Содержание:
Об НДС при заключении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома
Разъяснения посвящены вопросам НДС при заключении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Если застройщик передает участнику нежилые помещения, не входящие в состав общего имущества многоквартирного дома и предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг), освобождение от НДС не применяется.
НДС не взимается только в части передачи жилых помещений.
При этом денежные средства, получаемые застройщиком от участников в порядке возмещения затрат на строительство, не включаются в налоговую базу по НДС при следующем условии.
Строительство должно осуществляться подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика.
Суммы, получаемые застройщиком на оплату его услуг, не освобождаемых от НДС, облагаются этим налогом в общеустановленном порядке.
Если сумма денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, превышает затраты по переданной части объекта недвижимости, то возникшая разница, остающаяся в распоряжении застройщика, облагается НДС.
Сумма НДС, предъявленная застройщику подрядными организациями и поставщиками материальных ресурсов, не принимается у него к вычету.
Ндс договор участия в долевом строительстве
Хотите получить расширенный доступ к документам и сервисам? Зарегистрируйтесь или войдите
Вопрос возник только в отношении договора долевого участия в строительстве офисных помещений.
Организация ведет строительство многоквартирного жилого дома с офисными помещениями согласно 214-ФЗ. Договором предусмотрена фиксированная часть услуг застройщика.
В соответствии с п.п. 14 ст. 251 НК РФ, средства дольщиков, аккумулированные на счетах застройщика, не являются доходом. Следовательно, они, как в момент получения, так и при передаче участникам долевого строительства объектов долевого строительства, не учитываются как выручка от реализации товаров (работ, услуг) для целей налогообложения налогом на прибыль и не облагаются налогом на добавленную стоимость. Согласно п. 23 ст. 149 услуги застройщика (в рамках договора долевого участия по коммерческим помещениям) облагаются НДС по ставке 18/118.
Нужно ли в договоре долевого участия выделять НДС и перечислить в бюджет?
Если офисные помещения будут переданы дольщикам по окончании строительства по ДДУ, то как быть с «входным» НДС по строительно-монтажным работам подрядчиков? Я правильно понимаю, что к вычету его нельзя будет принять?
Ндс договор участия в долевом строительстве
ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ — ДОКУМЕНТООБОРОТ ПО НДС
Квалификация договора долевого строительства для целей налогообложения является сложным процессом, что объясняется отсутствием четкой позиции законодательства в отношении характера осуществляемой деятельности субъектов строительства.
Проблемность ситуации состоит в правомерности признания долевого строительства инвестиционной деятельностью и в гражданско-правовой квалификации участников строительства. От ответа на эти вопросы зависит порядок исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость. О некоторых нюансах, касающихся порядка налогообложения НДС при долевом строительстве, читайте в настоящей статье.
Понятие договора долевого строительства
Чтобы непосредственно перейти к рассмотрению вопросов движения информации, касающейся исчисления и уплаты НДС у участников долевого строительства, необходимо разобраться в самом понятии договора долевого строительства.
Под долевым строительством в соответствии со статьей 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) следует понимать отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
Кроме того, с 01.07.2017 г. действие Закона N 214-ФЗ распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникающие в связи с реновацией жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве, с учетом особенностей, предусмотренных Законом Российской Федерации от 15.04.1993 г. N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (пункт 4 статьи 1 Закона N 214-ФЗ). Дополнения в Закон N 214-ФЗ были внесены Федеральным законом от 01.07.2017 г. N 141-ФЗ.
Однако нормы законодательства, касающиеся регулирования долевого строительства, не распространяются на договорные отношения между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, связанные с инвестиционной деятельностью и не основанные на договорах долевого строительства (пункт 3 статьи 1 Закона N 214-ФЗ).
