможно разве что в «квартирах на земле», когда один дом ИЖС делится наследниками на несколько реальных долей. В прочих случаях возникают так называемые «идеальные доли».

Что такое идеальная доля?

Необходимо понимать, что идеальная доля – это не часть квартиры, это доля в праве. Делится право собственности, а не сама квартира. Осязать эту долю в реальности нельзя. Один из собственников не является хозяином квартиры – в его собственности доля, представляющая собою один из видов прав на недвижимость, но не саму недвижимость.

То есть, каждый из собственников квартиры имеет право ею владеть и пользоваться, не нарушая права других собственников. Иногда для реализации этого права на практике приходится устанавливать режим пользования квартирой: например, выделить в трехкомнатной квартире каждому из двух собственников комнату для личных нужд, предусмотреть график пользования кухней и гостиной.

Такой график не означает, что одному собственнику принадлежит по комнате. Квартира по-прежнему осталась общей. Это будет видно на примере коммунальных платежей. Если суд, устанавливая собственникам (исходим из того, что у каждого по ½ доли в праве на квартиру) режим пользования квартирой, отвел одному в качестве спальни комнату в 10 кв. м, а другому – 18 кв. м, оплачивать коммунальные платежи и налог на имущество граждан они будут по-прежнему в равных долях. Каждый будет платить за свою ½ долю.

Основные сложности начинаются, когда возникает необходимость продажи доли в квартире или всей квартиры в долевой собственности целиком.

Продажа доли в квартире одним из сособственников

Если только один из собственников квартиры продает свою долю в праве на нее, это, разумеется, не в лучшую сторону скажется на скорости продажи и цене данной доли. Не так много найдется желающих разделить жилье с посторонними людьми.

Однако это не единственная сложность при продаже доли в общей собственности. Дело в том, что сособственники продавца доли имеют преимущественное право ее покупки.

Оно работает следующим образом. Продавая долю необходимо предложить ее, с указанием основных условий купли-продажи, другим собственникам квартиры. Если они согласятся, тогда доля реализуется им. Если же сособственники откажутся или в течение 1 месяца с момента их уведомления не купят предложенную долю, то можно продать ее посторонним людям. Но только на тех же самых условиях, по той же цене, что предлагалось сособственникам.

Если нарушить данный порядок, то другие собственники могут требовать через суд перевода прав по договору купли продажи на себя. Такой иск можно подать в течение 3-х месяцев с момента, когда сособственник узнал о нарушении своего преимущественного права.

Как правильно оформить соблюдение преимущественного права сособственников?

Чтобы избежать таких проблем, нужно внимательно оформлять документы: предложение о покупке доли направлять сособственникам в письменном виде и обязательно организовать подтверждение получения. Так, можно передать уведомление о продаже доли в квартире из рук в руки и попросить у сособственника подпись на дубликате уведомления с обязательным указанием даты, когда оно было вручено. Или направить его по почте заказным или ценным письмом с уведомлением о вручении. Так вы подстрахуете себя от недобросовестных действий сособственников, которые вначале проигнорируют предложение о покупке доли, а потом заявят, что вы их не уведомляли.

Аналогичное преимущественное право необходимо соблюсти, если речь идет о договоре мены.

Способы обойти преимущественное право покупки

Договориться с другими собственниками получается не всегда. Юристы могут предложить вам способы «обойти» преимущественное право покупки. Мы не считаем, что эти способы исключительно плохи, но, прибегнув к ним, стоит отдавать себе отчет, что они связаны с определенным риском. При недобросовестности покупателя продавец, обошедший преимущественное право с помощью мнимой или притворной сделки, рискует не получить оплату по договору.

Договор дарения

При дарении доли преимущественное право сособственников не работает. Права запретить дарение у них нет. Однако возникают следующие риски.

Для покупателя: сделка может быть признана недействительной как мнимая, скрывающая за собою куплю-продажу, а сособственник потребует в этом случае перевода прав по сделке на себя. В результате покупатель расстанется с приобретенной долей.

Для продавца: покупатель может просто не заплатить и взыскать с него эти деньги законными методами не получится.

Договор купли-продажи по завышенной цене

Чтобы сособственники отказались покупать долю, им делается предложение по слишком высокой цене. После получения отказа (или неполучения ответа) заключается договор купли-продажи и оформляется расписка на цену, аналогичную цене в уведомлениях для сособственников. На самом же деле покупатель платит значительно меньше.

Неприятным последствием здесь будет увеличение налога с продажи доли в квартире (ведь налоговая база считается по документам, прилагаемым к декларации, той же расписке). В каждом конкретном случае нужно соразмерить стоимость доли и размер полагающегося налогового вычета, а также выяснить, возникает ли вообще обязанность по уплате НДФЛ (в некоторых случаях продажа квартиры или доли в ней налогом не облагается).

В такой ситуации заключается договор займа на сумму равную покупной цене доли в праве на квартиру и одновременно соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру. Кстати, этот договор залога как раз и называется ипотекой (а вы-то думали, что это такой кредит под материнский капитал?). Ипотека нуждается в государственной регистрации. Госпошлина за регистрацию ипотеки составляет 1000 руб.

Затем «должник-заемщик» пропускает срок возврата займа. А покупатель доли в квартире, якобы «займодавец-кредитор», обращает взыскание на долю в квартире. Чтобы не связывать с системой судопроизводства, оформляется это соглашением об отступном. В этом соглашении стороны договариваются, что вместо взятой взаймы суммы «займодавец» получит находящуюся в залоге долю в праве на квартиру.

