Как прекратить общую долевую собственность на дом

Автор: | 24.04.2018

ВС разрешил делить долевую собственность вопреки воле владельцев

Понятие общей долевой собственности предполагает, что доли в недвижимости разграничены изначально и они могут быть как равными, так и неравными. Основные проблемы начинаются, когда собственники, которые пользовались имуществом вместе, хотят разделиться. Если договориться о том, что получает каждая из сторон, не удалось, единственное решение – обращаться в суд, который поделит имущество принудительно. Однако не факт, что решение суда устроит всех «дольщиков», – суд будет исходить не из их пожеланий, а из объективных обстоятельств конкретного дела. Во внимание примут сложившийся порядок пользования имуществом, возможность реального раздела в соответствии с долями в праве (например, в случае, если одному из сособственников принадлежит незначительная доля), технические особенности дома, квартиры или земельного участка. Чтобы выделить долю, придётся прибегать к экспертизе, по результатам которой эксперты предложат наиболее целесообразные варианты раздела в соответствии с принадлежащими совладельцам долями.

«Предпочтение отдается тем вариантам, которые предполагают раздел без отступления от идеальных долей в праве собственности, – например, соответствие площадей земельных участков объему зарегистрированного права, сохранность конструктивных элементов дома; учитывают принцип единства земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, расположение такого имущества, а также отвечают интересам всех собственников», – разъясняет юрист КА «Юков и партнёры» Александра Воскресенская.

Суды выбирают варианты, при которых все сособственники имеют свободный проход к земельному участку без необходимости установления сервитута, когда они максимально изолированы друг от друга, а необходимость перестройки жилья минимальна, говорит Воскресенская. При этом, если один из собственников получает имущество, несоразмерное доле, ему полагается компенсация от других собственников. А в исключительных случаях, когда доля незначительна, ее нельзя выделить или у ее владельца нет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и без согласия этого сособственника обязать остальных выплатить ему компенсацию.

В числе многих спорных вопросов, возникающих вокруг раздела долевой собственности, оказывается и то, важно ли, чтобы каждый собственник получил часть доли в каждом объекте или же в приоритете – удобство пользования недвижимостью. В этом недавно пришлось разобраться Верховному суду.

Тамаре Ярковой* и Олегу Боголюбову* на праве общей долевой собственности принадлежали две дачи и участок площадью 8002 кв. м. Яркова имела право на 24/100, а Боголюбов – на 76/100 долей. Соглашения о том, как пользоваться помещениями, у них не было. Когда они решили поделить собственность, договориться без суда не получилось. Иск о разделе имущества подала Яркова.

Чтобы определить приемлемые варианты раздела, суд назначил экспертизу. В заключении эксперт предложил три варианта раздела. Суд выбрал тот, по которому Боголюбов получил в собственность все жилые строения и участок площадью 5541 кв. м. Ярковой же достался сарай и земельный участок площадью 2461 кв. м. Эта схема отвечает интересам сторон и удобна в пользовании имуществом – она не предусматривает переоборудования и учитывает все необходимые компенсации, согласился суд. Позицию поддержала и представитель ответчика. Однако уже после вынесения решения оказалось, что самому ответчику, который не присутствовал на заседании, такой вариант не понравился: он решил, что его права нарушены, ведь он не просил передать ему обе дачи за счёт уменьшения доли участка.

Боголюбов добился пересмотра решения в апелляции. Там согласились, что более правильным будет другой вариант раздела, согласно которому каждый из собственников получает часть строения или участка, пропорциональную его доле. Правда, этот сценарий требовал серьёзных финансовых вложений и переустройства жилых домов – возведения разделительных перегородок, проведения систем отопления, подводки газа, электропроводки и прочего. При этом Яркова получала участок площадью 1920 кв. м, Боголюбов – 6082 кв. м – «с конфигурацией, обеспечивающей для каждой из сторон возможность прохода к выделенным частям обоих домов».

