Договор аренды земельного участка в охранной зоне

Евразийский юридический портал

Бесплатная юридическая консультация онлайн, помощь юриста и услуги адвоката

Договор аренды земельного участка в России

Вопрос о правовом опосредовании арендных земель­ных отношений непосредственно связан с такими сложными, острыми и дискуссионными вопросами, как соотношение гражданского и земельного права, соотношение норм граж­данского и земельного законодательства.

В настоящее время острота споров, возможно, и ушла, но бесспорное решение этих проблем так и отсутствует. Не рассматривая в настоящей статье существующие позиции, поскольку это выходит за ее рамки, необходимо обратить внимание и принять как дан­ность ту конструкцию, которая справедливо предложена са­мим законодателем. В силу п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) гражданское законодательство к регулирова­нию арендных отношений по поводу земельных участков при­меняется субсидиарно, при отсутствии иных правил в земель­ном законодательстве и иных специальных правовых актах. Применительно к регулированию арендных отношений на земельные участки земельно-правовые нормы устанавливают весьма специфические правила, базирующиеся на важней­шем принципе земельного законодательства — принципе уче­та значения земли как основы жизни и деятельности человека (ст. 1 ЗК РФ). Такой подход, конечно, не умаляется роль и зна­чимость гражданско-правовых норм, которые в определенных случаях обеспечивают детализированность и стабильность правового опосредования договорных отношений.

Рассматривая правовую природу аренды с позиции отнесения ее к вещным или обязательственным правам, отмечая существование различных точек зрения, представ­ляется, что российское законодательство позволяет сделать вывод об обязательственной природе этого права. При этом, при регулировании арендных отношений законо­датель допускает использование определенных конструк­ций, свойственных вещным правоотношениям (например, право следования). Кстати, не во всех странах аренда имеет обязательственный характер. Так, в правовой доктрине Ве­ликобритании признается дуалистическая природа арен­ды, поскольку между арендодателем и арендатором возни­кают и вещные права (privity of estate), и права из договора (privity of contract).

Существенные условия договора аренды земельного участка в России

С учетом ст. 432 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто согла­шение по всем существенным условиям договора. Действует общая норма для всех договоров о существенном характере его предмета. Это положение усилено в ст. 607 ГК РФ, согласно ко­торой в договоре аренды должны быть указаны данные, позво­ляющие определенно установить имущество, подлежащее пе­редаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем пе­редаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а со­ответствующий договор не считается заключенным.

Предметом договора аренды может быть земельный уча­сток или его часть. Возможно заключение этого вида сделки и в отношении изъятых из оборота земельных участков, но толь­ко при наличии прямого указания в федеральном законе. На­пример, п. 5.1. ст. 93 ЗК РФ допускает включение земель обо­роны и безопасности, временно не используемых по целевому назначению, в границы охотничьих угодий. В дальнейшем правовым основанием для использования их в сфере охотни­чьего хозяйства может быть и договор аренды.

При отсутствии в законодательстве общего и прямого указания на обязательность кадастрового учета сдаваемого в аренду земельного участка (как это сделано для договора купли-продажи в ст. 37 ЗК РФ), Минэкономразвития России высказало мнение о том, что «предметом договора аренды земельного участка является сформированный земельный участок, поставленный на кадастровый учет». Аналогичная точка зрения существует в юридической литературе 3 ; такую же позицию можно увидеть в решениях судов. Несмотря на распространенность обозначенного мнения, представляется, что указание или неуказание кадастрового номера земель­ного участка (который и подтверждает осуществление када­стрового учета) не должно быть определяющим при оценке заключенного соглашения. Иными слова, в договоре аренды достаточно указать иные сведения, индивидуализирующие передаваемый предмет, например, это категория земель, пло­щадь, описание местоположения границ земельного участка (адрес). Такой вывод можно сделать из закрепленных в зако­нодательстве определений земельного участка (ст. 6 ЗК РФ) и государственного кадастрового учета (ст. 1 ФЗ от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижи­мости»). Земельный участок как объект прав на землю явля­ется недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества представляет собой внесение в Единый государственный ре­естр недвижимости сведений о земельных участках, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Таким образом, када­стровый учет не является образующим юридическим фактом; земельный участок ставится на кадастровый учет уже тогда, когда обладает индивидуализирующими признаками (харак­теристиками).

