Содержание:
Как оформить договор залога имущества в обеспечение обязательств по кредиту?
Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.
Исполнение обязательства может обеспечиваться, в частности, залогом, в силу которого кредитор в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами должника. Как правило, залог возникает на основании договора. В установленных законом случаях залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 334, п. 1 ст. 334.1 ГК РФ).
При заключении договора залога имущества в обеспечение обязательств по кредиту рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Запросите у банка стандартный договор залога или проект договора, подготовленного в отношении получаемого кредита
С 04.08.2016 банки в договорах залога указывают на обязанность заемщика (залогодателя) предоставить банкам соответствующие документы (информацию) и выполнять действия, необходимые для осмотра предмета залога по месту его хранения (нахождения) служащими Банка России.
В отношении договоров, заключенных до 04.08.2016, данное правило применяется с 31.12.2016 (п. 3 ст. 3 Закона от 03.07.2016 N 362-ФЗ).
Однако данное положение не касается договоров залога принадлежащих физлицу жилого помещения, гаража, гаражного бокса, машино-места, автомобилей легковых, мотоциклов и мотороллеров, земельного участка из состава сельскохозяйственных земель (предоставленных для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, животноводства или огородничества), а также зданий, строений, сооружений, находящихся на данном земельном участке (ч. 3 ст. 33 Закона от 02.12.1990 N 395-1; п. 2 ст. 3 Закона N 362-ФЗ).
Шаг 2. Проверьте, есть ли в нем обязательные условия, необходимые для действительности договора
К обязательным условиям российское законодательство относит предмет залога (описание заложенного имущества) и его оценку (если это залог недвижимости), существо, размер и срок исполнения кредитного договора, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к кредитному договору, из которого возникло обеспечиваемое обязательство (ст. 339 ГК РФ; п. 1 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
Если хотя бы одно из этих условий отсутствует, то договор может быть признан недействительным или незаключенным. Это может привести к тому, что банк потребует досрочно погасить кредит.
Если в договоре залога не указано, у какой из сторон — залогодателя или залогодержателя — находится заложенное имущество, то оно остается у залогодателя (ст. 338 ГК РФ).
Стоимость заложенного имущества определяется по соглашению сторон в договоре залога (ст. 340 ГК РФ). Зачастую она указывается в договоре на основании отчета независимого оценщика.
В договоре залога не должно быть условий, которые в случае уменьшения рыночной стоимости заложенного имущества предусматривают распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия. Такие условия ничтожны в силу закона ( ст. 340 ГК РФ).
Шаг 3. Проверьте остальные условия договора залога, чтобы они не ущемляли ваши права
Неблагоприятными условиями могут быть:
- ваше (залогодателя) согласие отвечать за заемщика по кредитному договору в случае увеличения суммы кредита или увеличения срока кредита;
- условие о том, что документы, подтверждающие наличие заложенного имущества (например, ПТС при залоге автомобиля), передаются банку;
- необходимость предоставления согласия супруга на передачу в залог совместно нажитого имущества (п. 2 ст. 35 СК РФ).
В договоре должны быть прописаны права и обязанности сторон. В частности, банк имеет право (ст. ст. 343, 345 ГК РФ):
- проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения предмета залога;
- требовать замены заложенного имущества в случае его уменьшения или повреждения;
- требовать страхования заложенного имущества от рисков утраты и повреждения на сумму не менее размера обеспеченного залогом обязательства;
- обращать взыскание на предмет залога в случае неисполнения должником обязательств по кредитному договору.
Залогодатель имеет право пользоваться заложенным имуществом (ст. 346 ГК РФ).
Банк и залогодатель должны действовать добросовестно и не нарушать условия договора.
Шаг 4. Сообщите банку информацию о заложенном имуществе, представьте при необходимости документы на него
Если предлагаемое в залог имущество уже заложено, сообщите об этом банку. Иначе могут наступить следующие последствия (ст. ст. 342, 351 ГК РФ):
- банк может досрочно потребовать вернуть кредит;
- вы будете нести ответственность за убытки банка, которые могут возникнуть в результате обращения взыскания на имущество при недостаточности вырученных денег для удовлетворения требований банка.
Шаг 5. Подпишите договор залога с банком
Желательно, чтобы договор был прошит или завизирован вами и банком на каждой странице. Один экземпляр должен остаться у вас.
