Нотариус удостоверение договора ипотеки

Автор: | 19.10.2018

Статья 10. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке

Статья 10. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке

1. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

4. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу представляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с частью второй пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

См. Инструкцию о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденную приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290

Договоры ипотеки и залога

Если Вы намереваетесь продать или купить квартиру, дом, комнату или же земельный участок, взять в кредит деньги для приобретения имущества, то, скорее всего, Вы задумаетесь — обязательно ли участие нотариуса в такой сделке? На сегодняшний день совсем не обязательно нотариально удостоверять сам договор купли-продажи. Но, тем не менее, например, при купле-продаже недвижимого имущества, все-таки могут возникнуть ситуации, при которых к нотариусу обратиться просто необходимо. Удостоверение договоров ипотеки и залога есть юридическое закрепление обязательств сторон договора.

Законом предусмотрена обязанность нотариуса проверять личности обратившихся за услугой, то есть обследовать их дееспособность и правоспособность, растолковать им смысл и значение договора. Нотариус также должен определять соответствие содержания договора действительным и настоящим намерениям сторон, есть ли противоречия требованиям закона. Удостоверение договора залога может составляться как самим нотариусом, так и быть подготовленным сторонами. К примеру, нотариус при подтверждении договора купли-продажи проверяет документы, удостоверяющие право собственности сторон на недвижимое имущество и оформляет удостоверение договора залога

Залог — это способ обеспечения обязательств. Возникает вследствие заключения договора, нотариально выглядит как удостоверение договора залога. Договор о залоге заключается между кредитором, с одной стороны, и должником или его имущественным поручителем с другой. На основании договора и нотариального удостоверения договора залога при условии невыполнения должником своих обязательств, кредитор для удовлетворения своих требований может обратить взыскание в порядке, установленном законом или договором, на заставленное имущество или имущественные права.

Оформление ипотеки в настоящее время вызывает много проблем и трудностей, так как это довольно громоздкая и сложная процедура. Закон «О залоге» в качестве основания возникновения залогового правоотношения по поводу недвижимости предусматривает наличие юридического состава. Такую систему составляют заключение договора в письменной форме, нотариальное удостоверение договора залога и государственная регистрация залога.

Форма удостоверения договора залога определяется законодательством места его заключения. Но из этого правила установлено исключение для зданий, сооружений, предприятий, земельных участков, залог которых определяется по законодательству РФ, если они находятся на территории России. Российским же законодательством определяется форма договора залога зарегистрированных в РФ гражданских, морских, речных судов, подвижного состава железных дорог, космических объектов.

Законодательство РФ подробно определяет содержание договора об ипотеке. Значение условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. 432 ГК РФ.). К разряду существенных условий нотариального удостоверения договора залога и ипотеки относятся: предмет залога, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в нотариальном удостоверении договора залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.

В отличие от других договоров залога ипотека требует обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки (ст. 339 ГК). Нотариальное удостоверение договора ипотеки — одно из важнейших условий его заключения. Со вступлением в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» общее правило об обязательном нотариальном удостоверении договора залога и нотариальном удостоверении договора ипотеки утратило силу. Оно обязательно лишь в случаях, установленных законом, один из которых зафиксирован в п. 2 ст. 339 ГК — это договор об ипотеке.

Согласно названной статье договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному оформлению, т.е. нотариальному удостоверению договора залога и нотариальному удостоверению договора ипотеки.

