Содержание:
Как заменить сторону в договоре аренды?
Здравствуйте, уважаемые юристы.
Имеется зарегистрированный в Росрестре договор аренды нежилых помещений. По этому договору я являюсь арендодателем, как физическое лицо. Арендатор — юр. лицо.
На данный момент я зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя. Хочу сдавать это имущество, как ИП. Кроме того, нужно внести изменения в предмет договора (сделали новый кадастровый паспорт и площадь некоторых помещений изменилась в связи с более точными изменениями)
Как правильно это сделать?
Подозреваю, что нужно заключить дополнительное соглашение к договору аренды и зарегистрировать его в Росрестре.
Но что должно быть в преамбуле договора? Арендодателем писать себя, как физ. лицо, а потом в тексте писать что-то типа На основании свидетельства о гос. регистрации физ. лица в качестве ИП внести изменения в договор в части изменения названия «Арендодателя» и вместо Иванов Иван Иванович читать ИП Иванов Иван Иванович?
Или это делается как-то по-другому? Уступку прав требования по договору заключать наверное смешно — ведь по сути я — так и есть я, только зарегился в качестве предпринимателя.
Внести изменения по-любому нужно, так как арендатор хочет получать лицензию на алкоголь и ему нужны все документы приведенные в соответствие с зак-вом. (договоры на электроснабжение и коммунальные услуги на эти помещения я уже заключил заново, как ИП)
Расторжение предыдущего договора и заключение нового — не вариант, т.к. размер госпошлины довольно существенный, плюс — затягиваются сроки
Ответы юристов (5)
Здравствуйте! возможно в вашем случае лучше расторгнуть договор аренды с физ.лицом и заключить новый договор аренды с вами как с ИП.
Уточнение клиента
Мария, не забывайте, что госпошлина за заключение нового договора — 15000 руб. не так уж это и просто. Да и сроки увеличиваются. Надо сначала подавать заявление на расторжение предыдущего договора, а потом — на заключение нового.
Не вижу смысла вообще!
Тем более, что в принципе — никаких существенных изменений в договор больше не вносится
01 Октября 2014, 20:30
Есть вопрос к юристу?
Другой вариант: подписать доп соглашение, в котором изложить (например так):
В связи с регистрацией Арендодателя в качестве индивидуального предпринимателя, Стороны пришли к соглашению внести следующие изменения в Договор:
1. Изложить преамбулу Договора в следующей редакции:
Индивидуальный предприниматель именуемый в дальнейшем Арендодатель, с одной стороны… далее по тексту Договора.
Уточнение клиента
А Росреестр не откажет в регистрации, если я сразу в преамбуле договора буду указывать «индивидуальный предприниматель»? Ведь в ЕГРН у них запись об арендодателе внесена, как о физическом лице?
Хотя, опять же — собственник как был физ. лицо, так им и остается — только имущество будет использовать в предпринимательской деятельности.
01 Октября 2014, 20:57
«Хотя, опять же — собственник как был физ. лицо, так им и остается — только имущество будет использовать в предпринимательской деятельности. „- Да. В любом случае в свидетельстве о праве собственности остается физическое лицо, поэтому не должно быть проблем.
Я бы посоветовала Вам, уточнить в Росреестре своего региона, в сети встречала жалобы, что разные требования предъявляют к договорам.
Уточнение клиента
Спасибо большое. Завтра попробую позвонить в справочную службу (правда, дозвониться до них — из разряда фантастики :))
01 Октября 2014, 21:05
Спасибо, конечно, но почему вы за один из предложенных вариантов поставили отрицательную оценку? В некоторых случаях необходимо рассматривать несколько вариантов решения проблемы.
Уточнение клиента
В оценке дан комментарий — почему именно этот совет в данном случае является бесполезным.
В условиях договора ничего не меняется. В вопросе было указано, что договор уже зарегистрирован в Росреестре. Соответственно, чтоб заключить новый договор аренды, нужно сначала расторгнуть старый — срок регистрации — почти месяц. Потом нужно заключить новый договор — снова срок регистрации месяц. При этом нужно платить снова гос. пошлину 15000 руб.
