Договор делового участия

В 2018 году количество заключенных договоров долевого участия выросло в 1,5 раза — Росреестр

С января по октябрь 2018 года Управление Росреестра по Москве зарегистрировало 62 187 договоров участия в долевом строительстве жилья (ДДУ), что в 1,5 раза превышает результат прошлого года (41 921) и более чем в два раза выше показателей 2016 г., когда за 10 месяцев было обработано 26 918 ДДУ, сообщается в пресс-релизе ведомства.

Кроме того, в октябре текущего года достигнуто максимальноезначение по жилой недвижимости в ежемесячном выражении – зарегистрировано 8 326 договоров долевого участия, что в 1,6 раза больше октября 2017 года (5 265). Для сравнения: еще в 2016 году этот показатель составлял 3 383 ДДУ.

«За последние три года количество людей, которые вложили свои средства в новостройки, увеличилось в разы. Для сравнения за десять месяцев 2016 года зафиксировано 36 366 регистраций ДДУ в жилом и нежилом сегментах, в текущем году за аналогичный период обработано в 2,2 раза больше — 81 218. И к настоящему моменту октябрь по общему количеству жилья и нежилья стал рекордсменом – почти 10 с половиной тысяч (10 493) регистраций ДДУ в месяц. Устойчивая тенденция роста на первичном рынке недвижимости по-прежнему сохраняется за счет ипотеки, несмотря на изменение банками ставок по кредитам, она все еще привлекательна для покупателей. Помимо прочего, реализовать отложенный спрос на покупку квартир часть населения старается до вступления новых правил для застройщиков, которые с июля 2019 года перейдут на эскроу-счета и смогут ими распоряжаться только после передачи квартир соинвесторам. Кроме того, сохранению положительной динамики сделок на первичном рынке недвижимости Москвы способствовали в том числе совместные усилия власти и бизнеса по поддержанию строительной отрасли города», — приводятся в пресс-релизе слова руководитель Росреестра по Москве Игоря Майданова.

В начале декабря мэр Москвы Сергей Собянин распорядился создать в столице Управление долевого строительства (ГКУ «УДС»). Основными целями новой структуры станут государственный контроль и надзор за соблюдением законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и предоставление госуслуг в области долевого строительства. Кроме того, ГКУ «УДС» будет решать проблемы включенных в реестр граждан, деньги которых привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Термины рынка недвижимости

Аванс — авансом, называется денежная сумма, выплачиваемая в счет предстоящих платежей за выполненные работы, материальные ценности, или оказанные услуги. Под авансовым платежом принято понимать любой платеж, произведенный покупателем или заказчиком до выполнения работ, отгрузки товара, оказания услуг.

Агент по недвижимости — агентом по недвижимости является человек, который работает риэлторской компании, в рамках соответствия принятых нормам и стандартов и действует от имени компании в интересах клиента.

Агентство по недвижимости — организация, которая оказывает физическим и юридическим лицам услуги по подбору недвижимого имущества, его покупки/продажи/аренды/ за вознаграждение. Обладает документами, которые разрешают и регламентируют данный вид деятельности.

Амортизация кредита — заключается в постепенном уменьшении задолженности по кредиту заемщика за счет регулярных платежей по гашению кредита и выплаты процентов.

Андеррайтинг — способ оценки вероятности погашения кредита по следующим показателям : Оценка уровня доходности (Способность заемщика погасить кредит); Анализ кредитной истории (Готовность заемщика погасить кредит); Анализ результатов независимой оценки имущества ( Оценка имущественного обеспечениея для предоставления кредита).

Аннуитетный платеж — платеж по кредиту, включающий в себя — часть задолженности по основному долгу и начисленные проценты. Его сумма не меняется на протяжении всего срока кредитования.

Балансовая стоимость недвижимости — стоимость недвижимости по оценке «ПИБ»- Проектно Инвентаризационного Бюро. В случае, когда жилье приобретается на вторичном рынке, его балансовая стоимость, значительно ниже реальной цены, при приобретении недвижимости в новостройке она почти равна сумме, выплаченной по договору долевого участия.

Банковская ячейка — Сейф, который сдается банком в аренду с целью конфиденциального хранения ценностей или документов. Используется при сделках купли-продажи недвижимости.

Валюта кредита — валюта ( рубли, евро, доллары) в которой предоставляется кредит.

Встречная покупка — операция по отчуждению объекта недвижимости, при которой обязательным условием, является приобретения другого объекта недвижимости, в котором продавцу нужно будет встать на регистрационный учет.

Пристроенные и встроенные помещения — помещения с отдельным входом, которые составляют с единый комплекс с основным зданием. Встроенные помещения расположены на первых этажах зданий, пристроенные помещения возводятся в границах пятна застройки и имеют с основным зданием общий фундамент.

Вторичный рынок недвижимости — рынок купли/продажи объектов недвижимости, которые уже имеют на момент их приобретения покупателем собственника, а также возможно в прошлом, нескольких последовательных собственников, которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимость.

