Содержание:
Можно ли расторгнуть договор найма, предупредив наймодателя по смс?
Можно ли расторгнуть Договор найма предупредив наймодателя по СМС ?
В договоре про СМС уведомление не написано.
ГК РФ Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения. 1. Наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Ответы юристов (4)
Доброго времени суток, Владимир.
Да статью 687 Гражданского кодекса Вы понимаете правильно но желаемое Вами действие возможно только если на это есть прямое указание в договоре причём с № телефона. Если же такого указания в договоре нет то сторона договора которая была извещена таковым способом может всегда заявить о том что телефон находился в пользовании у другого человека а я брал его на время или ещё что то в этом духе. Советую отправить заказным письмом с уведомлением данное требование и это будет надлежащим уведомлением.
С Уважением. Виталий.
Уточнение клиента
А если другая сторона заявит , что получило СМС , то должен ли суд считать , что уведомление о расторжении состоялось ?
06 Февраля 2017, 18:04
Есть вопрос к юристу?
Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
Предложение о расторжении договора можно передать другой стороне непосредственно либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении.
А если другая сторона заявит, что получило СМС, то должен ли суд считать, что уведомление о расторжении состоялось?
Владимир, куда заявит? В суд!? Лучше до суда не доводить. Предупредите о расторжении договора непосредственно (пусть поставят подпись на втором уведомлении), либо направьте почтой с уведомлением. Должна быть соблюдена письменная форма и доказательство уведомления.
Уточнение клиента
Как должно быть я знаю, сейчас разбираемся с мет что получилось(((
Если другая сторона заявит , что получило СМС , то должен ли суд считать , что уведомление о расторжении состоялось ?
06 Февраля 2017, 18:13
А выгодно ли другой стороне это признавать? Если бы в законе была бы оговорка о выборе сторон договора уведомительного порядка и вы бы прописали этот порядок в договоре (смс). Проще говоря в законе о потребительком кредите есть оговорка, что стороны могут определить уведомительный порядок. Зачастую банки прописывают в договоре смс уведомления. Они это делают в соответствии с законом. У вас ситуация иная. Специальных оговорок нет. Значит Вы должны выполнить нормы ГК РФ и уведомить письменно. Как поступит суд неизвестно мне, но скорее всего он признает уведомительный порядок посредством смс незаконным.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Как правильно расторгнуть договор аренды с недобросоветстным арендодателем?
Добрый день! Помогите, пожалуйста, разобраться. Сняли квартиру в Санкт-Петербурге (старый фонд). Подписали договор на 11 месяцев. Договором предусматривается предоплата за аренду 50 тыс+залог 50 хозяйка разбила на 2 части. Предоплату и первую часть залога заплатили и заселились. Первую неделю температура в квартире держалась на уровне 18 градусов. В туалете +12 (т.к. летом в доме совершали замену труб, но хозяйка не посчитала нужным закрывать и утеплять дыры, ведущие практически на крышу). Через неделю добились, чтобы пришел сантехник, температура в доме около 20-21. В туалете также 11-12. В ванне (тк нет батарей-18). Я на 7м месяце беременности, естественно, хозяйка об этом знала. Для уборки квартиры пришлось привлечь клининговую компанию, т.к.при разборке нашлись жучки на кухонных полках и плесень в ванной (уверяли, что ген уборка ведется после каждого жильца). Ключи от закрытого двора не открывают двери. Код на воротах заедает, зайти могу только с мужем, сама не дотягиваюсь открыть через калитку рукой. Соседи шумят по ночам. Все в противоположность тому, что обещала хозяйка при подписании договора. Как правильно расторгнуть договор, не потеряв залога, если договором предусмотрено, что залог не возвращается, если съезжаем раньше, чем через 11 месяцев. Хозяйка утверждает, что всех этих проблем быть не может. Вторую неделю выходит, чтобы показать специалисту туалет для утепления. Не могу спать. Все эти проблемы могут отразиться на здоровье нашего ребенка.