Такой вариант раздела не устроил уже Яркову, и она оспорила апелляционное определение в Верховном суде. Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Сергея Асташова отменила определение, обнаружив в нём нарушения как материального, так и процессуального права. Апелляция решила, что каждый собственник должен получить соответствующую долю в каждом из объектов, но это необязательно, указал ВС.

При разделе имущества, которое находится в общей собственности, не обязательно выделять собственникам часть от каждой из вещей, входящих в общее имущество, указали члены коллегии.

Цель раздела – прекратить режим общей собственности и дать возможность максимально беспрепятственно распоряжаться имуществом, напомнили в ВС. Делить имущество можно, если суд установил, что собственнику не получится выделить самостоятельные объекты.

При этом принудительный раздел имущества судом «не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения», значит, раздел возможен вопреки желанию кого-либо из них, признали в коллегии. Если одна из сторон не согласна с вариантом раздела, это само по себе не мешает суду принять такой вариант, говорится в определении по делу № 4-КГ17-66. Учесть следовало и многие другие факторы – например, что выбранный апелляцией вариант раздела потребует затрат и строительных работ, формирования участков сложной конфигурации, установления сервитута на часть помещений в жилых домах. Суды также упустили из виду то, что между сторонами сложились конфликтные отношения – из-за этого пользоваться одним и тем же домом будет сложно. С такими указаниями он вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Что же касается процессуальной стороны дела, то представитель Боголюбова в первой инстанции поддержала раздел по предложенному варианту. ВС обратил внимание, что не было данных о том, что полномочия представителя отменены или ограничены. Если сторона считает, что дело должно было быть рассмотрено иначе, это не повод отменить или изменить решение суда, напомнили в коллегии.

* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.

Соглашение о разделе общей долевой собственности.

Добрый день уважаемые специалисты в области недвижимости- у меня такой вопрос.Есть недвижимость- дом и земельный участок в Подмосковье. Дом в совместной долевой собственности с соседями по общей стене, земля у каждого соседа своя. Кадастровый номер на 2 дома один ( разделен на помещения 1 и 2, наши и соседей), на кадастровом плане схема 2 -х помещений. Сейчас соседи перестроили свой дом и построили новый, изменился метраж и сама схема их помещения. Соседи составляют тех план на новое помещение. Затем предлагают заключить между нами Соглашение о прекращение общей долевой собственности. Какой алгоритм в подготовке документов по этому вопросу- Соглашение, вызов кадастрового инженера, изготовление нового кадастрового паспорта, новый номер дома, нотариус , документы в МФЦ ?

Добрый вечер Юлия, все ни так просто как вы думаете. Ваши соседи тоже ошибаются. Во первых соседи должны были получить разрешение на реконструкцию в администрации, если его нет и не предвидется ,все можно будет решить только через суд. А так как с 1 марта дачная амнистия прекращает свое существование ,соседям надо будет получить акт ввода в экспуатацию для регистрации права. Если вы не располагаете свободными средствами для оформления дома, как отдельного ,не советую подписывать соглашение о прекращении права.

Соглашение о прекращении общей долевой собственности.

Добрый день, подскажите пожалуйста в таком вопросе — два соседа сособственника по 1/ 2 на частный жилой дом, у соседей одна общая центральная стена , отдельные входы , отдельная автономия. Земельный участок у каждого соседа свой, не в долях. В выписке из ЕГРН эта недвижимость учитывается как общая долевая собственность на жилой дом по 1/2 у каждого. В данный момент соседи хотят выйти из долевой собственности. Оба соседа обращались в Росреестр за консультацией, одному ответили что достаточно заключить письменное Соглашение о прекращении общей долевой собственности в простой письменной форме, заказав перед этим новый технический план на свою долю дома и сдать все эти документы на регистрацию, другому соседу там же ответили что нужно обращаться в суд и получать решение суда, и на основании решения обращаться в Росреестр. .Какой все таки выход из данной ситуации. Спасибо за ответы.

Читайте так же:  Договор оклейки автомобиля

Участник программы «‎Работаю честно»

Обратитесь к кадастровым специалистам, которые имеют подобный опыт. Риэлторы тоже обращаются к ним. В интернете их много и цены за услуги тоже разные.

