Как оформить ипотеку на таунхаусы

Содержание:

Как купить таунхаус в ипотеку?

По данным специалистов, работающих с загородной недвижимостью, доля сделок совершаемых с использованием заемных денежных средств в этом сегменте постоянно увеличивается. Особенно популярной среди них является покупка таунхауса в ипотеку.

Интерес к таким объектам очень легко объясним — покупатель получает жилье по качеству ничем не уступающему городской квартире, но расположенное в экологически чистом районе вдали от городской суеты.

Главная трудность.

Несмотря на большое количество банков, кредитующих покупку таунхаусов, получение подобных ссуд не всегда проходит гладко для заемщика. Основными вопросами, волнующими кредиторов, являются статус земли, на которой была осуществлена застройка, а также способ оформления собственности на такую недвижимость. С первой из них застройщики справляются вполне успешно и стараются избегать ситуаций, когда строительство велось на земле, не предназначенный для таких целей, а вот второй вопрос все еще остается открытым.

Дело в том, что зафиксировать права покупателя подобной недвижимости можно различными способами: идеальным вариантом является оформление его в качестве квартиры, но не исключены также регистрация прав покупателя на неопределенную часть дома с участком или в качестве совместной долевой собственности. Первый вариант несколько не смущает банки и, как правило, не вызывает никаких проблем, а вот второй и третий в большинстве случаев не проходят одобрения в качестве приемлемого для них залога.

По этой причине, если вы решили купить таунхаус в ипотеку, то лучше всего искать подходящую программу не в отделениях банка, а непосредственно в офисе застройщика, где вас познакомят со всеми возможными вариантами получения ссуды под залог такой недвижимости. Этот способ не только позволит сэкономить временные затраты на разговор с представителями кредиторов по телефону или изучение их интернет сайтов, но и получить скидку на процентную ставку от застройщика.

Условия на которых предоставляется займ.

Можно сказать что тем, чей объект оказался среди кредитуемых, повезло: если банк принял решение о работе с ним, то условия, на которых он согласится предоставить вам ипотеку под таунхаус будут весьма комфортными. Уровень ставок, предлагаемых банкирами сопоставим с классический ипотекой на квартиру и не превышает 13% годовых, при этом в некоторых случаях вы можете рассчитывать на получение ссуды на длительный срок ( сегодняшний максимум — 50 лет). Размер первоначального взноса также не является завышенным и находится на уровне 10% от стоимости выбранного заемщиком таунхауса. Вполне традиционно, комиссии за рассмотрение заявки, ведение счета и за досрочное погашение отсутствуют. Среди банков, активно сотрудничающих с девелоперами, можно отметить Сбербанк, Московский кредитный банк, ВТБ 24 и Юникредит.

Если вы в состоянии погасить займ в течение короткого периода времени, например за 2 года, то неплохой альтернативой кредитным организациям может стать рассрочка в виде ипотеки от застройщика. Для ее оформления практически не требуется никаких бумаг и заемщику достаточно сообщить сведения о своем доходе. Нередко такие ссуды дешевле банковских, оформляются за несколько дней и не требуют заключения договора страхования, однако для их существенным недостатком является необходимость самостоятельной оплаты значительной части от стоимости постройки. Зачастую подобные предложения делают только клиентам, готовым оплатить не менее 50% от стоимости объекта.

Оформление ипотеки на таунхаус в банке.

Поскольку в 90% случаев такие программы предназначены для покупки одобренных банком объектов, то для получения первой консультации достаточно обратиться в офис продавца. Более того, подача необходимых для рассмотрения документов скорее всего будет происходить там же. Если решение по вашей кандидатуре положительное, то недвижимость бронируется на ваше имя, а вы приступаете к ее оценке и страхованию. После того, как страховщик подтвердит банку свою готовность застраховать такую постройку, вам назначат дату подписания договора займа и в этот же день переведут недостающую сумму на счет продавца.

Итак, покупка таунхауса с привлечением заемных денежных средств не является чем -то недостижимым, главное — это удачно найти вариант, продажа которого осуществляется с возможностью привлечения ссуды от банка-партнера продавца или застройщика. В остальном условия предоставления ипотеки и процесс приобретения недвижимости полностью соответствует классической схеме, используемой в большинстве кредитных организаций, а значит никаких дополнительных трудностей не возникнет.