С уважением, Алена Шиве
Уточнение клиента
Договор типовой. В п.1.1 указано санитарно-техническое оборудование:хорошее
05 Декабря 2016, 10:32
Уточнение клиента
Уважаемые эксперты, спасибо за ответы, хотелось бы уточнить один момент: в случае если наймодатель откажется от досудебного урегулирования разногласий, то единственным выходом остается расторжение договора по решению суда. Какими документами (актами, заключениями комиссий) от каких инстанций целесообразно подкрепить свою позицию? Достаточно ли будет результата независимой экспертизы с замерами температуры или для успешного дела необходимы заключения гос. органов (роспотребнадзора, жилищной инспекции ит.д.)? Какие документы еще можно оформить в дополнение к самой претензии?
05 Декабря 2016, 19:52
Ответы юристов (19)
Уважаемая Алёна! Здравствуйте! Составляйте акт обо всех недостатках с извещением Арендодателя (Наймодателя) и на основании ст.620 ГК РФ расторгайте договор найма.
По уму видеть бы еще сам договор найма.
Есть вопрос к юристу?
Если указанные недостатки не были письменно оговорены в договоре найма, то Вы вправе требовать их устранения от наймодателя.
Квартиру по акту приема-передачи принимали?
Также наймодатель по общему правило отвечает за предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг.
Расторгнуть договор без последствий возможно вследствие недостатков жилого помещения, делающим невозможность в нем проживания.
Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения
1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
С уважением! Г.А. Кураев
Алена, ну для начала Вам следует зафиксировать все Ваши претензии в письменной форме, одновременно указывая на то, что эти особенности не могли быть выявлены при передаче арендуемой квартиры, только лишь в процессе проживания в ней.
Позднее если хозяйка не согласится на полюбовное расторжение договора, придется расторгать его в судебном порядке. Хорошо бы еще посмотреть сам текст договора.
Вторую неделю выходит, чтобы показать специалисту туалет для утепления. Не могу спать. Все эти проблемы могут отразиться на здоровье нашего ребенка.
Алена
А за что залог? За то, чтобы обезопасить себя от возможной неуплаты с Вашей стороны? Вы вправе расторгнуть договор найма с соблюдением условия
ст. 687 ГК РФ: 1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Также можете расторгнуть в судебном порядке:
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Считаю, что Вам необходимо попробовать уменьшить размер по договору найма помещения, направив соответствующее уведомление хозяйке квартиры:
ст. 682 ГК РФ: 1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Составляйте акт обо всех недостатках с извещением Арендодателя (Наймодателя) и на основании ст.620 ГК РФ расторгайте договор найма.
Григорьев Михаил Юрьевич
Не подойдет статья 620 Гражданского кодекса, там аренда, а у нас жилое помещение.
С уважением! Г.А. Кураев
Алена, подписав этот договор без замечаний по состоянию жилого помещения, Вы допустили ошибку.
Обеспечительный платеж в том числе предусматривается в качестве ответственности за досрочное расторжение договора (пункт 7.5. Договора). Это, к сожалению, допустимо.
При этом, в пункте 5.1. Договора указано, что Вы можете расторгнуть договор с предупреждением за — дней, предупредив другую сторону в письменном виде.
Возврат обеспечительного платежа спорен.
Расторгнуть договор Вы можете, написав и направив или вручив Наймодателю письменное уведомление об этом.
С уважением! Г.А. Кураев
Уважаемая Алёна! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:
лучше здесь просто съехать, предварительно найдя более комфортное жилье. Тем более в предверии родов.
По пункту же 4.2 договора я вопросов не вижу. Расторгайте договор по имеющимся недостаткам, главное их зафиксировать.
