Налог за арендодателя

Должен ли арендодатель платить НДФЛ с дохода от сдачи имущества в аренду?

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Если вы сдаете в аренду имущество, то обязаны платить 13 процентов НДФЛ с дохода, который получаете (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ).

При этом для арендодателей-физлиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, существует два варианта уплаты налога:

1. Заплатить налог вы должны самостоятельно.

2. Удержать у вас налог и перечислить его в бюджет должен арендатор имущества.

Рассмотрим обе ситуации.

1. Вы самостоятельно рассчитываете и платите НДФЛ

Эта обязанность возникает у вас в том случае, если ваш арендатор (п. п. 1 и 2 ст. 226, пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ):

• физическое лицо, которое не является индивидуальным предпринимателем. Это может быть как гражданин РФ, так и иностранец или лицо без гражданства;
• иностранная организация, которая не имеет подразделения в РФ.

Налог вы рассчитываете по окончании года по формуле (п. 1 ст. 224, ст. 225 НК РФ):

НДФЛ = доход от сдачи имущества в аренду за год x 13%.

Кроме того, вам нужно заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за год, когда вы сдавали имущество в аренду и получали доход. Декларация сдается не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения доходов от аренды. Представить ее нужно в налоговую инспекцию по месту вашего жительства (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Примечание. Для заполнения декларации вы можете воспользоваться бесплатной программой, которая размещена на сайте ФНС России по адресу www.nalog.ru , в разделе «Программные средства / Декларация».

Сумму налога необходимо заплатить в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом сдачи имущества в аренду (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в вашей налоговой инспекции.

2. Арендатор рассчитывает и перечисляет НДФЛ в бюджет

Если вы сдаете имущество в аренду российской организации, российскому подразделению иностранной организации, индивидуальному предпринимателю, нотариусу или адвокату, то рассчитывать и уплачивать НДФЛ с арендной платы должен арендатор (п. п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ).

Это означает, что при выплате вам арендных платежей он удерживает их часть в размере 13 процентов и перечисляет в бюджет (абз. 1 п. 4 ст. 226 НК РФ). Таким образом, арендная плата, которую вы получаете, уменьшается на сумму налога. Арендатор выступает в данном случае налоговым агентом.

При этом арендатор не вправе перечислять НДФЛ с арендной платы из собственных средств (п. 9 ст. 226 НК РФ).

Если арендатор полностью удержал и уплатил в бюджет НДФЛ, то вы можете не подавать налоговую декларацию по окончании года (абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ).

Однако если арендатор налог не удержал и не перечислил (или сделал это не в полном объеме), то вам придется самостоятельно рассчитать и уплатить НДФЛ. Кроме того, нужно будет заполнить и сдать налоговую декларацию (пп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Примечание. Существует мнение о том, что физлицо в любом случае самостоятельно уплачивает налог вне зависимости от статуса арендатора. Однако, по нашему мнению, если в договоре аренды предусмотрена обязанность арендатора по удержанию и уплате НДФЛ с сумм арендной платы, платить налог самостоятельно вам не нужно.

Обязан ли арендодатель платить НДФЛ с дохода от сдачи имущества в аренду

Налоговый кодекс РФ наделяет каждое физическое лицо, получающее доход, обязанностью уплачивать НДФЛ. Процентная ставка по НДФЛ для лиц, являющихся налоговыми резидентами РФ, в том числе для доходов от аренды имущества, установлена в размере 13% (см. п. 1 ст. 209, пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). В нашей статье мы рассмотрим интересующий многих вопрос: обязан ли арендодатель платить НДФЛ с дохода от сдачи имущества в аренду и в каком случае НДФЛ на доход с аренды уплачивает арендатор.

Если арендодателем является физическое лицо, не оформленное в качестве индивидуального предпринимателя, оно может уплатить налог или самостоятельно, или с помощью арендатора, когда арендатор удерживает налог из суммы аренды и перечисляет его в бюджет через налоговый орган.

Порядок самостоятельного расчета и уплаты НДФЛ арендодателем

Налоговый кодекс (п. п. 1, 2 ст. 226, пп. 1 п. 1 ст. 228) предусматривает самостоятельный порядок уплаты налога арендодателем в следующих случаях:

• Если арендатор является физическим лицом, не являющимся ИП. Гражданство арендатора в данном случае в расчет не принимается;
• Если арендатором выступает иностранная организация, у которой нет подразделения в РФ.

В этом случае арендодатель обязан самостоятельно рассчитать налог за год в соответствии с п. 1 ст. 224 и ст. 225 НК РФ по следующей формуле:

НДФЛ = годовой доход от сдачи имущества в аренду * 13%

Налоговую декларацию можно заполнить в виде бумажного документа, но ввиду того что помарки и исправления в декларации не допускаются, удобнее для заполнения воспользоваться бесплатной программой, которую можно скачать на официальном сайте ФНС РФ в разделе «Программные средства / Декларация».

Сам налог вы должны уплатить, согласно п. 4 ст. 228 НК РФ, не позднее 15 июля года, следующего за отчетным периодом. То есть в нашем примере, когда мы уплачиваем налог за доход, полученный в 2017 году – не позднее 30 июля 2018 года. Если последний день уплаты налога приходится на выходной или праздничный день, он будет перенесен на ближайший рабочий день.

