Содержание:
До 1 мая 2015 года управляющие компании должны получить лицензию на управление многоквартирными домами
После указанной даты осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии запрещается. Получение лицензии не потребуется для товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов.
Выдавать лицензии будут органы государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ. Лицензия предоставляется без ограничения срока ее действия и действует только на территории того субъекта РФ, в котором она выдана.
Для получения лицензии ее соискатель должен зарегистрироваться в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя, а также выполнить ряд других лицензионных требований (отсутствие судимости у должностного лица за преступления в сфере экономики, наличие квалификационного аттестата и др.).
Положение о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами утвердит Правительство РФ.
Сведения о выданных лицензиях будут включаться в реестр лицензий субъекта РФ и сводный федеральный реестр лицензий. Если в течение календарного года управляющей компании или ее должностному лицу суд два и более раза назначит административное наказание за неисполнение предписания, выданного органом государственного жилищного надзора в отношении многоквартирных домов, то сведения о таких домах исключаются из реестра лицензий субъекта РФ и управляющая компания перестает управлять ими.
Когда общая площадь помещений, исключенных из реестра многоквартирных домов, достигнет 15 и более процентов от общей площади помещений в домах, которыми компания управляла в течение календарного года, орган государственного жилищного надзора сможет обратиться в суд с требованием аннулировать лицензию.
Законом введена административная ответственность, в частности:
за нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (статья 7.23.3 КоАП РФ);
за осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии (статья 14.1.3 КоАП РФ);
за нарушение лицензионной комиссией субъекта РФ требований законодательства о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (статья 19.6.2 КоАП РФ).
Закон вступает в силу с 1 сентября 2014 года, за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки.
Если на 01.05.2015 у Управляющей компании нет лицензии
В данной статье рассмотрим возможные варианты развития событий в ситуации, когда по состоянию на 01.05.2015 УК, имеющая дома в управлении, не получила лицензию по причине нарушения Стандарта раскрытия информации (Утвержден Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731). Вправе ли она продолжить управлять домами, если вновь подала заявку на выдачу лицензии? Может ли орган местного самоуправления (ОМСУ) назначить временного управляющего и принудительно изъять дома? Это основные вопросы компаний, опасающихся остаться без клиентов. Не исключено, что к моменту, когда читатели получат журнал, данная ситуация будет разрешена на самом высоком уровне и для иных толкований не останется места. Но на момент подготовки материала к печати запрос на правовую оценку данного казуса присутствует.
Согласно п. 3 ст. 49 ГК РФ право юридического лица осуществлять деятельность, для занятия которой необходимо получение специального разрешения (лицензии), возникает с момента получения такого разрешения (лицензии) или в указанный в нем срок и прекращается при прекращении действия разрешения (лицензии). В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 255-ФЗ (Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации») после 1 мая 2015 г. осуществление деятельности по управлению МКД без лицензии не допускается. Таким образом, организация, не имеющая к 01.05.2015 лицензии, утрачивает право управлять МКД. Таковы общие положения, а как они применяются на практике?
Нет лицензии, но есть желание остаться в домах
Именно так можно коротко охарактеризовать положение вещей у крупных УК, имеющих длительную историю, как правило, большую площадь домов в управлении, которым было отказано в выдаче лицензии по причине ненадлежащего раскрытия информации. Прекращается ли 01.05.2015 автоматически договор управления, заключенный ранее? Вправе ли УК продолжать управлять МКД?
Законный порядок прекращения управления домом
В силу ч. 4 ст. 7 Федерального закона N 255-ФЗ в случае, если в срок до 01.04.2015 УК не обратилась за получением лицензии либо ей было отказано в ее выдаче, ОМСУ обязан уведомить собственников помещений об этом и созвать общее собрание для выбора способа управления. По общему правилу выбор нового способа управления или новой УК является безусловным основанием для расторжения договора управления МКД с действующей УК (см. Постановления Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11, от 05.06.2012 N 17635/11, Определение ВС РФ от 05.06.2012 N 59-В12-5). Подчеркнем, что одного решения общего собрания о расторжении договора управления недостаточно. Дом не может остаться без управления: собственники обязаны выбрать другой способ управления. Если собрание не состоялось, решение не принято или не реализовано, ОМСУ должен провести открытый конкурс, победитель которого приступит к управлению домом в описанном в ЖК РФ порядке. А прежняя УК обязана подчиниться решению общего собрания или ОМСУ и прекратить управлять домом, передав свои полномочия преемнику.
Только такой порядок описан в Законе, поскольку законодатель исходил из строгого соблюдения сроков всех процедур и добросовестного выполнения участниками правоотношений возложенных на них обязанностей. Он основан на общих принципах, которые работали в сфере управления МКД и раньше.
