Договор уступки по дду образец

Договор переуступки права требования по договору долевого участия

Переуступка права требования (цессия) по договору долевого участия (ДДУ) предполагает переход прав на собственность, которая строится при участии денежных вложений продавца.

В данном случае существует три стороны сделки:

1. Застройщик – юр. лицо, получившее часть стоимости или полный расчет за недвижимость, находящуюся в процессе постройки.
2. Продавец (цедент) – лицо, чаще физическое, которое внесло некую сумму для получения собственной, на момент подписания, недостроенной недвижимости.
3. Покупатель (цессионарий) – лицо, желающее получить правовые полномочия на действия с недвижимостью, которая еще не построена, но оформлена как объект долевого участия.

Законодательная база

Переоформление прав требования по контракту дольщиков законодательно обоснованно и введено под контроль посредством:

1. Федерального законодательства «Об участии в долевом строительстве».
2. Гражданского закона (статья 164) «о требованиях оформления договора уступки прав».
3. Гражданского закона, главы 2, описывающего положения оформления договора.
4. Налогового кодекса, в котором прописаны нюансы, связанные с уплатой налоговых отчислений.

Заключение сделки по переуступке прав

Подписание договора о смене участника долевого участия производится только с согласия всех трех сторон.

Права и обязанности по ДДУ продавца передаются новому долевому участнику полностью.

При невыплате стоимости недвижимости в полном объеме, внесение оставшихся средств ложится на плечи нового владельца обязательств.

По результатам подписания бумаг, связанных с уступкой обязательств, новоявленный дольщик должен иметь на руках следующие бумаги:

1. Экземпляр документа, подтверждающего приобретение прав дольщика.
2. Квитанции или иные бумаги, подтверждающие денежные потоки в рамках долевого строительства.
3. Заявление с согласием застройщика на передачу прав от дольщика к новому владельцу.
4. Сведения из ЕГРП (для подтверждения легальности действий застройщика).
5. Документ заключенный ранее между цедентом и застройщиком (он остается без изменений).
6. Акт, составленный о факте передачи документации.

Подписанный документ уступки прав, на основании законодательства РФ, подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Образец договора

В основном соглашении по передаче обязательств, относящихся к участию в долевых отношениях, должна быть информация:

• о предмете соглашения – право требования;
• о стоимости сделки – сумма, выплачиваемая цеденту за передачу обязательств. На выплаты, связанные с ДДУ, данные средства не влияют;
• об обязанностях сторон (передача документов, выплата стоимости в рамках сделки, оповещение и получение согласия от застройщика, предоставление заявление от супруга (супруги) цедента и др.);
• об ответственности за нарушение сделки;
• заключительные нюансы, связанные с подписанием документа;
• личные данные о цеденте и цессионарии.

Важные моменты и подводные камни

Риски:

1. Перед подписанием и оформлением основного договора уступки, составляется соглашение о намерениях. На основе данного соглашения никаких денежных переводов не должно быть по причине того, что оно не является зарегистрированным документом. Недобросовестные продавцы прав могут создать таких соглашений безграничное количество.
2. Перед подписанием документа следует убедиться в наличии письменного согласия застройщика. В противном случае, сделка может быть обжалована.
3. Покупая права по контракту дольщиков нужно ознакомиться с точной суммой выплат, произведенных по данному документу. При участии в сделке мошенников, может случиться, что придется выплачивать и сумму по контракту уступки прав и огромную сумму по ДДУ.
4. Если, по стечению обстоятельств, ДДУ разрывается с дольщиками, то сумма, уплаченная цеденту в ходе передачи прав, не возвращается. Возместить возможно будет только денежные средства, вложенные согласно контракту дольщиков.
5. Заключая контракт на приобретение обязательств по ДДУ, следует узнать о наличии согласия супруга (супруги) дольщика на оформление. В случае несогласия лица состоящего в браке с цедентом, переход прав может быть признан недействительным.
6. Изучая документы, подготовленные цедентом для совершения сделки, следует запросить актуальную информацию о застройщике. Нередки случаи, когда цедентом оказываются лица, знающие о недобросовестности выполнения обязательств застройщиком.