Когда НДФЛ за доход от аренды жилья рассчитывает и уплачивает арендатор

Этот способ будет актуален только тогда, когда вы сдаете жилье в аренду физическому лицу в статусе индивидуального предпринимателя, российской организации, подразделению иностранной компании в РФ, нотариусу или адвокату. Согласно п. п. 1, 2 ст. 226 НК РФ, в этих случаях обязанность по уплате налога ложится на плечи вышеперечисленных лиц и организаций, которые в данном случае выступают для арендодателя налоговыми агентами. То есть, рассчитываясь за аренду, данные лица должны рассчитать и удержать из арендной платы, перечисляемой арендодателю, сумму НДФЛ в соответствии с абз. 1 п. 4 ст. 226 НК РФ для дальнейшего перечисления этой суммы в бюджет.

В данном случае, если арендатор по итогам года полностью удержал и уплатил НДФЛ из средств аренды, арендодатель не должен подавать налоговую декларацию (см. абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ).

Говоря о том, обязан ли арендодатель платить НДФЛ с дохода от сдачи имущества в аренду, акцентируем внимание на том, что согласно пп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ, обязанность представлять налоговую декларацию, а также исчислить и уплатить НДФЛ возникает у арендодателя только в том случае, когда арендатор не смог удержать или перечислить налог или сделал это не в полном объеме.

Таким образом, в случае в арендой жилья арендодатель обязан уплачивать налог с дохода, полученного с аренды квартиры, в любом случае, но в зависимости от статуса арендатора он может или уплачивать его самостоятельно, или предусмотреть в договоре аренды уплату налога арендатором, если арендатор входит в число лиц и организаций, которые могут быть налоговыми агентами.

Налог при аренде квартиры

Владимир Владимирович

Добрый день.
Скажите пожалуйста, требуется ли платить подоходный налог 13% на деньги полученные от сдачи квартиры за срок менее года (11 мес.)?
НК РФ пишет что все деньги полученные в течении года подлежат налогообложению в декларации.
Почему не надо за 11 мес платить налог? На основе какого законодательного акта, кодекса ?

Здравствуйте, Владимир!
Налоги государство требует платить с дохода, полученного не зависимо от сроков сдачи квартиры, хоть, с одного дня, доход то получен. Почему решили, что если год сдавали — платите, сдали на 11 мес. — платить не надо?
К первоисточнику не пробовали обратиться — через сайт, к инспектору районки налоговой, к начальнику этих инспекторов, но могут сами «плавать», либо заинтересованы в оплате при любом раскладе.
Все по декларации. Успехов.

Участник программы «‎Работаю честно»

Владимир, 11 месяцев имеет свою историю, отсюда и слухи о которых Вы слышали. Договор между наймодателем и нанимателем можно не регистрировать если он заключался на срок меньше 12 месяцев. Соответственно, если за это время у Вас не было никаких проблем с соседями, сотрудниками правоохранительных органов, в конце концов с самими нанимателями. можно «забыть» о том, что Вы получали прибыль, ну что тут поделать, так поступает преимущественное большинство. Но имейте ввиду, это ВСЕ равно нарушение закона и риски всегда Вы будете нести.

Добрыйдень.
Наверное вы немного перепутали — регистрировать договор аренды сроком до года в регпалате не нужно, а вотналог на доходы физических лиц никто не отменял.
Наиболее добросовестные арендодатели идут со своими арендаторами в налоговую и сразу в налоговой представляют договор, получают квитанцию и идут платить налог. Хотя это можно сделать один раз в конце отчетного года.

Здравствуйте Владимир! Налог платить надо со всей суммы, полученной в течение года от сдачи квартиры в аренду, не зависимо от срока, на который Вы ее сдавали. При сроке договора аренды 11 месяцев — его не нужно регистрировать в регистрационной палате.

Уважаемый Владимир, не надо искать приключения на собственную голову, тем более по таким мелочам. Вам абсолютно правильно тут коллеги сказали, что до 11 месяцев не обязательно регистрировать договор, а платить налог надо, правда можно его платить ближе к концу срока. А потом, вы можете «повесить» этот налог на квартиросъемщика, а будут «упираться», подыщите более сговорчивых. Это вам не составит большого труда.

Владимир, добрый день.
Договор аренды менее 12 мес. не подлежит регистрации, но НК РФ предусмотрена обязанность каждого гражданина подавать налоговую декларацию о полученных доходах. И в данной декларации прописывать свои доходы. От сюда и расчитывается налог на НДФЛ. Платить надо, дабы спать спокойно.
Удачи

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день!
Под НДФЛ (налог на доходы физических лиц) должны попадать все Ваши доходы, их источники, роли и значения не имеют. Таким образом, срок договора аренды, регистрация или не регистрация его в соответствующих органах никакого влияния на налогооблагаемую базу не оказывают. Налог платить надо. А вот делать это или нет — решать только Вам.