Иногда требуется совершить несколько дополнительных шагов после заключения договора залога, а именно:
- нотариально удостоверить договор, например, когда банк хочет иметь возможность внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество по исполнительной надписи нотариуса. При этом условие о таком порядке взыскания должно быть одобрено вами и предусмотрено в самом договоре или дополнительном соглашении к нему (п. 6 ст. 349 ГК РФ; п. 1 ст. 90, ст. ст. 103.1, 103.3 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1);
- провести государственную регистрацию. Это обязательно при залоге недвижимого имущества;
- подать уведомление о залоге нотариусу для регистрации и получить свидетельство о регистрации уведомления о залоге, если речь идет об автомобиле.
Как оформить документ залога
На душу населения — 10444 руб., для трудоспособного населения — 11280 руб., пенсионеров — 8583 руб., детей — 10390 руб.
Процедура оформления залога
Процедура оформления залога
Автор: Хагажеева Радима, риск-менеджер ООО «Риск-Консалт»
В данной статье рассматриваются особенности процедуры оформления в залог таких видов имущества как недвижимость и транспортные средства.
После согласования кредита в банке под залог недвижимости одновременно с кредитной документацией оформляется договор залога. Предметом договора залога может выступать любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением: имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом, а также ценные бумаги (ст.336 ГК). Предметы залога должны находиться в полном хозяйственном ведении заемщика, должны иметь денежную оценку и быть ликвидны.
Внимание!
Изменение состава залога после решения кредитного комитета запрещено. При изменении состава залога в период кредитования составляется дополнительное соглашение, в котором определяются новое заложенное имущество и адрес его хранения, и только с согласия банка.
Договор залога составляется банком в четырех экземплярах, один из которых передается нотариусу, второй залогодателю, третий банку, четвертый в регистрирующие органы.
Договор залога в любом случае должен содержать следующие пункты:
- описание предмета залога;
- оценку предмета залога;
- размер и срок исполнения обязательств;
- сведения о залогодателе и залогодержателе;
- возможность использования объектов залога.
Право залога возникает после передачи имущества залогодержателю или после регистрации договора. Прекращение залога наступает в момент окончания обеспеченного залогом обязательства или в случае нарушения залогодержателем условий по сохранению предмета залога.
Оформление залога недвижимого имущества
1. Согласно пунктам 2, 4 ст. 339 ГК, договоры залога в обязательном порядке должны составляться в письменной форме; несоблюдение данного пункта может повлечь недействительность договора о залоге.
2. Кроме письменной формы, договор на кредит под залог квартиры должны быть нотариально удостоверены.
Документы, которые необходимы нотариусу для оформления договора:
- Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество и/или землю;
- Свидетельства о государственной регистрации права и кадастровые паспорта;
- Выписки из ЕГРП на каждый объект недвижимости не позднее 30 дней выпуска;
- Отчет об оценке объектов недвижимости;
- Копия кредитного договора;
- Правоустанавливающие документы по залогодателю.
Внимание!
Обращаем Ваше внимание, что при оформлении в залог недвижимого имущества, находящегося на арендованной земле, необходимо составить нотариально удостоверенный договор залога прав аренды на земельный участок.
Пример на практике: объектом залога недвижимого имущества рассматривался находящийся в собственности газопровод высокого давления, располагающийся под арендованной землей сельскохозяйственного назначения, и газораспределительная станция, находящаяся в собственности юридического лица и располагающаяся на собственном земельном участке. Вопрос возник с газопроводом высокого давления — нужно ли делать залог прав аренды на земельный участок муниципального образования? Ответ на данный вопрос неоднозначный, однако, регистрирующий орган ФРС заверил, что газопровод высокого давления располагается под землей и не имеет никакой связи с земельным участком, поэтому заключать договор залога прав аренды не нужно.
3. После составления договора залога необходима регистрация недвижимости в государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Кроме того, следует обратить внимание на совпадение присвоенного государственного учетного номера (кадастровый, инвентарный или условный номер) прописанного в свидетельстве на собственность здания или земельного участка и в кадастровом паспорте на объект. В случае если данные номера различаются по причине внесения изменений, следует определить, какие сведения являются ошибочными. Это можно сделать, написав в свободной форме заявление в территориальный орган земельных ресурсов с просьбой предоставить информацию о присвоенном кадастровом номере.
Если неверные сведения отображены в свидетельстве, то необходимо обратиться в ФРС с точным кадастровым номером здания или земельного участка с требованием внесения изменений.