Нарушение договора цессионарием

Нарушение оплаты стоимости по установленному графику наказывается включением в общую сумму по соглашению процента неустойки. Неустойка начисляется в процентном отношении к общей задолженности ежедневно.

При нарушении сделки передачи обязательств покупателем более чем на протяжении 30 дней, цедент может отменить действительность документа через суд.

Консультация нотариуса

Отвечает на вопросы нотариус Алексей Комаров.

Образец договора цессии уступки права требования неустойки по 214 ФЗ ДДУ

ДОГОВОР уступки права требования

по Договору участия в долевом строительстве.

г. Москва « » ___________ 2018 г.

Гражданин (-ка) РФ ___________________(-ая) в дальнейшем «Цедент» с одной стороны, и Индивидуальный Предприниматель Силкин Алексей Александрович, именуемый в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», а по отдельности «Сторона» заключили настоящий договор о нижеследующем:

Цедент уступает, а Цессионарий принимает право требования (в том числе – судебного) неустойки (пени), предусмотренной п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и штрафной санкции, предусмотренной п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

Данное право возникло у Цедента в связи с нарушением ООО ______________ (ИНН ___________, ОГРН __________) обязательств по Договору № _______ участия в долевом строительстве от____________г (далее – «Договор долевого участия»), заключенного между Общество с ограниченной ответственностью ___________ (ИНН ________, ОГРН _________) (далее – «Застройщик») и _____________. (далее – «Участник долевого строительства»).

Предметом Договора долевого участия являлось строительство сборно-монолитного каркасного 12-ти этажного 1-секционного жилого дома корпус 1 по строительному адресу: Московская область, __________________________и передача Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства со следующими характеристиками: однокомнатная квартира, условный номер ___ номер на площадке — 2, проектной площадью _______, расположенную на 4 этаже Многоквартирного дома (далее – «квартира»).

В соответствии с п.1.7 Договора долевого участия срок передачи Объекта долевого участия – не позднее ___________года, таким образом, крайний срок передачи Объекта долевого строительства – ______________г

Акт приема-передачи квартиры к Договору долевого участия был подписан 23 мая 2016г, тем самым обязательство Застройщика в части передачи объекта долевого строительства было исполнено с нарушением срока, установленного пунктом 1.7 Договора долевого участия.

Цена, в соответствии с п. 2.1 Договора участия составляет _______ (_______________ рублей 00 копеек.)

Право требования уступается в части нарушения сроков передачи квартиры за период с 01.01.2016 по 23.05.2016 (Просрочка 143 дней) в общем размере:

Неустойка _________ (_____________) рублей 30 коп. Штрафная санкция — в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом.

Цедент уступает Цессионарию право требования неустойки и штрафной санкции. Права владения, пользования, распоряжения объектом долевого строительства Цессионарию не передаются.

1. Размер и порядок оплаты за уступаемое право требования согласуется сторонами в приложении № 1 к настоящему договору.
2. Цедент несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов.
3. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.
4. Настоящий договор вступает в силу со дня подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору.
5. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой Стороны, один экземпляр для Застройщика.

ДОГОВОР УСТУПКИ ПРАВ по неустойке (ЦЕССИЯ)

УСТУПКИ ПРАВ по неустойке ( ЦЕССИЯ)

г. _______ ________ 2017 г

_________________, именуем__________ в дальнейшем « Цедент» с одной стороны, и индивидуальный предприниматель _____________________, действующей на основании Свидетельства_____________, именуемый в дальнейшем « Цессионарий» с другой стороны, заключили настоящий договор о следующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Цедент уступает, а Цессионарий принимает в права и обязанности по договору долевого участия в строительстве жилого дома № ____ от ___________ года ( далее – Договор долевого участия), заключенному между Цедентом и ООО _______________» в части неустойки ( пени) за нарушение сроков передачи квартиры за период с 0__.0___.20____ года по ___________ года в размере ______________________ рублей

1.2. За уступаемые права и обязанности по договору долевого участия Цессионарий выплачивает Цеденту компенсацию, равную ________________ (________________ ) рублей ( далее — договорную сумму).