В пользу изложенного выше свидетельствует и то, что воз­можно заключение договора аренды лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи). Пленум ВАС РФ об­ратил внимание судов на тот факт, что договор аренды буду­щего земельного участка, заключенный лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования указанным зе­мельным участком, намеревающимся выкупить его и впослед­ствии сдать в аренду, является недействительным, так как по смыслу земельного законодательства заключение договоров, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве посто­янного (бессрочного) пользования, не допускается.

Однако эта позиция не относится к земельным участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения в силу ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в кото­рой сказано, что в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из зе­мель сельскохозяйственного назначения, в том числе земель­ные участки, находящиеся в долевой собственности. С учетом разъяснений, содержащихся в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики применения пра­вил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендуемая вещь в договоре аренды не индиви­дуализирована должным образом, однако договор фактиче­ски исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описани­ем объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключен­ность или недействительность.

Несмотря на существующие споры в юридической ли­тературе о возможности признания объектом гражданского оборота и предметом договора аренды только части земель­ного участка, на преобладающее в судебной практике пред­ставление о том, что «в земельном законодательстве отсут­ствует четкое разграничение понятий «земельный участок» и «часть земельного участка» 6 , в Земельном кодексе РФ часть земельного участка наряду с самим участком названа в ка­честве самостоятельного объекта земельных отношений (п. 1 ст. 6 ЗК РФ). Суды по-разному оценивали договор аренды части земельного участка, в том числе признавали его неза­ключенным, «поскольку указанный в нем земельный участок, являющийся частью неделимого земельного участка, не про­шел соответствующего кадастрового учета и не может быть определен в качестве самостоятельного объекта гражданского правоотношения».

Унификации судебной практики сегодня должно спо­собствовать Постановление Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского ко­декса Российской Федерации о договоре аренды», в котором высший суд по данному вопросу дал следующие разъяснения: судам следует иметь в виду, что положения ст. 606, 607 ГК РФ не ограничивают право сторон заключить такой дого­вор аренды, по которому в пользование арендатору предо­ставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Указывается, что если права на недвижимые вещи (земель­ные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен под­писанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из это­го описания следует, что предмет договора аренды согласо­ван сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объ­ект аренды может быть признан судом незаконным. Пле­нум ВАС РФ пояснил необходимость учитывать, что в силу специальных норм ЗК РФ в отношении публичных земель заключение договора аренды находящегося в государствен­ной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предва­рительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Государственный кадастровый учет части земельного участка предусмотрен в п. 11 ч. 5 ст. 14, ч. 2 ст. 22 и иных ста­тьях Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О госу­дарственной регистрации недвижимости». Кроме того, в ст. 44 названного Закона закреплено, что государственная регистра­ция договора аренды части земельного участка осуществляет­ся в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.

Таким образом, часть земельного участка может быть предметом договора аренды и может индивидуализироваться путем государственного кадастрового учета в Едином государ­ственном реестре недвижимости.

Действующее законодательство не позволяет рассматри­вать долю в праве собственности в качестве предмета догово­ра аренды, но следует учитывать, что «на волне» получения гражданами земельных долей при реорганизации сельско­хозяйственных организаций в 1990-е годы многие граждане распорядились долями, заключив в отношении них договоры аренды (чаще всего, это были договоры аренды со множествен­ностью лиц на стороне арендодателя). Особенности регулиро­вания аренды земельных долей определялись, в том числе, По­становлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» и Указаниями о порядке оформления договоров передачи земельной доли в аренду, утвержденными Роскомземом 16 мая 1996 г. В соответствии с п. 1 ст. 16 Феде­рального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу этого закона, то есть до 27 января 2003 г., должны быть приведены в соответствие с правилами ГК РФ и названного Закона в течение восьми лет, то есть до 27 января 2011 г. При этом каких-либо правовых последствий неиспол­нения вышеуказанного требования Закон об обороте сегодня не предусматривает. Как утверждает Н.И. Калинин, к 2013 году 51,6 млн. гектаров земли продолжалось использовать­ся сельскохозяйственными организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами на правах аренды земельных до­лей без определения их границ в натуре и без государственной регистрации этих договоров аренды.

