Налог с продажи квартиры ип

Продажа квартиры, сдававшейся от ИП

Есть такая исходная ситуация. Физлицо сдает квартиру, зарегистрировавшись как ИП и уплачивая 6% налога по упрощенке. Далее физлицо продает квартиру. Сможет ли физлицо в этом случае воспользоваться налоговыми вычетами (1 млн, доходы-минус расходы, 5 лет владения)?

Где-то попадалась информация, что если квартира уже засветилась в налоговой как под сдачу, а физик в качестве ИП, зарабатывающего сдачей в аренду, то потом в вычетах могу отказать, ссылаясь на то, что квартира использовалась для предпринимательской деятельности. И соответственно, на всю сумму продажи ИП выставят 6% налога.

Кто-то в реальности сталкивался с такой ситуацией?

Налог с продажи квартиры ИП

здравствуйте. Являюсь ИП сдаю коммерческую недвижимость в аренду. Приобрел в этом году 2 квартиры (жилое помещение) и хочу их продать. Мнения разошлись: одни говорят заплатишь 6% от суммы в договоре, другие что это жилое и сумма в договоре как кадастровая и на 100000 ниже чем приобреталась. Будет налог или нет. Спасибо.

Участник программы «‎Работаю честно»

Александр, а какая связь между купленными квартирами и коммерческой недвижимостью, которую сдаёте? Если квартиры через ИП не участвовали в предпринимательской деятельности, в том числе найм/аренда, то Вы, как и любой другой собственник заплатите налоги согласно новым правилам, которые действуют для физических лиц. Правила вступили с 1 января 2016 года. А если у Вас другая, бурная история, то записывайтесь на приём и консультацию, так как объём информации, вряд ли освоите на форуме. С уважением, Арман!

Надо смотреть. Если у вас в деятельности ИП указана продажа квартир, то придется платить 6% со всей суммы дохода. Если нет, то не заплатите, но при условии, что квартиры никаким способом не использовались в предпринимательской деятельности.

Участник программы «‎Работаю честно»

Дополню Ирину Владимировну, если у вас в деятельности ИП не указана продажа квартир, могут выставить и 13%. Поищите в инете, много таких случаев описано, люди судились и не всегда выигрывали. Лучше всего задать вопрос в Минфин, это легко через их сайт. Ответ будет руководством к действию налоговых органов.

Армен. ))) когда я писала «но при условии, что квартиры никаким способом не использовались в предпринимательской деятельности», я вообще-то именно то, что Вы написали и имела ввиду, потому что квартиры две (может, были и не две, а больше), и налоговая вполне могла бы расценить это, как предпринимательскую деятельность даже без указания её в видах деятельности ИП — расценили бы, как неоформленное предпринимательство физлица и впаяли бы ему, как Вы верно заметили, 13% да еще и со всей суммы дохода без вычетов — судись потом с ними((

Налог для ИП при продаже недвижимости

Мария Фиалковская

Участник программы «‎Работаю честно»

Ну если у него право от 2009 года, то с чего ему должны рассчитывать налог с применением кадастровой стоимости?! Все, что связано с новыми правилами налогообложения актуально для объектов, право собственности по которым возникло после 01.01.2016.
Если сможет доказать, что недвижимость использовалась им в целях предпринимательской деятельности, то заплатит 6%. Ключевое тут: недостаточно статуса ИП, недвижимость должна реально использоваться ИП, этот факт необходимо подтверждать. Ну например, сдавал в аренду и как ИП платил налоги. Если же данная недвижимость никак ИП не использовалась, то платить ему как нерезиденту 30% от цены указанной в договоре купли-продажи.

НДФЛ — 13%, нерезидентам — 30%, Квартира в собственности физического лица, не важно ИП он или нет, а 6% это налог ИП на УСН, он никаким боком не может быть связан с продажей недвижимости, собственность, которой оформлена на физ.лицо. Пусть поживёт в России полгода и снова станет резидентом, налога не будет.

Если было бы все так просто с покупкой недвижимости для ИП и последующим налогообложением при продаже, как утверждает клиент, то как минимум половина всех риелторов уже зарабатывали на такой схеме купли-продажи недвижимости. И количество мультимилионеров в России выросло бы в десятки если не в сотни раз.
Собственность уже оформлена на физ. лицо, а ИП еще не существует и не ведет деятельности, не платит налоги.
Для того чтобы налог был 6% -это УСН, при виде деятельности ИП 70. 1 (ОКВЭД).

Да, согласна с Галиной — тут только 183 дня пребывания в РФ в течение 12 месяцев (п. 2ст. 207 НК РФ) спасут клиента от 30% налога.
п. п. 17. 1 ст. 217 НК РФ на нерезидентов не распространяются.
Вот тут рассмотрен как раз ваш случай : http://www. intellectpro. ru/press/commenters/nalog_s_prodazhi_nedvizhimost i_dlya_nerezidentov/

И даже если на момент продажи квартиры налогоплательщик еще являлся резидентом России, а к концу года его статус изменился, то рассчитывать налоги придется, исходя из 30%-ной ставки.