Плюс — задан был конкрентный вопрос — «как грамотно составить дополнительное соглашение»?
Для чего советовать клиенту идти по такому пути? Долго, дорого и бессмысленно.
Поэтому полагаю, что оценка для первого ответа была объективной.
Не обижайтесь, но что есть, то есть. ИМХО.
Кроме того, за хороший ответ мной была поставлена положительная оценка.
01 Октября 2014, 21:14
А вы не думали, что ответы даются здесь не только для конкретного клиента (вас), но и для тех кто ищет ответ на похожий вопрос с вариантами? ) На сайт заходит много читателей, не только спрашивающих.
В любом случае спасибо и удачи!
Уточнение клиента
Мария, честно сказать, разочарован после прочтения последних двух Ваших сообщений. Нужно уметь принимать конструктивную критику )) Вам было дано подробное пояснение, почему этот ответ является бесполезным. Да и сам вопрос был задан не в двух словах, а подробно.
Вы вот уже второй раз подрываете свой статус специалиста. Я-то как раз об этом думаю.
Представляете, если человек не разбирается в подобных нюансах, прочитает первый Ваш совет и побежит его воплощать в жизнь?? Я, честно, не позавидовал бы Вам, потому как проклятий в Ваш адрес прольется немало в этом случае.
Вы хоть понимаете, что увеличиваете клиенту вдвое срок выполнения задачи, да еще и заставляете идти на дополнительные денежные траты? К тому же, кто-то еще и не сможет составить соглашение о расторжении договора и новый договор — тогда еще плюс расходы на юридические услуги добавятся.
А далеко не все юристы являются грамотными и честными, к сожалению. Соответственно, кто-то может не знать о том, что такой путь необязателен, а кто-то — может специально умолчать — попросил клиент составить два документа — так чего ж не составить?
Вам тоже удачи 🙂 Впредь, прежде чем торопиться писать ответ, не подумав — а об этом ли вообще спрашивалось? да и правильное ли я предлагаю решение? стоит взять минутную паузу 🙂 Я, конечно, понимаю, что Вы себе рейтинг зарабатываете для возможности отвечать на платные вопросы, но не таким же образом — «лишь бы что-нибудь написать». Вы просто подрываете свою репутацию таким способом.
Опять же — надеюсь, что прочитав все вышеперечисленное, Вы поняли, наконец, почему Ваш первый ответ является абсолютно бесполезным, более того — даже вредным, с некоторой точки зрения?
01 Октября 2014, 21:40
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Договор аренды нежилого помещения
нужна проверка договора аренды. все недостатки предоставленного договора, анализ рисков для арендатора
Ответы юристов (9)
Добрый день Денис во первых
1.1.С момента
передачи Арендодателем Помещения
по настоящему Договору Арендатору, Арендатор несет риск случайной гибели, повреждения или кражи оборудования, материалов или инженерных систем, расположенных в
арендуемом Помещении.
Обратите внимание на инженерные строение и коммуникации в помещении, чтоб они были не пожароопасными.
Есть вопрос к юристу?
предоставляется слишком маленький срок, для перевозки вещей, в том числе и мебели. За пять дней как правило организации могут только найти фирмы по транспортировке грузов.
Добрый день, Денис.
В целом стандартный договор.Каких-либо пунктов, нарушающих права арендатора здесь не вижу.
Могу отметить следующее:
1. По поводу ремонта помещения — данный пункт лучше прописать самим — кто за что отвечает.
Все споры или разногласия, возникающие между Сторонами по настоящему Договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между Сторонами, в судебном порядке на основании действующего законодательства.
Здесь есть смысл подумать над тем, чтобы конкретно прописать суд, в котором будет рассматривать спор, но здесь сами смотрите
5.4. В случае изменения каких-либо обстоятельств деятельности Стороны
Договора, указанные в п.1.4. обязаны письменно уведомить все Стороны Договора.
