Разрешение органа опеки на залог

Разрешение органа опеки на залог

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Ипотека и права несовершеннолетних. Согласие на сделку органов опеки и попечительства

Исковые требования прокурора о признании договора ипотеки в части включения в него в качестве стороны договора несовершеннолетнего удовлетворены, так как фактически разрешение органа опеки на передачу в залог ( ипотеку) имущества, принадлежащего ребенку, органы опеки в установленном порядке не давали:

Исковые требования прокурора в интересах несовершеннолетнего удовлетворены.
Признан недействительным договор ипотеки в части включения в него в качестве стороны договора несовершеннолетнего и передачи в залог доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение.
Применены последствия недействительности ничтожной сделки, суд обязал исключить несовершеннолетнего из договора ипотеки в качестве залогодателя, исключить из предмета договора ипотеки 1/5 в праве общей долевой собственности на жилое помещение.
Прекращена ипотеку 1/5 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение. Погашена регистрационная запись об ипотеке.

Основаниями для удовлетворения требований суд 1 инстанции указал нормы ст. 167 — 168 , 172 ГК РФ .

Судебная коллегия, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, отметила, что сами по себе данные обстоятельства не могут свидетельствовать о недействительности заключенного договора ипотеки, принадлежащие несовершеннолетнему.

Судебная коллегия исключила из решения суда суждения суда об удовлетворения иска по данным основаниям (что ответчица М.А., давая согласие на совершение залога с 1/5 долей квартиры, принадлежащей ее несовершеннолетнему сыну, действовала против интересов своего ребенка; Органы опеки и попечительства в нарушение интересов несовершеннолетнего выдали разрешение на совершение сделки в отношении имущества несовершеннолетнего и что в случае реализации квартиры в погашение долга М.А. ребенок.лишится принадлежащего ему имущества и фактически лишится единственного жилого помещения и об удовлетворения иска по основаниям ст. 172 ГК РФ).

В то же время судебная коллегия отметила, что согласно ст. 37 ГК РФ -опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Согласно ч.3 ст. 6 ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» — если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Однако, как следует из Распоряжения главы Администрации района г.Ижевска разрешение М. А. на передачу в ипотеку двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу . , дано на другое помещение, а в собственности несовершеннолетний имеет долю в праве по иному адресу.

Таким образом, фактически разрешение органа опеки на передачу в залог ( ипотеку) имущества, принадлежащего ребенку, органы опеки в установленном порядке не давали. ( Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 29 декабря 2010 года по делу № 33-4303/2010)

Ипотека при надлежащем исполнении заемщиками обеспечиваемого ею основного обязательства не предполагает перехода права собственности на жилое помещение — предмет ипотеки к иным лицам, что означает отсутствие нарушения прав несовершеннолетнего ребенка договором ипотеки:

Истец обратилась в суд с иском о признании незаконным распоряжения органа местного самоуправления, признании недействительным договора ипотеки, прекращении ипотеки в отношении жилого помещения, указав, что истец с супругом выступили созаемщиками по кредитному договору, назначением кредита выступил ремонт жилого помещения. В числе заложенного имущества выступила 1/3 доля в праве собственности на спорную квартиру, принадлежащая несовершеннолетнему.

Отказывая в удовлетворении требований, суд кассационной инстанции указал, что квартира истицы не относится к имуществу, которое не может быть в силу закона предметом ипотеки.

Закон определяет последствия обращения взыскания на заложенную квартиру в виде прекращения права пользования жилым помещением залогодателя и любых иных лиц, проживающих в такой квартире. Более того, прекращение права пользования залогодателя и любых иных лиц, проживающих в такой квартире, происходит при условии, что квартира заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком на капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение квартиры.