Дарение — безвозмездная сделка, по договору дарения не допускаются — наличие встречных обязательств, встречной передача вещи и встречного предоставление прав.

Девелопер — юридическое лицо или частный предприниматель, который реализует проект развития недвижимости путем реконструкции, строительства либо изменения назначения здания или земельного участка с целью извлечения прибыли.

Депозитарная ячейка — персональный сейф, расположенный банке, который снимается в аренду. В сделках связанных с ипотекой, снимается на период их осуществления сделки и используется для произведения расчетов в наличной форме. Покупателем закладываются денежные средства в ячейку, до подписания договора купли-продажи, а взимаются, после государственной регистрации нового собственника и залогодержателя, продавцом недвижимости.

Дефолт заемщика — отсутствие возможности у заемщика выполнить свои платежные обязательства, которые предусмотрены в кредитном договоре банком.

Дифференцированный платеж — платежи с равномерным погашением основного долга, характерны уменьшением его размера по сравнению с предыдущим месяцем. Составляющими, такого вида платежа, являются сумма погашения основного долга и проценты, составляющая основного долга постоянна, а составляющая процентов уменьшается пропорционально остатку основного долга.

Доверенность — письменное уполномочие, которое выдается одним субъектом другому для представительства его интересов перед третьим субъектом.

Договор найма-аренды жилого помещения — соглашение, согласно которому собственник помещения, предоставляет другой стороне, жилое помещение, на установленный срок, взимая определенную плату. Договор найма заключается между физическими лицами, а договор аренды, заключается, в случае если в сделке участвует юридическое лицо.

(ДДУ) Договор долевого участия — предметом такого договора, является участие гражданина в процессе строительства, путем предоставления финансирования в объеме, который равен стоимости приобретаемой недвижимости. По окончании строительства гражданин получает право собственности, на долю возведенного дома, которая равна конкретной квартире.

Договор ипотеки — договор заемщика с банком на залог недвижимого имущества, согласно которому заемщик передает некое недвижимое имущество в обеспечение взятого им кредита.

Договор мены — является разновидностью договора купли-продажи имущества, который заключается между собственником какого либо имущества и допускает возможность мены неравноценных товаров с выплатой разницы.

Договор субаренды — по договору субаренды, арендатор, с согласия арендодателя, сдает в аренду арендуемое им имущество.

Дольщик — принятое название гражданина либо организации, которые приобретают недвижимость в строящемся здании, по договору долевого участия. Согласно законодательству, каждый дольщик является инвестором.

Досрочное погашение кредита — добровольная выплата остатка кредитной задолженности с опережением графика, на условиях предусмотренных кредитным договором.

Задаток — частичный платеж, который является способом обеспечения обязательств. В случае не исполнения договора по вине задаткодателя, денежные средства ему не возвращаются. В случае не выполнения своих обязательств по договору задаткополучателем, задаток возвращается им в двойном размере. В случае не исполнения обязательств по соглашению сторон, задаток возвращается задаткодателю.

Заемщик — лицо, которое является получателем ипотечного кредита, займа. Им же является залогодатель, который закладывает в качестве обеспечения кредита недвижимое имущество.

Заказчик — субъект, который заключил договор на строительство, с генеральным подрядчиком.

Закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая права кредитора к заемщику на заложенное заемщиком имущество. Закладная подлежит обязательной государственной регистрации. Закладная позволяет удобно передавать права требования по кредиту. Смена владельцев закладной также подлежит обязательной государственной регистрации.

Залог — вид обеспечения каким-либо ценным имуществом или денежной суммой долгового или иного обязательства. В случае невыполнения обязательства кредитор-залогодержатель имеет право получить причитающуюся ему денежную сумму, в том числе за счет реализации залога, ранее всех других кредиторов данного должника.

Залогодатель – физическое или юридическое лицо, передающее права на свое имущество или другие активы кредитору в качетсве обеспечения полученного кредита.

Застройщик – организация, обладающая правами на ведение строительства или реконструкции на определенном земельном участке, находящегося в собственности или в аренде

Иждивенцы – граждане, находящиеся на чьем-либо попечении. Расходы на содержание иждивенцев относятся к постоянным тратам заемщика

Инвестор – организация или гражданин, вложившие в строительство или реконструкцию денежные средства или другие материальные активы (например, стройматериалы).

Индивидуальные предприниматели (ИП) – физические лица, зарегистрированные в установленном законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (ПБОЮЛ), а также частные нотариусы, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты.

Инфраструктура – совокупность сооружений, зданий, систем и служб, необходимых для полноценного функционирования производства и жизнедеятельности. Различают производственную (дороги, каналы, порты, склады, системы связи и др.), инженерную (сети энергосети, водоснабжение, водоотведение и др.) и социально-бытовую (магазины, школы, больницы, театры, стадионы и др.) инфраструктуры. Иногда термином «инфраструктура» обозначают комплекс обеспечивающих отраслей (транспорт, связь, образование, здравоохранение и др.).

