Примерная форма договора на осуществление функций заказчика-застройщика (подготовлено экспертами компании «Гарант»)
Договор
на осуществление функций заказчика-застройщика
[ число, месяц, год ]
[ Наименование инвестора ], именуемое в дальнейшем «Инвестор», в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ Положения, устава, доверенности ], с одной стороны и
[ Наименование специализированной организации ], именуемое в дальнейшем «Заказчик-застройщик», в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ Положения, устава, доверенности ], с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. По настоящему договору Заказчик-застройщик обязуется за вознаграждение совершать по поручению Инвестора от своего имени, но за его счет юридические и иные действия, обеспечивающие [ строительство, реконструкцию, капитальный ремонт ] [ наименование объекта капитального строительства ] (далее — «Объект»), расположенного на земельном участке по адресу: [ вписать нужное ], а также выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации.
2. Права и обязанности инвестора
— обеспечивает полное и своевременное финансирование производимых работ в соответствии с условиями настоящего договора;
— незамедлительно предоставляет правоустанавливающие и иные документы, необходимые для оформления и получения исходно-разрешительной документации;
— участвует в работе приемочной комиссии.
2.2. В случае ненадлежащего исполнения Заказчиком-застройщиком своих обязанностей, Инвестор вправе привлечь другого заказчика-застройщика и отнести расходы на его привлечение на неисполнившего свои обязательства Заказчика-застройщика.
Подрядчик при этом обязан допустить привлеченного заказчика-застройщика на строительную площадку по получении уведомления от Инвестора.
3. Функции и обязательства Заказчика-застройщика
3.1. Заказчик-застройщик осуществляет следующие функции:
3.1.1. В области обеспечения проектно-сметной документацией:
— выдает исходные данные для разработки проектно-сметной документации;
— обеспечивает полноту и качество выдачи проектной организации исходных данных для проектирования;
— подготавливает совместно с проектно-изыскательскими организациями задания на разработку проектно-сметной документации, проводит ее согласование в установленном порядке;
— заключает с соответствующими организациями договоры на выполнение проектно-изыскательских, конструкторских и при необходимости научно-исследовательских работ;
— согласовывает с проектной организацией календарный график разработки и выдачи проектно-сметной документации, осуществляет контроль за его выполнением;
— организует проведение в установленном порядке согласования, утверждения и переутверждения проектно-сметной документации (с определением договорной цены), а также внесение в соответствующую документацию исправлений по замечаниям и заключениям подрядных организаций и органов экспертизы.
3.1.2. В области финансирования, учета и отчетности:
— определяет и согласовывает с подрядчиком (подрядчиками) с участием проектной организации и субподрядных организаций договорные цены на строительство в соответствии с действующими нормативными документами;
— оформляет в установленные сроки договоры подряда с генеральным подрядчиком (подрядчиками);
— с согласия генерального подрядчика заключает договоры с соответствующими организациями на выполнение шефмонтажных и пусконаладочных работ, проведение комплексного опробования оборудования (вхолостую и на рабочих режимах) с участием проектных, подрядных строительных и монтажных организаций, а при необходимости и заводов-изготовителей оборудования, а также на наладку технологических процессов;
— ведет бухгалтерский оперативный и статистический учет, составляет и представляет в установленном порядке соответствующим органам отчетность по всем видам деятельности по утвержденным формам в установленные сроки и несет ответственность за ее достоверность;
— проверяет цены и предъявленные к оплате документы подрядных организаций, поставщиков, проектно-изыскательских и других организаций за выполненные работы, поставленную продукцию и оказанные услуги;
— учитывает и контролирует расходование сметного лимита, а также достоверность бухгалтерского учета по объектам строительства и затратам;
— своевременно предъявляет претензии к подрядным организациям, поставщикам, проектно-изыскательским и другим организациям об уплате неустойки (штрафа, пени) за невыполнение и ненадлежащее выполнение договорных обязательств;
— производит в установленном порядке оплату работ на основании подписанных им документов об объеме и стоимости выполненных работ, а также окончательные расчеты по законченным строительством объектам;
— утверждает единичные расценки на работы, потребность в которых возникает в ходе строительства, по согласованию с подрядной организацией, если расценки на эти работы не утверждены в установленном порядке.