2. ПЕРЕДАЧА ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ

2.1. Цедент обязан передать Цессионарию в течение трех дней с момента подписания настоящего договора все необходимые документы, удостоверяющие права и обязанности по договору долевого участия, заключенному с ООО» ________________», а именно:

— договор долевого участия, указанный в п. 1.1 настоящего договора, со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и другими документами, являющимися неотъемлемой частью указанного договора, включая претензионную переписку.

2.2. Цедент обязан сообщить Цессионарию все иные сведения, имеющие значение для осуществления Цессионарием своих прав по договору долевого участия.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. В счет уступаемых прав и обязанностей, Цессионарий уплачивает Цеденту договорную сумму. Уплата указанной суммы производится одномоментно в день заключения договора путем выдачи указанной в п. 1.2 Договора суммы наличными денежными средствами с одновременной выдачей Цеденту расходного кассового ордера, который является подтверждением совершенного расчета.

3.2. Цессионарий имеет право выплатить договорную сумму досрочно, о чем должен известить Цедента в письменной форме.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. Цедент несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов и сведений, а также гарантирует наличие и передаваемость всех уступленных Цессионарию прав.

4.2. Цедент отвечает за действительность передаваемых по настоящему договору прав и обязанностей.

4.3. Ответственность Цессионария в случае просрочки выплаты договорной суммы, исчисляется в соответствии с требованиями действующего законодательства.

4.4. За иное неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания Цедентом и Цессионарием и действует до полного исполнения обязательств.

5.2. Цедент обязуется в трехдневный срок после подписания настоящего договора уведомить ООО» ____________________» и всех заинтересованных третьих лиц об уступке своих прав и обязанностей по договору долевого участия.

5.3. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, по одному для каждой из сторон. Экземпляр Nо. 3 направляется ООО» ______________________________».

Договор уступки права требования на участие в долевом строительстве (цессия ДДУ)

Вы передумали покупать квартиру в выбранном районе города, но договор долевого участия в строительстве уже подписан? Вам срочно потребовались деньги и вы хотите продать свою долю в доме строящемся по принципу долевого участия в строительстве? В данном случае просто необходимо составить договор уступки права требования (цессия) по договору долевого участия в строительстве, а если коротко (договор цессии по ДДУ). Но с другой стороны возникает следующий вопрос, как правильно оформить данную сделку и какие есть у неё нюансы? Именно поэтому наши квалифицированные юристы, находящиеся в Чебоксарах, подготовили для Вас соответствующий документ, чтобы Вы могли скачать бесплатно без регистрации типовой образец (пример) формы (бланк) уступки права требования по договору долевого участия в строительстве (договор цессии ДДУ образец), соответствующий законодательным актам 2019 года, благодаря которому Вы правильно оформите данную сделку, чтобы минимизировать риски потери ваших денежных средств.

Скачать без регистрации

Внимание. Прочтите полезную информацию ниже, чтобы правильно составить договор цессии по ДДУ.
В конце текста БОНУС для жителей г.Чебоксары

Важно знать! Обязательно к прочтению

Данный договор переуступки права требования на участие в долевом строительстве многоквартирного дома регулируется следующими законодательными актами: глава 24 параграф 1 часть 3 Уступка требования (цессия) ГК РФ и федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