Доверенность на заключение договора ипотеки выдается от имени физического (гражданина) или юридического лица (причем любого, в том числе Сбербанка, иных банков, кредитных учреждений, страховых компаний и др.), требует нотариальной формы заверения ипотеки, что соответствует п. 2 ст. 185 ГК. Исключения из этого правила допускаются опять же в случаях, предусмотренных законом. Однако в настоящее время такие случаи действующими федеральными законами для юридических лиц не установлены. Положение о том, кем может быть выдана доверенность от юридического лица, порядок ее оформления, процедура подписания, регламентировано п. 5 ст. 185 ГК, что исключением из п. 2 ст. 185 ГК вовсе не является. Согласно ст. 160 ГК законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут вводиться дополнительные условия (требования), которым должна соответствовать форма доверенности юридического лица, равно как и любых иных сделок, — совершение на бланке определенного образца, скрепление печатью, подписью должностного лица. Следовательно, п. 5 ст. 185 ГК касается не формы доверенности юридического лица, а дополнительных требований к ней, порядка и механизма ее выдачи. Федеральное законодательство, в том числе ГК, не содержит каких-либо указаний и ограничений относительно места нотариального удостоверения договора ипотеки. Коль скоро отчуждения имущества не происходит, по соглашению сторон он может быть оформлен у любого нотариуса как по месту нахождения имущества, так и в другом месте в форме заверения ипотеки. Вместе с тем на практике его обычно удостоверяют по месту нахождения недвижимого имущества. В централизованном порядке определяется лишь место государственной регистрации договора об ипотеке. Согласно ст. 19 Закона об ипотеке регистрация договора ипотеки осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах района (города). Удостоверение договора залога имеет юридическую силу. Форма отметки об удостоверении договора залога — произвольная.

Ипотека: когда необходимы услуги нотариуса?

Каждому желающему приобрести жилье в ипотеку на том или ином этапе потребуются услуги нотариуса, ведь иначе банк, а иногда и продавец жилья не согласятся на сделку. Вообще, понятия ипотека и нотариус всегда неразрывно связаны, и хотя закон «Об ипотеке» предусматривает только обязательную государственную регистрацию ипотечного договора, на практике ипотека без нотариуса является невозможной. Помните, что нотариальное удостоверение сделки — не является обязательным, согласно Федеральному закону. Договор ипотеки — обязателен ли нотариус?

Читайте так же:  Возврат вычета за 2018 год

Нотариальные услуги всегда означают дополнительные расходы, однако стоимость услуг нотариуса в большинстве случаев вполне доступна для заемщиков. К тому же, нотариальное удостоверение пакета необходимых документов, который требует банк или продавец квартиры, гарантирует избежание целого ряда возможных проблем. С этой точки зрения кредитные организации, требующие заверения договора ипотеки у нотариуса, вполне можно понять.

Таким образом, ипотека и нотариус вместе взятые служат хорошей гарантией взятых обязательств и защиты от различного недоразумений. Но иногда кредиторы значительно завышают запросы, когда требуют нотариального заверения практически каждого документа. Давайте разберемся, в каких ситуациях ипотека может обойтись без нотариуса, а когда банк или продавец недвижимости обосновано требуют от заемщика или покупателя обратиться за услугами к нотариусу.

Нужен ли нотариус при ипотеке?

Нотариат обеспечивает защиту прав граждан путем совершения нотариусом действий от имени Российской Федерации, предусмотренных законом С 1 февраля 2014 года в 13 субъектах РФ был начат эксперимент по обязательному нотариальному заверению сделок с недвижимостью. Поэтому во многих регионах России заемщикам уже точно не избежать сотрудничества с нотариальным агентством. В Московской и Ленинградской областях, пока что договор купли-продажи недвижимости не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

К услугам нотариуса при ипотеке прибегают по соглашению сторон — банка, продавца жилья и покупателя. Чаще всего, кредитная организация, в которой оформляется ипотека, указывает заемщику конкретного нотариуса, с которым сотрудничает банк. Заверение нотариусом договора купли-продажи жилья при ипотеке составляет около 1% от сделки. При этом, тарифы на данную услугу нотариуса утверждены законодательно. Иногда банк требует только составления договора купли-продажи нотариусом. За эту услугу нотариус также взимает фиксированную плату в размере 3 000 — 10 000 рублей.

При покупке жилья в ипотеку также могут потребоваться услуги нотариуса, например, при оформлении доверенностей, согласия супруга на приобретение жилья, заверение копий разнообразных документов и пр. Иногда кредитная организация предлагает клиенту другую крайность — отказ от нотариального удостоверения ипотеки. В этом случае банк настаивает на оформлении ипотечного договора в простой письменной форме. Для заемщика — это экономия денег, но если продавец жилья настаивает на обязательном заверении договора со стороны нотариуса, то сделка может сорваться. Как заключить ипотечный договор, прибегая к услугам нотариуса?

