Содержание:
Как передать Аредуемые земельные участки при ликвидации Арендатора другому
Организация- арендатор земельных долей ликвидируется и хочет передать эти земельные участки в аренду другой организации. Как можно это сделать.
Договор аренды зарегистрирован.
Земельные доли сельхоз. назначения.
Если передать в субаренду(в договоре аренды есть пункт разрешающий передачу в субаренду),какая участь договора субаренды после ликвидации Арендатора.
Ответы юристов (4)
При ликвидации арендатора, прекратиться и договор аренды и соответственно договор субаренды.
ГК РФ
Статья 419. Прекращение обязательства ликвидацией юридического лица
Обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).
Есть вопрос к юристу?
Уважаемая Любовь! Здравствуйте! Аренда — это не собственность, соответственно в ликвидационную массу это имущество не включается.
По ликвидации договор аренды расторгается в силу закона.
Субаренда здесь также не пойдет, так как по расторжению договора аренды расторгается и договор субаренды.
Здесь или заключение нового договора аренды на новое нужное лицо или переуступка прав и обязанностей новому арендатору. Но лучше смотреть сам текст договора аренды.
Естественно, все варианты через Управление Росреестра по региону.
Здравствуйте. Обращу Ваше внимание на то, что при наличии разрешенной субаренды Субарендатор будет иметь определенные права:
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017)
ГК РФ Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
По сути ликвидация арендатора это основание для досрочного прекращения договора аренды. С вытекающими из этого вышеуказанными последствиями для субарендатора.
Добрый день! Кто арендодатель? РФ, муниципалитет, либо частная организация? Если право аренды земельных долей получено не через аукцион, то может более резонно просто расторгнуть договор аренды с ликвидируемой организацией и заключить новый договор аренды. Просто получается, что при ликвидации, договор аренды расторгается, документы предоставляются в росреестр, и при наличии субаренды все равно необходимо будет вновь заключать и регистрировать договор аренды (т.к. указал правильно Юрий возникает право на это). Также отмечу, что заключение договора уступки права требования (цессии) возможно только при согласии арендодателя, либо указанный пункт изначально предусмотрен в заключенном договоре аренды.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
1. Невведение здания в эксплуатацию не освобождает арендатора от уплаты арендной платы за пользование находящимся в нем нежилым помещением.
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании арендной платы за пользование нежилым помещением, пеней за просрочку уплаты арендной платы, штрафа за несвоевременный возврат нежилого помещения арендодателю и процентов за пользование чужими денежными средствами. Предприниматель обратился со встречным иском к обществу о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности ничтожной сделки — взыскании с общества в пользу предпринимателя суммы, уплаченной во исполнение недействительной сделки.
Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, первоначальный иск удовлетворен, во встречном иске отказано. Суды пришли к выводу, что основания для признания договора ничтожным отсутствуют. Довод предпринимателя о том, что общество нарушило статью 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, передав в аренду нежилое помещение до введения здания в эксплуатацию, отклонен, поскольку приведенная статья не содержит ограничений для эксплуатации объекта недвижимости, а лишь определяет порядок ввода его в эксплуатацию.
Окружной суд оставил судебные акты без изменения, указав следующее. Согласно акту приема-передачи состояние нежилого помещения соответствует параметрам, названным в договоре аренды. В процессе исполнения договора предприниматель не заявлял о недостатках арендованного имущества, поэтому судебные инстанции правомерно не приняли во внимание доводы предпринимателя о том, что до сдачи здания в эксплуатацию он лишен возможности пользоваться нежилыми помещениями (дело № Ф08-1683/06).
2. Положения пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, не применяются при ликвидации унитарного предприятия и возвращении арендованного имущества его собственнику.
Предприятие передало обществу в аренду нежилые помещения. До истечения срока договора предприятие ликвидировано, закрепленное за ним имущество передано комитету по управлению муниципальным имуществом. Комитет заключил с обществом дополнительное соглашение к договору аренды, в котором выступил на стороне арендодателя. Стороны изменили срок договора и размер арендной платы.