Основные нюансы договора цессии по ДДУ

1. Переуступить право требования можно только до подписания акта приема-передачи, после это уже договор цессии заключить не получится.
2. Договор уступки прав требования заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации – в силу ст. 4 и 17 № 214-ФЗ. Договор вступает в силу только после ее государственной регистрации. Это означает, что не должны осуществляться никакие платежи до государственной регистрации договора уступки права требования.
3. Проверить если в договоре участия в долевом строительстве пункт о запрете на уступку права требования.
4. Необходим следующий пакет документов, относящийся к сделке:
   • • первоначальный договор долевого участия (оригинал и нотариально заверенная копия);
   • • платежные документы, подтверждающие, что оплата по ДДУ была произведена полностью;
   • • возможно, справка от застройщика о том, что по конкретному объекту долевого строительства (например, квартире) обязательства дольщика по оплате исполнены полностью и в срок, материальных или иных претензий застройщик к первоначальному дольщику не имеет и не возражает против переуступки;
   • • письменное согласие застройщика, в случае если в договоре есть пункт о том, что лишь в таком случае разрешена переуступка прав требования;
   • • разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования;
   • • нотариально заверенное согласие супруга, если участник находится в браке;
   • • если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;
   • • согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).
5. В договоре переуступки не должны содержаться пункты, изменяющие условия первоначального ДДУ. Все условия должны быть сохранены.
6. Оплата по договору уступки права требования осуществляется на тех условиях, которые прописаны в договоре, поэтому необходимо внимательно отнестись к этой части соглашения.
7. Предыдущий дольщик несет перед новым ответственность за действительность переданного им права, но не за исполнение застройщиком его обязанностей.
8. Если переуступка оформлена до возбуждения дела о банкротстве застройщика, то на гражданина распространяются гарантии Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О Фонде защиты прав граждан».
9. Необходимо проверить, что на квартире нет обременений (ипотеки). Также удостовериться, что оплата была произведена по всем уступкам, если их было несколько.

Мы надеемся, что данный образец формы договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве (договор цессии ДДУ образец), соответствующий законодательным актам 2019 года, поможет сохранить Ваше драгоценное время, нервы и деньги которые могли потратить на услуги юриста по долевому строительству. Но как показывает практика, лучше не рисковать и заручиться поддержкой квалифицированных юристов, которые смогут качественно оказать услуги по составлению договоров или сопровождению сделок с недвижимостью. Тем более, что в случае неправильно оформленного договора или не учтённого нюанса про который вы могли не знать или забыть, договор могут признать недействительным.

Особенности заключения договора переуступки по ДДУ и правила его оформления

Нередко обстоятельства вынуждают дольщика покинуть долевой проект. Но по существующему законодательству он не может просто по своему желанию без законных оснований отказаться от дальнейшего выполнения условий договора. Однако законодатель предусмотрел возможность выхода из проекта путем передачи своих прав по ДДУ другому участнику. Данная сделка сегодня достаточно распространена, таким образом продают строящееся жилье не только граждане, но и подрядные организации. Независимо от того, что в каждой ситуации существуют свои нюансы, этот вид сделок имеет одинаковую правовую основу и аналогичные юридические последствия. Стороны подписывают договор уступки права требования по договору долевого участия, образец которого можно скачать по ссылке. Данный документ фиксирует смену участников в основном договоре.

Что такое уступка права требования – особенности сделки

Сделки по уступке своих прав довольно распространены, существует очень много разновидностей подобных соглашений. В рамках гражданского законодательства, которому они подчиняются, ежедневно совершаются сотни сделок по переуступке. Уступка по ДДУ имеет свои особенности, она регулируется не только ГК РФ, но также и 214 ФЗ, что накладывает свой отпечаток на ее проведение.