Ну иного выхода я тут не вижу — можете начать с устных переговоров — или требуйте устранения, любо снижения арендной платы в счет устранения недостатков за Ваш счет. Если так не получится, то в судебном порядке, а там, можете ей сказать, ещё и за услуги представителя могут взыскать.
Посмотрел договор. А акт приемки-передачи есть?
Вообще бы не мешало все-таки получить документальное подтверждение недостатков. В договоре обеспечительный платеж остается у арендодателя вне зависимости от причины досрочного расторжения договора. И это не слишком хорошо.
Хотя нашел пример судебной практики, согласно которой при отсутствии недостатков в квартире при ее передаче, обеспечительный платеж подлежит возврату.
Правда с учетом состояния переданного Вам жилого помещения, это будет проблематично.
Договором не установлена передача квартиры по акту приема-передачи, акт описи имущества и указание в пункте 1.1. Договора о состоянии жилого помещения и санитарно-технического оборудования «Хорошее» свидетельствуют о том, что осмотр был проведен и Вы приняли жилое помещение.
С уважением! Г.А. Кураев
Есть СанПиН 2.1.2.2645-10, согласно которому допустимые нормы температуры воздуха в туалете 18-26 градусов цельсия (оптимальная 19-21). При этом, если речь идет о ванной и совмещенном санузле, то температура допустимая температура та же 18-26 градусов цельсия, но оптимальной считается температура 24-26 градусов.
При этом, согласно статье 676 ГК РФ, Наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение в состоянии,пригодном для проживания.
В свою очередь, согласно требованиям статьи 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию в том числе и нанимателя, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.
Так как снимаемая Вами квартира не соответствует нормам СанПин хотя бы по показателю температуры и поэтому не пригодна для проживания, Вы вправе требовать расторжения договора в судебном порядке.
При этом, у Вас насколько понимаю был задаток, а не залог.
Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Кроме того, согласно статье 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Как вариант, можете направить наймодателю досудебную претензию с предложением расторгнуть договор по соглашению сторон и вернуть уплаченный задаток и указать, что в противном случае обратитесь в суд для расторжения договора в судебном порядке и взыскании суммы задатка в двойном размере, а также компенсации понесенных убытков.
Да это не важно. Было хорошее, сейчас ухудшилось. Вы вправе расторгнуть договор, если помещение не пригодно для проживания.
На мой взгляд указание о состоянии имущества не означает, что оно передано. По крайней мере в переговорах такая позиция вполне возможно подкрепит нанимателя. Кроме того, следует заметить, что недостатки, по крайней мере те, о которых говорит клиент, не могли быть выявлены путем простого осмотра.
Доказать обратное можно.
Но для этого потребуется заключение эксперта.
Можно заказать экспертную оценку по недостаткам помещение и сроках их возникновения.
С результатами этого заключения можно будет уже спорить с Наймодателем, чтобы она не могла сказать, что это Вы ухудшили состояние жилого помещения.
На этом основании можно договор признать недействительным поскольку в переданном Вами помещении были скрытые недостатки, Вас обманули.
Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств
2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 — 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.
С уважением! Г.А. Кураев
Все-таки из Вашего договора трудно понять, чем является та сумма которую Вы передали в качестве обеспечения договора. По тексту употребляется несколько раз «залог» и в приложении указано «обеспечительный депозит».
На мой взгляд, наличные деньги не могут быть предметом залога. Тут уместно говорить или о задатке или об обеспечительном платеже. Этот вопрос принципиально важный, поскольку разные основания для возврата денег.
Но если трактовать договор буквально и считать эти средства залогом, то согласно статье 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу. На мой взгляд, если говорить о залоге, то условие о том, что залог не возвращается можно считать ничтожным в силу противоречия Закону.
То есть, если договор будет расторгнут в судебном порядке, залог Вам должны будут вернуть.
На самом деле не имеет принципиального значения будет ли это экспертиза частной организации или государственного органа. В любом случае для суда она будет иметь значение в ряду прочих доказательств и без какой-либо заранее установленной силы. Главное, чтобы резюме было такое, которое подтверждает непригодность помещения для проживания в таком виде.