Участник программы «‎Работаю честно»

Налог платить надо с любого дохода, полученного в течение налогового периода, он и называется «подоходный». В рынке аренды действует практика подписания договоров найма жилья на срок до 1 года. Связано это с тем, что договор найма, заключенный на такой срок, не подлежит гос.регистрации в соответствующем органе. Следовательно, налоговики с помощью обычной проверки никак не выявят такой источник дохода. Не забывайте, в какой стране живем)))
Если Вы хотите надежно сдать квартиру на длительный срок — лучше всего оформить найм по закону и платить налоги.
С уважением.

Налоги на доход от сдаваемой квартиры (дома)

Если вы имеете статус ИП, то размер налога также будет различаться, в зависимости от выбранной системы налогообложения.
Разберем возможные варианты.

Популярные варианты

ВАРИАНТ 1. Квартиру сдает физическое лицо. Налог на доход физического лица (НДФЛ) составит 13% от полученной суммы. Налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ необходимо сдать в налоговую инспекция за прошедший год до 30 апреля следующего года, а сам налог оплатить до 15 июля. Таким образом, если налоговая инспекция заподозрила вас в неуплате налогов за сдачу квартиры, вы всегда можете ответить, что налоговая декларация за текущий год будет сдана в следующем году.

ВАРИАНТ 2. Индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения 6% (УСНО 6%). Чтобы использовать упрощенную систему налогообложения, необходимо подать заявление в свою налоговую инспекцию. При такой системе ИП платит 6% со всех получаемых им доходов и может не вести учет расходов, поскольку они не влияют на сумму налога. Налог платится ежеквартально авансовыми платежами, до 25 числа следующего месяца. Налоговая декларация же сдается один раз, до 30 апреля следующего за отчетным года.

ВАЖНО! Наряду с налогом на доход, ИП должен оплатить фиксированную сумму страховых взносов в пенсионный и мед.фонды. Это – единственное исключение, поскольку страховые взносы уменьшают размер налога.

Страховые взносы необходимо внести до конца текущего года, иначе будут начислены пени. Если ИП не имеет наемных работников (а скорей всего арендодатель обойдется без них), то он может уменьшить размер налога на всю сумму уплаченных страховых взносов. Если сумма налога будет больше суммы взносов, то фактически ИП заплатит фиксированный страховой взнос в полном объеме и налог в виде разницы между 6% от дохода и взносом. А если сумма налога будет меньше размера взноса, то ИП заплатит только страховой взнос – налог в этом случае будет нулевым, но декларацию сдавать все равно необходимо.

ВАРИАНТ 3. Индивидуальный предприниматель на патенте. Патент надо оплачивать двумя платежами – 1/3 не позднее 25 дней после начала осуществления деятельности и 2/3 не позднее чем за 25 дней до истечения срока. В каждом регионе может быть определена своя стоимость патента для каждого вида услуг. В Москве с 2013 года для аренды она составляет 60000 рублей в год за каждый сдаваемый объект.

ВАЖНО: в 2012 году стоимость патента могла быть уменьшена на сумму страхового взноса аналогично как при УСНО 6%. Однако, с 2013 года возможность уменьшения суммы налога (стоимости патента) на сумму оплаченных страховых взносов, к сожалению, была отменена.

Экзотические варианты

Встречаются и более экзотичные варианты, но про них мы расскажем коротко.

ВАРИАНТ 4. Индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения 15% (УСНО 15%). Почему же некоторые платят 15%, когда можно платить 6%? 6% исчисляется от дохода, а 15% – с разницы между доходом и расходом. Это выгодно тем ИП, у которых есть существенные расходы – на материалы, услуги, заработную плату наемных работников. Мы не рекомендуем этот вариант для арендодателей, поскольку у вас нет постоянных расходов, которые бы могли быть учтены при такой системе. Единственное исключение – если у вас уже есть ИП на такой системе, и она оказывается выгодной «в целом», с учетом других видов деятельности и других доходов. ВАЖНО: подавая заявление в налоговую инспекцию на УСНО, вы должны явно указать, какой налог будете платить – 6% или 15%.

ВАРИАНТ 5. Индивидуальный предприниматель на общей системе налогообложения. Мы не рекомендуем этот вариант для арендодателей, поскольку и налоги при нем выше, и затраты на ведение учета и сдачу отчетности намного больше.

Добрый день! Как лучше сдавать квартиру в аренду,как физлицо или ИП(если я зарегистрирована уже как ИП-УСНО 6%)?
А если владельцу понадобились деньги и он решил продать квартиру. Не закрывая ИП продает квартиру. Налог при продаже будет исчисляться как с коммерческого объекта 13% у физлица? А взносы 6% уплаченные ранее в учет никак не берут?

Здравствуйте. Очень прошу ответить.
Я — нерезидент, собственник квартиры. Хочу написать доверенность на человека, дающую право заключать договор аренды квартиры с квартиросъемщиками. Если в договоре указано мое доверенное лицо как получатель уплаты за аренду и будут квитанции о получении им этой уплаты наличными, или распечатки с его банковского счета в случае безналичного расчета, то кто должен платить налог с прибыли от сдачи в наем — я или он?

Если все-таки я (а это 30%), то изменится ли ситуация, если прописать в доверенность право доверенного лица получать оплату за сдачи квартиры в наем?