Ссылка на источник: http://www. intellectpro. ru/press/commenters/nalog_s_prodazhi_nedvizhimost i_dlya_nerezidentov/

И вот на эту фразу особое внимание!

Думаю вам стоит проконсультироватья у налогового юриста. Вполне возможно, вы найдете приемлемую «схему продажи» недвижимости нерезидента.

Имущество ИП: продает предприниматель, налоги платит гражданин

Нередко бизнесмены задействуют в деятельности личное имущество (например, автомобиль). Запретов и, тем более, санкций для этого не установлено. Ведь законодательство не устанавливает разграничений между личным имуществом физлица и его имуществом как индивидуального предпринимателя. До тех пор пока ИП не примет решение это имущество продать. Вот тут и возникает масса вопросов. Под действие каких налогов попадает доход от реализации? Рассчитывается ли налог с выручки от продажи в рамках предпринимательской деятельности? Или следует платить НДФЛ как физлицо? Можно ли претендовать на имущественный вычет и тем самым снизить налог? Сразу скажем, что все зависит от множества нюансов: особенностей самого имущества, вида деятельности и некоторых других факторов, которые следует рассматривать в совокупности. К сожалению, в рамках одного материала осветить абсолютно все нюансы расчета налогов невозможно. Поэтому мы рассмотрим лишь общие принципы и подходы, необходимые ИП для принятия решения.

Продажа имущества в рамках деятельности

Выручка от продажи такого имущества является доходом от деятельности и облагается налогами в рамках применяемого режима налогообложения. Говорить о доходах гражданина в данном случае нельзя, налог платит предприниматель.

УСН. Выручка полностью включается в доходы при расчете налога. Расходы при продаже ОС у предпринимателя на УСН с объектом «доходы минус расходы» отсутствуют. Ведь расходы были учтены раньше — в течение года, когда имущество было приобретено. Учтите: продажа имущества до истечения трех лет (для имущества со сроком полезного использования до истечения 10 лет) с момента его покупки может иметь весьма невыгодные для ИП налоговые последствия. Дело в том, что при такой продаже придется пересчитать налог по УСН за весь период владения имуществом: списанная ранее на расходы стоимость восстанавливается, а вместо нее на расходы списывается амортизация, исходя из нормативного срока полезного использования. Амортизация рассчитывается за период, начиная с месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию и по месяц продажи (включительно). Такой пересчет влечет доплату налога за год приобретения актива и, следовательно, доплату налога и пени. Поясним на условном примере.

Предприниматель на УСН 15% в августе 2013 г. приобрел, оплатил и ввел в эксплуатацию имущество стоимостью 100 000 руб. Срок полезного использования основного средства — 61 месяц.

Расходы на ОС учтены при расчете налога по УСН в 2013-м году (50 000 руб. – в III квартале 2013 г. и 50 000 руб. – в IV квартале 2013 г.). ОС продано в августе 2014 г., то есть с года покупки прошло менее 3 лет. Необходимо выполнить следующие действия:

1) из расходов 2013 г. полностью исключаются затраты на покупку ОС в сумме 100 000 руб.;

2) рассчитывается амортизация ОС за 2013 год исходя из нормативного срока полезного использования (61 мес.). Она составит 6557 руб., в том числе:

• за III квартал 2013 г. — 1639 руб. (100 000 руб. / 61 мес. x 1 мес.);
• за IV квартал 2013 г. — 4918 руб. (100 000 руб. / 61 мес. x 3 мес.);

3) в расходах 2013 г. учитывается только расход в размере 6557 руб.. С учетом уменьшения суммы расходов пересчитывается налог по УСН за 2013 г., доплачивается налог и пени.

4) при расчете налога в 2014 г. в расходах учитывается амортизация по ОС, рассчитанная за 8 месяцев (с января по август 2014 г.), в сумме 13 115 руб. (100 000 руб. / 61 мес. x 8 мес.).

Остаточную стоимость ОС в расходах учесть нельзя (письма Минфина России от 18 апреля 2007 г. № 03-11-04/2/106, от 15 февраля 2013 г. № 03-11-11/70).

Точно также нужно поступить если ИП продает основное средство со сроком полезного использования более 15 лет до истечения 10 лет с момента его покупки.

ЕНВД. Продажа имущества на ЕНВД является дополнительным доходом, не связанным с «вмененной» деятельностью. А значит, выручка облагается налогами в рамках иных режимов. Если ИП подавал уведомление о переходе на УСН, тогда выручка от продажи облагается в рамках УСН (письмо Минфина России от 10 декабря 2010 г. № 03-11-11/319). Учтите: независимо от объекта налогообложения, выбранного при переходе на УСН, стоимость ОС в расходы включить нельзя. Предприниматели, не подавшие уведомление о переходе на УСН, с выручки от продажи ОС уплачивают налоги в рамках общего режима (НДФЛ, НДС). Обратите внимание: заявить имущественные вычеты в отношении предпринимательского дохода ИП не вправе.