Волеизъявление истца и ее супруга на передачу в залог имущества несовершеннолетнего ребенка неоднократно выражено последними как при подписании кредитного договора, так и при заключении договора ипотеки. Суд также отметил, что нарушение прав несовершеннолетнего ребенка договором ипотеки не усматривается и с учетом того, что сама по себе ипотека при надлежащем исполнении заемщиками обеспечиваемого ею основного обязательства не предполагает перехода права собственности на жилое помещение — предмет ипотеки к иным лицам. ( Определение Алтайского краевого суда от 08 сентября 2010 года по делу № 33-6979/10)

Постановление органов опеки на постановку в залог доли ребенка

Здравствуйте. Мы продаем квартиру, где имеется доля ребенка, приобретаем дом. Разрешение на продажу и покупку от опеки имеется с указанными адресами. Приобретаем дом по ипотеке. Нужно дополнительное разрешение от опеки, на постановку в залог доли ребенка. Банк сделает разрешение на приобретение дома с выделом доли ребенку. Вопрос: может ли доверенное лицо подать заявление в опеку на выдачу дополнительного постановления о постановке в залог доли ребенка? Какие конкретно статьи закона регулируют данный вопрос?

Ответы юристов (4)

О каком доверенном лице идет речь? Представлять интересы ​законного представителя родителя несовершеннолетнего может лицо на основании доверенности. У вас первый вопрос решался и какие сложности во втором дополнительном?

Статья 28 ГК РФ ч. 1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

ст. 54 ч. 2. Закона о рег-ции недвиж-ти.

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Уточнение клиента

по получению первого распоряжения — заявление писали родители, которые теперь в отъезде. Второе постановление — написать заявление на приобретение доли ребенка в ипотеку в залог поручено мне.

20 Июня 2017, 22:21

Есть вопрос к юристу?

В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе по обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Уточнение клиента

вопрос был не про совершение сделки, а про подачу заявления на распоряжение опеки! на сделку родители уже вернуться и будут присутствовать сами. Кредитный договор сами подпишут.

20 Июня 2017, 22:26

Здесь действуют общие положения о доверенности (ст. 185, 186 ГК РФ). Законный представитель ребенка (один из родителей) у нотариуса оформляет на Вас доверенность с правом подписания и подачи в орган опеки соответствующего заявления.

Ну если законный представитель вас уполномочил надлежащее действуйте по согласованию с ОПиП

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как получить согласие опеки на покупку квартиры в ипотеку с привлечением средств мат капитала?

Здравствуйте,подскажите пожалуйста нам выход из ситуации?Мы покупаем кв.по ипотеке,двое детей 7 и 15 лет,на каждого 1/4 долей в кв.Первоначальный взнос мат.кап с добавлением собственных средств.Все документы оформлены,ключи получили.И тут банк запросил согласие опеки,опека отказала,банк хочет расторгать сделку,что нам делать?Письмо опеки в файле.

25 Ноября 2017, 16:14 Нина, г. Сургут

Ответы юристов (4)

Нужно смотреть Ваш договор с банком. Я так понимаю, кредит уже выдан, а залог ещё не зарегистрирован?

Уточнение клиента

Банк еще не перевел деньги застройщику,но мы уже 2 месяца платим ипотеку в банк.

25 Ноября 2017, 18:28

Есть вопрос к юристу?

Читайте договор ипотеки, если там пункт предусматривающий расторжение договора по причине отказа опеки. У них ​нет оснований расторгнуть с Вами договор. Более того согласие опеки необходимо при отчуждении имущества несовершеннолетних, а не при приобретении.

Уточнение клиента

На время ипотеки квартира будет в залоге у банка,а дети тоже являются собственниками 1/4 доли

25 Ноября 2017, 18:30

Банк еще не перевел деньги застройщику, но мы уже 2 месяца платим ипотеку в банк.

Понятно, деньги будут перечислены застройщику после регистрации залога. Значит, оспаривайте отказ органа опеки и попечительства в суде, как и указано в ответе. А в банк напишите письмо, приложите копию заявления, чтобы они видели, что Вы не бездействуете.Опишите ситуацию — что задержка с регистрацией не Ваша вина, и что Вы предпринимаете меры для разрешения проблемы.

Уточнение клиента

В кредитном договоре есть п 3.1.1 про опеку.В файле прикрепила.Спасибо вам огромное за ответ.Десять лет не могли квпить детям жилье и вроде уже купили и тут бац и отказ опеки.