Возникает вопрос: каким образом осуществляется управление МКД до передачи полномочий законным образом выбранной новой УК с лицензией?
Оснований для прекращения договора нет
По общему правилу договор управления МКД не может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе УК (ст. ст. 310, 450, 451 ГК РФ). Из этого общего вывода следует частный: неполучение лицензии нельзя рассматривать в качестве основания для прекращения обязательств УК по договору управления. Данное утверждение можно дополнительно косвенно подкрепить следующим соображением. Согласно ч. 3 ст. 200 ЖК РФ если лицензия аннулируется, то продолжать управлять домом нужно до передачи его другому управляющему (основание для расторжения договора управления здесь — выбор нового способа управления, а не утрата лицензии).
Представляется, что отсутствие лицензии не рассматривается как основание для прекращения договора управления в связи с невозможностью его исполнения. Так, в силу п. 1 ст. 416 ГК РФ в редакции, действовавшей по состоянию на 01.05.2015, обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Отрицательное решение лицензионной комиссии в отношении УК обусловлено нарушением Стандарта раскрытия информации, то есть обстоятельством, за которое отвечает УК (пока в законном порядке не оспорен отказ в выдаче лицензии).
Таким образом, обязательства УК по договору управления, заключенному в законном порядке ранее, прекращаются в случае:
- одностороннего отказа собственников помещений (с одновременным выбором нового способа управления);
- расторжения договора по соглашению сторон;
- истечения срока действия договора.
Учитывая это, УК должна управлять домом вплоть до его передачи законно выбранному преемнику. В Письме от 24.02.2015 N 4745-АЧ/04 Минстрой России привел правовое основание для такого вывода — ч. 3 ст. 200 ЖК РФ. В данной норме речь идет об управлении домом компанией, лицензия которой была аннулирована, до момента возникновения полномочий по управлению домом у другого управляющего. Это правило не регулирует рассматриваемые нами правоотношения напрямую, однако, видимо, может быть применено по аналогии на основании ч. 1 ст. 7 ЖК РФ. Среди экспертов существует мнение, что ч. 3 ст. 200 ЖК РФ не может применяться по аналогии к случаю первичного получения лицензии (когда УК еще не является лицензиатом), а разъяснения Минстроя не имеют вообще никакого веса и на них нельзя ссылаться в случае возникновения спорной ситуации на практике.
Между тем мы понимаем, что дома не должны остаться без управления. Это представляется гораздо большим нарушением прав граждан, нежели управление домом без лицензии в переходный период.
Очевидно, что УК, продолжающие управлять домами без лицензии, интересуют возможные риски. Некоторые из них лежат на поверхности: это административная и уголовная ответственность. О некоторых считаем нужным напомнить.
Но прежде рассмотрим еще один актуальный вопрос, возникший с подачи собственников помещений: освобождает ли их от обязанностей сам факт отсутствия лицензии у УК, даже если она реально продолжает управлять домом? Ответ однозначен: да. Пока договор не прекращен, а собственники помещений фактически пользуются услугами УК, они обязаны вносить плату (аналогичный вывод сделан в Определении ВАС РФ от 05.12.2012 N ВАС-15950/12).
Ответственность за управление домом без лицензии
В первую очередь УК интересуют штрафы. Известно, что административные штрафы драконовские: ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ предусматривает за управление МКД без лицензии, когда она обязательна, наложение на организацию штрафа в размере от 150 000 до 250 000 руб., на должностных лиц — от 50 000 до 100 000 руб. Причем альтернативой штрафу для руководителя УК может быть дисквалификация, которая закроет ему возможность возглавлять УК в течение трех лет (УК с таким руководителем лицензию уже не получит).
Осуществление деятельности без лицензии — длящееся правонарушение, то есть срок давности привлечения к ответственности (один год — см. ч. 3 ст. 4.5 КоАП РФ) следует отсчитывать с даты обнаружения правонарушения (фактически с даты проверки контролирующего органа), если на момент проверки УК продолжает работать без лицензии, и с даты прекращения правонарушения (то есть с даты получения лицензии).