3.1.3. В области материально-технического обеспечения:
— обеспечивает строительство Объекта технологическим, электротехническим, энергетическим и общезаводским оборудованием и аппаратурой, а также материалами, поставка которых возложена на заказчика;
— осуществляет согласование и своевременное представление в установленном порядке заявок на оборудование, аппаратуру и материалы, заключение договоров на изготовление и поставку оборудования, аппаратуры и материалов и контроль за их исполнением;
— осуществляет приемку, учет и надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов;
— предъявляет претензии к заводам-изготовителям или поставщикам в случае установления некомплектности или дефектов оборудования и аппаратуры, по качеству материалов, а также несвоевременной их поставки и недопоставки;
— своевременно передает подрядным организациям оборудование, материалы и аппаратуру, подлежащие монтажу, с обеспечением их доставки;
3.1.4. В области освоения строительных площадок:
1) осуществляет оформление документов об отводе земельных участков под строительство и о разрешении соответствующих эксплуатационных органов на:
— производство работ в зоне воздушных линий, электропередач и линий связи в полосе отвода железных дорог, в местах прохождения подземных коммуникаций (кабельных, газопроводных, канализационных и других), расположенных на строительной площадке;
— пользование на период строительства в городах и других населенных пунктах электроэнергией, газом, водой и паром от существующих источников в соответствии с проектом организаций строительства в случае отсутствия собственных объектов газо-, водо-, паро- и энергоснабжения;
— вырубку леса и пересадку деревьев, а в необходимых случаях на передачу лесорубочных билетов;
2) переселяет граждан, проживающих в домах, подлежащих сносу, переносу или реконструкции;
3) возмещает гражданам, в случае необходимости, предусмотренную действующим законодательством стоимость изымаемых плодово-ягодных насаждений и посевов, а также подлежащих сносу жилых домов и строений, принадлежащих им на правах личной собственности;
4) проверяет расчеты остаточной балансовой стоимости сносимых зданий и сооружений, правомерность включения ее в сметную документацию на строительство;
5) обеспечивает реализацию возвратных материалов от разработки сносимых строений, сооружений, а также материалов, получаемых при попутной добыче;
6) создает геодезическую разбивочную основу для строительства;
7) получает разрешение на производство строительно-монтажных работ.
3.1.5. В области надзора за строительством:
— согласовывает с соответствующими организациями вопросы, связанные с установкой, опробованием и регистрацией технологических крановых и подъемных механизмов, паровых котлов и прочего оборудования и аппаратов, работающих под давлением;
— осуществляет контроль и технический надзор за соблюдением проектных решений, сроков строительства и требований нормативных документов, соответствием объема, стоимости и качества выполняемых работ проектам и сметным расчетам, строительным нормам и правилам на производство и приемку этих работ, а также обеспечивает осуществление проектными организациями авторского надзора;
— осуществляет контроль за обеспечением высокого качественного уровня архитектуры и градостроительства в процессе разработки проектно-сметной документации и ее реализации;
— осуществляет предусмотренные проектом геодезические измерения деформаций оснований зданий и сооружений, выполняет контрольные геодезические съемки и по их результатам наносит все изменения на исполнительном генеральном плане.
3.1.6. В области приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта:
— представляет необходимые документы приемочной комиссии по законченному строительством объекту;
— участвует в приемке вспомогательных объектов и предъявляет приемочной комиссии законченные строительством и подготовленные к эксплуатации объекты и участвует в работе приемочной комиссии;
— несет ответственность в соответствии с действующим законодательством за приемку в эксплуатацию объектов, построенных с нарушением требований нормативных документов и проектной документации;
— передает после приемки приемочной комиссией законченные строительством объекты эксплуатирующим организациям, а также проектно-сметную и техническую документацию, разработанную до начала и в процессе строительства, акты рабочей, приемочной комиссии со всеми приложениями;
— производит расчеты со всеми организациями (поставщиками, подрядчиками и др.) по законченному строительством объекту.
3.2. Заказчик-застройщик при выполнении возложенных на него обязанностей обеспечивает соблюдение договорной, плановой, финансовой и платежной дисциплины.