Если ошибочные сведения содержатся в кадастровом паспорте земельного участка, то поправки вносятся территориальным отделеним ФГУ или Кадастровой палатой.
Если изменению подлежит номер в кадастровом паспорте на жилые или нежилые помещения, то необходимо обратиться в территориальный отдел БТИ.
Порядок регистрации договора ипотеки и залога урегулирован нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
4. Всё оформляемое в залог имущество должно быть застраховано в аккредитованной банком страховой компании.
Оформление залога транспортных средств и самоходной техники
Согласно правилам регистрации залога тракторов, прицепов к тракторам, самоходных дорожно-строительных и иных машин, регистрируемых органами Гостехнадзора, в договоре о залоге должны содержаться условия, предусматривающие вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер, сроки исполнения обязательства, состав и стоимость заложенного имущества.
Все условия залога, данные о машинах, залогодателе и залогодержателе вносятся в реестр регистрации залога тракторов, прицепов к тракторам, самоходных дорожно-строительных и иных машин, регистрируемых органами Гостехнадзора. В книге регистрации транспортных средств проставляется отметка о наличии обременения.
При регистрации залога залогодателю и залогодержателю выдаются свидетельства о регистрации залога машины. Данное свидетельство необходимо передать в банк вместе с оригиналом договора залога и с отметкой органов Гостехнадзора.
Документы для залога: список и процедура оформления
Как правильно оформить документы для залога. Необходимый пакет документов. Примерные сроки оформления документов на залог недвижимости, некоторые особенности. Процедура оформления залога недвижимости и движимого имущества. Особенности передачи в залог автомобилей.
Принимая решение о получении кредита под залог имущества, следует продумать процедуру оформления залога. На то, чтобы собрать и оформить все документы для залога, может уйти довольно много времени и денег. Это следует учитывать при планировании собственных расходов.
Какие нужны документы для залога
Чаще всего для получения кредита на значительную сумму банк требует от заемщика предоставления дополнительных гарантий выплат. Это может быть поручительство или залог, в последнем случае сумма кредита зависит от стоимости предмета залога. Если предметом залога выступает недвижимость, заемщику необходимо собрать следующие документы для залога:
• свидетельство о регистрации права собственности и документы, подтверждающие переход права собственности к заемщику, обязательно входят документы для залога;
• отчет об оценке предмета залога;
• выписка из ЕГПР, подтверждающая, что объект недвижимости не обременен другими обязательствами;
• кадастровый паспорт и экспликация жилого помещения;
• заявление заемщика о том, что на момент приобретения недвижимости он не состоял в браке или согласие супруги на оформление залога.
Также требуется согласие органов опеки и попечительства — если у Вас есть несовершеннолетние дети или недееспособные лица на попечении. При расчете расходов на заключение кредитного договора следует учитывать, что определенная сумма потребуется на то, чтобы оформить документы для залога. В Москве оценка квартиры обойдется в сумму от 3 500 рублей, также практически все документы должны быть нотариально заверены, это фактически повысит стоимость получения кредита.
Процедура оформления залога
Собрав все документы для залога, можно начать процедуру его оформления. Сделать это быстро практически невозможно, поэтому следует освободить несколько дней на получение документов.
- договор залога обычно заключается вместе с кредитным договором;
- необходимо зарегистрировать договор в ФУГПЦ;
- с этого момента кроме кредитных отношений между кредитором и заемщиком возникают отношения по поводу залога имущества.
Существует два варианта оформления залога: с сохранением права пользоваться предметом залога и без. Для залога недвижимости применяется первый тип залога, для автомобилей и другого движимого имущества — могут применять оба типа. Следует отметить, что при оставлении заложенного автомобиля или другого имущества у кредитора, как правило, процентная ставка значительно снижается.
Договор залога имущества: особенности заключения и регистрации
Понятие слова договор, весьма неоднозначно. Для кого-то, это означает устное соглашение, для кого письменное в произвольной форме, для кого заверенный нотариально документ.
В данном случае, речь идет непросто об обычном договоре, который заключают индивидуальные предприниматели, физические лица для решения каких-либо нюансов и так далее. Речь идет о таком документе, как договор залога имущества. Такой документ заверяется и оформляется только с помощью нотариального бюро и обязан быть зарегистрированным, в этом заключаются особенности договора залога. Особенно, если это касается недвижимости.