Ипотека – это система долгосрочного кредитования для приобретения недвижимости. При этом банк предоставляет денежные средства под залог приобретаемого объекта недвижимости.

Ипотечный брокер – это посредник между банком и ипотечным заемщиком. Задача брокера — помочь подобрать наиболее приемлемую программу, сформировать необходимый пакет документов для представления в банк, помогает подобрать именно ту квартиру, которая устроит и клиента и банк

Исковая давность – срок для судебной защиты интересов лица, права которого нарушены.

Капитальный ремонт – замена или усиление конструкций и элементов, израсходовавших свой нормативный ресурс, с целью их дальнейшего использования.

Коллекторное агентство – коммерческие организации, занимающиеся взысканием, реструктуризацией и выкупом долгов, инициирует судебные разбирательства по возврату и выплате долга. Получает за свою деятельность процент от возвращенной задолженности.

Комиссионные (комиссионное вознаграждение) – сумма, которая выплачивается посреднику за услуги по подбору вариантов и сопровождение сделки.

Комиссия за досрочное погашение кредита – деньги, взимаемые банками за погашение кредита ранее установленного срока.

Кондоминиум – комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенные на нем жилые здания. Причем отдельные части этого комплекса (квартиры) находятся в частной собственности отдельных лиц, а общее имущество находятся в общей долевой собственности всех домовладельцев.

Кредитная заявка – письменное заявление потенциального заемщика в банк о выдаче ему кредит в определенной сумме на определенные цели и на приемлемых условиях.

Кредитная история – систематизированная информация о том, какие кредиты брал заемщик и насколько дисциплинированно он соблюдал свои обязательства. Для формирования, хранения и использования кредитных историй существуют специализированные кредитные бюро, деятельность которых строго регламентируются законодательством.

Кредитное бюро – специализированные организации, которые аккумулируют сведения о заемщиках и выдаваемых им кредитах, и, с разрешения заемщиков, предоставляют новым предполагаемым кредиторам для оценки кредитоспособности заемщиков.

Кредитный договор – это документ, в котором описаны отношения между кредитором и заемщиком касательно получения кредита, его обслуживания, а также права и обязанности обеих сторон до момента полного исполнения заемщиком обязательств перед банком.

Кредитный комитет – орган принятия кредитных решений в банке, оценивающий кандидатуры конкретных заемщиков и утверждающий конкретные кредитные условия для него.

Кредитный эксперт – сотрудник банка, который осуществляет предварительную проверку заемщика на основании сведений, полученных на собеседовании и подтвержденных документами. Он же готовит материалы к рассмотрению на кредитном комитете банка

Ликвидност ь – это оценка активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной.

Листинг – список предложений в определенном сегменте рынка (например, однокомнатные квартиры в одном из районов города), выполненный в едином формате и представленный в печатном или электронном виде.

Лицензия – документ, выданный органами власти, организации или частному лицу, разрешающий ведение той или иной деятельности или оказание услуг.

Ломбардный кредит – краткосрочный кредит под заклад легко реализуемого движимого имущества.

Маклер – частное лицо, являющееся посредником между продавцом и покупателем, арендодателем и арендатором недвижимости.

Мансарда – оборудованное под жилье чердачное пространство. Названо по фамилии французского архитектора Ф. Мансара.

Наймодатель – собственник помещения, предлагающей жилое помещение в аренду. Синоним слова «арендодатель».

Налог на доходы физических лиц – подоходный налог, которым облагается сумма совокупного дохода граждан в денежном исчислении за истекший год. В России имеется ряд льгот по уплате подоходного налога, в частности, от него освобождены доходы по пенсиям

Налог на собственность – налог на недвижимость, землю, здания и на личную имущественную собственность.

Налог с наследства и дарений – налог, уплачиваемый физическими и юридическими лицами при переходе имущества от одного лица к другому по праву наследования либо в результате дарения.

Налоговая декларация (НД) – официальное заявление налогоплательщика о полученном им доходе, который подлежит налогообложению за определенный период времени. НД–служит для установления величины подлежащего уплате налога, и контроля его уплаты, со стороны налоговой инспекции. На основании налоговых деклараций облагаются доходы частных предпринимателей и лиц свободных профессий, а так же взимается дополнительная часть подоходного налога с физических лиц.

Налоговая инспекция : государственный орган, который призван следить за своевременной уплатой налогов, применять меры наказания к лицам, которые уклоняются от уплаты налогов, а так же способствовать нормальному функционированию налоговой системы и вести налоговую документацию.

Налогоплательщик – юридическое и физическое лицо, которое в соответствии с законом обязано уплачивать налоги.

Наниматель – получает жилое помещение в пользование для проживания, за определенную плату.

Недействительная сделка – сделка, которая совершена с нарушением законодательных актов.

Нотариат – нотариальное оформление сделок купли-продажи, дарения, мены и других операций с недвижимостью.

Обременение – Наличие ограничения, установленного в законном порядке и стесняющего правообладателя, осуществляющего права собственности на определенный объект недвижимого имущества.