Здравствуйте. Я – нерезидент, собственник квартиры. Хочу написать доверенность на человека, дающую право заключать договор аренды квартиры с квартиросъемщиками. Если в договоре указано мое доверенное лицо как получатель уплаты за аренду и будут квитанции о получении им этой уплаты наличными, или распечатки с его банковского счета в случае безналичного расчета, то кто должен платить налог с прибыли от сдачи в наем – я или он?

Если все-таки я, то изменится ли ситуация, если прописать в доверенность право доверенного лица получать оплату за сдачи квартиры в наем?
Спасибо.

Здравствуйте.Я являюсь физ лицом сдавал квартиру прожили 3 месяца и съехали надо ли платить налог?

Добрый день. Я гражданин РФ проживаю за границей и сдаю свою квартиру в Москве. Плачу налог на доход от сдачи квартиры (НДФЛ) в размере 30%, т.к. не являюсь налоговым резидентом Российской Федерации (проживаю более 183 дней за границей).
Можно ли мне зарегистрировать ИП с УСН 6% , чтобы платить налог по ставке 6% и страховые взносы, вместо 30% ?

Да можете, ответил вам в соседней ветке.

Добрый день! Сдаю квартиру как физическое лицо. При подаче налоговой декларации за 2016 год будет задекларированы доходы от сдачи в аренду. В 2014 году приобретена в собственность квартира. Могу ли я получить налоговый вычет на сумму 13% от стоимости приобретенной квартиры, учитывая, что я являюсь пенсионером с 2007 года? Налоговый вычет может быть предоставлен Инспекцией после уплаты налога или вычет можно учесть при составлении декларации и сразу уменьшить сумму налога на сумму налогового вычета?

Здравствуйте! Пожалуйста подскажите, сдаем квартиры посуточно, ИП, система налогообложения упрощенная, по требованию предоставляем гостям отчетные документы -БСО, сейчас заполнили декларацию и в налоговую вместе с бланками…вопрос такой-если суммы в отчётных документах,которые мы сдали в налоговую и тех,которые наши гости предоставляли в свои рабочие компании, Не совпадают! Что будет и как это проверяется. Заранее спасибо за ответ!

Добрый день.
Описанная ситуация носит признаки нескольких налоговых правонарушений, влекущих значительные штрафы.
Нарушения налогового законодательства могут быть выявлены при проведении налоговых проверок: камеральных и выездных; в т.ч. встречных проверок.

Добрый день! Я – гражданка Республики Беларусь, имею в собственности жилую недвижимость в Москве и планирую сдавать её в наем как физическое лицо. Правильно ли я понимаю, что я буду являться налогоплательщиком НДФЛ и могу оплачивать ежегодный налог в 13%, хотя и не являюсь резидентом РФ?

Добрый день.
В соответствии с ст. 6 и п.1 ст. 21 Соглашения от 21 апреля 1995 г. «Об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от уплаты налогов в отношении налогов на доходы и имущество», заключенного между Российской Федерацией и Республикой Беларусь, доход от сдачи недвижимости в аренду гражданами Республики Беларусь также будет облагаться НДФЛ по ставке 13%.

Все очень хорошо расписано! Есть вопрос. Каковы последствия после окончания деятельности ИП? Пример: собственник сдает квартиру и официально платит налоги. Квартира стала официальным коммерческим объектом.
Владельцу понадобились деньги и он решил продать квартиру. Закрыл ИП и продает квартиру. Налог при продаже будет исчисляться как с коммерческого объекта 13% ?
Хотелось бы получить ответ с ссылками на статьи НК РФ.

Добрый день,
я физ.лицо, сдаю квартиры по договору аренды тоже физлицам, на основании доверенности (не являюсь собственником жилья). В договоре указаны мои данные, т.е. подписываю договор с арендатором непосредственно я.

Подскажите пожалуйста, кто в этом случае должен уплачивать налог ( подавать в налоговую данные) непосредственно собственник жилья или я, тк подписываю договор непосредственно я.

Александр, добрый день.
Плательщиком налога будет являться тот, кто получает доход, т.е. собственник квартиры. Он же обязан предоставлять все сведения в ИФНС.
Для того, чтобы представлять интересы собственника в налоговых органах Вам необходимо оформить соответствующую доверенность.

Добрый день.
Как рассчитать НДФЛ при подаче декларации, если квартира сдается с середины месяца и срок расчета с 20 по 20 число? Т.е. последняя оплата получена по сроку с 20 декабря 15 до 20 января 16г. сдача осуществляется с лета. Какую сумму указывать в декларации?

Так как для физических лиц применяется кассовый метод при расчете налогов, то вы должны указать в декларации сумму, фактически полученную по договору найма.

Без учета залоговой суммы?

Подскажите, пожалуйста.
Я зарегистрировала ИП. Среди кодов при регистрации ИП выбрала и код 70.20 . Пока собираюсь вести только предпринимательскую деятельность по сдаче собственного жилья в наем.
Могу я не открывать расчетный счет? Что будет служить документом отчетности перед налоговой кроме декларации ? Могут этим документом быть только РАСПИСКИ при получении наличных средств ежемесячно, что составит 25000 в месяц. Плюс договор найма. Кстати,я должна его подписать от лица ИП или от имени физ.лица? БСО, КУДиР,р/счет не понадобятся? Или без КУДиР ИП нельзя?
Спасибо

Вопросов очень много, но постараемся ответить на все.
1. Если вы хотите платить налоги по упрощенной системе налогообложения как ИП, то и договор вы должны заключать от лица ИП. По договору, заключенному от лица физического лица – платить придется НДФЛ.