В связи с этим, договор долевого участия в строительстве, по мнению автора, неправомерно лишают инвестиционной составляющей, указывая на то, что в рамках данных отношений финансовые ресурсы организаций и физических лиц, направляемые застройщику на строительство объектов недвижимости (в том числе и многоквартирных жилых домов) являются средствами, перечисляемыми за выполнение строительных работ. Ведь это, по сути, ведет к тому, что для целей налогового учета эти средства признаются авансовыми платежами, включаемыми в налогооблагаемую базу по НДС.
Обратите внимание. Доступ к полному содержимому данного документа ограничен.
В данном случае предоставлена только часть документа для ознакомления и избежания плагиата наших наработок.
Для получения доступа к полным и бесплатным ресурсам портала Вам достаточно зарегистрироваться и войти в систему.
Удобно работать в расширенном режиме с получением доступа к платным ресурсам портала, согласно прейскуранту.
Об НДС при передаче имущественных прав на объекты долевого строительства
Комментарий к Письму Минфина России от 06.02.2018 № 03‑07‑11/7476
Являясь участником долевого строительства, организация решила продать имущественные права на квартиры и (или) машино-места. Для поиска потенциальных покупателей она оплачивает услуги агента. Можно ли уменьшить базу по НДС на сумму указанных услуг?
Ответ на данный вопрос содержится непосредственно в Налоговом кодексе, на что и обратил внимание Минфин в Письме от 06.02.2018 № 03‑07‑11/7476. Итак, согласно п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. Договор с агентом заключен не в целях приобретения имущественных прав, а для их продажи. В связи с этим в письме резюмируется: при определении базы по НДС в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ, суммы агентского вознаграждения, уплачиваемые за услуги по поиску третьих лиц, желающих приобрести имущественное право у участника долевого строительства, учитывать не следует.
На наш взгляд, нет причин не соглашаться с мнением финансового ведомства, поскольку оно основано на дословном прочтении законодательной нормы. Отметим, что в других пунктах ст. 155 НК РФ, определяющих порядок исчисления базы по НДС при реализации иных видов имущественных прав, речь идет тоже исключительно о расходах на их приобретение. Также отметим, что Налоговый кодекс не отождествляет понятия «расходы на приобретение» и «расходы на реализацию», о чем свидетельствуют формулировки абз. 7 п. 4 и абз. 2 пп. 5 п. 4.1 ст. 170, пп. 2.1 п. 1 ст. 268 и др.
Обратите внимание:
В комментируемом письме содержится еще один важный вывод: расходами на приобретение имущественных прав признается сумма денежных средств, уплаченных застройщику участником для строительства (создания) объекта долевого строительства по ДДУ.
Иными словами, по мнению финансистов, уменьшить базу по НДС можно лишь на цену ДДУ, нельзя учесть расходы, связанные с заключением договора. Аналогичная точка зрения высказана в Письме Минфина России от 04.06.2015 № 03‑07‑14/32284, в частности, в отношении процентов по кредиту, полученному для приобретения имущественных прав: при определении налоговой базы в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ, проценты по кредиту, уплачиваемые участником долевого строительства банку или иной кредитной организации, в составе расходов на приобретение имущественных прав для целей применения данного пункта учитывать не следует.
Узкое понимание термина «расходы на приобретение» ведомство основывает на формулировке:
- ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, в которой указано, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену;
- ч. 1 ст. 5 того же закона, в соответствии с которой цена договора определяется как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Нетрудно заметить, что из этих норм явным образом не следует, что расходами на приобретение для целей применения п. 3 ст. 155 НК РФ можно считать лишь цену, уплаченную участником застройщику по ДДУ. В связи с этим считаем, что у налогоплательщиков есть шансы отстоять право на налоговую экономию при условии, что расходы будут документально подтверждены и не будет вызывать сомнений их связь с приобретением прав на квартиры (иные объекты «долевой» недвижимости).