Здесь лучше прописать сроки такого уведомления.
4. Возможно также имеет смысл дополнить договор формулировкой о том, что досудебный порядок урегулирования споров является для сторон обязательным.
5. Если планируете в том числе вести диалог по электронной почте, то есть смысл этот момент также прописать в договоре.
С Уважением,
Васильев Дмитрий.
Так же денис ставка изменений арендной платы 10% слишком велика, рекомендую снизить до 5%
3.6. Ставка арендной платы может пересматриваться Арендодателем ежегодно на сумму не более 10% от стоимости установленной п. 3.1 договора.
Денис, Выделил основные положения в договоре, на что следует обратить особое внимание. Остальное вроде бы основано на стандартных условиях.
Так же добавлю, что если выделенные пункты Вас не устоят при заключении договора и вы захотите изменить некоторые из них, Вам необходимо будет составить Протокол разногласия.
Здравствуйте, п. 4.3. — срок — 15 апреля уже прошел, дату измените
п. 7.4. — срок уменьшить до 30 дней
главу 6 по срокам проверьте
О судебном порядке рассмотрения споров ничего не нашла, рекомендую данный пункт прописать и определить сразу подсудность, в каком суде будет рассматриваться дело
В целом договор не плохой
Денис, добрый день!
П. 2.1.4. договора содержит условие, которое невыгодно для Арендатора. Имущество, которое будет находится в Помещении Арендодатель сначала имеет право удержать в соответствии с п. 2.1.3., а потом распорядиться им в очень короткий срок- через 5 дней. Советую настаивать на удалении данного пункта.
П.3.8. договора предлагаю в следующей редакции, т.к. на коммунальные услуги скидка видимо не предоставляется:
» 3.8. В случае надлежащего выполнения договора Арендатором, Арендодатель предоставляет скидку в размере 50 % от суммы арендной платы, установленной п. 3.1. настоящего договора, за два последних месяца аренды.»
П. 6.1. Если предполагается, что договор заключен на 11 месяцев, то корректней звучит до 24 февраля.
Если договор действует с 25 марта, а подписывается сейчас, то целесообразно включить следующий пункт:
«Действие настоящего договора распространяются на отношение сторон, возникшие до заключения настоящего договора, а именно с 25 марта 2016 года.»
Всего хорошего Вам!
1) п. 2.1.3. об удержании имущества при отказе от оплаты (а «отказ» это или «задержка оплаты» — будет изначально решать арендодатель) или неоднократном (то есть 2 раза и более)неисполнении (ЛЮБОГО) условия договора. Удержание фактически может быть осуществлено только прекращением доступа к помещению. Практика разная есть. В частности, говорится, что если такое условие в договоре есть, то арендодатель вправе запирать от арендатора помещение. Вместе с тем, есть и другая практика: Арендодатель не вправе заблокировать принадлежащее ему помещение, в случае неоплаты арендатором арендной платы, поскольку арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, в соответствии со ст.619 ГК РФ. (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 г. по делу № А40-145241/12; Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 г. № 13689/12 по делу № А67-3141/2011)Лучше, конечно, это условие убрать. Потому как задержка по оплате — и вы не сможете зайти в помещение. А как суд рассмотрит — не известно, да и убытки «накапают».
2) п. 2.1.4. из той же серии, что обозначено выше. Исключать.
3) п. 2.2.5. следовало бы изменить до вида:
Арендатор обязуется обеспечить беспрепятственный допуск представителей государственных органов надзора, Арендодателя в Помещение для осуществления ими своих должностных функций в рабочее время Арендатора с 9:00 до 19:00 с понедельника до пятницы включительно.
Иначе арендодатель будет приходить «в гости» ночью в воскресенье.
4) Изменить 2.2.6 в такой редакции:
Арендатор обязуется компенсировать Арендодателю в судебном порядке штрафы, оплаченные Арендодателем, за нарушения, допущенные Арендатором в ходе пользования Помещения.