Как купить таунхаус в ипотеку?

Многое зависит от формулировок, то есть от того, как называется по документам дом. Если таунхаус оформлен как квартира в многоквартирном доме, то ипотеку дадут, а вот если долей – то вряд ли.

Банки не одобряют займов на часть имущества, коим является доля.

Законодательство

Для разрешения вопросов, связанных с недвижимыми объектами нужно обратиться к 3-м законодательным кодексам:

Градостроительный кодекс;
Жилищный кодекс;
Земельный кодекс.

Благодаря первому определяется, где и что позволено строить. Второй контролирует правила использования жилплощади – это основа для ипотек, регулируется Федеральным законом N 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации».

Третий регламентирует земельный вопрос. Если какие-либо моменты не указаны в данных кодексах, то они регулируются Гражданским.

Жилье, которое приобретается в ипотеку, обязательно должно быть передано залогом банку согласно Федеральном закону № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге) недвижимости».

Согласно подпункту 5 статьи 1 Земельного кодекса РФ, определяется соотношение между земельным участком и недвижимостью.

Это значит, что в случае предоставления банку залога в виде объекта недвижимости, земля, на которой он находится, уходит кредитору тоже. Если оформлять ипотеку, как обычный жилищный займ на квартиру, то таких проблем не возникнет.

Таунхаус может быть оформлен как :

коттедж или дом;
квартира или часть дома.

Именно от этого зависит одобрение заявки банком. Но, если продавец оформил жилплощадь как дом, а реализует секции в таунхаусах как доли, то возникнут проблемы.

Как оформить имущество?

В зависимости от оформления недвижимости банк определит для заемщика:

ставку;
первоначальный взнос;
условия по залогу.

Есть несколько вариантов оформления жилплощади, но, если таунхаус приобретается не у застройщика, то переоформить его будет невозможно.

Покупая недвижимость у компании-строителя есть возможность выбора способа оформления.

Читайте так же: Положена ли доплата за отсутствующего работника

Многоквартирный дом

Таунхаус в ипотеку приобрести проще, если он оформлен, как многоквартирный дом. По сути, это простой жилищный займ. Сам дом может быть любым – индивидуальным или многоквартирным.

Если есть помещения общего пользования, то такая недвижимость считается многоквартирной. Если всего 2 квартиры, то это не повлияет на классификацию.

Получить такую ипотеку просто – любой крупный банк выдает жилищные займы.

Индивидуальный дом

Если оформление таунхауса, как квартиры, вызывает проблемы, то можно зарегистрировать недвижимость как индивидуальный дом.

По документам это будет выглядеть будто на участке несколько разных объектов с общими стенами.

Для того, чтобы приобрести таунхаус по данной схеме нужно:

земля, где построен объект недвижимости должна примыкать к землям поселений;
межевание земли и сам таунхаус относится к определенному участку;
имеются все необходимые документы, связанные с установлением права собственности у продавца;
по документам земля должна быть огорожена забором.

Доля дома – не самое лучшее решение для покупки таунхауса. Всё здание и участок имеют много владельцев. Банки не охотно выдают такие займы и всячески накладывают ограничения.

Особенность заключается в том, что:

любой владелец таунхауса при продаже обязан в первую очередь предложить свою недвижимость другом владельцам – соседям;
только после получения отказа может предлагать своё имущество другим людям.

При этом всё обязательно фиксируется документально.

Если заемщик не сможет платить по договору займа, то банк будет вынужден реализовать недвижимость. Поскольку долю продать трудно, кредитор старается максимально избежать рисков.

По законодательству нет такого понятия, как коттедж, поэтому таунхаус будет оформлен как индивидуальный жилой дом.

Ипотека на таунхаус

Ипотека специально на таунхаус не выдается. Но, правильно оформив и обозначив объект сделки, на неё можно рассчитывать.

Если собственных средств не хватает, то можно воспользоваться ипотечной программой.

Для этого нужно:

прийти в банк со всеми необходимыми документами;
оставить заявку.

В течение некоторого времени, обычно от 3-х до 14-ти рабочих дней, будет принято решение.

Без первоначального взноса

Ипотека без первоначального взноса выдается не во всех банках.