Администрация муниципального образования, полагая, что договор аренды прекратился в связи с ликвидацией предприятия, а дополнительное соглашение к нему является недействительным, обратилась в арбитражный суд с иском о признании недействительным соглашения и выселении общества из нежилых помещений.
Решением суда иск удовлетворен. Суд пришел к выводу, что после ликвидации предприятия договор аренды прекратился. Положения статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации о сохранении договора аренды в силе при смене собственника к данным отношениям не применяются, поскольку отсутствует юридический факт перехода вещных прав на арендованное имущество к новому лицу.
Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в иске отказано по следующим основаниям. С ликвидацией предприятия изменился титульный владелец нежилых помещений, что не влечет изменения прав арендатора согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. Комитет по управлению муниципальным имуществом правомерно вступил в арендные правоотношения в качестве арендодателя.
Окружной суд оставил постановление апелляционной инстанции без изменения, указав следующее. Суд апелляционной инстанции неправомерно руководствовался статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку применение указанной нормы рассчитано на случаи перехода права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) к другому лицу в порядке наследственного правопреемства, на основании договора обладателя вещного права с контрагентом либо административного акта, допускающего универсальное правопреемство. Ликвидация юридического лица не влечет такого правопреемства, поэтому в силу статьи 419 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный предприятием и обществом, прекратился без перехода прав и обязанностей по нему к другим лицам. Вместе с тем при заключении дополнительного соглашения комитет по управлению муниципальным имуществом и общество сохранили волю на продолжение арендных отношений спорных объектов недвижимости, фактически перезаключив договор аренды. Условия дополнительного соглашения не противоречат действующему законодательству (дело № Ф08-1430/06).
3. Направление оферты о заключении договора аренды недвижимого имущества свидетельствует о добровольном принятии лицом, сделавшим предложение, обязательства по заключению договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), что может служить основанием для обращения адресата с иском о понуждении заключить договор аренды.
Общественная организация неоднократно обращалась в комитет по управлению муниципальным имуществом с просьбой предоставить в безвозмездное пользование нежилое помещение. В ответном письме комитет отказал в удовлетворении просьбы, предложив заключить договор аренды нежилого помещения. Общественная организация направила комитету проект договора аренды, приступила к использованию нежилого помещения, провела в нем ремонтные работы.
Уклонение комитета по управлению муниципальным имуществом от заключения договора аренды послужило основанием для предъявления общественной организацией иска о понуждении заключить договор.
Решением иск удовлетворен. Суд оценил письмо комитета по управлению муниципальным имуществом с предложением заключить договор аренды в качестве оферты, а действия общественной организации по использованию и ремонту нежилого помещения — в качестве акцепта.
Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в иске отказано на том основании, что письмо комитета по управлению муниципальным имуществом с предложением заключить договор аренды не является офертой.
Окружной суд признал вывод суда апелляционной инстанции не соответствующим имеющимся в материалах дела доказательствам и нормам материального права. Письмо комитета по управлению муниципальным имуществом с предложением заключить договор аренды является офертой в силу статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку содержит существенные условия для заключения договора (конкретное помещение, его площадь, порядок определения размера арендной платы). Направление общественной организацией проектов договора аренды, фактическое использование нежилого помещения и его ремонт при отсутствии возражений со стороны комитета является полным и безоговорочным акцептом оферты (статья 438 Кодекса). В соответствии со статьей 421 Кодекса понуждение к заключению договора допускается в случае добровольного принятия на себя обязательства по его заключению. Поскольку суд первой инстанции правильно оценил фактические обстоятельства, свидетельствующие о намерении сторон заключить договор аренды, соблюдении предварительной процедуры его заключения и неправомерном уклонении одного из участников от исполнения добровольно принятого на себя обязательства, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск (дело № Ф08-6634/05).
Расторжение договора аренды арендатором
Расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Расторжение договора аренды по инициативе арендатора допускается законом на основании решения суда. Согласно п.2 ст.450, ст.451 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором;
- при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Досрочное расторжение договора аренды арендатором
Досрочное расторжение договора аренды арендатором через суд возможно в двух случаях:
1) При нарушении договора арендодателем (п.2 ст.450 ГК РФ, ст.620 ГК РФ, а именно, если удастся доказать суду, что:
- арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;
- арендодатель допустил другое существенное нарушение договора аренды. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ).