Спасибо, уже уточняли у кадастрового инженера, но он видимо не понял что у нас общая долевая собственность, отдельные входы , полностью независимые друг от друга. Кадастровый инженер сказал что сделает технический план после решения суда .Как то так.

Участник программы «‎Работаю честно»

Я считаю, что делается это через только суд, но Вы можете попробовать сделать Соглашение в ппф и сдать на регистрацию: откажут — точно пойдете в суд, приостановят- узнаете причину и будете решать, зарегистрируют — повезло)
Кадастровый инженер прав, на данный момент он может сделать тех паспорт только на весь дом, тк дом- единый объект. В том-то и дело, что у Вас общая долевая собственность, а Вам нужно, если я правильно понимаю, чтобы это было два отдельных объекта, например, часть жилого дома.

Участник программы «‎Работаю честно»

еще дополню: у меня были клиенты, которые делали это через суд

Хорошо , я поняла, спасибо. Еще задали этот вопрос на форуме кадастровых инженеров, посмотрим что они скажут.

Мне ответили кадастровые специалисты- В настоящее время такие вопросы решаются в судебном порядке. Если вы хотите прекратить право общей долевой собственности и зарегистрировать свою половину как часть жилого дома — должен быть документ-основание — Решение суда.
С 2017 года невозможно прекратить общую долевую собственность путем заключения Соглашения о реальном разделе жилого дома. Такие разделы (то есть выход из долевой собственности) происходят через суд.

Сегодня узнавали в Мособл БТИ по данному вопросу- какие действия нужно сделать для выхода из общей долевой собственности. Итог- их очень много. 1) Разрешение на реконструкцию, получить в администрации города или в МФЦ ( хотя мы ничего реконструировать не собираемся), но сейчас такие требования , 2) Заключение технической экспертизы БТИ о возможности раздела дома на части( сейчас с 2017 года части в Росреестре не учитывается ),поэтому раздел дома на части заменен на новое понятие- Автономные блоки. 3)Соглашение о прекращении общей долевой собственности, с приложением документов п.1, п.2. Еще вопрос неясный- данное соглашение в ППФ или нотариально его надо заверять. 4)Следующее- кадастровые инженеры говорят по этому поводу что тем не менее соглашения мало а надо обращаться в суд. 5)На основании мирового Соглашения или решения суда кадастровый инженер изготавливает технический план отдельно на каждый автономный блок. 6)Далее обращаться в Отдел Архитектуры для присвоения нового номера автономному блоку. И только после всего этого с пакетом документов бывшие содольщики идут в Росреестр для регистрации своих обьектов уже в личную собственность. Один из соседей заключив данное соглашение хотел таким образом получить документы на свое помещение и в ближайшее время продать его. Но из за того что по времени все перечисленные пункты сделать это почти полгода, а по финансам это около 50 тыс. проще оставить документы как есть , получить отказ от преимущественной покупки от соседа содольщика и продать свою долю насторону.

Соглашусь, проще продавать в таком виде, так как иначе придется либо ожидать, либо платить налог с продажи. Налог возникнет в связи с образованием нового кадастрового номера!

Прекращение долевой собственности и снос части дома

Есть жилой дом в деревне. На него общая долевая собственность с соседом. Фактически две половины дома разделены капитальной стеной, имеют отдельные входы и расположены на разных участках.

1) Я правильно понимаю, что сделать и зарегистрировать соглашение о прекращении долевой собственности в этой ситуации — не проблема (сосед также заинтересован).

2) После этого я смогу беспрепятственно свою половину дома снести? Какое для этого потребуется оформление (разрешение Администрации, Соглашение с соседом, оформление кадастровым инженером по факту сноса, . )?

Участник программы «‎Работаю честно»

Может быть предложен такой вариант. 1. Разрешение на реконструкцию, в результате которой остается только часть дома, используемая содольщиком. 2. Уточнение характеристик объекта по результатам реконструции, находящегося в общедолевой собственности, в ЕГРН. 3. Отчуждение доли в праве в реконструированном доме второму содольщику. 4. Целесообразно также заключить с содольщиком отдельное Соглашение, в котором будут описано, что вы совместно делаете (п.п. 1-3), конечная цель, кто за что платит, ответственность за несоблюдение Соглашения.