2. ИП не обязан открывать расчетный счет.

3. Для приема наличных ИП может использовать или контрольно-кассовый аппарат или бланки строгой отчетности. Простой расписки – недостаточно. БСО можно заказать у нас на сайте https://moskvarenta.ru/servisy-portala/zakaz-blankov-strogoj-otchetnosti-bso-dlya-arendodatelya/ .

4. Все ИП должны вести книгу учета доходов и расходов. Вместе с налоговой отчетностью вы ее сдавать в ФНС не обязаны, но, если ФНС запросит у вас- обязаны предоставить.

Если не на все ваши вопросы ответили, пишите нам.

Огромное спасибо. Остались вопросы. В договоре от ИП вместо ФИО Наймодателя мне писать :наймодатель ИП ФИО , ИНН, ОГРНИП, адрес регистрации ИП ( это из паспорта брать адрес “прописки”? )
Договор между Наймодателем ИП и физлицом сроком на 11 месяцев надо где-то регистрировать?
Про БСО При заказе у вас на сайте надо указать номер и дату приказа начала работы с БСО. Где можно взять образец. Это ИП пишет сам себе? Его надо сохранить?

Да так и пишите, как вы указали. Оптимальная формулировка:
ИП _____________, действующий на основании свидетельства о внесении в ЕГРИП серия __ № _____________ от «__» _____ 20__ г., именуемый в дальнейшем Наймодатель.
Образец приказа при заказе БСО у на с сайта мы вам предоставим. Если не было других приказов по ИП то давайте ему №1 и текущую дату.
Да, приказ о применении БСО надо хранить в первичной документации ИП.

Спасибо за ответы. А есть у вас вариант БСО общий длч нескольких услуг, включая найм. Чтобы потом не заказывать отдельно для других услуг по ОКУН, .так как при регистрации брала и другие коды ОКЭВД.
ЕСЛИ регистрируешь договор от имени ИП , при продаже квартиры потом не заставят платить 6% даже спустя 3 года? Или просто будет достаточно закрытьИП потом?

В договоре от ИП указывать паспортные данные ИП-НАЙМОДАТЕЛЯ?
Адрес ИП на бланке БСО это адрес прописки?
А можно его на БСО не писать? Я видела в живую такие. Или нельзя?

Нет, универсального бланка строгой отчетности не существует в природе. Универсальное решение – это контрольно-кассовый аппарат.

Можно вопрос вдогонку – если платежи за найм безналичные, возможно не открывать расчетный счет, а пользоваться счетом физ лица?

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, собираюсь сдать квартиру лицу, за которого аренду будет платить его компания. В данной ситуации подает ли компания нанимателя сведения в налоговую или я как собственник подают эти сведения сама?

Добрый день!
Я ИП на Патенте. Получила доход от сдачи помещения в аренду. Как мне его задекларировать, чтобы иметь официальный/задекларированный доход?
Спасибо большое.

Добрый день.
Если Вы применяете ПСН в отношении дохода от сдачи имущества в аренду, то в соответствии со ст. 346.52 НК РФ налоговая декларация по налогу, уплачиваемому в связи с применением патентной системы налогообложения, в налоговые органы не представляется.
Если же, полученный Вами патент относится к другому виду предпринимательской деятельности, то Вам следует подать налоговую декларацию по НДФЛ в соответствии со ст. 229 НК РФ.
В обоих указанных случаях Вы должны заключить договор аренды и иметь документы, подтверждающие получение дохода в соответствии с указанным договором.

Здравствуйте! Спасибо большое за ответ.
У меня в том проблема и состоит, что я не должна подавать налоговую декларацию, но я хочу иметь документально подтвержденный доход. И не знаю, как его зафиксировать в этом случае. Посоветуйте пожалуйста.
Напомню. Я ИП, по Патенту сдаю помещение в аренду.

Добрый день.
В Вашем случае документами, подтверждающими доход, будут сам договор и документы, которыми оформляются оплаты по договору (расписки о получении денег – при наличной форме оплаты, выписки по счету – при безналичной).
При этом способ оплаты должен быть зафиксирован в договоре.

Добрый день. Возможно ли сдавать 2 квартиры по “упрощенной схеме” (УСНО 6%)? Квартиры расположенны в разных районах Москвы. В каком районе необходимо регистрировать “ИП на упрощенной системе налогообложения 6% (УСНО 6%) “

Добрый день.
Применение УСН не ограничивает Вас в количестве сдаваемых объектов недвижимости. Ограничения по применению УСН указаны в ст. 346.12 и 346.13 НК РФ.
В соответствии с п. 3 ст. 8 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ “О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей” государственная регистрация индивидуального предпринимателя осуществляется по месту его жительства.

Добрый день. Я арендовала коттедж на выходные с заключением договора, в котором прописаны все суммы и сроки, но не была написана расписка в момент получения денег. Сами же собственники 1) постоянно уже после сдачи жилья звонили/появлялись на территории и мешали отдыху, при этом с моей стороны соблюдались все условия договора и даже личные просьбы собственников, и 2) в день моего выезда делали все возможное, чтобы не возвращать мне страховой депозит (у них не получилось). Я сомневаюсь, что данные собственники уведомляют налоговую о сдаче в аренду жилья, и ведут таким образом свой бизнес незаконно. Каким образом это можно выяснить?