Для договора аренды земельного участка, в отличие от об­щего гражданско-правового подхода, земельное законодатель­ство предусматривает и второе существенное условие — размер арендной платы (п. 14 ст. 22 ЗК РФ), что исключает примене­ние п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Со­гласно п. 2 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определе­ния арендной платы.

Размер арендной платы за земельный участок, находя­щийся в государственной или муниципальной собственности, определяется с учетом норм ст. 39.7 ЗК РФ и зависит от спосо­ба заключения договора аренды: конкурентный (аукцион) или неконкурентный. Если иное не установлено федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством РФ в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта РФ в отноше­нии земельных участков, находящихся в собственности субъек­та РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении зе­мельных участков, находящихся в муниципальной собствен­ности.

Размер арендной платы за земельный участок всех ви­дов публичной собственности должен определяться в соот­ветствии с Основными принципами определения арендной платы, установленными Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582. К основным принципам определения арендной платы отнесены принципы экономической обосно­ванности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимо­сти поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав. Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, принципы являют­ся общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех слу­чаев, когда размер этой платы определяется не по результа­там торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Оценивая практику Верховного Суда в земельно-право­вой сфере, можно заметить, что достаточно часто подвергают­ся оспариванию по материальным основаниям, связанным с превышением субъектом РФ своей компетенции и (или) несо­ответствием их федеральному законодательству, положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта РФ, и земель­ные участки, право государственной собственности на которые не разграничено (Свердловская, Волгоградская, Московская, Свердловская, Омская, Оренбургская области, Республика Се­верная Осетия — Алания, Удмуртская Республика, Хабаровский край, Ханты-Мансийский АО, Санкт-Петербург). При рассмо­трении этой группы дел судебные органы выявляют, проводи­лись ли при принятии нормативного правового акта анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень до­ходности земельных участков (осуществлялось ли экономиче­ское обоснование дифференциации ставки платы за землю на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков), соответствует ли нормативный правовой акт принципам определения арендной платы, утвержденным Правительством РФ. Например, произвольным установле­нием размера арендной платы признается ее исчисление без учета категории земель и разрешенного использования. По другому делу суд признал возможным принятие за земельные участки, собственность на которые не разграничена, ставок арендной платы выше ставок, устанавливаемых для земель фе­деральной собственности.

Среди других в Постановлении № 582 называется прин­цип предсказуемости расчета размера арендной платы. Так, при рассмотрении дела суд признал нарушенным этот прин­цип и удовлетворил требования административного истца о признании недействующим нормативно-правового акта в ча­сти, предусматривающей ретроактивное действие его новой редакции, согласно которой расчет арендной платы за поль­зование земельным участком производится без применения понижающего коэффициента и влечет за собой увеличение арендной платы за прошедший период.

По одному из дел Президиум ВАС РФ обратил вни­мание, что публичные образования при сдаче в аренду зе­мельных участков, принадлежащих им на праве собствен­ности, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно и как субъек­ты гражданского оборота и стороны договоров аренды, и как субъекты публичных отношений, наделенные правом в установленных законом случаях издавать нормативные акты, устанавливающие ставки арендной платы или меха­низм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможно­стью в одностороннем порядке изменять условие о раз­мере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, даже когда условия договора вообще не предусма­тривают возможности одностороннего изменения размера арендной платы.