День добрый Алексей,если Вы пришли с соседом к договоренности о сносе.Обращайтесь к кадастровым инженерам, составляется акт о сносе в котором есть соглашение сторон и заявление собственника о прекращении права собственности на данный объект.Если собираетесь строить новый дом ,советую заранее получить разрешение на строительство, после сноса.Выдел доли в натуре, в отдельную часть происходит путем обращения в суд с исковым заявлением, при отказе остальных сособственников, либо путем соглашения, но с соблюдением технических норм и требований к жилому помещению.

Елена,
вопрос в том что снести нужно не весь дом, а только мою половину.

Ну что, вообще ни одного отклика! Сразу видно — серьезные специалисты собрались, по мелочам не размениваются.
Только вот не стоит потом удивляться, когда вы здесь будете очередной раз пену поднимать на предмет собственной нужности для тупых безруких собственников, которые никак не хотят понять как им без вас тяжело придется.
А авансы ходить сшибать у бедных бабушек — это и попугая научить не сложно. Все остальные как то сами .

Если вы такого мнения о риэлторах и их труде, то зачем вообще задаете вопросы здесь? И зачем пишете гадости?
А по сути: риэлторы не занимаются проблемами сноса домов и их частей, а также процессами реконструкции. Ищите специалистов на других интернет площадках.

Ваши вопросы относятся к компетенции кадастровых инженеров, архитекторов, юристов, но даже у них нет единого мнения по разделу жилого дома, а к риэлторской деятельности они имеют косвенное отношение.

А по существу ваших вопросов:
1. Если для Вас не проблема «сделать и зарегистрировать соглашение о прекращении долевой собственности», то что вызывает трудности подготовить необходимые документы для исполнения данного соглашения. Межевой план раздела ЗУ (при возможности такого деления по ПЗЗ), постановка на учет вновь образованных ЗУ. Осуществление в установленном законом порядке реконструкции жилого дома, подготовка техплана, присвоение адреса. Делов то на копейку.
Да, только все это делают разные специалисты в разных инстанциях, и они точно не риэлторы.
2. А снести дом Вам и сейчас никто не препятствует, кроме соседа.

Участник программы «‎Работаю честно»

Алексей!Сначала выдел доли в натуре!У Вас 1/2 дома будет и у соседа будет 1/2.Потом его согласие на снос , если технологически это возможно.Если его половина будет требовать укрепления фундамента, крыши(она общая?) — это Ваши финансовые расходы.Есть нюансы,о которых и Вы и Ваш сосед должны знать.Снятие с кадастрового учета и новая постановка на кадастровый учет уже как нового здания целиком.Это все требует времени и затрат.

Читайте так же:  Приказ о выплате на погребение сотрудника

Участник программы «‎Работаю честно»

Межевой надо делать если земля под домом тоже в долях.Присвоение новых адресов.И т.д. и тому подобнее.

Как перейти от общедолевой собственности к индивидуальной?

Светлана Владиславовна Калыкова

Участник программы «‎Работаю честно»

Раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, и выдел из него доли предусмотрен ст. 252 ГК РФ. Способов всего два.
Первый. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Между всеми сособственниками заключается соглашение о реальном разделе домовладения и земельного участка пропорционально долям в праве общей собственности и прекращении долевой собственности. Данное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в силу только после такой регистрации.

Участник программы «‎Работаю честно»

Второй. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. При рассмотрении судом споров о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности, или выделе из него доли, в первую очередь учитывается делимость этого имущества. Обращаетесь в суд, делаете строительно-техническую экспертизу (ее цель определить, имеется ли техническая возможность раздела дома в натуре, т.е. оборудование для каждого собственника отдельного входа, выделение жилых помещений и подсобных помещений). Если экспертиза даст добро, то суд вынесет положительное решение.