В случае с недвижимостью, договор залога имущества в письменной произвольной форме является недействительным. Кроме того, подделка или оформление такого соглашения под давлением является одним из видов преступлений против собственности.
Какие документы нужны при составлении договора залога
Оформление договора залога начинается с подготовки комплекта документов. Документы необходимо предъявить и в случае составления договора в произвольной форме и при составлении и заверении нотариусом. В первом и во втором случае, наличие нижеперечисленных документов обязательно.
Перечень необходимых документов в общем случае:
- паспорт, удостоверяющий личность;
- документ, подтверждающий право собственности на определенный объект;
- если оформление происходит нотариально – справка о том, что определенный объект не заложен в банке или не находится в кредите (данная справка нужна чтобы оформить договор залога недвижимого имущества, договор залога движимого имущества, акций, долей в бизнесе и прочего);
При обращении в нотариальную контору с целью оформить договор залога имущества, происходит проверка нотариусом, является ли недвижимое или движимое имущество в собственности у данного гражданина. Если это квартира или дом, и в нем прописан ребенок, то в таком случае дело обстоит сложнее.
Если имеется в виду бизнес, часть акций и так далее, на которые составляется договор залога имущества, то тогда этот факт также проверяется. Нотариальная контора проводит проверку, действительно ли гражданин имеет бизнес или его часть.
Если оформление договора залога производится в отношении недвижимого имущества, то должны присутствовать следующие бумаги:
- паспорт;
- документ, подтверждающий, что данный человек является собственником жилья;
- справка из БТИ (она должна быть не больше 1 года со дня получения);
- поэтажный план;
- справка об оплате нотариальных услуг (стоимость услуг зависит от того, кто оформляет договор залога имущества, физическое или юридическое лицо).
Регистрация договора залога возможна лишь тогда, когда отсутствуют основания для признания такого действия недействительным. То есть только тогда, когда существенные условия договора залога являются законными, а объект залога может являться таковым. В каком случае недвижимость не может быть залогом? Для этого существует несколько вариантов:
- если предыдущий договор залога имущества не был благополучно завершен;
- если недвижимость все еще состоит в предыдущем залоге;
- если в недвижимом имуществе прописан еще кто-то.
Нотариальное бюро проверяет каждый пункт на достоверность информации. Необходимо указать все данные, они обязаны быть правдивыми и действительными на момент оформления. Предварительная консультация юриста дает возможность избежать распространенных ошибок и обеспечить правильное составление документа.
юрист по гражданскому праву
Бесплатная консультация юриста в Москве и других городах РФ
Получите юридическую консультация по договору залога
Существенные условия договора залога
Юридическую силу имеет только тот договор залога имущества, в котором прописаны и согласованы все условия, существенно отражающие предмет сделки с недвижимостью или иной собственностью. Законодательством предусмотрено наличие обязательных пунктов документов, представляющих собой существенные условия договора залога. Таковыми являются:
- предмет договора (само имущество, которое передается в залог);
- оценочная стоимость залогового имущества (определяется путем согласования между сторонами соглашения);
- определение местонахождение передаваемого имущества (у какой из сторон сделки оно будет находиться на весь период соглашения);
- обязательства по договору;
- сумма требования, обеспечиваемого предметом залога;
- срок погашения обязательств.
Особенности договора залога
Договор залога имущества может быть действителен в зависимости от указанной даты окончания действия. Дата окончания не должна превышать 3 лет. Если в договоре не указан срок, то такой документ является действительным всего 1 год. Этот год начинается с момента подписания договора. По истечении срока действия договора, он автоматически становится недействительным.
Регистрация договора залога недвижимого имущества является обязательным моментом для признания документа действительным. Договор залога движимого имущества может быть составлен в простой письменной форме, и его регистрировать не обязательно. Однако это повышает риск для залогодержателя остаться без залогового имущества. Консультация юриста в этом случае сможет помочь в решении проблемы, а специалисты нашей компании проведут ее бесплатно.
В чем состоит процедура оформления.
Какую работу обязан проделать нотариус:
Если работник нотариальной конторы не проделает важную работу, то последствия могут стать необратимыми.
Договор залога услуги юриста в Москве и других городах РФ
Получите юридическую консультация по телефону
Что может повлиять на ход событий.
Бывает, обстоятельства резко меняются, а договор уже подписан. Отказаться исполнять свои права указанные на бумаге, да еще оформленные нотариально очень сложно.