Для отдельных видов использования земель на феде­ральном уровне установлены пределы и (или) специальные правила расчета размера арендной платы. Например, размер арендной платы за земельный участок определяется в разме­ре не выше размера земельного налога в случае заключения договора аренды с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков. При аренде федеральных земель в расчете на год раз­мер арендной платы исчисляется в размере 0,01% кадастровой стоимости в отношении земельного участка, загрязненного опасными отходами, радиоактивными веществами, подверг­шегося загрязнению, заражению и деградации, за исключе­нием случаев консервации земель с изъятием их из оборота. Специальные нормы содержатся в Федеральных законах от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», от 8 ноября 2007 г. № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Рос­сийской Федерации и о внесении изменений в отдельные за­конодательные акты Российской Федерации», от 7 июня 2013 г. № 108-ФЗ «О подготовке и проведении в Российской Федера­ции чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка кон­федераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и других нор­мативных правовых актах.

В силу ст. 424 ГК РФ в указанных выше случаях применяет­ся так называемая регулируемая цена. Следует учитывать, что размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если он определяется по результатам проведения торгов [10] . Арендная плата по заключенному на торгах договору аренды земельного участка складывается в ходе торгов в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осу­ществляется в сроки и в порядке, которые предусмотрены условиями договора 13 . В случае заключения договора аренды земельного участка на аукционе по результатам этого аукци­она определяется размер ежегодной арендной платы (чаще всего) или размер первого арендного платежа за земельный участок (например, для договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства).

Помимо рассмотренных двух существенных условий, не­обходимых для любого договора аренды земельного участка, законодательство дает основания выделять для отдельных ви­дов договоров аренды и иные условия в качестве существенных. Так, в соответствии со ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельно­го участка, находящегося в государственной или муниципаль­ной собственности:

— предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка (п.2);

— заключенный с юридическим лицом в целях ведения дачного хозяйства должен предусматривать обязанность ука­занного юридического лица обеспечить подготовку в отноше­нии такого земельного участка проекта планировки и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых ра­бот, необходимых для образования земельных участков в со­ответствии с утвержденным проектом межевания территории (п. 5);

— зарезервированного для государственных или муници­пальных нужд должен предусматривать возможность досроч­ного расторжения этого договора по требованию арендодате­ля по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого договора (п. 16);

— образованного из земельного участка, предоставлен­ного для комплексного освоения территории, должен предусматривать обязательство сторон договора аренды такого земельного участка обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в со­ответствии с графиками, содержащимися в договоре о ком­плексном освоении территории, в отношении каждого пред­усмотренного мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ, а также ответ­ственность сторон за невыполнение указанного обязательства и право сторон на расторжение этого договора аренды в одно­стороннем порядке в случае невыполнения указанного обяза­тельства (п. 7);

— полностью или частично расположенного в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, должен содержать условия допуска представителей собственника ли­нейного объекта или представителей организации, осущест­вляющей эксплуатацию линейного объекта, к данному объек­ту в целях обеспечения его безопасности (п. 13).

Семантический анализ употребления законодателем в приведенных выше нормах слова «должен» приводит к вы­воду о существенности соответствующего условия. В тоже время, учитывая достаточно жесткие правовые последствия не согласования сторонами существенных условий, вряд ли все из них должны относиться к существенным. Например, возьмем последний из указанных случаев: договор аренды зе­мельного участка полностью или частично расположен в ох­ранной зоне. Содержание изложенной нормы п. 13 ст. 39.8 ЗК РФ вызывает много вопросов, и вряд ли эта норма может спо­собствовать поддержанию в надлежащем состоянии линей­ных объектов. Во-первых, предусмотренное условие касается законных интересов третьего лица (в подавляющем боль­шинстве случаев владельцем или «эксплуататором» линей­ного объекта будет не арендодатель), а законодатель счита­ет обязательным условия допуска определять в соглашении между арендатором и арендодателем, без учетов мнения, возможно — и интересов третьего лица. Во-вторых, интересы третьего лица — собственника линейного объекта или орга­низации, осуществляющей эксплуатацию линейного объ­екта, в части пользования земной поверхностью с правовой позиции могут быть обеспечены только через допускаемый юридическими нормами механизм: через оформление прав на пользование необходимым земельным участком или его частью (прежде всего сервитут или субаренда). В-третьих, ре­жим охранной зоны линейного объекта установлен импера­тивными нормами, обеспечивающими в силу закона ограни­чения в использовании в установленном порядке земельного участка, иного природного объекта и хозяйственной деятель­ности, включая полный запрет на осуществление любых дей­ствий, которые могут нарушить нормальную эксплуатацию линейного объекта.