УСН + ЕНВД. Здесь выручка от продажи имущества в любом случае попадает в «упрощенные» доходы. Ведь на ЕНВД переводятся лишь отдельные строго установленные виды деятельности. А продажа имущества «вмененной» деятельностью не является. Поэтому даже если имущество использовалось в деятельности на ЕНВД, доход от продажи под «вмененку» не подпадает. А так как ИП применяет УСН, налог будет уплачиваться в рамках именно этого налогового режима.

Продажа имущества, приобретенного до регистрации

Получается день покупки (оплаты и оформления документов) фактически наступит раньше дня появления самого ИП, т.е. дня регистрации в этом статусе, указанного в свидетельстве. Очевидно, что в этом случае документы, подтверждающие покупку, будут оформлены на физлицо (без указания «ИП»). То обстоятельство, что имущество (в нашем примере бетономешалка) первоначально было приобретено для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (для личных, семейных, бытовых нужд), роли не играет. Важно, что впоследствии ИП стал использовать бетономешалку для ведения предпринимательской деятельности. И с того момента как имущество стало использоваться в коммерческих целях, оно рассматривается как основное средство.

Как видите, ни дата покупки, ни статус покупателя, указанный в документах, на уплату налогов при продаже имущества не влияют. Решающее значение имеет характер имущества и цели его фактического использования. Получается, если сможете доказать, что имущество используется в коммерческой деятельности, оно будет признано основным средством. Причем расходы на покупку личного имущества, задействованного в дальнейшем в бизнесе, Минфин России разрешает списать на расходы. Правда, списать его стоимость на расходы можно не в полном объеме, а в соответствии с правилами учета ОС, приобретенных до перехода на УСН (подп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Они таковы:

• cрок полезного использования актива менее 3 лет – списать можно в течение первого года использования в предпринимательской деятельности;
• срок полезного использования от 3 до 15 лет – списание растянется на 3 года: в первый год можно списать 50% стоимости, во второй – 30% и в третий – оставшиеся 20%;
• срок полезного использования свыше 15 лет – стоимость имущества придется учитывать в расходах равномерно в течение 10 лет. Поскольку на личное имущество, в последствие ставшим коммерческим, распространяются общие правила признания его основным средством, при его продаже вероятны те же последствия, что и для активов, которые изначально приобретены для предпринимательской деятельности. А именно, если имущество будет продано до истечения трех лет – для ОС со сроком полезного использования до 15 лет (или 10 лет – для ОС со сроком полезного использования свыше 15 лет), учтенные ранее расходы придется исключить, а налог по УСН за периоды владения активом пересчитать (см. пример выше).

Имейте в виду, при квалификации сделки по продаже имущества и отнесении суммы, полученной от покупателя, к личным либо к предпринимательским доходам, контролеры всегда оценивают имеющиеся факторы в совокупности. Понятно, что если имущество приобреталось непосредственно для деятельности, пусть даже до регистрации статуса ИП, и для других целей не может использоваться в принципе (например, станок или витрина), налог с доходов от его продажи будет платить ИП, даже если по документам покупатель – физлицо. Но не со всяким имуществом есть полная ясность. Например, сложность классификации может возникнуть при продаже квартиры или автомобиля. Использовать их ИП может как для получения прибыли, так и для собственных нужд. В этом случае, проверяющими будет дана оценка и виду деятельности предпринимателя, и фактическому использованию имущества. Иными словами, если ИП владел квартирой и сдавал ее в аренду (к тому же в ЕГРИП зарегистрирован соответствующий ОКВЭД), доход от ее продажи будет облагаться предпринимательским доходом. Продажа личной квартиры, в которой проживал предприниматель или члены его семьи – личный доход физлица, декларируемый по НДФЛ. То же касается и автомобиля. Если деятельность ИП – перевозки или он использует авто для доставки товаров (подтверждением фактического использования послужат путевые листы), продажа машины будет признана предпринимательским доходом. Но если предприниматель использует автомобиль для личных поездок (например, чтобы ездить на работу), он будет признан его личным имуществом. А значит, при продаже доход попадет под налогообложение НДФЛ.

Продажа имущества после закрытия ИП

Причем в этом случае не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП, какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Не играет роли срок владения и тип имущества. В любом случае платится НДФЛ. Никакие имущественные вычеты заявить в этом случае нельзя.

Продажа личного имущества

• если имущество находилось в собственности физлица три года и более, вычет равен сумме, полученной от продажи, то есть платить НДФЛ не нужно;
• при владении менее 3 лет можно воспользоваться вычетом в виде:

а) документально подтвержденных затрат на приобретение имущества, или

б) в размере 1 000 000 руб. при продаже жилья, дач, земельных участков (250 000 руб. при продаже другого имущества), если документы утеряны или отсутствуют по иным причинам.