Виды договоров ипотеки и нотариус

Как вы знаете, ипотека может быть разной. Бывает покупка квартиры в ипотеку с одновременным ее залогом, бывает ипотека собственного жилья с целью получения целевого или нецелевого кредита. Все условия выдачи ипотечного займа оговариваются в договоре ипотеки, который заключается между заемщиком и банком. Рассмотрим основные виды ипотечных договоров, и узнаем, какие услуги нотариуса могут потребоваться в каждом отдельном случае:

  • Ипотека на нецелевой кредит. В этом случае клиент банка получает наличные деньги на любые цели, в качестве гарантии закладывает имеющееся или приобретаемое жилье. Здесь банк может потребовать обязательного заверения договора залога
  • Ипотека на целевой кредит. Заемщик получает деньги для приобретения жилья под залог имеющейся недвижимости. Форма заключения договора (нотариальная или без нотариуса) определяется конкретным банком
  • Классическая ипотека. Банк выдает деньги под залог приобретение квартиры с одновременной регистрацией залога и договора купли-продажи. В этом случае банк может выступать третьей стороной договора купли-продажи, и соответственно он может потребовать нотариального заверения сделки-купли продажи.

Во всех рассмотренных случаях именно банк (или продавец) определяет, обязательно ли заверять договор у нотариуса или нет.

При оформлении ипотечного займа, кроме договора ипотеки, часто оформляется еще один документ — закладная, которая представляет собой дополнительное подтверждение состоявшейся ипотеки и права собственности на недвижимость, переданную в ипотеку. Заключается она в форме специальной ценной бумаги. Если при покупке квартиры по требованию кредитора составляется закладная, то это делается в присутствии нотариуса. Он сшивает закладную, а также нумерует листы и заверяет своей подписью и печатью.

Ипотека и нотариус — это гарантия соблюдения всех пунктов договора, который прошел заверку. И даже если банк захочет что-то изменить в договоре, заверенном нотариусом, без согласования с заемщиком сделать ему это будет очень сложно.

Заверение договора ипотеки у нотариуса

Каков размер тарифа за нотариальное удостоверение договора ипотеки? Ответ на этот вопрос содержится в письме Минфина России от 24.06.2016 № 03-05-05-03/36977.

За совершение действий, для которых предусмотрена обязательная нотариальная форма, государственный нотариус взимает госпошлину по ставкам, установленным НК РФ, а частный нотариус — нотариальный тариф в размере, соответствующем размеру государственной пошлины, предусмотренной за совершение аналогичных действий в государственной нотариальной конторе (ст. 22 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных ВС РФ 11.02.93 № 4462-1, далее — Основы нотариата).

Требования к договору об ипотеке содержатся в ст. 10 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 339 ГК РФ. Согласно этим нормам договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Таким образом, обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки законом не предусмотрено.

В связи с этим за нотариальное удостоверение ипотеки должен взиматься нотариальный тариф в размерах, определенных подп. 4 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате, как за удостоверение прочих сделок, предмет которых подлежит оценке, в зависимости от суммы сделки.

Это удобно: чтобы быть в курсе новостей сайта ЭЖ подпишитесь на нашу рассылку

Нотариус и его роль в ипотеке

В соответствии с требованиями законодательства, участие нотариуса в ипотечной сделке не является обязательным. Разумеется, договор может быть заверен у специалиста, однако многие банки теперь обходятся без данного действия.

Дело не только в банальной экономии денег, ведь услуги нотариуса в настоящий момент стоят относительно небольших денег. Важный аргумент против участия – это необходимость сбора всех сторон в одном месте, что вызывает серьёзные затруднения.

Другие специалисты говорят о том, что нотариус для ипотеки очень важен, так как он позволяет защитить интересы покупателя. Предоставление вычитанного и выверенного договора гарантирует его соответствие требованиям законодательства и исключает возможность каких-либо ошибок. Данная форма заверения порой требуется и банками для того, чтобы исключить какие-либо претензии со стороны клиентов в дальнейшем.

Когда и зачем нужен нотариус?

Обязательное нотариальное заверение сделки с банком не требуется, однако если речь идёт об ипотеке, то окончательное слово – за кредитно-финансовым учреждением. Для большинства из них достаточно простой письменной формы, однако данный вопрос следует уточнить заранее, поскольку он несколько продлевает сроки реализации сделки, а так же требует дополнительных финансовых затрат. Если участие подобного специалиста в ипотечной сделки является обязательным требованием кредитора, то в этом случае нотариус и ипотека будут тесно связаны между собой: заемщику придётся обратиться именно в то нотариальное учреждение, на которое укажет банк.