Положения, содержащиеся в пп. 2, 16 и 7 (частично) ст. 39.8, могут в качестве императивных правил найти закре­пление в законодательстве (что и сделано фактически) и нет необходимости в согласовании соответствующих правил в индивидуальном соглашении — договоре аренды земельного участка.

При формулировании правовых норм законодателю над­лежит четко представлять правовые последствия использова­ния слов и словосочетаний. Можно предположить, что при принятии норм пп. 2, 7, 13 и 16 ст. 39.8 ЗК РФ не было задачи признать эти условия существенными и, соответственно, при их отсутствии в договоре считать договор незаключенным. Именно с этой позиции ст. 39.8 ЗК РФ нуждается в глубоком анализе и последующем редактировании.

Итак, договор аренды является распространенным и эф­фективным средством индивидуального правового регули­рования отношений в сфере временного использования зе­мельных участков при условии согласования сторонами этой сделки всех существенных условий договора. В тоже время нормы Земельного кодекса РФ, определяющие существенные условия рассматриваемого договора, не в достаточной степени являются четкими и определенными. Такая ситуация неиз­бежно приведет к неопределенности на рынке недвижимости и спорам, связанным с толкованием земельно-правовых норм.

БОЛТАНОВА Елена Сергеевна
доктор юридических наук, профессор Юридического института Томского государственного университета, профессор Томского государственного университета систем управления и радиоэлектроники, профессор Западно-Сибирского филиала Российского государственного университета правосудия

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 мая 2013 г. N Ф09-4075/13 по делу N А76-14219/2012 (ключевые темы: расторжение договора — производственные здания — арендная плата — охранная зона — неосновательное обогащение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 мая 2013 г. N Ф09-4075/13 по делу N А76-14219/2012

Дело N А76-14219/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 мая 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Платоновой Е.А., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (ИНН 7421000190 ОГРН 1027402931500; далее — комитет, ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.12.2012 по делу N А76-14219/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путем направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель открытого акционерного общества «Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала» (ИНН 6671163413; далее — общество «МРСК Урала») — Перминова Е.Н. (доверенность от 18.12.2012 N ЧЭ-40).

Общество с ограниченной ответственностью «ИнтерСтрой» (ИНН 7450051960 ОГРН 1077450005115; далее — общество «ИнтерСтрой», истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к комитету с иском о расторжении договора краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 02.12.2011 УЗ N 010319-К-2011 и взыскании убытков в виде внесенной арендной платы в размере 1 049 364 руб. и задатка за участие в аукционе в сумме 97 000 руб.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 16.11.2012 к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество «МРСК Урала», открытое акционерное общество энергетики и электроснабжения «Челябэнерго» (ИНН 7421000312; далее — ОАО ЭиЭ «Челябэнерго»).

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 07.12.2012 (судья Мулинцева Е.М.) исковые требования удовлетворены. Суд постановил расторгнуть договор аренды от 02.12.2011 УЗ N 010319-К-2011 земельного участка с кадастровым номером 74:36:0403004:77. С комитета за счет казны города Челябинска в пользу общества «ИнтерСтрой» взысканы убытки в сумме 1 146 362 руб.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2012 (судьи Соколова И.Ю., Малышева И.А., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Комитет полагает, что общество «ИнтерСтрой» было осведомлено о наличии на спорном земельном участке обременений, поскольку в разд. 2 исходных данных на проведение торгов указано на наличие на земельном участке силового кабеля высокого напряжения. Кроме того, по мнению ответчика, расположение опор линий электропередач могло быть обнаружено истцом при принятии земельного участка.

В представленных на кассационную жалобу отзывах общество «МРСК Урала», общество «ИнтерСтрой» просят в удовлетворении жалобы комитета отказать, ссылаясь на необоснованность изложенных в ней доводов.