Можно было бы исключить как само собой разумеющееся (арендодатель бы в общем порядке требовал компенсировать причиненные ему убытки, вызванные штрафами предъявленными ему за нарушения арендатора), но можно изменить и оставить. В любом случае, если вы откажетесь что-либо оплачивать, он будет взыскивать компенсацию через суд. Если же оставить как было, то надо помнить о п. 2.1.3. об удержании за неоднократное неисполненеие любого условия.
5) 2.2.7. возложена обязанность по страхованию имущества арендодателя. То есть дополнительные расходы.Впрочем, вопросы страхования в арендном бизнесе всегда перекладывают на арендатора.
6) 2.2.11. необходимо удалять:
2.1.1. Арендатор обязуется содержать Помещение в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии, соответствующем требованиям, и стандартам, установленным в Российской Федерации.
Норм и требований очень много, ваши сотрудники эти нормы в глаза не видели и будут их постоянно нарушать. Соблюдать их, конечно, обязаны в силу прямого действия самих этих норм, а не потому что они включены в договор.
Вместе с тем, включение этого требования в договор делает его условием договора. И формально нарушение любого требования, установленного различными нормами (ГОСТ, СанПиН, СНиП, СП и т. д., и т.п.), будет и нарушением договора, у которого есть свои санкции за его нарушение, вспомнить тот же п. 2.1.3.
7) в пункте 2.2.12. говорится о требованиях Арендодателя о пожарной безопасности. Вместе с тем, они не приложены к договору. А соглашаться исполнять любые требования, которые придут в голову Арендатодателю потом, неосмотрительно. Поэтому в части о его, Арендодателя, требованиях пункт надо изменить.
8) п. 2.1.13 следует изложить в следующей редакции:
Арендатор обязуется сообщать Арендодателю о возникших перебоях в энерго-, тепло- и водоснабжении, кондиционировании, вентиляции, канализации, а также о любых событиях и действиях третьих лиц, которые могут нанести ущерб Торговому центру и/или ущерб жизни и здоровью людей в Торговом центре, в случае их обнаружения.
Иначе придется бесплатно подрабатывать охранником, сантехником и электриком торгового центра.
9) 2.1.14. изменить:
Арендатор обязуется устранять любые повреждения, загрязнения и/или
неисправности, нанесенные и/или причиненные Арендатором и/или сотрудниками Помещениям и имуществу Арендодателя, находящемуся в них, и/или инженерным системам Торговому центру (в том числе Оборудованию, Коммуникациям),
либо компенсировать Арендодателю расходы, понесенных последним на
устранение указанных повреждений (неисправностей), при условии, что доказана причастность Арендатора и его сотрудников к указанным видам ущерба.
10) 2.2.18 изменить:
Арендатор несет полную ответственность за сохранность своего имущества, включая имущество своих сотрудников и своих посетителей (этот кусок надо исключить потому, как арендатор не может отвечать за действия третьих лиц, не говоря уже о сохранности того же авто посетителя на парковке возле ТЦ) находящегося в Торговом центре и на земельном участке на котором расположен Торговый центр, а также за безопасность своего персонала и посетителей, третьих лиц, привлеченных им для выполнения работ и оказания услуг на территории Торгового Центра.
11) 2.2.19 изменить, потому как такое условие ничтожно, изложив в следующей редакции:
Арендодатель дал полное безотзывное согласие на передачу помещения, арендуемого по настоящему Договору в субаренду Обществу с ограниченной ответственностью «РИБЛ-МСК».
Дело в том, что в соответствие со ст. 615 ГК передача в субаренду осуществляется с согласия арендодателя, а не без согласия. Поэтому указывать, что арендатор вправе передать без согласия — не соответствует закону, а значит ничтожно и вызывает массу рисков по договору субаренды, если бы он был заключен при не измененной редакции этого пункта, в частности налоговые риски, свзязанные с доначислением налога на прибыль у субаренатора, проблемы с НДС и прочие риски убытков.