2) При существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст.451 ГК РФ).
Согласно ст.451 ГК РФ изменение обстоятельств считается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Этот факт надо доказать суду.
Кроме самого факта существенного изменения обстоятельств сторона, требующая расторгнуть договор, должна доказать одновременное наличие следующих четырех условий (п. 2 ст. 451 ГК РФ):
- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- при исполнении договора без изменения его истец в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;
- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что истец несет риск изменения обстоятельств.
Как показывает практика, существенным изменением обстоятельств суды не признают ни кризис, ни резкое изменение курса валют. В частности, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ еще в 2001 году указал, что увеличение курса доллара, в связи с которым обязательство должника в рублевом эквиваленте увеличилось больше чем в четыре раза, само по себе не говорит о существенном изменении обстоятельств (Постановление ВАС РФ от 07.08.01 № 4876/01).
Если в вашем договоре аренды не предусмотрено, что вы как арендатор вправе расторгнуть договор аренды досрочно, то есть до истечения срока действия аренды в одностороннем порядке, уведомив об этом другую сторону за определенный срок, то расторжение договора по любым другим основаниям невозможно.
Таким образом, единственным основанием расторжения договора аренды без согласия арендодателя будет нарушение договора арендодателем.
При этом надо учитывать, что досрочное освобождение арендатором помещения, без передачи его по акту арендодателю, не будет основанием для освобождения его от обязательств по внесению арендной платы, несмотря на то, что фактически пользование помещением не осуществлялось (п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).
Расторжение договора аренды арендатором или прекращение договора?
Варианты прекращения договора аренды:
- Прекращение юридически – через ликвидацию арендатора.
- Прекращение фактически – через реорганизацию арендатора.
Прекращение договора юридически
Согласно п.1 ст.61 и п.8 ст.63 ГК РФ факт ликвидации влечет прекращение существования юридического лица без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
Согласно ст.419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо.
Согласно п.8 ст.63 ГК РФ ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо — прекратившим существование после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц. Моментом прекращения договора аренды в этом случае будет момент прекращения деятельности юридического лица.
Как указано в разъяснениях, данных в п.52 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, при ликвидации арендатора запись о регистрации договора аренды должна быть аннулирована.
Таким образом, при ликвидации арендатора обязательства по договору аренды прекращаются на основании ст.419 ГК РФ.
Прекращение договора аренды фактически
В соответствии с ч.1 ст.58 ГК РФ при слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу. Таким образом, осуществив реорганизацию, можно передать обязанности по договору аренды новому юридическому лицу, сняв их с себя.
Таким образом, и при юридическом (ликвидация) и при фактическом (реорганизация) прекращении арендатора договор аренды прекращается.
Расторжение договора аренды арендатором: форс-мажор
Согласно ч.3 ст.401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Основываясь на этой норме можно предположить, что нарушивший договор арендатор может быть освобожден от ответственности судом, если это нарушение суд признает следствием форс-мажора.
Однако применение форс-мажора в большинстве случаев перспективы не имеет. Потому что, во-первых, согласно п.3 ст.401 ГК РФ к форс-мажорным обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие в магазинах нужных товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Во-вторых, в тех решениях, которые суды выносили во время прошлого кризиса (август 1998 года) суды не признали непреодолимой силой финансово-экономический кризис в стране, считая, что он не относится к чрезвычайным и непредотвратимым явлениям (Постановление ФАС Московского округа от 08.04.99 № КГ-А40/884-99, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.01.2000 № Ф08-2993/99). По мнению судов, если кризисы происходили и раньше, то компания могла их предвидеть, а значит, в кризисе нет ни чрезвычайности, ни непредотвратимости.
Таким образом, рассчитывать на освобождение от ответственности за нарушение договора аренды в связи с форс-мажором бесперспективно.
Могу ли я прекратить договор аренды помещения в случае ликвидации ИП?