Как правило, нотариальное удостоверение может быть затребовано в нескольких случаях. Самая распространённая ситуация — если банк выдаёт деньги заёмщику на покупку квартиры, которая в дальнейшем становится средством обеспечения обязательств. Именно залог объекта недвижимости подлежит нотариальному удостоверению, чтобы в дальнейшем стороны смогли отстоять свои интересы. Не стоит забывать и о том, что, оформляя ипотеку, заёмщику также необходимо согласие жены (мужа) на получение данного кредита, либо заявление о том, что он в браке не состоит. Как первый, так и второй документ подлежат заверению у нотариуса. Другим распространенным случаем, когда без нотариуса не обойтись, является получение материнского капитала, которое невозможно без нотариального удостоверения обещания родителей передать часть недвижимости в собственность детям.

Читайте так же:  Какая пенсия при стаже в 5 лет

Можно ли обойтись без нотариуса?

Во всех остальных ситуациях нотариус в ипотеке не является обязательным. Как известно, есть различные схемы кредитования, определяемые договором. Он может быть как двухсторонним (участвуют продавец и покупатель), так и трёхсторонним (с участием банка). Большинство банков не настаивают на участии нотариуса при заверении договоров, поскольку это выливается в дополнительные финансовые и временные издержки.

Впрочем, некоторые банки по-прежнему привлекают данных специалистов. Связано это с их желанием обезопасить себя от возможных претензий со стороны заёмщика в будущем. И всё же, большинство из них отказываются от данной практики, оптимизируя свои затраты и создавая универсальные договоры, которые учитывают интересы сторон в равной степени.

Ипотека и нотариус: перспективы развития.

Ещё 10 лет назад ипотечные сделки в обязательном порядке заверялись у нотариуса, а сегодня участие специалиста в данном процессе требуется далеко не всегда. Дальнейшие перспективы развития зависят от того, как сложится практика и будут ли возникать спорные и конфликтные ситуации между банками и заёмщиками. Связано это с тем, что нотариус несёт всю полноту ответственности за подготовленные им юридические документы и от того, насколько качественно будут оказываться данные услуги, будет зависеть дальнейший спрос на них в будущем.

Главным аргументом против нотариуса являлась стоимость его услуг, которая в некоторых случаях составляет около 1% от стоимости предмета сделки. Не слишком ли это много за подготовку договора и проставление нескольких печатей и подписей? Кроме того вопросы вызывает и политика дальнейшего сотрудничества с подобными лицами ведь порой нотариусы требуют доплаты за заверение всех дополнительных соглашений, да и в целом имеют склонность к злоупотреблению положением заемщика и кредитора.

В настоящий момент нет никаких оснований полагать, что законодательство сделает шаг назад и полностью исключит возможность косвенного участия данных специалистов в купле-продаже квартиры по ипотеке: нотариусы все также будут заверять исключительно подписанные договора, необходимые для регистрации перехода права собственности, а также подлинность документов, являющихся обязательным условием для предоставления кредита.

Нотариальное удостоверение. Нотариус при ипотеке

Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, обязательное нотариальное удостоверение — не требуется. Но нотариус при ипотеке может потребоваться, если на нотариальном удостоверении ностаивает одна из сторон сделки или банк

А нужен ли нотариус при ипотеке?

Нужен ли нотариус при ипотеке или нет?
По Закону, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, путем занесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.
Обязательное нотариальное удостоверение — не требуется.
Нотариус, как правило, нужен покупателю: нотариус — свидетель сделки, свидетель договоренностей между покупателем и продавцом относительно предмета сделки. И выбор, как совершать сделку: в нотариальной или в безнотариальной форме, в большинстве случаев — это выбор покупателя.