Если нет определенной сумму, а в собственности уже имеется недвижимость, то её можно оставить в качестве залога (в соответствии со статьей 6 ФЗ № 102). Тогда первоначальный взнос не потребуется.

Но сумма жилищного кредита не сможет превысить 60% от цены залога.

Еще один способ – это материнский капитал. Его можно использовать, как первоначальный взнос. По сути покупатель не тратит свои личные средства, а отдает банку сертификат.

Военная ипотека – это ещё 1 способ обойтись без первоначального взноса.

Благодаря военной ипотеке приобрести жилье можно по процентной ставке от 11% в год.

Где взять ипотеку 9 9 в 2018 году? Узнайте здесь.

Банки предоставляют различные предложения, исходя из который и определяются условия. В целом можно подобрать выгодный способ.

В зависимости от того, как будет оформлена жилплощадь, определятся и условия по выдаваемому займу на недвижимость.

Процентные ставки

Процентные ставки варьируются от 11 до 15,4 % годовых.

Все зависит от выбранного варианта оформления:

для военных ставка будет всего 11%;
для молодых семей от 12,5%;
для остальных категорий граждан от 13% в год.

Зависит и от банка, в каждом процентная ставка своя. И, обычно больше требований и запросов на предоставление документов выдвигает Сбербанк. Но и ставка в данном банке намного ниже.

Есть возможность внести первоначальный взнос всего 15%. Сроки кредитования достигают 30 лет.

Можно воспользоваться программой ипотеки с государственной поддержкой, тогда ставка будет всего 11,4% в год, первоначальный взнос не менее 20%.

Требования к заемщику

Каждый банк выдвигает свои условия и требования к клиентам.

Но есть единые для всех банков правила:

заемщику должно быть не менее 21 года;
обязательно гражданство РФ;
трудовой стаж не менее 1 года;
отличная платежеспособность;
чистая кредитная история.

Если требования соблюдены, то, вероятней всего, банк одобрит ипотеку.

Требования к недвижимости

К каждой недвижимости есть определенные требования.

К таунхаусам они отдельные:

фундамент должен быть каменным, кирпичным или из цемента;
металлические, смешанные или железобетонные перекрытия;
не должен являться залогом или предметом спора у других банков.

Определенные правила действуют исходя из площади, если она соответствует квартире, то и регулируются все вопросы согласно этому типу недвижимости.

Сбербанк самый выгодный кредитор жилищных займов по итогам на первое полугодие 2018 года.

В чем заключаются преимущества:

можно учесть доход третьих лиц;
отсутствие комиссий;
низкие процентные ставки;
льготные условия для молодых семей и держателей зарплатных карт.

Ставка от 11,4% в год, а первоначальный взнос не мене 15%. Срок ипотеки гибкий 5-30 лет. Минимальная сумма 300 000 рублей. Займ можно оформить в рублях, долларах или евро.

Этапы оформления

Заемщик должен:

собрать все необходимые документы;
прийти в отделение банка и заполнить анкету-заявление.

В течении 5-14 рабочих дней банк вынесет решение.

Стоит ли брать ипотеку через АИЖК? Смотрите тут.

Каковы условия ипотеки для пенсионеров в Россельхозбанке в 2018 году? Подробная информация в этой статье.

Перечень документов

Для получения ипотеки необходимо предоставить в банк:

паспорта всех заемщиков;
заявление (в том числе и от созаемщика или поручителя);
подтверждающие финансовое состояние документы (2-НДФЛ или справка согласно банковской форме);
заверенную копию трудовой;
если вынесено положительное решение, то необходимо предоставить документы на объект недвижимости.

Возможные трудности

Ипотека на таунхаус предоставляется многими банками. Но нужно все правильно оформить.

Желательно избегать долевой собственности, так как принятие положительного решения банком маловероятно в таком случае.

На видео о приобретении жилья с помощью ипотечного займа

ипотека на таунхаус

Ипотека на таунхаус возможна, если таунхаус оформлен правильно. Поскольку в законодательстве нет такого понятия как «таунхаус», оформить таунхаус можно по-разному.