Если вычет не покрывает доход от продажи, с разницы платиться НДФЛ. Как уже было сказано, ставка налога при продаже имущества равна 13%.

Вместо заключения

Если по документам реализация осуществлена от имени физлица, или выручку зачислили на счет гражданина, или продается личное имущество, которое только косвенно было задействовано в работе – все это может стать поводом для проверяющих потребовать уплаты с дохода НДФЛ. При этом имущественный вычет по продаже заявить не удастся, так как имущество «засвечено» в предпринимательской деятельности.

Продается имущество, которое учитывалось в деятельности ИП как основное средство и использовалось в деятельности. Например, у ИП есть автомобиль и по условиям продажи товаров доставка осуществляется силами предпринимателя. Тогда реализация автомобиля попадет в предпринимательский доход. Иной пример: ИП осуществляет поездки к клиентам, поставщикам на личном автомобиле, одновременно машина используется для личных целей – продажа машины в этом случае, скорее всего, будет расценена как личный доход физлица.

Подмена ситуаций не останется без внимания проверяющих. Если вид деятельности ИП – сдача в аренду квартир, тогда продать жилье и заявить имущественный вычет не удастся. Налог должен уплачивать ИП в рамках УСН или общего режима. Тут все очевидно. В то же время если ИП как физлицо купил, скажем, несколько автомобилей, оформил их на себя (при этом его деятельность с перевозками и т.п. не связана), а через некоторое время машины продал – у контролеров есть все основания подозревать, что автомобили изначально приобретались для перепродажи. А это уже можно рассматривать как предпринимательскую деятельность. Соответственно и налог должен платить ИП по системе налогообложения, применяемой для его коммерческой деятельности.

Как видите, каждая конкретная ситуация требует отдельного анализа и оценки. Мы постарались описать лишь общие подходы к вопросу налогообложения операций по продаже имущества ИП. На практике роль играет множество нюансов: специфика деятельности ИП, тип имущества, его назначение, оформление документов по сделке при продаже и т.п. Однако для проверяющих, в конечном итоге, важно только одно – уплачен налог или нет. Если налог оплачен: от имени ИП в рамках режима УСН или от имени физлица уплачен НДФЛ – сделка вряд ли привлечет особое внимание контролеров. Но применение имущественных вычетов всегда влечет более детальную проверку обстоятельств продажи.

Можно ли доход от продажи квартиры задекларировать как доход ИП на УСН?

Константин, меня смущает то, что он не покупал эту квартиру, а получил по наследству. Виды же соответствующей деятельности ИП везде упоминают ПОКУПКУ и потом продажу. Здесь надо намного все глубже надо разбирать, и одним только этим письмом минфина будет не обойтись. Если не получится по этим основаниям заплатить налог, как ИП, то надо продумать, нельзя ли сначала посдавать эту квартиру, как ИПшник, а потом продать под видом «непосредственно используемой в предпринимательской деятельности». И надо самому писать в Минфин вопрос.

Вот мнение Минфина по данному поводу:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 23 апреля 2013 г. N 03-04-05/14057

Вопрос: ИП применяет УСН с объектом налогообложения «доходы». В апреле 2010 г. ИП как физлицо приобрел земельные участки с разрешенным использованием для размещения и обслуживания объектов недвижимости производственного назначения и нежилые помещения и здания, расположенные на них.
Данные земельные участки и помещения планировалось использовать в предпринимательской деятельности.
Освобождается ли от налогообложения НДФЛ в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ доход от продажи участков и недвижимого имущества, если данные объекты не использовались ИП в предпринимательской деятельности?

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи земельных участков и недвижимого имущества, и сообщает, что в соответствии с п. 11.4 Регламента Министерства финансов Российской Федерации, утвержденного Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве финансов Российской Федерации не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Вместе с этим сообщаем следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 346.15 Кодекса налогоплательщики — индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса.

При этом в соответствии с п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Таким образом, доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.
Соответственно, в случае если земельные участки и недвижимое имущество использовались в предпринимательской деятельности или если индивидуальный предприниматель при регистрации заявил такие виды деятельности, как продажа собственных земельных участков и недвижимого имущества, то доходы от такой продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения с объектом в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов.