Я зарегистрирован как ИП, и у меня заключен договор аренды помещения под салон мебели в торговом центре. Договор не предусматривает его досрочного прекращения по моей инициативе. Т.е., даже, если я решу свернуть деятельность, я все равно должен буду по договору оплачивать довольно дорогую аренду до осени 2017 (до окончания срока действия договора). В досудебном порядке администрация центра разорвать договор досрочно отказывается. Более того, если я остановлю торговлю на этой точке, то помимо оплаты аренды, я еще буду обязан уплачивать штраф за то, что не открываю свой магазин в часы работы торгового центра (тоже предусмотрено договором). Я все-таки хочу прекратить деятельность (кризис) и закрыть свое ИП. У меня вопрос: если я официально закрою ИП, могу ли я считать договор расторгнутым, забрать свое имущество из салона, и больше не оплачивать аренду? Договор же был заключен с ИП, а не с физицеским лицом.
Ответы юристов (5)
К сожалению, тот факт, что у Вас не будет статуса индивидуального предпринимателя, не освободит Вас от обязанностей и ответственности по договору.
Предпринимательская деятельность является деятельностью самого гражданина.
Регистрация физического лица в качестве ИП осуществляется исключительно с целью подтверждения права данного физического лица на осуществление предпринимательской деятельности.
Можно попробовать оспорить условия договора аренды, но это уже в судебном порядке.
С Уважением, Олег Рябинин.
Есть вопрос к юристу?
Уважаемый Александр! Здравствуйте! Прекращение деятельности физического лица в качестве индивидуального предпринимателя не является основанием для расторжение договора аренды, если, конечно, иное не предусмотрено Вашим договором.
Если уж Вам очень надо расторгнуть договор, то есть, как Вы сами описали, только два варианта: или по соглашению сторон или по решению суда.
В общем прямо отвечая на Ваш вопрос:
если я официально закрою ИП, могу ли я считать договор расторгнутым, забрать свое имущество из салона, и больше не оплачивать аренду?
Александр, здравствуйте. Не имеет значения, что договор заключен с ИП. В случае прекращения деятельности как ИП договор аренды сохраняет силу, просто арендатором становится физическое лицо. А Вы не рассматривали вариант заключения договора субаренды или уступки прав по договору аренды? Что на этот счет предусмотрено в Вашем договоре: Вы имеете передать права по договору без согласия арендодателя? Да может, арендодатель и не будет против.
Ещё можно попробовать расторгнуть договор в судебном порядке на основании ст.451 ГК РФ:
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Можете сетовать на кризис, низкую покупательскую способность граждан, необходимость свернуть предпринимательскую деятельность и т.д. Но это ненадежный вариант.
Здравствуйте, согласно ст 450 гк рф
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
но даже если одна сторона выбыла к примеру умер гражданин, это не может служить основанием для расторжения договора аренды.
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
то есть в данном случае ликвидация ИП это ваше право, не связанное с ненадлежащим исполнением договора аренды и обязательство не прекращаются, но если настроены решительно можно раторгнуть договор в судебном порядке, практика по такому поводу разная.
Уважаемый Александр! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег:
по уму надо анализировать Ваш договор аренды, так как, на мой взгляд, отдельные нормы могут являться ничтожными.
я еще буду обязан уплачивать штраф за то, что не открываю свой магазин в часы работы торгового центра (тоже предусмотрено договором).
Однако, никто не отменял федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О защите конкуренции» (см. ст.ст.10,11.14.1-14.8 Закона). Поэтому выплата Вами Арендодателю штрафа за то, что Вы не открываете магазин в часы работы ТЦ является крайне сомнительной.
Далее, согласно ст.620 ГК РФ
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Возможно, есть такие обстоятельства, которые позволят именно Вам ставить вопрос о досрочном расторжении договора аренды.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Прекращение договора аренды в связи с ликвидацией ИП-арендатора
Заключен договор аренды между ИП (арендатор) и ООО (арендодатель). По условиям договора возможно одностороннее расторжение:
Каждая из Сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора, предупредив об этом другую Сторону письменно не позднее, чем за 90 (девяносто) календарных дней до даты отказа от исполнения. В этом случае, арендная плата подлежит оплате до даты фактического освобождения и передачи Помещения Арендатором Арендодателю по Акту приема-передачи.