Аренда имущества: налоги у арендодателя

Примечание:
Подробнее читайте в номере 9 (сентябрь) «БУХ.1С» за 2012 год, стр. 36

Многие организации являются арендодателями, так как сдают в аренду свое имущество, в частности — объекты недвижимости.

Взаимоотношения, возникающие между арендодателем и арендатором, регулируются договором аренды. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом объектом аренды могут быть различные виды имущества, в частности, здания, сооружения, транспортные средства и др.

Сдавая имущество в аренду, арендодатель получает доходы, а также осуществляет расходы. От них зависят налоги, которые он должен платить.

Передача предмета аренды арендатору

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Налоговые последствия

НДС

При передаче имущества в аренду обязанности по уплате НДС у арендодателя не возникает, т. к. право собственности на имущество к арендатору не переходит.

Налог на прибыль

В момент передачи имущества арендатору доходы у арендодателя не возникают.

Налог на имущество

Так как передаваемое в аренду имущество является собственностью арендодателя, то у него сохраняется обязанность платить налог на имущество, если оно учитывается на балансе в качестве объекта основных средств.

Обеспечительный платеж

Договором аренды может быть предусмотрено, что в целях обеспечения исполнения обязательств по договору аренды арендатор обязан перечислить арендодателю обеспечительный платеж. В зависимости от условий, прописанных в договоре, этот платеж может быть засчитан в счет арендной платы за конкретный месяц либо может быть возвращен арендатору по окончании действия договора аренды.

Налоговые последствия

НДС

Если обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы, то его сумма облагается НДС, поскольку он выполняет не только обеспечительную, но и платежную функцию, являясь предоплатой (письма Минфина России от 12.01.2011 № 03-07-11/09, от 21.09.2009 № 03-07-11/238).

Если по условиям договора обеспечительный платеж носит возвратный характер, то объекта обложения НДС не возникает, так как в этом случае он выполняет только обеспечительную функцию (постановление ФАС МО от 14.10.2011 по делу № А40-151888/10-129-621, от 17.07.2007 № КА-А40/6494-07 по делу № А40-80384/06-99-391).

Налог на прибыль

Отражение в доходах суммы обеспечительного платежа, засчитываемого в счет арендной платы, зависит от метода признания доходов арендодателем.

Если арендодатель применяет метод начисления, то сумма обеспечительного платежа в момент поступления, являющаяся, по сути, авансом, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 251 НК РФ в доходы не включается. Указанный обеспечительный платеж будет включаться в доходы по мере зачета его в счет арендной платы, то есть на дату осуществления расчетов в соответствии с условиями договора или предъявления документов, служащих основанием для проведения расчетов, либо в последний день отчетного периода (пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ).

Арендодатель, который признает доходы кассовым методом, включает эту сумму в доходы на дату получения (п. 2 ст. 273 НК РФ). Обеспечительный платеж с условием возврата, то есть выполняющий только обеспечительную функцию, не является доходом арендодателя и, соответственно, не увеличивает налоговую базу по налогу на прибыль на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 251 НК РФ. Этот порядок касается как арендодателя, применяющего метод начисления, так и арендодателя, применяющего кассовый метод признания доходов.

Порядок и сроки перечисления арендной платы — важные условия договора аренды. Арендная плата может уплачиваться в виде авансов, то есть в начале месяца (квартала) за текущий месяц (квартал), а может перечисляться по истечении текущего месяца (квартала), то есть после того, как услуга по аренде оказана.

Налоговые последствия

НДС

С суммы арендной платы, поступившей в качестве аванса, арендодатель должен исчислить НДС. Эту сумму он вправе принять к вычету после того, как услуга по аренде будет фактически оказана, то есть после окончания месяца (квартала), в счет которого поступил аванс.

Если авансовые платежи по арендной плате не предусмотрены, и она уплачивается по окончании каждого месяца (квартала), то в этом случае арендодатель обязан начислять НДС в последний день каждого месяца в течение всего срока действия договора аренды. Объясняется это тем, что услуга по аренде имущества считается оказанной в последний день соответствующего месяца.

Налог на прибыль

Арендная плата является доходом арендодателя. В налоговом учете она может признаваться как выручка от реализации услуг либо включаться во внереализационные доходы. По мнению контролирующих органов, арендную плату следует отражать в составе выручки, если деятельность по сдаче имущества в аренду является для организации основным видом деятельности и осуществляется ею на систематической основе (письмо Минфина России от 07.02.2011 № 03-03-06/1/74). В иных случаях она относится к внереализационным доходам.

Арендная плата отражается в доходах следующим образом. Если арендодатель применяет метод начисления, то арендную плату, полученную в качестве аванса, в доходы он не включает. Датой получения дохода в виде арендной платы у такого налогоплательщика считается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями договора или предъявления ему документов, служащих основанием для проведения расчетов, либо последний день отчетного периода (пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ).