25 Ноября 2017, 19:11

Уточнение клиента

Мы и регистравию залога тоже прошли в рег.палате

25 Ноября 2017, 19:23

В кредитном договоре есть п 3.1.1 про опеку.В файле прикрепила.Спасибо вам огромное за ответ.Десять лет не могли квпить детям жилье и вроде уже купили и тут бац и отказ опеки.

Мы и регистравию залога тоже прошли в рег.палате

Да, неприятная ситуация. Органы опеки подошли формально к Вашей проблеме, сославшись на буквальное прочтение статьи, где сказано, что согласие нужно получать до совершения сделки. Я думаю, они сами понимают, что по хорошему согласие давать нужно, но боятся формально нарушить закон. Хотят перестраховаться, и иметь на руках решение суда.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Передаем недвижимое имущество в ипотеку: все случаи получения согласия опеки

Ранее действующее законодательство предполагало во всех сделках с недвижимым имуществом, в котором в момент их совершения проживали несовершеннолетние дети, получать согласие органа опеки и попечительства.

ФЗ от 30.12.2004 № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» с 01.01.2005 г. был изменен указанный выше подход, и согласие с этого времени по общему правилу уже не требуется. Законом на родителей возложена обязанность по соблюдению прав и законных интересов несовершеннолетних детей. Но есть ряд моментов, когда согласия родителей не достаточно.

1. Согласие органа опеки и попечительства в случае проживания в передаваемом в залог жилом доме или квартире отдельных категорий граждан.

Отдельные категории граждан нуждаются в особой защите со стороны государства. Это касается лиц, над которыми установлена опека или попечительство, а также несовершеннолетних детей, оставшихся без родительского попечения (о чем известно органу опеки или попечительства).

Статья 121 Семейного кодекса РФ к числу детей, оставшихся без попечения родителей, относит детей, чьи родители умерли, лишены родительских прав, ограничены в родительских правах, признаны недееспособными, длительно отсутствуют, уклоняются от воспитания детей или от защиты их прав и интересов.

В соответствии со ст. 2 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об опеке и попечительстве», опека может устанавливаться над детьми в возрасте до 14 лет и над признанными судом недееспособными гражданами (недееспособный гражданин — гражданин, признанный судом недееспособным по основаниям, предусмотренным статьей 29 ГК РФ).
Попечительство может устанавливаться над детьми в возрасте от 14 до 18 лет и в отношении граждан, ограниченных судом в дееспособности по основаниям, предусмотренным ст. 30 ГК РФ.

Законом об ипотеке установлено, что в тех случаях, когда для отчуждения недвижимого имущества требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке). Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на передачу жилого помещения в ипотеку, если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы лиц, над которыми установлена опека или попечительство (п. 3 ст. 77 Закона об ипотеке).

В силу п. 4. ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства) , если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Соответственно, если договор ипотеки в случаях, предусмотренных в п.4 ст. 292 ГК РФ, будет заключен без согласия органа опеки и попечительства, такую сделку можно будет признать недействительной, как не соответствующей закону. (Например, Определением Нижегородского областного суда от 31.01.2012 г. по делу № 33-759/2012 после обращения взыскания на заложенное имущество были признаны недействительными публичные торги и договор купли-продажи, заключенный с победителем, а также применены последствия недействительности договора).

2. Согласие органа опеки и попечительства в случае передачи в залог недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему.

Согласно п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке установлено, что ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

П. 1 ст. 64 СК РФ родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.
В силу п. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 ст. 28 ГК РФ, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 ГК РФ.
П. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог; сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Исходя из совокупности п. 4 ст. 292 ГК РФ и ст. ст. 121, 122 СК РФ, при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, получения согласия органа опеки и попечительства по общему правилу не требуется. Предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей и у органа опеки и попечительства нет опровергающей это информации.

Во всех случаях, когда речь идет о передаче в залог недвижимого имущества, которое на праве собственности принадлежит несовершеннолетнему, требуется согласие органа опеки и попечительства.

3. Согласие органа опеки и попечительства в случае, когда ипотека возникает в силу закона.