Объект недвижимости : участки недр, земельные участки, а так же все объекты, связанные с землей так, что перемещение их, без ущерба их назначению невозможно. В это же число входят здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, на которые зарегистрировано право собственности.

Оценка кредитоспособности заемщика – определение способности потенциальных заемщиков выполнять принимаемые ими финансовые обязательства. Осуществляется кредитными экспертами банка.

Оценка недвижимости – процесс определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Проведение независимой оценки объекта недвижимости является обязательным условием при выдаче ипотечного кредита.

Оценочные компании – компании, которые проведут профессиональную оценку состояния приобретаемого жилья и помогут определить его реальную рыночную стоимость.

Первичный рынок недвижимости – рынок вновь возведенных или реконструированных объектов недвижимости, на которые впервые оформляются права собственности.

Перекредитование – досрочное погашение одного кредита за счет средств, полученных заемщиком в другом банке.

Переменная процентная ставка – ставка процента по ипотечному кредиту, которая может быть изменена в течение срока действия кредитного договора согласно определенному алгоритму.

Платежный период – это временной интервал, в течение которого происходит списание средств, с текущего счета в счет погашения процентов и основного долга по кредиту без штрафных санкций. Платежный период всегда указан в кредитном договоре в разделе «Порядок пользования кредитом и его возврата».

Поручитель – лицо, которое вместе с основным заемщиком берет на себя ответственность перед кредитором за погашение кредита.

Приватизация – передача государством объекта недвижимости в частную собственность, после чего у человека появляется возможность распоряжаться своим имуществом – продавать, дарить, сдавать в аренду.

Процентная ставка – плата, взимаемая банками за предоставленные кредиты. Величина ставки зависит от величины кредита, срока его погашения, годовой нормы платежа, от соотношения спроса и предложения на денежном рынке, а также степени риска, который несет кредитное учреждение, ссужая сумму должнику.

Прямая продажа – продажа жилья, когда по условиям сделки продавец получает деньги за продаваемую им недвижимость, не дожидаясь реализации «встречной» сделки.

Рента – двусторонний договор, сторонами которого выступают плательщик ренты и получатель ренты, подразумевающий периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен полученное в собственность имущество. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному заверению.

Риэлтор – заимствованное из иностранного лексикона слово, означающее лицо, оказывающее посреднические услуги на рынке недвижимости.

Сделки отчуждения недвижимости – Такие действия физических и юридических лиц, которые направлены на переход вещных прав (в том числе права собственности) на недвижимое имущество от одного лица к другому.

Созаемщик – лицо, которое становится собственником приобретаемого объекта недвижимости и вместе с основным заемщиком отвечающее перед кредитором за возврат кредита

Ссудный счет – персональный счет заемщика, открываемый в банке-кредиторе для перечисления кредитных средств и для последующего зачисления на него платежей по кредиту

Ставка LIBOR – средневзвешенная ставка рефинансирования кредитов, устанавливаемая Лондонской межбанковской биржей.

Ставка MosPrime – средняя ставка предоставления рублевых кредитов. Рассчитывается Национальной валютной ассоциацией на основе ставок предоставления рублевых депозитов, объявляемых ведущими российскими банками.

Страхование (в ипотеке) – система экономических отношений по защите имущественных интересов страхователя или иных лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов, формируемых страховщиком из уплачиваемых страховых премий (взносов)

Страхователь – сторона в договоре, страхующая свой имущественный интерес или интерес третьей стороны. Он обязан уплатить страховой взнос страховщику, который взял на себя обязательства при наступлении страхового случая возместить страхователю убыток

Страховая выплата – денежная сумма, выплачиваемая для возмещения убытков при наступлении страхового случая

Страховой случай – фактически наступившее событие, влекущее обязанность страховщика произвести выплату страхователю из средств страхового фонда

Страховщик – организация (юридическое лицо), производящая страхование и принимающая на себя обязательство: за определенное вознаграждение возместить страхователю или другому лицу, в пользу которого заключен договор, убытки, которые возникли при наступлении страхового случая

Страховые компании – компании, которые страхуют риски, возникающие при ипотечном кредитовании

Субаренда – Передача арендованного жилья внаем третьему лицу.

Субподрядчик – Организация, нанятая генеральным подрядчиком для выполнения определенного вида работ. Нередко оплата за эту работу (или за ее часть) производится в натуральной форме – квартирами или иной недвижимостью в строящемся/реконструированном здании.

Таунхаузы – несколько малоэтажных индивидуальных жилых домов малой этажности (коттеджей), имеющих общие боковые стены.

Технический паспорт квартиры (доли квартиры) – оформляется в проектно-инвентаризационном бюро района. Технический паспорт содержит сведения о здании, в котором находится жилплощадь (год постройки, материал стен, перекрытий), о самой квартире – ее точные параметры, оснащенность удобствами, план с обозначением размеров всех помещений, несущих стен и легких перегородок, мест расположения коммуникаций и пр. В техническом паспорте указывается инвентаризационная стоимость квартиры (доли квартиры) на момент выдачи документа.