Когда мы говорим о покупке квартиры в кредит, то покупатель (он же — заемщик) покупает квартиру с использованием средств кредитной организации и необходимость нотариального удостоверения определяется именно этой организацией.
Вопрос может быть поставлен примерно так:
«Хотите получить в нашем банке кредит? Значит нотариальное удостоверение договора — обязательно.»
Причем договор должен удостоверять не абы какой нотариус, а тот, которого назовет банк.
Я пишу: «может быть поставлен» — потому что многие банки отказались от удостоверения договоров нотариусом, а тех, кто на нотариальном удостоверении настаивает — единицы.

Хорошо когда есть выбор.

Но есть другая крайность: некоторые банки настаивают, чтобы договор был заключен в простой письменной форме и никак иначе: никакого нотариального удостоверения.
Чем плоха такая постановка вопроса, ведь казалось бы, банк пытается покупателю деньги сэкономить?
Дело в том, что иногда продавец квартиры настаивает, чтобы сделка удостоверялась нотариально.
Причины, по которым лучше сделку удостоверить нотариально, в каждом конкретном случае могут быть различными.
Важно другое: жесткая позиция банка может не позволить купить понравившуюся квартиру.
Поэтому лучше, когда банк оставляет выбор относительно нотариального удостоверения, за заемщиком.

Виды договоров при ипотеке.

Заемщик и банк заключают кредитный договор, и Нотариальное удостоверение этого договора не требуется, хотя по желанию — возможно (но такого желания, насколько мне известно пока никто не выражал).
В соответствии с этим договором, банк выдает заемщику деньги. Покупка квартиры при этом может происходить по-разному.
Давайте разберем основные способы и основные виды договоров.

  • Банк выдает заемщику «живые деньги», заемщик покупает квартиру, затем, в течение определенного периода, должен эту квартиру заложить банку.
    В этом случае, банком не накладывается никаких ограничений на то, в какой форме будет приобретаться квартира: в нотариальной или в простой письменной. Требования о возможном нотариальном удостоверении могут касаться лишь договора залога.
  • Банк выдает заемщику «живые деньги» под залог имеющейся недвижимости. В какой форме будет заключен договор залога — выбирает банк. При этом,
    • если кредит потребительский и банку не важно на что заемщик потратит деньги, то даже если заемщик приобретет на эти деньги другую недвижимость, выбор как совершать приобретение другой недвижимости (в нотариальной или в безнотариальной форме) — это выбор покупателя-заемщика.
    • возможна ситуация, когда кредит целевой, то есть выдается хоть и под залог имеющегося жилья, но при условии, что выданные денежные средства должны пойти на приобретение другой недвижимости. В этом случае банк может определять не только то, в какой форме заключается договор залога, но и то, в какой форме будет приобретаться новое жилье.
  • Банк выдает заемщику деньги под залог приобретаемой квартиры причем залог регистрируется одновременно с договором купли-продажи квартиры
      возможны варианты:
    • Между покупателем и продавцом заключается двусторонний договор, а что касается банка, то в договоре есть буквально парочка пунктов, говорящих о том, что недвижимое имущество приобретается с использованием кредитных средств такого-то банка и ипотека возникает в силу закона.
    • Договор заключается трехсторонний: между банком, покупателем и продавцом, но несмотря на то, что банк является стороной договора, ипотека возникает в силу закона. В самом тексте договора есть те же самые парочка пунктов, что и в предыдущем случае, плюс реквизиты банка, подпись сотрудника банка.
    • Договор заключается трехсторонний: между банком, покупателем и продавцом, и ипотека возникает в силу договора. Банк в этом случае обязательно выступает стороной договора, в договор могут быть внесены пункты, хотя и не предусмотренные Законом об ипотеке, но не противоречащие ему.

    Во всех этих случаях банк решает, необходимо ли нотариальное удостоверение договора или нет. Надеюсь, Вы заметили, что я несколько раз упомянул слово «договор», но так и не дал название этому договору. Дело в том, что то, как будет называться договор определяет банк. По практике, если в банке принято какое-то название договора, то для конкретной сделки изменить его проблематично.