О том, что такие шансы существуют, свидетельствует судебная практика. Например, из постановлений АС ЗСО от 20.12.2017 № Ф04-5411/2017 по делу № А45-2048/2017 и АС СЗО от 01.12.2016 № Ф07-10135/2016 по делу № А52-3495/2015 видно, что арбитры не отрицают возможность учета иных расходов. Однако рассчитывать на судебную защиту можно лишь при наличии доказательств непосредственной связи дополнительных затрат с операциями по приобретению имущественных прав.
Напомним, что в рассматриваемом случае НДС исчисляется по расчетной ставке 18/118 от размера разницы между ценой уступки и расходами на приобретение передаваемых прав.
Пример:
Организация уплатила застройщику на основании ДДУ 10 000 000 руб. Впоследствии права на машино-места были уступлены третьему лицу за 14 000 000 руб.
Расходы, связанные с приобретением имущественного права, составили 70 000 руб., с реализацией – 200 000 руб.
Безопасный вариант расчета суммы НДС: (14 000 000 — 10 000 000) руб. / 118 х 18 = 610 169 руб.
Рискованный вариант исчисления размера налога: (14 000 000 — 10 000 000 — 70 000) руб. / 118 х 18 = 599 492 руб.
Не соответствующий закону способ определения суммы налога: (14 000 000 — 10 000 000 — 70 000 — 200 000) руб. / 118 х 18 = 568 983 руб.
НДС при реализации по договорам долевого строительства в рамках ФЗ № 214
НДС при реализации по договорам долевого строительства в рамках ФЗ № 214
Здравствуйте коллега. Вот как разъясняет Минфин:
Со средств, поступающих от участников долевого строительства в оплату строительных работ, которые застройщик выполняет собственными силами, застройщик должен заплатить НДС как с выручки от реализации (ст. 39 и подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
В части строительных работ, которые ведутся силами подрядчиков, суммы, поступающие от участников долевого строительства, для застройщика не являются выручкой от реализации. Они представляют собой возмещение расходов застройщика на оплату услуг подрядных организаций, с которых платить НДС не нужно.
Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 7 июля 2009 г. № 03-07-10/10, от 25 марта 2008 г. № 03-07-10/02, от 12 июля 2005 г. № 03-04-01/82.
Ольга Цибизова, заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
НДС при ДДУ жилых домов
Вопрос-ответ по теме
Здравствуйте! Прошу разъяснить порядок начисления НДС застройщиком при получении средств дольщиков, в течение строительства и по окончании строительства в случае, если застройщик выполняет СМР собственными силами с частичным привлечением подрядных организаций? Можно ли начислять НДС по окончании строительства дома на СМР, выполненные своими силами и эти же суммы принять к вычету? Какие проводки нужно сделать? Мы воспользовались льготой по НДС и по налогу на прибыль.
Застройщик, привлекающий для строительства многоквартирного дома генерального подрядчика, выступает наподобие посредника (коллективного заказчика) в расчетах между таким подрядчиком и дольщиками: от последних застройщик получает деньги, которые расходует по направлениям, указанным в пункте 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ; сэкономленные средства переходят в собственность застройщика. Напомню норму ст. 992 ГК РФ: когда комиссионер совершил сделку на условиях более выгодных, чем те, которые были указаны комитентом, дополнительная выгода делится между комитентом и комиссионером поровну, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Экономия – это и есть дополнительная выгода, остающаяся в распоряжении застройщика. На мой взгляд, в соответствии с толкованием, принятым в абз. 1 п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, сделка застройщика и дольщика напоминает договор комиссии, в соответствии с которым застройщик-комиссионер покупает имущество у генподрядчика (хотя собственником построенного объекта он тоже не является). В соответствии с такой трактовкой экономия застройщика выступает его вознаграждением за услуги комиссионера (НДС не облагается), а средства дольщиков, аккумулированные на счетах застройщика, не порождают доходов в целях налогообложения прибыли (доходом будет лишь экономия).