3.3. Заказчик-застройщик обязан согласовать с Инвестором договор генерального подряда.
Договоры на выполнение субподрядных работ должны предусматривать условие о возможности контроля и надзора за строительством со стороны Инвестора.
4. Цена договора и порядок финансирования
4.1. Стоимость работ, выполняемых Заказчиком-застройщиком по настоящему договору составляет [ % ] от общей стоимости [ строительных, ремонтных ] работ на Объекте.
4.2. Оплата работ производится в порядке и сроки, предусмотренные Графиком финансирования объекта (далее — График финансирования).
4.3. Финансирование строительства осуществляется Инвестором в соответствии с утвержденным Графиком финансирования.
5. Приемка и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта
5.1. Завершенный строительством Объект предъявляется подрядчиком к приемке Заказчику-застройщику в составе и в объеме, предусмотренном утвержденным в установленном порядке проектом и договором подряда.
5.2. Принятый от подрядчика завершенный строительством и подготовленный к эксплуатации Объект предъявляется Заказчиком-застройщиком к приемке в эксплуатацию Инвестору.
5.3. Оценка соответствия завершенного строительством Объекта проекту и требованиям нормативных документов осуществляется посредством приемочной комиссии.
5.4. Ввод завершенного строительством Объекта в эксплуатацию производится правовым актом [ наименование органа власти ] на основании заявления Инвестора, акта приемочной комиссии и итогового заключения Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора.
6. Ответственность сторон
6.1. Заказчик-застройщик возмещает Инвестору убытки, причиненные неисполнением обязательств, предусмотренных настоящим договором.
6.2. В случае нарушения сроков финансирования, предусмотренных Графиком финансирования, Инвестор уплачивает Заказчику-застройщику неустойку в размере [ % ] от суммы задолженности за каждый день просрочки.
6.3. Уплата штрафных санкций не освобождает Стороны от исполнения своих обязательств в натуре.
6.4. Заказчик-застройщик несет ответственность за ввод в эксплуатацию завершенного строительством Объекта в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, за своевременную его подготовку к эксплуатации, обеспечение высокого уровня архитектуры и градостроительства, проектных решений и качества строительства, определение и соблюдение утвержденной сметной стоимости строительства, договорных цен (не допуская необоснованного их превышения), своевременную поставку оборудования, а также оплату выполненных строительно-монтажных работ и поставляемого оборудования.
7.1. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по настоящему договору, если оно явилось следствием действия обстоятельств непреодолимой силы на время действия этих обстоятельств, если эти обстоятельства непосредственно повлияли на исполнение настоящего договора.
7.2. Если в результате обстоятельств непреодолимой силы Объекту строительства нанесен значительный ущерб, то Стороны обязаны согласовать новые сроки, порядок производства и стоимость работ в дополнительном соглашении, которое с момента его подписания становится неотъемлемой частью настоящего договора, либо инициировать процедуру расторжения договора в соответствии с действующим гражданским законодательством РФ.
7.3. Сторона, которая не может исполнять свои обязательства вследствие действия непреодолимой силы, обязана незамедлительно известить другую Сторону об указанных обстоятельствах.
7.4. Если договорные отношения могут быть продолжены в порядке, действовавшем до начала действия обстоятельств непреодолимой силы, то срок исполнения обязательств по настоящему договору продлевается соразмерно времени, в течение которого действовали обстоятельства непреодолимой силы и их последствия.
8. Разрешение споров
8.1. Все споры и разногласия возникающие в связи с исполнением настоящего договора, Стороны будут стремиться решить путем деловых переговоров.
8.2. В случае недостижения согласия между Сторонами спор передается на рассмотрение в [ указать нужное — арбитражный суд, третейский суд и др. ].
8.3. При ведении Сторонами претензионной работы срок рассмотрения претензии и предоставления ответа на нее составляет [ количество ] дней с даты получения претензии.
9. Основания и порядок досрочного расторжения договора
9.1. Заказчик-застройщик вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке в случае неоднократного нарушения Инвестором Графика финансирования объекта.
9.2. Инвестор вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке в случае существенного нарушения условий договора Заказчиком-застройщиком.