Как установлено судами, первым заместителем главы администрации города Челябинска вынесено распоряжение от 04.08.2011 N 4907-К о продаже на аукционе права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Челябинск, Советский р-н, Троицкий тр., для строительства производственного здания с АБК.

Согласно разд. 2 исходных данных на проведение торгов на право заключения договора аренды земельного участка для проектирования и строительства производственного здания с АБК, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0403004:77 расположены посторонние инженерные и транспортные инфраструктуры — канализация, водопровод, силовой кабель высокого напряжения.

На основании протокола о результатах открытого аукциона от 08.09.2011 N 1086 общество «ИнтерСтрой» признано победителем торгов по лоту N 9 — право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0403004:77 площадью 2668 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Советский р-н, Троицкий тр. (л. д. 27, т. 1).

В соответствии с указанным протоколом между Комитетом (арендодатель) и обществом «ИнтерСтрой» (арендатор) заключен краткосрочный договор аренды от 02.12.2011 УЗ N 010319-К-2011, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 74:36:0403004:77 площадью 2668 кв. м, из земель населенных пунктов, расположенный по Троицкому тр. в Советском р-не г. Челябинска, для строительства производственного здания с АБК (п. 1.1 указанного договора).

Срок действия договора аренды установлен с 08.09.2011 по 08.09.2014 (п.1.4 данного договора).

Размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), которое является неотъемлемой частью договора (п. 2.1 данного договора).

Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 02.12.2011, согласно п. 5 которого земельный участок свободен от застройки.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 17.01.2012 в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) сделана запись регистрации за N 74-74-01/558/2011-367.

Согласно кадастровому паспорту земельный участок с кадастровым номером 74:36:0403004:77 площадью 2668 кв. м сформирован из земель населенных пунктов и поставлен на государственный кадастровый учет 15.03.2011. Разрешенным использованием земельного участка является строительство производственного здания с АБК.

Во исполнение обязательств по внесению платы по договору аренды общество «ИнтерСтрой» перечислило платежными поручениями от 03.04.2012 N 1136 на сумму 524 682 руб., от 29.12.2011 N 1051 на сумму 524 680 руб. в бюджет комитета арендную плату в общем размере 1 146 362 руб. Кроме того, платежным поручением от 30.08.2011 N 938 данное общество перечислило задаток за участие в аукционе в размере 97 000 руб., который в соответствии с прилагаемым к договору аренды расчетом платы за аренду земли зачитывается в счет первого платежа по договору, подлежащего внесению до 31.12.2011.

Комиссией из числа представителей комитета и общества «ИнтерСтрой» 24.08.2012 было произведено обследование земельного участка, расположенного по Троицкому тракту в Советском районе г. Челябинска. В результате обследования установлено наличие на земельном участке двух железобетонных опор воздушной линии электроснабжения, по которым проложен электрокабель.

По поручению общества «ИнтерСтрой» обществом с ограниченной ответственностью «ТЕХНОКО-ИНВЕСТ» подготовлено заключение специалиста от 30.10.2012, согласно которому в результате визуального осмотра и сопоставления документов установлено, что воздушная линия электропередач напряжением 6кВ является препятствием, которое не позволяет осуществлять эксплуатацию земельного участка в полном объеме. Названный вывод сделан с учетом установленных охранных зон линий электропередач, составляющих 10 м по обе стороны высоковольтной линии 6 кВ.

В соответствии с заключением специалиста от 29.10.2012 N 29-10/2012-СЗ, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью «Дом оценки и экспертизы», охранная зона для ЛЭП мощностью 6кВ уменьшает площадь спорного участка на 1054 кв. м, что не позволяет выполнить требования СНиП II-89-80 «Генеральные планы промышленных предприятий», предъявляемые к производственному зданию с АБК.

Ввиду обнаружения на принятом в аренду земельном участке линий электропередач общество «ИнтерСтрой» обращалось в комитет с письмом от 10.02.2012 об устранении названного обременения.

После получения отказа общество «ИнтерСтрой» обратилось к комитету с заявлением о расторжении договора в связи с невозможностью строительства производственного здания с АБК.