12) п. 3.6. изменить, иначе есть риск увеличения арендной платы на следующий же день после заключения договора аренды:
Ставка арендной платы может пересматриваться Арендодателем раз в год на сумму не более 10% от стоимости, установленной п. 3.1 договора. Ставка может быть пересмотрена не ранее, чем через год после заключения настоящего договора.
13) п. 3.2. изменить иначе платить аренду будете с момента допуска к проведению ремонтных работ:
Сумма арендной платы уплачивается Арендатором Арендодателю в срок до 05 (пятого) числа каждого месяца. Первый платеж уплачивается не ранее, чем через пять дней с момента подписания акта приемки передачи помещения, в сумме, пропорциональной количеству дней оплачиваемого месяца, оставшемуся до его окончания.
За просрочку уплаты/неуплаты платежей по настоящему Договору, Арендатор
уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый операционный день просрочки до момента фактического погашения задолженности.
15) 7.4. изменить, потому как прогнозировать проблемы с бизнесом на 60 дней веперед трудно и, соответственно в течение двух месяцев придется ждать истечния срока прежде, чем съехать:
Арендатор вправе в любое время отказаться от исполнения настоящего договора аренды нежилого помещения в одностороннем внесудебном порядке путем направления Арендодателю письменного уведомления за 30 (тридцать) дней до отказа от исполнения настоящего договора аренды нежилого помещения, в этом случае п.3.8 не применяется.
16) 7.5. Надо настаивать на исключении. Это та же песня, что и с п. 2.1.3., 2.1.4.
В случае, систематического (двух и более раз) неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором любого из обязательств, предусмотренных разделом 3 настоящего договора, Арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, предупредив об этом Арендатора в письменном виде не менее, чем за 30 (Тридцать) дней до такого расторжения, в этом случае п.3.8 не применяется.
17) Срок возврата помещения, свободного от имущества Арендатора, в последнем условии договора в 10 дней маловат.
18) Не указана возможность пользования туалетной комнатой. Арендодатель покрывает все туалеты на замок, отдав ключи приближенным и сотрудники будут ходить на лужайку.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
На что обратить внимание при заключении договора аренды?
Полностью вопрос звучит так: В настоящее время я расширяю свой бизнес (розничная торговля) и постоянно сталкиваюсь с проблемой арендных отношений. Например, после заключения с собственником договора аренды нежилого помещения появляются некие дополнительные условия, которые я должен оплачивать: то новые требования государственных надзорных органов в отношении помещения (по словам собственника), то повышение расходов собственника в связи с проведением каких-то коммунальных работ. С субарендными отношениями еще сложнее. Приходится постоянно доплачивать либо судиться, тратя при этом деньги и время. Была ситуация, когда нас буквально выкинули из одного помещения. Подскажите, пожалуйста, как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды, субаренды, чтобы избежать подобных ситуаций?
Как и в случае заключения любого договора, при подписании договора аренды вам следует, в первую очередь, обратить внимание на основные условия договора: дата, место заключения, предмет, цена, сроки договора, реквизиты сторон.
В случае если в договоре будут отсутствовать указанные условия либо будут не согласованы (не четко идентифицированы), данный договор может быть признан незаключенным. Конечно, имеется судебная практика, когда, например, отсутствие в договоре аренды срока является основанием для признания его заключенным на неопределенный срок. Но представляется более разумным предусмотреть все возможные риски на стадии заключения договора.
Что касается именно арендных правоотношений, при заключении договора следует обратить внимание на следующее.
Перед заключением договора аренды проверьте контрагента на предмет его «проблемности», т. е. на сайтах районных судов по месту нахождения имущества, а также по месту регистрации общества (физического лица) проверьте, не имеется ли судебных споров с участием вашего контрагента. То же необходимо сделать и на сайте арбитражного суда (информационная база у них по России одна — kad.arbitr.ru).