9.3. Сторона, принявшая решение о досрочном расторжении договора, обязана направить другой Стороне письменное уведомление не позднее чем за 30 (Тридцать) дней до даты расторжения.
9.4. При досрочном расторжении договора Стороны составляют акт о взаиморасчетах, на основании которого Сторона, имеющая задолженность, обязана ее погасить в течение [ срок ] с момента подписания указанного акта.
10. Заключительные положения
10.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до выполнения Сторонами своих обязательств.
10.2. Все изменения и дополнения к настоящему договору имеют силу, если они оформлены в письменном виде и подписаны Сторонами.
10.3. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, — по одному для каждой из Сторон.
10.4. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.
Договор на осуществление функций заказчика-застройщика
ДОГОВОР N _____ на осуществление функций заказчика-застройщика
___________________, именуем__ в дальнейшем «Заказчик-застройщик» , в лице ___________________, действующ___ на основании ___________________, с одной стороны, и ___________________, именуем__ в дальнейшем «Инвестор», в лице ___________________, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
В соответствии с Письмом Минрегиона РФ от 19.06.2009 N 18841-ИМ/08 «Об осуществлении функций заказчика-застройщика при введении механизмов саморегулирования в области строительства, проектирования и инженерных изысканий» с 20 февраля 2009 года осуществление функций заказчика-застройщика (в случае если работы, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, не выполняются лично, а привлекаются субподрядные организации) возможно без наличия лицензии, а также без вступления в саморегулируемую организацию и получения свидетельства о допуске.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.2. Заказчик-застройщик гарантирует свое право на выполнение определенных Договором видов работ по строительству (или: реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства) самостоятельно (или: обеспечение такого права с привлечением других соответствующих этим требованиям лиц).
1.3. При выполнении Договора Заказчик-застройщик выполняет следующие функции:
— разработка бизнес-плана и технико-экономического обоснования;
(при необходимости: — выбор площадки строительства;)
— получение всех необходимых разрешений и согласований;
— получение согласований и технических условий на подключение объекта к действующим сетям;
— получение в администрации населенного пункта (района) подтверждения действия всех выданных технических условий на электроснабжение, водоснабжение, канализационные сбросы, отопление, радиофикацию, телефонизацию и т.д.;
— подготовка исходных данных для разработки проектной документации;
(при необходимости: — предварительный отбор проектировщиков, подрядчиков, изготовителей и поставщиков оборудования;)
— выбор на конкурсной основе проектной и изыскательской организаций и заключение с ними договоров на выполнение соответствующих проектных и изыскательских работ по строительству (или: реконструкции, капитальному ремонту);
(при необходимости: — экспертиза проекта, в том числе экологическая;)
(при необходимости: — разработка и утверждение проектно-сметной документации;)
— определение страховой компании и согласование условий страхования строительных рисков;
— подготовка земельного участка (или: строительной площадки) для выполнения работ;
— вынос в натуру границ участка, красных линий и других линий регулирования застройки, высотных отметок, осей зданий и сооружений, трасс инженерных коммуникаций, а также границ стройплощадки;
— выбор на конкурсной основе исполнителей на поставку материалов, подрядчиков на выполнение работ, оказание услуг в строительстве и заключение с ними договоров (контрактов);
— проверка необходимых лицензий и сертификатов у исполнителей работ и поставщиков материалов;
— утверждение графиков выполнения работ;
— создание и передача подрядчику геодезической разбивочной основы;
— передача подрядчику документов об отводе земельного участка, необходимых согласований и разрешений;
— передача подрядчику в производство работ утвержденной и прошедшей экспертизу проектно-сметной документации в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации в количестве, необходимом для выполнения работ подрядчика и привлеченных организаций;
— установление порядка ведения исполнительной и производственной документации, не предусмотренной непосредственно нормативными документами, и сообщение об этом подрядчику;
— указание подрядчику конкретного состава приемо-сдаточной исполнительной документации, необходимой для приемки объекта в эксплуатацию;
— сообщение подрядчику установленных мест складирования и вывоза грунта, мусора, материалов от разборки, рубки насаждений, непригодных для вторичного использования, карьеров для завоза недостающего грунта, точек подключения и передача разрешений на подключение к действующим сетям энергоснабжения, водоснабжения, канализации и др.;
— согласование с соответствующими организациями порядка установки, опробования и регистрации технологических подъемных механизмов и оборудования, работающего под повышенным давлением;