Варианты оформления таунхаусов

Таунхаус вне закона

Что такое таунхаус?
В переводе с английского town (таун) — город, house (хаус) — дом. То есть, таунхаус — городской дом.
А теперь веселимся:
Такого понятия, как таунхаус, в законодательстве нет.

Дорогие покупатели таунхаусов!
Что Вы собираетесь купить?
Дорогие продавцы таунхаусов!
Что вы продаете, вернее собираетесь продать?

Если в Законодательстве нет понятия «таунхаус», то что есть?
Есть «индивидуальный жилой дом», а есть «многоквартирный жилой дом».

Секция таунхауса может быть оформлена также по-разному:

как квартира в многоквартирном доме;
как индивидуальный жилой дом;
как доля дома;
каким-либо иным способом.

Помните мультфильм «Приключения капитана Врунгеля»? Там была замечательная песенка со словами: «Как вы яхту назовете — так она и поплывет».
Точно также и с таунхаусами:
Очень многое меняется, в зависимости от того, как в документах назван и дом, в котором находятся секции таунхаусов, и каждая, отдельно взятая, секция таунхауса.

Читайте так же: Статистическая отчетность форма 2 тп

Ипотека на таунхаус возможна, если таунхаус оформлен правильно. Проще всего купить таунхаус в кредит, если секция таунхауса оформлена как квартира в многоквартирном доме, а если секция таунхауса оформлена как доля дома — получить кредит под залог этой доли будет проблематично: не хотят банки доли кредитовать.

Дальше мы подробно остановимся на том, как таунхаусы могут быть оформлены, и что меняется в зависимости от того, как секция таунхауса названа в документах.

Ипотека для «малоэтажки»: как взять кредит на дом или таунхаус

Покупателям загородного жилья также доступны кредиты в рамках господдержки

Ипотека на рынке малоэтажной застройки распространена не так широко, как в сегменте городского жилья, рассказали «РБК-Недвижимости» в пресс-службе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Однако устойчивый спрос на жилищные кредиты для приобретения отдельно стоящих или сблокированных домов (таунхаусов) с земельными участками, а также квартир в малоэтажных жилых комплексах Москвы и Подмосковья определенно существует, признают представители АИЖК.

Внутри сегмента малоэтажных комплексов (квартирные дома до четырех этажей, коттеджи, дуплексы, таунхаусы) доля ипотечных сделок сегодня составляет более 60%, говорят риелторы и застройщики. «По нашей практике, ипотечных сделок в структуре продаж в малоэтажных проектах примерно столько же, сколько и в многоэтажных. В среднем на долю ипотечных заемщиков приходится 80% сделок», — рассказал директор департамента продаж девелоперской группы компаний «Гранель» Рустам Арсланов. К примеру, в малоэтажных проектах — ЖК «Валентиновка парк» и «Театральный парк» — на долю покупок с помощью ипотеки, по его словам, приходится 95% и 80% соответственно.

В классическом малоэтажном проекте ЖК «Сказка», отмечает руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина, доля ипотечных сделок варьируется от 50% до 65% в зависимости от месяца. В микрорайоне Красногорский, где строятся семи-восьмиэтажные дома, доля ипотеки составляет 55—70% в зависимости от месяца. «В рамках госсубсидирования кредиты в малоэтажных комплексах можно оформить по привлекательным ставкам», — продолжает Кристина Шульгина. К примеру, в тех же «Сказке» и Красногорском ставка составляет от 10,9% годовых в рублях (от 9,9% до 10,5% годовых для социальных категорий граждан).

В ЖК «Сказка» ставка составляет от 10,9% годовых в рублях (от 9,9% до 10,5% годовых для социальных категорий граждан)

Банковские условия по ипотеке для малоэтажных ЖК такие же, как для городского жилья. «Условия оформления ипотечного кредита при покупке квартиры в малоэтажном жилом проекте ничем не отличаются от общих условий на рынке. Более того, банки иногда даже охотнее аккредитовывают малоэтажные комплексы, так как срок их реализации гораздо меньше и риск недостроя невелик», — считает Рустам Арсланов.

Покупателям жилья в малоэтажных домах также доступны кредиты в рамках господдержки. «Это связано с тем, что такие объекты имеют классический статус квартиры, и банку не важно, под какие новостройки выдавать кредит — многоэтажные или малоэтажные», — говорит Кристина Шульгина. Главное, по ее словам, это схема реализации объекта (по ДДУ) и степень готовности, необходимая для аккредитации жилого комплекса банком.