Рекомендую при этом заблаговременно заручиться экспертным заключением для того, чтобы предъявить его в качестве аргумента для переговоров. Ваша позиция при этом будет значительно сильнее.
Впринципе достаточно должно быть и экспертизы, но если удастся получить заключение того же Роспотребнадзора, лишним оно точно не будет.
Экспертную организацию выбирайте с точки зрения репутации в Вашем городе, частная или еще какая не важно
Вы можете расторгнуть договор найма, предупредив о расторжении наймодателя за 3 месяца, как писал выше. Касаемо нарушений и возврата денежных средств, то да, тут только в судебном порядке, также если хотите требовать уменьшение арендной платы, то тоже в суд если в добровольном порядке не получится решить вопрос. Помимо экспертизы возможно вызвать представителей управляющей компании или тсж, смотря какая система управления в доме, чтобы те зафиксировали температуру в комнатах.
Заключения эксперта строительной экспертизы будет достаточно для суда. Лучше чтобы эксперт-оценщик состоял в саморегулируемой организации, так как экспертиза строительная.
Если сторона будет возражать против представленного заключения, она вправе ходатайствовать о проведении судебной экспертизы, которая будет проводиться за ее счет.
С уважением! Г.А. Кураев
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Как срочно расторгнуть договор найма жилого помещения?
Мы прожили в этой квартире с июня месяца, проблем не было до осени. Платежи вносили регулярно. С похолоданием, стали выявляться дефекты, появился затхлый запах, затем стали ужасно потеть пластиковые окна, по ним просто стекала вода на подоконник. Окна на столько запотевали , что не видно было ничего. Затем обнаружили в углу комнаты от окна плесень, которая пошла от потолка до самого пола, добавился грибок из под плинтуса около батареи. В квартире стала чувствоваться повышенная влажность, стали говорить хозяину, он не сразу нашёл время приехать и всё посмотреть. Мы по графику оплаты оплачиваем за квартиру и через 3 дня он приезжает, мы сообщаем, что вероятно мы будем искать другое жильё,т.к это не годится для проживания и тем более у нас ребенок 1,5г , на что он ответил, что не видит весомых причин съезда. На след.день мы подтвердили ему о нашем решении. При вселении мы внесли залог 10000. Хозяин начал требовать договор внести корректировку, мы ему в этом отказали, на что получили ответ, что залог он нам не отдаст,т.к нарушаем договор и то, что мы его предупредили считается не действительным. Что нам делать в данной ситуации,т.к тянуть время и продолжать жить с ребёнком небезопасно для здоровья? Помогите. И окна с улицы не заштукатурены, хотя со слов хозяина он их вставил в 2013г.
Ответы юристов (1)
Вам следует в таком случае письменно уведомить арендодателя о своем намерении досрочно расторгнуть договор аренды и прекратить его исполнение за описанием указанных Вами причин. Направьте письмо с уведомлением или вручите сами лично под роспись. Если в договоре аренды нет оснований для досрочного прекращения договора, то Вы вправе его расторгнуть только по решению суда или добившись соглашения с арендодателем. Поэтому при получении отказа от арендодателя — обратитесь в суд.
ГК РФ Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1)арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо
создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями
договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении
договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть
обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его
исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный
ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при
отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры. Обзор способов досрочного расторжения для арендатора и арендодателя.
Никто не застрахован от наступления необходимости в досрочном расторжении договора аренды жилья. Поэтому крайне важно знать, каким образом следует действовать в подобной ситуации, чтобы избежать лишней потери времени и финансов. В представленной статье мы подробно расскажем о порядке расторжения по инициативе каждой из сторон и необходимых процедурах, которые следует соблюдать.
○ Причины расторжения договора.