— приемка, учет, хранение, предмонтажная ревизия и передача в монтаж или производство работ оборудования, комплектующих и других материально-технических ресурсов, поставка которых по договору возложена на Заказчика-застройщика;
— контроль качества работ;
— утверждение перечня лиц, которые от его имени уполномочены осуществлять строительный контроль за проведением строительно-монтажных (ремонтных) работ и проверку качества используемых материалов, конструкций и оборудования, принимать скрытые и законченные работы и давать предписания о прекращении или временной приостановке работ;
— регистрация в государственных контролирующих органах должностных лиц, ответственных за проведение работ повышенной опасности и соблюдение специальных требований поднадзорных служб;
— приемка от подрядчика законченных работ в соответствии с условиями договора подряда;
— освидетельствование скрытых работ и промежуточная приемка ответственных конструкций;
— в необходимых случаях внесение изменений в проектно-сметную документацию, ее переутверждение и изменение сроков завершения отдельных видов работ или этапов строительства;
— принятие решений о необходимости авторского надзора проектной организации, шефмонтажных услуг производителей оборудования и заключение договоров на выполнение указанных работ;
— приемка на баланс или ответственное хранение зданий и сооружений, в т.ч. временных, построенных на строительной площадке после передачи ее под строительство объекта;
— по согласованию с Инвестором принятие решения о временном прекращении строительства и консервации объекта, утверждение сметы на выполнение работ по консервации и контроль их выполнения;
— приемка от подрядчика законсервированных объектов, организация охраны материальных ценностей;
— контроль за строительством, соответствием объема, стоимости и качества работ проектам, сметным расчетам и договорным ценам, строительным нормам и правилам на производство и приемку этих работ;
— при обнаружении отступлений от проекта, использования материалов и выполненных работ, качество которых не отвечает требованиям ТУ, ГОСТ и СНиП, дача предписаний о приостановке работ и исправлении обнаруженных дефектов и предъявление виновной стороне предусмотренных договором санкций;
— контроль выполнения графика производства работ;
— своевременная оплата работ и услуг;
— организация приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта;
— заключение договоров и организация шефмонтажных и пусконаладочных работ;
— сдача объекта в эксплуатацию;
— передача Инвестору (пользователю) объекта и необходимой документации, включая гарантийные обязательства, а также технической информации в соответствии с Законом «О защите прав потребителей»;
— контроль качества работ в период гарантийной эксплуатации;
— анализ затрат по отдельным статьям расходов и видам работ и услуг и принятие мер по эффективному использованию выделяемых Инвестором ресурсов, контроль за расходованием денежных средств и списанием материальных ресурсов;
— разъяснение технических и финансовых вопросов контролирующим органам;
— реализация объектов незавершенного строительства;
— извещение органов контроля о выявленных случаях аварийного состояния на объекте строительства;
— контроль за исполнением подрядчиком предписаний государственных надзорных органов и авторского надзора, требований шефмонтажных организаций в части безопасных методов ведения строительства, качества работ и используемых материалов и строительных конструкций.
1.4. Особые функции Заказчика-застройщика:
— если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации при осуществлении строительства (реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства) предусмотрен государственный строительный надзор, Застройщик-заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства (реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства) направляет в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации (далее также — органы государственного строительного надзора) извещение о начале таких работ с приложением необходимых документов;
— в случае обнаружения в процессе строительства (реконструкции, капитального ремонта) объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, Заказчик-застройщик приостанавливает строительство (реконструкцию, капитальный ремонт), извещает об обнаружении такого объекта органы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия.
В соответствии с п. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.
Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утв. Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 N 624.
2. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ
2.1. Размер инвестиций по настоящему Договору составляет _____ (________) рублей.
2.2. Инвестиции направляются на строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) в сроки, установленные Графиком финансирования, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Заказчика-застройщика, указанный в разделе 10 настоящего Договора.
2.3. Размер инвестиций, установленный п. 2.1 настоящего Договора, может быть изменен в следующих случаях:
2.3.1. Изменение проектно-сметной документации.