Если же застройщик не привлекает генподрядчика, то считать его статус посредническим оснований не имеется («транзитных» функций застройщик не осуществляет). В то же время из взаимосвязи абз. 2 п. 11 и первой фразы абз. 2 п. 4 Постановления № 54 следует, что толкование договоров участия в долевом строительстве как сделок купли-продажи будущих вещей (объектов долевого строительства) не является единственно возможным — суд может установить иное. Ваша компания самостоятельно осуществляет строительную деятельность на стройплощадке. При таких обстоятельствах дольщики выступают коллективным заказчиком, а договоры, ими заключенные, рассматриваются по правилам главы 37 «Подряд» ГК РФ. Услуг как таковых в данном случае застройщик не оказывает (не представляю, как их можно выделить). Полагаю, при таких обстоятельствах налогообложение застройщика осуществляется по схеме, принятой для подрядчика (без каких бы то ни было льгот). Эту позицию подтверждает письмо Минфина России от 26.10.2011 № 03-07-10/17. Договор купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем, не предполагает, что эту вещь создает продавец. Изготовление вещи регламентирует договор подряда (п. 1 ст. 703 ГК РФ). Подрядчик, как и комиссионер, не оформляет созданную вещь в собственность (п. 2 ст. 703 ГК РФ). Как видно, в целом я опиралась на правовую позицию Пленума ВАС РФ, однако ее конкретизировала. Реализации вещи как перехода права собственности на возмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ) от продавца (застройщика) к покупателю (дольщику) ни в первом, ни во втором варианте не происходит. А вот передача результата строительных работ налицо.
Как видите, я вышла за рамки разъяснений, содержащихся в Постановлении № 54. При этом я изложила свою точку зрения. Развернутых мнений других специалистов по данной проблеме я не обнаружила. А проблема же, конечно, имеется.
НДС при получении взносов от участников долевого строительства
О порядке исчисления НДС при поступлении заказчику-застройщику взносов по договорам долевого участия в строительстве нежилых помещений рассказывают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Ольга Волкова и Вячеслав Горностаев.
Организация является заказчиком-застройщиком, ведет строительство как собственными силами, так и с привлечением подрядных организаций и заключает договоры долевого участия в строительстве нежилых помещений. Участник долевого строительства осуществил соответствующие платежи (взносы) согласно условиям договора. Каков порядок исчисления НДС в данной ситуации?
Взаимоотношения участников процесса строительства регулируются, в частности, положениями главы 37 ГК РФ, Градостроительного кодекса (далее — ГрК РФ), а также Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ).
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1 ст. 8 Закона N 214-ФЗ). Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ).
Вместе с тем из положений части 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ и части 2 ст. 55 ГрК РФ следует, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Данное разрешение выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство.
Полученное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (форма утверждена постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 N 698) является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства (часть 10 ст. 55 ГрК РФ).
В п. 16 ст. 1 ГрК РФ, а также в ст. 2 Закона N 214-ФЗ раскрыто понятие «застройщик». Согласно п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ застройщиком является юридическое лицо любой организационно-правовой формы, имеющее в собственности, на праве аренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях земельный участок и привлекающее в соответствии с Законом N 214-ФЗ денежные средства дольщиков для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Федеральным законом от 28.11.2011 N 337-ФЗ «О внесении изменений в ГрК РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ст. 1 ГрК РФ дополнена п. 22. Указанной нормой в ГрК РФ введено новое понятие «технического заказчика». Конкретизировано, что техническим заказчиком могут быть физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика вправе заключать договоры:
- о выполнении инженерных изысканий;
- о подготовке проектной документации;
- о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства.
Технические заказчики подготавливают задания на выполнение указанных видов работ, предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ. Они же утверждают проектную документацию, подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляют иные функции, предусмотренные настоящим ГрК РФ.
При этом установлено, что застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно. По сути, используемое ранее понятие «заказчик» (п. 3 ст. 47 ГрК РФ в прежней редакции) заменено на понятие «технический заказчик», полномочия которого определены наиболее полным образом, чем полномочия «заказчика».