Титульное страхование – страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество. Оно защищает права покупателя от притязаний третьих лиц на объект недвижимости, возникших до и сохранившихся после приобретения объекта.

Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация домовладельцев (владельцев квартир) для совместного управления и эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, а также владения, пользования и распоряжения общим имуществом в установленных законодательством пределах.

Уклонение от уплаты налогов – нелегальный путь уменьшения налоговых обязательств, основанный на уголовно наказуемом сознательном использовании методов сокрытия учета доходов и имущества от налоговых органов, а также искажения бухгалтерской и налоговой отчетности

Участник долевого строительства – гражданин, заключивший договор долевого участия в строительстве или иной договор с застройщиком, после исполнения которого, у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме.

Фиксированная ставка процента – ставка процента по ипотечному кредиту, которая не может быть изменена в течение срока действия кредитного договора

Франшиза – предусмотренное условиям договора страхования освобождение страховщика от возмещения убытков, не превышающих определенный размер

Цепочка сделок – Несколько сделок купли-продажи (как минимум, одна из которых обременена встречной покупкой), происходящих одновременно.

Цоколь – конструкция, позволяющая перейти от фундамента к стенам здания или сооружения, формируя пространство, которое мы привыкли называть «подвалом».

Черновая отделка – отделка, при которой стены, пол и потолок подготовлены под оклейку, настилку, покраску, побелку. Иногда отсутствуют внутренние двери, сантехника, электрика.

Чистовая отделка (квартиры) – отделка, при которой подразумевается, что жилье, передаваемое покупателю строителями, уже может быть пригодно для проживания.

Всё о ДДУ: договор долевого участия в вопросах и ответах

Полный справочник для участников долевого строительства.

ДДУ, или договор долевого участия – это договор между дольщиком и застройщиком. По нему вы, вместе с другими покупателями, в долях вкладываете деньги в возведение многоэтажного дома, а застройщик после окончания строительства должен передать вам конкретную квартиру в этом доме.

Какие гарантии дает ДДУ?

1. Защита от двойных продаж.
После подписания ДДУ регистрируется в Росреестре. Это значит, что государство зафиксировало ваше право после оплаты получить конкретную квартиру. Следовательно, ее не смогут продать еще раз другому покупателю.

2. Право на получение неустойки за просрочку передачи квартиры.
Если застройщик не передал вам квартиру в срок, указанный в ДДУ, вы можете потребовать неустойку за каждый день ожидания.

3. Право расторгнуть договор.
Если застройщик не выполняет своих обязательств или выполняет их плохо, вы можете расторгнуть договор без каких-либо штрафов, получить назад свои деньги, а также неустойку и компенсацию.

4. Прозрачная документация.
По закону об участии в долевом строительстве застройщик обязан публиковать в СМИ и интернете проектную декларацию на строящийся дом, а также предоставлять документацию о себе любому обратившемуся человеку.

Чем отличается договор ДДУ от ЖСК

1. Договор с ЖСК, в отличие от ДДУ, не нужно регистрировать. С одной стороны, это значит, что вам не нужно собирать пакет документов, договариваться с застройщиком о дате регистрации, идти в Росреестр или МФЦ, тратить время на ожидание регистрации. С другой – без государственной регистрации есть риск двойных продаж вашей квартиры.

2. По договору с ЖСК цена на квартиру обычно ниже, чем по ДДУ. Однако схема ЖСК позволяет брать различные дополнительные сборы с членов кооператива. В итоге цена может быть даже выше той, что вы заплатили бы по ДДУ.

Что должно быть в ДДУ?

Обязательные пункты:

1. Определение объекта строительства.
2. Характеристики квартиры или иной недвижимости в соответствии с проектной документацией – адрес дома, номер квартиры, ее площадь, планировка и т.д.
3. Срок передачи помещения.
4. Стоимость договора, сроки и порядок ее уплаты.
5. Гарантийный срок объекта строительства.
6. Способ, которым застройщик будет обеспечивать свои обязательства по ДДУ – залог на строящийся объект и земельный участок, а также либо поручительство банка, либо страхование ответственности застройщика.

Кто должен страховать ДДУ?

Застройщик. По закону об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ) именно он страхует свою обязанность по передаче квартиры дольщику. Если строительная компания требует у вас деньги на страховку, она нарушает закон – средства дольщиков застройщик может тратить только на строительство дома.

Где регистрируют ДДУ?

ДДУ регистрируют в Росреестре (служба государственной регистрации, кадастра и картографии, она же Регистрационная палата) или через МФЦ.

Как зарегистрировать ДДУ?