Предупреждаем УК: не исключено, что проверяющие будут составлять отдельные протоколы по ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ на каждый дом, а суд будет штрафовать УК отдельно по каждому дому, считая управление каждым домом самостоятельным правонарушением. Обоснование может быть следующим. Под деятельностью по управлению МКД понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг на основании договора управления МКД (ч. 2 ст. 192 ЖК РФ). Управление осуществляется в отношении каждого отдельного дома как самостоятельного объекта управления (п. 3 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416). Кроме того, известно о привлечении компании к ответственности, предусмотренной одной статьей (ст. 6.5 КоАП РФ), столько раз, на скольких объектах было выявлено несоответствие питьевой воды нормативным требованиям (Постановление Президиума ВАС РФ от 04.03.2014 N 11036/13). Аналогичная практика (правда, уже далеко не свежая) есть и по ст. 7.22 КоАП РФ: каждый дом — самостоятельное правонарушение (Постановления ФАС ВСО от 18.11.2009 N А19-13645/09, ФАС ПО от 05.06.2009 N А12-10265/08).
Также нельзя забывать о риске привлечения руководителя УК к уголовной ответственности, предусмотренной ст. 171 УК РФ, если осуществление деятельности без лицензии сопряжено с извлечением дохода (точнее, выручки без вычета расходов) в сумме, превышающей 1,5 млн руб. (см. п. п. 10, 12 Постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 N 23).
Недействительность договора
Есть ли основания для признания договора управления МКД, заключенного с УК до 01.09.2014, недействительным с 01.05.2015, если на эту дату УК не имела лицензии? Ранее в ст. 173 ГК РФ было специальное основание для признания сделки недействительной: сделка, совершенная юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности. Однако эта норма не могла быть применена к договору, заключенному в период, когда лицензия действовала, а впоследствии (еще в течение срока действия договора) ее срок истек (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2007 N 3386/07). В настоящее время из ст. 173 ГК РФ удалены упоминания об отсутствии лицензии, в связи с чем остается применять только ст. 168 ГК РФ о недействительности сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта. Однако здесь также следует руководствоваться принципом: такая сделка должна нарушать обязательные требования в момент ее совершения (заключения договора). Поэтому представляется, что договор управления МКД, заключенный в соответствии с ЖК РФ ранее, не может быть оспорен по причине неполучения УК лицензии в установленный срок.
Иски о прекращении безлицензионной деятельности
Помимо возможных мер ответственности, которые применяются по отношению к УК, может быть предпринят такой способ воздействия, как судебный запрет осуществлять деятельность без лицензии. Обратиться с соответствующим заявлением в суд может прокурор в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц (ч. 1 ст. 45 ГПК РФ). Известно множество судебных решений о запрете осуществлять деятельность без лицензии, например образовательную деятельность (Апелляционное определение Кировского областного суда от 22.01.2015 по делу N 33-337/2015), деятельность по обращению с опасными отходами (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 19.01.2015 по делу N 33-196/2015), погрузке-разгрузке опасных грузов (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.08.2014 по делу N 33-32766).
Однако такие меры могут иметь место, только если определен преемник УК, поскольку прекращение деятельности по управлению домом в отсутствие нового управляющего нарушит права населения гораздо сильнее, чем отсутствие у УК лицензии по причине ненадлежащего раскрытия информации.
Принудительная ликвидация
Также считаем необходимым упомянуть о правиле из пп. 2 п. 3 ст. 61 ГК РФ о том, что юридическое лицо ликвидируется по решению суда по иску государственного органа или органа местного самоуправления, которым право на предъявление требования о ликвидации юридического лица предоставлено законом, в случае осуществления юридическим лицом деятельности без надлежащего разрешения (лицензии). С 01.09.2014 структура статьи несколько изменилась, однако основание для ликвидации (безлицензионная деятельность) было в ГК РФ и ранее.
Правом предъявлять в суд иски о ликвидации организации любой организационно-правовой формы по основаниям, установленным законодательством РФ, наделены только налоговые органы (п. 11 ст. 7 Закона РФ от 21.03.1991 N 943-1 «О налоговых органах РФ»). Орган госжилнадзора, орган муниципального жилищного контроля вправе инициировать судебное разбирательство по вопросу ликвидации только ТСЖ (пп. 2 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ).
До внесения в ГК РФ поправок суды при рассмотрении исков о ликвидации организаций принимали во внимание толкование ст. 61 ГК РФ, данное КС РФ применительно к другому основанию для принудительной ликвидации — осуществлению деятельности с неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов. Ликвидация юридического лица не может быть назначена по одному лишь формальному основанию неоднократности нарушения законодательства, а должна применяться в соответствии с общеправовыми принципами юридической ответственности и быть соразмерной допущенным юридическим лицом нарушениям и вызванным ими последствиям (Постановление от 18.07.2003 N 14-П). К примеру, если организация, в отношении которой суд вынес решение о ликвидации по причине отсутствия лицензии, получила такую лицензию к моменту вступления решения суда в силу, судебное решение может быть отменено в порядке обжалования (см. Определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.01.2014 N 33-661/2014).