Доходы, полученные от реализации земельных участков и недвижимого имущества, которые не использовались индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе если индивидуальным предпринимателем не указывались при регистрации виды деятельности, связанные с продажей собственных земельных участков и недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
Согласно п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

При этом согласно абз. 2 п. 17.1 ст. 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН

Соответственно если вы заявляете вид деятельности ИП «Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества», то покупая и продавая квартиру, в качестве ИП, вы обязаны будете уплатить налог в соответствии с выбранной системой налогообложения, а не НДФЛ. Разумнее конечно применить УСН «доходы — расходы». Какой размер налога при данной системе в Москве не знаю, но в Питире это 7%, т.ч. вполне выгодно.
П.С. с 11 июля т.г. при регистрации ИП уже необходимо руководствоваться «ОКВЭД 2», а не старыми, т.ч. изучайте их)))

Ирина Владимировна, в любом случае это все нужно делать не на основании бесплатной консультации на форуме, а с грамотным специалистом как в области недвижимости, так и в области бухгалтерии и налогов. Нужно учитывать, что необходимо открыть-закрыть ИП, вести бухгалтерию, уплачивать налоги и взносы, а не только решить, что я — ИП и проверну как я операцию с продажей квартиры. Касаемо того, что квартира досталась по наследству, то я так же считаю, что можно немного «поиспользовать» квартиру в коммерческой деятельности — посдавать официально в аренду с уплатой соответствующих налогов, с соответствующим ОКВЭДом. Но это наши «рассуждения на тему», а конкретную ситуации должен решать конкретный человек с учетом всех особенностей и не за бесплатно. А в рамках бесплатного форума уже достаточно «мудрых» мыслей.

Участник программы «‎Работаю честно»

Проконсультируйтесь у Даниила Пятецкого и попросите его написать письмо в МинФин.

11.07 обратился в ИФНС. Сегодня получил ответ:
«Доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.
Учет доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, должен осуществляться индивидуальным предпринимателем отдельно от доходов, полученных вне рамок осуществления такой деятельности.
В случае если индивидуальный предприниматель осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
В случае если индивидуальный предприниматель не осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество не относится к основным средствам, то указанные доходы индивидуального предпринимателя подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном главой 23 Кодекса.
Данная позиция изложена в письмеМинфина № 03-11-11/35847 от 21.06.2016 г.)»

Налог при продажи квартиры ИП

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер ! Планируется продажа квартиры, владелец объекта — ИП. Был оформлен патент на доход от сдачи квартиры. Вопрос — платится ли налог при продажей квартиры, если да, то в каком размере ?!

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер. В Вашем случае налог платиться в рамках выбранной Вами системы налогообложения. Никаких налоговых вычетов ИП не положено.

Участник программы «‎Работаю честно»

Деятельность ИП не предусмотрено купля-продажи движимого имущества. Как быть в таком случае ?!

Участник программы «‎Работаю честно»

Почитайте Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 16 мая 2017 г. № 03-11-11/29521). Оно не совсем про квартиру, но тоже про недвижимое имущество.

Если между физлицом и ИП есть аренда безвозмездного пользования с правом субаренды — то ИП при продаже квартиры налог не платит, потому что это будет решением физлица. Про вот эту прокладку между физлицом и ИП многие попросту забывают.

В иных случаях нужно разбираться детально и под лупой рассматривать вместе с налоговиком кто какие налоги платит и по какому такому праву.

На сколько я понимаю, ст. 217 налогового кодекса ,налог вы платите как физ лицо 13%. Обойти, полагаю, можно через дарение близкому человеку c последующей продажей через 3 года.

Илья, отличная схемка, однако ИП в такой схеме придется платить свои налоги и налог на внереализационный доход. К тому же собственник и ИП,как я понимаю одно лицо.

Участник программы «‎Работаю честно»

Все верно, одно лицо !

Человек задал конкретный вопрос (сдаёт, получает прибыль, платит налоги с прибыли через патент) . Получил исчерпывающий ответ от Пятецкого.
Причём здесь прокладки? Дальше памперсы пойдут )))))).

«прокладка» — это какая-то фикция. Человек сам себе не может сдать в безвозмездное пользование. Так что в данной ситуации предпринимателю оптимальнее изменить перед продажей систему налогообложения с патента на уплату налога только с прибыли. При таком раскладе можно продать за те же деньги что и купил и ничего не платить,так как дохода не было! Если же придется продавать с определенным доходом,то тогда только с него нужно будет платить 15% или меньше в зависимости от местных ставок(в СПБ они — 7%). В случае,если квартира получена была по безвозмездной сделке тут уже ничего не поделать.Необходимо будет менять на УСН и платить 6%

Галина, просто супер! Вот это, я понимаю, дополнили, а не сделали вид, что в теме!

Галина, дело говоришь, но и про «прокладку» совет очень хороший, просто он не развернутый, а у некоторых не хватает соображалки, чтобы его понять. Но и я разворачивать эту тему не стану. Скажу только, что договор безвозм. пользования там не сам с собой собственник заключает. Да и поздно это делать перед продажей.

Александра, я, действительно, с именем, и еще я с № телефона и местом работы, а вы кто. Мы здесь таких называем «серыми НИКами». Обсуждаете чужие советы, даже не мотивируя свое мнение. Позволяете себе давать мне непрошеные советы. -)) Где написано, что вы знаете больше других?) Так с какого перепугу вы решили взять на себя роль критика и оценщика советов специалистов.