В соответствии с п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (ипотека в силу закона).
В силу п. 2 ст. 77 Закона об ипотеке к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 ст. 77 Закона об ипотеке, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Если квартира или жилой дом были приобретены на кредитные или заемные средства и доля в такой недвижимости была оформлена на несовершеннолетнего члена семьи, то залог в силу закона на такую долю не возникает, необходимо согласие органа опеки и попечительства.

Однако практика по этому вопросу не единообразна. Встречаются судебные акты, указывающие на обратное (см. Апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от 29.05.2015 г. № 33-2030/2015).

Возможно ли рефинансирование ипотеки без согласия органов опеки?

хотим рефинансировать ипотеку в которую вложен материнский капитал, банк требует разрешение от органов опеки на залог дома, а органы опеки отвечают, что доля собственности на ребенка еще не выделена до погашения первого ипотечного кредита, поэтому нечего отдавать в залог другому банку.

13 Февраля 2018, 13:36 вера, г. Томск

Ответы юристов (1)

Действительно, орган опеки не может выдать разрешение, поскольку у несовершеннолетних нет никакого имущества, с которым планируется сделка.

В банке, где планируется рефинансирование, не имеют права требовать разрешения опеки.

Объясните менеджеру, что он не прав.

В данном случае действуют нормы о переходе права требования по ипотеке.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Ипотека. Разрешение опеки

Вот какой вопрос: была продана квартира, в которой доля принадлежала моему несовершеннолетнему сыну. Его деньги на счету в банке. В настоящий момент приобретаю квартиру в ипотеку, хочу внести первый взнос детскими деньгами, нужно разрешение опеки.

Опека просит внести сына в ипотечный договор (Сбербанк), в договор об участии в долевом строительстве и соглашение об уступке. В Сбербанке мне сказали, что детей не включают в кредитные договора, а застройщик аргументирует отказ внести сына в документы след образом: залог будет оформлен в пользу банка и они не смогут сделать второе залоговое обременение в свою пользу, т.е. это риски для продавца. В соглашение об уступке прописать несовершеннолетнего могут, нотпонадобится разрешение органов опеки, а его могут не дать. В общем, я оказываюсь, в безвыходной ситуации.

Подскажите, имею ли я право сделать нотариальное заявление о том, что при оформлении собственности, обязуюсь выделить долю ребёнку?

Очень жду информацию.

Ответы юристов (5)

Сделать нотариальное обязательство Вы, безусловно можете. Но вот будет ли этого достаточно органам опеки и попечительства по Вашему месту жительства это вопрос.

Законодательство особо не регламентирует случаи по каким опека дает или не дает согласие на сделки с имуществом несовершеннолетних.

Есть нормы статьи 37 ГК РФ, согласно которых сделка может быть признана недействительной если произведена без согласия органов опеки и попечительства.

Гражданский кодекс
Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».

Однако, есть также нормы статьи 172 ГК РФ, согласно которой сделка, совершенная к выгоде несовершеннолетнего может быть признана судом действительной.

Гражданский кодекс
Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет
1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
2. В интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего.
3. Правила настоящей статьи не распространяются на мелкие бытовые и другие сделки малолетних, которые они вправе совершать самостоятельно в соответствии со статьей 28 настоящего Кодекса.

С уважением! Г.А. Кураев

Есть вопрос к юристу?

Вся проблема в том, что закон практически никак не регулирует порядок дачи опекой разрешения. То есть они могут дать его фактически по своему усмотрению.

Между тем, Конституционный Суд в своем определении от 6 марта 2003 г. № 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст. 38 Конституции РФ, решения органов опеки и попечительства – в случае их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.

Как правило, условием выдачи разрешения орган опеки ставит приобретение несовершеннолетним прав на жилое помещение «не хуже и не меньше прежнего», причем в одних случаях бывает достаточно указания в постановлении органа опеки на обязательное приобретение жилой площади на имя несовершеннолетнего и представления в опеку договора продажи с включением в него соответствующего условия (см. также письмо Минобразования России от 9 июня1999 г. № 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних»), а в других опека требует, чтобы ребенок был оделен соответствующими правами заранее, до выдачи разрешения, и обязательство родителя наделить ребенка долей в будущем считает недостаточным.