Каким образом норма из пп. 2 п. 3 ст. 61 ГК РФ будет применяться к УК, будут ли налоговики заинтересованы в ликвидации управляющих, в настоящее время сказать трудно. Однако данный риск нужно учитывать.
Разъяснения Минстроя
В Письме от 24.04.2015 N 12258-АЧ/04 представители Минстроя России изложили свой взгляд на проблему управления домами, в которых УК подали заявление о предоставлении лицензии после 01.04.2015. Из разъяснений чиновников следует, что в реестр лицензий субъекта РФ дома могут быть включены в привязке к данной УК только в общем порядке, предусмотренном ст. 198 ЖК РФ. Напомним, ч. 2, 3 этой статьи установлено, что при заключении договора управления МКД лицензиат обязан в течение трех дней сообщить об этом в орган госжилнадзора, разместить соответствующую информацию на официальном сайте, предназначенном для раскрытия информации, и только в этом случае лицензиат имеет право приступить к управлению МКД (в течение 30 дней с даты подписания договора). Выходит, у такой организации уже должна быть лицензия и с собственниками помещений в домах должен быть заключен новый договор управления. А это, в свою очередь, подтверждает позицию органов госжилнадзора на местах о том, что в случае подачи заявления о выдаче лицензии после 01.04.2015 сведения об МКД, находящихся в управлении, не будут внесены в региональный реестр одновременно с выдачей лицензии. Проще говоря, получить можно только «нулевую» лицензию.
Чиновники сделали несколько уточнений. Если УК подала заявление о выдаче лицензии после 01.04.2015, но при этом ОМСУ уже объявил открытый конкурс, УК вправе участвовать в нем на общих основаниях (очевидно, что к моменту заключения договора она уже должна иметь лицензию). Если заявка на получение лицензии подана до проведения собрания собственников помещений для смены способа управления домом, УК вправе предложить жильцам принять решение о продлении с ней договора управления таким домом. Обратим внимание, что Минстрой говорит о продлении договора, однако под продлением договора следует понимать заключение нового договора на прежних условиях по истечении срока действия прежнего договора. Пока договор управления действует, говорить о его продлении неправомерно (если, конечно, не считать, что 01.05.2015 он прекращается в связи с отсутствием лицензии, но таких разъяснений чиновники не дают). Скорее, данным решением собственники помещений выражают отказ от своего права расторгнуть договор управления с УК, которая не успела получить лицензию до 01.05.2015, подтверждают свою приверженность данной компании, выступают против привлечения временной управляющей организации и проведения открытого конкурса. Но в этом случае чиновники отсылают нас опять-таки к ст. 198 ЖК РФ о том, что сведения о доме вносятся в региональный реестр лицензий на основании договора управления.
Кстати, такое решение может быть принято собственниками в любой момент до проведения конкурса, в этом случае конкурс проводиться не будет. Поэтому УК заинтересована в скорейшем получении лицензии, а именно до даты проведения конкурса.
Подведем итог. Складывается парадоксальная ситуация, обусловленная спецификой деятельности УК: без лицензии нет права управлять домами, но и «бросить» дома было бы незаконно, если нет легитимного преемника. То есть абсолютно безопасного варианта для компании нет. УК целесообразно наладить сотрудничество с жителями домов, чтобы на общих собраниях было принято решение, о котором пишет Минстрой. Но в любом случае риск всех негативных последствий, обозначенных выше, сохраняется.
О временных управляющих
В Письме N 12258-АЧ/04 Минстрой России описал два возможных алгоритма действий ОМСУ на случай появления домов, у которых возникает риск остаться без управления. Оба варианта сводятся к передаче домов на обслуживание временной УК. Представители министерства уточнили, что к таким случаям относятся ситуации, когда УК в одностороннем порядке без объективных причин и без заблаговременного уведомления собственников расторгает договор управления МКД или фактически прекращает исполнение своих обязанностей в отношении данного дома. Представляется, что здесь может идти речь как минимум о двух вариантах: если УК при подаче заявки на получение лицензии не включила в список домов некоторые дома (хочет избавиться от невыгодного жилфонда) и если УК, не получившая лицензию по состоянию на 01.05.2015, с целью избежать ответственности прекращает управлять домами в одностороннем порядке, то есть без законных на то оснований.
В целом же в Письме сказано о риске остаться без управления, а не о совершившемся факте отсутствия управления домом. Таким риском вполне может быть и отсутствие лицензии у УК, ранее управлявшей домом (ведь неизвестно, какую стратегию выберет ее руководство). Потому появление временных управляющих возможно не только в фактически «брошенных» домах, но и в домах, которые УК без лицензии хочет сохранить под своим управлением.