Если же малоэтажные дома возводятся не по ФЗ-214, а в рамах жилищно-строительного кооператива (ЖСК) или по предварительному договору купли-продажи (ПДКП), которые не принимаются в регистрационной палате, то банки кредитуют их по базовым ставкам, а не по субсидированным, уточняет председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Кроме того, ипотека с господдержкой, продолжает она, не распространяется на квартиры, реализуемые физлицами по уступке права, а также на суммы, превышающие 8 млн руб. и/или при первоначальном взносе менее 20%.

Сейчас ставки по ипотеке с господдержкой варьируются от 7,5 до 13%. Ставки по базовым условиям, на которых банки кредитуют «малоэтажку» по договору ЖСК или ПДКП, составляют 12,5–19% годовых. Аккредитовать малоэтажные новостройки, как говорит Рустам Арсланов, сегодня готовы Сбербанк, ВТБ24, Банк Москвы, Абсолют Банк, Райффайзенбанк, «ДельтаКредит», банк «Возрождение», БФА Банк, Росавтобанк, банк «Открытие», Газпромбанк.

Определенные категории граждан — участников программы «Жилье для российской семьи» (работники ОПК, инвалиды, очередники на улучшение жилищных условий и т. д.) имеют возможность воспользоваться ипотечными продуктами, которые предоставляет для аккредитованных проектов малоэтажной застройки АИЖК.

В течение 2015 года агентство смягчило условия по этим спецпродуктам, сообщает пресс-служба ведомства. Представитель пресс-службы АИЖК напомнил, что до конца 2014 года работал пилотный ипотечный продукт «Малоэтажное жилье», в рамках которого действовали более высокие процентные ставки по сравнению с кредитованием покупки жилья в МКД. Однако он оказался не очень востребован потребителями — за весь период действия данного проекта (2010–2014 годы) было выдано всего 209 кредитов на сумму 321,2 млн руб.

С начала 2015 года в рамках новых действующих продуктов АИЖК «Социальная ипотека: дом» и «Стандарт: дом» можно купить жилой дом (как стоящий отдельно, так и в проекте комплексной малоэтажной застройки) или квартиру в таунхаусе, рассказали в пресс-службе агентства. Процентные ставки по новым продуктам АИЖК начинаются от 9,9% годовых при покупке жилья на первичном рынке и от 11,75% — при покупке «вторички».

Как купить таунхаус в ипотеку: практическое руководство с условиями банков

Приветствуем! Сегодня поговорим о том, как оформить таунхаус в ипотеку. Вы узнаете, как купить таунхаус в ипотеку, с какими сложностями придётся столкнуться и на что обратить внимание при выборе объекта недвижимости. Мы подобрали актуальные предложения банков на кредитование таунхауса.

Проблемы и нюансы

Ключевая проблема при оформлении ипотеки на таунхаус заключается в том, что такого понятия в законодательстве не существует.

В понимании людей таунхаус – это разделённый пополам двухэтажный, полностью благоустроенный, как квартира, дом (преимущественно из кирпича) с небольшим участком земли. Как правило, такие дома объединены в отдельный поселок с единообразной архитектурой.

Но это понятие для банка ничего не значит.

С точки зрения законодательства, можно выделить несколько видов недвижимости, под которые обычно «подгоняют» таунхаус по документам:

Отдельная блок-секция индивидуального жилого дома с выделенным земельным участком.
Доля в доме для индивидуального проживания с долей в общем участке земли.
Квартира в малоэтажном многоквартирном доме.

Еще существует четвертый вариант – коттедж. Но это такое же абстрактное понятие, как и таунхаус, поэтому в отдельную категорию его выделять не стоит. По документам он опять же будет «подгоняться» под один из трех вышеизложенных варианта. Читайте наш пост «ипотека на коттедж», чтобы лучше разобраться в этом вопросе.

Об этих трех вариантах мы будем говорить далее. Но прежде чем к ним перейти поговорим еще об одном нюансе, который нужно проверить, перед тем как покупать таунхаус.