Это сейчас я стала серым ником, завтра задам вопрос и вы, на полном серьёзе, будете отвечать на него, стараться выглядеть умнее, лучше, выше и т. д. Я не трогала вас, в обсуждении вы отсутствовали. Потом, ворвались в ветку и решили, что имеете право оскорбительно выражаться в мой адрес. Я вам ответила, это был не совет, а предупреждение о недопустимости позволять себе подобное. Прошлась по вашим ответам, поняла, что это не первый случай. Учитываю ваш рейтинг, возраст и заслуги, но и вы, пожалуйста, держите себя в руках.
По теме: считаю, что после хорошего ответа, следующий дополняет первого, а не портит его ответ. Дальше разбирайтесь сами, уважаемые агенты с именем, и еще с № телефона и местом работы )))))))

Хих. Не валите с больной головы на здоровую — про памперсы это разве не ваш, оскорбляющий нормального специалиста Миронова, пост? Так кто из нас ворвался в ветку. ))) Говоря, вашими словами, с моей стороны это было не оскорбление, а «предупреждение о недопустимости позволять себе подобное». На себя посмотрите, а потом оскорбляйтесь. На этом и закончим.

Участник программы «‎Работаю честно»

Александра, я минусы не ставлю никому, но Вы не правы. Вы готовы извиниться перед Ильёй если он попросит (так написали). А если я попрошу, Вы извинитесь перед Ириной Владимировной? Не являюсь адвокатом Ирины Владимировны )))). Мы такой подход называем коллегиальной солидарностью!

Участник программы «‎Работаю честно»

Арман, добрый вечер! Здесь действительно не принято минусовать своих коллег по форуму. Но «минусы» серым никам — это, к сожалению, единственный доступный способ коллегиально удалить из ветки обсуждения провокаторов напряженности. 5 минусов — коммент исчезает.

Участник программы «‎Работаю честно»

Наталья, добрый вечер! Я и не знал про это, спасибо! А сколько минусов надо собрать, чтобы сам аноним исчез? )))

Участник программы «‎Работаю честно»

Господа, не путайте ИП и юридическое лицо. ИП — это физлицо, использующее личное имущество для предпринимательства, и данное физлицо отвечает по всем обязательствам в процессе своего предпринимательства всем своим личным имуществом (в то время как учредители юрлица не рискуют своим личным имуществом). Поэтому ИП распоряжается квартирой как физическое лицо.

Жаль,что хорошую тему подпортили базаром вместо того,чтобы прислушаться к написавшим и вникнуть в предлагаемые схемы.
Голь на выдумку хитра,так что все продумывается и дается как совет не для того чтобы потом получить » вы»типа» агент с именем». Мы не с именем..мы — со ЗНАНИЯМИ. И именно из-за них люди со всей страны к нам обращаются за советом. Так что хочу всем сказать: «Ребята,давайте жить дружно!» Я вот совсем не обиделась на ИВ по поводу недостаточной соображалки))) НУ не спец я по «прокладкам»))) Не уважаю. Ибо есть в них свои подводные камни,которые могут подвести под статью 199 УК РФ.. Но в схеме описанной мною выше уже разобралась. Есь еще схема управления ,но она больше подходит для арендодателей,у которых продажа далеко.

Галина Пушкарева
вчера в 11:28

А он и не сдаёт сам себе. Он сдаёт юридическому лицу. Даже один и тот-же человек, будучи физиком и юриком — юридически это уже два разных субъекта права. Владельцем ИП может быть кто угодно, почему не может быть он сам?

Пригожина Александра
вчера в 18:24
А совет с прокладкой — это не на сегодняшний день, а на зватрашний. Если человек заморачивается с ИП для сдачи, значит это не единственный случай сдачи, а уже более менее постоянная практика. И в скором будущем человеку этот момент может пригодиться. А повторять одно и то-же я не особо люблю, да и не интеллектуально это. Развивая тему, этот манёвр может понадобиться не только автору вопроса, но и другим читающим здесь людям, которые возможно также заинтересованы в том, что бы не платить ни 6, ни 15% с продажи квартиры, а максимум 13% с разницы.
—————————
Если Вы такой борец за социальную справедливость, то учтите, я не меньший борец за социальную справедливость. И справедливо было бы Вам с Вашей стороны не только извиниться передо мной, но и перед Ириной Владимировной и перед другими коллегами, читателями, за то, что увели тему из плоскости обсуждения вопроса, в плоскость обсуждения «Миронов му-duck и советы его такие-же даёт». Увы, я уже женат, так что злиться — это единственный выход Вашей любви ко мне. Сегодня прощеное воскресенье. И я Вас, прощаю. Простите и Вы меня, за то, что Вы в меня влюбились.