У арендодателя, применяющего кассовый метод, в доходы включаются суммы, поступившие на расчетный счет или в кассу организации. Поэтому авансовый платеж по арендной плате также включается в доходы.

Компенсация стоимости коммунальных услуг

При эксплуатации арендованного имущества арендатор потребляет коммунальные услуги (воду, электроэнергию и др.). Как правило, стоимость этих услуг он оплачивает непосредственно арендодателю. При этом договор аренды может предусматривать оплату коммунальных услуг как в составе арендной платы, так и отдельно.

Налоговые последствия

НДС

Коммунальные услуги включены в состав арендной платы

В этом случае арендодатель принимает к вычету НДС со всей суммы потребленных коммунальных услуг (включая услуги, потребленные арендатором).

Коммунальные услуги оплачиваются отдельно

При оплате коммунальных услуг отдельным платежом у арендодателя возникает два вопроса: является ли предоставление коммунальных услуг арендатору реализацией для целей исчисления НДС и можно ли НДС, уплаченный при приобретении услуг у коммунальных организаций, принять к вычету в части, которая относится к стоимости услуг, потребленных арендатором?

Налоговый кодекс соответствующих разъяснений не содержит. По мнению контролирующих органов, при предоставлении коммунальных услуг арендатору реализации услуг не происходит, поскольку арендодатель не является поставщиком этих услуг. Соответственно, арендодатель не должен начислять на эту стоимость НДС и выставлять счета-фактуры. При этом взаимоотношения сторон по налогу, уплаченному арендодателем коммунальным организациям, должны строиться следующим образом. Сумму НДС, предъявленную коммунальной организацией, арендодатель должен принимать к вычету только в части, которая приходится на услуги, потребленные самим арендодателем. НДС, который относится к стоимости услуг, использованных арендатором, он должен включить в стоимость, предъявляемую арендатору в качестве возмещения.

Таким образом, арендатор должен компенсировать арендодателю коммунальные услуги с учетом НДС (письма Минфина России от 31.12.2008 № 03-07-11/392, от 03.03.2006 № 03-04-15/52, ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/[email protected]).

Некоторые арбитражные суды считают, что в рассматриваемом случае арендодатель вправе принять к вычету НДС со всей стоимости услуг, уплаченных коммунальным организациям (см. постановления ФАС ВВО от 23.11.2009 № А17-7511/2008, ФАС СКО от 21.12.2009 № А63-8994/2004-С4-9, ФАС УО от 11.12.2008 № Ф09-9211/08-С2).

Налог на прибыль

Коммунальные услуги включены в состав арендной платы

В этом случае в расходах учитываются все потребленные коммунальные услуги (в том числе услуги, использованные арендатором). Соответственно, суммы, возмещаемые арендатором, у арендодателя включаются в доходы.

Коммунальные услуги оплачиваются арендатором отдельно

Стоимость коммунальных услуг, компенсируемая арендатором, в расходах у арендодателя не учитывается. В целях налогообложения прибыли он должен отражать только ту часть расходов на коммунальные услуги, которые потребил самостоятельно. Соответственно, возмещаемые суммы он не отражает в доходах, поскольку материальной выгоды в этом случае не возникает (постановление ФАС УО от 12.05.2012 № Ф09-2944/12).

Вместе с тем если в расходах он учтет всю стоимость коммунальных услуг, включая часть арендатора, то возмещаемые суммы он должен отразить в составе внереализационных доходов.

Подведем итог вышесказанному. Как видно, проблем с вычетом НДС по коммунальным услугам, которые использованы арендатором, у арендодателя не возникает, если они являются частью арендной платы. То же самое можно отметить по налогу на прибыль. Поэтому во избежание претензий со стороны контролирующих органов предпочтительнее в договоре предусматривать условие о том, что стоимость коммунальных платежей включатся в арендную плату.

Ремонт сданного в аренду имущества

При необходимости в договор аренды может включаться условие о проведении как текущего, так и капитального ремонта имущества. И тот, и другой ремонт может быть закреплен как за арендодателем, так и за арендатором. Если такое условие в договоре не прописано, то капитальный ремонт обязан проводить арендодатель, а текущий — арендатор (ст. 616 ГК РФ). Обычно на практике арендодатель осуществляет капитальный ремонт имущества. Он может проводить его как собственными силами, так и с помощью сторонней организации.

Налоговые последствия

НДС

В случае капитального ремонта имущества собственными силами объекта обложения НДС у арендодателя не возникает, так как данные расходы учитываются при налогообложении прибыли. Напомним, что выполнение работ для собственных нужд облагается НДС, если расходы не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль. При этом НДС по материалам, приобретенным для этого ремонта, он может принять к вычету в общеустановленном порядке.

Если работы выполнены сторонней организацией, то к вычету принимается НДС, предъявленный этой организацией.

Налог на прибыль

Расходы на капитальный ремонт переданного в аренду имущества учитываются в составе внереализационных расходов (пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом арендодатель, применяющий метод начисления, учитывает их в том отчетном (налоговом) периоде, в котором эти расходы были произведены независимо от факта оплаты.

Арендодатель, использующий кассовый метод, учитывает данные расходы после их оплаты.