Поэтому в общем-то если разрешение не дадут, то такое действие можно и обжаловать. Но опять же нет никаких гарантий

Подскажите, имею ли я право сделать нотариальное заявление о том, что при оформлении собственности, обязуюсь выделить долю ребёнку?
Илона

да, но такое согласие не будет иметь для органов опеки никакого значения. Они исходят из того, что приобретая квартиру в ипотеку и тратя деньги за долю ребенка на погашения первоначального взноса имеется риск того, что в случае если Вы не будете оплачивать ипотеку, то банк заберет заложенную квартиру и ребенок останется ни с чем. Как-то обязать органы опеки выдать разрешение нельзя — нет таких правовых норм. Поэтому, если органы опеки категорически отказывают в выдаче разрешения, то остается только не использовать деньги ребенка при покупке квартиры в ипотеку.

Вот пример судебной практики.

Вышли из ситуации по другому, деньги на первоначальный капитал заняли, но потребовали деньги несовершеннолетнего для погашения ипотеки. Суд удовлетворил требования.

С уважением! Г.А. КАураев

Илона, здравствуйте. Не очень поняла: при наличии договора долевого участия о каком соглашении об уступке идет речь? Вы заключаете договор с застройщиком или заключаете договора уступки с участником долевого строительства. Прежде всего вопрос: с чего застройщик взял, что у них возникает ипотека в силу закона? На моей практике банк требует составления договора купли-продажи (иного договора о приобретении имущества) по своей форме, при этом они указывают, что ипотека в силу закона в пользу продавца не возникает. Зачем им ещё один залогодержатель на имущество, которым они хотят обеспечить выплату кредита? Поэтому нет никаких препятствий для того, чтобы включить ребенка в договор. При этом в любом случае будет зарегистрирована ипотека в пользу банка, а для ипотеки доли несовершеннолетнего действительно необходимо согласие органов опеки. Но они такое согласие выдают повсеместно, так как семьи по большому счету улучшают жилищные условия именно за счет ипотеки, а на детей доли часто оформляются. Поэтому, я считаю, что надо включать ребенка в договор долевого участия (или соглашение об уступке), получать согласие на использование ден. средств и согласие на залог доли ребенка. Но можно предварительно попробовать вариант с нотариальным заверением. Только органы опеки могут ответить Вам, устроит их такой вариант или нет.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Вопрос: Органы опеки и попечительства не дают разрешение на оформление в залог долей несовершеннолетних в связи с тем, что при неплатежеспособности или смерти родителей доли детей будут изъяты. Правы ли органы опеки? Необходимо ли получать разрешение органа опеки и попечительства в данной ситуации? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2016 г.)

Органы опеки и попечительства не дают разрешение на оформление в залог долей несовершеннолетних в связи с тем, что при неплатежеспособности или смерти родителей доли детей будут изъяты.

Правы ли органы опеки? Необходимо ли получать разрешение органа опеки и попечительства в данной ситуации?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Разрешение органа опеки и попечительства необходимо получать, если закладывается имеющийся объект недвижимости (ипотека в силу договора) и если собственником этого объекта или его части является несовершеннолетний, а также если приобретается новый объект (ипотека в силу закона), но для приобретения объекта с использованием ипотеки продается другой объект, принадлежащий несовершеннолетнему. Разрешение органа опеки и попечительства в случае приобретения жилого помещения с использованием заемных средств в общедолевую собственность, участниками которой станут несовершеннолетние, не требуется.

В соответствии с п. 3 ст. 60 СК РФ право несовершеннолетнего ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется ст.ст. 26, 28 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в п. 2 ст. 28 ГК РФ, могут совершать от их имени родители, усыновители или опекуны. Кроме того, п. 3 ст. 60 СК РФ предусмотрено, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного, а именно на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет, необходимо разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Так, в силу п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного, в том числе по передаче его в залог, сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного. Аналогичные нормы содержатся и в ст.ст. 20, 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (далее — Закон N 48-ФЗ). Данное правило прямо предусмотрено и в п. 2 ст. 74 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон N 102-ФЗ) в отношении ипотеки жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан.