Итак, первый способ действий ОМСУ: в порядке предупреждения чрезвычайной ситуации (прекращения управления домом УК) он вправе определить муниципальную организацию, имеющую лицензию, ответственную за оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества до вступления в силу договора, заключенного с победителем открытого конкурса. ОМСУ должен соблюдать процедуры, предусмотренные Федеральным законом от 21.12.1994 N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», и назначить открытый конкурс.
Второй способ: путем принятия муниципального правового акта ОМСУ вправе предоставить временной УК муниципальную преференцию в соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» также с одновременным объявлением открытого конкурса. В обоих случаях перечень работ и услуг временной УК должен соответствовать данным, принятым для целей проведения открытого конкурса, плата за содержание и ремонт общего имущества для временной обслуживающей организации должна быть равна размеру платы, установленному ОМСУ. Исполнителем коммунальных услуг при этом будет РСО на основании пп. «б» п. 17 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.
До тех пор пока действия ОМСУ не признаны незаконными, возложение на временную УК полномочий по управлению или обслуживанию общего имущества определяет легитимный момент прекращения обязательств прежней УК по договору управления.
Нам известно, что в некоторых муниципальных образованиях власти уже приняли нормативные акты о назначении временных УК. Но в других регионах ОМСУ бездействуют. В этой ситуации, как было сказано выше, УК продолжает управлять домом без лицензии, при этом сохраняется риск наложения штрафа. Вопросы, связанные с прекращением управления домами без лицензии, целесообразно решать с общим собранием в каждом доме. Если и жильцы не проявляют заинтересованности и вовсе игнорируют предложения об организации общего собрания, момент легитимного прекращения управления домом определяется датой истечения срока действия договора управления МКД.
Весьма большой процент УК не получили лицензию вовремя. Если местные власти примут срочные меры по организации управления домами в соответствии с законом, такие УК должны передать техническую документацию на дома временной управляющей либо, если она не будет назначена, победителю конкурса или вновь созданному в доме ТСН. Представляется, что до тех пор у УК нет оснований расторгать договор управления в одностороннем порядке (если, конечно, не истек срок его действия). Однако возникают существенные риски, связанные с осуществлением деятельности без лицензии (от административных штрафов до уголовной ответственности руководителя и принудительной ликвидации компании). Если УК полагает, что заявка на получение лицензии, поданная до 01.04.2015, не была удовлетворена безосновательно, решение лицензирующего органа нужно обжаловать с одновременным принятием обеспечительных мер.
С 1 мая управляющие компании без лицензий уйдут с коммунального рынка Владивостока
Управляющие компании, не прошедшие лицензирование до 1 мая, прекратят свою работу на рынке ЖКХ Приморья. Пока право на деятельность по новым правилам получили лишь 16 компаний Владивостока.
Из 104 управляющих компаний Владивостока, подавших документы, пока лишь 16 получили лицензии: УК «Дальневосточный регион», «Управляющая компания Приморье», УК «Атлант», «Городская управляющая компания», УК «Престиж», УК «Бриз», «ЭТУ», «Стандарт», «Приморские коммунальные технологии», «ПримКомСистемы», «Регион-ЖКХ», «Центральный», «Комплекс коммунальных услуг», УК «Чуркин», «Змеинка плюс» и «Союз Дом Сервис».
Чтобы выдать право на продолжение деятельности, специальная комиссия при государственной жилищной инспекции Приморского края проверяет уставные документы управляющей организации. Инспектируется финансово-экономическая деятельность. Если в документах находятся расхождения, то шансов продолжить работу нет.
Также принимаются во внимание жалобы от жителей обслуживаемых домов и участие УК в судебные разбирательствах. Если все решения по искам удовлетворялись в срок, то шанс получить лицензию у компаний остается. Пока в Приморье лишь одна УК получила окончательный отказ — уссурийская «Уссуржилремстрой».
Получить квалификационный аттестат должны и сотрудники управляек. Принято 476 заявлений от сотрудников 311 управляющих компаний. Успешно прошли тестирование 455 человек.
Что станет с обслуживанием домов, чьи управляющие компании не получат разрешение, после 1 мая, — пока неясно. Как будет поддерживаться порядок в домах в переходный период, в краевой администрации планируют обсудить на совещании в пятницу.
По предварительной информации во Владивостоке дома «без УК» перейдут во временное муниципальное управление, а потом в виде лотов будут разыграны среди компаний, прошедших лицензирование. Жители «проблемных» домов получат уведомления о ликвидации их управляек. После этого собственникам в течение определенного срока нужно будет выбрать способ хозяйствования: создать ТСЖ или выбрать новую обслуживающую организацию.