ИП ликвидируется в январе 2018 года. Возможно ли прекращение действия договора в связи с этим, с момента фактической ликвидации ИП? Или физическое лицо продолжит быть обязанным исполнять условия договора и оплачивать арендную плату 90 календарных дней с момента уведомления?
Здравствуйте, уважаемый автор вопроса! К сожалению, действие договора в связи с ликвидацией ИП не прекращается, так как индивидуальный предприниматель – это статус физического лица заниматься законной предпринимательской деятельностью.
Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
В силу ст. 24 ГК РФ гражданин (независимо от того, является он предпринимателем или нет) отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, в том числе договорным. Следовательно, и после прекращения предпринимательской деятельности он продолжает нести имущественную ответственность перед кредиторами, в частности, по исполнению обязательств перед ними.
Таким образом, после ликвидации ИП физическое лицо несет ответственность по принятым на себя договорным обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением указанного в ст. 446 ГПК РФ.
В силу ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Так как сама по себе ликвидация не является основанием для прекращения договорных обязательств, надо найти другие причины для досрочного расторжения договора аренды. Вы же указываете только пункт об отказе от исполнения договора. Вполне возможно, что в договоре аренды содержатся условия его досрочного расторжения.
При этом поясняю:
Ч. 1 статьи 450 ГК РФ допускает изменение и расторжение договора по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Часть 1 статьи 451 ГК РФ предусматривает, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Статьей 421 ГК РФ предусмотрена свобода договора.
В
С учетом перечисленных правовых норм Вы вправе обратиться к другой стороне договора аренды с предложением о его расторжении и также вправе представить Вами же составленное соглашение.
Однако для более конкретного ответа на вопрос требуется ознакомление с договором аренды, содержание которого подлежит буквальному толкованию в силу закона (ст. 431 ГК РФ).
По дополнительным вопросам и для более подробной консультации обращайтесь на мой эл. адрес.
Желаю удачи и с наступающим Вас Новым годом! Буду признательна за оценку ответа. Надеюсь, он стал полезен. С уважением, [email protected]
Договор должен исполняться надлежащим образом. Что касаетсчя ИП, он отвечает по своим долгам всем своим имуществом, даже после прекращения деятельности. В данном случае вполне возможно, что ООО обратиться в суд с иском о взыскании упущенной выгоды, например. Так как, ИП не уведомил ООО в срок, установленный договором и ООО не смог найти заранее нового арендатора.
Здравствуйте. Прекращение договора досрочно в связи с прекращением предпринимательской деятельности (а не ликвидации ИП) невозможно. ИП это не должность и не звание какое-то. Это физическое лицо, занимавшееся предпринимательской деятельностью, а затем прекратившее её. Поэтому договор может быть расторгнут только в соответствии с его условиями, а именно так, как вы описали в вопросе. Физическое лицо продолжит быть обязанным исполнять условия договора и оплачивать арендную плату 90 календарных дней с момента уведомления.
Оставьте, пожалуйста, отзыв.
Добрый день. В соответствии с
ГК РФ Ст. 419 Обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).
Но в Вашем случае это не действует, поскольку Вы являетесь ИП. Вы занимаетесь предпринимательской деятельностью без образования юр.лица в качестве индивидуального предпринимателя на основании ст. 23 ГК РФ.
Прекращение Вашего статуса — ваше добровольное решение, которое не может являться основанием к изменению условий договора. Более того, даже смерть гражданина не явилась бы основанием для изменения договора аренды, если в нем это не отражено
ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Расторжение договора возможно в случаях
ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
К сожалению Ваш случай сюда не подходит. Поэтому законных оснований для расторжения договора в одностороннем порядке в Вашем случае нет. С уважением Евгений Беляев
Добрый вечер Уважаемый Автор. В данном случае необходимо придерживаться условий действующего договора. Так как по заканодательству ип отвечает всем имуществом перед кредитором на которое может быть обращено взыскание.