Соглашение об аренде жилья считается расторгнутым, если истек срок его действия. При этом закон допускает, что договор может быть прекращен досрочно по инициативе одной из сторон.
Так, если срок действия арендной сделки не истек, она может быть расторгнута по следующим основаниям:
- Обоюдное соглашение участников о расторжении.
- По желанию одной из сторон в судебном порядке по причинам, предусмотренным законодателем (ст. 619-620 ГК РФ).
- По желанию одной из сторон по причинам, прописанным в тексте соглашения.
Самым простым случаем является расторжение по согласию сторон, когда ни один из участников не предъявляет претензии другому и дело не требует привлечения третьих лиц. Сложнее обстоят дела, когда прекращения соглашения требует одна сторона, в то время, как другая не согласна с подобным требованием. В этом случае необходимо действовать по определенному алгоритму, который позволит существенно сэкономить время.
○ Досрочное расторжение договора арендатором.
В соответствии со ст. 620 ГК РФ, квартиросъемщик может потребовать досрочно прекратить соглашение, если хозяин:
- Не дает возможности в полной мере использовать переданное ему имущество.
- Предоставил в пользование имущество, у которого обнаружились недостатки, которые были не замечены арендатором во время первичного осмотра и о которых он не был предупрежден владельцем жилья.
- Не делает квартиру пригодной для жилья, проводя необходимый ремонт в установленные договором либо законом сроки.
- Представил имущество, которое пришло в состояние, непригодное для использования не по вине арендатора.
Во всех этих случаях требование о досрочном прекращении соглашения со стороны квартиросъемщика является правомерным. Если собственник не согласен с этим, дело решается в судебном порядке.
✔ Порядок расторжения в суде.
Если другой участник арендной сделки не согласен с требованием о досрочном прекращении соглашения, дело переходит в суд после получения отказа от контрагента либо, если от него нет ответа, через 30 календарных дней после даты, когда он должен был получить требование.
Если участниками арендной сделки являются физические лица, дело рассматривается в районном суде. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (предприятия, ИП), то речь идет об арбитражном судопроизводстве. В этом случае истец должен направить досудебную претензию ответчику и только после получения отказа либо отсутствия ответа в течение 30 дней подавать иск.
- «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п.2 ст. 452 ГК РФ)».
В иске следует отразить:
- Полное название судебного органа.
- Личные данные сторон.
- Существенные условия арендного соглашения.
- Требование о прекращении договора.
- Причины, по которым требуется расторжение.
К иску нужно приложить:
- Копию арендного соглашения.
- Чек об оплате госпошлины.
- Доказательства нарушения своих обязательств ответчиком.
После проведенного судебного разбирательства, суд может вынести решение об удовлетворении просьбы о расторжении соглашения или отказать в иске. При несогласии с решением можно подать апелляцию в течение 30 календарных дней с даты его вынесения.
Если будет вынесено решение о прекращении договора, составляется акт на возврат имущества.
✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.
Если стороны согласны прекратить арендую сделку, им необходимо:
- Составить соглашение о расторжении договора.
- Составить акт передачи имущества.
Договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении. Так, если документ подписан 03.10, а в в тексте прописано, что соглашение прекращает свое действие с 13.10, то именно вторая дата станет моментом расторжения.
✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.
Если инициируется прекращение соглашения по причинам, отраженным в тексте договора, дело может быть решено между участниками сделки без привлечения суда. В этом случае порядок действий следующий:
- Квартиросъемщик направляет хозяину письменное уведомление о своем намерении прекратить действие соглашения.
- Ожидает ответа 30 календарных дней.
- Если контрагент согласится с выдвинутыми требованиями, составляется договор о расторжении. Если же собственник откажется расторгать соглашение, необходимо привлечение суда.
Важно отметить, что в данном случае закон будет на стороне инициатора, если основанием для прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре.
○ Досрочное расторжение договора арендодателем.