Пунктом 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик, как правило, является одновременно инвестором, но может выступать просто техническим заказчиком, имеющим только функции организатора. Если застройщик самостоятельно ведет строительство, то он именуется заказчиком-застройщиком.
С позиции финансового ведомства, если договором долевого строительства предусмотрена передача застройщиком участнику долевого строительства, в том числе нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме и предназначенных для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг), освобождение от НДС в части стоимости услуги застройщика, оказываемой при строительстве указанных нежилых помещений, не применяется. Такое мнение, в частности, высказано Минфином России в письмах от 14.12.2012 N 03-07-10/31, от 15.08.2012 N 03-07-10/17, от 26.06.2012 N 03-07-15/67, от 14.02.2012 N 03-07-10/03, а также ФНС России в письме от 16.07.2012 N ЕД-4-3/[email protected]
Таким образом, если условиями договора предусмотрена передача дольщику нежилого помещения, то вне зависимости от того, соответствует ли такой договор требованиям Закона N 214-ФЗ или договор заключен в рамках Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ, применение застройщиком льготы, предусмотренной пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, с большой вероятностью приведет к налоговым спорам.
Кроме того, Минфин России предупреждает, что выполнение СМР собственными силами под действие указанной льготы пп. 23.1 НК РФ не подпадает. Так, Минфин России в своих письмах от 04.05.2012 N 03-07-10/10, от 26.10.2011 N 03-07-10/17 указал, что в случае, если организация, являющаяся по договору участия в долевом строительстве застройщиком, своими силами или своими силами с привлечением других лиц обязуется построить объект недвижимости, то есть застройщик непосредственно выполняет строительно-монтажные работы, то под действие пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ она не подпадает. Поэтому стоимость работ облагается НДС в общеустановленном порядке.
Следовательно, при передаче по акту приема-передачи объекта долевого строительства нежилого помещения налогоплательщик, одновременно являющийся застройщиком и генподрядчиком, на основании п. 3 ст. 168 НК РФ, обязан выставить счет-фактуру дольщику и, соответственно, исчислить со стоимости соответствующей доли сумму НДС, подлежащую уплате в бюджет.
Согласно разъяснениям, изложенным в письме Минфина России от 08.06.2011 N 03-07-10/11, в случае, если организация, являющаяся по договору участия в долевом строительстве застройщиком, применяет освобождение от обложения НДС на основании пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ и своими силами обязуется построить жилой дом, непосредственно выполняя строительно-монтажные работы, то в соответствии с п. 1 ст. 154 НК РФ денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, включаются в налоговую базу у застройщика как оплата (частичная оплата), полученная в счет предстоящего выполнения работ, подлежащих обложению НДС. При этом с сумм, полученных (получаемых) в качестве вознаграждения застройщика (размер вознаграждения застройщика должен быть определен в договоре), НДС не начисляется, и соответственно, «входной» НДС по расходам на собственное содержание к вычету не принимается.
Таким образом, в момент получения предварительной оплаты (аванса) на финансирование строительства налогоплательщик должен исчислить с ее суммы НДС в порядке, установленном п. 4 ст. 164 НК РФ, и составить соответствующий счет-фактуру не позднее пяти календарных дней с момента получения аванса (п. 3 ст. 168 НК РФ).
Отметим, что требования к счету-фактуре на предоплату, выставляемому покупателю, перечислены в п. 5.1 ст. 169 НК РФ. Такой счет-фактура регистрируется в книге продаж.
В соответствии с п. 14 ст. 167 НК РФ в случае, если моментом определения налоговой базы является день оплаты (частичной оплаты) предстоящего выполнения работ, то на день выполнения работ в счет поступившей ранее оплаты (частичной оплаты) также возникает момент определения налоговой базы.
При этом на основании п. 8 ст. 171 и п. 6 ст. 172 НК РФ суммы НДС, исчисленные налогоплательщиком с сумм оплаты (частичной оплаты), полученных в счет предстоящего выполнения работ, подлежат вычетам при выполнении работ.