2.4. Выполнение Заказчиком-застройщиком функций по настоящему Договору оплачивается из инвестиций в соответствии со сметой и по Графику.
(При необходимости: 2.5. Инвестиции в полном размере (или: в части __________) перечисляются платежными поручениями на расчетный счет Заказчика-застройщика, указанный в разделе 10 настоящего Договора.)
3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ИНВЕСТОРА
3.1. Инвестор обязан:
3.1.1. Своевременно инвестировать строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) по настоящему Договору.
3.1.2. Оказывать Заказчику-застройщику всемерное содействие в реализации Договора, в том числе предоставить необходимые документы.
3.1.3. При необходимости принять участие в согласовании с уполномоченными государственными органами, утверждении и получении разрешительной и иной документации, необходимой для осуществления работ в соответствии с Договором.
3.1.4. Назначить представителей для участия в работе комиссии по приемке завершенного строительством объекта.
3.1.5. Осуществить приемку объекта от Заказчика-застройщика по настоящему Договору путем подписания акта приема-передачи.
3.1.6. С момента принятия объекта нести бремя его содержания, в том числе риск случайной гибели, а также нести другие обязанности, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации.
3.1.7. Выполнить надлежащим образом иные свои обязательства, предусмотренные настоящим Договором.
3.2. Инвестор имеет право:
3.2.1. Осуществлять контроль за соответствием объема и качества выполняемых подрядчиком работ по строительству (реконструкции, капитальному ремонту).
При осуществлении контроля за ходом выполнения работ Инвестор или его уполномоченное лицо должен перемещаться по строительной площадке в сопровождении уполномоченного представителя Заказчика-застройщика, строго соблюдая при этом правила техники безопасности.
3.2.2. Проверять в любое время ход и качество работ, соответствие используемых материалов, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность Заказчика-застройщика и других лиц.
3.2.3. С уведомлением Заказчика-застройщика передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьему лицу при условии принятия последним обязанностей, условий и обязательств по настоящему Договору. Частичная и/или полная передача прав и обязанностей оформляется соответствующим договором.
4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА
4.1. Заказчик-застройщик обязан:
4.1.1. Лично выполнять функции по настоящему Договору (п. п. 1.3 и 1.4).
4.1.2. Обеспечить доступ Инвестора на строительную площадку для контроля за соответствием объема и качества выполняемых подрядчиками работ в сопровождении представителя Заказчика-застройщика.
4.1.3. Своевременно извещать Инвестора о наступлении обстоятельств, не зависящих от воли Заказчика-застройщика, делающих невозможным надлежащее (качественное и своевременное) выполнение Заказчиком-застройщиком своих обязательств по настоящему Договору.
4.1.4. После сдачи объекта в эксплуатацию передать его Инвестору по акту приема-передачи.
4.1.5. В ходе передачи готового объекта обеспечить устранение по требованию административно-технической инспекции и других уполномоченных организаций недостатков и дефектов, указанных в акте о дефектах.
4.1.6. Передать Инвестору необходимые документы (копии), имеющиеся у Заказчика-застройщика, для государственной регистрации права собственности на построенный объект.
4.1.7. Обеспечить ежемесячно (ежеквартально, раз в полугодие) не позднее _____ числа месяца, следующего за отчетным периодом, предоставление Инвестору отчета о выполнении настоящего Договора.
4.2. Заказчик-застройщик вправе:
4.2.1. Требовать от Инвестора исполнения взятых на себя обязательств по настоящему Договору.
4.2.2. Определять в соответствии с настоящим Договором, проектом и сметой объемы использования инвестиций.
4.2.3. Привлекать подрядчиков для выполнения работ.
4.2.4. Обеспечивать контроль за соответствием объема и качества выполняемых работ.
4.2.5. С согласия Инвестора передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам.
5. СРОКИ СТРОИТЕЛЬСТВА (РЕКОНСТРУКЦИИ, КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА) И ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ИНВЕСТОРУ ГОТОВОГО ОБЪЕКТА
5.1. Сроки строительства (реконструкции, капитального ремонта) составляют __________ и исчисляются со дня передачи Инвестором Заказчику-застройщику необходимой документации и начала финансирования.