Возможность прекращения соглашения раньше оговоренного срока законодатель предусматривает большей частью для квартиросъемщика. Но при этом не исключается возможность хозяина также досрочно прерывать действие сделки, по основаниям, предусмотренным законом. Так, в ст. 619 ГК РФ указано, что собственник жилья вправе прекратить действие арендного соглашения, если жилец:
- Систематически нарушает оговоренные в тексте договора правила пользования имуществом.
- Наносить имуществу существенный вред.
- Пропускает дату оплаты за проживание больше 2 раз подряд.
- Не осуществляет ремонтные работы в сроки, установленные документом.
Важно учитывать, что инициировать процедуру расторжения арендодатель может только после уведомления жильца.
- «Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ)».
✔ Порядок расторжения в суде.
Здесь арендодатель также направляет уведомление квартиросъемщику перед обращением в суд. Документ можно отправить по всем возможным адресам пребывания контрагента, но если среди них не будет адреса, по которому снимается жилье, требование об уведомлении будет считаться невыполненным, что повлечет за собой отказ в принятии иска. Таким образом, порядок действий арендодателя следующий:
- Направление уведомления о намерении расторгнуть договор и ожидание ответа.
- Составление и направление иска о прекращении сделки.
- Участие в судебном разбирательстве.
Суд может удовлетворить иск или отказать в его исполнении.
✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.
Такое прекращение договора возможно, если у контрагента отсутствуют возражения по поводу расторжения сделки. В данном случае также составляется соглашение о прекращении арендных отношений и акт передачи имущества.
При отсутствии претензий участников друг к другу, соглашение считается расторгнутым, если они подписали перечисленные документы.
✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.
Стороны самостоятельно решают, какие причины могут являться достаточными для прекращения правовых отношений между ними, при условии, что они не противоречат закону. Так, если арендодатель посчитает, что наступило какое-либо основание, оговоренное в тексте документа, он вправе инициировать его расторжение. Для этого нужно:
- Уведомить контрагента о своем намерении.
- Получить от него согласие на расторжение правовых отношений.
- Составить соглашение о прекращении договора.
- Заключить акт передачи имущества и его оценки.
○ Уведомление о расторжении договора.
Информирование контрагента о намерении прекратить договор является обязательным, независимо от основания такого решения и инициирующей стороны. При этом если соглашение расторгается по обоюдному согласию сторон, данный шаг является только формальностью, которая не имеет существенного влияния на процедуру. Однако если другая сторона отказывается прекращать правовые отношения, несоблюдение условия уведомления может быть признано нарушением процедуры расторжения и привести к отказу в удовлетворении требования. Поэтому, собираясь направить уведомление о требовании прекратить арендную сделку, нужно помнить, что:
- Документ должен быть направлен не позднее чем за 30 дней до даты расторжения, а в некоторых случаях, предусмотренных договором – не позднее, чем за 3 месяца.
- Необходимо наличие доказательств о направлении уведомления, поэтому желательно отправлять его заказным письмом с описью.
- В документе нужно обязательно отразить основание для расторжения со ссылками на его правомерность (соответствующие статьи ГК или пункты договора).
При направлении иска, следует приложить к нему копию уведомления и почтовый квиток об отправке.
○ Обоюдное соглашение о расторжении договора.
Если стороны не имеют претензий друг к другу, они могут досрочно прекратить арендные отношения, не привлекая третьих лиц. Для этого им нужно составить соглашение о расторжении договора, в котором нужно указать:
- Личные сведения участников сделки.
- Основания для прекращения арендного договора.
- Дату расторжения соглашения.
- Факт отсутствия претензий со стороны каждого контрагента.
Арендный договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении о расторжении.
Важно учитывать, что документ должен быть оформлен так же, как и договор аренды. Так, если первичное соглашение было заверено у нотариуса или зарегистрировано в Росреестре, документ о его расторжении должен быть оформлен в том же порядке.