В данном случае отказ от договора с Вашей стороны черевато последствиям. Т.е придется возмещать убытки другой стороне договора.
Поэтому рекомендую Вам уведомит другую сторону о том, что Вы прекращаете предпренимательскую деятельность и прпдльжить расторгнуть договор в отдностороннем порядке, так же сделать заметку, что в случае отказа от заключенич такого соглашения, договор расторгается через 90 дней.
И затем ждать ответа от Арендатора. И если ответ будет отрицательный, то придется ждать 90 дней и потом уведомит в окончательной форме арендатора о расторжении договора.
Добрый вечер! Прекращение деятельности ИП не будет автоматически являться основанием для расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Да и сам договор содержит условие по его расторжению (90 дней), который был согласован и подписан обеими сторонами. Увы, прийдется написать уведомление арендодателю как требует договор за 90 дней о расторжении договора по причине прекращения деятельности в качестве ИП, но обязательства должны будут исполняться надлежащим образом, в т.ч. и по арендной плате как указано в договоре. Ведь не зря установлен срок в договоре для уведомления (90 дней). Скорее всего арендодатель прописал такой срок с целью, что в случае возникновения каких либо ситуаций влекущих его расторжение он мог за это время найти нового арендатора.
Если ответ Вас устроил, не забудьте оставить отзыв, удачи и с наступающим Новым Годом!
Если ИП ликвидируется, договор аренды автоматически не прекращает своё действие.
Поэтому нужно предупреждать о расторжении договора в связи с ликвидацией ИП.
И ждать 90 дней с момента такого предупреждения.
Даже смерть гражданина не может прекратить такой договор — наследники солидарно отвечают за передачу помещения обратно арендодателю.
Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323 ГК РФ).
Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.
Наймите юриста, он составит предупреждение о расторжении договора.
Ликвидация ИП и договор аренды с арендодателем
Заключен договор аренды муниципальной собственности между ИП и администрацией сельского поселения. Договор аренды на 5 лет зарегистрирован в Росрееестре. В договоре предусмотрено:
а) Изменение юридической формы Арендатора (ИП) не влияет на договор (т.е. с ИП на ООО и т.д.)
б) Возможна субаренда с согласования Арендодателя.
Ситуация: На данный момент никаких действий в качестве ИП не осуществляется, нашелся человек (Ип или Юр. лицо) который готов взять помещение в субаренду. Т.к. никакой деятельности в качестве ИП не веду, поэтому хотелось бы ИП ликвидировать.
1) Потеряю ли право на аренду по заключенному договору? Как правильно ликвидировать ИП и оставить права на аренду у физ. лица?
2) Если права на аренду возможно перевести на физ лицо. Необходимо ли изменять договор аренды и заново его регистрировать при ликвидации ИП?
3) Если договор менять не нужно. Возможна ли субаренда по договору с физ. лицом?
Ответы юристов (2)
Добрый день, Артем
Для того, чтобы прекратить деяятельность в качестве Индивидуального предпринимателя, Вам необходимо:
1. Оформить заявление на закрытие ИП.по стандартной форме № Р26001,
2. Заплатить государственную пошлину,
3. Предоставить заявление и квитанцию об оплате государстственной пошлины в налоговую иснпекцию.
На шестой рабочий день Вы получите официальный документ, который подтверждает окончание процедуры закрытия ИП. Вам дадут на руки лист записи из ЕГРИП.
После пекращения деятельности в качестве ИП, заключеннный Договор аренды прекратит свое действие, необходимо перезаключать Договор аренды с Вами, как с физическим лицом и также регистрировать его по новому
Только тогда Вы сможете заключить Договор субаренды, но это должно быть прописано в новом Договоре аренды
Это бред полный, не действительный пункт договора, либо он должен заключен заново с новым арендатором т.е. с вами.
1) Потеряю ли право на аренду по заключенному договору? Как правильно ликвидировать ИП и оставить права на аренду у физ. лица?
Да потеряете — не станет арендатора, а если субарендатор будет действовать после этого, то они перезаключат аренду новую с ним.
Договор муницпалитет будет заключать только с ИП иди ООО.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.