Данная сделка имеет и ряд других особенностей, которые нужно учитывать при ее совершении:

1. Договор переуступки не прекращает действие ДДУ, на основе которого он совершается, а только подтверждает факт смены участников. Все условия договора (сроки строительства, стоимость жилья, характеристики квартиры и другие) остаются прежними.
2. В рамках данной сделки дольщик может передать ровно столько прав, а равно и обязанностей, сколько имеет, ни больше, ни меньше. Вместе с тем, его ответственность распространяется только на действительность передаваемого права, но он не отвечает перед покупателем за дальнейшие действия застройщика.
3. Сделка может быть совершена после заключения и регистрации ДДУ и до того, как жилье будет передано участнику по приемо-передаточному акту.
4. Необходимо известить девелопера о том, что в договоре произошла смена участников, иначе в будущем покупателя могут ожидать различные неприятные последствия. Для этого в адрес строительной фирмы нужно отправить уведомление, содержащее данные нового инвестора.

Оплата по договору

Оплата полной стоимости квартиры – это только часть расходов покупателя по данной сделке. Кроме того ему придется выплатить вознаграждение прежнему дольщику за уступку. Сделка по уступке прав является возмездной, хотя в законе данное условие не установлено. Стороны самостоятельно договариваются о цене уступки, ее стоимость отражается в договоре. Однако покупателю нужно иметь в виду, что при расторжении ДДУ, он может вернуть только цену основного договора. Деньги, уплаченные за переуступку, получить назад невозможно.

Когда требуется получать согласие девелопера на сделку

Законодатель не обязывает участников сделки заручаться согласием девелопера, если прежний дольщик полностью выплатил стоимость жилья. При отсутствии долгов договор уступки прав требования по договору долевого участия может быть заключен без разрешения застройщика. Но это только тогда, когда ДДУ не содержит такого требования.

Обязательные условия договора

Законодатель не установил единую форму договора уступки, поэтому он составляется произвольно. Пример документа можно посмотреть ниже. Обычно в условия договора включаются следующие положения:

1. Сведения о продавце и покупателе. (для организации – ее реквизиты и адрес, для граждан – ФИО, данные паспорта и место регистрации).
2. Предмет договора должен содержать информацию о застройщике и уступаемом объекте;
3. Полная стоимость договора и условия ее уплаты;
4. Период времени, в течение которого производятся расчеты;
5. Обязательства обоих сторон и ответственность за их неисполнение;
6. Реквизиты ДДУ, на основании которого происходит сделка.

В зависимости от особенностей сделки, соглашение об уступке права требования может дополняться другими пунктами. Например, при наличии долга по ДДУ, в документ включаются правила перехода долга на нового участника. Если частично оплата по договору осуществляется за счет ипотечного кредита, указывается размер суммы, выплачиваемой заемными средствами, и наименование финансовой организации, выдавшей ипотеку. К договору прилагаются необходимые документы (заверенная нотариально копия ДДУ, квитанции об оплате, справка от застройщика об отсутствии претензий к дольщику и т.д.).

Регистрация договора

Договор переуступки прав требования при долевом строительстве после подписания должен пройти госрегистрацию в Росреестре. Только после этого он будет считаться заключенным. Для этого понадобятся следующие документы:

1. Оригинал ДДУ (в дальнейшем он передается новому участнику).
2. Договор цессии (не менее трех экземпляров).
3. Два заявления на регистрацию от обеих сторон.
4. Разрешение застройщика на сделку и соглашение о переходе долга (если у продавца имеется задолженность по оплате).
5. Справка девелопера о полной оплате (если дольщик полностью выплатил всю необходимую сумму по ДДУ).
6. Разрешение на сделку от супруга, заверенное нотариусом, или документ, подтверждающий, что уступаемое право не является общей собственностью.
7. Кредитный договор, если для оплаты используются заемные средства.
8. Учредительные документы организации, если продавцом выступает юр. лицо.
9. Документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Особенности заключения сделки с организацией

Существует несколько схем продажи прав по переуступке, среди которых сделка, где продавцом выступает физ. лицо самая распространенная и наиболее безопасная. Нередко первым инвестором является подрядная организация, привлекаемая застройщиком для выполнения строительных работ. Обычно между ними заключается подрядный договор, по которому расчеты производятся не деньгами, а построенными квартирами.