Таким образом, досрочное прекращение арендного договора возможно как по инициативе собственника жилья, так и по желанию квартиросъемщика. Главным условием для этого является соблюдение законодательных норм и требований заключенного соглашения.
✔ Нужно ли регистрировать расторжение договора?
Если заключение арендного договора было зарегистрировано в Росреестре, его расторжение также должно быть отмечено в регистрирующем органе.
✔ Может ли суд назначить компенсацию?
Такое возможно в отдельных случаях. Например, если в договоре предусмотрен штраф за досрочное расторжение договора. Или если квартиросъемщик осуществил ремонт, а арендодатель требует его досрочного выселения, суд может постановить необходимость компенсации со стороны хозяина жилплощади. Однако для этого необходимо представить доказательства проведения ремонтных работ: чеки о покупке стройматериалов, свидетельские показания и т.д.
Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры в одностороннем порядке рассказывает представитель адвокатского кабинета №2121 Клоповой Ирины Александровны.
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
Как правильно расторгнуть договор найма квартиры, если в квартире клопы?
На третий день после заключения коммерческого договора найма жилого помещения и въезда в квартиру, наниматель обнаружил в квартире клопов, сообщил по телефону наймодателю о клопах и о досрочном выезде и сразу выехал.
Может ли наймодатель вернуть арендную плату и обеспечительный депозит подтвердив в суде наличие клопов двумя свидетелями (знакомыми нанимателя)? . Должен ли наниматель при подаче иска в суд оплачивать гос пошлину или это защита прав потребителя?
Как правильно расторгнуть договор найма квартиры, если в квартире клопы?
Ответы юристов (3)
Сторона договора, желающая расторгнуть договор найма жилого помещения, должна направить другой стороне такое предложение. Если стороны согласны на досрочное расторжение договора, они составляют соответствующее соглашение (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Предложение о расторжении договора можно передать другой стороне непосредственно либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении. Главное — письменно — что обеспечит в суде подтверждение.
Данный вопрос — расторжение договора найма — разрешается в судебном порядке. Вам необходимо направить исковое заявление в суд о расторжении договора и взыскании денежных средств, ввиду того что жилое помещение не отвечает требованиям закона.
При этом отметим, что есть риск, что наймодатель укажет, что клопов не было до вашего въезда. Поэтому лучше бы найти свидетелей, которые в том числе подтвердят, что ранее — до вашего въезда — тоже были клопы. Однако — есть риск отказа в удовлетворении Ваших требований.
Рекомендую для начала направить наймодателю претензию, где сообщить, что вы оставляете право обратится в суд, в роспотребнадзор для защиты ваших прав и интересов, в случае если ваше требование не будет удовлетворено.
Может ли наймодатель вернуть арендную плату и обеспечительный депозит подтвердив в суде наличие клопов двумя свидетелями (знакомыми нанимателя)?. Должен ли наниматель при подаче иска в суд оплачивать гос пошлину или это защита прав потребителя?
Здесь — вы наверное имели ввиду наниматель (не наймодатель)?
При подаче иска наниматель должен оплатить госпошлину, только если наймодатель не является организацией, которая оказывает услуги (что вряд ли), поэтому думаю госпошлину платить придется.
Уточнение клиента
Если наниматель въехав в снятое на длительный срок жилье обнаруживает клопов и в тот же день выезжает, то может ли наниматель через суд расторгнуть договор найма начиная со дня обнаружения клопов ( и выезда) и вернуть через суд арендную плату ?
28 Июня 2016, 22:30
Есть вопрос к юристу?
И норма, но основании которой Вы вправе предъявить требование.
Статья 687 Жилищного кодекса РФ.
Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Да, может расторгнуть договор и вернуть арендную плату! В суде необходимо предоставить доказательства того, что «помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания» — то есть подтвердить наличие клопов — например, свидетельскими показаниями.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.