Что может произойти:
- Договор начинает действовать со дня его подписания, и если одна из сторон решит отказаться от выполнения его условий, то следует расторгнуть уже составленный документ.
- Разногласия обеих сторон или одной из сторон, возникшие после подписания и регистрации документа. Если обе стороны не могут договориться, то в этом случае необходимо обратиться в другую инстанцию, такую как суд.
- Документ составляется в 2 экземплярах, и утеря документа одним из участников не ведет к прекращению действия соглашения.
Особенности договора залога предусматривают несколько причин прекращения его действия. Вследствие чего, может прекратиться договор залога имущества?
Причин может быть еще больше, этот перечень неокончательный.
Последствия риска:
Оформить договор залога имущества на другого человека, это всегда большой риск. Наиболее распространенными последствиями, известными в юридической практике, бывают следующие:
- Потеря имущества в случае несоблюдения условий. В случае потери имущества или недвижимости, сложно будет вернуть потерянный залог, а порой даже невозможно.
- Переплата в две цены. Если в договоре указан ежемесячный процент выплат, не считая самой суммы, которая взята была в залог чего-либо. В этом случае идет большая переплата в 2, а то и в 3 раза.
- Риск остаться без копейки и без недвижимости.
Список перечислений может постоянно продолжаться, но факт остается фактом. Договор залога, это большой риск, который может повлечь за собой серьезные последствия.
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать Задать вопрос юристу
Правильное оформление задатка при покупке недвижимости
23 января 2014 г.
Приобретая недвижимость, вам, как покупателю, хочется скорее завершить эту нелегкую сделку и имея гарантию на то, что она действительно состоится. Приобретая недвижимость, приходится собирать и оформлять огромное количество различного рода документов. На все это тратиться не малое количество времени. И никто не хочет в итоге оказаться не у дел.
Представьте, вы потратили время, деньги, нервы, а в итоге, покупатель отказывается от сделки и выбирает в качестве покупателя другое лицо. Именно для таких форс-мажорных случаев придумано такое понятие как залог. Он вносится покупателем для подтверждения готовности приобрести недвижимость, так называемый гарант для продавца. Однако может случиться так, что вы его внесет, но продавец окажется не добросовестным человеком и залог не вернет. Поэтому в рамках данной статьи мы поговорим о том, как же оформить по закону залог и т.д.
Распространённый случай, при внесении залога — покупатель требует с продавца расписку о том, что был передана некая сумма денег. Но на деле, такая расписка имеет очень малое юридическое значение. Нужно четко иметь в виду, если вы прописали все немаловажные стороны сделки в этой расписке, такие как: сумма залога, причина его внесения, прописаны некие обязательства сторон и т.д. Даже были собраны подписи свидетелей, то в случае обмана со стороны продавца и не возврата этого залога в случае срыва сделки, судебные тяжбы по этому поводу могут длиться годами. Вы потреплете изрядно себе нервы, потратите большое количество денег и времени, и в итоге окажетесь у разбитого корыта.
Обратившись в риэлтерские агентства, будьте также начеку, они зачастую не сообщают о маловажности расписки в юридических вопросах. Поэтому расписка не тот способ защиты от недобросовестного продавца.
Составление договора задатка
При внесении задатка, должен быть составлен договор задатка, однако он сам по себе существовать не может. Нужно понимать, что задаток – это подтверждение того, что покупатель намерен провести эту сделку до конца. И поэтому должен быть составлен договор платежей, без которого договор о задатке не имеет силы. В случае приобретения недвижимости, договор платежей, именуемый договором купли-продажи, не может быть заключен в момент передаче задатка (этот договор – конечная станция в сделке купли-продажи).
Законодательно, договор о задатке при покупке недвижимости, регулируется статьей 380 ГК. В статье сказано, что если продавец недвижимости по каким-либо причинам нарушает условия сделки, он будет обязан возвратить весь задаток покупателю в двойном (уже) размере. Если же покупатель нарушает условия договора, то вся сумма задатка остается у продавца недвижимости. Естественно, данный договор оформляется письменно и регистрируется у нотариуса.
Главные пункты договора задатка: Ф.И.О. продавца и покупателя, паспортные данные обеих сторон, места прописки и проживания, полное описание предмета сделки, необходимо указать точную сумму задатка.Это все также необходимо учитывать.