Участник программы «‎Работаю честно»

С землей немного сложнее. Раздел земельного участка также возможен только при наличии возможности его делимости. Итогом раздела земельного участка должно стать появление двух юридически обособленных объектов. И вот тут вся засада. Законами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления установлены минимальные размеры для земель соответствующей категории и вида разрешенного использования. Менее таких размеров деление земельных участков не допускается.

Раздел дома и прилегающего земельного участка

И. Н. Иванеженкова,
редактор газеты «Земельная газета», г. Брянск

У владельцев частного дома и земельного участка, на котором этот дом расположен, нередко возникает потребность разделить общее имущество. Семьи растут, дети хотят жить своей жизнью, отдельно от родителей, но при этом существующая площадь для проживания всех устраивает. В этой ситуации целесообразнее не продавать дом или менять его на две квартиры, а попросту разделить собственность и устраивать свой быт по своим правилам, не мешая соседям-родственникам. Поводы для раздела общей недвижимости могут быть и другие — развод супругов, например, но в любом случае каждому собственнику, перед которым встаёт данная проблема, необходимо знать все нюансы данной процедуры, чтобы грамотно урегулировать вопрос.

Прежде чем начать разговор, напомним, что раздел общего совместного имущества отличается от выдела доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности. Основное отличие этих видов собственности в том, что в первом случае общее имущество делится между всеми участниками собственности, а во втором участник долевой собственности выделяет свою часть (долю), при этом прочее имущество остаётся в общей долевой собственности оставшихся владельцев. Таким образом, выдел доли применяется, когда домом и землёй владеют более двух человек.

Конечно, самое идеальное решение — раздел общей совместной собственности по добровольному соглашению сторон. Если владельцы дома и земельного участка пришли к обоюдной договорённости, им достаточно лишь оформить данное соглашение и заверить его у нотариуса. Важно, чтобы орган местного самоуправления издал постановление о разделении земли, которая была в общей совместной собственности, на два самостоятельных участка. После этого нужно провести процедуру раздела участка, поставить два вновь образованных участка на государственный кадастровый учёт и зарегистрировать недвижимость каждого из новых собственников. Информацию об этом вы без труда найдёте на нашем сайте.

Другое дело, когда стороны ссорятся при разделе, не могу прийти к единому мнению. А бывает и так, что совладелец вообще уехал в неизвестном направлении и не подаёт о себе никаких вестей уже довольно долгое время. Как быть в этом случае? Выход один — обращаться в суд. И этот более сложный путь мы рассмотрим более подробно.

Первым условием для разделения домовладения и прилегающего участка является соблюдение прав сторон: в результате процедуры не может быть нанесён какой-либо ущерб имуществу, которое имеет нескольких владельцев. Об этом говорит Гражданский кодекс РФ, ст. 252.

Важно составить исковое заявление грамотно. В нём нужно описать жилые помещения, предварительно указать границы земельных участков, которые образуются после раздела, приложить соответствующие документы и их копии. Вам поможет в этом компетентный юрист. Иск вместе с пакетом документов подаётся в суд по месту жительства вашего противоборствующего или пропавшего без вести соседа.

Что касается раздела дома, то в результате этой процедуры он перестаёт существовать как единый объект недвижимости. Чтобы провести регистрацию права собственности на образовавшиеся после раздела части, необходимо заявить требование о прекращении права участников общей долевой собственности на этот жилой дом.

Варианты раздела домовладения определяются на основании строительно-технической экспертизы. При этом каждая часть дома должна быть изолированной, с отдельным входом, иметь естественное дневное освещение (окна) и отопление. В ходе проведения такой экспертизы учитываются и соответствие помещения санитарным и техническим требованиям к данному типу домов и региону. В частности, в каждой из частей должны быть водопровод и канализация, оборудованная вентиляция, проведено газоснабжение и т.д.

Закон предусматривает раздел дома на части в строгом соответствии с размером долей сторон. Если это невозможно технически, от данного правила можно отступить, предоставив денежную компенсацию (в размере, эквивалентном реальной стоимости имущества на момент спора) за некую часть имущества тому владельцу, права которого при разделе будут ущемлены.