Александр
сегодня в 0:33

Лучше всего позвонить на горячую линию налоговой. Там смогут более грамотно ответить на этот вопрос. Тут всё таки не налоговики, а риэлтора, которые сами звонят в налоговую по этой теме. Просто вопрос автора — это наиболее часто встречающаяся в практике ситуация. Ваша ситуация не типична, интересна. И требует отдельного обсуждения в отдельном вопросе.

Илья, Вы путаете божий дар с яичницей. Читайте внимательнее ст. 23 ГК РФ.
Юрлицо — это зарегистрированная организация , имеющая учредителей и уставной капитал,а ИП ведет предпринимательскую деятельность без этого и не является юридическим лицом,а лишь имеет некоторые его признаки.
Даже если физлицо дает доверку и по доверке заключает договор с ИП,то такой договор можно признать притворным и совершенным с целью уклонения от уплаты налогов.

Что же касается уплаты налога с продажи сдававшейся квартиры важно правильно заключить договор. Если квартира сдавалась,платился налог,то ФЛ заплатит 13% с полной суммы,а ИП — в соответствии со своим способом уплаты налога. Но при этом в договоре должно быть написано кто продавец.- Физлицо или ИП. Об этом часто забывают отождествляя ФЛ с ИП, а когда приходит налоговое уведомление — бегут составлять допсоглашение.

«ПРОСТИТЕ МЕНЯ ЗА ВСЕ И Я ВАС ВСЕХ ПРОЩАЮ»

ИП обладает признаками и физического и юридического лица. Причем ИП может заниматься предпринимательской деятельностью которая регулируется законодательными и правовыми актами для юридических лиц. Самое смешное заключается в том, что налоговые декларации от одного и того-же человека подаются две. Первая как от физического лица, вторая от ИП. По этой причине и делается мною вывод, что ИП и физ лицо — это два разных субъекта права, обладающие общим имуществом если организатор ИП одно и то-же лицо.

Однако если ИП занимается сдачей в аренду имущества, которое ему не принадлежит (ИП Иванов, а собственник Миронов) то возникает вопрос. На каком основании и по какому такому договору Миронов передал ИП Иванову право сдавать свои квартиры?
По каким договорам, по каким таким распискам и прочему.

И тут возникает интересная оказия, что ИП Иванов не имеет права сдавать квартиры Миронова без договоров между Мироновым физиком и ИП Ивановым.

А если вместо Миронова будет тот-же самый Иванов физик? Тогда какая разница? Всего лишь в том, что это одно и то-же лицо? Тогда почему две разные декларации подаёт один и тот-же Иванов? Если между ИП Иваов и Ивановым физиком нет никакой разницы и имущество у них общее?

Потому договор между ИП Ивановым и физиком Ивановым должен быть такой-же, как и договор между ИП Ивановым и физиками Смирновым, Мироновым и так далее. Даже не смотря на то, что физик Иванов отвечает своим имуществом по долгам ИП Иванов, всё равно ИП Иванов должно приобрести имущество на баланс ИП, что бы платить налог 15% с доходов от его продажи. В данном случае быть физиком может быть на 2% выгоднее. Но сдавать тогда как?

Налоги при продаже квартиры нерезидентом с ИП

Нерезидент, имеет квартиру в Москве, которая сдается в аренду. В планах — продажа, но тут засада с налогами. Вариант жить в России не подходит. Дарение родственнику тоже (т.к. там 13% налог будет при продаже).

1) стоит ли оформить ИП (плюс патент на сдачу) для снижения налоговой ставки до 6% (иначе получается безумные 30%)? Для ИП неважно резидентство

2) если оформляется ИП, какие будут налоги при продаже через несколько лет? 30% + 6%? Или просто 6%? Или что-то другое?

3)А если не оформлять ИП, то что, платить 30% НДФЛ? И при продаже все равно заплатить НДФЛ, т.к. квартира сдавалась в аренду?

Замкнутый круг какой-то: сдавать нельзя, и продать тоже без больших потерь.

Участник программы «‎Работаю честно»

УСН на 6% — это только для резидентов. И вообще, все льготы, налоговые вычеты и спецрежимы (включая упрощенку) могут применять ТОЛЬКО резиденты. Нерезиденты должны заплатить НДФЛ 30% ! И никаких вычетов.

Дайте пожалуйста ссылки на то, где такое сказано? Что касается конкретно ИП, то там нет никаких ограничений на налоговое резидентство.