1 мая 2015 года важный срок для всех управляющих компаний и товариществ собственников жилья
До 1 мая 2015 года, все управляющие компании должны получить лицензии, зарегистрироваться в системе ГИС ЖКХ и начать использовать формы раскрытия информации.
Заканчивается процедура массового лицензирования действующих управляющих компаний. До 1 мая все управляющие компании должны получить лицензии. Те управляющие компании, которые в установленный срок не получат лицензий, будут обязаны продолжать обслуживать дома еще некоторое время, пока не будет выбрана другая УК.
Собственники помещений в домах, обслуживаемых управляющими компаниями, не получившими лицензию, будут уведомлены органами местного самоуправления о том, что их управляющая компаний не может более обслуживать их дом. После этого, собственники вправе на общем собрании выбрать новую обслуживающую организацию, либо изменить способ управления. Если они не сделают этого самостоятельно, то тогда органы местного самоуправления объявят конкурс и по его итогам выберут для них управляющую организацию.
Кроме получения лицензии, все управляющие компании обязаны до 1 мая зарегистрироваться в ГИС ЖКХ.
Официальным сайтом ГИС ЖКХ в сети «Интернет» является www.dom.gosuslugi.ru.
В соответствии с Законом от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» и Жилищным кодексом Российской Федерации организации, управляющие многоквартирными домами на основании договора, обязаны:
1) с 1 мая 2015 года — размещать в ГИС ЖКХ сведения о многоквартирных домах, в отношении которых данные организации осуществляют деятельность по договору управления многоквартирными домами.
2) осуществлять иные действия по обязательному размещению в ГИС ЖКХ информации, предусмотренные Законом о ГИС ЖКХ и ЖК РФ.
Управляющие компании, не исполнившие эти требования в установленные сроки, получат штраф в размере 30 тыс. руб. При этом, перечень информации обязательной к размещению достаточно серьезный, и управляющим компаниям крайне желательно заняться этим уже сейчас.
Благодаря данным формам, перечень информации раскрываемой управляющими компаниями и ТСЖ станет еще больше.
В частности, из открытых источников вы сможете узнать, какому юридическому лицу и за какую стоимость сдается в аренду общедомовое имущество, сколько денег получила и потратила управляющая компания и многое, многое другое.
Что делать, если ваша управляющая компания не получила лицензию?
После 1 мая управлять многоквартирными домами без лицензии на территории РФ запрещено. Таким образом, рынок услуг ЖКХ должен очиститься от компаний, которые не готовы работать профессионально, качественно и открыто.
По данным Минстроя, лицензию получили около 11 000 компаний, то есть 87 % от общего числа изъявивших желание ее оформить. Порядка 1500 УК не смогли доказать профпригодность, а значит, лишились права продолжать оказывать услуги.
Если ваша УК не получила лицензию:
1) Она продолжает обслуживать ваш дом до того момента, пока не будет выбрана другая управляющая организация. Если УК «бросит» ваш дом до этого момента, то ей грозит крупный штраф.
2) Органы местного самоуправления обязаны уведомить собственников помещений о том, что управляющая организация обслуживающая их дом не имеет лицензии в течение 3 дней.
3) В течение 15 дней после получения уведомления, собственники помещений обязаны провести собрание и выбрать другую управляющую организацию, имеющую лицензию.
4) Если собственники не провели собрание, органы местного самоуправления объявляют конкурс о выборе управляющей организации.
5) После того как новая, имеющая лицензию управляющая организация выбрана по итогам конкурса или голосованием, старая УК передает ей дом, документацию и средства собственников и только тогда она перестает обслуживать дом.
При этом эксперты советуют не дожидаться вмешательства муниципальных властей и выбрать УК самостоятельно. Главный плюс такого выбора управляющей компании в том, что жильцы могут сами обо всем договориться. Есть возможность присмотреться, обратить внимание на состояние тех домов, которые компания уже обслуживает, а также сравнить расценки и спектр услуг в различных организациях. Отметим, что вся эта информация должна присутствовать на сайте любой управляющей компании.
Управление домом, чья компания не получит лицензию, и жильцы не определяться с самостоятельным выбором, выставят на аукцион. Однако и в этом случае у жильцов еще будет шанс выбрать компанию самим. Процедура с аукционом может затянуться на 3 месяца, а то и больше. К примеру, если коммунальщиков не устроит тариф, который предложит администрация, то на аукцион никто не откликнется. Тогда властям придется поднять цену на 10% и снова объявить конкурс. А пока чиновники и коммунальщики будут заняты конкурсам, жильцы могут успеть выбрать себе компанию, соблюдая все вышеперечисленные условия. Если собственники выберут компанию быстрее, чем состоится аукцион, то управление дома с конкурса снимут.