Следовательно, при определении налоговой базы по НДС по выполненным работам застройщиком, выполняющим строительно-монтажные работы своими силами, суммы НДС, исчисленные застройщиком при получении от участников долевого строительства вышеуказанных денежных средств, подлежат вычету. При этом после выполнения работ счета-фактуры, ранее выписанные и зарегистрированные организацией в книге продаж при получении предварительной оплаты, регистрируются в книге покупок.
На основании п. 6 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (застройщиками или техническими заказчиками) при проведении ими капитального строительства (ликвидации основных средств), сборке (разборке), монтаже (демонтаже) основных средств, суммы налога, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ, и суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении им объектов незавершенного капитального строительства.
Заметим, что, не воспользовавшись правом отказаться от льготы в порядке, установленном п. 5 ст. 149 НК РФ, застройщик признается применяющим освобождение от НДС. В этом случае положения учетной политики налогоплательщика не имеют значения (письмо ФНС России от 26.08.2010 N ШС-37-3/10064).
Таким образом, организация, одновременно выполняющая функции заказчика и генерального подрядчика, может принять к вычету суммы НДС, предъявленные ей:
- субподрядчиками — в тот момент, когда подписаны акты по форме N КС-2 и N КС-3 и от них получены счета-фактуры;
- поставщиками товаров (работ, услуг), приобретенных организацией для обеспечения строительства,
- в момент принятия к учету таких товаров (работ, услуг) и получения от поставщиков счетов-фактур.
При этом право на вычет не зависит от сдачи завершенного строительством объекта инвестору. Как указано в письме Минфина России от 24.08.2005 N 03-04-10/07, заказчик имеет право принимать к вычету весь НДС по материалам, товарам, работам и услугам, используемым им при выполнении строительно-монтажных работ, в обычном порядке.
Как мы отметили выше, налогоплательщик может воспользоваться правом отказаться от льготы в порядке, установленном п. 5 ст. 149 НК РФ. Для этого следует представить заявление в свою налоговую инспекцию. В этом случае при выполнении СМР собственными силами все перечисленные дольщиками денежные средства признаются предоплатой, полученной в счет выполнения работ, и в данном случае не важно, выделено в договоре вознаграждение застройщика или нет. Соответственно, в каждом квартале получения взносов дольщиков нужно составить «предоплатный» счет-фактуру и начислить «авансовый» НДС со всей суммы, полученной от дольщиков, а суммы налога можно будет принять к вычету в том периоде, когда организация-застройщик отразит операцию по реализации объектов долевого строительства (письмо Минфина от 26.10.2011 N 03-07-10/17).
Такова официальная позиция контролирующих органов.
На практике не все налогоплательщики соглашаются с данной позицией и не начисляют «авансовый» НДС при выполнении СМР собственными силами, считая, что денежные средства дольщиков носят инвестиционный характер и в налогооблагаемую базу включаться не должны. При этом при рассмотрении возникающих с налоговыми органами споров суды нередко встают на сторону налогоплательщиков, констатируя, что НДС возникает только на момент исполнения договоров о долевом строительстве и налог должен исчисляться только с суммы, остающейся в распоряжении застройщика экономии между полученными и израсходованными суммами на строительство.
Аргументация судов сводится к тому, что в качестве выполняемых для собственного потребления строительно-монтажных работ подлежат квалификации только те работы, в результате которых организацией создаются объекты, подлежащие использованию в ее собственной деятельности. При строительстве объектов с целью их последующей продажи (передачи) строительные работы не могут быть квалифицированы как выполняемые для собственного потребления, а объект обложения НДС возникает при реализации построенного объекта (постановления Президиума ВАС РФ от 23.11.2010 N 3309/10, ФАС Уральского округа от 23.11.2010 N Ф09-9023/10-С2, ФАС Северо-западного округа от 07.02.2011 N А56-75504/2009 и другие).
С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.