5.2. Сроки выполнения отдельных видов работ по строительству Объекта, сроки завершения определенных этапов по настоящему Договору устанавливаются в Графике производства работ.
5.3. По окончании строительства (реконструкции, капитального ремонта) и при готовности объекта к передаче Заказчик-застройщик направляет Инвестору соответствующее уведомление. Передача Инвестору готового объекта (объекта) осуществляется по акту приема-передачи объекта. Акт подписывается обеими Сторонами или их уполномоченными представителями и удостоверяет выполнение Сторонами своих обязательств по настоящему Договору и отсутствие у Сторон взаимных претензий имущественного и неимущественного характера.
(При необходимости: 5.4. Право собственности на объект оформляется Инвестором самостоятельно после передачи ему готового объекта.)
(При необходимости: 5.5. После передачи объекта Инвестору Стороны примут все необходимые меры для оформления прав Инвестора на земельный участок.)
5.6. Свидетельством качества передаваемого Инвестору готового объекта, его соответствия строительно-техническим нормам и правилам, проекту является подписание приемочной комиссией акта приемки законченного строительством готового объекта в эксплуатацию.
5.7. При принятии готового объекта Инвестор обязан заявить обо всех недостатках, которые могут быть установлены при обычном способе приемки. Гарантийный срок по настоящему Договору составляет __________ с момента принятия объекта в эксплуатацию по акту (п. 5.6 настоящего Договора).
5.8. При обнаружении недостатков в течение установленного п. 5.7 настоящего Договора срока Инвестор имеет право обратиться к Заказчику-застройщику с требованием об их устранении. Устранение недостатков производится в __________ срок после получения письменного заявления Инвестора.
6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ
6.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
6.2. В случае нарушения Инвестором сроков внесения инвестиций по настоящему Договору, установленных Графиком финансирования, Заказчик-застройщик вправе увеличить срок исполнения своих обязательств соразмерно периоду просрочки выполнения своих обязательств Инвестором.
6.3. Риск последствий повреждения или гибели готового объекта переходит от Заказчика-застройщика к Инвестору при подписании акта приема-передачи объекта по настоящему Договору (п. 5.3 настоящего Договора).
6.4. Все споры и разногласия Стороны будут стремиться урегулировать в досудебном порядке.
6.5. В случае недостижения Сторонами соглашения спор передается на рассмотрение суда в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
6.6. В обеспечение исполнения своих обязательств Заказчик-застройщик предоставляет Инвестору поручительство (гарантию, залог и т.д.).
6.7. Заказчик-застройщик несет ответственность за несоответствия объекта проекту, строительным нормам и правилам, в том числе выявленные после приемки объекта, в период гарантийного срока.
6.8. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заказчиком-застройщиком обязанностей по настоящему Договору Инвестор вправе предъявить Заказчику-застройщику требование о возмещении убытков (исправлении выявленных недостатков за счет Заказчика-застройщика и т.д.)
7. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ
7.1. Любая информация о финансовом положении Сторон и условиях настоящего Договора, а также договоров с третьими лицами, участвующими в строительстве (реконструкции, капитальном ремонте), считается конфиденциальной и не подлежит разглашению. Иные условия конфиденциальности могут быть установлены по требованию любой из Сторон.
8. ОСВОБОЖДЕНИЕ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ (ФОРС-МАЖОР)
8.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), т.е. чрезвычайных и непреодолимых при данных условиях обстоятельств, в частности наводнения, землетрясения, других стихийных бедствий или каких-либо иных явлений природного характера, эпидемии, террористических актов, военных действий, а также изменений в действующем законодательстве, принятия нормативных актов местных органов власти, делающих невозможным выполнение Сторонами взятых на себя обязательств.
Надлежащим доказательством наличия указанных выше обстоятельств непреодолимой силы и их продолжительности будут справки, выдаваемые компетентными органами.
8.2. При изменениях законодательных и нормативных актов, ухудшающих положение Сторон по сравнению с их состоянием на дату заключения настоящего Договора и приводящих к дополнительным затратам времени и денежных средств, согласованные сроки выполнения работ увеличиваются соразмерно этому времени. Сроки и стоимость Договора в этом случае уточняются в дополнительном соглашении.