Право на жилье у подрядчика возникает на основании договора инвестирования, договора взаиморасчета или ДДУ, заключенного с застройщиком. Подрядная организация находит покупателей и уступает им свои права требования квартиры или реализует уже готовое жилье.

Для покупателя, приобретающего квартиру у подрядчика по переуступке, самый приемлемый вариант – совершение сделки на основе ДДУ, прошедшего положенную регистрацию в Росреестре. Чтобы максимально обезопасить себя, новый дольщик должен проверить ряд документов продавца:

• договор подряда,
• ДДУ,
• документы, свидетельствующие о выполнении работ,
• справку девелопера о проведении взаиморасчетов и отсутствии претензий.

Если все перечисленные документы в порядке, можно без опасений совершать сделку по переуступке с подрядчиком.

Когда взаиморасчеты между застройщиком и подрядной организацией производятся на основе других договоров, конечный покупатель квартиры очень сильно рискует. Во-первых, трудно проверить действительность прав подрядчика на строящийся объект. Кроме того, договоры не проходят госрегистрацию, поэтому ничто не мешает ему продать один и тот же объект несколько раз.

Существуют также риски, что подрядчик не полностью выполнил работы по подрядному договору и остался должен застройщику, что позволяет последнему оспорить его права на квартиру. Если сделка между девелопером и подрядной организацией будет признана недействительной, то и уступка по ней тоже.

В некоторых случаях переуступка происходит по еще более сложной схеме, когда договор заключается непосредственно с компанией-застройщиком, а оплата по нему производится в адрес подрядчика. При этом подписывается трехстороннее соглашение между девелопером, подрядной организацией и конечным покупателем. Расчеты производятся с подрядчиком, который выдает платежный документ о получении денег. Новому инвестору необходимо также взять справку от застройщика о признании оплаты и погашении всей суммы за данный объект.

Как уменьшить риск при покупке жилья по переуступке

Чтобы минимизировать свои риски, прежде чем подписывать соглашение об уступке, покупателю необходимо проверить документы застройщика и продавца, а также саму стройку. Нередко встречаются случаи, когда переуступка оформляется из-за финансовых проблем, возникших у застройщика, или задержки строительства.

Вся информация о компании, объекте строительства, ходе стройки размещена на сайте застройщика. Нужно также проверить правоустанавливающую, разрешительную и проектную документацию на объект. Эти документы указываются в проектной декларации, которая также опубликована на сайте компании. Чтобы убедиться в отсутствии у прежнего дольщика задолженности по текущим платежам по ДДУ, у застройщика нужно взять акт сверки платежей.

Общество защиты прав дольщиков поможет вам совершить сделку с минимальным риском, организует ее юридическое сопровождение, проведет подробный анализ надежности застройщика и всей его документации. Чтобы связаться с нами, зайдите на страницу «Контакты», где вы найдете все данные для связи и сможете оставить свое сообщение.

Договор уступки прав требования на квартиру

Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке Покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДДУ — Договор долевого участия) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (Покупателю). Причем, уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.

Тогда такой Договор уступки прав требования по Договору долевого участия в строительстве (как и сам ДДУ) тоже проходит Откроется в новой вкладке.»>государственную регистрацию.

Если уступка прав происходит по другому типу договора (кроме ДДУ), то регистрация Договора уступки НЕ происходит. Для Покупателя, в таком случае, повышается риск утери (неполучения) прав на квартиру.

Другой тип договора (кроме ДДУ), по которому также могут уступаться права, бывает, когда Откроется в новой вкладке.»>Застройщик, например, рассчитывался построенными квартирами с подрядчиком или соинвестором строительства, а подрядчик/соинвестор затем уступает (переуступает) свое право (право требования квартиры по договору) уже конечному Покупателю квартиры. При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком (не ДДУ).

«Плюс» в варианте с подрядчиком в том, что подрядчик (когда ему срочно нужны деньги на текущую стройку) может выставить часть своих квартир на продажу, по ценам ниже, чем Застройщик.