Здесь также присутствует риск отмены по иску других собственников квартиры соглашения об отступном как сделки, прикрывающей фактическую продажу доли в квартире. В случае успеха данного иска для покупателя и продавца возникнут следующие последствия. Покупателю придется вернуть долю. Продавец останется должен покупателю по фиктивному договору займа: ведь отступное, погасившее этот якобы «долг», будет признано недействительным.

Какие сделки с долями на квартиру совершать нельзя?

Есть полное ограничение в отношении сделок с долями в праве на квартиру. Гражданское право России знает такой вид сделок с правами и долями в них как уступка права (цессия).
Цессия часто используется при отчуждении доли одного из учредителей ООО, но продажу доли в квартире таким способом производить запрещается

Когда преимущественное право не работает?

Единственный случай, когда дозволяется продать долю (без всяких обходных маневров), не соблюдая преимущественное право покупки – это продажа с публичных торгов. Таким способом реализуют долю в квартире кредиторы, когда другого имущества и денег должника не хватает, чтобы расплатиться по долгам.

Однако далеко не каждую долю в квартире можно взыскать в счет долга (ведь по общему правилу отнимать единственное жилое помещение нельзя). Есть только два случая, когда такое взыскание разрешается:

• когда доля в праве на квартиру стала предметом ипотеки (в данном случае можно взыскать даже единственное жилье);
• когда должник не проживает в квартире, где ему принадлежит доля и постоянно зарегистрирован по другому адресу на основании договора соцнайма, либо имеет иное жилье в собственности.

Долевая собственность в квартире. Продажа квартиры целиком

Небольшая по площади квартира, несколько собственников, которые в ней не проживают или не хотят жить вместе – это явные предпосылки к продаже квартиры в долевой собственности целиком.

Если все сособственники согласны, продажа квартиры в долевой собственности не составит проблемы. Необходимо будет просто правильно оформить сделку. Можно предложить 2 способа:

• договор купли-продажи целой квартиры со множественностью лиц на стороне продавца;
• несколько договоров купли-продажи, когда каждый из собственников продает свою долю покупателю (в итоге у того собирается несколько долей, составляющих в совокупности право собственности на целую квартиру).

Первый вариант удобен, если сособственники проживают недалеко друг от друга. Он более выгоден по оплате государственной пошлины за регистрацию права собственности покупателя, т.к. придется заплатить за 1 объект – квартиру (государственная пошлина составляет 1000 руб.) Второй, отдельной продажи каждой доли в квартире, может быть предпочтителен для покупателя, если сособственники не общаются друг с другом или проживают в разных местах и не хотят давать одному из них доверенность на подписание договора. Здесь придется заплатить по 1000 руб. за каждую долю в праве, а кроме того соблюсти вышеописанный порядок преимущественного права покупки.

Ниже мы рассмотрим, как отличается право на налоговый вычет при вышеуказанных способах продажи.

Как быть, если один из сособственников против продажи?

Такая ситуация возникает, когда несколько собственников хотят продать ненужную им квартиру и разделить между собою деньги. Один же по какой-то причине против. Здесь много зависит от размера долей данных собственников.

В случае небольшого размера доли лица, сопротивляющегося продаже имущества, есть возможность выкупить у него долю принудительно. Для этого необходимо обратиться в суд с соответствующим иском. Обосновав свои требования ничтожно малым размером доли сособственника, нужно просить суд обязать такого сособственника передать свою долю другим собственникам взамен на предоставление денежной компенсации. Конечно, если сособственник проживает в общей квартире, то суд не может обязать его продать свою долю, т.к. основанием к этому является не только малый размер доли, но и отсутствие заинтересованности в использовании общей квартиры.

Деньги, полученные от продажи квартиры или доли в ней, являются доходом, с которого положено заплатить налог (НДФЛ), в размере 13 % от полученной по договору суммы.

Есть случаи, когда НДФЛ платить не нужно: если доля принадлежит собственнику более 3-х лет. Трехгодичный срок считается с той даты, которая указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на долю в квартире.

В тех же случаях, когда платить налог необходимо, государство предоставляет налоговый вычет. Он представляет собою сумму, на которую уменьшается стоимость квартиры или доли в ней (налоговая база) при исчислении налога. Для случаев продажи недвижимости или доли в праве на недвижимость налоговый вычет равен полученному доходу, но не более 1 млн. руб.

Однако налоговый вычет с продажи квартиры в долевой собственности имеет особенности.

Налоговый вычет с продажи квартиры в долевой собственности

Дело в том, что предельная сумма вычета в 1 млн. руб. установлена для 1-го объекта. Этим объектом может быть квартира, если она продается полностью. Или доля, если договоры составлены на каждую долю отдельно.

Таким образом, когда продается вся квартира, фактически максимальная сумма вычета определяется пропорционально долям сособственников (если у них по ½ доле, то каждому положен вычет в 500 тыс. руб.). Когда же продается каждая доля отдельно, то каждый сособственник вправе получить вычет в 1 млн. руб.

После продажи доли в квартире, принадлежавшей вам менее 3-х лет, у продавца возникает обязанность подать налоговую декларацию с указание дохода от такой продажи. В ней есть отдельные графы для налогового вычета. В итоге заплатить налог Вам нужно будет с меньшей суммы, чем цена доли. То есть собственник ½ доли в праве собственности на квартиру, проданную полностью, при цене доли в 1 млн., заплатит НДФЛ только с 500 тыс. руб.(65 тыс. руб.). Налог с оставшихся 500 тыс. руб. не платится, т.к. инспекция предоставляет ему налоговый вычет, пропорционально размеру доли – 500 тыс.руб.

Если же собственник продаст за 1 млн. свою долю по отдельному договору купли-продажи, то обязанность по оплате налога не возникнет. Нужно будет просто подать декларацию, в которой указать на вычет в размере 1 млн. руб.