Шаг 1

Прежде всего дольщику необходимо собрать комплект документов, установленный 214-ФЗ:

1. ДДУ со всеми приложениями к нему. Понадобится три экземпляра-подлинника: один – для застройщика, второй – для Росреестра, третий – для самого дольщика. Количество экземпляров зависит от количества участников долевого строительства.
2. Заявление застройщика и дольщика о государственной регистрации ДДУ. Обычно оно заполняется в органе Росреестра или в МФЦ.
3. Документы, удостоверяющие личность заявителя. Физические лица вправе обратиться за регистрацией как лично, так и через представителя, который действует на основании доверенности, заверенной у нотариуса. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют свидетельство о рождении ребенка. Представители недееспособных – документ о назначении их опекунами.
4. Нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга участвуют в долевом строительстве по одному ДДУ, нотариального согласия не требуется.
5. Договор залога права требования (в случае, когда дольщику предоставляются кредитные/заемные средства) – для одновременной регистрации обременения права.
6. Документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленное застройщиком и согласованное с участником долевого строительства. В описании должно указываться местоположение квартиры на плане создаваемого многоквартирного дома и ее планируемая площадь.

Шаг 2

Уплатить госпошлину за регистрационные действия.

Размер госпошлины для физического лица – 350 рублей. Так как госпошлина уплачивается в равных частях каждой стороной сделки, то физическому лицу требуется заплатить 1/2 от 350 рублей, то есть 175 рублей.

Предоставлять документ об уплате госпошлины не требуется, но заявитель вправе приложить его к пакету документов по собственной инициативе.

Если информация об уплате госпошлины отсутствует, документы к рассмотрению не принимаются.

Шаг 3

Подать комплект документов на регистрацию вместе с заявлением сторон (застройщика и дольщика). Сделать это можно лично в региональном отделении Росреестра по месту нахождения строящегося многоквартирного дома или в отделении МФЦ в электронной форме. Также документы и заявление можно направить по почте.

При подаче документов лично требуется присутствие как дольщика, так представителя застройщика.

После сдачи документов необходимо получить расписку в том, что они приняты на госрегистрацию. Расписка должна содержать:

1. дату представления документов;
2. перечень представленных документов;
3. ФИО специалиста, принявшего документы, его подпись и телефон;
4. ФИО специалиста, у которого в течение срока регистрации можно узнать, на какой стадии находится рассмотрение документов, и сколько времени осталось до его завершения.

Шаг 4

Получить документы после регистрации. Срок регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства занимает не более 10 дней, с последующими – не более 5 дней.

Для получения документов потребуется:

1. документ, удостоверяющий личность, либо доверенность на представление интересов заявителя.
2. расписка в получении документов.

Государственная регистрация договора удостоверяется специальной регистрационной записью на нем.

Как проверить регистрацию ДДУ?

1. Запросить у застройщика копию ДДУ со штампом регистрации.
2. Если ДДУ еще не зарегистрирован, то расписку Росреестра о приеме вашего договора на регистрацию.
3. Заказать выписку из ЕГРП на сайте Росреестра (заказ делается онлайн, выполняется до 5 рабочих дней и стоит от 150 рублей, в зависимости от количества нужных вам выписок).
4. Заказать выписку из ЕГРП в Росреестре или МФЦ (понадобится паспорт, заявление на получение выписки (бланк), квитанция об оплате госпошлины).

В 3 и 4 случае вы получите информацию о всех дольщиках, которые зарегистрированы на конкретном земельном участке, где возводится дом. Ищите свои данные в этом списке.

Когда вносится первоначальный взнос при долевом строительстве?

Первый взнос по ДДУ вносится строго после государственной регистрации договора. Требование застройщика уплатить денежные средства до регистрации – это грубое нарушение 214-ФЗ!

Как расторгнуть ДДУ и вернуть деньги?

Расторгнуть ДДУ можно четырьмя способами:

1. по инициативе участника долевого строительства;
2. по инициативе застройщика;
3. в судебном порядке;
4. по соглашению сторон.

Во всех этих случаях застройщик обязан вернуть вам деньги.

При расторжении ДДУ в одностороннем порядке (как дольщиком, так и застройщиком) ДДУ считается расторгнутым со дня отправки уведомления о расторжении.
Расторжение ДДУ нужно зарегистрировать в Росреестре.

Как расторгнуть ДДУ по соглашению сторон?

Обычно при расторжении ДДУ по соглашению сторон проблем не возникает – застройщик и дольщик оговаривают все условия возврата денег и расторгают договор. Но иногда застройщик включает в соглашение о расторжении не выгодные для дольщика пункты. Например, что деньги он вернет только после того, как заключит ДДУ на ту же квартиру с другим дольщиком. Соглашаться на него не следует, поскольку застройщик может и не перезаключить ДДУ.

Еще один пункт, на который не стоит соглашаться – очень длинный (до года) срок возврата денег. Если вы подпишите такое соглашение, то не сможете обратиться в суд с иском о взыскании средств, пока не закончится указанное время.

Если после расторжения ДДУ по соглашению сторон застройщик не возвращает деньги в установленный в соглашении срок, можно обращаться в суд.

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке дольщиком?