8.3. Срок выполнения обязательств по настоящему Договору увеличивается соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства и их последствия.
8.4. В случае если вследствие обстоятельств, указанных в п. 8.1 настоящего Договора, просрочка в исполнении обязательств по настоящему Договору составит более __________, любая из Сторон вправе отказаться от невыполненной части Договора. При этом ни одна из Сторон не вправе требовать возмещения убытков.
9. СРОК ДЕЙСТВИЯ И ИЗМЕНЕНИЕ (РАСТОРЖЕНИЕ) ДОГОВОРА
9.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания Сторонами и прекращает свое действие после выполнения Сторонами всех обязательств по нему и завершения взаиморасчетов Сторон.
9.2. Условия настоящего Договора могут быть изменены по соглашению Сторон. Все изменения, дополнения и соглашения к настоящему Договору являются неотъемлемой частью настоящего Договора, если совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.
9.3. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон при условии согласования взаиморасчетов на момент расторжения, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
9.4. В случае консервации не завершенного строительством объекта Стороны продлевают действие настоящего Договора или определяют условия его расторжения.
10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
10.1. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны и один для органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество.
10.2. Предусмотренные настоящим Договором уведомления, извещения или другие сообщения, имеющие значение для отношений Сторон, должны вручаться лично либо направляться Сторонами друг другу заказными письмами или телеграммами с уведомлением о вручении по адресам, указанным в настоящем Договоре в качестве юридических и почтовых адресов Сторон.
10.3. Оформление права собственности на объект не входит в предмет настоящего Договора.
10.4. В случае изменения телефона, места регистрации, почтового адреса, а также иных реквизитов Стороны обязаны немедленно направлять друг другу в предусмотренном выше порядке извещения об этих изменениях. Вся информация и корреспонденция, направленная по телефону и адресу, указанным в настоящем Договоре, считается полученной Стороной, изменившей свой адрес и телефон и не уведомившей об этом, которая и несет риски всех неблагоприятных последствий.
10.5. Одновременно с подписанием Договора Стороны назначают своих уполномоченных представителей по Договору, определив их компетенцию, и уведомляют об этом друг друга.
10.6. После заключения настоящего Договора все предыдущие соглашения между Сторонами — как письменные, так и устные — признаются утратившими свою силу.
10.7. Во всем ином, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
Функции заказчика-застройщика
Для осуществления функций заказчика строительства объекта организация-застройщик должна иметь лицензию на выполнение функций заказчика-застройщика. Указанное требование предусмотрено статьей 17 Закона о лицензировании отдельных видов деятельности, а также в пункте 2 Положения о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений 1 и 2 уровней ответственности.
Заказчик-застройщик заключает договор генерального подряда на строительство объекта с подрядной организацией или берет на себя функции, свойственные генподрядной организации (содержание строительной площадки, снабжение, координация выполнения строительных работ на объекте и т.д.). При этом часть работ может выполняться силами самого заказчика-застройщика, а на выполнение отдельных видов и комплексов работ заключаются договоры подряда со строительными организациями.
Основные функции заказчика-застройщика следующие:
— выдача исходных данных для разработки проектно-сметной документации, размещение заказа на разработку всей необходимой для строительства объекта документации, ее согласование в установленном порядке, поиск подрядчиков, заключение договоров подряда на разработку документации и выполнение всего комплекса строительных, монтажных и пусконаладочных работ, поставка оборудования и материалов;
— приемка, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, передача их в монтаж;
— выполнение всех необходимых работ по подготовке строительной площадки, надзор за соблюдением норм и правил при производстве СМР, приемка законченных работ и подготовка объекта к передаче в эксплуатацию;
— обеспечение рационального и экономного расходования выделенных на строительство средств, своевременное осуществление платежей за материалы, оборудование, выполненные работы и т.д., принятие мер к сокращению сроков строительства.
В том случае, если объект возводится не для нужд государства, а для иных, то соответственно основные функции заказчика по организации процесса строительства остаются, а детализация возложенных на него обязательств с включением дополнительных или усечением объема обязанностей заказчика должна регулироваться в договоре между инвестором и заказчиком.