Ссылаясь на невозможность использования земельного участка по назначению ввиду ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств по передаче участка в аренду, истец обратился в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующими исковыми требованиями о расторжении договора аренды на основании ст. 612 , 613 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также взыскании денежных средств, перечисленных в качестве арендной платы.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.

В силу ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом .

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Порядок расторжения договора установлен ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 которой установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Поскольку общество «ИнтерСтрой» обращалось в комитет с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка и не получило ответа на него, истец правомерно обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

В соответствии с п.1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом , другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 названной статьи).

В пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества ( ст. 606 , 610 , 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества ( п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду ( п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные п. 3 ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков ( п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (п. 4 указанной нормы).

Правильно применив указанные нормы права, а также оценив в порядке, предусмотренном ст. 65 , 67 , 68 , 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательства, представленные в материалы дела, в том числе извещение о проведении торгов по продаже права аренды земельного участка, сообщение общества «МРСК Урала» от 31.08.2012, исполнительскую съемку, а также доводы сторон в их взаимосвязи и совокупности, суды установили, что в пределах указанного земельного участка кроме объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (канализация, водопровод, силовой кабель высокого напряжения) располагаются 2 железобетонные опоры линии воздушной линии электроснабжения и воздушной линии 6 кВ.

Поскольку воздушной линией электоропередач является устройство для передачи электороэнергии по проводам, расположенное на открытом воздухе, при этом кабельные линии, о которых указано в извещении о проведении торгов являются подземными, суды пришли к правильному выводу о том, что данные объекты являются различными.

Апелляционным судом правомерно отклонен довод комитета о том, что расположение объектов могло и должно быть известно истцу, поскольку организатор торгов по продаже права на заключение договора аренды должен или мог знать о наличии обременений земельного участка в виде прохождения через него линейного сооружения, сообщив об этом участнику торгов.

Ввиду специфики объекта линии воздушной электоропередач, требующей установления охранной зоны на основании постановления Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», возможная к использованию площадь земельного участка существенно уменьшается. По заключению специалиста общества с ограниченной ответственностью «Дом оценки и экспертизы» наличие охранной зоны ЛЭП уменьшает площадь земельного участка на 1054 кв. м, при том, что общая площадь земельного участка составляет 2668 кв. м, что в свою очередь не позволяет выполнить требования СНиП «Генеральные планы промышленных предприятий», предъявляемые к строительству производственного здания с административно-бытовым корпусом.

Правомерно отклонен и довод ответчика об отсутствии документального подтверждения в заключении специалиста времени возведения линий электропередач и их характеристик, что исключает нахождение линий электропередач на земельном участке в период заключения договора аренды как не соответствующий имеющимся в деле доказательствам.

Из представленных обществом «МРСК Урала» во исполнение определения Арбитражного суда Челябинской области от 12.11.2012 документов, относящихся к воздушной линии 6кВ Насосная-ПС Тяговая, следует, что замена высоковольного кабеля на воздушную линию произведена в 2001 году.

При таких обстоятельствах, существенно влияющих на решение покупателем вопроса о приобретении права аренды земельного участка для строительства, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В силу с п. 3 , 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем в силу ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено данным Кодексом , другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованию одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 1 информационного письма от 11.01.2000 N 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключает возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Установив, что в аренду предоставлен земельный участок, использование которого по целевому назначению является невозможным, суды обоснованно пришли к выводу о том, что арендодателем не исполнена обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренная п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, поскольку у общества «ИнтерСтрой» отсутствовала встречная обязанность по внесению платы за аренду земельного участка, перечисленные им денежные средства в сумме 1 146 362 руб., включая сумму задатка за участие в аукционе подлежащую зачету в счет арендной платы (сроком уплаты до 31.12.2011), составляют неосновательное обогащение ответчика.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды правомерно удовлетворили исковые требования и взыскали с комитета в пользу общества «ИнтерСтрой» неосновательное обогащение в размере 1 146 362 руб.

Судами верно определены юридически значимые обстоятельства, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, не выявлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба — без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286 , 287 , 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.12.2012 по делу N А76-14219/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска — без удовлетворения.