Приведу-ка я несколько названий договоров, которые наиболее часто используются банками:

  • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
  • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ
  • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ ЗА СЧЕТ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ
  • ДОГОВОР ПРИОБРЕТЕНИЯ КВАРТИРЫ ЗА СЧЕТ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ — данное название договора используется все реже по двум причинам:
    1. данное название не конкретно, поскольку приобрести недвижимое имущество можно не только путем купли-продажи, но и путем ренты, мены, дарения. и из названия не ясно каким путем приобретается данное имущество
    2. договор — соглашение двух сторон из которых одна — продает, другая — покупает. И слово «ПРИОБРЕТЕНИЕ» не отражает действия другой, продающей, стороны договора.
  • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ И ИПОТЕКИ КВАРТИРЫ — для трехсторонних договоров. возможны и другие названия.
    Вместо слова «Квартира» может быть любая недвижимость.

Во всех перечисленных выше случаях, кроме самого договора, может быть составлен отдельный документ: «ЗАКЛАДНАЯ».
Закладная — это ценная бумага, подтверждающая права залога на данный объект у кредитора.
По Закону нотариальное удостоверение подписи заемщика на закладной — не требуется. Но нередко, сотрудники банка настаивают, чтобы подпись заемщика на Закладной была бы удостоверенна нотариально, даже если по правилам банка удостоверение нотариусом самого договора — не требуется.

Нотариус удостоверение договора ипотеки

Клиенты банков, оформившие ипотеку на жилье в долевой собственности, в августе столкнулись с дополнительными затратами при ее рефинансировании. Причиной этого стали вступившие в силу с 4 августа поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости», предусматривающие обязательное нотариальное заверение ряда сделок, в числе которых оказались и ипотечные договоры, касающиеся долевой собственности.

В Ассоциации российских банков (АРБ) допускают, что новые расходы на нотариат могут повлечь за собой жалобы граждан. На прошлой неделе в рамках рабочей группы АРБ поднимался этот вопрос, сообщили в ассоциации. Заемщикам придется тратить время и немалые средства на рефинансирование долевой ипотеки, подчеркнули в АРБ, добавив, что следят за ситуацией.

Согласно законодательным изменениям, тем, кто обладает правом собственности на долю в квартире, теперь придется заверять сделки нотариально «при продаже, ипотеке или при ином виде отчуждения объекта недвижимости», пояснил руководитель направления «Коммерческие споры» компании «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин. По его словам, рефинансирование ипотеки участниками долевой собственности также предполагает обращение к услугам нотариуса.

Нотариат необходим при погашении кредита в одном банке за счет займа в другом банке по более низкой ставке, поскольку происходит заключение нового договора ипотеки, отметил юрист. Если рефинансирование ипотеки производится в том же самом банке, то в случае оформления нового договора обращения к нотариусу тоже не избежать, добавили в АРБ. Нотариальные услуги не понадобятся только в том случае, если ставка по ипотеке снижается в том же самом банке путем подписания дополнительного соглашения к действующему договору, поясняли РБК в АРБ.

По данным базы «Дом.РФ», доля рефинансирования в общем объеме выданной в России ипотеки за первое полугодие 2018 года (1,31 трлн руб.) составила примерно 14%, то есть около 180 млрд руб. Официальных данных по объему ипотеки, выданной на жилье в долевой собственности, нет. В Сбербанке, крупнейшем в стране по выдаче ипотеки, данных о таких заемщиках не предоставили, в ВТБ сообщили, что их не более 7% от всех ипотечных клиентов банка.

Пока клиенты банков жалуются на изменения в законодательстве в соцсетях и на форумах. Так, например, автор одного из отзывов на форуме banki.ru утверждает, что при заключении договора о рефинансировании ипотечного кредита на вторичное жилье в долевой собственности у него возникли проблемы из-за того, что сотрудники отделения банка, в который он обратился, чтобы погасить кредит в другом, не были осведомлены о требовании обязательного нотариального заверения договора — в итоге клиент не только столкнулся с непредвиденными расходами, но и потерял время. Другой участник форума banki.ru пожаловался, что за услуги нотариуса при рефинансировании ипотеки в долях на 1,5 млн руб. его попросили заплатить 0,5% от суммы кредита плюс 4,5 тыс. руб., то есть 12 тыс. руб. А одному из пользователей портала pravoved.ru услуги нотариуса оценили в 30 тыс. руб.