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте,1) Да, оформить ИП в вашем случае выгоднее. Дальше или оформить упрощеку (6%), или патент. Но помните, что платить придется не только налог, но и взносы в фонды.2) При продаже важно сколько лет квартира была в собственности и на каком основании приобретена. Если прошло достаточно времени (3 или 5 лет в зависимости от основания приобретения права), то продажа не будет облагаться налогом. Если времени прошло мало, то налог необходимо будет заплатить (по умолчанию 30% НДФЛ, но если докажете, что квартира использовалась с предпринимательскими целями (сдавалась в аренду, платился налог), то как упрощенец 6%).3) Если не оформлять ИП, то за полученную аренду необходимо платить 30% НДФЛ, а при продаже помимо 30% может еще возникнуть обязанность оплатить 18% НДС, т.к. квартира использовалась в коммерческих целях. В целом мой вам совет: если хотите действовать по закону, то оформите ИП на упрощенке на время аренды и сдавайте до момента освобождения от НДФЛ.

Только для нерезидента вычетов нет, хоть 3 года, хоть 5, хоть все 100. Отсюда и вопрос: какой же тогда налог будет? 30% + 6%? Или просто как для ИП — 6%??

Участник программы «‎Работаю честно»

Суммироваться они не будут в любом случае. Это два различных налога на доходы. По умолчанию физлицо 30% платит. Но при коммерческом использовании налоговая может потребовать еще и НДС (18%).

Участник программы «‎Работаю честно»

А если нерезидент не собирается вообще жить в России? Приехал, продал, уехал. Тогда налог, конечно, начислят, но вот взять его.

Возьмут, а если не возьмут, то уже и не въедешь в Россию вообще, такой риск не нужен.

Участник программы «‎Работаю честно»

Сан саныч-сан, УСН могут применять нерезиденты! Вычеты и льготы по НДФЛ действительно касаются только резидентов. А индивидуальные предприниматели к резидентству отношения не имеют. По этому поводу есть специальное письмо Минфина № 03-11-11/37329 от 29.06.2015

Спасибо за ссылку! Там все ясно с арендой (можно по упрощенке), но вот вопрос продажи не рассмотрен. Т.е. логично, что если для аренды это работает (НДФЛ не начисляется), то и с продажей должно быть аналогично, но мы в России, поэтому хочу найти разъяснения и судебную практику именно по продаже.

Участник программы «‎Работаю честно»

Лемми, не знаю судебной практики в области продажи недвижимости нерезидентом на упрощенке. Но есть несколько писем Минфина (от 5 декабря 2011 г. N 03-11-11/309, от 8 сентября 2011 г. N 03-11-11/226, от 15 марта 2012 г. N 03-11-11/83), содержащих информацию о том, что если объект использовался в предпринимательской деятельности и есть все необходимые коды ОКВЭД, то при продаже он облагается поставке 6%.

Все верно рассуждаете, схема пока что рабочая, действительно ИП может реализовать недвижимость и заплатить налог как ИП, но сфера деятельности ИП должна быть связана с недвижимостью, квартира не должна быть единственным объектом недвижимости, т.к. при ее продаже пропадает сам бизнес и таким образом ИП становится физлицом. То есть на день продажи вы уже не ведете бизнес, связанный со сдачей квартиры в аренду. С вероятностью 99,9% налоговая посчитает ваш случай уходом от налогов и заставит заплатить 30%. Это сработало бы если несколько квартир сдавались в аренду/продавались или если бы квартира была куплена недавно именно для целей сдачи в аренду.

Уважаемая Светлана, спасибо за ответ. Вы можете дать какие-либо ссылки на подобную практику (или рязъяснения) доначисления налога, если квартира была единственная? В конце концов, можно купить какую-нибудь халупу, если это так важно, но надо понимать практику судебную.

Однозначного пояснения нет, есть судебка об обратных ситуациях, люди все же чаще продают как физ лица для вычета. Есть Письмо Минфина России от 18.06.2010 № 03-04-05/7-336:«В случае если жилые помещения для временного проживания, находившиеся в собственности налогоплательщика менее трех лет, будут продаваться физическим лицам систематически, то данная деятельность может содержать признаки предпринимательской деятельности, что влечет за собой обязанность регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты налогов в связи с осуществлением этой деятельности».То есть слово «систематически» — признак предпринимательской деятельности, связанной с недвижимостью. Я бы сказала, что шансы посудиться есть в вашем случае, но де факто вы действительно уходите от налогов посредством ИП, так что стоит ли овчинка выделки? Оформление ИП, снижение ликвидности квартиры (пока что рынок покупателя, а собственник ИП отходит от стандарта, значит часть покупателей при равных вводных предпочтет более понятную картину), уплата налога как ИП и судебных историй в случае чего. Подумайте о том, чтобы подарить часть квартиры родственнику. Пока посдаете, пока соберетесь, может и 5 лет пройдет, там додарите ему все и он уже не попадает под налог т.к. срок будет считаться от первого подарка доли.

Светлана, еще раз большое спасибо за дельные советы! Если я дарю часть квартиры, то:-есть ли минимальная доля? Например, 1/10 или 1/100? -может ли это как-то повлиять на аренду? (например, потребуется согласие, деление суммы аренды и соответственно налоговая отчетность для меня не будет включать долю родственника)?