В случае выявления фактов постоянных претензий к вашему контрагенту либо его имуществу со стороны третьих лиц напрашивается вывод о его недобросовестности при осуществлении своей хозяйственной деятельности. При наличии судебных требований уже со стороны арендодателя предполагается наличие потенциальной конфликтности при построении им деловых отношений. Возможно, вам удастся выяснить, что контрагент находится в стадии банкротства либо имеет крупные задолженности. В этом случае, даже взыскав в свою пользу все понесенные вами убытки, реально получить деньги вы не сможете. Как правило, в отношении потенциального арендодателя заказывается также выписка из ЕГРЮЛ. Помимо свидетельства на право собственности, возможно, имеет смысл запросить у собственника бухгалтерские балансы и т. д.
При заключении договора аренды арендатор должен проверить право арендодателя на владение, пользование либо распоряжение помещением и выяснить наличие каких-либо ограничений в отношении помещения (например, имущество находится в залоге либо под арестом). Указанное возможно осуществить, заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в отношении интересующего вас объекта недвижимости.
Срок действия договора аренды предусматривается сторонами. Договор на срок менее года должен быть заключен в простой письменной форме; договор, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.
В отношении договора субаренды применяются те же правила, что и в отношении договора аренды (с учетом того, что у субарендатора не один, а два субъекта арендных правоотношений — собственник и арендатор), но со следующими особенностями.
Заключая договор субаренды, необходимо учитывать, что арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Во избежание спорных ситуаций его лучше получить в письменной форме.
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Соответственно, субарендатор должен изучить договор аренды.
Имейте в виду, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Досрочное расторжение договора аренды влечет прекращение договора субаренды — ст. 618 ГК РФ. Предусмотрите риски на стадии изучения прав и обязанностей арендатора. И хотя имеется практика заключения договора аренды собственником напрямую с субарендатором, в случае расторжения договора аренды доводить ситуацию до суда либо просто повышать риски возникновения неблагоприятных для бизнеса условий, при возможности решить все на стадии подписания контракта, представляется экономически нецелесообразным.
Важным моментом в договоре аренды является определение сторонами порядка, условий и сроков внесения арендной платы. Определите размер арендной платы, порядок ее изменения.
Предусмотрите порядок улучшения помещения за свой счет. В случае расторжения договора, признания его недействительным, незаключенным возмещаются ли вам эти улучшения?
Постарайтесь предусмотреть все потенциальные конфликтные ситуации и заключайте договор с их учетом.
Замена объекта аренды по договору аренды
Есть необходимость полностью изменить объект субаренды (помещения одного этажа на помещения другого этажа) по действующему договору субаренды.
Юридически правильнее расторгнуть прежний и заключить новый. Но в связи с тем, что фактически это произошло некоторое время назад (сейчас исполнители вспомнили о необходимости документального оформления) и наличием обязательств по получению согласия собственника на сдачу в субаренду, новый договор заключить получится только с распространением действия на предыдущий период. Это немного криво.
В связи с чем полагаю, может быть заключить ДС с указанием условий о новации обязательств по договору с изменением его предмета. Как считаете?
21 Января 2016, 12:32 Вика, г. Москва
Ответы юристов (15)
Вика, совершенно верно мыслите и в нем прописать, что пункт… читать в след. редакции:…
И прописать, что в субаренду сдается…
Соответственно дата ДС должна быть не ранее даты полчения согласия арендодателя
Юридически правильнее расторгнуть прежний и заключить новый.
Вика
Да и щзачем такие сложности, если можно все через ДС сделать!)
Уточнение клиента
Все же полностью меняется предмет договора, то есть вся суть сделки изменяется. Негативных правовых последствий при поверхностном рассмотрении не вижу. Но не хотелось бы, чтобы у контролирующих органов данная сделка вызвала сомнение или замечание.
21 Января 2016, 12:49
Есть вопрос к юристу?
Добрый день, в согласии арендодателя на передачу в субаренду указывался конкретный объект недвижимости?
Уточнение клиента
нет, объект не указывался. у нас на самом деле уведомительный порядок для собственника — 5 дней с даты заключения договора субаренды для его уведомления о заключении договора субаренды. в уведомлении указываем только дату заключения договора субаренды и наименование Субарендатора. в текущий момент срок пропущен, если заключать новый договор от фактической даты — конец декабря 2015 г.