Читайте так же: Торжок приставы адрес

При выборе объекта нужно внимательно изучить документацию. А именно:

Соответствует ли целевое использование земли разрешительной документации. Государство выдает застройщику разрешение на строительство индивидуального жилого дома, а он строит многоквартирный дом.
Правоустанавливающие документы на землю. В аренде земля или в собственности. Если в собственности, то как будет передана покупателю и т.д.
Как оформлен дом. В зависимости от того, как юридически оформлено жилище будет понятно, с каким банком можно будет работать и по какой программе, а также будут ли проблемы с регистрацией сделки.
Документы продавца. Насколько все в порядке у продавца с документами.

Как вы видите, вопросов при покупке таунхауса возникает достаточно много. Неверный выбор может принести огромные убытки для вас и проблемы в будущем. Чтобы быть юридически подкованным и правильно выбрать объект недвижимости для покупки рекомендую записаться на бесплатную юридическую консультацию в специальной форме у нас на сайте (справа).

Блок-секция дома с выделенной землей

По сути, по данной программе один таунхаус выделяется как секция на каждого хозяина с обязательным определение участка земли. По документам ваше жилье будет оформлено как индивидуальный жилой дом с собственным участком земли. Пусть вас не смущает, то что у вас за стеной один или два соседа по общему дому. Специально отгораживаться от соседей забором не требуется.

Прежде чем мы перейдем к предложениям банков очень важно понять, как будет оформлена земля и её назначение. От этого будет в итоге зависеть программа кредитования.

Тип землепользования. Нужно из документов понять к какому типу земли относится ваш участок под таунхаусом. Если это земли поселений, то ваши шансы на ипотеку значительно взрастают. Так как дом с землей по такой программе смогут прокредитовать достаточно много банков и по вполне хорошим ставкам.
Есть ли межевание. Должно быть проведено межевание земли и определены границы участка. Очень часто участок под таунхаусами продается как доля в общем участке земли всего поселка. Такой вариант под классическую ипотеку не подходит по той простой причине, что по требованию банка весь земельный участок должен пойти в залог, а на это не пойдут другие владельцы таунхаусов.

Предложения банков

Если у вас таунхаус оформлен как индивидуальный жилой дом и выделен участок земли, то для вас подходит ряд программ банков на одних из самых лучших условий.

Как купить таунхаус в ипотеку: практическое руководство с условиями банков

Проблемы и нюансы

Но это понятие для банка ничего не значит.

Отдельная блок-секция индивидуального жилого дома с выделенным земельным участком.
Доля в доме для индивидуального проживания с долей в общем участке земли.
Квартира в малоэтажном многоквартирном доме.

При выборе объекта нужно внимательно изучить документацию. А именно:

Соответствует ли целевое использование земли разрешительной документации. Государство выдает застройщику разрешение на строительство индивидуального жилого дома, а он строит многоквартирный дом.
Правоустанавливающие документы на землю. В аренде земля или в собственности. Если в собственности, то как будет передана покупателю и т.д.
Как оформлен дом. В зависимости от того, как юридически оформлено жилище будет понятно, с каким банком можно будет работать и по какой программе, а также будут ли проблемы с регистрацией сделки.
Документы продавца. Насколько все в порядке у продавца с документами.

Блок-секция дома с выделенной землей

Тип землепользования. Нужно из документов понять к какому типу земли относится ваш участок под таунхаусом. Если это земли поселений, то ваши шансы на ипотеку значительно взрастают. Так как дом с землей по такой программе смогут прокредитовать достаточно много банков и по вполне хорошим ставкам.
Есть ли межевание. Должно быть проведено межевание земли и определены границы участка. Очень часто участок под таунхаусами продается как доля в общем участке земли всего поселка. Такой вариант под классическую ипотеку не подходит по той простой причине, что по требованию банка весь земельный участок должен пойти в залог, а на это не пойдут другие владельцы таунхаусов.

Предложения банков

Рассчитайте ставку по ипотеке на онлайн-калькуляторе

Доступная ипотека на таунхаус

Ставка от 10%
Срок до 25 лет
Первый взнос от 40%

Частным лицам — паспорт и справка о доходах 2-НДФЛ или по форме Тинькофф

Предпринимателям — паспорт, ИНН, ОГРН, налоговые декларации, документы об уплате налогов