Единственным безопасным решением, в случае купли-продажи недвижимости, как для покупателя, так и продавца, будет оформление предварительного договора купли-продажи. Главным отличием от предыдущего вида договора, предварительный договор купли-продажи имеет юридическую силу, в счет того, что это отдельный правовой документ. И это, достаточно удобный метод гарантий, ведь его нет необходимости заверять у нотариуса. Однако, для большей гарантии, советуем все-таки обратиться к нотариусу, для перепроверки ваших действий, сумма, которую вы затратите, будет минимальна, а количество сохраненных нервов в случае ЧП – огромным.
И так, как же вам поступить? В интернете, на сайтах частных адвокатских агентств, можно без труда найти образец-форму предварительного договора купли-продажи. Но перед его заполнением, следует тщательно проверить документы сделки. Зачастую упускается тот момент, что продавец не имеет полного права распоряжаться продаваемой недвижимостью. Это обстоятельство может привести в будущем к потере права владения вами недвижимости и ко многим, достаточно серьезным, последствиям. И так, образец предварительного договора купли-продажи у вас имеется, заполняем его. В-первую очередь прописывается четко предмет данного договора. Предметом, в нашем случае, является недвижимость. Описываются все характеристики, такие как: адрес, какие-либо технические моменты и самое главное – цена. В случае если вы по каким-то причинам не указали ее, недобросовестный продавец может ее завысить. После характеристик недвижимости, следует указать срок проведения сделки, здесь надо быть аккуратным и выбрать правильный интервал времени (обычно от 2х недель, до месяца). Делается это для того, что рынок недвижимости не стабилен и с каждым днем цены на аналогичную недвижимость «скачут». Поэтому со сделкой лучше не затягивать.
В предварительном договоре купли-продажи недвижимости, следует указать размер задатка. С юридической точки зрения, будет верным назвать эту сумму гарантийной. Идеальным вариантом будет то, что к предварительному договору, вы прикрепите и расписку продавца о получении задатка, в которой четко прописана его сумма. Договор задатка, в паре с предварительным договором купли-продажи – вот то гарантийное звено, которое может всесторонне обезопасить сделку.
Изучите все квартирные платежи нынешнего владельца жилья, если имеются долги, то пропишите их в предварительном договоре, иначе в будущем выплачивать их придется вам.
После заполнения формы-образца предварительного договора купли-продажи недвижимости, накануне, его подписания (естественно после проверки всех соответствующих документов на недвижимость), советуем обратиться к независимому (в том случае, если сделка проходит через риэлтерское агентство, с вами будет работать их нотариус) нотариусу для перепроверки всех граф договора. Не экономьте на этой процедуре, в будущем она может сыграть вам хорошую службу.
И так, после всех этих процедур, до подписания предварительного договора, хотелось бы сказать несколько слов о размере задатка, по какому принципу он начисляется. Нужно понимать, что сумма задатка – это сумма, размер которой определяется покупателем и продавцом, государство в этом случае никак не прописывает четкой цифры. Многие специалисты в области продажи недвижимости «рекомендуют» внести задаток в размере от 1-10 процентов от стоимости недвижимости. Однако прежде, давайте разберемся. В том случае, если на горизонте появилось то жилье, которое удовлетворяет ваши потребности полностью, и вы готовы его приобрести, то следует предложить как можно крупный задаток. В этом случае, продавец будет иметь меньше шансов на отступления. Ведь в случае срыва сделки по его вине, он вам обязан будет выплатить сумму задатка в двойном размере (в случае правильного составления договора о задатке). Но также велика вероятность того, что если сделка все- таки сорврется по его вине, возвращать вы ее будете продолжительное время, бегая по судам.
Если вы, не на сто процентов уверены в том, что это подходящее жилье, и вы все еще выбираете, то сумму задатка завышать не стоит. В случае отказа, эта сумма останется у продавца. Бывает такое, что продавец сам просит не слишком высокий задаток. Это может явиться тревожным звонком и указывать на то, что, скорее всего, он предпочтет тех покупателей, которые предложат более крупную сумму за его недвижимость. Одним словом – торгуется.
Данная статья несет ознакомительную цель и ни в коем случае не является сто процентным заменителем нотариуса. Поэтому советуем вам не экономить, ведь при покупке недвижимости, на кону стоит кругленькая сумма.
Оформление залога
Участник программы «Работаю честно»
Залог нужно вносить только по предварительному договору. Проверить договор должен ваш юрист.