«Минус» варианта с подрядчиком в том, что для Покупателя здесь гораздо выше риски, по сравнению с уступкой прав на основе Договора долевого участия (ДДУ). Откроется в новой вкладке.»>Повышенный риск здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком, а значит, его права на квартиры могут быть оспорены. То есть если головная Откроется в новой вкладке.»>сделка признается недействительной (сделка подрядчика с Застройщиком), то уступка прав по ней – тоже.

Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в Откроется в новой вкладке.»>Росреестре, а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ)

Если покупать квартиру по Договору уступки прав требования, то рекомендуется заключать его только в случае, когда уступка происходит на основе именно Договора долевого участия (ДДУ), с регистрацией в Росреестре. Тогда риски такой сделки для Покупателя будут минимальны.

Образец Договора уступки прав требования по Договору долевого участия представлен ниже.

Отметим также, что при переуступке прав Продавец (прежний дольщик) отвечает перед Покупателем (новым дольщиком) только за действительность переданных прав, и НЕ отвечает за неисполнение обязательств Застройщиком. То есть после уступки прав требования, Покупатель будет решать все вопросы, касающиеся строительства дома и выполнения или изменения условий основного договора (ДДУ) уже не с прежним дольщиком, а непосредственно с Застройщиком.

Уступка права требования не прекращает действие первоначального Договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах по этому договору ДДУ. Соответственно, полностью сохраняются все условия существующего договора (ДДУ), в частности это касается сроков строительства и условий передачи квартиры. Все права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Если дольщик, уступающий право требования, еще не выплатил всю сумму Застройщику за строящуюся квартиру, то вместе с продажей права требования происходит и перевод долга к новому дольщику (Покупателю). при обязательном письменном согласии самого Застройщика – Откроется в новой вкладке.»>ст. 391 ГК РФ.

Чтобы остатки долга перед Застройщиком не всплыли неожиданно для Покупателя и не «повисли» на нем, ему следует получить у Застройщика акт сверки платежей первоначального дольщика. Из этого акта сверки будет видно, выплатил ли первоначальный дольщик всю сумму за квартиру, или у него еще остался долг перед Застройщиком. Если долг остался, то часть суммы по Договору уступки идет в уплату остатка долга Застройщику, а оставшаяся часть передается Продавцу.

Уступка права требования на квартиру первоначальным дольщиком может происходить лишь ДО подписания им Откроется в новой вкладке.»>Акта приема-передачи квартиры. Связано это с тем, что после подписания акта Застройщик считается исполнившим свои обязательства по договору и перестает быть должником по обязательству.

Если же Акт приема-передачи уже подписан, но в собственность квартира еще НЕ оформлена, то первоначальный дольщик может ее продать только по Откроется в новой вкладке.»>Предварительному договору купли-продажи. А после оформления собственности – уже по обычному Откроется в новой вкладке.»>Договору купли-продажи квартиры.

Согласие Застройщика на уступку прав требования квартиры

По закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении Договора уступки прав требования – не обязательно (Откроется в новой вкладке.»>статья 11 закона ФЗ-214). Но закон (Гражданский Кодекс РФ), однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору. В таком случае, дольщику придется это условие выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие).

При этом Застройщик имеет законное право отказать в переуступке, если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ.

Если уступка прав требования происходит БЕЗ согласия Застройщика, то Покупателю следует в любом случае уведомить его письменно об этом событии, иначе он (Покупатель) несет риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой (Откроется в новой вкладке.»>п.3 ст.382 ГК РФ). В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства.

Регистрация Договора уступки прав требования

Государственная регистрация Договора уступки прав требования происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре. То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ.