21 Января 2016, 12:52
А возможности заключить договор задним числом не является возможным?
Вы в ДС будете прописывать новый пункт, я не вижу ничего критичного в данной ситуации
В таком случае остается только ДС, либо действовать через расторжение ( что для Вас так же не выгодно, оплату за прошедший период как то нужно будет оформлять, не берется в расчет «черная касса»)
Уточнение клиента
можно договор от сегодняшнего числа, но с распространением на предыдущий период. но такие конструкции мне не по душе.
ДС с элементами соглашения о новации?
21 Января 2016, 12:59
При новации, у вас отпает необходимость в ранее взятых обязательствах, в связи с принятием новых обязатальств
Новация происходит только тогда, когда действия сторон направлены на то, чтобы обязательство было новировано (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 № 103). Таким образом, квалифицировать соглашение как направленное на новацию возможно только в том случае, когда стороны четко указали, что с момента вступления в силу заключаемого ими соглашения первоначальное обязательство считается прекращенным с одновременным возникновением нового обязательства, предусматривающего иной предмет или способ исполнения.
Стороны должны согласовать существенные условия обязательства, в котором указывается на прекращение первоначального обязательства (п. 1 информационного письма № 103). В противном случае новый договор не будет заключен. Следовательно, не будет прекращено и первоначальное обязательство. Например, согласно ст. 818 ГК РФ по соглашению сторон долг, возникший из купли-продажи,аренды имущества или иного основания (в том числе и векселя), может быть заменен заемным обязательством, с соблюдением требований о новации (ст. 414 ГК РФ) и совершается в форме, предусмотренной для заключения договора займа (ст. 808 ГК РФ).
можно договор от сегодняшнего числа, но с распространением на предыдущий период. но такие конструкции мне не по душе.
Вика
Предыдущий период Вы в договоре от сегодняшнего числа не пропишите
Уточнение клиента
Законом не запрещено распространение договора на предыдущий период.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Приложение. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
8. Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.
Одна из сторон обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора аренды незаключенным.
Из представленных суду документов следовало, что между сторонами был подписан договор аренды здания сроком на шесть месяцев, но стороны распространили действие договора на их отношения, существовавшие в течение года до подписания договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что фактически срок действия договора аренды составил более одного года и, следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор подлежал государственной регистрации. Однако договор не был зарегистрирован и поэтому не может считаться заключенным.
Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям.
Срок аренды был указан сторонами в договоре и составлял менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ.
На этом основании арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды. Поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, то есть на шесть месяцев. Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным.
21 Января 2016, 13:22
А что мешает составить договор новации?
Уточнение клиента
С новацией пытаюсь убедиться, что есть изменение предмета. Рассуждаю так, что объект аренды составляет его предмет, поэтому при замене объекта, меняется и предмет. Так?
21 Января 2016, 13:29
Вика, Вы не верно понимаете, так и указано, что
8. Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.
Вика
Более того, вы планируете новацию сделать, а не новый договор заключить аренды
Уточнение клиента
Выделенный Вами фрагмент про исчисление срока аренды для определения необходимости госрегистрации. посмотрите первые 2,5 строчки.
21 Января 2016, 13:28
объект не указывался.
Вика
О какой замене объекта будет идти речь, если у вас его нет просто в договоре
Договор выложите пожалуйста
Уточнение клиента
Виолетта, объект не указывался в уведомлении, направленном собственнику при заключении первоначального договора!
21 Января 2016, 13:38
Согласно Гражданскому кодексу РФ:
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора
3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора,
если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Таким образом вы можете заключить доп соглашение к договору субаренды, изменив предмет договора и прописав период с которого оно(доп соглашение) вступает в силу.
Один только ньюанс, новое помещение вы получаете от арендатора в субаренду по акту приема-передачи, который нельзя будет сделать датой более ранней чем доп соглашение.
Я бы на вашем месте сделал доп. соглашение задним числом и зарегистрировал его сейчас, если у вас долгосрочный договор субаренды. Если нет, то не вижу причину почему нельзя оформить документы задним числом.