В Федеральной нотариальной палате (ФНП) утверждают, что размер оплаты услуг нотариуса правового и технического характера, когда дело касается вопросов ипотеки, не может превышать 8 тыс. руб. в расчете на один договор при госпошлине в 200 руб. «Таким образом, максимальная сумма, которую может взыскать нотариус, — 8200 руб.», — отмечают в ФНП. И эта сумма — общая для всех собственников долей, то есть она делится между собственниками. Описанные выше случаи являются нарушением оказания нотариальных услуг, утверждает член комиссии ФНП по методической работе Александр Сагин, рекомендуя в случае завышения расценок обращаться с жалобами в нотариальную палату субъекта РФ.

Завышение расценок нотариуса происходит не за счет нотариального удостоверения договора самого по себе, сказал РБК источник на банковском рынке. Нотариусы вносят формальные корректировки в типовые договоры банков, которые на сам договор влияния не оказывают, а у нотариусов появляется обоснование получить с клиентов оплату не только за удостоверение договора, но и за его корректировку, утверждает он.

Баланс прав и обязанностей

В ФНП объясняют необходимость принятия законодательных изменений в части обязательности нотариата огромным количеством мошеннических схем, которые реализуются на рынке долевой собственности. «Так, доли якобы закладываются, а впоследствии отчуждаются, чаще всего — продаются посторонним лицам, при этом нарушаются права собственников», — отметили в пресс-службе ФНП.

«О массовом мошенничестве на рынке долевой собственности, о котором упоминают нотариусы, я не слышал», — говорит председатель правления Международной конфедерации обществ потребителей (КонфОП) Дмитрий Янин, добавляя, что ему не совсем понятно, зачем нужны нотариальные услуги в рамках рефинансирования. «Это какая-то дополнительная бессмысленная процедура. Если при заключении договора об ипотеке в долях цель обращения к нотариусу ясна, то в рамках рефинансирования не понятна», — отмечает Янин.

«При рефинансировании кредита залог на долю в праве собственности на недвижимость переходит к новому банку, выдавшему кредит. Таким образом происходит замена залогодержателя. С точки зрения баланса прав и обязанностей граждан логично и оправдано, что информация о смене залогодержателя отразится в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости) и станет доступной заинтересованным лицам», — объясняет руководитель юридического департамента компании «Амулекс» Надежда Макарова.

Несмотря на немалые суммы, которые требуют нотариусы за подобные услуги, смысл рефинансирования ипотеки все равно сохраняется, полагает исполнительный вице-президент Российской гильдии риэлторов Рустем Галеев. «При перекредитовании человек берет кредит по более низкой ставке, и в результате экономит десятки, а иногда и сотни тысяч рублей», — говорит он.

В ЦБ на запрос РБК, поступали ли регулятору обращения граждан в связи с законодательными изменениями при рефинансировании ипотеки, оставили без ответа. В Минэкономразвития сообщили, что министерство не являлось разработчиком законопроекта и инициатором данных изменений в законодательство. «Законопроект был дополнен изменениями, предусматривающими необходимость нотариального удостоверения сделок по ипотеке долей в праве на недвижимое имущество, при его подготовке ко второму чтению в соответствии с поправками депутатов Государственной думы», — пояснили в Минэкономразвития. «​Минюст России участвовал в подготовке проектов официального отзыва и поправок правительства к соответствующему законопроекту (№285286-7)», — пояснили свою роль в Минюсте, напомнив, что закон разработали депутаты.

Опрошенные РБК банки не ответили на вопрос, поступают ли от клиентов жалобы в связи с новыми требованиями законодательства. Нотариальные подтверждения нужны прежде всего, чтобы защитить участников сделки от возможных рисков, прокомментировали в пресс-службе Сбербанка. В пресс-службе ВТБ подчеркнули, что изменения затрагивают исключительно сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, только при рефинансировании или получении нового кредита под залог своей квартиры. Принятые меры способны систематизировать юридическую составляющую рефинансирования ипотеки в долях, считает директор департамента розничных продуктов Московского кредитного банка (МКБ) Алексей Охорзин. «Нотариус примет на себя всю юридическую часть сделки и связанные с ней риски, а заемщикам останется только ознакомиться с подготовленными документами, что в итоге сделает рынок и процесс принятия решений более прозрачным», — полагает он. В «Дом.РФ» комментарий не предоставили, в других крупнейших банках на рынке ипотеки не ответили на запрос РБК.

Читайте так же:  Налог на жилище