В то же время жильцы имеют право «спасти» свою управляющую компанию, даже если ГЖИ и лицензионная комиссия инициировали процедуру лишения лицензии. Для этого, опять же, нужно провести общее собрание жильцов и принять решение о продлении договора управления. Протокол собрания с таким решением необходимо направить в ГЖИ.
Есть в законодательстве и обратное положение: даже если у компании есть лицензия, общее собрание жильцов в установленном порядке может расторгнуть договор управления и выбрать другую УК.
Как оплачивать услуги?
Отсутствие у управляющей компании лицензии не является основанием для отказа от оплаты коммунальных платежей. За работу без лицензии к УК будут применены санкции с соответствии с КОАП РФ. Кроме того, необходимо учитывать, что УК имеет право взыскивать долги по коммунальным платежам вне зависимости от наличия у нее лицензии, поскольку всякое иное будет противоречить действующему гражданскому законодательству.
В «переходный период», то есть – до тех пор, пока вновь избранная компания не приступит к управлению домом, прежняя компания должна надлежащим образом продолжать исполнение обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества дома. При этом жильцам следует платить за ЖКУ прежней компании, которая пока управляет домом.
Деньги в любом случае никуда не пропадут: средства за воду, электричество, газ напрямую идут ресурсоснабжающим компаниям, плата за капремонт – на спецсчет. Муниципальная управляющая компания, которая какое-то время будет осуществлять обслуживание, работает тоже не безвозмездно. Так что нет разницы, получила ваша УК лицензию или нет: платежную дисциплину никто не отменял.
Однако если собственники получают две квитанции – и от старой, и от новой УК, которая якобы провела в доме собрание и заявляет свои права на то, что она управляет домом, то стоит взять паузу, не оплачивать ЖКУ и обратиться в Госжилинспекцию. В том случае, если УК перестала оказывать услуги, но продолжает выставлять квитанции на оплату услуг, необходимо обращаться в правоохранительные органы.
Подписывайтесь на наш канал в Telegram
Управляющие компании обяжут получать лицензии
Госдума рассмотрит во втором чтении законопроект об обязательном лицензировании деятельности управляющих компаний. Комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ рекомендовал принять проект закона, согласно которому будет запрещено осуществлять деятельность по управлению домами без лицензии. Законопроект также предполагает сдачу квалификационных экзаменов руководителями управляющих компаний.
Если законопроект будет принят, управляющим компаниям многоквартирных домов начнут выдавать лицензии уже с 1 сентября этого года, а с 1 мая следующего года вступить в силу запрет на деятельность УК, не имеющих лицензии. Как рассказал зампредседателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев, выдачу лицензий и их аннулирование будет осуществлять лицензионная комиссия, включающая представителей саморегулирующих организаций. В эту комиссию войдут также собственники жилья.
Закон о лицензировании управляющих компаний в сфере ЖКХ
21 июля 2014 года, Президентом нашей страны В.В. Путиным был подписан Федеральный закон о лицензировании деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ.
Сам закон называется немного иначе, а именно — Федеральный закон от 21.07.2014 № 255-ФЗ — «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».
Изменения этим Федеральным законом вносятся в следующие нормативно-правовые акты:
1. Жилищный кодекс РФ
2. Федеральный закон от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации»
3. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
4. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»
5. Федеральный закон от 4 мая 2011 года № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»
6. Федеральный закон от 26 декабря 2008 года № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля»
7. Федерального закона от 4 июня 2011 года № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Рассмотрим по порядку, что же влечет за собой введение в действие этого федерального закона.
Закон обязывает организации, в лице юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии.
Сам закон вступает в силу с 01 сентября 2014 года, за исключением отдельных пунктов, а вот лицензию организации должны получить до 01 мая 2015 года. Причем, организации, не получившие лицензию до вышеуказанного срока, не будут допускаться до осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами.
Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами, а также лицензионный контроль будут осуществлять органы государственного жилищного надзора.
Лицензия будет выдаваться без ограничения срока её действия, и будет действовать только в том субъекте Российской Федерации, органами государственного жилищного надзора которыми она выдана.
Основные условия получения лицензии:
Для получения лицензии юридические лица и индивидуальные предприниматели должны быть зарегистрированы только на территории РФ, организациям, зарегистрированным на территории иностранных государств, лицензия выдаваться не будет.