После того как на основании принятого судебного решения будет выделена доля в натуре, каждый собственник должен получить в отделе Росреестра новые правоустанавливающие документы на недвижимость с изменившейся площадью и адресом (например, вместо «дом 7» в новом свидетельстве будет написано «дом 7-а» или «дом 7 квартира 1»).

Порядок оформления прав собственности на землю сегодня упрощён, поэтому совладельцы земли заключают договор о разделе участка, который заверяется у нотариуса. Напомним вкратце основные моменты по вопросу раздела земельного участка.

Разделить землю в России можно только при условии её делимости. Это означает, что каждая из вновь образованных частей должна стать самостоятельным земельным участком, с минимальной допустимой площадью и тем же разрешённым видом использования, что и у исходного. Границы и площади новых участков будут во многом зависеть от того, как был разделён жилой дом в натуре, поскольку основной принцип, который декларирует земельное законодательство, — единство судьбы участка и расположенного на нём дома.

При образовании в доме отдельных квартир необходимым условием является обеспечение отдельных входов для каждого собственника и доступа к нему по своему земельному участку. Если собственников двое, это не составляет труда. Однако если владельцев больше, земельный участок перекраивается в самых немыслимых вариантах.

В завершение отметим, что суд может и отказать в иске о разделе имущества. Если причиной отказа является неделимость данного дома и земельного участка, то может быть установлен порядок пользования. В этом случае каждому из собственников передается конкретная часть имущества, тем не менее юридически и земля, и дом остаются неразделенными, т.е. право общей собственности на недвижимость не прекращается.

Читайте так же:  Доверенность без печати действительна 2018

Также суд может принять решение и о продаже спорной недвижимости (или ее части) и разделе полученных таким путем денежных средств соответственно долям собственников.

§ 5. Прекращение права общей долевой собственности

Способы прекращения права общей долевой собственности. Выдел доли из общего имущества. Внесудебные и судебный порядок выдела доли. Последствия выдела доли. Раздел общего имущества.

1. Право общей долевой собственности прекращается в тех случаях, когда прекращается само право собственности на общее имущество для всех сособственников, например, случаи продажи общего имущества, его гибель и т.п.

Специфическими способами прекращения права общей долевой собственности являются:

— исчезновение множественности субъектов права собственности, когда все доли переходят только к одному сособственнику;

— выдел доли из общего имущества (см. п. 2 настоящего параграфа);

— раздел общего имущества (см. п. 5 настоящего параграфа).

2. Выдел доли из общего имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 252 ГК РФ любой из сособственников вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Право на выдел — это субъективное право каждого сособственника, которое характеризуется следующими чертами:

а) никто из сособственников не может быть лишен или ограничен в своем праве требовать выдела доли;

б) выдел доли осуществляется только по желанию самого сособственника.

Закон не предусматривает возможность заявления сособственником требования о лишении другого сособственника права на долю помимо его воли, даже с выплатой ему компенсации (Определение Конституционного Суда РФ от 7 февраля 2008 г. N 242-О-О).

Выдел доли осуществляется по общему правилу в натуре; невозможность выдела в натуре влечет выплату денежной суммы или иной компенсации. В связи с этим возможны несколько вариантов выдела.

Первый. Стоимость выделяемого в натуре имущества в точности соответствует размеру доли.

В этом случае выделившийся собственник приобретает право индивидуальной собственности на выделенное имущество. Для остальных сособственников (если их осталось не менее двух) сохраняется право общей собственности на имущество, оставшееся после выдела.

Второй. В натуре может быть выделено только имущество, стоимость которого больше или меньше размера доли (несоразмерность имущества, выделяемого в натуре).

Если выделяющийся собственник получает имущества больше, чем приходится на его долю, он выплачивает компенсацию другим сособственникам, если меньше — то другие сособственники выплачивают компенсацию ему.

Третий. Выдел доли в натуре не допускается:

Во-первых, потому что выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.