Если дольщик решил по каким-то причинам расторгнуть ДДУ, ему следует:

1. Предложить застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию.
2. Если застройщик не согласен, то составить уведомление о расторжении договора.
3. Отправить его застройщику по почте, заказным письмом с описью вложения.
4. К письму стоит приложить расчет процентов за все время пользование деньгами (1/300 (для предпринимателей и юрлиц) или 1/150 (для физических лиц) ставки рефинансирования за каждый день пользования) и реквизиты, на которые нужно переводить средства.
5. Застройщик должен перевести деньги в течение 20 дней.
6. Если через 20 дней денег вы не получили, можно обращаться в суд.
7. Для этого нужно составить иск к застройщику (с требованиям вернуть деньги, проценты и компенсацию).
8. Предъявить иск в суд по месту нахождения застройщика.
9. Если суд вынесет решение в вашу пользу, застройщик должен вернуть деньги в течение 10 дней со вступления в силу судебного решения.
10. Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления судебного решения.

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке застройщиком?

Если дольщик просрочил платеж более чем на два месяца или более чем три раза нарушал сроки платежей, застройщик может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Для этого он:

1. Направляет дольщику предупреждение о том, что нужно погасить задолженность, иначе ДДУ будет расторгнут.
2. Если выплаты так и не поступают в течение 30 дней, направляет дольщику уведомление о об отказе от исполнения договора – заказным письмом с описью вложения.
3. В течение 10 дней со дня расторжения возвращает деньги, которые дольщик уплатил в счет ДДУ.
4. Если дольщик не обратился за деньгами в эти 10 дней, на следующий день застройщик зачисляет деньги на депозит нотариуса по своему местонахождению.
5. Уведомляет дольщика о переводе денег на депозит нотариуса.
6. Если застройщик не перевел деньги в указанные сроки, он обязан выплатить дольщику проценты на эту сумму в размере 1/300 (для предпринимателей и юрлиц) или 1/150 (для физических лиц) от ставки рефинансирования. Проценты начисляются за каждый день просрочки.
7. Если застройщик не переводит деньги, дольщик может обратиться в суд.

Как расторгнуть ДДУ через суд?

ДДУ расторгается в суде, если:

1. строительство дома остановлено/приостановлено и очевидно, что застройщик не передаст квартиру в срок;
2. застройщик внес существенные изменения в проект (например, уменьшил площадь квартиры);
3. застройщик изменил назначение нежилых помещений в квартире;
4. в других случаях, предусмотренных ДДУ.

В любом из этих 4 случаев дольщик может обратиться в суд по месту нахождения застройщика с исковым заявлением о расторжении ДДУ и возврате денег, процентов и компенсации.

К заявлению нужно приложить:

• копию ДДУ;
• доказательства, подтверждающие наступление любого из 4 случаев (например,
• документы, которые подтверждают прекращение строительства, внесение значительных изменений в проектную документацию и т.д.);
• расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика;
• копии всех вышеперечисленных документов для суда, по числу участников
• судебного разбирательства;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• заверенную у нотариуса копию доверенности представителя (если ваши интересы в суде представляет другой человек);
• другие документы, которые могут подтвердить обстоятельства дела.

Если суд выносит решение в пользу дольщика, застройщик обязан вернуть установленную судом сумму в течение 10 дней с того момента, как судебный акт вступил в силу.

Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления решения суда в силу.

Доводить дело до суда застройщику не выгодно. Если суд выносит решение в пользу дольщика, то со строительной компании взыскиваются и внесенные по ДДУ деньги, и процент за пользование ими, и компенсация морального вреда, и убытки, связанные с судебными расходами, и штраф за то, что застройщик не удовлетворил законные требования дольщика в добровольном порядке.

Как расторгнуть ДДУ с ипотекой в одностороннем порядке?

1. Предложить застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию.
2. Если застройщик не согласен, то составить уведомление о расторжении договора.
3. Отправить его застройщику по почте, заказным письмом с описью вложения.
4. К письму стоит приложить расчет процентов за все время пользование деньгами (1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования) и реквизиты, на которые нужно переводить средства.
5. Застройщик должен перевести деньги в течение 20 дней.
6. Если через 20 дней денег вы не получили, можно обращаться в суд.
7. Для этого нужно составить иск к застройщику (с требованиям вернуть деньги, проценты и компенсацию).
8. Предъявить иск в суд по месту нахождения застройщика.
9. Если суд вынесет решение в вашу пользу, застройщик должен вернуть деньги в течение 10 дней со вступления в силу судебного решения.
10. Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления решения суда в силу.
11. Действия по ипотеке зависят от того, что указано в ипотечном договоре. Например, если в нем прописано, что после расторжения ДДУ нужно досрочно погасить кредит, полученные от застройщика деньги надо вернуть банку, чтобы полностью погасить ипотеку.
12. Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения подается вместе с ксерокопией письменного уведомления. Госпошлина за это не взимается.

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Вы можете требовать с застройщика неустойку, если:

• застройщик пропустил сроки передачи квартиры,
• вы расторгаете ДДУ,
• застройщик вовремя не устраняет недостатки в квартире.