Залог недвижимого имущества, как обременение вещных прав собственника, подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре (далее — ЕГРП) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним (ст. 131 ГК РФ, ст. 19 Закона N 102-ФЗ).

Следовательно, по общему правилу при обременении жилого помещения, находящегося в собственности несовершеннолетнего ребенка, ипотекой получение разрешения органов опеки и попечительства является обязательным (смотрите, например, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.04.2012 N 49-В12-1).

Вместе с тем системное толкование приведенных норм позволяет сделать вывод, что получение разрешения органа опеки и попечительства необходимо только в том случае, если законные представители намерены совершить сделку по отчуждению (обременению) жилого помещения, которое уже находится в собственности несовершеннолетнего, либо если при покупке нового жилья используются средства от продажи квартиры, собственником (сособственником) которой являлся несовершеннолетний.

В данном же случае законный представитель несовершеннолетних детей не отчуждает, а приобретает совместно с ними жилой дом в долевую собственность, в том числе с использованием заемных средств. Согласно п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ жилое помещение, приобретенное полностью или частично с использованием средств целевого займа, предоставленного на приобретение указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП.

Таким образом, на основании заключаемого договора купли-продажи возникает ипотека в силу закона, которая не зависит от воли лиц, приобретающих квартиру. В подобной ситуации государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица (лиц), чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).

Иными словами, возникает ситуация, когда право собственности на имущество и залог этого имущества возникают в одно и то же время. Однако следует учитывать, что согласие на обременение ипотекой имущества, принадлежащего несовершеннолетним детям, в целях обеспечения соблюдения их законных имущественных прав должно быть получено перед совершением сделки (ст.ст. 28, 37 ГК РФ), то есть когда у них в собственности ещё ничего нет. В связи с этим мы считаем, что разрешение органа опеки и попечительства на передачу жилого помещения в залог в данном случае не требуется.

По нашему мнению, разрешение органа опеки и попечительства необходимо получать, если закладывается имеющийся объект (ипотека в силу договора) и если собственником этого объекта или его части является несовершеннолетний, а также если приобретается новый объект (ипотека в силу закона), но для приобретения объекта с использованием ипотеки продается другой объект, принадлежащий несовершеннолетнему. Разрешение органа опеки и попечительства на передачу жилого помещения в залог в рассматриваемом случае не требуется. Такого же мнения придерживаются суды (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 12.08.2014 по делу N 33-8184/2014; решение Кировского районного суда г. Новосибирска Новосибирской области от 19.10.2015 по делу N 2-983/2015, решение Октябрьского районного суда г. Барнаула от 19 апреля 2012 г. по делу N 2-1218/12, решение Благовещенского районного суда Республики Башкортостан от 09.08.2012. по делу N 2-645/12).

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Правовой консалтинг является уникальной услугой индивидуального консультирования по правовым вопросам, которая предоставляется пользователям непосредственно во время работы с системой ГАРАНТ.

Основные преимущества услуги Правового консалтинга:

Удобство использования — в любой момент при работе с системой ГАРАНТ можно обратиться за персональной консультацией и получить ответ на интересующий вопрос, ответы хранятся в системе ГАРАНТ и содержат гиперссылки на дополнительные тематические материалы, содержащиеся в системе.

Гарантия качества — служба Правового консалтинга состоит из квалифицированных экспертов в области бухгалтерского учета и налогообложения, трудового и гражданского права в сфере регулирования предпринимательской деятельности. Все ответы проходят обязательную дополнительную централизованную экспертизу рецензентами службы Правового консалтинга.

Оперативность — срок ответа на вопросы пользователя, принятые к рассмотрению, составляет два дня.

Для того чтобы воспользоваться услугой Правового консалтинга, выберите в основном меню системы ГАРАНТ раздел «Правовая поддержка» (или используйте сочетание клавиш Alt + F1) и в открывшемся окне введите свой вопрос.

Более подробную информацию о данной услуге Вы можете получить, обратившись к Разделу «Правовая поддержка» Руководства пользователя (клавиша F1) или у Вашего специалиста по обслуживанию.