Неотделимые улучшения сданного в аренду имущества

Часто на практике организация, арендующая имущество, несет затраты по его улучшению, так как без этих расходов она не может использовать его в своей деятельности. Улучшения арендованного имущества могут быть отделимыми и неотделимыми.

Улучшения признаются отделимыми, если они могут быть отделены без причинения вреда имуществу (например, охранная сигнализация, подлежащая демонтажу). Неотделимыми являются улучшения, отделение которых причиняет вред имуществу. В общем случае к неотделимым улучшениям относятся реконструкция, модернизация, техническое перевооружение имущества.

Затраты на отделимые улучшения являются собственностью арендатора, поэтому он имеет право производить их, не ставя в известность арендодателя. Соответственно, налоговых последствий, связанных с такими улучшениями, у арендодателя не возникает.

Затраты на неотделимые улучшения влияют на налоговые обязательства арендодателя, если арендатор произвел их с его согласия. В этом случае арендодатель обязан возместить арендатору стоимость этих улучшений.

Если арендатор осуществил неотделимые улучшения без согласия арендодателя, то у последнего налоговых последствий не возникает.

Налоговые последствия

НДС

При передаче неотделимых улучшений арендодателю арендатор на стоимость, подлежащую возмещению, может предъявить арендодателю счет-фактуру. В этом случае при выполнении соответствующих условий (в частности, после принятия на учет неотделимых улучшений и при наличии первичных документов) арендодатель вправе принять к вычету предъявленный НДС.

Налог на прибыль

Стоимость неотделимых улучшений, полученных от арендатора, в налоговом учете арендодателя признается амортизируемым имуществом. Поэтому указанные капитальные вложения списываются в расходы путем начисления амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ, п. 1 ст. 258 НК РФ). Амортизация начисляется в общеустановленном порядке с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество введено в эксплуатацию.

Факт принятия арендодателем на баланс неотделимых улучшений и введение их в эксплуатацию оформляется актом приема-передачи.

Следует учитывать, что арендодатель, применяющий кассовый метод, включает в расходы только амортизацию по оплаченным неотделимым улучшениям.

Налог на имущество

Согласно действующему порядку налогом на имущество облагается имущество, которое учитывается на балансе организации в качестве основных средств по правилам бухгалтерского учета.

Поскольку сдаваемое в аренду имущество является собственностью арендодателя, то, соответственно, он является плательщиком налога в отношении этого имущества.

Однако не все так однозначно с капитальными вложениями в форме неотделимых улучшений, которые произведены в указанный объект. Дело в том, в соответствии с нормами ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (утв. приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н) капитальные вложения в арендованное имущество до их передачи арендодателю учитываются в составе основных средств у арендатора. Поэтому на основании статьи 374 НК РФ до момента такой передачи налог на имущество со стоимости капитальных вложений в форме неотделимых улучшений должен платить арендатор, а после передачи — арендодатель. Такой точки зрения придерживаются контролирующие органы (письма Минфина России от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 11.03.2009 № 03-05-05-01/17).

Выкуп сданного в аренду имущества

Переданное в аренду имущество арендодатель может впоследствии продать арендатору. Оформить сделку стороны могут как после истечения срока действия договора аренды, так и до него. При этом арендатор может заплатить за приобретенное имущество разовым платежом в момент оформления сделки, а может вносить платежи в счет выкупной цены в течение срока аренды.

Налоговые последствия

НДС

Для арендодателя продажа объекта аренды, то есть переход права собственности к арендатору, является реализацией. Поэтому на выкупную цену он должен начислить НДС и предъявить его арендатору, выставив соответствующий счет-фактуру. Заметим, что НДС в момент реализации объекта аренды должен начислить как арендодатель, получающий средства разовым платежом, так и арендодатель, получающий выкупную цену в течение договора аренды.

Помимо этого, арендодатель, которому выкупная цена выплачивается постепенно, должен исчислять НДС с суммы каждого платежа, перечисляемого в течение срока аренды, поскольку в этом случае этот платеж признается авансом. После того как будет исчислен НДС с реализации, «авансовый» НДС этим арендодателем принимается к вычету.

Налог на прибыль

Доход от продажи объекта аренды для арендодателя является выручкой от реализации. При налогообложении этот доход он вправе уменьшить на остаточную стоимость объекта аренды (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Арендодатель, применяющий метод начисления, признает этот доход на дату регистрации права собственности на это имущество независимо от того, в каком порядке он получает этот доход, а именно: разовым платежом или в течение действия договора аренды. Объясняется это тем, что у таких налогоплательщиков предоплата в целях налогообложения не учитывается (пп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Арендодатель, применяющий кассовый метод, признает доход на дату оплаты. При оплате разовым платежом доход признается на дату его перечисления. При уплате выкупной цены в течение срока действия договора аренды доход признается на дату получения каждого платежа. При этом остаточная стоимость объекта аренды включается в расходы у таких арендодателей на дату государственной регистрации права собственности на это имущество.

Итак, мы рассмотрели налоговые последствия заключения договора аренды для арендодателя, а также его права и обязанности, исходя из условий договора.

В следующем номере рассмотрим, какие налоговые обязательства при заключении договора возникают у арендатора.

Вся представленная информация есть в системе ИТС ПРОФ в Справочнике по договорным отношениям Раздела «Юридическая поддержка» (рис. 1).