1. Размер неустойки

Если дольщик – юридическое лицо или предприниматель, то ежедневная неустойка равна 1/300 ставки рефинансирования Центробанка (на август 2016 года – 10,5%).
Если дольщик – физическое лицо, ежедневная неустойка равна 1/150 ставки рефинансирования.

2. Момент начисления неустойки

Неустойка, которую уплачивает застройщик при расторжении договора дольщиком, начисляется с момента, когда вы внесли деньги (все или часть).

Неустойка за просрочку передачи квартиры начисляется со следующего дня после даты передачи, указанной в ДДУ.

Неустойка за то, что застройщик вовремя не устранил недостатки, начисляется после того, как истек оговоренный застройщиком и дольщиком срок устранения.

Как оформить собственность по ДДУ

Прежде чем вы сможете оформить квартиру, которую приобрели по ДДУ, в свою собственность, застройщик должен:

• получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию,
• постановить дом на кадастровый учет,
• провести обмеры дома.

Убедитесь, что застройщик произвел все эти действия.

Для регистрации вам понадобятся:

1. Документ, подтверждающий личность,
2. ДДУ,
3. акт приема-передачи квартиры,
4. квитанция об уплате госпошлины (200 рублей),
5. закладная или кредитный договор (при покупке квартиры в ипотеку),
6. заверенная у нотариуса доверенность (если процедуру регистрации выполняет доверенное лицо или только один из будущих собственников).

С пакетом этих документов нужно обратиться в орган Росреестра или МФЦ. Там вам выдадут расписку, в которой будет указана дата – когда прийти за свидетельством о регистрации (срок ожидания – около месяца).

Как продать квартиру по ДДУ?

Продать квартиру, которую вы купили по ДДУ, до получения ее у застройщика можно только через уступку прав требования. Это не будет сделка с недвижимостью – ведь квартира еще не готова. Вы можете продать (переуступить) только право требовать ее у застройщика после срока передачи, который оговорен в ДДУ.

Несколько терминов. Продавец по договору уступки юридически называется цедент, покупатель – цессионарий, а сам договор – цессия.

Покупатель, который берет квартиру по договору переуступки, получает права и обязанности по ДДУ. То есть, например, если жилье оплачено не полностью, именно он будет выплачивать остатки долга застройщику. В таком случае для заключения цессии обязательно требуется письменное согласие застройщика на переуступку. Часто строительная компания взимает некоторую сумму за свое согласие – от 1 до 5% от цены ДДУ.

Если цедент заплатил застройщику полную стоимость будущей квартиры, то согласия строительной компании на переуступку не требуется. Надо только уведомить его о цессии, но уведомить так, чтобы у вас на руках были доказательства того, что вы послали уведомление, а застройщик его получил.

Договор переуступки заключается в письменной форме. По нему цедент должен передать покупателю все документы по ДДУ – сам договор, приложения к нему, дополнительные соглашения, документы, которые подтверждают факты оплаты. Эта передача оформляется дополнительным актом, за подписями обеих сторон. В самом тексте цессии должны быть указаны номер ДДУ и дата его подписания.

Поскольку ДДУ регистрируется в Росреестре, договор цессии тоже нужно зарегистрировать. И он считается заключенным только после регистрации.

Подробнее о переуступке читайте «Что такое переуступка ДДУ».

Цессия облагается налогом в 13% для граждан России и 30% – для граждан других государств.

Насколько выгодно долевое строительство?

Квартира, купленная на стадии строительства дома, стоит в среднем процентов на 30 дешевле, чем в готовой новостройке или на вторичном рынке. Хотя в последнее время эта разница в цене становится меньше – из-за экономической ситуации готовые квартиры несколько подешевели.

Долевое строительство дешевле покупки готового жилья по нескольким причинам.
Во-первых, застройщик фактически берет у дольщиков беспроцентный кредит на строительство дома – то есть ему не надо будет возвращать деньги с процентами.

Во-вторых, дольщик платит за квартиру, которой еще нет – ему надо будет ждать несколько лет, прежде чем он сможет вселиться в новостройку. А деньги застройщику нужны уже сейчас. И, чтобы привлечь нужные финансы, он предлагает меньшую цену.

В-третьих, пока дом не возведен, есть риск, что по каким-то причинам застройщик его так и не построит или построит позже обозначенного срока. За это компания тоже сбрасывает стоимость – для покупателя, который предпочтет рискнуть, но заплатить меньше.

Кто контролирует долевое строительство?

Как правило, долевое строительство контролируют соответствующие государственные органы. В Москве это Москомстройинвест (Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства). В Подмосковье – Министерство строительного комплекса Московской области.

Госорган контролирует соблюдение закона № 214 и рассматривает жалобы, связанные с его нарушением, принимает меры и защищает права участников долевого строительства. Также он проверяет использование средств, которые застройщик получает от дольщиков, ежеквартальную отчетность строительных компаний и так далее.