Участник программы «Работаю честно»
Анна, у Вас одно из самых серьезных мероприятий и к этому необходимо подойти максимально подготовленным. Не буду оригинальным и посоветую Вам взять на сопровождение специалиста, если сами. ТО:
1. При внесении Аванса (думаю залог АН будет не выгоден) проверить право устанавливающие документы и то, на основании чего они получены.
2. Размер аванса желательно минимизировать (10 % это перебор, мягко выражаясь)
3. Вычитать ВСЕ (. ) что АН «наваяло» в договоре, там полно нюансов может быть, которые необходимо «выверить» в Вашу сторону, либо внести соответствующие поправки в дополнительное соглашение.
4. Ну и последнее по срокам. тонкий в Вашем случае момент, необходимо все прописать ТАК, что бы Вы не остались без аванса, т.е. сроки авансового соглашения должны быть достаточными, с учетом Ваших сроков по аккумулированию денежных средств.
ЭТО лишь небольшая часть из того, что необходимо знать, рискуете своими кровными. Успехов Вам, при необходимости — обращайтесь.
Виктор спасибо за ответ,все таки думаю нужен специалист в этом деле — не в курсе сколько стоят такие услуги?
Участник программы «Работаю честно»
Анна, стоимость услуг у специалистов разная, кто то готов работать за 15 000 рублей, кто оценит свою работу в разы дороже. Многое зависит от того, что вы захотите от специалиста, просто внести с Вами аванс, либо полный комплекс юридического сопровождения, внесение аванса, проверка объекта на вопрос юридической чистоты, подготовить и провести саму сделку. Мои рекомендации — звоните тем которых предварительно выберите, общайтесь, задавайте вопросы, при возможности встречайтесь. Уверен, так Вы подберете себе достойного профессионала. Со своей стороны выражаю готовность) Пишите в личку — либо звоните. Успехов Вам в любом случае!
Участник программы «Работаю честно»
Добрый вечер.
Анна, Вы наверно имеете ввиду не залог, а задаток? Уже хорошо, что агенство предлагает Вам внести именно ЗАДАТОК, а не АВАНС (законодательством эти понятия трактуются по разному, соответственно имеют свои юридические особенности). Для Вас, как для Покупателя, если Вы на 100% уверены, что будете покупать именно эту квартиру, лучше задаток.
В каком городе Вы покупаете квартиру? для Москвы 10% — это очень большая сумма, обычно меньше.
Дать полный ответ на Ваш вопрос не представляется возможным, это профессиональные знания, применение которых зависит от ситуации, какая у Вас ситуация не понятно, для этого необходимо вникать в суть вопроса.
Если объект недвижимости в Московском регионе, готов оказать помощь!
мой тел. 8-916-014-71-29
Добрый день.
Если АН просит с Вас залог (предоплату, аванс), зная, что у вас нет всей суммы на руках и нет окончательного срока, то мой совет — не вносить никаких платежей в такое АН. Если вы не выйдете на сделку в сроки указанные в договоре залога. то вам придется пободаться, может и в суде, что бы вернуть свои деньги и по большому счету — Вас просто «разводят» на залог, что бы потом деньги не вернуть.
Правильнее начинать с головы — получить деньги или совершенно четкие гарантии их получения и только тогда передавать аванс.
Следует так же вычитать весь договор залога, проверить полномочия АН на принятие этой суммы и посмотреть документ, под который АН принимает деньги, если это гарантийное письмо, то лучше залог не передавать — т.к. в таких гарантийках неотражен факт передачи денег, а это в свою очередь снимает с АН все обязательства по возврату.
Что бы избавить себя от лишних нервотрепок наймите специалиста риелтора, который Вам поможет провести сделку с Вашей стороны.
Оформление займа под залог недвижимости между физлицами
Добрый день! Помогите советом как правильно офомить займ под залог недвижимости между физлицами. Заемщик — резидент, Залогодержатель — нерезидент(украина). Недвижимость — квартира в Москве. Буду благодарен за адекватные ответы и рекомендации специалистов, к которым можно обратиться за помощью. Спасибо
Участник программы «Работаю честно»
Добрый день. Правильно — заключить договор займа под залог недвижимости и зарегистрировать возникающее на основании этого договора обременение в ЕГРН (залог в силу договора). За составлением договора можно обратиться к нотариусу (не каждый согласиться) или к юристу или к риэлтору, который этим занимается (таких наверно здесь нет).