Для регистрации Договора уступки прав требования нужны следующие документы:

• Зарегистрированный Откроется в новой вкладке.»>Договор долевого участия (тот, права по которому переуступаются; впоследствии он передается Покупателю);
• Сам Договор уступки прав требования (подписанный сторонами и переданный на регистрацию, не менее 2-х экземпляров);
• Письменное согласие Застройщика на уступку права и на перевод долга (если оплата по ДДУ была произведена Продавцом не полностью, или если такое согласие прямо предусмотрено в ДДУ);
• Нотариально удостоверенное согласие супруги/-га Продавца на совершение сделки, либо документ, свидетельствующий о том, что уступаемые имущественные права не являются Откроется в новой вкладке.»>совместной собственностью супругов (брачный договор, соглашение супругов или решение суда о разделе общего имущества супругов);
• Откроется в новой вкладке.»>Разрешение Органа опеки и попечительства на уступку прав, если участником долевого строительства является несовершеннолетний или недееспособный;
• Заявление на регистрацию Договора уступки прав требования (от Продавца и от Покупателя);
• Заявление от Покупателя на регистрацию ипотеки в силу закона (если покупка идет на кредитные средства банка);
• Кредитный договор с банком, закладная и документы, названные в закладной (если покупка идет на кредитные средства банка);
• Нотариальная доверенность (если в сделке участвуют доверенные лица Продавца и/или Покупателя);
• Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.

Если Продавец – юрлицо, то для регистрации понадобятся еще учредительные документы этого юрлица и документ, подтверждающий полномочия его представителя действовать от имени юрлица. Для акционерных обществ может потребоваться протокол решения собрания акционеров об одобрении крупной сделки.

Куда подавать документы для регистрации Договора уступки прав требования по Договору долевого участия? Здесь все как обычно – весь пакет документов подается в МФЦ «Мои документы» (в Москве, например). В других городах России документы на регистрацию могут подаваться как в МФЦ, так и в местные отделения Росреестра.

После регистрации уступки прав, Покупателю надо не забыть забрать у предыдущего дольщика оригинал ДДУ. Он понадобится Покупателю позже, при регистрации своего права собственности на построенную квартиру.

Денежные расчеты по Договору уступки проводятся так же, как при обычных Откроется в новой вкладке.»>расчетах в сделках с недвижимостью (см. по ссылке).

Продавцу, кстати, не стоит забывать, что при продаже (уступке) своих имущественных прав, он должен заплатить налог с полученного дохода. О расчете Откроется в новой вкладке.»>налогов и налоговых вычетов в недвижимости можно узнать в соответствующем разделе Глоссария по ссылке.

Вообще, уступка прав требования в долевом строительстве – довольно распространенное явление на Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке жилья. И покупка квартиры по уступке прав нередко позволяет Покупателю приобрести квартиру на завершающем этапе строительства дома (снижая риск недостроя), в то время как все квартиры напрямую от Застройщика могут быть уже проданы на ранних этапах.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ) регулируется статьей 11 Откроется в новой вкладке.»>закона ФЗ-214 и нормами Гражданского Кодекса (Откроется в новой вкладке.»>Глава 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве»).

Договор уступки прав требования может заключаться как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариально заверенной.

Откроется в новой вкладке.»>Нотариус здесь обеспечивает Покупателю дополнительную защиту и снижение рисков при покупке квартиры по Договору уступки прав требования. В этой сделке он контролирует не только сам договор уступки, но и первоначальный договор Продавца с Застройщиком, на основании которого переуступаются права.

Договор уступки (или переуступки) прав называют также Договором цессии. Того, кто уступает свои права, называют цедентом, а того, кто эти права получает – цессионарием.

Особенности сделки по переуступке прав

Дополнительно о некоторых особенностях и Откроется в новой вкладке.»>рисках переуступки прав на квартиру (с позиции Покупателя новостройки) можно почитать по ссылке.

А для Продавца – последовательность действий для Откроется в новой вкладке.»>продажи квартиры по переуступке прав подробно описана в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Уступка прав требования может быть и Откроется в новой вкладке.»>безвозмездной. Например, в случае, когда дольщик хочет подарить еще не построенную квартиру своему родственнику. Особенности такой сделки – см. по ссылке.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).