Извините, не так поняла.
Вика, в таком случае нет повода для беспокойства, порядок действий я указала ранее:
подписать ДС с внесением изменениий в п. договора. Ничего критичного в этом не будет
Я бы на вашем месте сделал доп. соглашение задним числом и зарегистрировал его сейчас, если у вас долгосрочный договор субаренды. Если нет, то не вижу причину почему нельзя оформить документы задним числом.
Скрябнев Дмитрий
Задним числом невзможно, т.к. уведомительный характер — 5 дней- что и является помехой
Коллега, Вы не правы. Действие договора аренды можно применять к отношениям возникшим до подписания договора, срок аренды, при этом, указывается с даты фактической передачи имущества в аренду. Но, только в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, срок аренды, который был ДО подписания договора не включается в срок аренды. Именно об этом и говорится в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59.
С новацией пытаюсь убедиться, что есть изменение предмета. Рассуждаю так, что объект аренды составляет его предмет, поэтому при замене объекта, меняется и предмет. Так?
Вика
В данном случае меняются существенные условия договора аренды, а именно изменяется объект аренды. Следовательно можно сказать, что и предмет договора меняется — аренда другого объекта. Поэтому Вы можете заключить соглашение о новации.
Уведомление арендодателя необходимо в случае заключения договора субаренды, а не в случае внесения изменений к этому договору. Или я что-то не так понял?
И к вопросу о передаче объекта, помимо принятия нового помещения по акту-приема-передачи, так еще и предыдущее вернуть по акту приема-передачи.
По-моему не совсем так. Если под объектом понимать помещение, а под предметом — права и обязанности касательно этого объекта, то смена объекта, не всегда может привести к изменению предмета предыдущего договора.
То есть, если меняется только помещение а права и обязанности сторон идентичны предмету первого договора, то в таком случае нужно заключать Доп. Согл., если же предмет меняется — допустима новация.
Сергей, я писала применительно к новации.
И ранее уже было предложено заключить соглашение о новации, либо доп соглашение
Вика, здравствуйте. Я бы не стала в доп. соглашении ничего писать о новации, так как при новации старое обязательство прекращается, соответственно, логично предположить, что прекращается предыдущий договор аренды на одно помещение и заключается новый договор аренды на другое помещение. Это не соответствует Вашим целям. Об этом — решение суда по ссылке khabarovsk.arbitr.ru/files/%D0%9E%D0%B1%D0%B7%D0%BE%D1%80%20%D1%81%D1%83%D0%B4%D0%B5%D0%B1%D0%BD%D0%BE%D0%B9%20%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%BA%D1%82%D0%B8%D0%BA%D0%B8%20_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0.pdf (пункт 1 обобщения).
Полагаю, заключение такого доп. соглашения возможно. Предмет договора является существенным условием договора аренды, но нигде не сказано, что стороны не вправе менять существенные условия путем заключения дополнительного соглашения. Хотя у Росреестра, конечно, могут возникнуть вопросы к подобному соглашению. Правда их отказы в гос. регистрации доп. соглашения об изменении предмета аренды признаются незаконными:
Выдержка из последнего Постановления 2012 года: Проанализировав условия подписанных сторонами договора аренды от
30.05.2008 № 187 и дополнительного соглашения от 19.10.2009 № 289 к нему, суды
в соответствии со статьями 432, 450, 452, 607 Гражданского кодекса Российской
Федерации правомерно посчитали, что изменение сторонами площади и состава
арендуемых помещений свидетельствует не о заключении ими нового договора
аренды, а об изменении условий уже заключенного договора. Из названных статей
не следует, что стороны не могут изменить условие об объекте аренды,
относящееся к существенным условиям договора аренды, путем внесения
изменений в договор; необходимость в таком случае прекращения ранее
заключенного договора и заключения нового договора из общих норм об
обязательствах и договорах, а также специальных норм, регулирующих арендные
отношения, не следует.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.