П. 35 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 от 01.07.1996.

П. 7 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N 4.

Или, во-вторых, потому что выдел запрещен законом (чаще всего из-за того, что вещь является неделимой).

Выдел в натуре доли в таком общем имуществе, как жилой дом или квартира, допускается только в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома (квартиры) с отдельным входом и если имеется техническая возможность выдела изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений: кухни, коридора, санузла и др. (см.: п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 N 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом»)

В этом случае выделяющийся собственник имеет только право на выплату ему другими сособственниками компенсации в размере стоимости доли.

3. Внесудебный и судебный порядок выдела доли.

Вопросы о том, какое именно имущество подлежит выделу, а также о размерах компенсаций решаются по соглашению между всеми сособственниками единогласно. Соответственно, и выплата компенсации вместо выдела доли в натуре допускается с согласия выделяющегося собственника. Лишь в случае недостижения согласия между всеми сособственниками выделяющийся собственник вправе предъявить в суд требование о выделе доли в натуре (или требование о выплате ему компенсации при невозможности выдела).

Принудительная компенсация. Только в судебном порядке может быть решен вопрос о выплате выделяющемуся собственнику компенсации вместо выдела доли помимо его воли при одновременном наличии следующих условий:

— выделяющийся собственник настаивает на выделе доли в натуре;

— доля выделяющегося собственника не может быть реально выделена;

— доля выделяющегося собственника незначительна;

— выделяющийся собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (существенный интерес определяется как нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.).

Судебная практика не отрицает и случаев, когда выделяющийся собственник выплачивает компенсацию другим сособственникам помимо их воли, если имущество, выделяемое в натуре, превышает долю выделяющегося собственника.

П. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N 4.

Очевидно, что выплата компенсации в данном случае не должна превращаться в принудительный выкуп доли (ее существенной части). Таким образом, при несоразмерности имущества, выделяемого в натуре, размеру доли оставшихся сособственников можно принудить к получению компенсации помимо их воли только в случае, если стоимость выделяемого в натуре имущества незначительно превышает размер доли выделяющегося собственника.

В случае если выдел доли в натуре невозможен и отсутствуют основания для принудительной выплаты компенсации, суд отказывает в иске о выделе доли.

4. Последствия выдела доли.

При реализации права на выдел отношения общей собственности прекращаются только для выделившегося собственника. Моментом прекращения права общей собственности для выделившегося собственника является передача ему части общего имущества, выделенного в натуре (а если выделенное имущество относится к недвижимости — то государственная регистрация права на это имущество). Если же выделившийся сособственник получает компенсацию вместо имущества в натуре, то его право в общей собственности прекращается в момент получения компенсации (если общее имущество является недвижимостью, то факт прекращения общей собственности подлежит только подтверждению путем изменения соответствующих записей в ЕГРП).

5. Раздел общего имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между сособственниками по соглашению между ними. Раздел имущества является частным случаем выдела доли, поскольку при разделе право на выдел реализуется всеми сособственниками. Раздел имущества следует отличать от отчуждения общего имущества по решению всех собственников с последующим дележом вырученной суммы (см. подп. «б», «в» п. 3 § 2 настоящей главы). При разделе имущества сособственники претендуют на выдел каждому из них доли в натуре или на выплату компенсации при невозможности выдела доли.

Поэтому к разделу общего имущества в полном объеме применяются правила о выделе доли (в том числе и правила о принудительной компенсации).

Некоторой спецификой отличается раздел между сособственниками неделимой вещи. Если будет установлено, что один из собственников имеет существенный интерес в использовании неделимой вещи, суд может передать именно ему эту вещь в единоличную собственность независимо от размера его доли. Остальным сособственникам компенсируется стоимость их долей.

Абз. 2-4 п. 36 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8)

6. Последствия раздела общего имущества.

В результате раздела общего имущества для всех сособственников прекращается общая собственность, а вместо нее возникает право индивидуальной собственности у отдельных бывших сособственников на имущество, образовавшееся в результате раздела.