Кроме того, обязательным для должностного лица организации, которая собирается получить лицензию, является наличие квалификационного аттестата, отсутствие неснятой или непогашенной судимости за экономические преступления, преступления средней тяжести или особо тяжкие преступления, а также его отсутствие в реестре дисквалифицированных лиц. Получение квалификационного аттестата, который выдается на 5 лет, предполагает сдачу квалификационного экзамена. Порядок проведения и определения результатов квалификационного экзамена будут определяться органами исполнительной власти, в законе об этих порядках положения отсутствуют на данный момент.
Отказать в предоставлении лицензии организациям лицензионная комиссия может при предоставлении недостоверной или искаженной информации, а также при несоответствии организации лицензионным требованиям. Заявление на получение лицензии рассматривается комиссией в течение 30 дней, затем дается мотивированное предложение о предоставлении лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами либо об отказе в её предоставлении.
Где будут содержаться сведения:
Сведения о наличии лицензий, выданных организациям, информация об адресах многоквартирных домов, которые находятся в управлении организаций на основании лицензии, а также сведения об аннулировании лицензий должны содержаться в реестрах лицензий субъектов РФ, а также в федеральном реестре.
Данная информация должна быть открыта для всеобщего ознакомления и размещена на официальных сайтах органов государственного жилищного надзора и уполномоченного федерального органа исполнительной власти.
Случаи аннулирования лицензии:
Следует отметить, что для организаций получение лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами – ещё половина дела. Очень важно, управляя многоквартирным домом, такую лицензию не потерять.
Так, законом предусмотрено, что при наличии у организации или у должностного лица в течение календарного года двух или более административных наказаний за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания, выданного органами государственного жилищного надзора, в отношении многоквартирного дома, такой дом может быть исключен из реестра лицензий субъекта РФ.
Несмотря на это, собственники помещений вправе в течение 2 месяцев со дня информирования об основаниях исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ, принять решение о продолжении управления их многоквартирным домом организацией, которая ранее обслуживала их дом, и из списка которой в реестре лицензий, он был исключен. Копия протокола общего собрания собственников с таким принятым решением должна быть направлена в органы государственного жилищного надзора в течение 3 рабочих дней со дня оформления протокола.
Но исключение одного многоквартирного дома из реестра лицензий субъекта РФ ещё не является самым страшным для организации, которая осуществляет деятельность по управлению многоквартирными домами. Полученная не без особого труда лицензия может быть аннулирована по решению суда на основании заявления органов государственного жилищного надзора, составленного по решению лицензионной комиссии.
Основанием для решения лицензионной комиссии о подаче заявления в суд об аннулировании лицензии у организации является исключение из реестра лицензий субъекта РФ сведений о многоквартирных домах, площадь которых составляет пятнадцать или более процентов от общей площади многоквартирных домов, которые находились в управлении у организации.
Наказание и штрафы за неисполнение закона:
Ещё одним немаловажным моментом в законе являются положения о размере штрафов за неисполнение данного закона. Так, например, осуществление деятельности по управлению многоквартирным домом без лицензии будет наказываться штрафом в размере – для должностных лиц от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификация на срок до трех лет, для индивидуальных предпринимателей – от ста пятидесяти тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет, и для юридических лиц – от ста пятидесяти тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей.
Кроме того, административное наказание может быть применено и в отношении членов лицензионной комиссии. Так, необоснованное принятие решения о выдаче или об отказе в выдаче лицензии членами лицензионной комиссии влечет наложение штрафа для должностных лиц от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей.
Основные выводы:
Рассмотрев основные положения закона о лицензировании организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами, сложно пока ещё сделать вывод, насколько вступление этого закона благоприятно отразится на качестве услуг, предоставляемых такими организациями. А ведь основное назначение этого закона заключается именно в этом — оставить на рынке обслуживающих организаций только те компании, которые добросовестно, качественно и квалифицировано оказывают услуги по управлению многоквартирными домами.
Несомненно, это значительно усложняет жизнь тем организациям, которые постоянно собирали бесконечное множество нарушений и штрафов, не замечая их и оплачивая их за счет собственников помещений. Собственникам предоставлено право самим решать оставить эту управляющую компанию или отказаться от неё на основании исключения их дома их реестра лицензий субъекта РФ, но здесь также нельзя сидеть, сложа руки, а нужно проводить собрание и принимать решения.
Стоит отметить, что большая доля ответственности и результаты действия этого закона ложится на плечи органов государственного жилищного надзора, которые обязали осуществлять выдачу или аннулирование лицензий и вести лицензионный контроль.